Municipal autonomy in land contribution perimeter and land acquisition costsKI-generiert

{T 0/2}
1P.21/2006 /ggs

Urteil vom 7. Juni 2006
I. Öffentlichrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Nay, Aeschlimann,
Gerichtsschreiberin Schilling.

Parteien
Einwohnergemeinde der Stadt Solothurn,
Beschwerdeführerin, vertreten durch Gaston Barth,
Leiter Rechts- und Personaldienst der Stadt Solothurn,

gegen

1. A.________ AG, vertreten durch Fürsprech und Notar Conrad Stampfli,
   
2. B.________ und C.________,
   
3. D.________ und E.________, vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Harder,
   Beschwerdegegner,
   Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn,
   Amthaus I, Postfach 157, 4502 Solothurn.

Gegenstand
Gemeindeautonomie, Art. 8, 9 und 26 BV (Erschliessungsbeiträge),

Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Solothurn vom
21. November 2005.

Sachverhalt:
A.
Gemäss dem Erschliessungsplan der Einwohnergemeinde Solothurn ist in der Stadt Solothurn die bisher als Sackgasse ausgestaltete Obachstrasse zu verlängern und mit der ebenfalls zu verlängernden Gewerbestrasse (rechtwinklig) zusammenzuführen. Ausserdem soll die Obachstrasse mit einem zusätzlichen Trottoir ausgestattet werden. In den neu zu erstellenden Strassenabschnitten sind auch Werkleitungen, vor allem die Kanalisationsleitungen, zu verlegen.
Für die Strassenausbauten eröffnete die Einwohnergemeinde Solothurn drei Grundeigentümer-Beitragsverfahren, nämlich die Verfahren "Neubau Trottoir Obachstrasse", "Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" sowie "Neubau Kanalisation Gewerbestrasse". Die Beitragspläne wurden vom 1. Mai bis 30. Mai 2003 öffentlich aufgelegt. Gegen diese Pläne erhoben D.________ und E.________ als Eigentümer des Grundstücks GB Solothurn Nr. 1389, B.________ und C.________ als Eigentümer des Grundstücks Nr. 2251 sowie die A.________ AG als Eigentümerin des Grundstücks Nr. 4354 Einsprache. Diese Einsprachen wurden mit Entscheid des Einwohner-Gemeinderates der Stadt Solothurn vom 27. Januar 2004 im Wesentlichen abgewiesen. Die hierauf von den Grundeigentümern angerufene kantonale Schätzungskommission wies die Beschwerden mit Urteil vom 6. April 2005 ebenfalls ab. Die Grundeigentümer zogen dieses Urteil an das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn weiter.
B.
Mit Urteil vom 21. November 2005 wies das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn die Beschwerden von D.________ und E.________ sowie von B.________ und C.________ ab, soweit sich diese gegen den Beitragsplan "Neubau Trottoir Obachstrasse" richteten. Dagegen hob es in Gutheissung der Beschwerden im Sinne der Erwägungen die Beitragspläne "Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" sowie "Neubau Kanalisation Gewerbestrasse" auf.
Das Verwaltungsgericht hielt den Perimeterplan "Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" und die betreffenden Entscheide insofern als rechtswidrig, als die nördlich anstossenden Parzellen der F.________ AG nur zu einem kleinen Teil in den Perimeter einbezogen worden seien. Zumindest die nordöstlich der geplanten Stichstrasse liegenden Flächen erführen durch den Bau der Gewerbestrasse erhebliche Mehrwerte. Diese Flächen seien in den Perimeter einzubeziehen. Weiter sei zu prüfen, ob die geplante kurze Stichstrasse ab der Gewerbestrasse ebenfalls in den Perimeter einbezogen werden könne, was zur Folge hätte, dass weitere Flächen erschlossen würden und Mehrwerte erführen. Im Übrigen sehe der Perimeterplan den Einbezug des Grundstücks der A.