First-home permit, design review, and procedural costs upheldKI-generiert

1C_402/2021

Urteil vom 6. März 2023

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichter Haag, Müller,
Gerichtsschreiberin Dambeck.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Mario Stegmann,

gegen

B.C.________ und D.C.________,
Beschwerdegegner,
beide vertreten durch Fürsprecher Roman Manser,

Einwohnergemeinde Twann-Tüscherz, Baukommission, Moos 11, Postfach 16, 2513 Twann,
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern, Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern.

Gegenstand
Abbruch eines Ateliers mit Hallenbad und Neubau eines Zweifamilienhauses,

Beschwerde gegen das Urteil vom 12. Mai 2021 des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung (100.2020.84U).

Sachverhalt:

A.

B.C.________ und D.C.________ reichten am 23. November 2018 ein Baugesuch ein für den Abbruch des Ateliers mit Hallenbad und den Neubau eines Zweifamilienhauses auf ihrem Grundstück Twann-Tüscherz 2 (Tüscherz-Alfermée), Gbbl. Nr. 227, in der Wohnzone W. Die E.________ AG, Eigentümerin mehrerer Liegenschaften in der unmittelbaren Nachbarschaft, erhob Einsprache gegen das Vorhaben. Das Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne erteilte die Bau- und weitere Bewilligungen mit Gesamtentscheid vom 28. März 2019 und wies die Einsprache ab.
Die dagegen erhobene Beschwerde der E.________ AG wies die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (heute: Bau- und Verkehrsdirektion) des Kantons Bern mit Entscheid vom 3. Februar 2020 ab. Zudem stellte sie die Nichtigkeit des Gesamtentscheids fest, den das Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne am 3. Juni 2019 in der gleichen Sache, aber mit Unterzeichnung durch eine andere Person erlassen hatte.
Mit Urteil vom 12. Mai 2021 wies das Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, die gegen den Entscheid vom 3. Februar 2020 von E.________ AG erhobene Beschwerde ab.

B.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 28. Juni 2020 gelangt die A.________ AG an das Bundesgericht und beantragt, das verwaltungsgerichtliche Urteil vom 12. Mai 2021 sei aufzuheben und dem Bauprojekt sei der Bauabschlag zu erteilen; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der bundesgerichtlichen Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Vorinstanz verweist auf das angefochtene Urteil und beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern beantragt unter Verweisung auf das angefochtene Urteil und ihren Entscheid ebenfalls, die Beschwerde sei abzuweisen.

C.

Der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts wies das Gesuch um aufschiebende Wirkung mit Verfügung vom 21. Juli 2021 ab.

D.

Die Einwohnergemeinde Twann-Tüscherz teilt mit, das angefochtene Urteil zu unterstützen. Die Beschwerdegegner beantragen im Rahmen ihrer Stellungnahme vom 2. September 2021, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) verweist mit Eingabe vom 22. November 2021 "auf die überzeugenden Ausführungen im Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12. Mai 2021" und teilt mit, keine weiteren Bemerkungen zu haben. Die Beschwerdeführerin nimmt mit Eingabe vom 14. Januar 2022 Stellung und hält an ihrer Beschwerde fest.

Erwägungen:

1.

Angefochten ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer baurechtlichen Angelegenheit. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG); ein Ausnahmegrund im Sinne von Art. 83 ff. BGG ist nicht gegeben.
Gemäss Handelsregistereintrag der A.________ AG hat diese mit Fusionsvertrag vom 17. Mai 2021 mit der E.________ AG fusioniert. Damit gingen alle Rechte und Pflichten der E.________ AG auf die A.________ AG über. Diese tritt verfahrensrechtlich an die Stelle der übernommenen E.________ AG (Art. 71 BGG i.V.m. Art. 17 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess [BZP; SR 273]; Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung [Fusionsgesetz, FusG; SR 221.301]; BGE 141 V 657 E. 1; Urteile 4D_5/2021 vom 16. Juli 2021 E. 1.1; 9C_747/2019 vom 27. August 2020 E. 1; 4A_467/2016 vom 8. Februar 2017 E. 1; 1P.128/2003 vom 15. Juli 2003 E. 1.1; je mit Hinweisen). Somit ist die A.________ AG im vorliegenden Verfahren Beschwerdeführerin. Sie ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert.
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide aber grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, welche die beschwerdeführende Person vorbringt und begründet (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG). Die Anwendung von kantonalem Recht überprüft das Bundesgericht vorbehältlich Art. 95 lit. c-e BGG im Wesentlichen auf Willkür und bloss insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzis vorgebracht und begründet wird (Art. 95 BGG i.V.m. Art. 9 BV und Art. 106 Abs. 2 BGG). Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist (vgl. BGE 146 II 111 E. 5.1.1; 141 I 49 E. 3.4; 137 I 1 E. 2.4).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). Eine entsprechende Sachverhaltsrüge ist substanziiert vorzubringen (vgl. Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 147 I 1 E. 3.5). Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (BGE 148 I 104 E. 1.5 mit Hinweisen).

