Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d, Art. 90, Art. 42 Abs. 2, Art. 106 Abs. 2, Art. 66 and 68 BGG; Art. 22 RPG: a cantonal planning decision that has become formally final after a federal non-entry ruling cannot be attacked anew under the guise of later execution measures. If a project component is waived during the permit process, the authorities may treat the corresponding part as moot and deny the need for a new formal permit where no remaining discretionary room exists. A complaint is inadmissible to the extent it merely seeks delay and does not show a legally protected interest or meet the heightened reasoning requirements for arbitrariness and constitutional claims.
1C_575/2022
Urteil vom 25. Juli 2023
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Chaix, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Müller, Merz,
Gerichtsschreiberin Gerber.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli,
gegen
B.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Marcel Esslinger,
Gemeinderat Lachen,
Alter Schulhausplatz 1, Postfach 263, 8853 Lachen,
vertreten durch Rechtsanwalt Hans Rudolf Ziegler,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz,
Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
C.________,
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung),
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III, vom 19. September 2022 (III 2022 13 und III 2022 55).
Am 18. Dezember 2017 erteilte der Gemeinderat Lachen der B.________ AG die Baubewilligung für den Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 874 in Lachen. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hiess die dagegen von A.________ (Eigentümer der angrenzenden Parzelle Nr. 875) erhobene Beschwerde am 13. November 2018 teilweise gut und knüpfte die Baubewilligung an folgende Bedingung:
"Die B.________ AG wird im Sinne einer Bedingung aufgefordert, dem Gemeinderat Lachen einen Dienstbarkeitsvertrag einzureichen, in welchem die Eigentümer der Liegenschaft GB 912 auf einen Grenzabstand von mindestens 0.97 m verzichten. Vor Erfüllung dieser Bedingung kann keine Baufreigabe erfolgen."
Am 18. Juli 2019 reichte die B.________ AG ein überarbeitetes Baugesuch ein. Dieses wurde als "Projektänderung beim bewilligten Bauprojekt Abbruch und Neubau Einfamilienhaus mit Nebenbauten" publiziert. Dagegen erhob A.________ Einsprache. Am 17. Dezember 2019 wies der Gemeinderat Lachen die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung im Sinne der Projektänderung.
Gegen diesen Beschluss erhob A.________ Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat. Dieser wies die Beschwerde am 10. März 2020 ab, soweit darauf eingetreten werden könne. Dagegen gelangte A.________ am 7. April 2020 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Dieses hiess die Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne, am 16. Juli 2020 im Sinne der Erwägungen teilweise gut und im Übrigen ab. Die Bauherrschaft wurde verpflichtet:
" (...) vor und als Voraussetzung für die Baufreigabe
Mit Schreiben vom 14. Juni 2021 teilte die Gemeinde Lachen, Abteilung Bau und Umwelt, A.________ mit, dass die Bauherrschaft mit Eingabe vom 30. Mai 2021 auf das Vordach beim Hauseingang und auf Markisen verzichtet habe; die Gemeinde habe deshalb am 14. Juni 2021 der Baufreigabe zugestimmt.
C.a. Gegen die Baufreigabe erhob A.________ am 17. Juni 2021 Beschwerde/Aufsichtsanzeige beim Regierungsrat Schwyz mit der Begründung, es liege noch keine rechtskräftige Baubewilligung vor (Verfahren VB 124/2021). Die Baufreigabe sei aufzuheben und der Gemeinderat Lachen sei anzuweisen, für die Projektänderung "Vordach" das Baubewilligungsverfahren durchzuführen und mit einem förmlichen Bauentscheid abzuschliessen.
C.b. Vorsorglich, für den Fall, dass doch bereits ein Endentscheid vorliege, erhob er am 16. August 2021 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Er beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Baugesuch der Beschwerdegegnerin sei abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
Das Bundesgericht ging in seinem Entscheid vom 27. Dezember 2021 (1C_463/2021) davon aus, durch den Verzicht auf ein Vordach und Markisen sei das Baubewilligungsverfahren insoweit gegenstandslos geworden. Alle übrigen (aufrecht erhaltenen) Teile des Baugesuchs seien bereits vom Verwaltungsgericht beurteilt worden, weshalb der angefochtene Entscheid nunmehr als Endentscheid qualifiziert werden könne. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die bewilligten Baupläne hinsichtlich des Vordachs korrigiert werden müssten, da es sich insoweit um eine formelle Anpassung handle und der Baubewilligungsbehörde kein Spielraum mehr zustehe. Das Bundesgericht trat jedoch aus einem anderen Grund (mangels genügender Beschwerdebegründung) auf die Beschwerde nicht ein.
Während der Hängigkeit des bundesgerichtlichen Verfahrens 1C_463/2021 stritten die Parteien darüber, ob bereits mit den Bau- und Abbrucharbeiten begonnen werden dürfe.
Mit Zwischenentscheid vom 21. Juni 2021 untersagte das Sicherheitsdepartement der B.________ AG, von der Baubewilligung Gebrauch zu machen. Dagegen erhob diese am 25. Juni 2021 Einsprache. Mit Einspracheentscheid vom 17. Januar 2022 stellte das Sicherheitsdepartement fest, dass die B.________ AG den (nicht bewilligungspflichtigen) Abbruch der bestehenden Baute auf dem Grundstücke Nr. 874 vornehmen dürfe. Dagegen erhob A.________ am 19. Januar 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht (Verfahren III 2022 13). Dieses untersagte mit Zwischenbescheid vom 20. Januar 2020 provisorisch den Abbruch des Gebäudes auf Parzelle Nr. 874.
Nach Erhalt des bundesgerichtlichen Urteils 1C_463/2021 nahm der Regierungsrat das Verfahren VB 124/2021 (vgl. oben C.a) wieder auf, wobei er die Beschwerde als Rechtsverweigerungsbeschwerde entgegen nahm. Mit Beschluss vom 15. März 2022 wies er die Beschwerde ab. Dagegen erhob A.________ am 12. April 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht (Verfahren III 2022 55).
Das Verwaltungsgericht vereinigte die Verfahren III 2022 13 und III 2022 55. Am 19. September 2022 wies es die Beschwerden ab und hob den Zwischenentscheid vom 2. Januar 2022 (einstweiliges Abbruchverbot) auf.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 19. September 2022 hat A.________ am 28. Oktober 2022 abermals Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und das Baugesuch abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuweisen.
Das Verwaltungsgericht ist der Auffassung, angesichts des Bundesgerichtsurteils 1C_483/2021 bestehe kein Raum mehr, auf die vorliegende Beschwerde einzutreten. Im Übrigen hält es an den Erwägungen des angefochtenen Entscheids vollumfänglich fest. Der Regierungsrat und der Gemeinderat Lachen schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne, und verweisen auf den Bundesgerichtsentscheid 1C_463/2021 vom 27. Dezember 2021. Das kantonale Amt für Raumentwicklung verzichtet auf eine Vernehmlassung. Auch C.________ hat sich nicht vernehmen lassen.
In seiner Replik vom 24. April 2023 hält der Beschwerdeführer an seinen Vorbringen und Anträgen fest.
Mit Schreiben vom 31. Januar 2023 teilte die Gemeinde Lachen mit, dass sie am 16. Januar 2023 die Anpassung der Baupläne (Verzicht auf das Vordach über dem Hauseingang) sowie den Verzicht auf die Markisen beim geplanten Einfamilienhaus auf Parzelle Nr. 874 genehmigt habe.
Am 2. Februar 2023 übermittelte sie dem Bundesgericht eine Eingabe des Beschwerdeführers vom 31. Januar 2023, die einen Baustopp für den Abbruch der bestehenden Baute auf Parzelle Nr. 874 verlangt. Mit Verfügung vom 8. Februar 2023 nahm das präsidierende Mitglied der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung die Eingabe sinngemäss als Gesuch um aufschiebende Wirkung bzw. um den Erlass von vorsorglichen Massnahmen entgegen und wies dieses ab.
Der Regierungsrat trat mit Beschluss vom 7. Februar 2023 auf eine Verwaltungsbeschwerde des Beschwerdeführers im Zusammenhang mit dem verlangten Baustopp nicht ein bzw. wies sie ab, soweit sie als Rechtsverweigerungs- bzw. Rechtsverzögerungsbeschwerde entgegenzunehmen sei. Der Aufsichtsbeschwerde gab er keine Folge.
Gegen den angefochtenen, kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Näher zu prüfen ist, ob und inwieweit neben dem Bundesgerichtsurteil 1C_463/2021 noch Raum für eine weitere Beschwerde besteht und wenn ja, inwiefern dafür ein aktuelles und schützenswertes Rechtsschutzinteresse besteht.
1.1. Das Bundesgericht hat im zitierten Entscheid ausführlich dargelegt, weshalb der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 16. Juli 2020 infolge des Verzichts auf die Erstellung eines Vordachs prozessual als Endentscheid (i.S.v. Art. 90 BGG) zu qualifizieren war. Daran ist festzuhalten. Der Beschwerdeführer hatte die Möglichkeit, diesen Endentscheid vor Bundesgericht anzufechten und konnte damit seine Rügen gegen die Baubewilligung vorbringen. Er tat dies auch mit Eingabe vom 16. August 2021. Das Bundesgericht trat nur deshalb auf die Beschwerde nicht ein, weil diese nicht rechtsgenügend begründet war (die Beschwerdeschrift setzte sich nur mit einer von zwei selbstständigen Begründungen des Verwaltungsgerichts auseinander).
Mit dem Nichteintretensentscheid des Bundesgerichts ist der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 16. Juli 2020 - und damit auch die darin bestätigte Baubewilligung - formell rechtskräftig geworden. Diese kann daher mit der vorliegenden Beschwerde nicht mehr in Frage gestellt werden. Auf den Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung ist somit nicht einzutreten.
1.2. Streitgegenstand können daher nur die im angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts vom 19. September 2022 beurteilten Anträge betreffend Baufreigabe und Abbruchverbot (bzw. der Notwendigkeit einer Abbruchbewilligung) sein.
Zum letzten Punkt werden in der Beschwerdeschrift keine Ausführungen gemacht; erst Recht wird keine Willkür dargelegt. Diesbezüglich fehlt es somit an einer genügenden Beschwerdebegründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG). Im Folgenden ist daher lediglich auf die Beschwerde gegen die Baufreigabe einzugehen.
2.1. Zur Baufreigabe hielt das Verwaltungsgericht (in E. 4.1) fest, diese sei als solche grundsätzlich nicht anfechtbar. Dennoch setzte es sich anschliessend mit den Voraussetzungen der Baufreigabe - dem Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung und der Erfüllung der auf den Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen (E. 4.2.3) - auseinander und erachtete diese als gegeben. Es erwog, kantonalrechtlich habe es sich bereits beim verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 16. Juli 2020 um einen Endentscheid gehandelt. Dieser habe die Baubewilligung bestätigt, jedoch an die Nebenbestimmung geknüpft, das Vordach beim Hauseingang auf die gesetzlich zulässige Ausladung zurückzuführen oder ein gesetzmässiges Vordach anderswie vorzusehen, um den Grenzabstand auch auf der Nordseite zu wahren, sowie Lokalisierung, Gestaltung etc. der Markisen von der Baubewilligungsbehörde prüfen zu lassen. Die Nebenbestimmung habe keine Vorgabe in dem Sinne gemacht, dass ein Vordach oder Markisen zwingend vorzusehen seien, sondern habe auch einen möglichen Verzicht darauf mitumfasst. Der (gänzliche oder teilweise) Verzicht auf ein Bauvorhaben während eines hängigen Baubewilligungsverfahrens bzw. im Rahmen der Bereinigung von Nebenbestimmungen sei mit Blick auf die Baufreigabe grundsätzlich einem Nichtbaugesuch gleichzusetzen, welches keiner Baubewilligung bedürfe bzw. das eingeleitete Baubewilligungsverfahren (insoweit) hinfällig werden lasse. Es wäre jedenfalls im vorliegenden Fall überspitzt formalistisch, von der Baubewilligungsbehörde eine förmliche neue Baubewilligung zu verlangen und die Bauherrschaft einem entsprechenden Prozedere auszusetzen, obwohl die Baupläne bloss einer einfachen Korrektur bedurft hätten. Es könne auch nicht angenommen werden, dass der Beschwerdeführer, hätte das Bauprojekt von Anfang an kein Vordach vorgesehen, ein solches (aus ästhetischen oder anderen Gründen) für erforderlich gehalten und dessen Fehlen beanstandet hätte. Gleiches gelte für die Markisen.
2.2. Der Beschwerdeführer bestreitet dies und macht geltend, das Baubewilligungsverfahren sei noch nicht abgeschlossen, weil der Verzicht auf Vordach und Markisen von der Baubehörde (zum Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids) noch nicht bewilligt worden sei. Es handle sich um eine Projektänderung, für die ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen und mit einem förmlichen Bauentscheid abzuschliessen sei. Dies sei kein überspitzter Formalismus, sondern ergebe sich aus der Notwendigkeit, die Projektänderung hinsichtlich der gestalterischen Anforderungen und des Einordnungsgebots zu überprüfen. Die gegenteilige Auffassung der Vorinstanzen verletze Art. 22 RPG und sei willkürlich. Sie habe zur Folge, dass dem Beschwerdeführer das Recht genommen werde, sich materiell gegen den Verzicht auf ein Vordach und Markisen auf dem kantonalen Instanzenzug zu wehren.
2.3. Das Vorgehen der kantonalen Instanzen deckt sich im Ergebnis mit dem Urteil des Bundesgerichts 1C_463/2021, auf das verwiesen wird, und lässt keine Verletzung von Bundesrecht erkennen. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern der Beschwerdeführer durch den Verzicht auf Vordach und Markisen beschwert ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen gerichtlicher Überprüfung hat (zumal das weggefallene Vordach an der dem Grundstück des Beschwerdeführers entgegengesetzten, d.h. von ihm nicht einsehbaren, Hausseite geplant war). Im Vordergrund steht daher offensichtlich das Interesse, das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin durch weitere Rechtsmittelverfahren zu verzögern. Dieses Interesse ist, für sich alleine, nicht schutzwürdig. Ob der Beschwerdeführer dennoch die Möglichkeit hat, den Beschluss der Gemeinde vom 16. Januar 2023 (Anpassung der Baupläne) anzufechten, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden. Jedenfalls aber würde sich dies nicht auf den Bestand der Baubewilligung und der dafür erteilten Baufreigabe auswirken.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG).
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
Der Beschwerdeführer hat die private Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Lachen, dem Amt für Raumentwicklung, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, sowie C.________ schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 25. Juli 2023
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Chaix
Die Gerichtsschreiberin: Gerber