Challenge to denial of attic-storey building permitKI-generiert

1C_56/2021

Urteil vom 23. September 2022

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichter Haag,
nebenamtlicher Bundesrichter Weber,
Gerichtsschreiber Mattle.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Markus Wyttenbach,

gegen

B.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Antonio Frigerio,

Baubehörde Pfäffikon,
Hochstrasse 1, 8330 Pfäffikon ZH,
vertreten durch Herrn Christoph Fritzsche,

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 12. November 2020 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer (VB.2020.00279).

Sachverhalt:

A.

Mit Beschluss vom 5. August 2019 erteilte die Baubehörde Pfäffikon der A.________ AG die baurechtliche Bewilligung für die Aufstockung des bestehenden Mehrfamilienhauses um ein Attikageschoss auf dem Grundstück Kat.-Nr. 11067 in Pfäffikon. Gegen die baurechtliche Bewilligung erhob B.________ Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 25. März 2020 ab, soweit es darauf eintrat. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hiess mit Urteil vom 12. November 2020 die von B.________ gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhobene Beschwerde gut. Es hob den Beschluss der Baubehörde Pfäffikon vom 5. August 2019 und den Entscheid des Baurekursgerichts vom 25. März 2020 auf.

B.

Die A.________ AG hat gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts am 29. Januar 2021 Beschwerde an das Bundesgericht erhoben und folgende Rechtsbegehren gestellt:

"Es sei in Gutheissung der Beschwerde das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich (...) vom 12. November 2020 (...) aufzuheben und den Baubehördenbeschluss der Gemeinde Pfäffikon vom 5. August 2019, Baubewilligung für Aufstockung Mehrfamilienhaus, Kat.-Nr. 11067, Pfäffikon, zu bestätigen.

Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (...) ".

Die Vorinstanz beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Der Beschwerdegegner verlangt die Abweisung der Beschwerde, die Baubehörde Pfäffikon deren Gutheissung. Die Beschwerdeführerin, die Baubehörde Pfäffikon und der Beschwerdegegner haben in weiteren Eingaben an ihren Standpunkten festgehalten.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über die Bewilligungsfähigkeit einer Baute. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (vgl. Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG); ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid auch materiell beschwert und damit nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Auch sonst steht einem Sachurteil grundsätzlich nichts entgegen.

1.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide jedoch grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, die von den Beschwerdeführern geltend gemacht und begründet werden (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Beschwerde muss sich mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen; rein appellatorische Kritik ist unzulässig. Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.2 mit Hinweisen).
Soweit die Beschwerdeführerin einzelne rechtliche Rügen nicht in der Beschwerdeschrift, sondern erst im Rahmen ihrer Replik vom 4. Juni 2021 erhoben hat, sind diese verspätet und ist darauf nicht einzugehen.

1.3. Die Anwendung des kantonalen Rechts überprüft das Bundesgericht grundsätzlich nur auf Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht, namentlich mit dem Willkürverbot gemäss Art. 9 BV (vgl. BGE 142 II 369 E. 2.1 mit Hinweisen).

2.

Die Beschwerdeführerin beanstandet, die Vorinstanz habe keinen Augenschein durchgeführt und damit ihren Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt.

2.1. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV ergibt sich für die Parteien das Recht, Beweisanträge zu stellen, und für die Behörden die Pflicht, rechtzeitig und formgültig angebotene Beweisbegehren entgegenzunehmen und zu berücksichtigen. Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt indes vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür (vgl. Art. 9 BV) in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 136 I 229 E. 5.2 und 5.3). Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Eine dahin gehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (Urteile 1C_129/2021 vom 9. Februar 2022 E. 3.3 mit Hinweis und 1C_578/2019 vom 25. Mai 2020 E. 3.1).

2.2. Das Baurekursgericht hat in der Angelegenheit einen Augenschein durchgeführt, diesen mit selber erstellten Fotografien dokumentiert und über den Augenschein ein Protokoll erstellt. Die Vorinstanz erachtete den Sachverhalt als hinreichend deutlich erstellt. Die Beschwerdeführerin beanstandet, die Vorinstanz habe die Interessenabwägung gemäss § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 07. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1) ohne Augenschein nicht durchführen können, wobei sie nicht konkret aufzeigt, wo die Vorinstanz Sachverhaltsfeststellungen machte, die nach Auffassung der Beschwerdeführerin falsch seien, und dies auf den fehlenden Augenschein zurückzuführen sei.
Im Verfahren bei der Vorinstanz hatte sich die Beschwerdeführerin (damals als Beschwerdegegnerin) im Rahmen ihrer Vernehmlassung noch gegen die Durchführung eines Augenscheins ausgesprochen, wie ihn der Beschwerdegegner (damals als Beschwerdeführer) beantragt hatte. Sie führte damals aus, das Baurekursgericht habe einen Augenschein durchgeführt und darüber sei ein ausführliches Protokoll mit Fotografien erstellt worden. Die Vorinstanz sei somit aufgrund der Akten in der Lage, die vorgebrachten Rügen in tatsächlicher Hinsicht zu beurteilen und insbesondere die gegenseitigen Interessen zu gewichten. Die Beschwerdeführerin begründet in ihrer Beschwerdeschrift nicht, warum diese Argumente nicht mehr massgebend sein sollen.

