Mieter’s standing in restoration proceedings for jetty removalKI-generiert

1C_456/2024

Urteil vom 28. Mai 2025

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Haag, Präsident,
Bundesrichter Chaix, Müller,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführerin,

gegen

Bezirksrat Küssnacht,
Seeplatz 2/3, 6403 Küssnacht am Rigi,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 14, 6430 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz,
Bahnhofstrasse 9, 6430 Schwyz,

Erbengemeinschaft B.C.________,
bestehend aus D.C.________ und E.C.________,

Gegenstand
Planungs- und Baurecht; nachträgliche Baubewilligung für Steganlage; Rückbau,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III, vom 27. Juni 2024 (III 2023 5).

Sachverhalt:

A.

Die Erbengemeinschaft B.C.________, bestehend aus D.C.________ und E.C.________ (nachfolgend: die Erbengemeinschaft) ist Eigentümerin der Liegenschaft Nr. 881 in Küssnacht (Schwyz). Darauf befindet sich ein Steg, der ca. 5 m in den Zugersee hineinragt.
Auf Aufforderung des Bezirks Küssnacht reichte die Erbengemeinschaft am 6. Februar 2022 ein nachträgliches Baugesuch für den Steg ein (publiziert im Amtsblatt vom 11. Februar 2022). Das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE/SZ) stellte der Erbengemeinschaft mit Schreiben vom 25. März 2022 in Aussicht, das Gesuch abzuweisen und den Abbruch des Stegs anzuordnen, und empfahl, ein Rückführungsprojekt einzureichen. Daraufhin zog die Bauherrschaft das nachträgliche Baubewilligungsgesuch zurück und reichte ein Rückführungsprojekt ein.
Mit Beschluss vom 18. Mai 2022 verweigerte der Bezirksrat Küssnacht die nachträgliche Bewilligung für die bestehende Steganlage gestützt auf den kantonalen Gesamtentscheid des ARE/SZ vom 5. Mai 2022 und bewilligte das Rückbauprojekt im Sinne der Erwägungen und unter Nebenbestimmungen. Der Bauherrschaft wurde Frist bis zum 31. August 2022 zum Rückbau des Stegs gesetzt, unter Androhung der kostenpflichtigen Ersatzvornahme.

B.

A.________ ist Mieterin der Liegenschaft Nr. 881. Sie gelangte mit Eingabe vom 4. Juli 2022 an den Bezirksrat Küssnacht und beantragte, der Beschluss vom 18. Mai 2022, den sie am 26. Juni 2022 per E-Mail erhalten habe, sei aufzuheben; eventualiter sei ihre Eingabe als Beschwerde aufzufassen. Der Bezirk leitete das Gesuch zuständigkeitshalber dem Regierungsrat des Kantons Schwyz weiter. Dieser trat darauf am 6. Dezember 2022 nicht ein.

C.

Dagegen erhob A.________ am 3. Januar 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz.
Gegen die Kostenvorschussverfügung des Verwaltungsgerichts reichte A.________ am 19. Februar 2023 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ein. Das Bundesgericht trat auf die Beschwerde mit Urteil 1C_89/2023 vom 27. November 2023 nicht ein. Auch auf die gegen dieses Urteil erhobenen Revisionsgesuche vom 28. Mai 2024 (1F_11/2024) und vom 26. August 2024 (1F_14/2024) trat es nicht ein.
Am 27. Juni 2024 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde gegen den Nichteintretensentscheid des Regierungsrats ab, soweit es darauf eintrat.

D.

Dagegen hat A.________ am 4. August 2024 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt sie, ihr sei Akteneinsicht zu gewähren und ihrer Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen. Überdies ersucht sie um "Streichung der Prozesskosten". Am 9. September 2024 reichte sie eine "Beschwerdeergänzung" ein.

E.

Der Regierungsrat beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Verwaltungsgericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Das ARE/SZ verweist auf die Ausführungen des angefochtenen Entscheids und des Regierungsrats. Der Bezirk Küssnacht schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
Die Erbengemeinschaft hat sich innert der ihr angesetzten Frist nicht geäussert. Ihr Gesuch vom 11. November 2024 um Neuansetzung einer Vernehmlassungsfrist wurde am 12. November 2024 abgewiesen.
In ihrer Replik äussert sich die Beschwerdeführerin zu den Eingaben des Regierungsrats und des ARE/SZ und hält an ihren Anträgen fest.