3.

Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des Zweitwohnungsgesetzes und von Art. 75b BV: Die Vermarktung der zu erstellenden Duplexwohnungen als Erstwohnungen sei nicht realistisch. Künftige Bewohnerinnen und Bewohner seien nicht bekannt gegeben worden, weil sie nicht vorhanden seien. Daher bilde die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium. Den Beschwerdegegnern sei es nicht gelungen, glaubhaft zu machen, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen effektiv vorhanden sei. Aus diesem Grund sei ihnen der Bauabschlag zu erteilen.

3.1. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnungsnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 144 II 49 E. 2.4 in fine).
Zu berücksichtigen sind (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person, die dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohnerinnen oder Bewohner nicht bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium (BGE 144 II 49 E. 2.2; 142 II 206 E. 3.2). Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht (BGE 144 II 49 E. 2.3; Urteil 1C_160/2015 vom 3. Mai 2016). In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen (BGE 144 II 49 E. 2.4). Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnung zu vermarkten: Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Diesfalls ist auch der Einwand unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage (Urteil 1C_263/2016 vom 21. Februar 2017 E. 5.3 in fine; zum Ganzen: BGE 145 II 99 E. 3 und 3.1; Urteil 1C_242/2021 vom 19. August 2022 E. 4.1).

3.2. Die Vorinstanz hielt fest, nach der Darstellung der Bauherrschaft gebe es für die vorgesehenen Wohnungen "vorgemerkte Interessenten". Die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner seien jedoch noch nicht bekannt, weshalb die Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs richtigerweise anhand der rechtsprechungsgemäss anerkannten Indizien geprüft habe.
Soweit die Beschwerdeführerin rügt, es lägen keine ernsthaften und konkreten Zusicherungen für den Erwerb der geplanten Wohnungen durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner vor, zielt ihre Rüge daher ins Leere und ist nicht weiter darauf einzugehen.

3.3. Die Schlussfolgerungen der kantonalen Bau- und Verkehrsdirektion betreffend die Lage der Liegenschaft, die Gestaltung der Wohnungen, den Preis und die Nachfrage fasste die Vorinstanz folgendermassen zusammen: Die in der Wohnzone W gelegene Bauparzelle sei ganzjährig gut erschlossen. Die Stadt Biel sei sowohl mit dem Auto als auch mit den öffentlichen Verkehrsmitteln in kurzer Zeit erreichbar. Die Wohnungen verfügten je über einen geräumigen Eingangsbereich, einen grosszügigen Wohn-, Ess- und Kochraum sowie zweckmässige Zimmer. Die Grundflächen würden rund 159 m 2 bzw. 148 m 2 (ohne Balkon und Technikraum) betragen. Die Baukosten würden sich auf rund 2.2 Mio. Franken belaufen. Mit dem gehobenen Standard und einem vorgesehenen Mietpreis von rund Fr. 3'500.-- pro Monat werde ein eher wohlhabendes Publikum angesprochen. Mit der zentralen Lage und der hervorragenden Aussicht auf den Bielersee sei ein entsprechender Erstwohnungsmarkt gegeben. Die Wohnbevölkerung im gesamten Gemeindegebiet sei seit dem Jahr 2015 weitgehend unverändert geblieben. Im hier interessierenden Ortsteil Tüscherz-Alfermée seien im gleichen Zeitraum 75 Einwohnerinnen und Einwohner dazugekommen. Der Leerwohnungsbestand habe sich seit dem Jahr 2015 verringert. In den Jahren 2016 und 2017 sei der Bestand sogar unter dem schweizerischen Durchschnitt gelegen. Im Jahr 2018 sei es zu einer Zunahme gekommen, weil neun Häuser fertiggestellt worden seien; im August 2019 seien acht davon noch leer gestanden. Allerdings befänden sich diese Gebäude in Twann und nicht in Tüscherz-Alfermée.