________ AG bis unmittelbar an die Bachparzelle des Obachs vor. Innerhalb des ordentlichen Bauabstandes von öffentlichen Gewässern sei aber eine bauliche Nutzung des Grundstücks nicht möglich. Die Flächen entlang des Baches erführen durch die strassenmässige Erschliessung keine Wertsteigerung und müssten aus dem Perimeter entlassen werden. Schliesslich stimmte das Verwaltungsgericht auch den Einwänden der Grundeigentümer gegen die Entschädigungen zu, die für die Landabtretung an den Strassenbau bezahlt und im Beitragsverfahren zu den Erstellungskosten geschlagen worden sind. Land, das gemäss der öffentlichen Erschliessungsplanung nicht überbaut werden könne, weise - wie die Strassenfläche selbst - keinen Baulandwert auf. Die gemäss den Landerwerbsverträgen von der Gemeinde bezahlten Preise von Fr. 400.--/m2 seien jedenfalls für die Flächen in der Freihaltezone zu hoch. Der Boden, der gemäss dem Zonen- und dem Bebauungsplan bereits über 20 Jahre mit Erschliessungsanlagen belegt sei, habe in diesen Jahren an der Verkehrswertsteigerung des Baulandes nicht mehr teilgenommen. Die für diese Flächen eingesetzten Landpreise seien daher zu hoch.
Hinsichtlich des Beitragsplans "Neubau Kanalisation Gewerbestrasse" erwog das Verwaltungsgericht, die A.________ AG habe zu Recht gerügt, dass sie 26 % der Kosten zu tragen habe, obschon die Verlängerung der Kanalisation nichts für ihr Grundstück bringe. Am Augenschein sei festgestellt worden, dass sich der Kontrollschacht der bestehenden Leitung bei der Brücke befinde. Die neue Leitung erschliesse die Parzellen östlich des Baches. Die westlich des Baches liegende Parzelle der Beschwerdeführerin werde somit kanalisationsmässig nicht neu erschlossen und sei aus dem Perimeter zu entlassen.
C.
Gegen den Entscheid des Solothurner Verwaltungsgerichts hat die Einwohnergemeinde der Stadt Solothurn staatsrechtliche Beschwerde wegen Verletzung der Gemeindeautonomie sowie der Art. 8, 9 und 26 BV eingereicht. Die Beschwerdeführerin ersucht um Aufhebung der Ziffern 2 bis 4 des angefochtenen Urteils (Gutheissung der Beschwerden und Aufhebung der beiden Beitragspläne; Kosten- und Entschädigungsfolgen).
Das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei. Die A.________ AG stellt den gleichen Antrag. D.________ und E.________ ersuchen um Abweisung der Beschwerde. B.________ und C.________ haben sich nicht vernehmen lassen.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Der angefochtene Entscheid schliesst das kantonale Verfahren nicht ab, sondern weist die Stadt Solothurn an, die beiden aufgehobenen Beitragspläne den verwaltungsgerichtlichen Erwägungen entsprechend in abgeänderter Form neu aufzulegen. Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide nur insoweit mit staatsrechtlicher Beschwerde anfechtbar, als sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (Art. 87 Abs. 2 OG). Ein solcher liegt nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung vor, wenn eine Gemeinde - wie hier - durch einen Rückweisungsentscheid gezwungen wird, eine neue, mit ihrer Meinung unvereinbare Anordnung zu erlassen. Es ist der Gemeinde nicht zuzumuten, einer von ihr als falsch erachteten Weisung Folge zu leisten, um alsdann ihren eigenen Entscheid anzufechten (vgl. BGE 128 I 3 E. 1b S. 7, 129 I 313 E. 3.3 S. 318, je mit Hinweisen).
1.2 Eine Gemeinde ist zur Erhebung einer staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung ihrer Autonomie (Art. 50 Abs. 1 und Art. 189 Abs. 1 lit. b BV) befugt, wenn sie durch den angefochtenen Entscheid in ihrer Eigenschaft als Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt wird. Dies ist vorliegend der Fall, verfügen doch die Gemeinden bei der Erschliessungsplanung und bei der Erhebung von Erschliessungsbeiträgen über hoheitliche Befugnisse.
