Art. 83 Abs. 3 BGBB; Beschwerdelegitimation gegen die Erteilung einer Erwerbsbewilligung; die gesetzliche Aufzählung ist zwar nicht abschliessend, doch ist eine Erweiterung ausserhalb des Wortlauts nur restriktiv zulässig und setzt ein schutzwürdiges Interesse am Erhalt des Eigentums voraus, das auf anderem Weg nicht geltend gemacht werden kann (E. 3.2, 4.1). Ein blosses Angebot im Rahmen eines konkursrechtlichen Freihandverkaufs begründet keine Legitimation nach Art. 83 Abs. 3 BGBB; das Zwangsvollstreckungsverfahren ist vom Bewilligungsverfahren zu unterscheiden, und die Teilnahme am Verwertungsverfahren hängt von der Gläubigereigenschaft, nicht von der Stellung als Selbstbewirtschafter ab (E. 4.5-4.7). Die Rechtsweggarantie schliesst gesetzliche Legitimationsvoraussetzungen nicht aus (E. 4.8).
2C_130/2022
Urteil vom 7. März 2023
II. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Aubry Girardin, Präsidentin,
Bundesrichter Donzallaz,
Bundesrichter Hartmann,
Gerichtsschreiber Mösching.
Verfahrensbeteiligte
gegen
Gegenstand
Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks,
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen, Abteilung II, vom 13. Dezember 2021 (B 2020/205).
A.a. Die Ortsgemeinde S.________/SG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. xxxx, Grundbuch S.________. Am 29. März 1995 schloss sie mit C.________ eine als "Baurechts- und Gebäudekaufvertrag mit Pachtvertrag" bezeichnete Vereinbarung ab. Darin wurde C.________ ein selbständiges und dauerndes Baurecht (Nr. yyyy) an einer Teilfläche von 10'000 m2 des betreffenden Grundstücks eingeräumt. Zudem erwarb er die Gebäude auf dem Baurechtsgrundstück - Wohnhaus, Scheune und Remise (Vers.-Nrn. zzzz, uuuu, und vvvv) - zum Preis von Fr. 190'000.--. Schliesslich verpachtete ihm die Ortsgemeinde 14.62 ha Wies- und Ackerland des Grundstücks Nr. xxxx. Baurecht und Pacht wurden für eine Dauer von fünfzig Jahren vereinbart. Sie sind vererblich und übertragbar. Deren Übertragung unterliegt der Genehmigung durch die Grundeigentümerin. Die Führung, Beteiligung oder Mitwirkung des Pächters an einer Betriebsgemeinschaft, Betriebszweiggemeinschaft oder ähnlichen Verbindungen bedarf der Zustimmung der Ortsgemeinde.
A.b. Am 1. März 2008 gingen C.________ und A.________ einen Vertrag über die Errichtung einer Betriebszweiggemeinschaft und am 20. September 2008 eine einfache Gesellschaft mit dem Zweck ein, ihre Landwirtschaftsbetriebe samt Inventar und Pachtland gemeinsam zu bewirtschaften. Die Zusammenarbeit wurde weder vom Landwirtschaftsamt als Betriebs (zweig) gemeinschaft anerkannt noch stimmte ihr die Ortsgemeinde zu. Am 17. März 2009 verkaufte C.________ das Baurecht zum Preis von Fr. 287'500.-- an A.________. Die Ortsgemeinde S.________ übte am 29. April 2009 ihr Vorkaufsrecht aus. Das Landwirtschaftsamt bewilligte am 7. Mai 2009 den Erwerb durch die Ortsgemeinde mit der Begründung, die Handänderung führe faktisch und wirtschaftlich den vorzeitigen Heimfall herbei, für den - weil kein Erwerb stattfinde - keine Erwerbsbewilligung erforderlich sei. Der vereinbarte Preis sei nicht übersetzt. Gegen die Bewilligung des Erwerbs erhob C.________ Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission.
A.c. Am 9. März 2010 verstarb C.________. Weil die nächsten Erben die Erbschaft ausschlugen, wurden am 20. September 2010 die konkursamtliche Liquidation des Nachlasses von C.________ sel. und am 26. Januar 2011 das summarische Konkursverfahren angeordnet.