2.3. Der rechtlich relevante Sachverhalt ergab sich für die Vorinstanz in genügender Weise aus den ihr vorliegenden Akten. Die Vorinstanz konnte sich auf die in den Akten liegenden Pläne, Fotografien und weiteren Unterlagen stützen. Sie durfte ohne Willkür und ohne Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör annehmen, dass sich ihre Überzeugung mit der Durchführung eines Augenscheins nicht ändern würde. Die Beschwerdeführerin dringt mit der Rüge, der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins verletze Art. 29 Abs. 2 BV, nicht durch.

3.

Die Beschwerdeführerin macht sodann geltend, die von der Vorinstanz im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG/ZH vorgenommene Interessenabwägung sei rudimentär und das angefochtene Urteil demzufolge in Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV ungenügend begründet.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass die Behörde die rechtserheblichen Vorbringen der Parteien tatsächlich hört, ernsthaft prüft und bei der Entscheidfindung angemessen berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 142 II 49 E. 9.2; 136 I 229 E. 5.2; je mit Hinweisen).
Die Vorinstanz hat in ihrem Urteil dargelegt, warum sie die Interessen des Nachbarn höher gewichtete als jene der Bauherrschaft um Aufstockung ihrer Liegenschaft um ein Attikageschoss. Die Beschwerdeführerin gibt nicht an und es ist nicht ersichtlich, wo konkret ihr durch eine ungenügende Begründung eine sachgerechte Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheides verunmöglicht worden sein sollte. Eine Verletzung der aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessenden Begründungspflicht ist zu verneinen.

4.

Die Beschwerdeführerin rügt weiter, die Vorinstanz habe § 357 Abs. 1 PBG/ZH willkürlich angewandt und in diesem Zusammenhang auch den Sachverhalt willkürlich festgestellt.

4.1. Die Kantone können für Bauten innerhalb der Bauzonen eine erweiterte Besitzstandsgarantie vorsehen (vgl. Urteil 1C_231/2017 vom 1. März 2018 E. 4.1 mit Hinweis). Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit mit dem Erlass von § 357 Abs. 1 PBG/ZH Gebrauch gemacht. § 357 PBG/ZH trägt den Titel "Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen". Absatz 1 dieser Bestimmung lautet wie folgt:

"Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten."

4.2.

4.2.1. Die Vorinstanz hat dem Bauvorhaben der Beschwerdeführerin - nämlich der Aufstockung des bestehenden Mehrfamilienhauses um ein Attikageschoss - unter anderem in Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG/ZH den Bauabschlag erteilt. Sie hat gestützt auf die geltende Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Pfäffikon festgestellt, dass das bestehende Gebäude die zulässige Gebäudehöhe von 8 Metern um 0,54 Meter überschreite. Die Aufstockung führe indessen trotz der geforderten materiellen Betrachtungsweise (vgl. dazu Urteil 1C_231/2017 vom 1. März 2018 E. 4.4 ff.) nicht zu einer weitergehenden Abweichung im Sinne von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG/ZH. Demnach könnte das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin nach Auffassung der Vorinstanz gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG/ZH bewilligt werden, sofern ihm keine überwiegenden öffentlichen oder privaten bzw. nachbarlichen Interessen entgegenstehen würden. Die Vorinstanz hat in diesem Sinne eine Interessenabwägung vorgenommen und dabei - wie nach § 357 Abs. 1 PBG/ZH geboten - auch die nachbarlichen Interessen berücksichtigt. Sie hat in die Abwägung unter anderem das vom Beschwerdegegner vorgebrachte Wegfallen von Aussicht - insbesondere in die Alpen - miteinbezogen und die Interessen der Nachbarschaft als gewichtiger bezeichnet als das Interesse der Bauherrschaft an der Ausschöpfung der baulichen Möglichkeiten auf ihrem Grundstück. Damit erweise sich das Bauvorhaben im Lichte von § 357 Abs. 1 PBG/ZH als nicht bewilligungsfähig, was zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung führe.