Die Einwohnergemeinde Solothurn führt nicht nur Autonomiebeschwerde, sondern beanstandet auch Verstösse gegen Art. 8 BV (Rechtsgleichheit), Art. 9 BV (Schutz vor Willkür) und Art. 26 BV (Eigentumsgarantie). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf eine Gemeinde im Rahmen ihrer Autonomiebeschwerde - und in engem Zusammenhang mit dieser - gewisse generelle Verfassungsgrundsätze anrufen. Dies gilt für die allgemeinen Verfahrens- und Verhaltensgarantien, die unter der Geltung der früheren Verfassung aus Art. 4 aBV hergeleitet wurden, so den Anspruch auf rechtliches Gehör, das Gleichbehandlungsgebot, das Willkürverbot sowie das Gebot von Treu und Glauben (BGE 103 Ia 191 E. 4b S. 197 mit Hinweisen; BGE 129 I 410 E. 2.3 S. 414, 131 I 91 E. 3.3 S. 99). Gerügt werden kann auch die Verletzung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit (BGE 131 I 91 E. 3.3 S. 99, mit Hinweisen). Dagegen kann sich die Gemeinde nur dann auf verfassungsmässige Individualrechte berufen, wenn sie nicht hoheitlich handelt, sondern sich auf dem Boden des Privatrechts bewegt und durch den angefochtenen staatlichen Akt wie eine Privatperson betroffen wird (BGE 119 Ia 214 E. 1a, E. 2c S. 218). Wohl kann der einzelne Bürger nach bundesgerichtlicher Praxis unter Umständen zur Unterstützung seiner individualrechtlichen Verfassungsrüge hilfsweise auch eine Verletzung der Gemeindeautonomie geltend machen (BGE 119 Ia 214 E. 2c S. 218 mit Hinweisen). Hieraus lässt sich aber nicht folgern, dass umgekehrt auch die Gemeinde berechtigt sei, sich zur Unterstützung ihrer Autonomiebeschwerde auf verfassungsmässige Individualrechte zu berufen (BGE 103 Ia 191 E. 4a S. 196).
In ihrer Beschwerde bringt die Einwohnergemeinde Solothurn vor, sie werde durch den angefochtenen Entscheid als Erwerberin des für den Bau der Strassen notwendigen Landes in ihren Vermögensrechten bzw. ihrem Eigentum betroffen. Die Einwohnergemeinde ist jedoch bei der Erschliessungsplanung sowie bei der Erhebung von Erschliessungsbeiträgen ausschliesslich hoheitlich aufgetreten und hätte beim Landerwerb auch vom ihr zustehenden Enteignungsrecht Gebrauch machen können. Es trifft daher nicht zu, dass der angefochtene Entscheid die Beschwerdeführerin gleich wie irgendeine Privatperson berühre. Auf die Rüge der Verletzung der Eigentumsgarantie ist daher nicht einzutreten.
2.
2.1 Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Der Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder eidgenössischen Rechts betreffen (BGE 128 I 3 E. 2a S. 7 f., 136 E. 2.1 S. 140).
2.2 Den Solothurner Gemeinden steht bei der Erhebung von Erschliessungsbeiträgen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zu. Zwar hat der Kanton gestützt auf § 117 des solothurnischen Planungs- und Baugesetzes vom 3. Dezember 1978 (PBG/SO) die Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und -gebühren (Grundeigentümerbeitragsverordnung) erlassen, doch behält § 118 PBG/SO ergänzende und sogar abweichende Bestimmungen der Gemeinde ausdrücklich vor. § 2 der Grundeigentümerbeitragsverordnung in der Fassung vom 26. Februar 1992 gestattet den Gemeinden unter anderem, die Berechnungsgrundlagen für die Erschliessungsbeiträge an Abwasserbeseitigungs-Anlagen und die von den Grundeigentümern zu übernehmenden Erschliessungskosten-Anteile anders zu regeln als in der kantonalen Verordnung (§ 2 Abs. 1 lit. a und b Grundeigentümerbeitragsverordnung). Ausserdem können die Gemeinden ergänzende Bestimmungen erlassen, falls die kantonale Verordnung ein Gebiet nicht abschliessend regelt (§ 2 der Grundeigentümerbeitragsverordnung). Die Stadt Solothurn hat denn auch am 29. Oktober 1980 ein Grundeigentümerbeitragsreglement (GBRSO) beschlossen, das teils ergänzende und teils von der kantonalen Verordnung abweichende Vorschriften enthält. Der Beschwerdeführerin steht mithin auf dem Gebiet, auf dem der angefochtene Entscheid ergangen ist, Autonomie zu.
2.3 Ist eine Gemeinde in einem Sachbereich autonom, kann sie sich mit staatsrechtlicher Beschwerde dagegen zur Wehr setzen, dass die kantonale Behörde im Rechtsmittelverfahren ihre Prüfungsbefugnis überschreitet oder die den betreffenden Sachbereich ordnenden kommunalen, kantonalen oder bundesrechtlichen Normen unrichtig anwendet. Soweit nicht die Handhabung von eidgenössischem oder kantonalem Verfassungsrecht in Frage steht, prüft das Bundesgericht das Vorgehen der kantonalen Behörde nur unter dem Gesichtswinkel der Willkür (BGE 129 I 410 E. 2.3 S. 414, 131 I 91 E. 1 S. 93 f., je mit Hinweisen).