3.4.

3.4.1. Die Vorinstanz erwog im Zusammenhang mit der Nachfrage nach Erstwohnungen, in den Jahren 2015-2017 sei mit Stichtag per 31. Dezember ein leichter Rückgang der ständigen Wohnbevölkerung festzustellen gewesen. Im Jahr 2018 sei diese aber wieder auf 1'160 und im Jahr 2019 auf 1'163 Personen angestiegen. Insgesamt könne daher seit dem Jahr 2015 von stabilen Verhältnissen gesprochen werden; die Einwohnerzahl sei nicht rückläufig. Zwar treffe es zu, dass die Leerwohnungsquote in der Gemeinde Twann-Tüscherz aktuell über dem schweizerischen Durchschnitt liege. Dabei sei aber zu berücksichtigen, dass die Gemeinde aus verschiedenen Ortsteilen bestehe. Auch wenn der Leerbestand für das Gebiet Tüscherz-Alfermée nicht separat ausgewiesen werden könne, befänden sich die acht Häuser, die im Jahr 2018 leer gestanden seien, nach Angaben der Gemeinde alle in Twann. Es sei denn auch notorisch, dass das Winzerdorf Twann einen vergleichsweise hohen Leerwohnungsanteil habe. Die Verhältnisse im Dorf Twann mit seiner teilweise sanierungsbedürftigen historischen Bausubstanz liessen sich indes nicht mit denjenigen im Ortsteil Alfermée vergleichen, in dessen Siedlungsgebiet das Baugrundstück liege. Es könne daher nicht auf eine allgemein fehlende Nachfrage nach Erstwohnungen im hier interessierenden Gebiet geschlossen werden.

3.4.2. Die Beschwerdeführerin bringt dagegen vor, die früher selbständigen Gemeinden Twann und Tüscherz-Alfermée bildeten seit dem 1. Januar 2010 die Einwohnergemeinde Twann-Tüscherz. Die Nachfrage sei daher für die Einwohnergemeinde Twann-Tüscherz als eine einzige politische Gemeinde zu betrachten und nicht gesondert für die einzelnen Ortsteile.

3.4.3. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung muss das Gebiet nicht notwendigerweise auf die gesamte Gemeinde ausgedehnt werden (vgl. Urteil 1C_73/2018 vom 7. Januar 2019 E. 2.3). Wenn es um die Ermittlung der Nachfrage nach einem bestimmten Gut nach den Kriterien des Marktes geht, kann ein kleinerer Sektor zugrunde gelegt werden; vor allem wenn eine Gemeinde ein grosses Gebiet oder verschiedene Sektoren mit unterschiedlichem Charakter (Ebene/Berg, Stadt/Land) aufweist (Urteile 1C_598/2019 vom 19. Juni 2020 E. 3.3; 1C_211/2018 vom 4. April 2019 E. 2.4; 1C_77/2018 vom 7. Januar 2019 E. 2.4). Inwiefern vorliegend die Ermittlung der Nachfrage nach Erstwohnungen für den Ortsteil Alfermée nicht zulässig sein sollte, zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf. Auch setzt sie sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen nicht auseinander. Abgesehen davon ist nicht dargetan, dass die acht Häuser im Zeitpunkt des vorinstanzlichen Urteils noch immer leer standen und sie in Bezug auf ihre Grösse, ihren Standard und ihre Lage mit den geplanten Wohnungen vergleichbar sind (vgl. Urteile 1C_309/2019 vom 8. Mai 2020 E. 5.3 in fine; 1C_304/2018 vom 18. Juni 2019 E. 2.3). Es erübrigt sich daher, weiter auf dieses Vorbringen und die in diesem Zusammenhang gerügte Rechtsmissbräuchlichkeit einzugehen.

3.5.

