Zoning agreement for a small development zone is unlawfulKI-generiert

1C_442/2019

Urteil vom 17. Juni 2020

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, Präsident,
Bundesrichterin Jametti, Bundesrichter Müller,
Gerichtsschreiber Kessler Coendet.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Advokat Erik Wassmer,

gegen

Einwohnergemeinde Grellingen,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Advokat Dr. Stefan Wirz.

Gegenstand
Vereinbarung betreffend Teilzonenplan,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts
Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und
Verwaltungsrecht, vom 27. März 2019 (820 17 349).

Sachverhalt:

A.

Das Gebiet "Wieschterüti" befindet sich in einem durch den Chaschtelbach geformten Seitental des Flusses Birs. Es liegt in der Landwirtschaftszone der Gemeinde Grellingen, rund 300 m Luftlinie von der Siedlungsgrenze der Gemeinde entfernt. Das genannte Gebiet weist eine Fläche von rund 13'000 m 2 auf (davon ca. 3'000 m 2 Wald). Dort befinden sich mehrere Gebäude eines vor Jahrzehnten aufgegebenen Landwirtschaftsbetriebs, die heute zum Wohnen, als Lagerraum, Werkstatt und Autounterstand genutzt werden. Etwas abseits steht zudem ein Wochenendhaus.
Auf Parzelle Nr. 371, Grundbuch Grellingen, im Gebiet Wieschterüti stand ein Gebäude, das ursprünglich als Stallbaute erstellt und später als Lagerhalle genutzt worden war. Am 18. Januar 2004 wurde es durch einen Brand zerstört. A.________ stellte das Baugesuch für den Wiederaufbau. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ergaben sich Differenzen mit dem Gemeinderat der Einwohnergemeinde Grellingen über die bauliche Weiterentwicklung. Zur Konfliktlösung unterbreitete der Gemeinderat A.________ eine auf den 2. Mai 2005 datierte Vereinbarung, die folgende Ziffer 1 enthält:

"Die Gemeinde Grellingen erarbeitet eine Teilzonenplanung für das Gebiet Wüstenrütti. Die Planung hat das Ziel[,] die bestehenden Liegenschaften und deren Nutzung in eine zonengerechte Form zu bringen. Das heisst, die vorhandene Nutzung soll auf lange Sicht gesichert werden."

Weiter regelte die Vereinbarung u.a. die Kostentragung für diese Teilzonenplanung und Fragen der Erschliessung. A.________ stimmte der Vereinbarung zu. Am 28. Juni 2005 erteilte die Bau- und Umweltschutzdirektion des Kantons Basel-Landschaft (BUD) die Ausnahmebewilligung für den Wiederaufbau des Gebäudes. Nach Ausführung des Wiederaufbaus zeigte sich, dass dieser teilweise von den bewilligten Plänen abwich. Die BUD erliess am 10. Juli 2012 einen Wiederherstellungsbefehl. Der Streit über den Umfang der Wiederherstellung wurde in einem aussergerichtlichen Vergleich beigelegt.

B.

A.________ gelangte über die Jahre wiederholt an die Gemeinde und forderte die Umsetzung der Vereinbarung von 2005. Die Gemeinde stellte sich nach Abklärungen beim Kanton auf den Standpunkt, eine Realisierung sei raumplanungsrechtlich nicht möglich. Am 27. Dezember 2017 erhob A.________ verwaltungsgerichtliche Klage beim Kantonsgericht Basel-Landschaft. Er verlangte im Wesentlichen, die Gemeinde sei zu verurteilen, innert 12 Monaten nach Rechtskraft des Urteils einen Teilzonenplan für das betroffene Gebiet (umfassend die Parzellen Nrn. 371, 961, 843, 372 und 925, Grundbuch Grellingen) vorzulegen. Das Kantonsgericht wies die Klage mit Urteil vom 27. März 2019 ab.