3.
Im angefochtenen Entscheid wird der Beitragsplan "Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" in dreierlei Hinsicht kritisiert: Zum einen erklärt das Verwaltungsgericht, die unüberbaubare Fläche innerhalb des Bachabstandes hätte nicht in den Beitragsperimeter einbezogen werden dürfen. Zum andern wird festgestellt, dass nicht alle Grundstücke, die durch den Strassenbau aufgewertet würden, in den Perimeter einbezogen worden seien. Und schliesslich werden die Kosten für den Landerwerb als zu hoch bezeichnet.
3.1 In seiner im bundesgerichtlichen Verfahren eingereichten Vernehmlassung hat das Verwaltungsgericht eingeräumt, dass ihm hinsichtlich des Gewässerabstandes ein Irrtum unterlaufen sei. Gemäss Ziffer 1.1 des Anhangs III zur Kantonalen Bauverordnung vom 3. Juli 1978 würden Landflächen innerhalb des gesetzlichen Abstandes entlang öffentlicher Wasserläufe - gleich wie Flächen innerhalb des Baulinienabstandes - bei der Berechnung der Ausnützungsziffer angerechnet. Die innerhalb des Bachabstandes, in der Bauzone liegende Fläche der Parzelle Nr. 4354 sei daher, wie im Beitragsplan vorgesehen, ebenfalls in den Beitragsperimeter für den Neubau der Strassen aufzunehmen. Dem ist zuzustimmen und die Beschwerde der Einwohnergemeinde insofern gutzuheissen.
3.2 Im angefochtenen Entscheid wird zur Perimeterabgrenzung festgestellt, dass das nördlich an die verlängerte Gewerbestrasse anstossende grosse Areal der F.________ AG nur marginal in den Beitragsperimeter einbezogen worden sei. Insbesondere profitiere auch die bei der Ortsplanrevision 2001 bereits der Kernzone zugewiesene Fläche (Teil der Parzelle Nr. 914) nordöstlich der im Zonenplan vorgesehenen Stichstrasse von der Neuerschliessung. Im Übrigen sei nicht ausgeschlossen, dass das Areal auch in Zukunft weitgehend privat erschlossen bleibe. Die Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, auf dem Areal der F.________ AG werde, wie durch das im rechtskräftigen Zonen- und Erschliessungsplan eingezeichnete Strassenstück ("Stichstrasse") angedeutet werde, eine neue öffentliche Erschliessungsstrasse (Verlängerung der Obachstrasse) erstellt werden, deren endgültige Linienführung im Rahmen der schrittweisen Verlegung der Firma und der Neunutzung des Areals festzulegen sei. Die Stadt Solothurn habe mit der F.________-Gruppe eine Vereinbarung über die bauliche Erneuerung des Werkgeländes getroffen, in welcher vorgesehen sei, dass für die neuen öffentlichen Erschliessungsanlagen ein Beitragsverfahren durchzuführen oder eine entsprechende Erschliessungs- und Entschädigungsvereinbarung zu treffen sei. Die Perimeterabgrenzung entspreche dieser Planung und den Vorgaben der kantonalen Grundeigentümerbeitragsverordnung. Sie trage dem Umstand Rechnung, dass in einer weiteren Etappe ein zusätzliches Strassenstück zu erstellen sei und dannzumal die vom Verwaltungsgericht genannten Flächen in das Verfahren zu dessen Finanzierung einbezogen würden.
Nach § 6 Abs. 1 der kantonalen Grundeigentümerbeitragsverordnung haben die Eigentümer von Grundstücken, welche durch den Neubau, den Ausbau oder die Korrektion öffentlicher Verkehrsanlagen Mehrwerte oder Sondervorteile erhalten, der Gemeinde Beiträge zu leisten. Stösst ein Grundstück an zwei sich kreuzende Erschliessungsanlagen (Eckgrundstück), so wird die für den Beitragsplan jeder Anlage massgebende Grenze gemäss § 12 Abs. 2 der Verordnung als Winkelhalbierende gezogen. Wie bei Etappierung des Strassenbaus vorzugehen ist, regelt die kantonale Verordnung nicht. Hingegen sieht § 114 PBG vor, dass die Gemeinde auch für künftige öffentliche Erschliessungsanlagen Beiträge erheben kann, und zwar vom Zeitpunkt an, in dem der Grundeigentümer daraus Vorteile - so etwa aus dem Dahinfallen der Pflicht zur Eigenerschliessung - ziehe.
