Gestaltungsplan omitted building field prevents larger replacement buildKI-generiert

1C_571/2021

Urteil vom 25. Juli 2022

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichter Haag, Müller,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte

1. A.________,
   
2. B.________,
   
3. C.________,
   
4. D.________ und E.________,
   
5. F.________ und G.________,
   
6. H.________ und I.________,
   
7. J.________ und K.________,
   Beschwerdeführer,
   alle vertreten durch Rechtsanwalt Anton Frank,

gegen

L.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.Christoph Hehli,

Stadtrat Kriens,
Stadtplatz 1, Postfach 1247, 6011 Kriens.

Gegenstand
Bau- und Planungsrecht,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 4. Abteilung, vom 18. August 2021 (7H 20 210).

Sachverhalt:

A.

Mit Beschluss vom 17. Juni 1981 genehmigte der Gemeinderat Kriens den privaten Gestaltungsplan "Brunnenhöfli-Unterbuholz" (nachstehend: GP Brunnenhöfli). Dieser umfasst namentlich die damals im Eigentum von M.________ stehenden Grundstücke Nrn. 794, 782, 783 und 784 (Ziff. 1.61 des Genehmigungsbeschlusses). Im GP Brunnenhöfli wurde die Lage und Grundfläche der künftig zu errichtenden Bauten durch rot hinterlegte Bereiche eingetragen. Auf dem Grundstück Nr. 782 findet sich kein solcher Baubereich, sondern ein weiss hinterlegter Bereich mit der Bezeichnung: "best. haus x. M.________". Gemäss den Angaben im Genehmigungsbeschluss vom 17. Juni 1981 war vorgesehen, auf den Grundstücken von M.________ zusätzlich zum bestehenden Wohnhaus mit 300 m² Bruttogeschossfläche (BGFL) zehn Terrassenhäuser à 150 m² BGFL und drei Zweifamilienhäuser à 300 m² BGFL zu errichten (Ziff. 1.7). Für die geplanten Terassenhäuser Nord und Süd sowie die Mehrfamilienhäuser Ost, Süd-Ost und Süd wurden im Genehmigungsbeschluss unterschiedliche maximale Gebäudehöhen vorgesehen (Ziff. 2.33).

Am 20. April 1983 genehmigte der Gemeinderat eine Änderung des GP Brunnenhöfli, welche die Grundstücke von M.________ nicht betraf. In der Folge ging das Grundstück Nr. 782, das heute auch die vormaligen Parzellen Nr. 783 und 784 umfasst, auf N.________ über.

B.

Mit Eingaben vom 15. und 26. Februar 2019 ersuchte N.________ (nachstehend: Bauherrin) den Stadtrat Kriens darum, auf dem Grundstück Nr. 782 (nachstehend: Baugrundstück) den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Vollgeschossen zu bewilligen. Am gleichen Tag reichte sie ein Gesuch um Änderung des GP Brunnenhöfli ein. Gegen die beiden Gesuche gingen mehrere Einsprachen ein.
Mit Schreiben vom 9. Januar 2020 teilte der Abteilungsleiter der Planungs- und Baudienste der Stadt Kriens dem Architekten der Bauherrin namentlich mit, der GP Brunnenhöfli sehe für das heutige Baugrundstück keinen Baubereich und keine maximale Gebäudehöhe vor. Unter diesen Umständen sei grundsätzlich die Gebäudehöhe der bestehenden Baute auf diesem Grundstück massgeblich. Allenfalls sei im Sinne einer Lückenfüllung von einer Geschossigkeit gemäss der sich im Zeitpunkt des Erlasses des erwähnten Gestaltungsplans in Revision befindlichen Bau- und Zonenreglements auszugehen.
Am 7. April 2020 zog die Bauherrin ihr Gesuch um Änderung des GP Brunnenhöfli zurück und reichte ein abgeändertes Baugesuch ein, das auf dem Baugrundstück den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit vier Vollgeschossen und einem Attikageschoss vorsah. Gegen dieses Baugesuch erhoben namentlich A.________, B.________, C.________, D.________ und E.________, F.________ und G.________, H.________ und I.________, sowie J.________ und K.________ (nachstehend: Einsprecher) Einsprache.

Mit Entscheid vom 16. September 2020 wies der Stadtrat Kriens die Einsprachen betreffend die öffentlich-rechtlichen Rügen ab und verwies die Einsprecher für die privatrechtlichen Rügen an den Zivilrichter. Zudem bewilligte der Stadtrat den von der Bauherrin beantragten Abbruch des Wohnhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses gemäss Projektänderung unter Bedingungen und Auflagen.

