Lease extension denied beyond one termKI-generiert

{T 0/2}
4A_22/2007/len

Urteil vom 30. Mai 2007
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Hatzinger.

Parteien
X.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Daniel Fässler,

gegen

Y.________ GmbH,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Elmar M. Jud.

Gegenstand
Mietvertrag; Erstreckung Mietverhältnis,

Beschwerde in Zivilsachen gegen den Entscheid
des Kantonsgerichts St. Gallen, Präsident der
III. Zivilkammer, vom 18. Januar 2007.

Sachverhalt:
A.
Die X.________ AG (Klägerin, Beschwerdeführerin) mietete in A.________ das Areal und die Produktionshalle der Grundstücke Nr. 1.________ und 2.________, Grundbuchamt B.________, mit einer Gesamtfläche von rund 8'700 m², indes ohne die vorhandenen Wohnräume, als Lager- und Produktionsstätte. Die Klägerin produziert und lagert auf dem gemieteten Areal bzw. in der gemieteten Halle Betonwaren, die sie nach eigenen Angaben mehrheitlich für ihre anderen Standorte produziert, zum Teil aber auch direkt an Kunden verkauft, wobei sie 19,9 % ihres Umsatzes am Standort A.________ erzielt; das Hauptgeschäft betreibt sie in C.________. Die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin, die D.________ AG, war nach eigener Sachdarstellung bis 1997 Eigentümerin des Mietareals, das sie damals an ihren Minderheitsaktionär veräusserte, der das Grundstück seinerseits im Dezember 1997 der E.________ AG verkaufte. Diese schloss im August/September 1998 mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin einen Mietvertrag, den die Klägerin im Jahr 2001 übernahm; der Jahresmietzins betrug Fr. 40'000.--. Die E.________ AG verkaufte das Mietgrundstück am 5. November 2004 der Y.________ GmbH; der Eintrag im Grundbuch erfolgte indes erst am 13. September 2006. Die Y.________ GmbH stellte am 3. März 2005 ein Baugesuch für einen Lebensmittelmarkt auf dem fraglichen Areal, wogegen die Klägerin Einsprache erhob. Die Baubewilligung wurde am 4. November 2005 erteilt; einen diesbezüglichen Rekurs wies das Baudepartement des Kantons St. Gallen in der Folge ab.
Am 22. November 2005 kündigte die E.________ AG das Mietverhältnis mit der Klägerin per 30. November 2006. Die Klägerin focht bei der Schlichtungsstelle Gerichtskreis St. Gallen diese Kündigung an, machte deren Ungültigkeit geltend und verlangte eventualiter Mieterstreckung um die Maximaldauer von sechs Jahren. Die Schlichtungsstelle entschied am 15. Februar 2006, die Kündigung sei gültig, und erstreckte das Mietverhältnis erstmals bis 30. April 2008. Diesen Entscheid zog die Klägerin weiter an das Kreisgericht St. Gallen. Dieses urteilte am 14. Juni 2006 ebenfalls, die Kündigung sei gültig, gewährte jedoch eine erstmalige Mieterstreckung bis 31. August 2007. Hiergegen erhob die Klägerin Berufung an das Kantonsgericht St. Gallen. Mit der Berufungsantwort teilte die Y.________ GmbH (Beklagte, Beschwerdegegnerin) mit, nunmehr Eigentümerin des Mietobjekts geworden zu sein, womit ein Parteiwechsel vorlag. Diesen Wechsel anerkannte die Klägerin mit nachträglicher Eingabe vom 20. November 2006, zog gleichzeitig ihren Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung zurück und nahm vor allem Stellung zur Berufungsantwort. Darauf reagierte die Beklagte ihrerseits mit einer nachträglichen Eingabe. Hierzu nahm die Klägerin erneut mit nachträglicher Eingabe vom 18. Dezember 2006 Stellung.
B.
Am 18. Januar 2007 entschied der Präsident der III. Zivilkammer des Kantonsgerichts St. Gallen, das Mietverhältnis werde unter Ausschluss einer weiteren Erstreckung bis 31. März 2008 erstreckt; im Übrigen wies er die Berufung ab, soweit sie nicht zurückgezogen worden war. In den Erwägungen wurde die nachträgliche Eingabe der Klägerin vom 20. November 2006 aus dem Recht gewiesen und eine von dieser verlangte mündliche Verhandlung sowie die Möglichkeit zur Stellungnahme bezüglich ihrer Bemühungen um eine Ersatzliegenschaft abgelehnt. Aufgrund einer Abwägung der Parteiinteressen erachtete der Gerichtspräsident eine definitive Festlegung der Erstreckung und den Ausschluss einer weiteren Erstreckung als angezeigt.
C.
