Joint lease notice by co-landlords after foreclosure saleKI-generiert

{T 0/2}
4C.266/2002
4C.268/2002 /bom

Sentenza del 2 aprile 2003
I Corte civile

Composizione
Giudici federali Corboz, presidente,
Klett e Nyffeler,
cancelliera Gianinazzi.

Parti
A.________,
attrice,
patrocinata dagli avv.ti Sergio Cattaneo e Davide Gianinazzi, corso Elvezia 7, casella postale 2633, 6901 Lugano,

contro

B.________,
convenuto,
e
C.________,
convenuto,

ambedue patrocinati dall'avv. Donatella Monti Lang, studio legale Spiess Brunoni Pedrazzini Molino, via G.B. Pioda 14, casella postale 3339, 6901 Lugano.

Oggetto
contratto di locazione; disdetta,

ricorsi per riforma contro le sentenze emanate il 10 luglio 2002 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:
A.
Il 15 dicembre 1995 D.________ ha dato in locazione alla A.________ - ora in liquidazione - il complesso immobiliare E.________, sito sulle part. n. 364 e n. 369 RFD di X.________. Il contratto, di durata indeterminata, avrebbe potuto essere disdetto con un preavviso di 6 mesi per la fine di un anno civile, la prima volta il 31 dicembre 1999; la pigione concordata era di fr. 3'500.-- mensili, cui si sarebbe aggiunta una partecipazione alla cifra d'affari qualora questa avesse superato fr. 1'000'000.-- annui.

A seguito del fallimento di D.________, il 7 aprile 2000 il citato complesso immobiliare è stato venduto ai pubblici incanti, con doppio turno d'asta, senza aggravio del contratto di locazione. In questa circostanza B.________ si è aggiudicato la part. n. 364 RFD di X.________, mentre la part. n. 369 RFD di X.________ è stata acquistata da C.________.
B. Il 9 giugno 2000, mediante modulo ufficiale, B.________ ha notificato alla A.________ la disdetta del contratto di locazione con effetto al 29 settembre 2000, limitatamente alla particella da lui acquistata.

C.________ ha proceduto nel medesimo senso il 14 settembre successivo, notificando alla A.________ - sempre mediante modulo ufficiale - la disdetta del contratto con effetto al 29 marzo 2001, per la particella da lui acquistata.
C.
Tempestivamente adito dalla A.________, il 10 gennaio 2001 l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio ha dichiarato valide ambedue le due disdette.

Onde ottenerne l'annullamento, A.________ si è quindi rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4; in via subordinata essa ha domandato la protrazione del contratto sino al 31 dicembre 2005. Le sue richieste sono state disattese: il 4 febbraio 2002 il Pretore ha infatti confermato la validità delle due disdette, entrambe con effetto al 29 marzo 2001, e negato la possibilità di protrarre la locazione.
Gli appelli presentati dalla soccombente sono stati respinti dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, con due separate sentenze, il 10 luglio 2002. Ribadita la validità delle disdette, anche l'autorità ticinese ha respinto la richiesta di protrazione.
D.
Contro le predette sentenze A.________ è insorta dinanzi al Tribunale federale, il 2 settembre 2002, con due ricorsi per riforma motivati in maniera sostanzialmente identica. Prevalendosi della violazione dell'art. 261 nonché dell'art. 266a CO, essa postula la modifica delle pronunzie impugnate nel senso di accertare la nullità sia della disdetta notificata da B.________ che di quella inviata da C.________. In via subordinata ha ribadito la domanda volta alla protrazione del rapporto locativo sino al 29 marzo 2003.

In accoglimento delle istanze di prestazione di cauzione processuale formulate dalle controparti, il 21 novembre 2002 il Presidente della Corte adita ha ingiunto alla A.________ di fornire, entro il 9 dicembre 2002, fr. 4'000.-- per ciascuna causa, a garanzia delle spese ripetibili (art. 150 OG). Entrambi gli importi sono stati tempestivamente versati.