A.d. Die Verwaltungsrekurskommission wies das von C.________ sel. gegen die Bewilligung des Erwerbs durch die Ortsgemeinde S.________ erhobene und von der Konkursverwaltung übernommene Rechtsmittel am 2. Dezember 2011 ab. Auf die dagegen von A.________ erhobene Beschwerde trat das Verwaltungsgericht am 23. August 2012 nicht ein. Das Bundesgericht wies mit Urteil 2C_964/2012 vom 10. Juni 2013 die von A.________ gegen den Nichteintretensentscheid erhobene öffentlich-rechtliche Beschwerde ab.
A.e. Am 24. Februar 2014 teilte die amtliche Konkursverwaltung der Ortsgemeinde S.________ mit, sie werde den Kaufvertrag vom 17. März 2009 nicht erfüllen, da mittlerweile B.________ Fr. 350'000.-- geboten habe. Die dagegen von der vorkaufsberechtigten Ortsgemeinde S.________ erhobenen Rechtsmittel blieben erfolglos (Urteil 5A_640/2015 vom 24. November 2015).
A.f. Die Konkursverwaltung teilte den Gläubigern am 10. April 2018 mit, es liege für das Baurecht ein Angebot zum Preis von Fr. 701'000.-- vor. Daraufhin unterbreitete die Ortsgemeinde S.________ ein Kaufangebot von Fr. 950'000.--. Am 8. Mai 2018 boten A.________ und B.________ Fr. 716'000.--. Das Landwirtschaftsamt bewilligte den Erwerb durch die Ortsgemeinde S.________ am 14. Dezember 2018 im Wesentlichen mit der Begründung, die Ortsgemeinde S.________ sei zwar nicht Selbstbewirtschafterin, jedoch könne eine Ausnahmebewilligung erteilt werden, weil mit der Handänderung faktisch und wirtschaftlich der - vorzeitige - Heimfall herbeigeführt werde. Für den Heimfall wäre keine Erwerbsbewilligung erforderlich, weil dabei kein Erwerb stattfinde, sondern lediglich die dingliche Trennung von Boden und Bauten aufgehoben werde. Das Landwirtschaftsamt verwies zudem auf das unbeschränkt geltende gesetzliche Vorkaufsrecht des mit dem Baurecht belasteten Grundeigentümers. Schliesslich wäre es treuwidrig, der Ortsgemeinde S.________ die Begründung eines Baurechts zu bewilligen und ihr später bei der Ausübung des Vorkaufsrechts fehlende Selbstbewirtschaftung vorzuhalten. Die bodenrechtlichen Preisvorschriften seien in einem Zwangsvollstreckungsverfahren unbeachtlich.
A.________, dem das Landwirtschaftsamt die Verfügung "vorsorglich " zugestellt hatte, erhob zusammen mit B.________ Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, die Bewilligung sei aufzuheben und der Ortsgemeinde S.________ sei der Erwerb zu verweigern. Die Verwaltungsrekurskommission trat am 28. September 2020 auf die Beschwerde nicht ein. Die dagegen von A.________ und B.________ erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Abteilung II, mit Urteil vom 13. Dezember 2021 ab.
A.________ und B.________ legen mit Eingabe vom 1. Februar 2022 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein. Sie beantragen, den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 13. Dezember 2021 aufzuheben und die Sache zur Behandlung ihrer Beschwerde an die Vorinstanzen (Verwaltungsgericht, eventualiter Verwaltungsrekurskommission) zurückzuweisen. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Bewilligung zum Erwerb des Baurechtsgrundstücks-Nr. yyyy, lastend auf dem Grundstück Nr. xxxx, T.________, Grundbuchkreis S.________ durch die Beschwerdegegnerin zu verweigern.
Die Verwaltungsrekurskommission und die Vorinstanz beantragen die Abweisung der Beschwerde, ebenso die Ortsgemeinde S.________. Das Bundesamt für Justiz verzichtet auf eine Vernehmlassung. In ihrer Replik vom 3. Juni 2022 halten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest.
1.1. Gemäss Art. 89 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB; SR 211.412.11) unterliegen letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Das angefochtene Urteil ist ein End-entscheid im Sinn von Art. 90 BGG und wurde von einer kantonal letztinstanzlich zuständigen Gerichtsinstanz im Sinn von Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG und Art. 86 Abs. 2 BGG gefällt. Der Entscheid betrifft eine Bewilligung nach Art. 61 ff. BGBB und damit eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts gemäss Art. 82 lit. a BGG; eine Ausnahme im Sinn von Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig.
1.2. Die Beschwerdeführer haben am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen. Sie sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung; somit sind sie gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerdeführung legitimiert.
Auf die im Übrigen frist- und formgerecht (Art. 100 Abs. 1 und Art. 42 BGG) eingereichte Beschwerde ist somit grundsätzlich einzutreten.
1.3. Das Verwaltungsgericht hat die bei ihm erhobene Beschwerde der Beschwerdeführer gegen den Nichteintretensentscheid der Verwaltungsrekurskommission abgewiesen, weil diese nicht zur Beschwerde vor der Verwaltungsrekurskommission legitimiert gewesen seien. Streitgegenstand ist deshalb nur die Frage, ob die Verwaltungsrekurskommission zu Recht auf die Beschwerde nicht eingetreten ist. Der Streitgegenstand kann vor Bundesgericht nur verengt, jedoch grundsätzlich nicht erweitert oder verändert werden (Art. 99 BGG; BGE 136 II 457 E. 4.2). Soweit die Beschwerdeführer eventualiter die Verweigerung der Bewilligung beantragen, ist auf die Beschwerde deshalb nicht einzutreten.
2.1. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und Art. 96 BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft jedoch unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) nur die geltend gemachten Rechtsverletzungen, sofern rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 142 I 135 E. 1.5). In Bezug auf die Verletzung von Grundrechten gilt eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 I 229 E. 2.2; 136 II 304 E. 2.5).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Eine Berichtigung oder Ergänzung der vorinstanzlichen Feststellungen ist von Amtes wegen (Art. 105 Abs. 2 BGG) oder auf Rüge hin (Art. 97 Abs. 1 BGG) möglich. Von den tatsächlichen Grundlagen des vorinstanzlichen Urteils weicht das Bundesgericht jedoch nur ab, wenn diese offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang zudem entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 142 I 135 E. 1.6). Die Partei, die sich auf eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung beruft, hat substanziiert darzulegen, inwiefern diese Voraussetzungen gegeben sind; wird sie dieser Anforderung nicht gerecht, bleibt es bei dem von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1).
3.1. Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid damit, dass die Beschwerdeführer weder als Pächter noch als Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte im Sinne von Art. 83 Abs. 3 BGBB zur Erhebung der Beschwerde gegen die Erteilung der Erwerbsbewilligung an die Ortsgemeinde S.________ legitimiert seien.
3.2. Art. 83 Abs. 3 BGBB regelt die Legitimation zur Beschwerde gegen Entscheide über Bewilligungen nach Art. 61 ff. BGBB wie folgt:
"Gegen die Verweigerung der Bewilligung können die Vertragsparteien, gegen die Erteilung der Bewilligung die kantonale Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte bei der kantonalen Beschwerdeinstanz (Art. 88) Beschwerde führen." Diese Bestimmung geht als lex specialis der allgemeinen Legitimationsbestimmung von Art. 89 Abs. 1 BGG vor (BGE 145 II 328 E. 2.3; 139 II 233 E. 5.2.1; Urteil 2C_121/2012 vom 2. Juli 2012 E. 5.1; vgl. zum alten Recht BGE 129 III 583 E. 3.1; 126 III 274 E. 1b). Die ratio legis liegt darin, dass sich nicht Dritte in das Vertragsverhältnis drängen sollen (BGE 129 III 583 E. 3.1); das mit der Bewilligungspflicht verbundene öffentliche Interesse soll von den Behörden wahrgenommen werden, nicht von Drittbeschwerdeführern (Urteil 2C_978/2012 vom 4. Mai 2013 E. 5.2.1). Der Gesetzgeber wollte mit dieser Formulierung bewusst den Kreis derjenigen einschränken, die gegen die Bewilligungserteilung Beschwerde erheben können; insbesondere sollten Nachbarn oder die Organisationen des Naturschutzes oder der Landwirtschaft ausgeschlossen werden (BGE 139 II 233 E. 5.2.1; 126 III 274 E. 1b und c). Die Sonderregelung will nur die Beschwerdelegitimation einschränken, aber nicht die allgemeine Voraussetzung ausser Kraft setzen, wonach nur Beschwerde erheben kann, wer ein besonderes, schutzwürdiges praktisches Interesse hat (BGE 139 II 233 E. 5.2.1). Obschon die Aufzählung in Art. 83 Abs. 3 BGBB nicht abschliessend ist, nimmt die Rechtsprechung eine Beschwerdelegitimation ausserhalb des Wortlauts dieser Bestimmung nur äusserst zurückhaltend an (BGE 145 II 328 E. 2.3; 139 II 233 E. 5.2.2; Urteil 2C_121/2012 vom 2. Juli 2012 E. 5.2). Eine Legitimation über den Wortlaut von Art. 83 Abs. 3 BGBB hinaus wird nur dort bejaht, wo ein im Lichte der Zielsetzungen des BGBB schutzwürdiges Interesse am Erhalt des Eigentums am betreffenden Grundstück besteht und dieses Interesse nicht auf anderem Weg geltend gemacht werden kann (BGE 145 II 328 E. 2.3; 139 II 233 E. 5.2.4).
