Refusal of lakeshore building permit and restoration order upheldKI-generiert

1C_490/2023

Urteil vom 1. November 2024

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichter Chaix, Müller,
Gerichtsschreiber Dold.

Verfahrensbeteiligte

1. A.________,
   
2. B.________,
   beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Felix Jost,
   Beschwerdeführende,

gegen

Hochbauausschuss Stäfa,
Goethestrasse 16, Postfach 535, 8712 Stäfa,
Baudirektion des Kantons Zürich,
Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich.

Gegenstand
Bauverweigerung und Wiederherstellungsbefehl,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 13. Juli 2023 (VB.2022.00309).

Sachverhalt:

A.

Am 28. Juni 2020 ersuchten A.________ und B.________ die Gemeinde Stäfa um die nachträgliche Bewilligung für den Neubau eines Sitzplatzes mit Jacuzzi und Sandsteinmauer sowie einer Slipanlage (für das Zu-Wasser-Lassen von Booten) auf der Parzelle Nr. 8162 an der Seestrasse 100 in Stäfa. Das Grundstück liegt in der Wohnzone und stösst an den Zürichsee; die ohne Bewilligung erstellten Anlagen befinden sich direkt am Ufer.

Mit Verfügung vom 29. März 2021 verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich die wasserrechtliche Konzession, die Baubewilligung aufgrund des Baubewilligungsvorbehalts gemäss Landanlagekonzession, die wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung und die gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung. Sie ordnete an, dass die Slipanlage innerhalb von sechs Monaten nach Eintritt der Rechtskraft der Verfügung zu entfernen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen sei. Mit gleichzeitig eröffnetem Beschluss vom 11. Mai 2021 verweigerte auch der Hochbauausschuss von Stäfa die baurechtliche Bewilligung und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands für den Jacuzzi und den Sitzplatz inklusive Stützmauer innert sechs Monaten ab Rechtskraft des Beschlusses an. Hiergegen gelangten A.________ und B.________ an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies ihren Rekurs mit Entscheid vom 6. April 2022 ab. Eine von ihnen dagegen eingelegte Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 13. Juni 2023 ebenfalls ab.

B.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht vom 18. September 2023 beantragen A.________ und B.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts, der Beschluss des Hochbauausschusses und die Verfügung der Baudirektion seien aufzuheben; der Sitzplatz mit Jacuzzi und die Slipanlage seien zu bewilligen. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baudirektion und die Gemeinde schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt für Umwelt (BAFU) hat sich im Rahmen seiner Zuständigkeit geäussert und kommt zum Ergebnis, die Voraussetzungen für eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung seien nicht erfüllt. Die Beschwerdeführenden haben dazu Stellung genommen.

Erwägungen:

1.

Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführenden sind als Baugesuchstellende und Adressat bzw. Adressatin der Wiederherstellungsverfügung zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher grundsätzlich einzutreten.

2.

2.1. Gemäss Art. 36a Abs. 1 GSchG (SR 814.20) legen die Kantone den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer fest (Gewässerraum), der erforderlich ist für die Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, den Schutz vor Hochwasser und die Gewässernutzung. Im Gewässerraum dürfen gemäss Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV (SR 814.201) grundsätzlich nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die Behörde ausserdem die Erstellung der in Art. 41c Abs. 1 Satz 2 lit. a-d GSchV genannten Anlagen bewilligen, insbesondere zonenkonforme Anlagen in dicht überbauten Gebieten (lit. a). Solange die Gewässerraumfestlegung noch nicht erfolgt ist, finden die Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverordnung vom 4. Mai 2011 Anwendung. Gestützt darauf ist hier von einem 20 m breiten Gewässerraum auszugehen.

2.2. Da es sich beim Sitzplatz und Jacuzzi nicht um standortgebundene Bauten handelt, prüfte das Verwaltungsgericht, ob diese zonenkonformen Anlagen bewilligt werden können, weil sie sich im dicht überbauten Gebiet befinden und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Dabei ging es davon aus, dass ein dicht überbautes Gebiet vorliege, was im kantonalen Verfahren von keiner Seite bestritten worden war. Hingegen kam es zum Schluss, der Landschaftsschutz überwiege das private Interesse der Beschwerdeführenden. Es erwog, die Freihaltung und naturnahe Gestaltung des Ufers des Zürichsees seien für das Landschaftsbild von erheblicher Bedeutung. Ein direkt am See anliegender Sitzplatz und Jacuzzi störten ein harmonisches Landschafts- und Uferbild. Dass das Landschaftsbild bereits durch andere Anlagen beeinträchtigt werde, vermöge das Interesse an der Verhinderung einer weiteren Beeinträchtigung nicht massgeblich zu schmälern. Die privaten Interessen der Beschwerdeführenden, einen Sitzplatz und einen Jacuzzi im Gewässerabstandsbereich zu bauen, würden lediglich sehr leicht wiegen. Das Grundstück verfüge bereits über einen Sitzplatz und auch für den Jacuzzi seien diverse andere Standorte denkbar. Die Nutzbarkeit des Grundstücks werde deshalb lediglich leicht beeinträchtigt. Hinzu komme, dass der eigentliche Sinn und Zweck der Ausnahmebestimmung darin bestehe, das Siedlungsgebiet zu verdichten und Baulücken zu nutzen, sofern das Interesse an der Nutzung überwiege. Diesem Sinn und Zweck entsprächen der Jacuzzi und der Sitzplatz jedoch nicht.

2.3. Das BAFU stellt in Frage, ob tatsächlich von einem dicht überbauten Gebiet auszugehen sei. Dabei weist es insbesondere auf die lediglich lockere Bebauung und die Revitalisierungsplanung hin. Zwar handle es sich beim betroffenen Uferabschnitt nicht um einen prioritären Abschnitt, der in den nächsten 20 Jahren revitalisiert werden solle. Er sei jedoch mit einem hohen Nutzen für Natur und Landschaft in der strategischen Revitalisierungsplanung ausgewiesen.

2.4. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der Begriff des "dicht überbauten Gebiets" restriktiv auszulegen (BGE 140 II 428 E. 7). Eine "weitgehende" Überbauung (wie in Art. 36 Abs. 3 RPG [SR 700]) genügt nicht (BGE 143 II 77 E. 2.7 mit Hinweisen). Der Gewässerraum soll den Raumbedarf des Gewässers langfristig sicherstellen und ist grundsätzlich unabhängig vom Bestehen konkreter Revitalisierungs- oder Hochwasserschutzprojekte auszuscheiden (BGE 140 II 428 E. 8.1). Der Verzicht auf die Festlegung ausreichender Gewässerräume kann sich dennoch an Ufern rechtfertigen, die schon so dicht überbaut sind, dass der Gewässerraum seine natürliche Funktion voraussichtlich auch auf lange Sicht nicht erfüllen kann (BGE 143 II 77 E. 2.8). Eine wichtige Rolle spielt dabei, ob es sich um ein zentral oder peripher gelegenes Gebiet handelt. Der Bundesrat wollte eine Anpassung des Gewässerraums vor allem in Siedlungszentren zulassen, um die raumplanerisch erwünschte städtebauliche Verdichtung und die Siedlungsentwicklung nach innen zu ermöglichen und Baulücken zu schliessen (BGE 143 II 877 E. 2.7 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht hat sich seit der Revision der Gewässerschutzverordnung vom 4. Mai 2011 mehrfach mit dem Begriff des "dicht überbauten Gebiets" befasst. Drei zentrale Urteile hat es in BGE 143 II 77 E. 2.7 zusammengefasst. Der vorliegende Fall ist mit dem dort wiedergegebenen Urteil betreffend die Gemeinde Rüschlikon vergleichbar. In jenem Fall bejahte das Bundesgericht das Vorliegen von dicht überbautem Gebiet, obwohl die am Zürichsee gelegene Bauparzelle und die unmittelbar angrenzenden Parzellen bei isolierter Betrachtung über viel Grünraum verfügten. Ausschlaggebend war, dass die Bauparzelle nicht peripher, sondern im Hauptsiedlungsgebiet der Agglomeration am linken Seeufer lag, das praktisch durchgehend überbaut war; hinzu kam, dass auch die Bauparzelle und die benachbarten Parzellen seeseits mit Boots- und Badehäusern (bzw. Wochenendhäusern) in dichter Folge überstellt waren, so dass das Ufer vom See aus betrachtet auch im fraglichen Bereich als dicht überbaut erschien (BGE 140 II 437 E. 5.3 f. mit Hinweisen).

Alle diese Kriterien, die im Fall Rüschlikon dazu führten, dass ein dicht überbautes Gebiet zu bejahen war, scheinen auch hier erfüllt. Nicht massgeblich ist insofern, welche Revitalisierungspläne die öffentliche Hand im betreffenden Bereich mit welcher Priorität verfolgt. Von Bedeutung sind Revitalisierungpläne stattdessen gegebenenfalls bei der in einem zweiten Schritt vorzunehmenden Prüfung, ob der Erteilung einer Ausnahmebewilligung öffentliche Interessen entgegenstehen (vgl. BGE 140 II 437 E. 6 mit Hinweisen). Insgesamt erscheint deshalb nachvollziehbar, dass die kantonalen Vorinstanzen ohne nähere Prüfung von einem dicht überbauten Gebiet ausgingen. Ob die Einschätzung auch einer eingehenden Prüfung standhalten würde, kann hier indessen offenbleiben, da eine Ausnahmebewilligung für den Sitzplatz und den Jacuzzi, wie nachfolgend darzulegen ist, bereits aus einem anderen Grund zu verweigern ist.

2.5. Bei der Beurteilung der entgegenstehenden Interessen gemäss Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV steht der zuständigen Behörde ein Ermessensspielraum zu (vgl. BGE 140 II 437 E. 5). Sie hat eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen und dabei insbesondere die Anliegen des Hochwasserschutzes, des Natur- und Landschaftsschutzes und das Interesse der Öffentlichkeit an einem erleichterten Zugang zu den Gewässern im Sinne von Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG zu berücksichtigen (BGE 140 II 437 E. 6 mit Hinweis). Die Erstellung von Bauten im Gewässerraum kann im öffentlichen Interesse liegen, wenn damit eine erwünschte städtebauliche Verdichtung, z.B. durch das Füllen von Baulücken, ermöglicht (BGE 139 II 470 E. 4.5 mit Hinweis) oder ein Gewässer als Erholungsraum für Menschen erfahrbar gemacht wird (zum Ganzen: Urteil 1C_402/2020 vom 25. Januar 2021 E. 4.3 mit Hinweisen).

2.6. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden, wonach der Gewässerraum nicht dem Schutz des Landschaftsbilds diene, durfte das Verwaltungsgericht im Rahmen der Interessenabwägungen, die nach dem Ausgeführten eine umfassende ist, auch die ästhetische Wirkung der strittigen Anlagen berücksichtigen. Da der betreffende Uferbereich stark verbaut ist, fällt dieses öffentliche Interesse allerdings nicht stark ins Gewicht. Dasselbe gilt freilich auch für das private Interesse der Beschwerdeführenden, den Sitzplatz und den Jacuzzi direkt am Ufer anzulegen. Der Gewässerraum ist nach Art. 36a GSchG möglichst freizuhalten. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung setzt daher ein sachlich und objektiv begründetes Bedürfnis an dessen Beanspruchung voraus. Dieses Bedürfnis fehlt, wenn ein Grundstück auch unter Wahrung des Gewässerraums angemessen überbaut werden kann (BGE 139 II 470 E. 4.5; Urteile 1C_282/2020 vom 10. Februar 2021 E. 7.3, in: URP 2021 S. 501; 1C_106/2018 vom 2. April 2019 E. 5.8, in: URP 2019 S. 745; je mit Hinweisen). Die Beschwerdeführenden behaupten nicht, die Feststellung des Verwaltungsgerichts, wonach das Grundstück bereits über einen Sitzplatz verfügt und auch für den Jacuzzi diverse andere Standorte denkbar sind, sei willkürlich (vgl. Art. 97 Abs. 1 BGG). Damit ist weder dargetan noch ersichtlich, dass eine sinnvolle Nutzung der Bauparzellen ohne Inanspruchnahme des Gewässerraums nicht möglich wäre. Eine Ausnahmebewilligung fällt mithin ausser Betracht.