Nei rispettivi allegati di risposta del 14 gennaio 2003, B.________ e C.________ - adducendo i medesimi argomenti - propongono, in via principale, che i gravami vengano dichiarati inammissibili siccome abusivi; in via subordinata che vengano integralmente respinti.

Diritto:

1.
Motivati in maniera pressoché identica i due ricorsi sono rivolti contro due decisioni dal contenuto analogo e riguardano in sostanza la medesima fattispecie. In simili circostanze appare opportuno, per ragioni di economia processuale, congiungere le due cause e pronunciare un unico giudizio, conformemente all'art. 24 PC, applicabile in virtù del rinvio di cui all'art. 40 OG (DTF 113 Ia 390 consid. 1; cfr. Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. I, n. 2 ad art. 40 OG pag. 343 seg.).
2.
Giusta l'art. 46 OG nelle cause civili di carattere pecuniario, come quella in esame, il ricorso per riforma è ammissibile solo se il valore litigioso davanti all'ultima giurisdizione cantonale raggiungeva fr. 8'000.--.

Trattandosi di un litigio concernente la validità della disdetta, ai fini del calcolo del valore di causa risulta determinante il periodo durante il quale il contratto sussisterebbe - necessariamente - qualora la disdetta non fosse valida; tale periodo si estende sino al momento in cui una nuova disdetta può essere notificata o, effettivamente, è stata data (DTF 111 II 385 consid. 1 con rinvii).

In concreto, qualora le disdette contestate fossero nulle - come asserito dall'attrice - i convenuti potrebbero disdire il contratto per la fine dell'anno civile con un preavviso di sei mesi. Considerato che la pigione mensile è di fr. 3'500.-- il limite posto dall'art. 46 OG risulta ampiamente superato.
3.
Prima di chinarsi sulle censure ricorsuali appare opportuno esprimere alcune considerazioni di ordine formale.
3.1 Chiamato a statuire quale istanza di riforma, il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a meno che siano state violate disposizioni federali in materia di prove (ad esempio l'art. 8 CC), debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista manifesta (art. 63 cpv. 2 OG) o si renda necessario un complemento degli stessi a norma dell'art. 64 OG (DTF 126 III 59 consid. 2a con rinvii).

Tutte queste critiche e gli atti cui si riferiscono devono essere debitamente specificati (art. 55 cpv. 1 lett. b e d OG). Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono improponibili, così come non è ammissibile il riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF 127 III 248 consid. 2c pag. 252 con rinvii).

Queste regole sono applicabili anche alla risposta (art. 59 cpv. 3 OG).
3.2 Dai citati principi discende l'inammissibilità degli argomenti di fatto addotti dai convenuti per sostanziare la tesi dell'abuso di diritto, riferiti al contesto nel quale D.________ avrebbe concluso il contratto di locazione con la società qui attrice, trattandosi di circostanze prive di riscontro nei giudizi criticati.
3.3 La congiunzione delle cause rende prive d'oggetto le richieste di completamento degli atti (art. 64 OG) formulate dall'attrice nei due gravami, siccome volte, in pratica, ad ottenere l'accertamento di elementi che emergono dalla lettura combinata delle due sentenze impugnate.

La vertenza può essere giudicata sulla base degli accertamenti di fatto eseguiti in sede cantonale.
4.
Con i due gravami l'attrice eccepisce la nullità delle disdette notificatele dai due convenuti siccome inviate separatamente e limitate alla singola particella da loro acquistata.
4.1 A suo modo di vedere, infatti, mediante l'aggiudicazione, il rapporto di locazione è passato ai due acquirenti, che sono così diventati - insieme - nuovi locatori. A ragione.
4.1.1 Stando a quanto accertato nella sentenza impugnata, l'accordo stipulato il 15 dicembre 1995 da D.________ con l'attrice concerneva l'intero complesso immobiliare E.________, situato sulle part. n. 364 e n. 369 RFD di X.________, per il quale l'attrice pagava una pigione globale di fr. 3'500.-- mensili.

Sebbene l'oggetto di tale pattuizione fosse per sua natura divisibile - prova ne sia anche il fatto che le particelle sono poi state vendute separatamente - le parti, sottoscrivendo un solo documento e fissando una sola pigione, hanno chiaramente voluto un unico contratto di locazione e non due connessi. Nessuno ha d'altro canto mai sostenuto il contrario.
4.1.2 Dai giudizi impugnati emerge che i convenuti si sono aggiudicati la proprietà delle rispettive particelle in occasione della vendita ai pubblici incanti tenutasi il 7 aprile 2000, con doppio turno d'asta e senza aggravio del contratto di locazione.

Orbene, nella DTF 128 III 82 consid. 2a il Tribunale federale ha avuto modo di confermare la giurisprudenza inaugurata nella DTF 125 III 123, giusta la quale con il doppio turno d'asta previsto dall'art. 142 LEF i contratti di locazione esistenti - così come quelli d'affitto (DTF 124 III 37 segg.) - non vengono sciolti bensì automaticamente trasferiti all'aggiudicatario in applicazione dell'art. 261 CO, il quale può disdirli per la successiva scadenza legale, a prescindere dall'urgente bisogno personale.

L'art. 261 CO prevede il trasferimento del contratto di locazione all'acquirente del fondo, senza modifiche (Higi in: Zürcher Kommentar, n. 22 ad art. 261-261a CO; SVIT-Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, 2a ed. Zurigo 1998, n. 9. ad art. 261-261a CO). L'aggiudicazione delle particelle a due persone diverse non provoca pertanto l'automatica scissione del contratto di locazione originario, unico, in due contratti diversi e separati. In altre parole, mediante l'aggiudicazione i due convenuti non hanno acquisito soltanto la proprietà delle rispettive particelle, ai sensi dell'art. 656 cpv. 2 CC, ma anche la qualità di parte locatrice nel contratto di locazione stipulato il 15 dicembre 1995.
4.2 Come rettamente sostenuto dall'attrice, mediante il trasferimento a due soggetti giuridici diversi, il contratto di locazione è dunque divenuto "comune" per legge.

Un contratto di locazione si dice "comune" quando almeno una delle parti contraenti (locatore o conduttore) è composta da una pluralità di persone (Higi, op. cit., n. 98 e 103 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Roger Weber, Der gemeinsame Mietvertrag, Zurigo 1993, pag. 88; Hans Schmid, Der gemeinsame Mietvertrag, in: SJZ 87/1991 pag. 349).
4.2.1 Il contratto comune è caratterizzato dall'esistenza di una relazione contrattuale esterna (locatore - conduttore) cui si aggiunge una relazione interna, che riguarda specificatamente la pluralità delle persone che insieme formano una delle parti contrattuali (Higi, op. cit., n. 105 segg. ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO), in casu i due convenuti.

L'esercizio dei diritti formatori, quale appunto quello di disdire il contratto, dipende dal tipo di relazione, interna, che esiste fra le persone che compongono la parte locatrice (Higi, op. cit., n. 117 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 412).
4.2.2 Nella fattispecie in rassegna, la relazione che lega i due convenuti è assimilabile alla società semplice (art. 530 segg. CO); mediante l'acquisizione dei fondi oggetto del contratto di locazione essi si sono infatti uniti nel ruolo di parte locatrice, con tutti i diritti e gli obblighi che ne derivano.