3.5.1. Betreffend die Nachfrage nach Erstwohnungen im eher gehobenen Segment hielt die Vorinstanz fest, die Bau- und Verkehrsdirektion habe überzeugend auf die gute Lage des Baugrundstücks mit Aussicht auf den Bielersee verwiesen. Die Parzelle sei nicht peripher gelegen und könne auch mit dem öffentlichen Verkehr problemlos erreicht werden (Haltestellen für Bahn und Moonliner in der Nähe). Die Fahrt nach Biel dauere nur wenige Minuten. Es treffe zwar zu, dass die stark befahrene Neuenburgstrasse und die Eisenbahnlinie, die beide entlang des Sees verliefen, die Wohnlage beeinträchtigten. Der Verkehrslärm werde sich trotz einer Lärmschutzwand, die mit einer Höhe von 3 m errichtet werden solle, störend auswirken. Das ändere aber nichts daran, dass es sich um eine für Erstwohnungen im höheren Preissegment geeignete Lage handle. Grösse und Ausstattung der Wohnungen legten diesen Schluss ebenfalls nahe. Schliesslich vermöge die Beschwerdeführerin nicht plausibel aufzuzeigen, weshalb der Markt für die hier interessierenden Wohnungen einerseits und die im Rahmen der Überbauung von ihr selber errichteten Einfamilienhäuser in der unmittelbaren Nachbarschaft der Bauparzelle andererseits derart unterschiedlich sein solle, wie sie behaupte. Der Hinweis auf den in Aussicht genommenen Mietpreis von Fr. 3'500.-- pro Monat reiche unter den gegebenen Umständen jedenfalls nicht aus, um die Nachfrage in Zweifel zu ziehen. Abgesehen davon handle es sich bei diesem Preis um eine Obergrenze. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nenne die Bauherrschaft nunmehr eine Bandbreite von Fr. 2'500.-- bis Fr. 3'500.--.

3.5.2. Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe die Ausführungen der Kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) ignoriert, wonach die Wohnungsqualität durch die unmittelbare Nähe zur Kantonsstrasse und zur Eisenbahnlinie erheblich gemindert werde. Der Bau einer 3 m hohen Schallmauer vermöge nicht den ganzen Lärm zu dämmen und schränke das Anwesen auch in seiner Ansehnlichkeit ein.
Dabei übersieht die Beschwerdeführerin, dass die Vorinstanz dies im angefochtenen Urteil selber festgehalten hat (vgl. oben E. 3.5.1). Inwiefern die daraus gezogenen Schlüsse zu beanstanden wären, zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf und ist auch nicht offensichtlich. Eine diesbezügliche Auseinandersetzung erübrigt sich daher.

3.5.3. Weiter hält die Beschwerdeführerin fest, in der Einwohnergemeinde Twann-Tüscherz sei ein Bedarf an solchen hochpreisigen Wohnungen - im Gegensatz zu Häusern - nicht vorhanden. Als Beleg führt sie die Leerwohnungsquote der Einwohnergemeinde Twann-Tüscherz an.

Damit alleine vermag sie ihre Aussage nicht zu belegen (vgl. oben E. 3.4.3). Abgesehen davon haben sich die Vorinstanzen mit dem Leerwohnungsbestand auseinandergesetzt (vgl. oben E. 3.3 und 3.4), worauf die Beschwerdeführerin keinen Bezug nimmt. Auch aus ihren allgemeinen und nicht belegten Ausführungen zur aktuellen wirtschaftlichen Lage und zu den Verdienstmöglichkeiten in Biel und in der näheren Umgebung vermag sie nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Betreffend die Höhe der Miete führt die Beschwerdeführerin aus, dass sich diese in einer ähnlichen Grössenordnung bewege wie bei den Häusern ihrer eigenen Überbauung in der unmittelbaren Nachbarschaft zur Bauparzelle. Zwischen Wohnungen und freistehenden Einfamilienhäusern müsse jedoch unterschieden werden, für die geplanten Wohnungen seien die Mietpreise überhöht, es fehle an einem diesbezüglichen Bedarf. Mit diesem Argument allein vermag die Beschwerdeführerin keine Umgehungsabsicht bzw. keinen Rechtsmissbrauch aufzuzeigen. Abgesehen davon ist unbestritten, dass vorliegend Wohnungen im gehobenen Segment erstellt werden sollen und nicht dargetan, dass dies eine Erstwohnungsnutzung in Twann-Tüscherz ausschliessen würde.