2.7. Die Beschwerdeführenden zählten im vorinstanzlichen Verfahren zahlreiche Bauten und Anlagen auf, die in der Umgebung des Baugrundstücks ebenfalls im Gewässerraum liegen, und machten geltend, es sei vor diesem Hintergrund nicht nachvollziehbar, wenn ihnen die Bewilligung verweigert werde. Das Verwaltungsgericht erwog allerdings zu Recht, dass die Fälle nur dann vergleichbar wären, wenn erstens die betreffenden Bauten und Anlagen bewilligt und zweitens die Bewilligungen nach Inkrafttreten der bundesrechtlichen Vorschriften zum Bauen im Gewässerraum ergangen seien (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3.1; Urteil 1C_510/2023 vom 16. April 2024 E. 4.4; je mit Hinweisen). Da die Beschwerdeführenden dies nicht dargelegt hatten, scheitert ihre Berufung auf das Gleichbehandlungsgebot (Art. 8 Abs. 1 BV; Art. 106 Abs. 2 BGG). Unbegründet ist weiter ihre Rüge, das Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt in Bezug auf die Interessen am Landschaftsbild bzw. die bauliche Gestaltung der Umgebung willkürlich festgestellt und das rechtliche Gehör verletzt, indem es keinen Augenschein durchgeführt habe. Die Akten enthalten verschiedene Fotos, die die Umgebung des Baugrundstücks hinreichend dokumentieren und dessen Würdigung durch die Vorinstanz jedenfalls nicht als offensichtlich falsch erscheinen lassen (vgl. Art. 97 Abs. 1 BGG). Das Verwaltungsgericht durfte vor diesem Hintergrund willkürfrei davon ausgehen, dass ein Augenschein zu keinem relevanten Erkenntnisgewinn führen würde (vgl. BGE 147 IV 534 E. 2.5.1 mit Hinweisen). Aus demselben Grund ist im Übrigen auch im bundesgerichtlichen Verfahren auf einen Augenschein zu verzichten.

3.

3.1. Für die Slipanlage wurde den Beschwerdeführenden die gemäss § 36 Abs. 1 des Wasserwirtschaftsgesetzes des Kantons Zürich vom 2. Juni 1991 (WWG; LS 724.11) erforderliche Konzession verweigert. Das Verwaltungsgericht begründete dies damit, dass gemäss den anwendbaren kantonalrechtlichen Vorschriften für neue private Bauten und Anlagen zulasten von Gewässergebiet in der Regel keine Konzession mehr erteilt werde, wobei für geringfügige Erweiterungen Ausnahmen gewährt werden könnten. Die Beschwerdeführenden verfügten zwar an einem Alternativstandort über eine Konzession. Verfahrensgegenstand sei jedoch einzig die nachträgliche Bewilligung für die bestehende Slipanlage an ihrem jetzigen Standort. Zudem würden die Beschwerdeführenden nicht vorbringen, dass die bestehende Konzession auch eine Slipanlage umfasse.

3.2. Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, die neue Slipanlage wäre zumindest am Alternativstandort bewilligungsfähig. Dort verfügten sie über eine Konzession und es wäre widersprüchlich, wenn ihnen auf ebendieser Fläche die Erstellung einer Slipanlage verweigert würde. Das Verwaltungsgericht habe zudem zu Unrecht abgelehnt, sich mit dem Alternativstandort zu befassen. In den nachgereichten Baugesuchsunterlagen sei der Alternativstandort eingezeichnet und die Baudirektion hätte deshalb darüber entscheiden müssen. Ausserdem habe die Baudirektion durchaus eine materielle Beurteilung vorgenommen, nämlich einerseits im Schreiben vom 2. November 2021, als sie auf das Wiedererwägungsgesuch nicht eingetreten sei, und anderseits ausführlich in der Rekursduplik vom 11. Februar 2022. Es stehe damit fest, dass bei einem erneuten Baugesuch eine Bewilligung für die Slipanlage am Alternativstandort wiederum verweigert würde. Ein nochmaliges Baugesuch wäre mithin ein administrativer Leerlauf. Unter diesen Umständen erweise sich das Vorgehen des Verwaltungsgerichts und des Baurekursgerichts als eine Rechtsverweigerung. Sie hätten Anspruch darauf, dass die Frage der Konzession auch hinsichtlich des Alternativstandorts materiell beurteilt werde.

3.3. Eine formelle Rechtsverweigerung liegt unter anderem dann vor, wenn eine Behörde auf eine ihr frist- und formgerecht unterbreitete Sache nicht eintritt, obschon sie darüber befinden müsste (BGE 149 I 72 E. 3.2.1; 144 II 184 E. 3.1; je mit Hinweisen). Das Baubewilligungsgesuch vom 28. Juni 2020 bezieht sich nicht auf den Alternativstandort, sondern einzig auf den aktuellen Standort. Es verletzt deshalb das Verbot der formellen Rechtsverweigerung nicht, wenn die Vorinstanz festhielt, der Alternativstandort bilde nicht Verfahrensgegenstand. Erst in einer Beilage zu einem Wiedererwägungsgesuch, das die Beschwerdeführenden am 22. Juni 2021 stellten, ist neben dem bestehenden auch ein alternativer Standort eingezeichnet. Auf dieses Wiedererwägungsgesuch trat die Baudirektion mit Verfügung vom 2. November 2021 nicht ein. Die Beschwerdeführenden machen nicht geltend und es ergibt sich auch nicht aus den Akten, dass sie diese Verfügung angefochten hätten.

3.4. Selbst wenn der Alternativstandort ebenfalls Verfahrensgegenstand bilden würde, wäre der Rüge der Beschwerdeführenden kein Erfolg beschieden. Wie erwähnt, erwog das Verwaltungsgericht ergänzend, sie würden nicht vorbringen, dass die bestehende Konzession auch eine Slipanlage umfasse. Die Beschwerdeführenden behaupten zwar in ihrer Beschwerde an das Bundesgericht das Gegenteil, doch legen sie weder dar, was denn konkret der Inhalt der ihnen eingeräumten Konzession sei (vgl. § 12 der Konzessionsverordnung des Kantons Zürich vom 21. Oktober 1992 zum Wasserwirtschaftsgesetz [KonzV WWG; LS 724.211]), noch machen sie eine willkürliche Anwendung des kantonalen Rechts geltend (vgl. Art. 106 Abs. 2 BGG).

4.

4.1. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen grundsätzlich beseitigt werden. Die mit der Anordnung der Beseitigung einer Baute verbundene Eigentumsbeschränkung ist jedoch nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt. Auf die Verhältnismässigkeit kann sich auch eine Person berufen, die nicht gutgläubig gehandelt hat. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die ihr allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (zum Ganzen: BGE 136 II 359 E. 6; 132 II 21 E. 6.4; Urteil 1C_280/2022 vom 15. März 2024 E. 4.2; je mit Hinweisen).

4.2. Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Abweichung vom Erlaubten sei lediglich geringfügig. Sie hätten zudem gestützt auf § 1 der Bauverfahrensverordnung des Kantons Zürich vom 3. Dezember 1997 (BVV; LS 700.6) davon ausgehen dürfen, dass Sitzplatz und Jacuzzi aufgrund der geringen räumlichen Auswirkungen bewilligungsfrei erstellt werden dürften. Daran ändere auch die Lage am Ufer nichts. Hinzu komme, dass die Slipanlage eine frühere Anlage ersetze, jedoch wesentlich filigraner sei. Ein Rückbau sei schliesslich mit erheblichen Umtrieben, Kosten und Komfortverlust verbunden.

4.3. Wie das Verwaltungsgericht zu Recht festhielt, hätte den Beschwerdeführenden bewusst sein müssen, dass für Bauten und Anlagen derart nah und innerhalb eines öffentlichen Gewässers eine vorgängige Prüfung durch eine Behörde geboten ist, auch wenn sie nicht gross dimensioniert sind. Dementsprechend macht denn auch § 1 Abs. 1 lit. a BVV eine Ausnahme von der Befreiung von der Baubewilligungspflicht, wenn Bauten und Anlagen im Geltungsbereich einer Schutzanordnung betroffen sind. Bei Beachtung der erforderlichen Sorgfalt hätten die Beschwerdeführenden Zweifel haben und sich bei den Baubehörden über die Notwendigkeit einer Baubewilligung erkundigen müssen (vgl. Urteil 1C_508/2023 vom 2. Februar 2024 E. 3.4 mit Hinweisen). Das öffentliche Interesse am Rückbau ist zudem erheblich, insbesondere da die ohne Bewilligung erstellten Anlagen nicht lediglich im Randbereich des Gewässerraums liegen, sondern unmittelbar am und im Gewässer selbst. Ausserdem kann, wie das Verwaltungsgericht ebenfalls zu Recht erwog, zumindest der Jacuzzi auch anderswo auf dem Grundstück aufgestellt werden und es ist nicht davon auszugehen, dass der Rückbau der kleinen Slipanlage, der Mauer und des Sitzplatzes aus Kies mit hohen Kosten verbunden ist. Insgesamt ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands deshalb verhältnismässig.

5.

Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Bei diesem Verfahrensausgang tragen die Beschwerdeführenden die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (Art. 68 Abs. 1-3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden auferlegt.

3.

Dieses Urteil wird den Beschwerdeführenden, dem Hochbauausschuss Stäfa, der Baudirektion des Kantons Zürich, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, und dem Bundesamt für Umwelt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 1. November 2024

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Der Gerichtsschreiber: Dold