Art. 50 BV; development-plan law and guiding projects; municipal autonomy in building-permit review: A municipal authority exceeds its discretion where it approves substantial deviations from a bindingly orienting guiding project that undermine the plan’s harmonization objective. Guiding project contents are not legally irrelevant; they must be respected in permitting decisions and may be departed from only for justified, minor deviations leading to an equivalent or better solution. Equal treatment in illegality requires a consistent unlawful practice and a demonstrated intention to persist in it. Formal objections may be forfeited under good faith if a party knowingly accepts the procedural handling of a defect without timely raising it (consid. 2, 5, 6).
1C_533/2024
Urteil vom 25. August 2025
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Haag, Präsident,
Bundesrichter Kneubühler, Merz,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Verfahrensbeteiligte
A.A.________ und B.A.________,
Beschwerdeführende,
gegen
C.C.________ und D.C.________,
Beschwerdegegnerschaft,
Bezirksrat Gersau, Ausserdorfstrasse 7, Postfach 59, 6442 Gersau,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 14, 6430 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 6430 Schwyz.
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung),
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III, vom 11. Juli 2024 (III 2024 53).
A.A.________ und B.A.________ sind Eigentümer des der Wohnzone 2 Geschosse (W2) zugeordneten Grundstücks in Gersau mit der Katasternummer (KTN) 1020 (nachfolgend: Baugrundstück). Dieses liegt an einem gegen den südlich gelegenen Vierwaldstättersee steil abfallenden Hang im Perimeter des Gestaltungsplans "Unterstrick" (nachfolgend: GP Unterstrick). Es grenzt gegen Süden an die Unterstrickstrasse und gegen Osten an das mit einem Wohnhaus überbaute Grundstück KTN 1039. Dieses steht im Eigentum von C.C.________ (nachfolgend: Nachbar).
Am 2. November 2022 reichten A.A.________ und B.A.________ (nachfolgend: Bauherrschaft) beim Bezirk Gersau das Baugesuch Nr. 11-23-071 betreffend den Neubau eines Wohnhauses auf dem Baugrundstück ein. Gegen dieses vom 4. bis 24. November 2022 öffentlich aufgelegte Gesuch erhob der Nachbar am 6. November 2022 per E-Mail Einsprache. Das Bauamt Gersau liess diese zusammen mit einer weiteren Einsprache der Bauherrschaft zukommen, die in ihrer Vernehmlassung vom 24. April 2023 ausführte, sie hätten in Berücksichtigung der von den Einsprechenden vorgebrachten Punkte das Bauprojekt überarbeitet und redimensioniert. Bezüglich der entsprechend überarbeiteten Pläne verlangte die Baukommission des Bezirks Gersau Projektanpassungen, worauf die Bauherrschaft ihr am 15. Juni 2023 überarbeitete Pläne und ergänzte Unterlagen zukommen liess. Gemäss diesen Plänen sollte das 17 m breite Wohnhaus ein Garagengeschoss mit Zufahrt zur Unterstrickstrasse, ein befenstertes 1. Untergeschoss namentlich für Fitness- und Wellnessnutzung und zwei Geschosse für Wohnnutzung umfassen. Westseitig ist auf der Höhe des 1. Untergeschosses ein 4,94 m breiter und gegenüber der Südfassade um 2,10 m zurückversetzter Anbau für ein Innenschwimmbad vorgesehen. Auf dessen Flachdach sollte eine überdachte Terrasse und darüber ein ebenfalls überdachter Balkon errichtet werden.
Mit Gesamtentscheid vom 24. Juli 2023 erteilte das Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz (ARE) dem Bauvorhaben die kantonale Baubewilligung unter Auflagen. Mit Beschluss vom 22. August 2023 (Nr. 23-160) wies der Bezirksrat Gersau die Einsprachen ab und erteilte der Bauherrschaft die von ihr verlangte Baubewilligung im Sinne der Erwägungen und unter Bedingungen. Diese Baubewilligung hob der Regierungsrat des Kantons Schwyz in Gutheissung einer dagegen vom Nachbarn und seiner Ehefrau erhobenen Beschwerde mit Beschluss vom 20. März 2024 auf. Eine dagegen von der Bauherrschaft eingereichte Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit Entscheid vom 11. Juli 2024 ab.