3.5.4. Weshalb es "gerade mit Blick auf die Leerwohnungsquote in der Einwohnergemeinde Twann-Tüscherz" als willkürlich zu erachten sein soll, dass die Vorinstanz die gute Lage der Bauparzelle angeführt hat, ist - auch mit Blick auf die Erwägungen 3.3 und 3.4 hiervor - nicht nachvollziehbar. Im Übrigen hat die Vorinstanz ihre Begründung nicht alleine auf dieses Kriterium abgestellt.

3.6. Nach diesen Ausführungen ist beim Gesuch der Bauherrschaft für den Bau von zwei Erstwohnungen nicht von einem Rechtsmissbrauch auszugehen. Die blosse Vermutung der Beschwerdeführerin, dass die Beschwerdegegner selber in eine der beiden geplanten Wohnungen ziehen und ihr auf dem Nachbargrundstück gelegenes Wohnhaus, das als Zweitwohnung bewilligt sei, veräussern würden, vermag daran nichts zu ändern; es kann diesbezüglich auf Erwägung 2.7 des angefochtenen Urteils verwiesen werden.

4.

Die Beschwerdeführerin bemängelt weiter die gemäss kommunalem Recht verlangte gute einheitliche Gesamtwirkung des Bauvorhabens.

4.1. Gemäss den unbestritten gebliebenen Feststellungen der Vorinstanz umfasst das geplante Zweifamilienhaus zwei übereinanderliegende Vollgeschosse sowie ein zurückversetztes Dachgeschoss. Die drei Geschosse verfügten je über eine Terrasse. Die Dachform sei als Pultdach mit Solaranlagen ausgestaltet. Die dem Bielersee zugewandte Südfassade solle vollflächig befenstert werden, für die geschlossenen Fassadenelemente sei eine Verkleidung mit dunklen Holzpaneelen vorgesehen. Der Aussenraum werde mit Gras und Reben begrünt.

4.2.

4.2.1. In Bezug auf das mit Solaranlagen versehene Pultdach rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz sei ohne triftige Gründe vom behördlich eingeholten Fachbericht der OLK abgewichen, was gegen das Willkürverbot (Art. 9 BV) verstosse.

4.2.2. Gemäss Fachbericht der OLK vom 19. August 2019 liegt das Dorf Alfermée in prominenter Lage am nördlichen Bielersee-Ufer. Im Gegensatz zum Nachbardorf Tüscherz sei Alfermée nicht im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung aufgeführt, obwohl es ähnliche Lagequalitäten aufweise. Der historische Dorfkern sei westlich durch ein locker bebautes Ein- und Mehrfamilienhausquartier ergänzt worden, das auch aufgrund der unterschiedlichen Bauzeiten sehr heterogen erscheine. Dachformen, Fassadengestaltungen und Materialien liessen keinen übergeordneten Gestaltungswillen erkennen.
Die prominente Lage des geplanten Gebäudes verlange nach einer besonders sorgfältigen Gestaltung. Grundsätzlich gliederten sich Gebäudevolumen und Dachform in die bestehende Situation ein und führe das Bauprojekt bezüglich einheitlicher Gesamtwirkung der Quartierstruktur zu keiner Beeinträchtigung. Eine solche sei jedoch in der Fernwirkung und vom See aus zu erwarten, weshalb gewisse Punkte der architektonisch-konstruktiven Gestaltung zu verbessern seien. Betreffend Solaranlage hielt die OLK fest, diese werde von weithin sichtbar sein und könne gestalterisch nur bewilligt werden, wenn sie nicht reflektiere.

4.2.3. Die Vorinstanz erwog, der Umstand, dass die benachbarten Gebäude nicht mit grossflächigen Solaranlagen ausgestattet seien, falle nicht massgeblich ins Gewicht und sei von der OLK auch nicht beanstandet worden. Abgesehen davon würden sich die dunklen Solarzellen nicht so prominent von der Dacheindeckung zahlreicher anderer Häuser im Quartier abheben. Soweit die OLK die Fernwirkung des Vorhabens bemängelt habe, gehe es vorab um die unerwünschten Lichtreflexionen und nicht um die Einordnung des Gebäudes in die Umgebung. Die OLK anerkenne, dass die Blendwirkung mit den entspiegelten Paneelen der Solaranlage soweit möglich reduziert werde.