La decisione di disdire il contratto doveva pertanto essere presa all'unanimità e comunicata all'attrice da loro stessi oppure da un rappresentante da loro designato (Lachat, op. cit., pag. 412; Higi, op. cit. n. 117 ad Vorbemerkungen zu art. 253-274g CO; Corboz, La nullité du congé dans le nouveau droit du bail, in: Cahiers du bail 1994 pag. 33 segg. in particolare pag. 49 seg.). In altre parole, il diritto di rescindere il rapporto di locazione andava esercitato da entrambi gli aggiudicatari, di principio insieme, la relazione giuridica creata dal contratto comune potendo essere sciolta unicamente in una volta sola e nei confronti di tutte le parti (cfr. anche sentenza inc. 4C.331/1993 del 20 giugno 1994 pubblicata in SJ 1995 pag. 53 segg. consid. 5-7).
4.3 Chiamato recentemente a pronunciarsi su di una fattispecie simile, il Tribunale federale, sulla scorta dei principi appena esposti, ha dichiarato nulla la disdetta notificata all'attrice da un solo colocatore limitatamente alle particelle da lui acquistate (cfr. sentenza inc. 4C.6/2002 del 10 settembre 2002).

Contrariamente a quanto asserisce l'attrice, la controversia in esame presenta delle differenze significative. In concreto, ambedue i proprietari hanno infatti espresso chiaramente la volontà di rescindere il rapporto di locazione; il requisito della decisione unanime è quindi adempiuto. Ciascuno di loro ha inoltre provveduto a notificare la propria decisione all'attrice: B.________ ha inviato una prima disdetta il 9 giugno 2000 e una seconda il 14 settembre seguente, con effetto al 29 marzo 2001; dal canto suo C.________ - dopo aver comunicato all'attrice, il 9 giugno 2000, di non essere intenzionato a proseguire nel contratto stipulato il 15 dicembre 1995 con D.________ - ha spedito una regolare disdetta il 14 settembre 2000, con effetto al 29 marzo 2001. L'attrice è stata dunque sufficientemente informata da entrambi i locatori della loro decisione di porre fine al contratto di locazione con effetto al 29 marzo 2001.

È vero che i convenuti, nei rispettivi formulari, hanno omesso di indicare che la disdetta concerneva l'intero rapporto, limitandosi a menzionare la particella di loro spettanza. Dichiarare le due disdette nulle per questo motivo - come pretende l'attrice - costituirebbe un formalismo eccessivo. Dalla combinazione delle due disdette emerge infatti, inequivocabile, l'intenzione dei colocatori di porre fine all'intero rapporto di locazione.
4.4 Ne discende che il rapporto di locazione è stato validamente disdetto con effetto al 29 marzo 2001, così come ritenuto nelle sentenze impugnate.

Su questo punto i ricorsi per riforma vanno pertanto respinti.
5.
Per il resto i gravami sono divenuti privi d'oggetto, avendo l'attrice, in via subordinata - nell'ipotesi che il Tribunale federale dovesse concludere per la validità delle disdette notificate dai convenuti ammettere - riproposto la richiesta volta ad ottenere la proroga del rapporto di locazione sino al 29 marzo 2003.
6.
In conclusione, nella misura in cui non sono divenuti privi d'oggetto, i due ricorsi per riforma devono essere respinti e le sentenze impugnate meritano di essere confermate.

Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 159 cpv. 1 OG). Nel quadro della determinazione delle somme dovute a titolo di tassa di giustizia e ripetibili si terrà conto del fatto che gli argomenti esposti dalle parti nell'ambito delle due cause sono sostanzialmente identici. Le indennità per ripetibili a favore dei convenuti verranno versate dalla Cassa del Tribunale federale, la quale potrà attingere dalle cauzioni processuali versate nel quadro dei due gravami, sino a concorrenza degli importi indicati qui di seguito, nel dispositivo.

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Le cause 4C.266/2002 e 4C. 268/2002 vengono congiunte.
2.
I ricorsi per riforma sono respinti nella misura in cui non sono divenuti privi d'oggetto.
3.
La tassa di giustizia di fr. 5'000.-- è posta a carico dell'attrice, la quale rifonderà a ciascun convenuto fr. 3'500.-- per ripetibili della sede federale.
4.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 2 aprile 2003
In nome della I Corte civile
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: La cancelliera: