Seller liable for undisclosed early termination clause in leaseKI-generiert

{T 0/2}
4A_291/2010

Arrêt du 2 août 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Kolly et Kiss.
Greffière: Mme Cornaz.

Participants à la procédure
X.________ SA, représentée par Me Christian Buonomo,
recourante,

contre

1. Y.________, représenté par Me Philippe Cottier,
   
2. Z.________, représentée par Me Didier Plantin,
   intimés.

Objet
contrat de vente,

recours contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour
de justice du canton de Genève du 16 avril 2010.

Faits:

A.
Par acte authentique du 14 mai 2004, Y.________ (ci-après: l'acheteur) a acquis de Z.________ (ci-après: la venderesse), qui avait engagé à cet effet X.________ SA en qualité de courtière (ci-après: la courtière), une parcelle comportant notamment un bâtiment d'habitation, pour le prix de 5'000'000 francs.

Le contrat de vente prévoyait en particulier ce qui suit:
"(...) la venderesse lui garantit ce jour:
? seul le bail de Madame A.________ a été résilié pour défaut de payement en date du 23 octobre 2003 et ce pour le 31 décembre 2003. Toutefois, une audience devant la commission de conciliation en matière de baux et loyers a eu lieu le 17 février 2004 et elle a obtenu un délai d'épreuve jusqu'à fin mai 2004, suite à la mise à jour de la locataire,
(...)
? l'état locatif global est de Frs. 414'552.- selon relevé au 31 mai 2004 ci-annexé, qui ne comprend aucun vacant,
? aucun locataire n'est au bénéfice de conditions extraordinaires affectant son bail,
(...)".

Avant l'acquisition de l'immeuble, la courtière avait fait parvenir à l'acheteur un dossier comprenant différents documents, notamment l'état locatif au 31 mai 2004; celui-ci indiquait que le contrat de bail dont V.________ était détentrice arrivait à échéance le 31 décembre 2007 et mentionnait en outre un chiffre 6 figurant sous la colonne "Rés." et un chiffre 60 sous "Ren."; l'acheteur n'a pas requis de renseignements complémentaires.

Le 1er juillet 2004, V.________ a résilié son contrat de bail pour le 31 décembre 2004. Le 21 septembre 2004, la courtière a informé l'acheteur que celle-ci avait fait usage d'un accord conclu avec la venderesse le 24 juin 2002, intervenu dans le cadre de négociations quant à une hausse de loyer qui avait été annulée, le loyer mensuel étant de 6'094 fr. et la locataire bénéficiant de la possibilité de résilier le contrat "pour une échéance annuelle moyennant un préavis de 6 mois". Le 24 septembre 2004, l'acheteur a relevé que l'état locatif qui lui avait été transmis mentionnait que le bail de V.________ n'arrivait à échéance que le 31 décembre 2007, qu'aucune réserve n'y était formulée, qu'il s'était fié à ce document et pensait avoir le temps de s'organiser pour trouver un nouveau locataire. Par courrier du 18 octobre 2004, la courtière a regretté d'avoir omis de communiquer à l'acheteur le fait que V.________ pouvait mettre un terme à son contrat de bail de manière anticipée et lui a proposé ses services pour rechercher un repreneur en vue de la relocation rapide des locaux à un prix supérieur; elle précisait néanmoins avoir d'ores et déjà "par mesure de précaution" annoncé le cas à son assurance responsabilité civile.

Par courrier du 21 janvier 2005, la courtière a informé l'acheteur que deux repreneurs éventuels étaient intéressés par les locaux. Le 14 février 2005, elle lui a fait savoir que R.________ SA - dont la courtière recommandait la candidature en raison de ses garanties de solvabilité - s'alignait sur la proposition de S.________ Sàrl concernant un loyer mensuel de 6'800 fr. et la prise en charge des frais d'aménagement des locaux, et souhaitait quatre places de parkings pour 150 fr. l'unité; la reprise n'a finalement pas abouti, R.________ SA ayant formulé, le 27 avril 2005, une offre ferme et définitive, que l'acheteur a refusée, aux termes de laquelle elle jugeait indispensable de bénéficier de quatre places de parking et offrait un loyer mensuel de 6'300 fr., charges et parking inclus, pour autant que des travaux de rénovation soient effectués.

B.
Le 22 août 2006, l'acheteur a ouvert une action en réduction du prix de l'immeuble à l'encontre de la venderesse - laquelle a ultérieurement requis et obtenu l'appel en cause de la courtière -, concluant au paiement de sommes arrêtées en dernier lieu à 656'212 fr. (en rapport avec un problème de surface qui n'est plus litigieux devant le Tribunal fédéral) et 222'624 fr. (perte locative correspondant à trois ans de loyer) avec intérêts.

Par jugement du 8 septembre 2009, le Tribunal de première instance du canton de Genève a débouté l'acheteur de ses conclusions. Il a en particulier retenu qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, celui-ci ne pouvait raisonnablement se fonder exclusivement sur l'état locatif qui lui avait été remis lors de la visite des locaux, ce document ayant pour unique but de permettre le calcul de la valeur de rendement de l'immeuble; il lui appartenait par conséquent de solliciter de la courtière tous renseignements utiles sur les conditions des baux en vigueur et tout particulièrement celui de V.________; n'ayant pas respecté cette incombance, il était réputé avoir connu l'éventuel défaut et, partant, ne pouvait actionner la venderesse en garantie des défauts.
Par arrêt du 16 avril 2010, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève a annulé le jugement de première instance et condamné la venderesse à payer à l'acheteur la somme de 219'385 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 14 mai 2004, la courtière étant tenue de la relever et garantir de cette condamnation. Elle a notamment jugé qu'en ce qui concernait l'omission d'informer l'acheteur de la possibilité pour V.________ de résilier son bail de manière anticipée, il ressortait de l'instruction que cette clause était contenue dans un courrier datant de 2002 et figurant dans le dossier particulier de la locataire concernée; elle ne ressortait donc pas du contrat de bail conclu initialement; l'état locatif, au 31 mai 2004, mentionnait que l'échéance du bail était au 31 décembre 2007, aucune réserve n'y figurait; les chiffres mentionnés sous les colonnes "Rés." et "Ren." évoquaient soixante renouvellements tous les six mois, soit que le bail courait depuis déjà trente ans et qu'il était renouvelé tous les six mois; seul cet élément aurait dès lors pu laisser suspecter à l'acheteur que le bail pouvait être dénoncé moyennant un préavis de six mois; de l'aveu du responsable de cette vente, lui-même n'avait pas connaissance de cette clause, raison pour laquelle l'acte de vente ne la mentionnait pas à son article 4, qui faisait pourtant état des particularités résultant des locations afférentes à l'immeuble vendu; les témoignages avaient encore établi que le système mis en place au sein de la courtière afin de mettre en exergue toutes les informations nécessaires à l'acheteur avait été défaillant, puisque cette clause n'avait pas été identifiée et mentionnée dans l'acte de vente. Par ailleurs, il était indéniable qu'entre professionnels, un rapport de confiance était prédominant, de sorte que l'acheteur pouvait de bonne foi présumer que son attention serait attirée sur une clause de résiliation anticipée, qui plus est découlant d'un avenant qui n'avait pas été annexé au contrat auquel il se référait; l'acheteur pouvait légitimement présumer, à la lecture de l'article 4, qu'aucune clause particulière ne lui avait échappé ou ne lui avait été cachée. Même en admettant une éventuelle faute concomitante de l'acheteur, celle-ci ne libérait pas la courtière, laquelle restait tenue à garantie dans la mesure où l'acheteur pouvait compter de bonne foi, lors de la signature de l'acte de vente, sur l'assurance que V.________ resterait locataire jusqu'au 31 décembre 2007. S'agissant de la détermination du dommage découlant de la résiliation anticipée, les juges cantonaux ont considéré que la moins-value subie par l'acheteur résultait de la perte de la valeur locative des locaux loués par V.________; dans la mesure où celui-là pouvait compter, au moment de la signature de l'acte de vente, sur une valeur locative de 6'094 fr. par mois pendant trois ans, sa perte pouvait être estimée à 219'385 fr.; R.________ SA était revenue, en fin de négociations, sur sa proposition initiale, son offre ne correspondait pas au loyer mensuel versé par V.________ et l'acheteur aurait de surcroît dû effectuer des travaux à ses frais et libérer des places de parking pour un loyer modique; on ne pouvait ainsi reprocher à l'acheteur de ne pas avoir accepté une offre qui lui était défavorable; pour le surplus, aucune autre offre de reprise aux mêmes conditions que V.________ n'avait été soumise à l'acheteur et la courtière n'alléguait pas qu'une reprise avantageuse aurait pu être conclue avec S.________ Sàrl; dans ces conditions, l'offre de R.________ SA avait légitimement été refusée par l'acheteur et on ne pouvait retenir qu'il n'avait pas contribué à réduire le dommage.

C.
La courtière (la recourante) forme un recours en matière civile au Tribunal fédéral; elle conclut à l'annulation de l'arrêt du 16 avril 2010 et au déboutement de l'acheteur et de la venderesse de toutes leurs conclusions. La venderesse (l'intimée), déclarant faire siens les développements de la recourante, propose principalement l'annulation de la décision entreprise et le déboutement de l'acheteur de toutes ses conclusions, subsidiairement la condamnation de la recourante à la relever et garantir de sa condamnation à payer à l'acheteur le montant de 219'385 fr. avec intérêts. L'acheteur (l'intimé) conclut à la confirmation de l'arrêt querellé.

Considérant en droit:

1.
Interjeté par la recourante qui a succombé dans ses conclusions libératoires (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF) dans une affaire dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours en matière civile présentement soumis à l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

2.
Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (ATF 135 III 670 consid. 1.4; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), dont il ne peut s'écarter que s'ils l'ont été de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF); il n'examine la violation de droits fondamentaux que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant (art. 106 al. 2 LTF).

