Art. 93 BGG; admissibility of a federal appeal against a separately issued interim planning decision containing suspensive conditions. A building permit that may not yet be implemented because essential measures remain to be defined is not a final decision but an interim decision. Such a decision is only challengeable if the appellant substantiates a non-remediable disadvantage or another statutory exception. If no such showing is made, the Federal Supreme Court will not enter into the appeal; costs follow the outcome, and no party compensation is due absent reimbursable expenses.
1C_755/2025
Urteil vom 5. Januar 2026
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Haag, Präsident,
Bundesrichter Chaix, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Dold.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Samuel Mäder,
gegen
B.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Sergio Giacomini,
Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, Postfach 263, 8853 Lachen SZ,
vertreten durch Rechtsanwalt Hans Rudolf Ziegler,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 14, 6430 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 6430 Schwyz,
Amt für Umwelt und Energie, Kollegiumstrasse 28, Postfach 2162, 6431 Schwyz.
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung),
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer III, vom 27. Oktober 2025 (III 2025 10).
Die B.________ AG reichte beim Gemeinderat Lachen am 7. September 2022 das Baugesuch für den Abbruch der bestehenden Mehrfamilienhäuser und den Neubau von Mehrfamilienhäusern mit Gewerbe und Tiefgarage auf den Parzellen Nrn. 40, 41 und 42 an der Marktstrasse 21, 23 und 25 in Lachen ein. Im Rahmen der öffentlichen Auflage des Baugesuchs erhob unter anderem die A.________ AG Einsprache. Sie ist Eigentümerin der benachbarten Parzellen Nrn. 43 und 44.
Mit Beschluss vom 14. Dezember 2023 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung mit Nebenbestimmungen. Gleichzeitig eröffnete er den kantonalen Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung des Kantons Schwyz vom 30. November 2023, den er zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärte.
Eine von der A.________ AG dagegen erhobene Beschwerde hiess der Regierungsrat des Kantons Schwyz mit Beschluss vom 17. Dezember 2024 teilweise gut. Er ergänzte die Dispositiv-Ziffer 6.25 der Baubewilligung ("Massnahmen Verkehrssicherheit") mit der Nebenbestimmung, wonach die nachzureichenden Unterlagen der Einsprecherin zur Stellungnahme unterbreitet werden müssen.
In der Folge gelangte die A.________ AG an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Dieses wies ihre Beschwerde mit Entscheid vom 27. Oktober 2025 ab.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht vom 15. Dezember 2025 beantragt die A.________ AG, der Entscheid des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Es wurde kein Schriftenwechsel durchgeführt.
1.1. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Entscheid des Verwaltungsgerichts im Bereich des Baurechts steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich offen (Art. 82 lit. a BGG).
Die Beschwerde an das Bundesgericht ist zulässig gegen End- und Teilentscheide, die das Verfahren in der Hauptsache - aus materiellen oder formellen Gründen - ganz oder teilweise abschliessen (Art. 90 und 91 BGG; BGE 150 II 566 E. 2.2 mit Hinweis). Von weiteren, hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen, wird von der Beschränkung der Anfechtbarkeit auf Endentscheide abgewichen, wenn ein selbstständig eröffneter Vor- oder Zwischenentscheid einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kann (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG). Ist die Beschwerde nach Art. 93 Abs. 1 BGG nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide gemäss Art. 93 Abs. 3 BGG durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.
1.2. Die Baubewilligung enthält unter anderem die folgenden zwei Nebenbestimmungen:
"6.25 Massnahmen Verkehrssicherheit
Der Gemeindeverwaltung... sind für die Baufreigabe die Massnahmen zur Einhaltung der Verkehrssicherheit (bauliche und/oder Markierungen, usw.) in einem Plan... einzureichen."
"6.40 Technische Bewilligung Umgebungsplan
Die Bauherrschaft hat der Hochbaukommission der Gemeinde Lachen vor Baufreigabe, vor der entsprechenden Arbeitsausführung, einen revidierten Umgebungsplan im Doppel zur Bewilligung einzureichen. Der eingereichte Umgebungsplan ist in folgenden Punkten zu verbessern:
Bei den zitierten Nebenbestimmungen in der Baubewilligung handelt es sich um aufschiebende Bedingungen. Denn trotz nominaler Erteilung einer Baubewilligung darf noch nicht gebaut werden. Nach der Rechtsprechung führen derartige Bedingungen dazu, dass das Baubewilligungsverfahren als noch nicht abgeschlossen gilt, sofern die Formulierung der Bedingungen einen Spielraum für ihre Umsetzung belässt (vgl. BGE 150 II 566 E. 2.2.2 mit Hinweis). Dies ist hier der Fall, worauf im Übrigen hinsichtlich der Massnahmen zur Einhaltung der Verkehrssicherheit auch die Vorinstanz hingewiesen hat. Welcher Art diese Massnahmen sein werden, ist nämlich noch offen.
1.3. Angefochten ist somit ein selbstständig eröffneter Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG, gegen den grundsätzlich nur unter den in dieser Bestimmung genannten Voraussetzungen eine Beschwerde ans Bundesgericht möglich ist. Diese Voraussetzungen (siehe E. 1.1 hiervor) sind praxisgemäss restriktiv zu handhaben und es obliegt der beschwerdeführenden Partei darzutun, dass sie erfüllt sind, sofern dies nicht offensichtlich ist (BGE 150 II 566 E. 2.2 mit Hinweisen).
Da sich die Beschwerdeführerin zu dieser Frage in ihrer Beschwerdeschrift nicht äussert und die betreffenden Sachurteilsvoraussetzungen auch nicht offensichtlich bejaht werden können, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird das Gesuch der Beschwerdeführerin um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
Die Gerichtskosten sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG). Da kein Schriftenwechsel durchgeführt wurde, sind der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine zu entschädigenden Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist deshalb nicht auszurichten (vgl. Art. 68 Abs. 1-3 BGG).
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Lachen, dem Amt für Raumentwicklung, dem Amt für Umwelt und Energie, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. Januar 2026
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Haag
Der Gerichtsschreiber: Dold