Die Bauherrschaft erhebt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Anträgen, den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 11. Juli 2024 aufzuheben und die Bewilligung für das Baugesuch Nr. 11-23-071 auf dem Baugrundstück zu erteilen oder eventuell die Sache zur neuen Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Verwaltungsgericht, das ARE und der Regierungsrat des Kantons Schwyz sowie der Bezirksrat Gersau verzichten auf Vernehmlassungen zur Beschwerde. Der Nachbar und seine Ehefrau schliessen auf Abweisung der Beschwerde.
1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid im Bereich des öffentlichen Baurechts. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (vgl. Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Ein Ausschlussgrund gemäss Art. 83 BGG ist nicht gegeben. Die Beschwerdeführenden sind als Baugesuchstellende im vorinstanzlichen Verfahren unterlegen und damit gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundes- oder Völkerrecht (Art. 95 lit. a und b BGG). Zulässig ist auch die Rüge der Verletzung von kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie von kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung und über Volkswahlen und -abstimmungen (Art. 95 lit. c und d BGG). Abgesehen davon ist die Rüge der Verletzung kantonalen Rechts unzulässig. Jedoch kann gerügt werden, die Anwendung dieses Rechts widerspreche dem Bundesrecht, namentlich dem Willkürverbot gemäss Art. 9 BV (BGE 142 II 369 E. 2.1 mit Hinweisen).
1.3. Das Bundesgericht wendet das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist daher nicht an die vorinstanzliche Begründung gebunden und kann daher zum Beispiel eine Beschwerde mit einer von den vorinstanzlichen Erwägungen abweichenden Begründung abweisen (BGE 146 IV 88 E. 1.3.2 mit Hinweisen). Die Verletzung von Grundrechten (Art. 7-34 BV) prüft es jedoch nur, wenn eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Insoweit gilt eine qualifizierte Rügepflicht (BGE 145 I 26 E. 1.3; 150 IV 389 E. 4.7.1, mit Hinweisen).
1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann diesen gestützt auf die Akten von Amtes wegen ergänzen (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 143 V 177 E. 4.3 mit Hinweisen). Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 148 IV 356 E. 2.1 mit Hinweisen).
2.1. Die Vorinstanz ging davon aus, es wäre überpitzt formalistisch gewesen, wenn die Baubehörde auf die vom Nachbarn per E-Mail übermittelte Einsprache mangels Unterschrift nicht eingetreten wäre, ohne ihn als juristischen Laien auf den Formfehler aufmerksam zu machen und ihm Gelegenheit zur Verbesserung zu geben.
2.2. Die Beschwerdeführenden machen - wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren - geltend, der Bezirksrat Gersau hätte auf die Einsprache des Nachbarn nicht eintreten dürfen, weil er diese per E-Mail und damit bewusst ohne Unterschrift eingereicht habe, obwohl er Zweifel an der Formgültigkeit gehabt habe.
2.3. Mit diesem Einwand sind die Beschwerdeführenden nicht zu hören. Aus den Akten ergibt sich, dass das Bauamt Gersau die vom Nachbarn per E-Mail erhobene Einsprache mit einer weiteren Einsprache den Beschwerdeführenden zukommen liess, die in ihrer Vernehmlassung vom 24. April 2023 ausführten, sie hätten das Bauprojekt in Berücksichtigung der von den Einsprechenden vorgebrachten Punkte überarbeitet und redimensioniert. Damit haben sich die Beschwerdeführenden mit der Berücksichtigung der Einsprache des Nachbarn einverstanden erklärt, ohne einen Formmangel geltend zu machen. Unter diesen Umständen haben sie ihren Anspruch, sich nachträglich noch auf einen Formmangel der Einsprache zu berufen, verwirkt, da es nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zulässig ist, formelle Rügen, die in einem früheren Prozessstadium hätten geltend gemacht werden können, bei ungünstigem Ausgang noch später vorzubringen (BGE 135 III 334 E. 2.2 mit Hinweisen).
3.1. Die Sonderbauvorschriften (SBV) des im Jahr 2016 revidierten GP Unterstrick sahen namentlich vor (Änderungen von 2016 fettgedruckt) :
" Art. 4 Planinhalt, Verbindlichkeit
Baubereich A = Richtprojekt A mit den Aussenmasse
B/T/H = 12.00 x 10.00 x 10.00 /12.00 m
Baubereich B = Richtprojekt B mit den Aussenmasse
B/T/H = 13.68 x 11.40 x 10.00 /12.00 m
Die Bauten sind optisch zurückhaltend zu gestalten. Für die Anordnung und Gliederung der Bebauung sind die Richtprojekte A +B wegleitend.
3.2. Die Vorinstanz führte zusammengefasst aus, der Regierungsrat habe die in Art. 6 Abs. 1 SBV explizit genannten Aussenmasse des Richtprojekts A als für die Baubereiche A verbindlich erachtet. Selbst wenn mit den Beschwerdeführenden davon ausgegangen würde, die Baumasse der Richtprojekte seien nicht verbindlich, sondern nur wegleitend, sei zu beachten, dass gemäss Ziff. 5.2 der Planungshilfe "Der Gestaltungsplan im Kanton Schwyz", ARE (Hrsg.) 2019, Abweichungen von wegleitenden Richtprojekten nur bei gleichwertigen oder besseren Lösung möglich seien. Auch gemäss der kantonalen Rechtsprechung seien wegleitende Richtprojekte nicht bedeutungslos bzw. unverbindlich. Vielmehr habe sich die Baubewilligungsbehörde im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich an den Vorgaben des Richtprojekts zu orientieren und dürfe davon nur in hinreichend begründeten Fällen Abweichungen zulassen.
Ziel der Gestaltungsplanänderung im Jahr 2016 sei es gewesen, wegen der besonders ausgesetzten Lage des Gebietes eine einheitliche Gestaltung dadurch zu gewährleisten, dass unterhalb der Unterstrickstrasse grössere Bauten (Richtprojekt B mit einer Breite von 13,68 m) und oberhalb dieser Strasse kleinere Bauten (Richtprojekt A mit einer Breite von 12 m) errichtet werden. Mit der Breite von 21.94 m (inkl. Pool/Terrassenanbau) resp. 17 m (ohne Anbau) weiche das Bauvorhaben relevant vom Richtprojekt A aber sogar auch vom grösseren Richtprojekt B ab.
Das Richtprojekt A sähe gemäss Schemaschnitt 2-2 etwa auf Höhe der Erschliessungsstrasse ein Untergeschoss mit Garage, ein Erd- und ein Dachgeschoss mit einer Firsthöhe von 12 m vor, wobei die drei Geschosse fast gänzlich die Firsthöhe ausmachten. Für das Baugrundstück sei der Schnitt 3-3 des GP Unterstrick massgeblich, der in vertikaler Ausdehnung gesamthaft drei (sichtbaren) Geschosse in einen Baubereich von ca. 508 m.ü.M. bis ca. 520 m.ü.M. vorsehe. Beim geplanten Bau komme das Garagengeschoss auf 509 m.ü.M. zu liegen. Die max. Gebäudehöhe von 12 m werde ab 512,88 m.ü.M. bis zum First auf 524,88 m.ü.M gemessen. Der First überschreite daher den vorgesehene Baubereich um 4 m.