F.

Am 28. August 2024 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

G.

Mit Verfügung vom 4. Oktober 2024 gab das Bundesgericht der Beschwerdeführerin Gelegenheit, bis zum 4. November 2024 Einsicht in die kantonalen Vorakten am Sitz des Verwaltungsgerichts zu nehmen. Dieses retournierte die Akten am 5. November 2024 mit dem Hinweis, die Beschwerdeführerin habe sich weder telefonisch noch schriftlich beim Verwaltungsgericht gemeldet. Am 8. November 2024 wies das Bundesgericht das Gesuch der Beschwerdeführerin (Poststempel 4. November 2024) um Zustellung von Kopien der kantonalen Vorakten ab.

H.

Auch die Erbengemeinschaft ersuchte mit Schreiben vom 4. und 20. Dezember 2024 und 21. Januar 2025 um vollumfängliche Akteneinsicht. Das Bundesgericht gab den Erben Gelegenheit, die kantonalen Vorakten bis 3. März 2025 am Sitz des Verwaltungsgerichts und die bundesgerichtlichen Akten am Standort Lausanne einzusehen; davon wurde kein Gebrauch gemacht. Die Gesuche um Erstreckung der Akteneinsichtsfrist und weitere Gesuche in diesem Zusammenhang wies das Bundesgericht mit Verfügungen vom 18. Februar und 4. März 2025 ab.
Mit Eingabe vom 14. April 2025 ersuchte die Erbengemeinschaft um die Offenlegung von Unterlagen zu weiteren Steganlagen in der Gemeinde.

Erwägungen:

1.

Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdeführerin ist zur Beschwerde legitimiert, soweit sie geltend macht, ihr sei die Beschwerdebefugnis zu Unrecht aberkannt worden. Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher grundsätzlich einzutreten, vorbehältlich ungenügend begründeter Rügen (vgl. unten E. 3.3 und 3.4).
Streitgegenstand ist allerdings einzig, ob der Regierungsrat zu Unrecht auf die Verwaltungsbeschwerde der Beschwerdeführerin nicht eingetreten ist. Auf darüber hinausgehende Rügen und Beweisanträge, insbesondere zur Rechtmässigkeit der Steganlage bzw. ihres Rückbaus, ist daher nicht einzutreten.

2.

Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht, von Völkerrecht und von kantonalen verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 95 lit. a-c BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde klar vorgebracht worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG); hierfür gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 139 I 229 E. 2.2 mit Hinweisen). Eine Beschwerdeergänzung nach Ablauf der Beschwerdefrist ist (von hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen) unzulässig (vgl. Art. 43 BGG e contrario).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

3.

Streitig ist, ob der Regierungsrat zu Unrecht auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin nicht eingetreten ist.

3.1. Der Regierungsrat begründete seinen Nichteintretensentscheid mit mehreren Argumenten:
Zum einen habe die Beschwerdeführerin am Einspracheverfahren nicht teilgenommen, obwohl das nachträgliche Baugesuch ordnungsgemäss publiziert worden sei. Es wäre in der Obliegenheit der Beschwerdeführerin gelegen, sich rechtzeitig am Verfahren vor dem Bezirksrat Küssnacht zu beteiligen und ihr Interesse anzuzeigen. Da sie dies nicht getan habe, fehle es ihr bereits an der formellen Beschwer und damit an der Beschwerdelegitimation.
Zum anderen sei sie als Mieterin des Baugrundstücks nicht hinreichend durch das Bauprojekt ihres Vermieters betroffen, d.h. ihr fehle auch die materielle Beschwer. Sollte das im Mietvertrag zugesicherte Mietobjekt tangiert werden, handle es sich um eine rein zivilrechtliche Angelegenheit.
Schliesslich erachtete der Regierungsrat auch die Beschwerdebegründung als ungenügend. Ob die Beschwerdefrist von 20 Tagen mit der Eingabe vom 4. Juli 2022 eingehalten worden sei, könne somit offenbleiben.