3.
La recourante fait grief à la cour cantonale d'avoir violé le droit fédéral en retenant que l'intimée était tenue à garantie, en application de l'art. 197 al. 1 CO, pour ne pas avoir attiré l'attention de l'intimé sur une clause particulière du bail de V.________.

Elle soutient premièrement que les juges cantonaux auraient à tort répondu par la négative à la question de savoir si l'intimé était en mesure de se rendre compte de l'existence de la clause de résiliation anticipée en faisait preuve de l'attention exigée par les circonstances; elle leur reproche en particulier de ne pas avoir tenu compte du fait qu'il avait déclaré dans l'acte de vente "avoir pris connaissance des clauses et conditions des baux en vigueur", étant précisé qu'elle avait tenu toutes pièces utiles à la disposition de l'intimé et que celui-ci, au demeurant professionnel de l'immobilier, n'avait requis aucun renseignement complémentaire. La critique de la recourante tombe toutefois à faux, dans la mesure où il a été constaté que la clause litigieuse ne ressortait précisément pas du contrat de bail de V.________, que la recourante a reconnu, dans sa lettre du 18 octobre 2004, avoir omis de communiquer ladite clause à l'intimé, que le responsable de la vente a même indiqué ne pas avoir été au courant de cette clause de résiliation anticipée au moment des négociations, faute de quoi il l'aurait fait figurer dans l'acte de vente, mais qu'il a au contraire été précisé qu'aucun locataire n'était au bénéfice de conditions extraordinaires affectant son bail; dans ces circonstances, l'on ne voit pas que les juges cantonaux aient méconnu le droit fédéral en considérant que l'intimé pouvait de bonne foi déduire que V.________ ne résilierait pas son bail avant l'échéance du 31 décembre 2007 découlant du contrat.
La recourante reproche encore à la cour cantonale d'avoir retenu qu'un rapport de confiance prévalait entre professionnels de l'immobilier. Il s'agit là d'une constatation qui, faute de grief d'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits dûment soulevé et développé (cf. supra consid. 2), doit être tenue pour acquise; le moyen est irrecevable.

La recourante plaide enfin que les parties avaient convenu en cours de procédure qu'une clause de résiliation anticipée dans un bail commercial n'était pas une clause extraordinaire, mais seulement particulière, différence que la cour cantonale aurait dû analyser. Sur ce point, la recourante joue vainement sur les mots; en effet, la manière dont une clause de résiliation anticipée doive être qualifiée ne change rien au fait que, de l'aveu même du responsable de la vente, la situation aurait dû être mentionnée dans l'acte authentique, à l'instar de celle de la locataire A.________, ce dont l'intimé pouvait déduire à contrario que rien de spécial n'était à signaler; cela scelle le sort du grief.

4.
A titre subsidiaire, la recourante conteste le calcul du dommage, qui consacrerait derechef une violation du droit fédéral; elle soutient que la cour cantonale aurait manifestement confondu le calcul du dommage découlant de la résiliation anticipée, qui devait être opérée selon les art. 97 ss CO, et celui d'une moins-value de l'immeuble conformément aux art. 197 ss CO; les juges cantonaux auraient ainsi négligé l'obligation du lésé de réduire le dommage et n'auraient à tort pas examiné l'existence d'une faute concomitante ni réduit, voire supprimé l'indemnité en conséquence; or, l'intimé aurait favorisé la survenance du dommage en ne procédant pas avant la vente aux contrôles lui incombant et l'aurait en outre aggravé en refusant la première offre de R.________ SA.

L'argumentation de la recourante ne résiste pas à l'examen. En effet, l'intimé a ouvert une action en réduction du prix de vente de l'immeuble; il a été retenu que la possibilité dont disposait V.________ de résilier son bail de manière anticipée et, partant, la perte locative en résultant jusqu'à l'échéance normale du contrat, constituait un défaut, dont l'intimé n'était pas en mesure de se rendre compte; dès lors, la cour cantonale a considéré que la moins-value de l'immeuble correspondait à la perte locative susmentionnée; il n'est pas question de dommages-intérêts. Au demeurant, il a été jugé que l'intimé n'avait pas failli à son incombance de vérification, et retenu en fait que R.________ SA n'avait pas maintenu sa proposition initiale et que son offre finale était défavorable, ce que la recourante ne critique pas sous cet angle.

5.
La recourante ne revient pas sur sa condamnation à relever et garantir l'intimée de sa condamnation, de sorte qu'il n'y a pas lieu de se pencher sur cette question.

6.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité, par un arrêt sommairement motivé (cf. art. 109 al. 2 et 3 LTF).

7.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires sont mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Celle-ci versera en outre des dépens à l'intimé, à l'exclusion de l'intimée qui a principalement adhéré au recours (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Une indemnité de 7'000 fr., à payer à l'intimé à titre de dépens, est mise à la charge de la recourante.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 2 août 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Klett Cornaz