Die vom Regierungsrat vorgenommene Qualifikation des Garagengeschosses als (sichtbares) Vollgeschoss werde durch den von den Beschwerdeführenden nachgereichten Situations- und Umgebungsplan bestätigt, der erkennen lasse, dass dieses Geschoss trotz der Mauerbepflanzung einem eigenständigen, sichtbaren Geschoss entspreche. Unabhängig davon würde die Einheitlichkeit der Gesamtüberbauung durch das strittige Bauprojekt beeinträchtigt, da dieses nicht nur bezüglich der Breite, sondern auch hinsichtlich der Höhe vom viel kleineren Richtprojekt A wesentlich abweiche. Der geplante Neubau lasse sich daher von der Dimension her nicht mit dem GP Unterstrick vereinbaren, zumal die massive Abweichung vom Richtprojekt A nicht zu einer für die Überbauung des Gestaltungsplanes mindestens gleich guten Lösung führe. Vielmehr stelle der geplante Bau ein Singulär der Überbauung dar. Er widerspreche daher der Zielsetzung des im Jahr 2016 revidierten GP Unterstrick, eine Harmonisierung der Überbauung mit kompakteren Bauten auf den Baubereichen A zu erreichen.
3.3. Die Beschwerdeführenden rügen, die Vorinstanz habe ihre Begründungspflicht gemäss Art. 29 Abs. 2 BV nicht erfüllt, weil sie sich mit verschiedenen Einwänden und den unterschiedlichen Auslegungen von Art. 6 SBV nicht eingehend befasst und nicht näher dargelegt habe, inwiefern der Bezirksrat Gersau seinen Ermessensspielraum bei der Anwendung des GP Unterstrick bzw. der SBV überschritten haben soll.
3.4. Die Begründung des angefochtenen Entscheids lässt erkennen, von welchen tatsächlichen Feststellungen und rechtlichen Überlegungen die Vorinstanz ausging. Demnach konnte der Entscheid sachgerecht angefochten werden, weshalb die Vorinstanz die aus Art. 29 Abs. 2 BV abgeleitete Begründungspflicht erfüllte. Diese verlangt nicht, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (vgl. BGE 149 V 156 E. 6.1; 146 II 335 E. 5.1; 143 III 65 E. 5.2; je mit Hinweisen).
4.1. Sodann rügen die Beschwerdeführenden die Vorinstanz sei willkürlich von einem falschen Sachverhalt ausgegangen, weil sie bezüglich der Höhe des Gebäudes missachtet habe, dass sich beim Schnitt 3-3 des Gestaltungsplans das erste sichtbare Geschoss auf Ebene der Erschliessungsstrasse befinde, während beim strittigen Bauvorhaben das erste sichtbare und anrechenbare 1. Untergeschoss bei 512 m.ü.M. liege und damit die Höhe von 12 m bei der Firsthöhe von 524,88 m.ü.M eingehalten sei.
4.2. Mit diesen Ausführungen legen die Beschwerdeführenden nicht substanziiert dar, inwiefern die Vorinstanz in Willkür verfallen sein soll, wenn sie das Garagengeschosses unter Berücksichtigung des Situations- und Umgebungsplans - gleich wie der Regierungsrat - als sichtbares Geschoss qualifizierte. Dies ist auch nicht ersichtlich, da gestützt auf den bewilligten Plan "Fassade Süd" in vertretbarer Weise angenommen werden kann, das über der Unterstrickstrasse geplante Garagengeschoss werde im Bereich des Garagentors, aber auch im Bereich der steilen Stützmauer als solches wahrgenommen. Daran vermag gemäss der zutreffenden Annahme der Vorinstanz auch eine allfällige Begrünung der Stützmauer nichts zu ändern. Zudem bestreiten die Beschwerdeführenden nicht, dass sowohl der Schnitt 3-3 des GS Unterstrick als auch der Schemaschnitt 2-2 des Richtprojekts A über der Unterstrickstrasse nur ein Unter- bzw. Garagengeschoss und - anders als das strittige Bauprojekt - nicht zwei Untergeschosse vorsehen und das Bauvorhaben die Höhenvorgaben des Schnitts 3-3 des GP Unterstrick überschreiten.
5.1. Im vorinstanzlichen Verfahren machten die Beschwerdeführenden geltend, die vom Richtprojekt A abweichenden Dimensionen des Bauvorhabens seien zuzulassen, weil im Perimeter des GP Unterstrick gleiche Abweichungen von Richtprojekten bewilligt worden seien.
5.2. Gemäss der Rechtsprechung kann der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, einer Person grundsätzlich keinen Anspruch darauf verschaffen, ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Nur ausnahmsweise wird aus Art. 8 Abs. 1 BV ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht abgeleitet. Dieser Anspruch setzt namentlich voraus, dass die zu beurteilenden Fälle in den tatbestandserheblichen Sachverhaltselementen übereinstimmen, dass dieselbe Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch inskünftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Äussert sich die Behörde dazu im Rechtsmittelverfahren nicht, ist anzunehmen, sie werde zu einer gesetzmässigen Praxis übergehen (BGE 146 I 105 E. 5.3.1; Urteil 1C_199/2023 vom 12. Mai 2025 E. 5.3 mit Hinweisen).
5.3. Die Vorinstanz verneinte die Voraussetzungen der Gleichbehandlung im Unrecht, da der Regierungsrat beim strittigen Bauprojekt eingeschritten sei und keine Hinweise bestünden, dass die Baubewilligungsbehörde sich künftig nicht an die Vorgaben des GP Unterstrick halten werde.
5.4. Die Beschwerdeführenden stellen diese Angabe nicht in Frage. Somit ist ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht bereits deshalb zu verneinen, weil der Bezirksrat Gersau nicht zu erkennen gab, die von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen als unzulässig erachteten Abweichungen vom Richtprojekt A auch künftig wieder zu bewilligen. Dies wird dadurch bestätigt, dass er im bundesgerichtlichen Verfahren auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde verzichtete. Demnach kommt den vorinstanzlichen Erwägungen, dass ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht auch deshalb ausgeschlossen sei, weil bei anderen Bauten keine vergleichbaren Abweichungen von massgeblichen Richtprojekten des GP Unterstrick bewilligt worden seien, keine entscheiderhebliche Bedeutung zu. Auf die dagegen gerichtete Kritik der Beschwerdeführenden braucht daher nicht eingegangen zu werden. Im Übrigen könnte daraus, dass der Bezirksrat in einem Fall in Bezug auf ein Doppeleinfamilienhaus auf den Grundstücken KTN 1076 und 1118 ebenfalls Abweichungen vom Richtprojekt A bewilligte, noch nicht auf eine ständige Praxis geschossen werden, die einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht begründen könnte (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3.1).
6.1. Die Vorinstanz kam zum Ergebnis, der Regierungsrat habe mit der Aufhebung der strittigen Baubewilligung wegen Unvereinbarkeit mit dem GP Unterstrick die Gemeindeautonomie nicht verletzt. Zur Begründung führte sie zusammengefasst aus, den Schwyzer Gemeinden komme im Bereich des Bau- und Planungsrechts bei der Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen des kommunalen Rechts zwar eine gewisse Autonomie zu. Jedoch seien diese Behörden an die kommunalen Erlasse gebunden, die vom Regierungsrat genehmigt wurden. Dieser habe bei der Genehmigung des (revidierten) GP Unterstrick auf die wesentliche Bedeutung einer harmonischen Überbauung hingewiesen und dabei festgehalten, dass der Bau auf dem Grundstück KTN 1077 gemäss dem Richtprojekt A für alle Baubereiche A wegleitend sei. Das strittige Bauvorhaben weiche jedoch von diesem Richtprojekt erheblich ab, ohne dass dies zu einer mindestens gleich guten Lösung führe. Der Zweck des GP Unterstrick könne damit nicht mehr erreicht werden. Daran vermöge nichts zu ändern, dass das Baugrundstück schmal und lang sei, da sich diese Form des Grundstücks seit Erlass des Richtplans nicht verändert habe.
6.2. Die Beschwerdeführenden wenden sinngemäss ein, die Vereinbarkeit eines Bauvorhabens mit einem Gestaltungsplan und dessen Zielen betreffe die optische Erscheinung und die Einordnung des Projekts im Gebiet. Bezüglich solcher Fragen stehe dem Bezirksrat Gersau ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Er habe in seinem Beschluss vom 22. August 2023 festgehalten, der geplante Baukörper weise ein verträgliches Volumen auf und die Proportionen sowie die Formsprache des Wohnhauses würden weitestgehend dem Richtprojekt entsprechen. Inwiefern er dabei den ihm zustehenden Spielraum bei der Anwendung des GP Unterstrick bzw. der SBV überschritten haben soll, lege die Vorinstanz nicht näher dar. Sie halte lediglich fest, das Bauvorhaben sei nicht bewilligungsfähig, weil es massiv vom massgeblichen Richtprojekt abweiche. Damit habe sie - dem Regierungsrat folgend - ohne Not ihre Ansicht an Stelle derjenigen des Bezirksrats Gersau gestellt und damit die Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 BV verletzt.
6.3. Die Beschwerdeführenden sind legitimiert, sich auf die Gemeindeautonomie zu berufen, da diese Auswirkungen auf ihre rechtliche und tatsächliche Stellung hat (BGE 143 II 120 E. 7.1; 141 I 36 E. 1.2.4 mit Hinweisen).
6.3.1. Art. 50 Abs. 1 BV gewährleistet die Gemeindeautonomie nach Massgabe des kantonalen Rechts. Nach der Rechtsprechung sind Gemeinden in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Der geschützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung kantonalen Rechts betreffen. Im Einzelnen ergibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem für den entsprechenden Bereich anwendbaren kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht (BGE 147 I 433 E. 4.1; 146 I 36 E. 3.1; 145 I 52 E. 3.1; 142 I 177 E. 2 mit Hinweisen). So kommt den Gemeinden bei der Auslegung der kommunalen baurechtlichen Regelungen hinsichtlich der Würdigung der örtlichen Verhältnisse oft ein besonderer Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu (vgl. BGE 146 II 367 E. 3.1.4; Urteil 1C_127/2024 vom 27. März 2025 E. 5.2 mit Hinweisen). Dieser Spielraum wird nicht erst überschritten, wenn die Auslegung der Gemeinde sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Vielmehr kann eine Ermessensüberschreitung bereits vorliegen, wenn die Gemeinde bei der Anwendung kommunalen Rechts sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten lässt (BGE 145 I 52 E. 3.6; 146 II 367 E. 3.1.4).
6.3.2. Das Bundesgericht prüft frei, ob die kantonale Rechtsmittelinstanz einen in den Anwendungsbereich der Gemeindeautonomie fallenden Beurteilungsspielraum respektiert hat (BGE 145 I 52 E. 3.1; 141 I 36 E. 5.4 mit Hinweisen).
6.4. Bezüglich der Genehmigung des revidierten GP Unterstrick führte der Regierungsrat des Kantons Schwyz im Beschluss Nr. 567/2017 vom 16. August 2017 in Erwägung 5.4 zusammengefasst aus, Art. 4 Abs. 4 der neuen SBV bezeichne das Richtprojekt gemäss Plan-Nr. 1979-2A vom 18. Mai 2016 als wegleitend für die Überbauung. Die Baubewilligungsbehörde werde sich im Baubewilligungsverfahren (daher) am Richtprojekt orientieren müssen und dürfe nur in begründeten Fällen davon abweichen. Wie dem Richtprojektplan zu entnehmen sei, bestünden sodann sämtliche Bauten im Gestaltungsplanareal aus einem Unter-, einem Erd- und einem Obergeschoss. Zusammen mit den verbindlichen Gestaltungsvorschriften von Art. 6 ff. der neuen SBV sei bei einer konsequenten Umsetzung des Richtprojekts bzw. des neuen Gestaltungsplans zu erwarten, dass insgesamt ein ruhigeres, harmonischeres Gesamtbild der Überbauung erreicht werde. Gemäss diesen vom Regierungsrat als Genehmigungsbehörde bestätigten Grundsätzen des GP Unterstrick durfte der Bezirksrat Gersau in den Baubereichen A vom massgeblichen Richtprojekt A nur untergeordnete Abweichungen bewilligen, wenn dadurch die Zielsetzung des vom GP Unterstrick vorgesehenen harmonischen Gesamtbilds der Überbauung nicht beeinträchtigt wird. Dies wird dadurch bestätigt, dass gemäss Ziff. 5.2 der vom ARE herausgegebenen Planungshilfe "Der Gestaltungsplan im Kanton Schwyz", von wegleitenden Gestaltungsplaninhalten (zu denen Richtprojekte gehören) nur abgewichen werden darf, sofern dies zu einer gleichwertigen oder besseren Lösung führt. Der Bezirksrat Gersau ging bei der Beurteilung des Bauprojetks implizit von einer gleichwertigen Lösung aus, wenn er im streitbetroffenen Beschluss vom 22. Augst 2023 zur Gestaltung / Einordnung ausführte, die Proportionen sowie die Formensprache des Wohnhauses entsprächen weitestgehend dem Richtprojekt zum GS Unterstrick.