C.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 29. August 2019 beantragt A.________ die Aufhebung des angefochtenen Urteils des Kantonsgerichts und die Gutheissung der Klage.
Die Einwohnergemeinde Grellingen ersucht um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Kantonsgericht erklärt Verzicht auf eine Vernehmlassung. In den weiteren Eingaben halten die Parteien an ihren Begehren fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen einen letztinstanzlichen Endentscheid, der einen öffentlich-rechtlichen Vertrag auf dem Gebiet der Nutzungsplanung betrifft. Da es sich bei der Nutzungsplanung um eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts handelt und kein Ausschlussgrund gemäss Art. 83 BGG greift, kann gegen den angefochtenen Entscheid Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden (Art. 82 lit. a BGG). Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und weist eine genügende Beziehungsnähe zu den fraglichen Grundstücken auf. Er ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG beschwerdelegitimiert. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG); dieses wendet das Bundesgericht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide aber grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, welche der Beschwerdeführer vorbringt und begründet (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann deren Sachverhaltsfeststellung nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Der Beschwerdeführer darf die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung nur rügen, wenn sie mit einem Mangel im erwähnten Sinn behaftet ist und dessen Behebung für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen (Art. 42 Abs. 2 BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

1.4. Der Beschwerdeführer beantragt einen bundesgerichtlichen Augenschein. Der für den Entscheid rechtlich relevante Sachverhalt ergibt sich jedoch mit hinreichender Klarheit aus den Verfahrensakten. Deshalb kann auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet werden.

2.

2.1. Nach der Vorinstanz ist die vertragliche Verpflichtung, in dem bisher der Landwirtschaftszone zugeteilten Gebiet Wieschterüti eine Bauzone auszuscheiden, der Sache nach nicht mit den Vorschriften und Grundsätzen des Raumplanungsrechts vereinbar. Im Folgenden ist zu prüfen, ob diese Beurteilung der Vorinstanz zutrifft. Wenn das der Fall ist, muss nicht erörtert werden, inwiefern die planerische Behandlung von Grundstücken im Allgemeinen einer vertraglichen Regelung zwischen der Gemeinde als Planungsträgerin (vgl. § 4 Abs. 1 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes [SGS 400]) und betroffenen Privatpersonen (wie Grundeigentümern) zugänglich ist.

2.2. Gemäss Art. 15 Abs. 4 RPG in der geltenden Fassung vom 15. Juni 2012 (SR 700) kann Land neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn es sich für die Überbauung eignet (lit. a), es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird (lit. b), Kulturland damit nicht zerstückelt wird (lit. c), seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist (lit. d) und damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden (lit. e). Mit dieser Revision des RPG wollte der Gesetzgeber die vorbestehende, als lückenhaft erachtete Regelung verschärfen, indem die Voraussetzungen für die neue Zuweisung von Land zu einer Bauzone - für eine bessere Dimensionierung dieser Zonen - präziser geregelt werden sollten (vgl. Botschaft vom 20. Januar 2010 zu einer Teilrevision des Raumplanungsgesetzes, BBl 2010 1053 Ziff. 1.1). Auch wenn der neue Art. 15 RPG im Wesentlichen die Rechtsprechung und die Praxis kodifiziert hat, bringt er gewisse Neuerungen wie das Erfordernis von strategischen Vorgaben in den Richtplänen zur Verteilung der Bauzonen und die genauere Berechnung des mutmasslichen Flächenbedarfs mit sich (vgl. BGE 145 II 18 E. 3.1 S. 21 mit Hinweis).