Die nordöstlich an die geplante "Stichstrasse" angrenzende Arealfläche (Parzelle Nr. 914), die nach Meinung des Verwaltungsgerichtes ebenfalls in den Beitragsperimeter einbezogen werden sollte, stösst weder an die verlängerte Obachstrasse noch an die verlängerte Gewerbestrasse an. Es handelt sich daher auch nicht um ein Eckgrundstück, von dem nach § 12 Abs. 2 der kantonalen Grundeigentümerbeitragsverordnung mindestens ein Teil der Grundstücksfläche perimeterpflichtig wäre. Die fragliche Arealfläche wird erst nach dem Bau des zusätzlichen Erschliessungsstrassenstücks an dieses angrenzen. Nun geht die Einwohnergemeinde Solothurn bei der etappenweisen Erstellung von Erschliessungsstrassen offenbar so vor, dass jeweils nur die Anrainergrundstücke (und allenfalls eine zweite Bautiefe) in das Beitragsverfahren für eine bestimmte Etappe einbezogen werden. Wird eine neue Etappe realisiert, werden die Anstösser der früher erstellten Teilstücke nicht mehr belastet; weitere Beiträge werden nur beim Ausbau bereits erstellter Strassen verlangt. Dass und inwiefern ein solches Vorgehen rechtswidrig sei, führt das Verwaltungsgericht nicht aus. Im angefochtenen Entscheid wird sogar in anderem Zusammenhang ausdrücklich erklärt, es sei grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn jeweils nur die an die einzelnen Etappen anstossenden Parzellenflächen perimeterpflichtig würden. Das Verwaltungsgericht legt auch nicht dar, dass bei der Etappierung des Strassenbaus unsachgemäss oder rechtsungleich vorgegangen worden wäre. Ebenso wenig nimmt es an, die fragliche Arealfläche hätte gestützt auf § 114 PBG in das Beitragsverfahren einbezogen werden müssen. Mit der Anordnung, weitere Teile der Parzelle Nr. 914 in den Beitragsperimeter aufzunehmen, hat das Verwaltungsgericht demnach in das Ermessen der Gemeinde eingegriffen, das die kantonale Rechtsordnung dieser bei der Etappierung des Strassenbaus und der entsprechenden Abgrenzung des Beitragsperimeters zugesteht. Da das Verwaltungsgericht nur Rechtskontrolle auszuüben hat (§ 52 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes über die Gerichtsorganisation vom 13. März 1977), hat es seine Prüfungsbefugnis überschritten. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkte gutzuheissen.
3.3 Aus dem angefochtenen Entscheid geht nicht klar hervor, wie weit nach Meinung des Verwaltungsgerichts die im Beitragsplan aufgeführten Landerwerbskosten herabgesetzt werden müssten. Zunächst wird auf die Gerichtspraxis zum - geringen - Wert von Strassenboden hingewiesen, die auch für Land gelten müsse, das gemäss der Erschliessungsplanung nicht überbaut werden könne. Es wird aber auch ausgeführt, dass Preise, die für Land in der Kernzone bezahlt würden, in anderen Zonen und insbesondere in der Freihaltezone (längs des Baches) nicht marktgerecht seien. Die Fragen, ob einerseits der im Erschliessungsplan für den Strassenbau ausgeschiedene Boden noch Baulandwert aufweise und ob andererseits die Preise für den erworbenen Boden in den verschiedenen Zonen richtig festgesetzt worden seien, sind indessen auseinanderzuhalten.
3.3.1 Im Zonenplan der Stadt Solothurn, der vom Gemeinderat am 19. Juni 2001/28. August 2001 beschlossen und vom Regierungsrat am 19. März 2002 genehmigt worden ist, sind die Strassenflächen der zu verlängernden Gewerbe- und der Obachstrasse als weisse Flächen angedeutet. Im Erschliessungsplan gleichen Datums sind die beiden Strassenstücke mit den dazugehörenden Baulinien eingezeichnet und werden in der Legende als "Gemeindestrassen mit Trottoir projektiert" aufgeführt. Planerische Massnahmen zur Freihaltung des für Erschliessungsanlagen benötigten Landes wie die vorliegenden sind als Vorwirkungen des Werkes bei der Bestimmung des Verkehrswertes grundsätzlich unbeachtlich (BGE 104 Ia 470, 115 Ib 13 E. 5b S. 23 ff.). Anderes gilt nur, wenn die planerische Festlegung auf eine materielle Enteignung hinausläuft, für welche