Gegen diesen Entscheid hat die Klägerin am 26. Februar 2007 beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht. Sie beantragt, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Ergänzung des Sachverhalts bzw. zur neuen Beurteilung an die Vor-instanz zurückzuweisen. Eventualiter sei das Mietverhältnis der Parteien erstmals bis 31. März 2008 zu erstrecken. Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht, die Vorinstanz habe den Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt, indem sie die nachträgliche Eingabe vom 20. November 2006 aus dem Recht gewiesen und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung abgelehnt habe. Der Eventualantrag wird damit begründet, dass die Vorinstanz das ihr nach Art. 272 Abs. 2 OR zustehende Ermessen bei der Interessenabwägung überschritten habe. Die Beschwerdeführerin sei insbesondere auf eine erstmalige Erstreckung angewiesen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das Kantonsgericht hat zur Rüge der Gehörsverweigerung Stellung genommen und beantragt sinngemäss, die Beschwerde abzuweisen.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Weil der angefochtene Entscheid nach dem Datum des Inkrafttretens des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110), dem 1. Januar 2007 (AS 2006, 1242) ergangen ist, untersteht die Beschwerde dem neuen Recht (Art. 132 Abs. 1 BGG).
2.
2.1 Die Beschwerde in Zivilsachen ist in der vorliegenden mietvertraglichen Streitigkeit grundsätzlich zulässig (Art. 72 BGG), zumal der Streitwert mit Fr. 210'000.-- die Grenze von Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG deutlich übersteigt. Das Kantonsgericht St. Gallen hat als letzte kantonale Instanz entschieden (Art. 75 Abs. 1 BGG), und der angefochtene Entscheid schliesst das Verfahren ab (Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführerin, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ein rechtlich geschütztes Interesse an der materiellen Überprüfung des Erstreckungsentscheids hat (Art. 76 BGG), rügt neben einer Verletzung von Art. 272 Abs. 2 OR auch eine solche von Art. 29 Abs. 2 BV und erhebt damit gemäss Art. 95 lit. a BGG grundsätzlich zulässige Rügen. Sie hat die Beschwerde gegen den ihr am 26. Januar 2007 zugestellten Entscheid der schweizerischen Post am 26. Februar 2007 übergeben und damit die Beschwerdefrist von 30 Tagen nach Art. 100 Abs. 1 BGG eingehalten (vgl. Art. 44 ff. BGG).
2.2 Gemäss Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG ist die Beschwerde hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. Das Bundesgericht prüft grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen; es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden Fragen zu prüfen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen wurden. Es kann die Verletzung von Grundrechten nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
2.3 Der Beschwerdeführer, welcher die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss substantiiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen einer Ausnahme gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind; andernfalls kann ein vom im angefochtenen Entscheid festgestellten abweichender Sachverhalt nicht berücksichtigt werden (vgl. BGE 130 III 136 E. 1.4 S. 140). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
3.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz zuerst eine Verletzung von Art. 274d Abs. 3 OR vor, indem sich diese auf Art. 164 Abs. 2 ZPO/SG berufen habe.
3.1 Gemäss Art. 274d Abs. 3 OR hat der Richter den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen; die Parteien müssen ihm jedoch alle für die Beurteilung des Streitfalls notwendigen Unterlagen einreichen. Im Rechtsmittelverfahren führt diese Regel nicht dazu, dass jede vom kantonalen Recht festgesetzte Beschränkung des Untersuchungsgrundsatzes unbeachtlich wird. Die Kantone sind insbesondere frei, die Kognition der zweiten Instanz z.B. durch ein Novenverbot zu beschränken (BGE 125 III 231 E. 4a S. 239; 118 II 50 E. 2a S. 52). Art. 274 OR behält denn auch die Prozesshoheit der Kantone ausdrücklich vor.
Nach Art. 164 Abs. 1 des St. Galler Zivilprozessgesetzes vom 20. Dezember 1990 (ZPO/SG) ist eine nachträgliche Eingabe zulässig, wenn sie erhebliche Tatsachenbehauptungen oder Beweisanträge enthält, die trotz zumutbarer Sorgfalt nicht früher vorgebracht werden konnten (lit. a) oder das rechtliche Gehör es erfordert (lit. b). Das Gesuch um Zulassung ist innert zehn Tagen, nachdem der Gesuchsteller vom Grund Kenntnis erhalten hat, einzureichen (Art. 164 Abs. 2 ZPO/SG).
