Art. 199 ZPO, Art. 209 ZPO; waiver of conciliation proceedings and claim deadline in tenancy disputes. The parties may waive conciliation only as a whole where the statutory requirements are met; selective waiver of individual procedural incidents is excluded. In particular, the 30-day period for filing the claim after the conciliation authorization is mandatory and cannot be extended or displaced by agreement, nor can a waiver be inferred merely from the defendant's failure to contest timeliness in the statement of defence. Formal defects of a cantonal judgment must be objected to immediately in the cantonal proceedings in accordance with good faith; otherwise the objection is forfeited (consid. 2-3).
4A_655/2024
Urteil vom 4. März 2025
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Hurni, Präsident,
Bundesrichterin Kiss,
Bundesrichter Denys,
Gerichtsschreiber Kistler.
Verfahrensbeteiligte
gegen
C.________ Stiftung,
vertreten durch Rechtsanwalt Armin Sahli,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mietvertrag,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg, II. Zivilappellationshof, vom 4. November 2024 (102 2024 150).
A.________ und B.________ (Kläger, Beschwerdeführer) sind Mieter des Chalets X.________ in U.________. Vermieterin ist die C.________ Stiftung mit Sitz in V.________ (Beklagte, Beschwerdegegnerin).
Am 28. Juni 2022 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis.
B.a. In der Folge riefen die Kläger die zuständige Schlichtungsbehörde an, die ihnen anlässlich der erfolglosen Schlichtungsverhandlung vom 12. September 2022 die Klagebewilligung erteilte.
B.b. Mit Klage vom 13. Oktober 2022 beantragten die Kläger dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks, dass die Kündigung des Chalets X.________ vom 28. Juni 2022 aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen sei, im Mietobjekt bestehende Mängel zu beheben. Weiter sei der Mietzins wegen der beanstandeten Mängel zu reduzieren und es sei die Beklagte zu verurteilen, ihnen die zu viel bezahlten Mietzinse zurückzuerstatten.
Die Beklagte bestritt in ihrer Klageantwort vom 19. Januar 2023 die Rechtzeitigkeit der Klage nicht und anerkannte u.a. eine Mietzinsreduktion für die Dauer der Behebung des Wasserschadens für den Zeitraum vom 21. November 2021 bis zum 30. Juni 2022 von 20 %, ausmachend Fr. 2'943.70. Im Übrigen schloss sie im Wesentlichen auf Abweisung der Klage.
Mit Entscheid vom 13. August 2024 trat das Mietgericht des Sense- und Seebezirks auf die Klage vom 13. Oktober 2022 nicht ein. Es kam zum Schluss, dass die dreissigtägige Klagefrist nach Art. 209 Abs. 4 ZPO am 13. September 2022 zu laufen begonnen und am 12. Oktober 2022 geendet habe. Die Klage sei am 13. Oktober 2022 und somit einen Tag zu spät eingereicht worden.
B.c. Mit Urteil vom 4. November 2024 wies das Kantonsgericht Freiburg die gegen diesen Entscheid erhobene Berufung der Kläger ab.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Beschwerdeführer dem Bundesgericht, es sei das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache sei an das Mietgericht zur Sachprüfung zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz beantragen in ihren Vernehmlassungen (sinngemäss) die Abweisung der Beschwerde.
Die Parteien reichten Replik und Duplik ein.
Die Beschwerde in Zivilsachen richtet sich gegen einen Endentscheid (Art. 90 BGG), der in einer Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) von einem oberen kantonalen Gericht als Rechtsmittelinstanz erlassen worden ist (Art. 75 BGG). Die Beschwerdeführer sind mit ihren Anträgen unterlegen (Art. 76 BGG). Der Streitwert ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist - unter Vorbehalt hinreichender Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von Art. 238 lit. h ZPO, da der angefochtene Entscheid keine rechtsgültige Unterschrift trage. Diese sei nicht eigenhändig erfolgt, vielmehr enthalte der ihnen eröffnete Entscheid auf der letzten Seite lediglich die einkopierten Unterschriften der Gerichtspräsidentin und der Gerichtsschreiberin. Auch eine eigentliche elektronische Signatur sei nicht vorhanden. Der angefochtene Entscheid sei daher nichtig.
Mit dieser Rüge sind die Beschwerdeführer nicht zu hören, da sie einen formellen Mangel betrifft, der nach Treu und Glauben (Art. 52 ZPO) unverzüglich bei der vorinstanzlichen Gerichtskanzlei zu rügen gewesen wäre (vgl. Urteil 4A_455/2024 vom 27. Januar 2025 E. 2 m.H.). Dass sie dies getan hätten, tun die Beschwerdeführer nicht dar und ist aus den Akten auch nicht ersichtlich.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von Art. 199 ZPO. Es treffe zwar zu, dass die Klage einen Tag zu spät eingereicht worden sei. Allerdings liege der Streitwert bei über Fr. 100'000.--, womit die Parteien auf die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens hätten verzichten können. Damit hätten sie aber auch auf die Einhaltung der Klagefrist nach Art. 209 Abs. 4 ZPO verzichten können, was die Beschwerdegegnerin denn auch getan habe, indem sie in ihrer Klageantwort die Einhaltung der Klagefrist nicht bestritten habe.
Die Rüge ist unbegründet:
3.1. Zwar können die Parteien gemäss Art. 199 Abs. 1 ZPO bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten mit einem Streitwert von mindestens Fr. 100'000.-- gemeinsam auf die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens verzichten, was auch für Mietangelegenheiten gilt (vgl. statt aller Jörg Honegger, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Bd. I, Art. 1 - 218 ZPO, 4. Aufl. 2025, N. 1 zu Art. 199 ZPO m.H.). Demgegenüber steht es den Parteien nicht offen, nur auf gewisse Aspekte des Schlichtungsverfahrens zu verzichten, wie etwa das persönliche Erscheinen der Parteien. Ebensowenig steht es den Parteien frei, die Klagefristen nach Art. 209 Abs. 3 und 4 ZPO abzuändern. Das Erfordernis einer gültigen Klagebewilligung entfällt nur dann, wenn die Parteien auf das Schlichtungsverfahren als Ganzes verzichten.
3.2. Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin in ihrer Klageantwort die fristgerechte Einreichung der Klage nicht ausdrücklich bestritten. Das Prozessverhalten der Beschwerdegegnerin kann aber nach Treu und Glauben nicht als konkludenter Verzicht auf ein gehöriges Schlichtungsverfahren und damit eine gültige Klagebewilligung als solche ausgelegt werden. Die Beschwerdegegnerin bestreitet in ihrer Beschwerdevernehmlassung auch ausdrücklich, auf ein Schlichtungsverfahren verzichtet zu haben. Wie dargelegt, stand es den Parteien zudem nicht offen, einvernehmlich die Klagefrist nach Art. 209 Abs. 4 ZPO zu verlängern. Damit ist das Mietgericht zu Recht nicht auf die Klage eingetreten.
Die Beschwerde ist unbegründet und daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG).
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'500.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'500.-- zu entschädigen.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Freiburg, II. Zivilappellationshof, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 4. März 2025
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Hurni
Der Gerichtsschreiber: Kistler