Gegen den Entscheid des Stadtrats vom 16. September 2020 reichten namentlich die Einsprecher beim Kantonsgericht Luzern eine Beschwerde ein. Mit Kaufvertrag vom 20. Mai 2021 ging das Baugrundstück auf die L.________ AG über, die an Stelle der Bauherrin in das hängige Beschwerdeverfahren eintrat. Das Kantonsgericht wies mit Urteil vom 18. August 2021 die Beschwerde der Einsprecher ab.

C.

Die Einsprecher erheben Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den Anträgen, das Urteil des Kantonsgerichts vom 18. August 2021 und die Baubewilligung vom 16. September 2020 betreffend das Baugrundstück aufzuheben. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Der Stadtrat Kriens verzichtet auf eine Stellungnahme zur Beschwerde. Die L.________ AG beantragt, diese abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Kantonsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde, ohne inhaltlich dazu Stellung zu nehmen.

Erwägungen:

1.

1.1. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid der Vorinstanz im Bereich des Baurechts steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen (Art. 82 f. BGG; BGE 133 II 353 E. 2). Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind als Eigentümer bzw. Miteigentümer von Grundstücken in unmittelbarer Nähe des Baugrundstücks vom strittigen Bauvorhaben besonders betroffen und damit zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundes- oder Völkerrecht (Art. 95 lit. a und b BGG). Zulässig ist auch die Rüge der Verletzung von kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie von kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und über Volkswahlen und -abstimmungen (Art. 95 lit. c und d BGG). Abgesehen davon ist die Rüge der Verletzung kantonalen Rechts unzulässig. Jedoch kann gerügt werden, die Anwendung kantonalen Rechts widerspreche dem Bundesrecht, namentlich dem Willkürverbot gemäss Art. 9 BV (BGE 142 II 369 E. 2.1 mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung verstösst ein Entscheid gegen dieses Verbot, wenn er im Ergebnis offensichtlich unhaltbar ist, weil er zum Beispiel eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar erscheint, genügt nicht (BGE 141 I 70 E. 2.2 mit Hinweisen).

2.

2.1. Die Vorinstanz führte bezüglich des anwendbaren kantonalen Rechts aus, am 1. Januar 2014 seien die am 17. Juni 2013 beschlossene Änderung des Planungs- und Baugesetzes vom 7. März 1989 (PBG; SRL Nr. 735) sowie die totalrevidierte Planungs- und Bauverordnung vom 29. Oktober 2013 (PBV; SRL Nr. 736) in Kraft gesetzt worden. Gleichzeitig habe die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe für den Kanton Luzern Gültigkeit erlangt. Beim revidierten PBG und der totalrevidierten PBV sei beachtlich, dass mehrere Normen vom Regierungsrat gemeindeweise bis Ende 2023 in Kraft gesetzt werden. Während dieser Anpassungsfrist für die Gemeinden würden bestimmte bisherige Bestimmungen des PBG und der PBV, die sich in den jeweiligen Anhängen zu diesen beiden Erlassen fänden, weiter gelten. Die Stadt Kriens habe ihre baurechtlichen Grundlagen, insbesondere ihr Bau- und Zonenreglement (BZR), noch nicht angepasst, weshalb die in den Anhängen des PBG und der PBV aufgelisteten Normen für sie weiterhin anwendbar blieben.
Diese Erwägung wird von den Parteien nicht in Frage gestellt.

2.2. Gemäss § 65 PBG bezwecken Bebauungs- und Gestaltungspläne namentlich die Festlegung massgeblicher Elemente einer Überbauung und des Konzepts für die Erschliessungs- und Gemeinschaftsanlagen sowie die Ausscheidung des im öffentlichen Interesse nicht zu überbauenden Gebietes (Abs. 1). Sie müssen eine siedlungsgerechte, erschliessungsmässig gute, auf das übergeordnete Verkehrsnetz abgestimmte, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung eines zusammenhängenden Gebietes aufzeigen und eine architektonisch hohe Qualität aufweisen. Bei Wohnüberbauungen ist den Erfordernissen der Wohnhygiene, der Wohnqualität und der effizienten Nutzung der Energie in besonderem Mass Rechnung zu tragen (Abs. 2). Der Regierungsrat regelt das Nähere zur Form und zum Inhalt der Bebauungs- und Gestaltungspläne in der Verordnung (Abs. 3).

Gemäss § 7 Abs. 1 PBV sind der Bebauungs- und der Gestaltungsplan in der Regel im Massstab 1:500 anzufertigen. Sie enthalten nach Bedarf namentlich Bestimmungen über die Erschliessung, Baulinien und Baubereiche, Zweckbestimmung, Lage und Grundfläche der Bauten, Nutzungsziffern, Grenz- und Gebäudeabstände, Gesamthöhe, Gebäudelänge und -breite, Bauweise, Firstrichtung, Dach- und Fassadengestaltung. § 8 PBV verlangt, dass mit dem Gestaltungsplan ein Modell im Massstab 1:500 mit den angrenzenden Bauten und Anlagen einzureichen ist.

Gestaltungspläne gehören zu den Nutzungsplänen, die gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG und § 22 Abs. 1 PBG angepasst werden können, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (vgl. Urteil 1C_843/2013 vom 22. April 2015 E. 2.2). Nach § 22 Abs. 3 PBG sind (Nutzungs-) Pläne in dem für ihren Erlass vorgeschriebenen Verfahren anzupassen oder aufzuheben. § 77 PBG sieht bezüglich des Verfahrens vor, dass die Gemeinde bei einem Gesuch um Erlass oder Abänderung eines Gestaltungsplans prüft, ob er den formellen und inhaltlichen Anforderungen entspricht (Abs. 1 lit. c). Trifft dies zu, ist den Grundeigentümern des vom Plan erfassten Gebietes und den Eigentümern der angrenzenden Grundstücke die öffentliche Auflage des Gestaltungsplanes mit dem Hinweis auf die Einsprachemöglichkeit während der Auflagefrist mitzuteilen (Abs. 1 lit. c). Sind Einsprachen eingegangen, prüft die Gemeinde diese und versucht, sie gütlich zu erledigen (Abs. 1 lit. d). Danach entscheidet die Gemeinde über den Plan und die nicht erledigten öffentlich-rechtlichen Einsprachen (Abs. 2).

3.

3.1. Das Kantonsgericht führte zusammengefasst aus, die Beschwerdeführer stützten ihre Auffassung, dass auf dem Baugrundstück keine Baute errichtet werden dürfe, die grösser oder höher als das bestehende Haus sei, einzig darauf, dass im GP Brunnenhöfli auf diesem Grundstück kein Baufeld eingezeichnet sei und keine Höhenbeschränkung festgehalten wurde. Dies lasse sich jedoch damit erklären, dass im Zeitpunkt der Errichtung des Gestaltungsplans das auf dem Baugrundstück bereits bestehende Haus nicht abgebrochen und ersetzt werden sollte, weshalb es heute - nach rund 40 Jahren - immer noch bestehe. Demnach sei bei der Erstellung des GP Brunnenhöfli in Bezug auf das Baugrundstück mangels eines aktuellen Überbauungsvorhabens auf die Eintragung eines Baufelds sowie die Festsetzung von Höhenbeschränkungen verzichtet worden. Hätte der GP Brunnenhöfli vorgesehen, dass die ermittelten Ausnützungsreserven zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr oder nicht auf dem Baugrundstück realisiert werden dürfen, hätte dies im Gestaltungsplan festgehalten werden müssen, was jedoch nicht der Fall sei. Vielmehr sehe Ziff. 3.41 des Genehmigungsbeschlusses als Bedingung vor, dass die Ausnützungsreserven grundsätzlich auf den betreffenden Grundstücken zu belassen seien, um die städtebaulich erwünschte Bauvolumenerhaltung gemäss Zonenplan zu sichern. Der Stadtrat sei daher in vertretbarer Weise davon ausgegangen, der GP Brunnenhöfli weise für das Baugrundstück keine Baubeschränkung auf. Mit Blick auf die Gemeindeautonomie bei der Auslegung eines kommunalen Gestaltungsplans bestehe kein Anlass, vom Auslegungsresultat des Stadtrats Kriens abzuweichen.

3.2. Die Beschwerdeführer bringen zusammengefasst vor, die vorinstanzliche Annahme, der GP Brunenhöfli weise für das Baugrundstück keine Baubeschränkung auf, sei willkürlich. Das Kantonsgericht lasse ausser Acht, dass ein Hauptpunkt jedes Gestaltungsplans die Baufelder seien, die positiv definierten, wo künftig gebaut werden dürfe. Im GP Brunnenhöfli seien diese Felder rot eingetragen, wobei in Ziff. 2.3 des Genehmigungsbeschlusses für die Situierung der in den Baufeldern eingezeichneten Gebäudekörper eine Marge von +- 1,0 m und für Zweifamilienhäuser von +- 2.0 m zugestanden werde. Damit werde klar bestimmt, wo auf diesen Feldern gebaut werden dürfe. Im GP Brunnenhöfli sei auf dem Baugrundstück ein bestehendes Haus, ohne Baufeld eingetragen, was auf diesem Grundstück zusätzliche Bauten ausschliesse. Unter Ziff. 2.3.3 des Genehmigungsbeschlusses würden in Bezug auf die geplanten Bauten die Maximalhöhen angegeben. Da für das Baugrundstück eine solche Höhenbegrenzungen fehle, könne das Haus auf dem Baugrundstück nicht ohne Änderung des Gestaltungsplans durch ein höheres Mehrfamilienhaus ersetzt werden. Daran könne nichts ändern, dass der GP Brunnenhöfli eine Ausnutzungsreserve vorsehe und auf dem Baugrundstück bereits ein Haus stehe, weil man beim Erlass des Gestaltungsplans dieses Haus auch gemäss der Annahme der Vorinstanz nicht habe ersetzen wollen. Der GP Brunnenhöfli sei damit nicht lückenhaft gewesen. Hätte er zulassen wollen, auf dem Baugrundstück als Ersatzbau für das bestehende Haus ein höheres Mehrfamilienhaus zu errichten, hätte zwingend ein entsprechendes Baufeld eingezeichnet und eine Höhenbeschränkung vorgesehen werden müssen. Die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Baugrundstück setze damit voraus, dass der Gestaltungsplan im entsprechenden Verfahren abgeändert werde.

3.3. Dass im GP Brunnenhöfli auf dem Baugrundstück kein Baubereich, sondern einzig das bestehende Haus eingetragen wurde, ist gemäss Feststellungen der Vorinstanz darauf zurückzuführen, dass beim Erlass des Gestaltungsplans davon ausgegangen wurde, das bestehende Haus werde belassen. Dies wird dadurch bestätigt, dass im Genehmigungsbeschluss bezüglich der künftigen Überbauung der Grundstücke von M.________ vom weiteren Bestand des bestehenden Wohnhauses mit eine Bruttogeschossfläche von 300 m² ausgegangen wurde (Ziff. 1.7) und entsprechend für das Baugrundstück keine maximalen Bauhöhen festgelegt wurden (Ziff. 2.33). Da der GP Brunnenhöfli klarerweise vom weiteren Bestand des auf dem Baugrundstück bereits errichteten Hauses ausging, wird die Frage, ob an seiner Stelle künftig ein allenfalls grösserer Ersatzbau errichtet werden darf, negativ beantwortet. Dieser Plan erweist sich daher nicht in dem Sinne als unvollständig, dass er diese Rechtsfrage nicht beantwortet. Demnach liegt insoweit keine Lücke vor, welche nachträglich gefüllt werden könnte (vgl. zum Begriff der echten Gesetzeslücke: BGE 146 V 121 E. 2.5; 147 V 423 E. 4.2; je mit Hinweisen). Das Kantonsgericht verfiel daher in Willkür, wenn es im Ergebnis davon ausging, der GP Brunnenhöfli weise im Bereich des Baugrundstücks namentlich bezüglich der Baubereiche und der Höhenbegrenzungen für künftige Bauten eine Lücke auf, die durch allgemeine baurechtliche Bestimmungen geschlossen werden dürfe. Da der GP Brunnenhöfli auf dem Baugrundstück abgesehen vom bestehenden Haus keine Überbauung vorsieht, erweist sich die vom Kantonsgericht bestätigte Bewilligung, auf diesem Grundstück das bestehende Haus abzubrechen und als Ersatzbau ein höheres sowie bezüglich seiner Grundfläche erheblich nach Süden verschobenes Mehrfamilienhaus zu errichten, als offensichtlich planwidrig. Daran vermag nichts zu ändern, dass Gestaltungspläne bei erheblich geänderten Verhältnissen angepasst werden können (vgl. E. 2.3 hievor), weil der GP Brunnenhöfli in Bezug auf das Baugrundstück bisher nicht abgeändert wurde und auch kein entsprechendes Anpassungsverfahren hängig ist.

4.

Aus dem Gesagten folgt, dass in Gutheissung der Beschwerde das angefochtene Urteil und die damit bestätigte Baubewilligung aufzuheben sind. Damit erübrigt es sich, auf die weiteren von den Beschwerdeführern erhobenen Rügen einzugehen.

Die Sache ist zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens an das Kantonsgericht zurückzuweisen (Art. 67 und Art. 68 Abs. 5 BGG).
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese hat den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

In Gutheissung der Beschwerde werden das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 4. Abteilung, vom 18. August 2021 und die damit bestätigte Baubewilligung des Stadtrats Kriens vom 16. September 2020 aufgehoben.

Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens an das Kantonsgericht Luzern zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.

Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien, dem Stadtrat Kriens und dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 25. Juli 2022

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Der Gerichtsschreiber: Gelzer