3.2. Das Verwaltungsgericht bestätigte den Entscheid des Regierungsrats im Ergebnis, aber mit etwas anderer Begründung. Es ging davon aus, dass zwischen der Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung einerseits und dem Rückbau andererseits differenziert werden müsse:
Die Beschwerdeführerin habe am nachträglichen Baubewilligungsverfahren nicht teilgenommen, obwohl das nachträgliche Baugesuch unstreitig publiziert und öffentlich aufgelegt worden sei. Sie sei daher nicht befugt gewesen, den Bauabschlag anzufechten.
Dagegen stelle der Rückbau einer illegalen Baute kein Bauprojekt im Sinne des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 (PBG/SZ; SRSZ 400.100) dar und müsse nicht publiziert werden. Es stelle sich jedoch die Frage, ob die Beschwerdeführerin in das Verfahren der Wiederherstellung hätte einbezogen werden müssen. Das Verwaltungsgericht verneinte die Frage, weil der Verfahrensausgang deren Situation als Mieterin nicht in relevanter Weise beeinflussen würde. Sie sei durch die Rückbauanordnung materiell nicht derart betroffen, dass sie sich am Verfahren zur Wiederherstellung hätte beteiligen können müssen. Der Regierungsrat habe die Beschwerdelegitimation somit im Ergebnis zu Recht verneint.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin sei der Regierungsrat auch für den Nichteintretensentscheid zuständig gewesen, trotz einer damals noch hängigen Beschwerde gegen die Kostenvorschussverfügung des Regierungsrats: Die Rechtsmittelinstanz sei nicht gehindert, auch ohne Leistung des Kostenvorschusses in der Sache selbst zu entscheiden.

3.3. Vor Bundesgericht macht die Beschwerdeführerin in erster Linie geltend, das Rückbaugesuch hätte publiziert werden müssen, weshalb sie daran gehindert worden sei, sich am Verfahren zu beteiligen. Überdies sei sie als Mieterin und Nutzerin des Stegs mehr als nur marginal von dessen Rückbau betroffen, weshalb ihre Beschwerdelegitimation zu Unrecht verneint worden sei. Beide Rügen beziehen sich auf den Rückbau des Stegs und nicht auf die Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung. Soweit auch deren Aufhebung verlangt wird, fehlt es somit an einer genügenden Begründung, d.h. insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.

3.4. Gleiches gilt, soweit die Beschwerdeführerin die Zuständigkeit des Regierungsrats zum Entscheid wegen der damals noch hängigen Beschwerde gegen die Kostenvorschussverfügung bestreitet. Sie setzt sich mit den Argumenten des Verwaltungsgerichts nicht auseinander und zeigt nicht auf, inwiefern die aufschiebende Wirkung der Beschwerde gegen den Kostenvorschuss nicht nur die Vollstreckbarkeit dieser Verfügung hemmte, sondern den Regierungsrat daran hinderte, auch ohne (vollständig) gezahlten Kostenvorschuss über die Beschwerdelegitimation zu entscheiden. Erst recht ist keine Willkür dargetan.

4.

Im Folgenden ist zunächst zu prüfen, ob das Verwaltungsgericht die Legitimation der Beschwerdeführerin in der Sache zu Recht verneint hat.

4.1. Das Verwaltungsgericht ging davon aus, die Beschwerdeführerin sei als Mieterin der mit einem Wohnhaus überbauten Liegenschaft Nr. 881 nur marginal vom Rückbau der Steganlage betroffen. Der Kernzweck der Miete, das Bewohnen der Liegenschaft, werde nicht tangiert. Betroffen sei einzig der Zugang zum See und auch dies lediglich in der Art und Weise, nämlich via den Steg; der Seezugang selbst werde nicht in Frage gestellt.

4.2. Die Beschwerdeführerin macht dagegen geltend, sie sei mehr als nur marginal vom Rückbau des Stegs betroffen. Sie und ihre Familie sowie Besucher, auch mit kleinen Kindern, nutzten den Steg regelmässig zum Baden. Ohne diesen sei der Zugang zum See, über scharfkantige, mit Algen bewachsene Felsblöcke, beschwerlich. Überdies sei der Rückbau des Stegs mit Bauarbeiten und Immissionen auf dem Grundstück verbunden, die einen Eingriff in ihre Privatsphäre darstellten. Schliesslich habe sie von Anfang an auf die Bedeutung des Stegs und seiner Umgebung als Lebensraum einer Wirbeltierfauna hingewiesen, z.B. für Wasservögel und Fische. Sie reicht ein Foto eines Blässhuhns ein, das den Steg als Nistplatz nutzt.