3.3. Die Vorinstanz prüfte zuerst eine Beschwerdelegitimation gemäss Wortlaut der Bestimmung (vorinstanzliches Urteil E. 3.1). Streitig ist einzig der Erwerb des auf einer Fläche von 10'000 m2 des Grundstücks Nr. xxxx lastenden Baurechts mit Wohnhaus, Scheune und Remise. Die Vorinstanz stellte fest, dass die Beschwerdeführer nicht kaufs-, vorkaufs- oder zuweisungsberechtigt sind, was die Beschwerdeführer nicht beanstanden.
3.4. Zudem stellte die Vorinstanz fest, dass betreffend das strittige Baurecht kein Pachtvertrag vorliege.
3.4.1. Es finde sich kein Pachtvertrag bei den Akten, wonach die Beschwerdeführer das Baurecht vom Baurechtsnehmer gepachtet hätten. Hingegen habe der Beschwerdeführer 1 mit dem Baurechtsnehmer am 17. März 2009 unmittelbar den Erwerb des Baurechts samt Gebäuden vereinbart, worauf die Ortsgemeinde S.________ am 29. April 2009 ihr Vorkaufsrecht ausgeübt habe. Nach dem Tod des Baurechtsnehmers am 9. März 2010 sei die konkursamtliche Nachlassverwalterin in diesen - noch nicht erfüllten - Vertrag mit der Ortsgemeinde S.________ nicht eingetreten Dass die Beschwerdeführer anschliessend mit der Nachlassverwalterin einen Pachtvertrag über das Baurecht abgeschlossen habe, sei nicht ersichtlich.
3.4.2. Die Beschwerdeführer beanstanden diesbezüglich eine willkürliche Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz. Entgegen deren Ausführungen bestehe zwischen den Beschwerdeführern und der Ortsgemeinde S.________ ein Pachtverhältnis über das fragliche Grundstück. Sie hätten die Bezahlung von Baurechts- und Pachtzinsen im vorinstanzlichen Verfahren nachgewiesen. Zudem hätten sie auch Investitionen von über Fr. 100'000.-- in das fragliche Grundstück getätigt. Die Beschwerdeführer gehen somit offenbar von einem formfrei zustandegekommenen Pachtvertrag aus, denn einen schriftlichen Pachtvertrag legen sie nicht vor.
3.4.3. Das Gesetz schreibt für die Gültigkeit eines landwirtschaftlichen Pachtvertrages keine besondere Form vor. Der Abschluss kann mithin formlos erfolgen (Art. 11 OR). Der landwirtschaftliche Pachtvertrag kann wie jeder andere nicht formbedürftige Vertrag nicht nur durch ausdrückliche Willensäusserungen der Parteien, sondern auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden (BGE 118 II 441 E. 1; Urteil 5A.31/2005 vom 29. März 2006 E. 2.1.3). Der Schluss auf einen gegenseitigen übereinstimmenden Willen zum Abschluss eines landwirtschaftlichen Pachtvertrages ist namentlich zulässig, wenn der Verpächter davon Kenntnis nimmt, dass ein neuer Pächter den Pachtgegenstand bewirtschaftet und keine Anstalten trifft, den Pächter auszuweisen. Vom neuen Pächter Kenntnis genommen hat der Verpächter spätestens dann, wenn er von ihm einen Pachtzins entgegengenommen hat (Urteil 4A_57/2016 vom 3. August 2016 E. 4.2 mit weiteren Hinweisen).
Das Baurecht stand C.________ sel. bzw. dessen Nachlass zu. Den durch Ausübung des Baurechts seitens der Ortsgemeinde S.________ am 29. April 2009 zustande gekommenen Kaufvertrag hat der Konkursverwalter nicht erfüllt. Inwiefern mit dem Nachlass von C.________ sel. ein Pachtvertrag zustandegekommen sein soll, begründen die Beschwerdeführer nicht hinreichend. Insbesondere legen sie auch nicht dar, wann und in welcher Höhe Zahlungen geleistet worden sein sollen. Damit vermögen sie nicht darzutun, dass die Vorinstanz in willkürlicher Weise die Existenz eines Pachtvertrages verneint hat.
3.4.4. Soweit die Beschwerdeführer beanstanden, die Vorinstanz sei gar nicht befugt gewesen, über das Bestehen eines Pachtvertrages zu entscheiden, sondern dies falle in die Zuständigkeit eines Zivilgerichts, kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Verwaltungsjustizbehörden können im Rahmen ihrer Zuständigkeiten vorfrageweise auch Fragen aus anderen Rechtsgebieten beantworten, sofern das Gesetz nichts anderes sagt und die zuständige Behörde darüber noch nicht entschieden hat (BGE 131 III 546 E. 2.3; Urteil 2C_465/2012 vom 29. Oktober 2012 E. 2.7).
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer lässt sich dem Entscheid des Kreisgerichts R.________ vom 10. November 2016 nicht entnehmen, dass ein Pachtvertrag zwischen den Beschwerdeführern und dem Nachlass von C.________ sel. abgeschlossen wurde. Das Urteil hält nur fest, das Pachtverhältnis sei mit dem Baurecht so verknüpft, dass es das rechtliche Schicksal mit dem Baurechtsgrundstück teile und nur mit diesem zusammen beurteilt werden könne. Die Pacht sei Bestandteil des landwirtschaftlichen Gewerbes und darüber könne einzig zusammen mit dem Baurechtsgrundstück verfügt werden. Die Übertragung der Pacht habe das Konkursamt im Zusammenhang mit der Veräusserung des Baurechtsgrundstücks vorzunehmen.
Das Vorgehen der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden, bzw. war geboten, andernfalls gar kein Entscheid hätte getroffen werden können.
3.5. Nach Wortlaut von Art. 83 Abs. 3 BGBB sind die Beschwerdeführer somit nicht zur Beschwerde legitimiert.
Die Vorinstanz prüfte im Anschluss daran die Legitimation der Beschwerdeführer auch über den Wortlaut von Art. 83 Abs. 3 BGBB hinaus; insbesondere daraufhin, ob die Beschwerdeführer als Parteien des Kaufvertrags oder als selbstbewirtschaftende Kaufinteressenten beschwerdeberechtigt wären.
4.1. Wie soeben gesehen, ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Aufzählung in Art. 83 Abs. 3 BGBB nicht abschliessend: Über den Gesetzeswortlaut hinaus ist zur Beschwerde legitimiert der vertragliche Käufer, der sich wehrt gegen die Erteilung der Bewilligung an einen Dritten, der ein Vorkaufsrecht geltend macht (BGE 139 II 233 E. 5.2.2 mit weiteren Ausführungen; 126 III 274 E. 1d-f).
4.2. Bei den Beschwerdeführern handelt es sich nicht um Parteien des Kaufvertrages im Sinne der zitierten Rechtsprechung. Wie bereits die Vorinstanz in ihrem Entscheid (E. 3.2.2.) ausgeführt hat, schloss der Beschwerdeführer 1 mit C.________ sel. am 17. März 2009 zwar einen Kaufvertrag ab und das Bundesgericht erkannte in Urteil 2C_964/2012 vom 10. Juni 2013 E. 4.2 insoweit auch, dass der Beschwerdeführer gestützt auf seine Stellung als Käufer für dieses Verfahren tatsächlich legitimiert gewesen wäre. In der Zwischenzeit hat jedoch die konkursamtliche Nachlasswalterin am 24. Februar 2014 entschieden, den Vertrag vom 17. März 2009, in welchen die Ortsgemeinde S.________ mit Ausübung ihres Vorkaufsrechts am 29. April 2009 eingetreten ist, nicht erfüllen zu wollen und diesen in eine Geldforderung von entsprechendem Wert umgewandelt. Die dagegen von der Grundeigentümerin erhobenen Rechtsmittel, mit welchen sie gestützt auf diesen Kaufvertrag ihr gesetzliches Vorkaufsrecht durchsetzen wollte, blieben erfolglos (Urteil 5A_640/2015 vom 24. November 2015). Ein Erwerb des Grundstücks gestützt auf den Kaufvertrag vom 17. März 2009 ist für den Beschwerdeführer 1 somit nicht mehr möglich und er kann aus diesem Vertrag keine Beschwerdelegitimation für sich ableiten.
4.3. Ein Dritter wiederum, welcher im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung gemäss Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB ein Angebot als Selbstbewirtschafter gemacht hat, ist zur Beschwerde gegen die Erteilung der Bewilligung mit der Begründung legitimiert, der Käufer sei nicht Selbstbewirtschafter. Diese Erweiterung gegenüber dem Gesetzeswortlaut ist indessen nur sehr restriktiv zu handhaben (Urteil 2C_121/2012 vom 2. Juli 2012 E. 5.2). Nicht legitimiert ist z.B., wer, ohne Selbstbewirtschafter zu sein, das Grundstück kaufen möchte (Urteil 2C_127/2009 vom 25. Mai 2009 E. 2.3), auch dann nicht, wenn er sich auf Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB beruft und geltend macht, der Erwerber, der die Bewilligung erhalten hat, sei gar nicht Selbstbewirtschafter; denn Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB will nicht den Erwerber schützen, der nicht Selbstbewirtschafter ist, sondern den landwirtschaftlichen Veräusserer (zum Ganzen BGE 139 II 233 E. 5.2.2).
4.4. Nach Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB ist die Bewilligung bei fehlender Selbstbewirtschaftung nur zu erteilen, wenn trotz öffentlicher Ausschreibung zu einem nicht übersetzten Preis kein Angebot eines Selbstbewirtschafters vorliegt. Eine solche öffentliche Ausschreibung erfolgt, wenn dem Angebot des verkaufswilligen Landwirts keine Nachfrage eines Selbstbewirtschafters gegenübersteht (BEAT STALDER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, 2. Aufl. 2011, N. 36 zu Art. 64 BGBB). Die Beschwerdelegitimation des Selbstbewirtschafters schliesst an die öffentliche Ausschreibung an, in welcher er ein Angebot eingereicht hat. Vorliegend hat jedoch gar keine öffentliche Ausschreibung im Sinne von Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB stattgefunden (zu deren Anforderungen vgl. BGE 145 II 328 E. 3.3), sondern die Veräusserung des Baurechts fand im Rahmen der konkursamtlichen Liquidation statt, weil die nächsten gesetzlichen Erben die Erbschaft ausgeschlagen haben (Art. 573 Abs. 1 ZGB).
4.5. Das Zwangsvollstreckungsverfahren ist vom Bewilligungsverfahren getrennt (BGE 139 II 233 E. 5.4.2), wobei die Anordnung der konkursamtlichen Liquidation durch das Konkursgericht erfolgt (Art. 193 Abs. 2 SchKG; IVO SCHWANDER in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6. Aufl. 2019, N. 4 zu Art. 573 ZGB) und die Liquidation des ausgeschlagenen Erbes anschliessend durch das Konkursamt nach den konkursrechtlichen Vorschriften durchgeführt wird. Grundstücke dürfen dabei nur freihändig verkauft werden, wenn die Gläubiger vorher Gelegenheit erhalten haben, höhere Angebote zu machen (Art. 256 Abs. 3 SchKG). Diese Bestimmungen hat das Konkursamt eingehalten und die Beschwerdeführer haben in der Folge ihr Kaufangebot im Konkursverfahren eingereicht, da zumindest der Beschwerdeführer 1 Gläubiger ist.
4.6. Im bäuerlichen Bodenrecht gilt der betreibungsrechtliche Freihandverkauf als Zwangsversteigerung im Sinne von Art. 67 sowie 63 Abs. 2 BGBB (STALDER, a.a.O., N. 3 zu Art. 67 - 69 BGBB; N. 12a zu Art. 63 BGBB). Zweck der Zwangsverwertung ist primär das Erzielen eines höchstmöglichen Verwertungserlöses, wobei den bodenrechtlichen Zielsetzungen mit der Beibehaltung des Verweigerungsgrunds des Selbstbewirtschaftersprinzips Rechnung getragen wird (STALDER, a.a.O., N. 6 zu Art. 67 - 69 BGBB).