Diese Feststellung trifft jedoch gemäss der zutreffenden Annahme der Vorinstanz nicht zu, da das geplante Haus die Abmessungen des massgeblichen Richtprojekts A bezüglich der vorgesehenen Breite von 12 m um 5 m, d.h um über 41 %, und bezüglich der Höhe von 12 m, ausgehend vom nach aussen sichtbaren Garagengeschoss über der Unterstrickstrasse, um ca. 4 m, d.h. um über 25 % überschreitet, was auch zu einer erheblichen Überschreitung der im Schnitt 3-3 des GS Unterstrick vorgesehenen Firsthöhe von ca. 520 m.ü.M. führt. Zudem sieht das strittige Bauprojekt auf der Ebene des 1. Untergeschosses einen etwa 5 m breiten, gegenüber der Hauptfassade um 2,1 m zurückversetzten Anbau für ein Schwimmbad mit gegen Süden ausgerichtetem Fenster vor, obwohl die Pläne des Richtprojekts A als seitliche Anbauten nur überdachte ca. 5 m breite Sitzplätze vorsehen, deren Dächer gegenüber der Fassade um über 5 m zurückversetzt sind (vgl. Pläne Richtprojekt A, 1. Obergeschoss, Erdgeschoss, Untergeschoss). Die genannten Abweichungen vom Richtprojekt A führen zumindest in ihrer Gesamtheit dazu, dass das strittige Bauprojekt bezüglich seiner Ausmasse wesentlich grösser und dominanter in Erscheinung tritt als das Richtprojekt A. Dies beeinträchtigt das vom GS Unterstrick angestrebte harmonische Gesamtbild, das gemäss den Richtprojekten unterhalb der Unterstrickstrasse grössere und oberhalb dieser Strasse kleinere Bauten vorsieht. Daran vermag auch die längliche Form des Baugrundstücks nichts zu ändern, zumal darauf der Baubereich relativ nahe beim Nachbargrundstück liegt und daher die Distanz zwischen den Gebäuden auf diesen beiden Grundstücken nicht grösser ist als die Distanz zwischen anderen Gebäuden im Perimeter des GP Unterstrick. Der Bezirksrat Gersau hat daher mit der Zulassung der für das strittige Bauprojekt vorgesehen erheblichen Abweichungen vom massgeblichen Richtprojekt A das ihm diesbezüglich zustehende Ermessen überschritten, weil er die Zielsetzung dieses Gestaltungsplans ungenügend beachtete. Demnach verletzte die Vorinstanz mit der Bestätigung der Aufhebung der Baubewilligung vom 22. August 2023 die Gemeindeautonomie des Bezirks Gersau nicht.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerschaft ist mangels eines aussergewöhnlichen Arbeitsaufwands keine Parteientschädigung zuzusprechen (Urteile 1C_679/2023 vom 10. Januar 2025 E. 7; 2C_180/2025 vom 8. Mai 2025 E. 2.3).
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden auferlegt.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Bezirksrat Gersau, dem Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 25. August 2025
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Haag
Der Gerichtsschreiber: Gelzer