4.3. Art. 111 BGG regelt den Grundsatz der Einheit des Verfahrens. Wer zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können (Abs. 1). Dies bedeutet, dass die Legitimation im kantonalen Verfahren mindestens im gleichen Umfang zu gewährleisten ist wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG. Dies ergibt sich für Verfahren betreffend raumplanerische Verfügungen auch aus Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG.

4.4. Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist nach Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Ist die beschwerdeführende Person nicht Verfügungsadressatin, muss sie durch den angefochtenen Entscheid stärker betroffen sein als eine beliebige Drittperson und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache stehen. Zudem muss sie einen eigenen, praktischen Nutzen aus einer allfälligen Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids ziehen, das heisst, ihre Situation muss durch den Ausgang des Verfahrens in relevanter Weise beeinflusst werden können. Das schutzwürdige Interesse besteht in der Vermeidung eines unmittelbaren materiellen oder ideellen Nachteils, den der angefochtene Entscheid für sie mit sich bringen würde. Ein bloss mittelbares oder ausschliesslich allgemeines öffentliches Interesse genügt nicht (zum Ganzen: BGE 142 II 451 E. 3.4.1 mit Hinweisen).

4.4.1. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben insbesondere dann legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft (BGE 136 II 281 E. 2.3.1 mit Hinweisen).
Unter den gleichen Voraussetzungen steht das Beschwerderecht grundsätzlich auch Mietern und Mieterinnen zu (BGE 131 III 414 E. 2.3; 120 Ib 48 E. 2b, 379 E. 3d), und zwar auch gegen Bauvorhaben auf dem von ihnen gemieteten Grundstück: So bejahte das Bundesgericht z.B. die Beschwerdebefugnis der Mieterschaft gegen die Errichtung von acht Parkplätzen auf dem Mietgrundstück, aufgrund der damit verbundenen Verkleinerung des Gartenbereichs und der Lärmimmissionen (Urteil 1C_572/2011 vom 3. April 2012 E. 1.2) sowie gegen mit Lärm verbundene Renovationsarbeiten innerhalb des Gebäudes (Urteil 1C_206/2019 vom 6. August 2019 E. 3). Dagegen trat es auf die Beschwerde eines Mieters gegen die Inanspruchnahme von 15 m2 des gemieteten Grundstücks für die Abrundung einer Strassenkurve nicht ein, weil keine Verkehrs- und Lärmzunahme zu erwarten war und der Beschwerdeführer nicht substanziiert dargelegt hatte, inwiefern er in der Benutzung des Gartens oder in anderer Weise eingeschränkt werde (Urteil 1C_145/2022 vom 6. April 2023 E. 1.4).