4.2.4. Inwiefern die Vorinstanz dabei vom Fachbericht abgewichen sein soll, ist nicht erkennbar. Die OLK hat explizit festgehalten, dass sich Gebäudevolumen und Dachform grundsätzlich in die bestehende Situation eingliederten und das Projekt bezüglich einheitlicher Gesamtwirkung der Quartierstruktur zu keiner Beeinträchtigung führe. Mit ihrem unbelegten Vorbringen, kein einziges Gebäude in der Umgebung weise ein ganzflächiges Solardach auf, vermag die Beschwerdeführerin nicht das Gegenteil aufzuzeigen, zumal sie sich mit den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz nicht auseinandersetzt. Dasselbe gilt für ihr - nicht weiter substanziiertes - Vorbringen, der Charakter des geplanten Baukörpers sei aufgrund der Terrassierung ein komplett anderer als in der Nachbarschaft, wo Terrassenhäuser in einer derartigen Bauweise und Grösse fehlten.
Schliesslich vermag die Beschwerdeführerin aus ihren pauschalen Vorbringen, es bestünden nationale Interessen an der besonders schützenswerten Landschaft und dass die Vorinstanz die gesetzlichen Grundlagen willkürlich angewendet habe, ebenfalls nichts zu ihren Gunsten abzuleiten.

4.3.

4.3.1. Auch bezüglich Umgebungsgestaltung rügt die Beschwerdeführerin eine unbegründete Abweichung der Vorinstanz vom Fachbericht der OLK.

4.3.2. Dem Bericht ist zu entnehmen, dass die Gestaltung der Aussenbereiche nach einer Überarbeitung verlange. Die OLK bezweifle, dass eine Rebenbepflanzung auf dem schmalen Streifen zwischen Glaswand und Gebäude möglich bzw. richtig sei. Eher sollte dafür gesorgt werden, dass der bestehende Bewuchs zumindest teilweise erhalten bleibe oder durch eine neue ähnliche Bepflanzung ergänzt werde.

4.3.3. Die Vorinstanz hat diesbezüglich erwogen, die Bau- und Verkehrsdirektion habe unter Verweisung auf die Umgebung einleuchtend begründet, dass eine teilweise Rebenbepflanzung durchaus geeignet sei, eine gute Gesamtwirkung herzustellen. Weshalb es sich anders verhalten sollte, gehe weder aus den Stellungnahmen der OLK noch aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin hervor.

Gemäss Entscheid der kantonalen Bau- und Verkehrsdirektion vom 3. Februar 2020, E. 8g, betrage der von der OLK erwähnte Streifen zwischen der Glaswand und dem Gebäude ca. 14.5 m x 3 m. Ein solcher Landstreifen sei nicht von vornherein ungeeignet für eine Rebenbepflanzung. Zudem wiesen umliegende Parzellen grossflächige Rebenbepflanzungen auf, womit die geplante Gestaltung Elemente der Umgebung aufnehme und zu einer positiven Gesamtwirkung führe. Dem Fachbericht lasse sich denn auch nicht entnehmen, inwiefern sich eine Rebenbepflanzung störend auf das Ortsbild auswirken würde. Auf dem Baugrundstück selbst sollten sich überdies ursprünglich ebenfalls Reben befunden haben, wie die Bauherrschaft geltend mache. Sollte sich die geplante Rebenbepflanzung wider Erwarten nicht verwirklichen lassen, werde es in der Verantwortung der Bauherrschaft liegen, in einem möglicherweise notwendigen Projektänderungsverfahren eine den Ästhetikgrundsätzen ebenfalls genügende Alternative auszuarbeiten.
Mit diesen Erwägungen der Vorinstanzen setzt sich die Beschwerdeführerin nicht auseinander. Dass die Vorinstanzen damit gegen das Willkürverbot (Art. 9 BV) verstossen haben sollen, vermag sie somit weder darzutun noch liegt dies auf der Hand. Insbesondere hat die OLK die Vereinbarkeit der vorgesehenen Rebenbepflanzung mit einer guten einheitlichen Gesamtwirkung denn auch nicht verneint, sondern bezweifelt, dass eine solche Bepflanzung "möglich bzw. richtig ist" (vgl. oben E. 4.3.2). Im Übrigen hält die Beschwerdeführerin selber fest, dass die umliegenden Liegenschaften über grossflächige Rebenbepflanzungen verfügten.

5.

Umstritten ist im Weiteren die Baustelleninstallation für die Errichtung des vorgesehenen Gebäudes.

5.1. Dem angefochtenen Urteil ist unter anderem zu entnehmen, das im Eigentum der Gemeinde stehende Grundstück Gbbl. Nr. 485 mit dem Kranstandort diene auch als Lager- und Umschlagplatz. Die Bewilligung zur Benützung des öffentlichen Grunds vom 31. Januar 2019 beinhalte zudem die Ausstellung von sechs Spezial-Parkkarten für Parkplätze in der Nähe des Baugrundstücks zuhanden der Handwerkerinnen und Handwerker. Nach Angaben der Bauherrschaft könnten zudem weitere Abstellplätze in der Einstellhalle und vor ihrem Einfamilienhaus benützt werden.

5.2. Die Beschwerdeführerin rügt, es solle eine aufwendige Duplexwohnung mit einer Gesamtfläche von ca. 300 m 2 erstellt werden. Um die dafür benötigte Arbeitskraft und das Material liefern zu können, bedürfe es sicherlich mehr als der den Handwerkerinnen und Handwerkern durch die Bauherrschaft bzw. die Gemeinde angeblich zur Verfügung gestellten Parkplätze. Es erscheine zudem durchaus fraglich, wie die Handwerkerinnen und Handwerker in der Einstellhalle des Baugrundstücks parkieren sollten, wenn ein Kran vor deren Eingang stehen, dieser Platz zugleich als Lager- und Umschlagplatz dienen und auf dem Grundstück gegraben und gebaut werde solle.

5.3. Mit diesen unbelegt vorgebrachten Vermutungen und der aufgeworfenen Frage vermag die Beschwerdeführerin nicht aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich unrichtig oder rechtsverletzend festgestellt haben soll (vgl. Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG; oben E. 2.2) oder ihre Ausführungen nicht zutreffen sollen. Dies gilt auch insoweit, als die Beschwerdeführerin festhält, es erscheine realitätsfremd bzw. willkürlich, wenn die Vorinstanz davon ausgehe, dass die Handwerkerinnen und Handwerker ihre Fahrzeuge bei der Strasseneinfahrt auf den öffentlichen Parkplätzen parkierten und dann sämtliches Material mehrere Meter den Berg hinauftragen würden. Dass die Vorinstanz von einem solchen Vorgehen ausgegangen sei, ist dem angefochtenen Urteil nicht zu entnehmen. Es ist daher weder dargetan noch liegt auf der Hand, dass die Baustelle die erschliessungsrechtlichen Voraussetzungen nicht erfüllen würde.

6.

6.1. Die Vorinstanz erwog, die Bau- und Verkehrsdirektion habe die Kosten für den Fachbericht der OLK zu Recht der Beschwerdeführerin auferlegt. Zwar anerkenne die Rechtsprechung, dass die Kosten für fachliche Stellungnahmen, die richtigerweise bereits im Gesuchsverfahren vorzulegen gewesen wären und Projektkosten darstellten, von der Gesuchstellerin zu tragen seien. Um einen solchen Fall handle es sich hier aber nicht. Abgesehen davon habe die OLK im Baubewilligungsverfahren nicht konsultiert werden müssen (Art. 10 Abs. 2 und 4 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985 [BauG/BE; BSG 721.0]; Art. 22a des Dekrets des Kantons Bern vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD/BE; BSG 725.1]).

6.2.

6.2.1. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die zuständige kantonale Fachstelle hätte bereits durch die Baubewilligungsbehörde konsultiert werden müssen und nicht erst durch die Bau- und Verkehrsdirektion auf ihr Ersuchen hin. Die OLK habe sodann berechtigte Einwände gegen das Bauvorhaben vorgebracht, die letztlich zu einer Anpassung des Bauprojekts geführt hätten. Trotzdem habe die Vorinstanz sämtliche diesbezüglichen Kosten ihr auferlegt. Damit habe sie Art. 10 Abs. 2 und 4 BauG/BE sowie Art. 22 Abs. 1 lit. a [richtig wohl: Art. 22a Abs. 1 lit. a] BewD/BE willkürlich und rechtsmissbräuchlich angewandt.

6.2.2. Gemäss Art. 10 BauG/BE beurteilt die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) zuhanden der Baubewilligungsbehörde prägende Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes; die Interessenabwägung obliegt der Baubewilligungsbehörde (Abs. 2). Sie berät Bauherrschaften und Projektverfasserinnen und -verfasser im Rahmen der Beurteilung von prägenden Bauvorhaben gemäss Abs. 2, wenn sie von diesen beigezogen wird (Abs. 4). Die Baubewilligungsbehörde konsultiert gemäss Art. 22a BewD/BE die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder bei prägenden Bauvorhaben, gegen die ästhetische Bedenken oder Einwände bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind und die das Ortsbild oder die Landschaft beeinträchtigen können (Abs. 1). Die Kommission wird nicht beigezogen, wenn ein Bauvorhaben bereits von der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission, der Kantonalen Denkmalpflege oder einer leistungsfähigen örtlichen Fachstelle begutachtet wurde sowie bei Bauvorhaben, die das Ergebnis eines nach anerkannten Verfahrensregeln durchgeführten Projektwettbewerbs sind (Abs. 2).

6.2.3. Die Anwendung kantonalen Rechts überprüft das Bundesgericht im Wesentlichen auf Willkür und bloss insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzis vorgebracht und begründet wird (Art. 95 BGG i.V.m. Art. 9 BV und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. oben E. 2). Diesen Anforderungen kommt die Beschwerdeführerin nicht nach. Zwar rügt sie einen Verstoss gegen das Willkürverbot, jedoch zeigt sie nicht auf, inwiefern die Rechtsanwendung der Vorinstanz unhaltbar sein soll. Das Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne begründete die Abweisung des Antrags um Konsultation der OLK im Entscheid vom 28. März 2019 sodann damit, dass sich das Bauvorhaben nicht in einem vom Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler erfassten Gebiet oder in einem Ortsbild- oder Landschaftsschutzgebiet kantonalen Rechts befinde. Die Schutzorganisation Netzwerk Bielersee habe sich im Rahmen ihrer Stellungnahme vom 11. Januar 2019 positiv geäussert, worauf auf den Beizug der OLK gemäss Art. 22a Abs. 2 BewD/BE verzichtet worden sei.

6.3. Weiter moniert die Beschwerdeführerin, mit der Auferlegung sämtlicher Kosten an sie habe die Vorinstanz auch das Unterliegerprinzip gemäss Art. 108 Abs. 1 des Gesetzes des Kantons Bern vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG/BE; BSG 155.21) verletzt. Bei einem formell höchst mangelhaften Bauentscheid, der erst im Verlaufe des Verfahrens und nach konkreter Anleitung der Bau- und Verkehrsdirektion korrekt erstellt werde und die Einholung von etlichen Fachmeinungen erfordert habe, die das Bauvorhaben nicht als unkritisch erachtet hätten, hätten ihr nicht sämtliche Kosten auferlegt werden dürfen.
Soweit sich die Beschwerdeführerin dabei auf die in den Entscheiden des Regierungsstatthalteramts Biel/Bienne und der Bau- und Verkehrsdirektion erfolgte Kostenverteilung bezieht, ist darauf nicht einzugehen: Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens ist einzig das verwaltungsgerichtliche Urteil. Zwar wird darin - neben dem oben genannten Punkt - auch die Auferlegung der Verfahrens- und Parteikosten im Verfahren der Bau- und Verkehrsdirektion geprüft wegen eines angeblich von einer nicht entscheidbefugten Person unterzeichneten Entscheids, der dann, von der stellvertretenden Regierungsstatthalterin unterzeichnet, nachgereicht wurde. Jedoch findet in der Beschwerde diesbezüglich keine Auseinandersetzung statt. Inwiefern die Beschwerdeführerin sodann im vorinstanzlichen Verfahren (teilweise) obsiegt haben soll, das prozessuale Verhalten einer Partei eine andere Verlegung geboten haben soll oder die besonderen Umstände es gerechtfertigt hätten, keine Verfahrenskosten zu erheben, zeigt die Beschwerdeführerin weder auf noch ist dies ersichtlich. Es ist daher nicht weiter auf diese Rüge einzugehen.

7.

Nach diesen Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 BGG). Überdies hat sie die anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Twann-Tüscherz, der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 6. März 2023

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Die Gerichtsschreiberin: Dambeck