4.2.2. Ob das Bauvorhaben nicht im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG/ZH zu einer weitergehenden Abweichung von den Bauvorschriften führt, braucht vorliegend nicht geprüft zu werden. Die Beschwerdeführerin macht indessen geltend, die Vorinstanz habe die von § 357 Abs. 1 PBG/ZH verlangte Interessenabwägung nicht korrekt vorgenommen. In tatsächlicher Hinsicht habe die Vorinstanz nicht berücksichtigt, dass der Terrasse des Beschwerdegegners mit der geplanten Aufstockung die Aussicht nicht vollständig, sondern nur teilweise genommen werde. Auch die Aussicht von der Terrasse auf die Alpen bleibe teilweise erhalten. Sodann habe die Vorinstanz nicht berücksichtigt, dass der Beschwerdegegner im Jahr 1996 ebenfalls gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG/ZH einen Dachgeschossaufbau realisiert habe. Von diesem Aufbau aus bleibe die Aussicht auf die Alpen vollständig erhalten. In materieller Hinsicht rügt die Beschwerdeführerin, die vorinstanzliche Interessenabwägung sei willkürlich.

4.2.3. Die Vorinstanz hat kein vollständiges Wegfallen der Aussicht durch die geplante Baute angenommen, sondern unter Hinweis auf in den Akten liegende Fotografien festgehalten, dass die Aussicht des Beschwerdegegners von seiner Dachterrasse aus stark beeinträchtigt wird und ihm insbesondere der Blick in die Alpen grösstenteils genommen wird. Diese Annahme ist weder aktenwidrig noch willkürlich.
Richtig ist, dass die Vorinstanz das Interesse des Beschwerdegegners am Erhalt der Aussicht und insbesondere des freien Blicks in die Alpen von dessen Dachterrasse aus stark gewichtete. Daneben berücksichtigte sie, dass das umstrittene Bauvorhaben störende Einblickmöglichkeiten auf die Terrasse des Beschwerdegegners bzw. in dessen Wohnung ermöglichen würde, was freilich nicht allzu schwer wiege. Die von der Vorinstanz in diesem Zusammenhang angestellten Überlegungen sind nachvollziehbar und jedenfalls nicht offensichtlich unhaltbar. Daran ändert nichts, dass der Beschwerdegegner seinerseits erst im Jahr 1996 einen Dachgeschossaufbau errichtet hat, ihm die freie Sicht auf die Alpen von diesem aus erhalten bleiben mag und er seine Dachterrasse angeblich nur in den Sommermonaten nutzt.
Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach das Interesse des Beschwerdeführers an der Ausschöpfung der baulichen Möglichkeiten gegen die genannten nachbarlichen Interessen nicht anzukommen vermag, beruht nach dem Ausgeführten nicht auf einer offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung und ist im Ergebnis jedenfalls nicht willkürlich.

5.

Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, das angefochtene Urteil verletze auch die Eigentumsgarantie. In diesem Zusammenhang habe die Vorinstanz zudem die öffentlichen Interessen an einer baulichen Verdichtung nicht berücksichtigt.
Die Vorinstanz stützte sich für den Bauabschlag auf § 357 Abs. 1 PBG/ZH. Der Beschwerdeführer kann aus dem Hinweis auf die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) nichts zu seinen Gunsten ableiten. Diese gewährleistet das Eigentum nicht unbeschränkt, sondern nur innerhalb der Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung und namentlich der Raumplanung gezogen sind (BGE 145 II 140 E. 4.1; 117 Ib 243 E. 3a; 105 Ia 330 E. 3c). Auch das öffentliche Interesse an einer baulichen Verdichtung (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. a bis und Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG) rechtfertigt nicht die Erteilung einer Baubewilligung entgegen den in § 357 Abs. 1 PBG/ZH genannten Voraussetzungen.

6.

Schliesslich bringt die Beschwerdeführerin vor, das angefochtene Urteil missachte das Gebot von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV), weil der Beschwerdegegner im Jahr 1996 gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG/ZH einen Dachstockaufbau realisiert habe und nun unter Hinweis auf die gleiche Bestimmung die Aufstockung ihres Mehrfamilienhauses verhindern wolle.
Die Bewilligung für den Dachstockaufbau des Beschwerdegegners ist längst rechtskräftig und war nicht Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens. Die Beschwerdeführerin legt nicht dar und es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Voraussetzungen erfüllt sein könnten, welche ihm ausnahmsweise einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht vermitteln würden (vgl. dazu BGE 146 I 105 E. 5.3 mit Hinweisen). Die Vorinstanz hat das Bauvorhaben gestützt auf das geltende Baurecht geprüft, ohne gegen das Gebot von Treu und Glauben zu verstossen.

7.

Nach dem Ausgeführten erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist abzuweisen, ohne dass auf die Erwägungen der Vorinstanz, wonach die umstrittene Baubewilligung auch wegen Verletzung des Gebäudeabstands aufzuheben war, und auf die von der Beschwerdeführerin diesbezüglich erhobenen Rügen einzugehen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG). Überdies hat sie den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (vgl. Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien, der Baubehörde Pfäffikon und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. September 2022

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Der Gerichtsschreiber: Mattle