4.4.2. Strengere Anforderungen werden in der Regel gestellt, wenn eine Drittperson zugunsten des Adressaten der angefochtenen Entscheids interveniert ("Beschwerde pro Adressat"). Diesfalls genügt das Bestehen eines Vertragsverhältnisses (z.B. Miete) grundsätzlich nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen, sofern keine besonderen Umstände vorliegen (vgl. Urteil 2C_76/2022 vom 10. Juni 2022 E. 4.2 mit Übersicht über die Rechtsprechung).
Im zitierten Urteil verneinte das Bundesgericht die Beschwerdebefugnis eines Mieters gegen die der Eigentümerin und Vermieterin in Rechnung gestellte Kaminfegegebühr. Zwar werde diese Gebühr gemäss Mietvertrag auf die Mieter und Mieterinnen überwälzt; diese vertragliche Auswirkung stelle jedoch einen nur mittelbaren Nachteil dar, der mangels einer hinreichend engen Verbindung zum Gegenstand der Anfechtung nicht ausreiche, um die Beschwerdelegitimation zu begründen (E. 4.5). Mit analoger Begründung wurde im Urteil 2A.220/2005 vom 7. September 2005 (E. 3.4) die Legitimation des Mieters zur Beschwerde gegen die Bewilligung des Verkaufs der von ihm belegten Wohnung an eine Person im Ausland verneint. Das Bundesgericht erwog, der Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Kündigungen sei im OR und im ergänzenden kantonalen öffentlichen Recht sichergestellt.
Dagegen wurde die Beschwerdelegitimation des Mieters gegen einen Entscheid über die Sperre der Lieferung von Strom wegen Zahlungsausständen des Vermieters bejaht (BGE 137 I 120 E. 2.1, E. 5.3 und 5.4), weil dieser durch die Liefersperre in besonderem Masse und sogar in erster Linie betroffen werde (Urteil 2C_76/2022 E. 4.5). Anerkannt wurde ebenfalls die Legitimation von Mietern einer ohne Bewilligung erstellten Wohnung gegen den an die Eigentümerin adressierten Räumungsbefehl (Urteil 1C_293/2018 vom 29. Januar 2019). Das Bundesgericht erwog in diesem Zusammenhang, dass die gesetzte Frist die gesetzliche Kündigungsfrist deutlich unterschreite (E. 2.6).
Im Urteil 1C_66/2021 vom 6. Juli 2021 war Anfechtungsobjekt ein an die Bauherrschaft adressierter Befehl, bestimmte Bauten und Anlagen nicht mehr zur Pferdehaltung zu nutzen und die Mietverträge für die Stallungen zu kündigen. Das Bundesgericht trat auf die Beschwerde der Mieter und Mieterinnen der Pferdestallungen ein. Es erwog, der Fall sei zwar anders gelagert als der Fall 1C_293/2018, weil es um Pferdepensionsverträge und nicht um eine Wohnungsmiete gehe, was es den Behörden (insbesondere bei fehlendem Kooperationswillen der Verfügungsadressaten) erschweren dürfte, die betroffenen Personen zu eruieren. Zum andern werde keine Kündigung in Missachtung gesetzlicher oder vertraglicher Kündigungsfristen angeordnet. Im Ergebnis sei es dennoch gerechtfertigt, gleich zu entscheiden. Da für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kein rechtlich geschütztes Interesse erforderlich sei, sondern ein tatsächliches Interesse ausreiche, sei nicht ausschlaggebend, ob eine Vollstreckungsanordnung in gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfristen eingreife. Massgebend sei vielmehr, dass die betroffenen Pferdebesitzer ihre Pferde wegen der Vollstreckungsanordnung aus der Pension nehmen müssten, in der sie diese sonst weiterhin hätten unterbringen können. Hinzu komme, dass sich die Vollstreckungsanordnung ausdrücklich und direkt auf die betreffenden Mietverträge beziehe; die Widerrechtlichkeit der Nutzung der Bauten und Anlagen als Pferdepension sei es denn auch, die Anlass für das Nutzungsverbot und die daran anschliessende Vollstreckungsanordnung gebildet habe. Vor diesem Hintergrund stünden die Beschwerdeführenden in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache und hätten nicht ein bloss mittelbares Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Diesen hätte daher die Möglichkeit zur Teilnahme am kantonalen Verfahren gewährt werden müssen.

4.4.3. Schon unter der Geltung des OG (das für die staatsrechtliche Beschwerde ein rechtlich geschütztes Interesse verlangte) bejahte das Bundesgericht die Legitimation der Mieterschaft, sich gegen Eingriffe in das Eigentum zu wehren, wenn sie in ihren Rechten als Mieter, namentlich ihrem Besitz, betroffen waren (BGE 105 Ia 43 E. 1c). Dies wurde z.B. bei Nutzungsverboten bejaht, welche die Nutzung des Mietobjekts beschränken (vgl. Urteil 1P.771/2001 vom 5. Mai 2003 E. 2 betr. sexgewerbliches Nutzungsverbot; Urteil 1P.34/1990 vom 19. April 1990 E. 1c betr. Verbot, ein Zimmer im zweiten Dachgeschoss einer 3-Zimmer-Wohnung zu Wohnzwecken zu nutzen).
Im Urteil P.591/1987 vom 19. Januar 1988 (E. 2) wurde der Mieter auch als befugt erachtet, Beschwerde gegen die von der Flurkommission angeordnete Fällung von Bäumen und Sträuchern auf dem gemieteten Grundstück zu führen. Im gleichen Sinne entschied in jüngerer Zeit (bereits unter der Geltung des BGG) das Berner Verwaltungsgericht bei der Anordnung der Beseitigung von Sonnenstoren, Bambuspflanzen, Holzzaun und Unterstand (Urteil 100.2016.74 vom 26. Oktober 2016 E. 1.2). Zwar sei fraglich, ob der Mieter durch die Wiederherstellungsverfügung verpflichtet werde, Massnahmen zu ergreifen; dieser sei jedoch als Nutzer der Liegenschaft durch die Wiederherstellungsverfügung besonders berührt und habe daher ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids.

4.5. Vorliegend ist ebenso zu entscheiden, wobei offenbleiben kann, ob es sich um eine Beschwerde pro oder contra Adressat handelt (zwar wurde ein Rückbaugesuch der Grundeigentümerschaft bewilligt; dieses sollte allerdings einer Wiederherstellungsverfügung zuvorkommen und wurde unter Androhung der Ersatzvornahme genehmigt). Zwar schränkt der Abbruch des Stegs die Nutzung des gemieteten Wohngrundstücks durch die Beschwerdeführerin nur am Rande ein. Dennoch bildet die Steganlage Teil des gemieteten Umschwungs, so dass die Beschwerdeführerin zumindest in tatsächlicher Hinsicht besonders betroffen ist. Es kann daher offenbleiben, ob aus juristischer Sicht nur der landseitige Teil oder auch der in den See ragende Teil zum Mietobjekt gehört. Der Steg ist nicht öffentlich zugänglich, d.h. er kann nur von der Beschwerdeführerin (als Mieterin) und ihrer Familie und Gästen benutzt werden. Diese macht denn auch geltend, den Steg regelmässig zum Einstieg in den See zu nutzen. Insofern trifft sie der Wiederherstellungsbefehl unmittelbar und in besonderer Weise, gleich oder womöglich sogar noch stärker als die Grundeigentümerschaft. Die Beschwerdeführerin hat daher auch ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids.

5.

Unter diesen Umständen musste der Beschwerdeführerin Gelegenheit gegeben werden, sich am Wiederherstellungsverfahren zu beteiligen.
Unstreitig wurde das Rückbaugesuch weder publiziert noch der Beschwerdeführerin zugestellt. Diese wurde auch nicht zum Verfahren beigeladen oder ihr auf andere Weise das rechtliche Gehör gewährt.
Fraglich kann daher allenfalls sein, ob sie verpflichtet gewesen wäre, bereits am Einspracheverfahren gegen das (ordungsgemäss publizierte) nachträgliche Baugesuch teilzunehmen, wie vom Regierungsrat angenommen (oben, E. 3.1). Allerdings teilte das Verwaltungsgericht diese Auffassung nicht, sondern ging davon aus, das Wiederherstellungsverfahren sei vom nachträglichen Baubewilligungsverfahren zu unterscheiden. Es prüfte daher, ob die Beschwerdeführerin ins Wiederherstellungsverfahren hätte einbezogen werden müssen, und verneinte dies nur deshalb, weil es deren Beschwerdelegitimation (zu Unrecht) verneinte.
Diese Rechtsauffassung lässt keine Verletzung von Bundesrecht erkennen. Es liegt nicht auf der Hand, dass die Beschwerdeführerin (jedenfalls ohne entsprechenden Hinweis in der Publikation) Anlass gehabt hätte, Einsprache gegen das nachträgliche Baugesuch für die bestehende Steganlage zu erheben, deren Bewilligung sie befürwortete, nur um ihre Rechte in einem allfälligen Wiederherstellungsverfahren zu wahren.
Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass es ihr nicht möglich war, sich am erstinstanzlichen Verfahren betreffend den Rückbau des Stegs zu beteiligen.

6.

Nach dem Gesagten ist der angefochtene Entscheid aufzuheben. Da das Verwaltungsgericht nicht über alle vom Regierungsrat in Erwägung gezogenen Nichteintretensgründe entschieden hat, rechtfertigt es sich, die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist.

6.1. Das Verwaltungsgericht wird die Kostenfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens neu verlegen müssen, weshalb es sich erübrigt, auf die Kostenrügen der Beschwerdeführerin einzugehen.

6.2. Fraglich ist, ob die Gerichtskosten der Erbengemeinschaft als Beschwerdegegnerin gemäss Art. 66 Abs. 1 BGG aufzuerlegen sind. Diese ist zwar formell Urheberin des Rückbauprojekts, reichte dieses aber auf behördliche Aufforderung hin ein. Die Erbengemeinschaft hat denn auch keinen Antrag auf Abweisung der Beschwerde vor Bundesgericht gestellt, und die Beschwerdeführerin betont ausdrücklich, dass sie nicht gegen die Erbengemeinschaft prozessiere. Es rechtfertigt sich daher nicht, sie als unterliegende und damit vollständig kostenpflichtige Partei zu qualifizieren. Der Bezirk Küssnacht und der Kanton Schwyz prozessieren in ihrem amtlichen Wirkungskreis, weshalb ihnen keine Kosten aufzuerlegen sind (Art. 66 Abs. 4 BGG). Damit ist grundsätzlich auf die Erhebung von Kosten zu verzichten.

6.3. Allerdings haben sowohl die Beschwerdeführerin als auch die Erbengemeinschaft unnötigen Aufwand verursacht, indem sie Einsicht in die vollständigen vorinstanzlichen Akten verlangten, aber in der Folge die ihnen eingeräumte Möglichkeit nicht wahrgenommen haben, ohne auch nur zu versuchen, einen passenden Termin mit der Kanzlei des Verwaltungsgerichts zu vereinbaren. Der darauf entfallende Anteil der Gerichtsgebühren ist daher ihnen aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 3 BGG).

6.4. Die Beschwerdeführerin beantragt die Zusprechung einer Aufwandsentschädigung von Fr. 1'000.-- im bundesgerichtlichen Verfahren.
Die nach Art. 68 BGG der obsiegenden Partei zustehende Parteientschädigung umfasst die Anwaltskosten und die allfälligen weiteren notwendigen Kosten, die durch den Rechtsstreit verursacht werden (Art. 1 des Reglements über die Parteientschädigung und die Entschädigung für die amtliche Vertretung im Verfahren vor dem Bundesgericht vom 31. März 2006 [SR 173.110.210.3; nachfolgend Reglement]). Wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen, kann das Gericht der Partei eine angemessene Entschädigung für weitere notwendige, durch den Prozess verursachte Umtriebe zusprechen (Art. 11 Reglement). Solche besonderen Verhältnisse liegen nach der Rechtsprechung vor, wenn es sich um eine komplizierte Sache handelt, die Interessenwahrung einen hohen Arbeitsaufwand notwendig macht, der den Rahmen dessen überschreitet, was der Einzelne üblicher- und zumutbarerweise nebenbei zur Besorgung der persönlichen Angelegenheiten auf sich zu nehmen hat, und zwischen dem betriebenen Aufwand und dem Ergebnis der Interessenwahrung ein vernünftiges Verhältnis besteht (vgl. BGE 129 V 113 E. 4.1 S. 116; 127 V 205 E. 4b S. 207; 125 II 518 E. 5b S. 519 f.; aus jüngerer Zeit: 7B_90/2023 vom 6. November 2024 E. 3.2.2 mit Hinweisen). Vorliegend hat die Beschwerdeführerin weder dargetan noch ist ersichtlich, dass die Sache besonders komplex oder sie gehalten war, einen besonderen Aufwand zu betreiben. Somit ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III, vom 27. Juni 2024 wird aufgehoben und die Sache zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

2.

Der Beschwerdeführerin werden Gerichtskosten von Fr. 300.-- auferlegt. E.C.________ und D.C.________ Rüetschi werden ebenfalls Gerichtskosten in Höhe von insgesamt Fr. 300.-- auferlegt; sie haften solidarisch. Im Übrigen werden keine Kosten erhoben.

3.

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.

Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Erbengemeinschaft B.C.________, dem Bezirksrat Küssnacht, dem Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 28. Mai 2025

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Haag

Die Gerichtsschreiberin: Gerber