3.2 Wie die Vorinstanz festhielt, waren die Voraussetzungen für eine nachträgliche Eingabe gemäss Art. 164 Abs. 1 ZPO/SG nicht erfüllt. Die Beschwerdeführerin macht in diesem Zusammenhang nicht geltend, im vorinstanzlichen Verfahren nicht zur Einreichung neuer Tatsachen und Beweismittel zugelassen worden zu sein. Nach den Feststellungen der Vorinstanz hat die Klägerin keinen Gebrauch davon gemacht, sich von sich aus innert den vorgegebenen Fristen mit neuen Tatsachen an das Gericht zu wenden und die Zulassungsvoraussetzungen darzutun. Inwiefern die Vorinstanz damit in Anwendung von Art. 164 Abs. 2 ZPO/SG Bundesrecht verletzt haben soll, ist nicht ersichtlich. Art. 164 ZPO/SG, wonach eine nachträgliche Eingabe nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist, wird nach dem Gesagten durch die in Art. 274d Abs. 3 OR vorgeschriebene (soziale) Untersuchungsmaxime nicht eingeschränkt. Die Rüge ist unbegründet.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Gehörsverletzung (Art. 29 Abs. 2 BV), indem die Vorinstanz sie vor der Urteilsfällung nicht darüber informiert habe, dass keine mündliche Verhandlung durchgeführt werde und indem sie die nachträgliche Eingabe vom 20. November 2006 aus dem Recht gewiesen sowie zusätzlich offerierte Beweismittel nicht abgenommen habe.
4.1 Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör fliesst u.a. das Beweisrecht der Parteien. Dieses umfasst auch das Recht auf die Abnahme der offerierten Beweismittel, aber nur soweit sie nach Auffassung der richterlichen Instanz erforderlich sind (vgl. statt vieler BGE 131 I 153 E. 3 S. 157 f. mit Hinweisen; Peter Higi, in Zürcher Kommentar, 4. Aufl., Zürich 1996, N 33 zu Art. 274d OR). Die für Mietstreitigkeiten in Art. 274d Abs. 3 OR vorgeschriebene Untersuchungsmaxime zwingt das Gericht nicht dazu, das Beweisverfahren beliebig auszudehnen und alle möglichen Beweise abzunehmen (BGE 125 III 231 E. 4a S. 239; Fabienne Hohl, La réalisation du droit et les procédures rapides, Freiburg 1994, S. 51 f.). Aus der Bestimmung ist indes abzuleiten, dass zumindest eine (kantonale) gerichtliche Instanz eine umfassende Überprüfung vornimmt (vgl. BGE 121 III 266 E. 2b S. 269; Higi, a.a.O., N 34 zu Art. 274d OR).
4.2 Vorliegend konnte sich die Beschwerdeführerin vor der Schlichtungsstelle und dem Kreisgericht mündlich sowie schriftlich und vor der Vorinstanz schriftlich umfassend äussern. Damit wurde die Überprüfung im geforderten Umfang vorgenommen. Indem die Vorinstanz keine weitere mündliche Verhandlung durchführte, hat sie entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin deren Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzt. Im Übrigen informierte die Vorinstanz die Beschwerdeführerin vorgängig am 7. November 2006, dass keine Verhandlung vorgesehen sei. Die Rüge ist daher unbegründet.
4.3 Die Beschwerdeführerin beanstandet die Anwendung und Auslegung des massgebenden kantonalen Rechts (Art. 164 Abs. 1 ZPO/SG) durch die Vorinstanz nicht. Diese hat unter Verweis auf einen Kommentar zum kantonalen Zivilprozessgesetz erwogen, dass eine Partei im Einzelnen darzutun hat, welche konkreten neuen Tatsachen eine Stellungnahme erfordern und aus welchem Grund, wenn sie sich zu angeblich neuen Tatsachen der Gegenseite äussern will. Unterlasse sie dies, könne die Eingabe ohne Weiteres aus dem Recht gewiesen werden, es sei denn, die Zulässigkeit erweise sich als geradezu evident. Nach den Feststellungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid nutzte die Beschwerdeführerin die nachträgliche Eingabe vom 20. November 2006, um ihren Standpunkt detailliert nochmals auszubreiten, ohne im Einzelnen darzutun, dass die Voraussetzungen von Art. 164 Abs. 1 ZPO/SG erfüllt seien. Dass diese gegeben sind, sei nicht erkennbar. Die nachträgliche Eingabe der Beschwerdeführerin sei daher im Vornherein unzulässig. Die Beschwerdeführerin setzt sich mit diesen Erwägungen der Vorinstanz überhaupt nicht auseinander. Weder die Behauptung eines offensichtlichen Versehens noch die Rüge der Verweigerung des rechtlichen Gehörs genügen den Anforderungen von Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG in Verbindung mit Art. 106 und 97 BGG (vgl. Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4294, 4338; BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 261 f.; 120 Ia 31 E. 4b S. 40). Die Rüge ist damit unzulässig.
4.4 Demnach ist der Antrag auf Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz, damit diese den Sachverhalt ergänze und die Sache neu beurteile, unbegründet, soweit auf ihn eingetreten werden kann.
5.