Daran ändert sich auch nichts, wenn sich der Nachlass schliesslich - entgegen der üblichen Wahrscheinlichkeit (vgl. dazu SCHWANDER, a.a.O., N. 4 zu Art. 573 ZGB) - als nicht überschuldet herausstellen und ein Überschuss aus der Liquidation resultieren sollte, wie die Beschwerdeführer behaupten. Entgegen ihren Vorbringen besteht ebensowenig Anlass, aufgrund eines solchen allfälligen Überschusses den Verkauf des Grundstücks als eine Versteigerung im Rahmen einer Erbteilung umzudeuten, welche nicht als Zwangsverwertung betrachtet wird (STALDER, a.a.O., N. 3 zu Art. 67-69 BGBB).
4.7. Anders als bei der öffentlichen Ausschreibung nach Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB erhält beim betreibungsrechtlichen Freihandverkauf nicht jeder Selbstbewirtschafter die Gelegenheit, ein Angebot einzureichen, sondern nur, wer Gläubiger der Masse ist. Die Teilnahme bei der Verwertung des Grundstücks hängt folglich nicht von der Eigenschaft als Selbstbewirtschafter, sondern von der Eigenschaft als Gläubiger ab. Angesichts dessen, dass es sich beim Zwangsvollstreckungsverfahren und beim Bewilligungsverfahren um zwei getrennte Verfahren handelt und die Teilnahme an diesen Verfahren an unterschiedliche Voraussetzungen geknüpft ist, rechtfertigt es sich - auch mit Blick auf die sehr restriktiv zu handhabende Erweiterung der Beschwerdelegitimation gegenüber dem Gesetzeswortlaut (E. 4.3) - nicht, ein Angebot im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens für die Beschwerdelegitimation nach Art. 83 Abs. 3 BGBB genügen zu lassen.
Die Sicherstellung des mit der Bewilligungspflicht verbundenen öffentlichen Interesses am Selbstbewirtschafterprinzip bleibt auch so ohne Weiteres durch die zuständige Behörde gewährleistet, die von Amtes wegen zu beurteilen hat, ob dem nichtselbstbewirtschaftenden Erwerber gemäss Art. 64 Abs. 1 BGBB ausnahmsweise eine Bewilligung erteilt werden kann. Darüber hinaus ist die kantonale Aufsichtsbehörde befugt, gegen die ausnahmsweise erteilte Bewilligung bei fehlender Selbstbewirtschaftung Beschwerde zu führen (Art. 83 Abs. 3 BGBB; vgl. dazu auch Urteil 5A_228/2008 vom 9. Juni 2008 E. 2.2).
4.8. Das Verwaltungsgericht hat somit zu Recht den Beschwerdeführern die Legitimation zur Beschwerde nach Art. 83 Abs. 3 BGBB abgesprochen.
Die zutreffende Anwendung der fraglichen Norm verletzt schliesslich nicht die Rechtsweggarantie der Beschwerdeführer (Art. 29a BV resp. Art. 6 EMRK). Diese setzt voraus, dass eine Rechtsstreitigkeit vorliegt, d.h. eine Streitigkeit, die im Zusammenhang mit einer individuellen schützenswerten Rechtsposition steht; sie gibt aber keinen Anspruch darauf, dass jedermann jedes staatliche Handeln ungeachtet prozessualer Vorschriften auf seine Rechtmässigkeit hin überprüfen lassen kann und schliesst insbesondere nicht aus, dass die Gesetzgebung die üblichen Legitimationsvoraussetzungen aufstellt (BGE 139 II 185 E. 12.4; 136 I 323 E. 4.3; Urteil 2C_348/2011 vom 22. August 2011 E. 3.4, in: sic! 2011 S. 673 ff.), was der Bundesgesetzgeber vorliegend getan hat.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Die unterliegenden Beschwerdeführer tragen die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Zudem haben sie die Ortsgemeinde S.________, welche ausserhalb ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat, angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 3 BGG e contrario), ebenfalls unter solidarischer Haftung (Art. 68 Abs. 4 i.V.m. Art. 66 Abs. 5 BGG).
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt.
Die Beschwerdeführer haben die Ortsgemeinde S.________ für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen, unter solidarischer Haftung.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen, der Aufsichtsbehörde über Bewilligungen nach BGBB, der Konkursverwaltung im Nachlass C.________, dem Bundesamt für Landwirtschaft und dem Bundesamt für Justiz mitgeteilt.
Lausanne, 7. März 2023
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: F. Aubry Girardin
Der Gerichtsschreiber: F. Mösching