2.3. Entgegen der Meinung des Beschwerdeführers beziehen sich die Voraussetzungen für eine Neueinzonung gemäss Art. 15 Abs. 4 RPG nicht nur auf noch unüberbautes Gebiet, sondern auch auf schon überbaute Parzellen. Der ursprüngliche Art. 15 aRPG (vgl. AS 1979 1577) bestimmte, dass Bauzonen Land umfassen, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist (lit. a) oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (lit. b). Nach der dazu ergangenen Rechtsprechung war eine einzelne Parzelle als weitgehend überbaut zu betrachten, wenn sie gebietsbezogen einem Siedlungszusammenhang zuzurechnen ist. Ob die Parzelle selber Bauten aufweist, war nicht entscheidend (vgl. BGE 113 Ia 444 E. 4d/a S. 452; Urteile 1C_374/2011 vom 14. März 2012 E. 2.1.1 und 2.3, in: ZBl 114/2013 S. 389; 1C_774/2013 und 1C_778/2013 vom 16. Juli 2014 E. 5.3). Auch wenn der Grundsatz, das weitgehend überbaute Gebiet als Bauzone zu qualifizieren, nicht mehr explizit im Gesetz steht, behält er auch nach der RPG-Revision von 2012 seine Gültigkeit (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, N. 96 zu Art. 15 RPG).
Die Zugehörigkeit eines Grundstücks zur Landwirtschaftszone ist somit nicht von vornherein ausgeschlossen, wenn es mit Bauten überstellt ist, die nicht (mehr) für diesen Zonenzweck genutzt werden. Die Möglichkeit, die Grundstücksfläche für landwirtschaftliche Zwecke zu verwenden (Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG), ist in einem solchen Fall nicht entscheidend. Stattdessen kommt dann das Gesamtinteresse gemäss Art. 16 Abs. 1 lit. b RPG in Betracht. Es ist erfüllt, wenn die Zuweisung zu einer Bauzone nach Art. 15 RPG ausgeschlossen ist und sich die Zuweisung zu einer Schutzzone nach Art. 17 RPG oder zu einer weiteren Nutzungszone nach Art. 18 RPG nicht aufdrängt (vgl. Urteil 1C_15/2008 vom 10. Juni 2008 E. 2.2.3). Im vorliegenden Fall beschränkt sich der Beschwerdeführer auf die Forderung nach einer Umteilung von der Landwirtschaftszone zur Bauzone im Sinne von Art. 15 RPG. Es besteht kein Anlass, auf Grundsätze zur Zonierung nach Art. 17 oder Art. 18 RPG einzugehen. Selbst wenn die Grundstücke vorliegend schon überbaut sein und sich die dortige Wohn- bzw. Gewerbenutzung in absehbarer Zeit nicht ändern sollten, so zieht dies nicht ohne Weiteres die Pflicht zur Zuweisung zu einer Bauzone nach sich. Vielmehr kann gleichwohl ein Verbleib in der Landwirtschaftszone gerechtfertigt sein.

2.4. Für die Festlegung der Bauzonen ist Art. 15 RPG nicht allein massgebend. Die Bauzonenausscheidung hat eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung zu verwirklichen (Art. 1 Abs. 1 Satz 2 RPG). Sie stellt eine Gestaltungsaufgabe dar und unterliegt einer gesamthaften Abwägung und Abstimmung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen (vgl. Art. 1 und Art. 3 RPG, Art. 3 RPV [SR 700.1]; BGE 122 I 294 E. 3e S. 300; 117 Ia 302 E. 4b S. 307). Die verschiedenen Planungsziele und Planungsgrundsätze gemäss Art. 1 und 3 RPG stellen Wertungsgesichtspunkte dar, die im Einzelfall der Harmonisierung bedürfen, wobei auch weitere öffentliche und private Interessen zu berücksichtigen sind (vgl. BGE 134 II 97 E. 3.1 S. 99 f.; Urteil 1C_157/2014 vom 4. November 2015 E. 3.3, in: ZBl 117/2016 S. 444). Das Bundesgericht überprüft Interessenabwägungen als Rechtsfrage grundsätzlich frei (vgl. BGE 145 II 70 E. 3.2 S. 75).

2.5. Eine wichtige Rolle bei der Ausscheidung von Bauzonen spielt das raumplanerische Konzentrationsprinzip. Es verlangt, Bauten und Anlagen grundsätzlich auf räumlich zusammenhängende, vom umliegenden Nichtsiedlungsgebiet klar abgegrenzte und auf das Notwendige beschränkte Zonen zu konzentrieren (vgl. BGE 116 Ia 335 E. 4a S. 336 f.; Urteil 1C_119/2007 vom 13. November 2008 E. 3.7.3, in: ZBl 110/2009 S. 315; vgl. auch BGE 145 II 83 E. 6.2.1 S. 92 f.; 136 II 204 E. 6.2.2 S. 208). Aus dem Konzentrationsprinzip und aus dem Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet ergibt sich, dass Grundstücke grundsätzlich nur dann neu einzuzonen sind, wenn sie an bestehende Überbauungen mit Siedlungscharakter angrenzen. Andernfalls könnten in Umgehung von Art. 24 ff. RPG neue Bauten in unzulässigen Kleinbauzonen ausserhalb von Siedlungen ermöglicht werden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Kleinbauzonen im Allgemeinen unzulässig, wenn sie gegen das raumplanerische Ziel verstossen, die Siedlungstätigkeit in Bauzonen zusammenzufassen und die Streubauweise für nicht freilandgebundene Bauten zu verhindern. Ermöglicht eine Kleinbauzone jedoch keine zusätzliche Streubauweise, sondern einzig eine geringfügige Erweiterung bereits bebauten Gebiets oder die massvolle Erweiterung bestehender Bauten, ist sie zulässig, sofern sie auch sonst auf einer sachlich vertretbaren Interessenabwägung beruht (vgl. BGE 124 II 391 E. 3a S. 395; Urteile 1C_225/2008 vom 9. März 2009 E. 4.1, in: RDAF 2011 I 563; 1C_374/2011 vom 14. März 2012 E. 3, in: ZBl 114/2013 S. 389).

2.6. Im Rahmen der Interessenabwägung sind auch Aspekte des Vertrauensschutzes des Beschwerdeführers hinsichtlich der Vereinbarung von 2005 mit der Gemeinde über eine Einzonung mitzubeurteilen. Aus der Vorgeschichte kann sich die begründete Erwartung einer Einweisung von Land in eine Bauzone ergeben. Für die Berufung auf Vertrauensschutzinteressen ist aber weiter vorausgesetzt, dass keine Kollision mit dem Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts - hier einer RPG-konformen Nutzungsplanung - absehbar war (vgl. BGE 118 Ia 151 E. 5 S. 158 ff.; Urteile 1P.358/1994 und 1P.172/1995 vom 20. September 1995 E. 4b, in: ZBl 98/1997 S. 272; 1C_285/2007 vom 22. Mai 2008 E. 7.1, in: ZBl 110/2009 S. 326).

3.

3.1. Nach den Feststellungen der Vorinstanz ist das Gebiet Wieschterüti von Wald und Landwirtschaftsgebiet umgeben, und es liegt ohne Sichtverbindung ausserhalb des bestehenden Siedlungsgebiets von Grellingen. Die vorhandenen, verstreut angeordneten Gebäude im Gebiet würden ursprünglich von einem aufgegebenen Landwirtschaftsbetrieb stammen: Es seien dies ein (mehrteiliges) Haus, das dauerhaft bewohnt sei, die wiederaufgebaute Lagerhalle und diverse Kleinbauten. Zusätzlich habe es ein Wochenendhaus. Wie die Vorinstanz festgehalten hat, sind nicht alle betroffenen Parzellen bereits mit nicht landwirtschaftlichen Gebäuden überbaut. Ausserdem hat die Vorinstanz dem Inhalt der Vereinbarung von 2005 eine über den planerischen Nachvollzug der gegenwärtigen baulichen Nutzung hinausgehende Tragweite beigelegt. Dabei liess sie sich davon leiten, dass die lokalen Platzverhältnisse eine mehr als geringfügige bauliche Entwicklung zulassen würden, etwa mittels Ersatz des heutigen Wochenendhauses durch ein Mehrfamilienhaus. Weiter wird im angefochtenen Urteil angenommen, dass es dem Beschwerdeführer um eine Umnutzung von Gewerbefläche - namentlich bei der genannten Lagerhalle - zu Wohnzwecken geht. Die Vorinstanz hat den vorhandenen Bauten im Gebiet Wieschterüti gestützt auf ihre Feststellungen die minimale Siedlungsqualität abgesprochen. Dies gelte selbst dann, wenn mit dem Beschwerdeführer davon ausgegangen werde, dass es sich beim dauerhaft bewohnten Gebäude um ein Mehrfamilienhaus aus drei zusammengebauten Wohnhäusern handle. Nach der Vorinstanz entstände bei einer Einzonung eine nach Bundesrecht verpönte Kleinbauzone in der ansonsten unverbauten Landschaft.

3.2. Der Beschwerdeführer beanstandet, dass diese Beurteilung auf einer aktenwidrigen bzw. willkürlichen Beweiswürdigung beruht. Nach seiner Darstellung ist einzige Vorgabe der Vereinbarung, die bestehende Siedlung im Gebiet Wieschterüti in eine wie auch immer geartete Bauzone zu überführen. Eine Schaffung freier Baulandflächen sei nicht beabsichtigt. Der Beschwerdeführer behauptet, die betroffenen Parzellen seien bereits überbaut. Eine Modernisierung bestehender Gebäude und die Anpassung der Nutzung an aktuelle Bedürfnisse sei selbstverständlich sinnvoll. Theoretisch allenfalls noch denkbare Nutzungsmöglichkeiten im Gebiet würden an den Waldabstandslinien, der Bachbaulinie sowie den erforderlichen Grenz- und Gebäudeabständen scheitern. Ein Ersatz des Wochenendhauses durch ein Mehrfamilienhaus sei aus diesen Gründen nicht möglich.

3.3. Die Vorbringen des Beschwerdeführers lassen die Beweiswürdigung der Vorinstanz nicht als offensichtlich unrichtig bzw. willkürlich erscheinen (vgl. dazu BGE 144 II 281 E. 3.6.2 S. 287; 144 V 50 E. 4.2 S. 53; je mit Hinweisen). Nach dem bei den Akten liegenden Auszug aus dem kantonalen Geoinformationssystem ist das Grundstück Nr. 843 zwischen dem Wochenendhaus und dem mehrteiligen Wohnhaus nicht überbaut. Die Feststellung der Vorinstanz, dass nicht alle betroffenen Parzellen bereits mit nicht landwirtschaftlichen Gebäuden überbaut seien, erscheint somit nicht als offensichtlich unrichtig. Weiter ist es aufgrund dieses Plans nachvollziehbar, dass die Vorinstanz die vorhandenen Gebäude im Gebiet Wieschterüti als verstreut angeordnet erachtet hat. Aufgrund der Freiflächen zwischen den Gebäuden durfte die Vorinstanz von erheblichen Möglichkeiten für eine bauliche Entwicklung ausgehen. Der Beschwerdeführer tut nicht dar, inwiefern Vorschriften über Grenz- und Gebäudeabstände eine solche ausschliessen würden. Er widerspricht vor Bundesgericht ferner nicht substanziiert der Annahme der Vorinstanz, dass er mit einer Einzonung eine Umnutzung der Lagerhalle in ein Wohngebäude anstrebt. Insgesamt hat die Vorinstanz den Vertragsinhalt nicht zu weit gefasst, wenn sie die Zulassung von baulichen und nutzungsmässigen Erweiterungen im Bereich der vorhandenen Bauten und Zwischenräume - über den Rahmen von Art. 24 ff. RPG hinaus - als Bestandteil aufgefasst hat. Demzufolge sind die diesbezüglichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz weder offensichtlich unrichtig noch beruhen sie auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (vgl. oben E. 1.3). Damit sind sie für das Bundesgericht verbindlich.

4.

4.1. Im angefochtenen Urteil wird erwogen, dass es vorliegend nicht um die Schaffung einer Bauzone bzw. Spezialnutzungszone für ein konkretes Projekt ausserhalb des Siedlungsgebiets geht (vgl. dazu BGE 136 II 204 E. 7.2 S. 213; Urteil 1C_13/2012 und 1C_25/2012 vom 24. Mai 2012 E. 3.1). Sodann kennt das kantonale Recht gemäss der Vorinstanz keine Möglichkeit zur planerischen Erhaltung von Kleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsraums im Sinne von Art. 33 RPV. Der Beschwerdeführer setzt sich vor Bundesgericht mit diesen Erwägungen nicht näher auseinander. Er verlangt weder eine projektbezogene Einzonung noch eine Beurteilung im Lichte von Art. 33 RPV bzw. diesbezüglichem kantonalem Recht. Zu prüfen bleibt, ob die von ihm geforderte Einzonung zu einer Kleinbauzone in Umgehung von Art. 24 ff. RPG führen würde.

4.2. Die betroffenen Grundstücke liegen ohne Siedlungszusammenhang abseits der Bauzonen. Der Beschwerdeführer betont, dass die landwirtschaftliche Nutzung vorhandener Gebäude im Gebiet Wieschterüti mindestens seit 1950 und damit lange vor dem Erlass des RPG aufgegeben worden sei. Landwirtschaftliche Bauten sind nur ausnahmsweise für die Bejahung eines Siedlungscharakters ausschlaggebend; dafür genügt es nicht, dass eine Häusergruppe ihre landwirtschaftliche Funktion verloren hat (vgl. BGE 132 II 218 E. 4.1 S. 223; Urteil 1C_225/2008 vom 9. März 2009 E. 4.1, in: RDAF 2011 I 563). Es ist unbestritten, dass - neben dem Wochenendhaus - die anderen bestehenden Gebäude im Gebiet ursprünglich von einem Landwirtschaftsbetrieb stammen und ihre landwirtschaftliche Funktion verloren haben. Aufgrund der Verfahrensakten lässt sich der Beurteilung der Vorinstanz beipflichten, dass die vorhandenen Gebäude im Gebiet keinen Siedlungscharakter aufweisen.
Hinzu kommt, dass diese Gebäude nicht als kompaktes Ensemble in Erscheinung treten. Bauliche Entwicklungen und Nutzungserweiterungen wären auch bei einer Bauzonengrenze, die relativ eng um diese Gebäude herum gezogen würde, in mehr als geringfügigem Umfang möglich. Aus den Feststellungen der Vorinstanz ergibt sich, dass die im Streit liegende Vereinbarung bezweckt, mit einer Einzonung die Grundlagen für eine solche Entwicklung über den Rahmen von Art. 24 ff. RPG hinaus zu schaffen.
Objektiv war indessen bei Vertragsschluss absehbar, dass eine Einzonung dieses Gebiets zu einer Kleinbauzone führen würde, die eine zusätzliche Streubauweise ermöglicht und grundsätzlich im Widerspruch zu Art. 24 ff. RPG steht (vgl. oben E. 2.5). Aufgrund der Erkennbarkeit der Kollision des Vertragsinhalts mit einer RPG-konformen Nutzungsplanung verdienen die Erwartungen des Beschwerdeführers, die er aus dieser Vereinbarung ableitet, keinen Rechtsschutz (vgl. oben E. 2.6). Sachzwänge - namentlich die Ausschöpfung der zulässigen Erweiterungsmöglichkeiten in der Landwirtschaftszone - dürfen nicht dazu führen, Grundsätze des Raumplanungsrechts ausser Kraft zu setzen (vgl. Urteil 1C_774/2013 und 1C_778/2013 vom 16. Juli 2014 E. 5.3 mit Hinweisen).

4.3. Der Beschwerdeführer wendet ein, das Bundesgericht habe im Urteil 1P.465/2002 und 1P.467/2002 vom 23. Dezember 2002 (in: ZBl 105/2004 S. 161) die Vereinbarkeit der Kleinbauzone "Wachthütte" in der thurgauischen Gemeinde Uesslingen-Buch mit Art. 15 aRPG bejaht. Die Verhältnisse im vorliegenden Fall seien vergleichbar mit der dort beurteilten Situation. Das Gebiet Wachthütte liege sogar auf einer weitherum sichtbaren Krete, während es hier um eine nicht einsehbare Senke gehe und die Häusergruppe niemanden störe. Unter Hinweis auf dieses Urteil beansprucht er die Rechtmässigkeit der Vereinbarung von 2005 und eine Pflicht der Gemeinde zur Einzonung.

4.4. Es trifft zu, dass das Bundesgericht im Urteil 1P.465/2002 und 1P.467/2002 die Rechtmässigkeit der genannten Kleinbauzone anerkannt hat. Entgegen der Meinung des Beschwerdeführers sind die Verhältnisse bei jenem Urteil in wesentlichen Punkten anders als im vorliegenden Fall gewesen. Die dort betroffene Häusergruppe umfasste sieben Gebäude. Darunter befanden sich eine Schreinerei sowie vier bis fünf ständig bewohnte Wohnhäuser, wozu auch ein Drei- und ein Zweifamilienhaus gehörten (a.a.O. E. 4.2). Optisch wurde das Vorliegen einer geschlossenen Siedlung bejaht (a.a.O., E. 6.3.3). Im vorliegenden Fall ist hingegen die Siedlungsqualität bei den vorhandenen Gebäuden im Gebiet zu verneinen (vgl. E. 4.2 hiervor). Weiter war beim Urteil 1P.465/2002 und 1P.467/2002 wegleitend, dass auch bei einer Einzonung allfällige Erweiterungen der bestehenden Bauten nur in untergeordnetem Masse möglich waren (a.a.O., E. 6.3.3). So verhält es sich im vorliegenden Fall nicht. Die umstrittene Vereinbarung zielt auf über Art. 24 ff. RPG hinausgehende Erweiterungen ab (vgl. oben E. 4.2). Zwar ist es richtig, dass die Einzonung beim Urteil 1P.465/2002 und 1P.467/2002 wegen der exponierten Lage unter dem Blickwinkel des Landschaftsschutzes heikel war (a.a.O., E. 4.3.2). Inwiefern vorliegend Aspekte des Landschaftsschutzes gegen eine Einzonung sprechen, brauchte die Vorinstanz nicht zu prüfen. Die Lage der Gebäude in einer von Wald umgebenen Senke würde keine Herabsetzung der raumplanerischen Anforderungen an die Zulässigkeit einer Kleinbauzone rechtfertigen. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass die Berufung auf das Urteil 1P.465/2002 und 1P.467/2002 dem Beschwerdeführer nicht weiterhilft.

4.5. Zusammengefasst ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die umstrittene Vereinbarung von 2005, soweit sie eine Einzonung des Gebiets Wieschterüti betrifft, als von Anfang an raumplanungsrechtswidrig betrachtet hat. Deshalb kommt es vorliegend nicht darauf an, dass die Voraussetzungen für eine Einzonung mit der Revision von Art. 15 RPG vom 15. Juni 2012 verschärft worden sind (vgl. oben E. 2.2). Die Rügen des Beschwerdeführers gegen die Abweisung seiner Klage durch die Vorinstanz erweisen sich als unbegründet.

5.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Der unterliegende Beschwerdeführer wird kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Ausgangsgemäss steht ihm keine Parteientschädigung zu (vgl. Art. 68 BGG). Die Beschwerdegegnerin als Gemeinde hat in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt; daher hat sie trotz anwaltlicher Vertretung grundsätzlich keinen Anspruch auf Parteientschädigung (vgl. Art. 68 Abs. 3 BGG; BGE 134 II 117 E. 7 S. 118 f.). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist im vorliegenden Fall nicht angezeigt.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.

Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Einwohnergemeinde Grellingen und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. Juni 2020

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Chaix

Der Gerichtsschreiber: Kessler Coendet