Die Beschwerdeführerin rügt eventualiter, die Vorinstanz habe das ihr gemäss Art. 272 Abs. 2 OR zustehende Ermessen bei der Interessenabwägung überschritten. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin ist aufgrund des von ihr dargelegten Stands der Suchbemühungen statt einer definitiven bloss eine erstmalige Erstreckung zu gewähren.
5.1 Der Mieter kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in Art. 272 Abs. 2 OR genannten Kriterien zu berücksichtigen, wie ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte und Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d). Ein solcher ist dann gegeben, wenn dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zuzumuten ist, auf die Benutzung seiner Liegenschaft zu verzichten. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei sowohl zeitlich als auch sachlich so zu verstehen, dass Gründe vorliegen müssen, denen auch nach objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt (vgl. BGE 132 III 737 E. 3.4.3 S. 745; 118 II 50 E. 3c/d S. 55 und E. 4 S. 58). Das Mietverhältnis kann für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden; im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Die Interessenabwägung und die ihr zugrundeliegenden Kriterien bestimmen dabei nicht nur den Grundsatz, sondern auch die Dauer einer allfälligen Erstreckung (Urteil 4C.139/2000 vom 10. Juli 2000, E. 2a mit Hinweis). Die diesbezüglichen Bestimmungen bezwecken, die Folgen der Vertragsauflösung für den Mieter zu mildern und ihm mehr Zeit für die Suche neuer Räume zu lassen (BGE 125 III 226 E. 4b S. 230; 116 II 446 E. 3b S. 448). Der Entscheid über die Dauer der Erstreckung aufgrund der gebotenen Interessenabwägung beruht weitgehend auf richterlichem Ermessen. Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in der Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 125 III 226 E. 4b S. 230; 118 II 50 E. 4 S. 55 f.; SJ 2005 I S. 397, 4C.425/2004, E. 3.2).
5.2 Die Vorinstanz hat, ausgehend vom Mietgegenstand, der gesamthaft den Regeln der Geschäftsmiete unterliegt, das Mietverhältnis unter Ausschluss einer weiteren Erstreckung bis 31. März 2008 erstreckt. Nach den Erwägungen der Vorinstanz resultiert aus dem begrenzten Umfang der von der Beschwerdeführerin prognostizierten Umsatzeinbusse bei Wegfall des Standorts A.________ keine eigentliche Härte; mangels Bezifferung und Belegen könne auf deren entsprechenden Ausführungen nicht weiter abgestellt werden. Es bestehe bei den Fragen der Umsatzeinbusse und den Arbeitsverhältnissen ein eigentliches "Patt" der gegenseitigen Interessen, könne doch auch die Beschwerdegegnerin keinen Umsatz generieren und keine Arbeitsplätze anbieten, solange sie ihren Lebensmittelmarkt nicht erstellt habe. Dass die Beschwerdeführerin eventuell für ein Ersatzobjekt mehr Miete bezahlen müsse, gelte nicht als Härte. Eine solche ist jedoch nach Auffassung der Vorinstanz insofern zu bejahen, als den Parteien klar sein musste, dass ein rascher Umzug in ein Ersatzobjekt angesichts der Produktion und des Lagers auf der beachtlichen Mietfläche von 8'700 m² kaum möglich sein wird. Die Vorinstanz hat die definitive Erstreckung zwar als Ausnahme bezeichnet, im vorliegenden Fall jedoch wegen des dringlichen Eigenbedarfs der Beschwerdegegnerin nur eine einmalige Erstreckung gewährt. Sie hat dabei insbesondere berücksichtigt, dass die Beschwerdegegnerin bereits über eine Baubewilligung verfügt.
Die Vorinstanz hat ihr Ermessen rechtsfehlerfrei ausgeübt, wenn sie dem dringenden Eigenbedarf der Beschwerdegegnerin den Vorrang vor den Interessen der Beschwerdeführerin an einer weiteren Erstreckung eingeräumt hat; denn der dringende Eigenbedarf eines neuen Eigentümers rechtfertigt gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR sogar die Abkürzung der vertraglichen Kündigungsfrist. Allfällige (zusätzliche) Bemühungen der Beschwerdeführerin um ein Ersatzgrundstück, worauf diese in der Beschwerde hinweist, sind daher unerheblich - ganz abgesehen davon, dass es sich um ein Novum handelt (vgl. E. 2.3).
6.
Die Beschwerde in Zivilsachen ist als unbegründet abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Gerichtsgebühr ist bei diesem Ausgang des Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen; deren Höhe richtet sich grundsätzlich nach dem Streitwert (Art. 65 BGG). Die Beschwerdeführerin hat ausserdem der Beschwerdegegnerin deren Parteikosten für das vorliegende Verfahren zu ersetzen (Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, Präsident der III. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 30. Mai 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: