Legal interest in summary specific performance of land saleKI-generiert

4A_65/2025

Urteil vom 5. September 2025

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Hurni, Präsident,
Bundesrichterin Kiss, Bundesrichter Rüedi,
Gerichtsschreiber Gross.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Blättler und Rechtsanwältin Cornelia Keller,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Andrea Waditschatka,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Rechtsschutz in klaren Fällen; Erfüllung eines Grundstückkaufvertrags,

Beschwerde gegen den Beschluss und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer,
vom 24. Dezember 2024 (LF240106-O/U).

Sachverhalt:

A.

Die A.________ AG (Gesuchsgegnerin, Beschwerdeführerin), B.________ (Gesuchstellerin, Beschwerdegegnerin) sowie die D.________ GmbH (nachfolgend Werkerstellerin) schlossen am 8. März 2022 einen Kaufvertrag über eine sich in U.________ befindliche Liegenschaft. Es handelt sich dabei um eine Stockwerkeinheit samt Kellerabteil und Garagenplätzen, die Bestandteil einer - zum damaligen Zeitpunkt noch zu erstellenden - grösseren Überbauung bildet. Bis anhin ist die Eigentumsübertragung im Grundbuch noch nicht erfolgt.

B.

B.a. Mit Eingabe vom 10. Juli 2024 gelangte die Gesuchstellerin an das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirks Meilen. Sie beantragte, was folgt.
"1. Den Gesuchstellerin sei jeweils das Alleineigentum an den mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 8. März 2022 erworbenen Grundstück in der Gemeinde U.________ ZH,

a Grundbuch Blatt xxx, Stockwerkeigentum, EGRID [...], 117/1000 Miteigentum an Grundbuch Blatt yyy, Liegenschaft Kataster Nr. zzz, EGRID [...], U.________ mit Sonderrecht an der Wohnung im 3. Obergeschoss mit Kellerabteil im Untergeschoss [...], gemäss Begründungsakt Beleg www mit Aufteilungsplänen

b Grundbuch Blatt vvv, Miteigentumsanteil, EGRID [...], 4/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt uuu, EGRID [...], U.________

c Grundbuch Blatt ttt, Miteigentumsanteil, EGRID [...], 4/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt uuu, EGRID [...], U.________

d Grundbuch Blatt sss, Miteigentumsanteil, EGRID [...], 1/66 Miteigentum an Grundbuch Blatt uuu, EGRID [...], U.________

gerichtlich zuzusprechen und es sei das Grundbuchamt V.________ gerichtlich anzuweisen, Zug um Zug gegen Nachweis der Landpreis Zahlung von CHF 863'757.-, wovon CHF 843'757.- an die Gesuchsgegnerin und CHF 20'000.- an das Steueramt der Gemeinde U.________ zur Sicherstellung einer allfälligen Grundstücksgewinnsteuer [...] zu bezahlen sind, sowie der Werkpreiszahlung von CHF 1'284'243.- an die [Werkerstellerin], die Gesuchstellerin als Alleineigentümerin im Grundbuch einzutragen."

Mit Urteil vom 11. Oktober 2024 sprach das Einzelgericht der Gesuchstellerin das Alleineigentum an den streitgegenständlichen Grundstücken, Zug um Zug gegen Bezahlung des restlichen Kaufpreises (Fr. 863'757.-- [restlicher Landpreis, wovon Fr. 843'757.-- an die Gesuchsgegnerin und Fr. 20'000.-- an das Steueramt der Gemeinde U.________ zu bezahlen sind] und Fr. 1'284'243.-- [restlicher Werkpreis, welcher an die Werkerstellerin zu bezahlen ist]) zu (Dispositiv-Ziff. 1). Weiter wies es das Grundbuchamt V.________ an, auf Anmeldung der Gesuchstellerin hin diese gegen Nachweis der Zahlung des restlichen Kaufpreises und des restlichen Werkpreises als Alleineigentümerin der in Dispositiv-Ziff. 1 genannten Grundstücke in das Grundbuch einzutragen (Dispositiv-Ziff. 2).

B.b. Eine dagegen gerichtete Berufung der Gesuchsgegnerin wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 24. Dezember 2024 ab, soweit es darauf eintrat.

C.

Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Gesuchsgegnerin dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und auf das Gesuch sei nicht einzutreten (Ziff. 1-2).
Die Gesuchstellerin beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen. Das Obergericht hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Mit Präsidialverfügung vom 27. Februar 2025 wurde antragsgemäss festgehalten, dass der Beschwerde von Gesetzes wegen die aufschiebende Wirkung zukommt.

Erwägungen:

1.

Soweit sich die Beschwerdeführerin gegen die vorinstanzlichen Erwägungen zur Fälligkeit der Pfandrechtsfreiheit richtet, ist - anders als im konnexen Verfahren 4A_647/2024 - nicht ersichtlich und die Beschwerdeführerin legt auch nicht dar, dass bzw. inwiefern sich diese Erwägungen überhaupt im Dispositiv des angefochtenen Entscheids niedergeschlagen haben. Auf diese Rüge ist - mangels eines hinreichenden Rechtsschutzinteresses - nicht einzutreten. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt hinreichender Begründung (vgl. hiernach E. 2) - einzutreten.

2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft aber unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungsanforderungen (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 86 E. 2, 115 E. 2). Die Beschwerde ist dabei hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1). Für die Beschwerdeantwort gelten dieselben Begründungsanforderungen (BGE 140 III 115 E. 2).
Soweit eine Verletzung von verfassungsmässigen Rechten geltend gemacht wird, gilt das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG). Es ist im Einzelnen anhand der vorinstanzlichen Erwägungen darzulegen, inwiefern verfassungsmässige Rechte missachtet wurden oder der Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 III 393 E. 6).

3.

Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2, 264 E. 2.3). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die genannten Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1).

4.

Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b).

4.1. Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist - entsprechend Art. 254 Abs. 1 ZPO - in der Regel durch Urkunden zu erbringen. Ein klarer Fall ist in sachverhaltsmässiger Hinsicht dann zu verneinen, wenn die beklagte Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern (BGE 144 III 462 E. 3.1; 141 III 23 E. 3.2; 138 III 620 E. 5.1.1).

4.2. Die Rechtslage ist klar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 141 III 23 E. 3.2; 138 III 123 E. 2.1.2).
Die Rechtsprechung verneint in der Regel das Vorliegen einer klaren Rechtslage, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies beispielsweise bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (BGE 141 III 23 E. 3.2; 138 III 123 E. 2.1.2 mit weiteren Hinweisen). Das bedeutet indessen nicht, dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht stets verneint werden muss, sobald eine missbräuchliche Rechtsausübung geltend gemacht wird. Denn das Rechtsmissbrauchsverbot setzt keine wertende Berücksichtigung aller Umstände im Sinne der zitierten Rechtsprechung voraus, wenn das Verhalten der betroffenen Partei offenkundig einen Missbrauch darstellt, was namentlich der Fall ist, wenn dieses in eine der in Rechtsprechung und Lehre anerkannten Fallgruppen einzuordnen ist (Urteile 4A_480/2023 vom 6. Dezember 2023 E. 3.2.2; 4A_12/2023 vom 31. März 2023 E. 3.2; je mit Hinweisen).

5.

Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe mit der Erstinstanz ein Rechtsschutzinteresse der Beschwerdegegnerin zu Unrecht bejaht und damit Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO verletzt. Die Zusprechung von Grundeigentum " Zug um Zug gegen Bezahlung des restlichen Kaufpreises" sei für die Beschwerdegegnerin ein rechtlicher Non-Valeur. Was die Beschwerdegegnerin bezwecke, nämlich dass ihr das Grundeigentum an den streitgegenständlichen Grundstücken zugesprochen werde, habe sie nicht erreicht, sondern bloss die Zusprechung der Grundstücke Zug um Zug gegen Bezahlung des Restkaufpreises. Zudem habe die Vorinstanz mit der Bestätigung des erstinstanzlichen Gestaltungsurteils "Zug um Zug" Art. 87 ZPO verletzt.

5.1. Die Vorinstanz erwog, die Erstinstanz sei auf das Gesuch der Beschwerdegegnerin eingetreten, womit sie die Prozessvoraussetzungen (implizit) bejaht habe. Es bestehe kein Anlass davon abzuweichen. Die Beschwerdeführerin mache insbesondere nicht geltend, das Rechtsschutzinteresse der Beschwerdegegnerin sei nachträglich weggefallen. Auch die von ihr zitierten Bundesgerichtsentscheide seien nicht einschlägig. Dort sei bei einer Stufenklage ein Rechtsschutzinteresse verneint worden, da der Hilfsantrag auf Auskunft bzw. Rechnungslegung akzessorisch der Bezifferung des Hauptantrags auf Zahlung einer Geldsumme gedient habe und sich der Betrag des Hauptantrags im Laufe des Verfahrens habe beziffern lassen (mit Verweis auf die Urteile 4A_393/2021 vom 4. März 2022 E. 5 und 4A_498/2008 vom 5. November 2009 E. 2.2.2). Zudem gingen die Ausführungen der Beschwerdeführerin zum Ziel des Gesuchs der Beschwerdegegnerin an der Sache vorbei. Deren Ziel sei es, Zug um Zug gegen Bezahlung des restlichen Kaufpreises das Eigentum an den von ihr mit Kaufvertrag vom 8. März 2022 erworbenen Grundstücken übertragen zu erhalten. Was daran unter dem Gesichtspunkt des Rechtsschutzinteresses nicht zulässig sein solle, sei nicht ersichtlich.

5.2. Was die Beschwerdeführerin dagegen einwendet, vermag nicht zu überzeugen. Sie stellt sich im bundesgerichtlichen Verfahren weiterhin auf den Standpunkt, es fehle der Beschwerdegegnerin an einem Rechtsschutzinteresse. Dabei übergeht sie, dass die Eigentumsübertragung der streitgegenständlichen Grundstücke unbestrittenermassen noch nicht erfolgt ist. Aus diesem Grund bezweckt die Beschwerdegegnerin mit dem von ihr eingereichten Gesuch die Eigentumsübertragung der Grundstücke gemäss Art. 665 Abs. 1 ZGB. Entsprechend tut die Beschwerdeführerin nicht dar, weshalb es sich beim Gesuch der Beschwerdegegnerin um einen rechtlichen "Non-Valeur" handeln sollte. Mit der Anweisung an das zuständige Grundbuchamt kann das Eigentum an den streitgegenständlichen Grundstücken durch die Beschwerdegegnerin ohne Zutun der Beschwerdeführerin erworben werden. Ihr eigenes Zutun, nämlich die Bezahlung des Restkaufpreises, kann die Beschwerdegegnerin selbstständig erfüllen. Nicht ersichtlich ist vor diesem Hintergrund, was die Beschwerdeführerin für sich ableiten will, wenn sie geltend macht, dass Interesse der Beschwerdegegnerin könne nicht weitergehen, als was sie selbst als Interesse deklariert habe. Nichts abzuleiten vermag die Beschwerdeführerin diesbezüglich auch mit ihrem Hinweis auf das Urteil 5A_760/2022 vom 3. Januar 2023, das eine Ungültigkeitsklage gegen ein Testament betraf. Ebenso wenig legt die Beschwerdeführerin dar, weshalb am Gesuch der Beschwerdegegnerin kein objektives Interesse bestehen soll, zumal sich die Beschwerdeführerin bis anhin geweigert hat, der Beschwerdegegnerin das Grundeigentum an den streitgegenständlichen Grundstücken zu übertragen. Unbehelflich ist auch ihr Einwand, dass die Rechtslage erst dann gestaltet werde, "wenn die Parteien ihre jeweiligen Züge" machten. Die Beschwerdeführerin tut ohnehin nicht dar, dass die Beschwerdegegnerin ihren Zug (Bezahlung des restlichen Kaufpreises) nicht ausführen wird.
Zusammenfassend vermag die Beschwerdeführerin nicht darzutun, dass es der Beschwerdegegnerin an einem Rechtsschutzinteresse hinsichtlich ihres Gesuchs mangelt oder dass es insofern an einer klaren Rechtslage fehlt. Damit kann offenbleiben, ob im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen auch hinsichtlich der Prozessvoraussetzungen klares Recht (vgl. hiervor E. 4.2) vorliegen muss.

6. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ergebnis wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 19'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 21'500.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 5. September 2025

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Hurni

Der Gerichtsschreiber: Gross