der Grundeigentümer im Anschluss an die Planfestsetzung Entschädigung verlangen kann (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 3 S. 47 f.). Nun darf nach § 41 PBG/SO Land, das in den Erschliessungsplänen für öffentliche Bauten bestimmt ist oder innerhalb der Baulinie liegt, zwar nicht mehr überbaut werden (Abs. 1), doch erwächst für den Grundeigentümer aus diesem Verbot in der Regel kein Anspruch aus materieller Enteignung (Abs. 2). Schliesst mithin das kantonale Baugesetz einen separaten Entschädigungsanspruch für die Reservation von Land für künftige Strassenbauten aus, so ist dieses Land im Zeitpunkt des Erwerbes so zu entschädigen, wie wenn vorgängig keine vorsorgliche planerische Massnahme getroffen worden wäre. § 42 Abs. 1 PBG/SO hält denn auch ausdrücklich fest, die Grundeigentümer hätten ihren in den Erschliessungsplänen für öffentliche Anlagen bestimmten Boden gegen volle Entschädigung an das Gemeinwesen abzutreten. Die Meinung des Verwaltungsgerichts, es sei für Land, das gemäss der öffentlichen Erschliessungsplanung nicht überbaut werden könne, keine oder nur eine geringe Entschädigung geschuldet, erweist sich somit als offensichtlich unhaltbar.
3.3.2 Zur Höhe der Landerwerbskosten wird in der staatsrechtlichen Beschwerde ausgeführt, das Verwaltungsgericht gehe zu Unrecht davon aus, dass es zur Überprüfung der einzelnen in den Enteignungs- bzw. Entschädigungsverträgen festgelegten Preisen berechtigt sei. Das Gericht sei im Beitragsverfahren nur befugt zu prüfen, ob die Landerwerbskosten gesamthaft betrachtet übermässig hoch und willkürlich festgelegt worden seien. Solches treffe aber nicht zu. Vielmehr habe die Gemeinde mit den Entschädigungen von Fr. 400.--/m2 für das Land in der Kernzone K5 und in der Wohnzone W3b sehr günstige Landpreise erzielen können, welche - was durch eine Aufstellung belegt wird - auf dem freien Markt mehrfach überboten worden seien. Auch der Preis von Fr. 300.--/m2, der für die teils in der Wohnzone W3b und teils in der Freihalte-Zone liegende Abtretungsfläche ab Parzelle Nr. 932 der F.________ AG bezahlt worden sei, lasse sich als Mischpreis rechtfertigen. Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass der in der Freihaltezone gelegene Teil nur etwa einen Drittel der Abtretungsfläche ausmache, dass die Freihaltezone zudem überbaut gewesen sei und die Gebäude ohne den Strassenbau aufgrund der Besitzstandgarantie hätten weiter genutzt und erneuert werden können.
Der Beschwerdeführerin ist darin zuzustimmen, dass es nicht Aufgabe des nur zur Rechtskontrolle befugten Verwaltungsgerichts sein kann, in Beitrags- und Landerwerbsverfahren in das Verwaltungs- und Schätzungsermessen der Behörde einzugreifen. Eine Korrekturmöglichkeit hinsichtlich der Landerwerbskosten bestünde, wie von der Gemeinde dargelegt, einzig dann, wenn sich die ins Beitragsverfahren einbezogenen Kosten insgesamt als übermässig erwiesen und die von den einzelnen Grundeigentümern zu erbringenden Beiträge in nicht zu rechtfertigender Weise erhöhten. Dies wird aber im angefochtenen Entscheid nicht dargetan. Das Verwaltungsgericht hat auch in dieser Hinsicht seine Prüfungsbefugnis überschritten. Die staatsrechtliche Beschwerde erweist sich insoweit, als sie sich gegen die Aufhebung und Rückweisung des Beitragsplanes "Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" richtet, in jeder Hinsicht als begründet.
4.
Nach den unbestritten gebliebenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts ist das Grundstück Nr. 4354 der A.________ AG beim Bau der ersten Etappe der Gewerbestrasse und der in dieser verlegten Leitungen im Jahre 1994 kanalisationsmässig erschlossen worden. Da das damals erstellte Strassenstück die Parzelle nicht vollständig durchquerte, ist nur die an die Strasse anstossende Grundstücksfläche zum seinerzeitigen Kanalisations-Beitragsperimeter geschlagen worden. Die Restfläche der Parzelle ist in den heute umstrittenen Beitragsplan "Neubau der Kanalisation Gewerbestrasse" einbezogen worden. Das Verwaltungsgericht hält ein solches Vorgehen für rechtswidrig, da gemäss § 108 Abs. 2 PBG/SO Erschliessungsbeiträge für Anlagen der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung nur in Baugebieten erhoben werden dürfen, die neu erschlossen werden. Das bereits erschlossene Grundstück Nr. 4354 könne daher nicht ein zweites Mal mit Beiträgen für die Kanalisation belastet werden.
Die Auslegung und Anwendung von § 108 Abs. 2 PBG/SO durch das Verwaltungsgericht ist jedenfalls nicht willkürlich. Sowohl das kantonale Baugesetz als auch die kantonale Grundeigentümerbeitragsverordnung gehen davon aus, dass für die Verkehrsanlagen einerseits und die Abwasserbeseitigungs- und Wasserversorgungsanlagen andererseits ein gesonderter Beitragsplan zu erstellen ist. Die beiden Beitragspläne müssen bei einer etappenweisen Erstellung einer neuen Strasse und der darin verlaufenden Kanalisationen nicht notwendigerweise die gleichen Flächen umfassen. Hält die kantonale Gesetzgebung fest, dass Beiträge an Kanalisationsanlagen nur für neu erschlossene Gebiete erhoben werden können, so darf hieraus abgeleitet werden, bei Etappierungen seien jeweils die ganzen Flächen der neu erschlossenen Grundstücke in den Kanalisations-Beitragsperimeter aufzunehmen. Dass demnach die A.________ AG zwar nicht im heute umstrittenen, aber im 1994 durchgeführten Beitragsverfahren gegenüber den anderen Grundeigentümern bevorzugt behandelt worden ist, ist auf die Missachtung von § 108 Abs. 2 PBG/SO durch die Einwohnergemeinde Solothurn zurückzuführen. Die Beschwerdeführerin hat für diese rechtsungleiche Behandlung selbst einzustehen und kann sie daher im staatsrechtlichen Verfahren wegen Verletzung ihrer Autonomie nicht mit Erfolg rügen.
5.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die staatsrechtliche Beschwerde insofern gutzuheissen ist, als das Verwaltungsgericht den Beitragsplan "Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" aufgehoben und eine entsprechende Kosten- und Entschädigungsregelung getroffen hat. Das Verwaltungsgericht wird über die Kosten- und Entschädigungsfolgen der kantonalen Beschwerdeverfahren neu zu befinden haben.
Im Übrigen ist die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
6.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind zu einem Drittel der teilweise unterliegenden Beschwerdeführerin, die Vermögensinteressen wahrnimmt (vgl. Art. 156 Abs. 2 OG), sowie zu zwei Dritteln den am staatsrechtlichen Verfahren teilnehmenden, mit ihren Anträgen teilweise oder ganz unterliegenden Beschwerdegegnern aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 3 OG).
Die Beschwerdeführerin ist zu verpflichten, der teilweise obsiegenden Beschwerdegegnerin A.________ AG eine - herabgesetzte - Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 159 Abs. 2 und 3 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Dispositiv Ziffer 2 des angefochtenen Urteils des Verwaltungsgerichtes des Kantons Solothurn vom 21. November 2005 insoweit aufgehoben, als der Beitragsplan "Neubau Verlängerung Obachstrasse und Gewerbestrasse" aufgehoben worden ist. Dispositiv Ziffern 3 und 4 des angefochtenen Urteils werden ebenfalls aufgehoben.
Im Übrigen wird die staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von insgesamt Fr. 3'000.-- wird zu je einem Drittel

• der Beschwerdeführerin
  
• der A.________ AG sowie
  
• D.________ und E.________
  auferlegt.
  3.
  Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der A.________ AG für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- zu bezahlen.
  4.
  Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn schriftlich mitgeteilt.
  Lausanne, 7. Juni 2006
  Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
  des Schweizerischen Bundesgerichts
  Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: