Tenancy rent reduction appeal dismissed as inadmissible on new factsKI-generiert

{T 0/2}
4C.316/2004 /viz

Sentenza del 22 dicembre 2004
I Corte civile

Composizione
Giudici federali Corboz, presidente,
Klett, Rottenberg Liatowitsch,
cancelliera Gianinazzi.

Parti
A.A.________ e B.A.________,
attori e ricorrenti,
patrocinati dall'avv. Angelo Tarchini,

contro

Assicurazione X.________,
convenuta e opponente,
patrocinata dall'avv. Francesca Lepori Colombo,
Oggetto
contratto di locazione,

ricorso per riforma contro la sentenza emanata il
9 luglio 2004 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Ritenuto in fatto e considerando in diritto:

1.
A.A.________ e B.A.________ abitano a Giubiasco in un appartamento di 5½ locali appartenente all'assicurazione X.________. Il contratto di locazione, di durata indeterminata, prevedeva inizialmente una pigione annuale di fr. 16'440.-- che è stata successivamente aumentata a fr. 17'112.--.
Il 22 ottobre 2002 i conduttori hanno chiesto, con effetto a partire dal 1° febbraio 2003, l'adeguamento della pigione al tasso ipotecario, sceso al 3.75%. Asseverando di non ricavare dall'immobile un reddito netto abusivo, la locatrice si è rifiutata di dar seguito a tale richiesta.
Fallito l'esperimento di conciliazione, il 18 marzo 2003 A.A.________ e B.A.________ si sono rivolti alla Pretura del Distretto di Bellinzona con un'azione volta all'accertamento della riduzione della pigione nella misura di fr. 124.50 mensili dal 1° aprile 2003. All'udienza del 7 maggio 2003 la locatrice ha avversato la domanda attorea adducendo un reddito insufficiente, dimostrato dalla documentazione prodotta nella medesima occasione. In accoglimento della tesi di parte convenuta, l'azione è stata respinta il 26 agosto 2003.
2.
Il 9 luglio 2004 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha respinto l'appello presentato dai soccombenti. Le critiche da loro proposte alla documentazione relativa al costo degli immobili e al calcolo dell'indicizzazione non hanno infatti potuto essere esaminate nel merito siccome nuove.
3.
Tempestivamente insorti dinanzi al Tribunale federale con ricorso per riforma, A.A.________ e B.A.________ chiedono che la predetta sentenza venga annullata e la vertenza rinviata all'autorità cantonale ex art. 64 cpv. 1 OG, a causa della violazione della cosiddetta "massima inquisitoria a carattere sociale" sancita dall'art. 274d cpv. 3 CO.
Nella risposta del 29 ottobre 2004 l'assicurazione X.________ ha proposto l'integrale reiezione del gravame e, di conseguenza, la conferma della decisione impugnata.
4.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sull'ammissibilità del ricorso per riforma (DTF 129 III 750 consid. 2).
4.1 Trattandosi di un contratto di locazione rinnovabile tacitamente, ovverosia di durata indeterminata (DTF 114 II 165 consid. 2b), ai fini della determinazione del valore di causa occorre prendere in considerazione l'importo annuale ancora litigioso dinanzi all'ultima istanza cantonale e moltiplicarlo poi per venti (art. 36 cpv. 4 e 5 OG; DTF 121 III 397 consid. 1). Calcolato sulla base di questi principi, il valore di causa nella fattispecie in rassegna ammonta a fr. 29'880.--.
Interposto in tempo utile dai destinatari di una decisione finale emanata dal tribunale supremo del Cantone Ticino in una causa civile di carattere pecuniario, il cui valore litigioso davanti all'ultima istanza cantonale era superiore a fr. 8'000.--, il ricorso per riforma ossequia i requisiti di ricevibilità posti dalla legge federale sull'organizzazione giudiziaria (cfr. art. 46, 48 cpv. 1 e 54 cpv. 1 OG).
5.
Esso si avvera tuttavia in larga misura inammissibile per le ragioni esposte qui di seguito.
5.1 Giovi anzitutto rammentare che il ricorso per riforma è ammissibile per violazione del diritto federale (art. 43 cpv. 1 OG). Nel quadro di tale rimedio non possono, per contro, essere invocate la violazione di un diritto costituzionale (art. 43 cpv. 1 seconda frase OG) o la violazione del diritto cantonale (cfr. art. 55 cpv. 1 lett. c OG).
5.2 L'art. 64 cpv. 1 OG, invocato dagli attori, prevede che, qualora sia necessario completare gli accertamenti di fatto dell'autorità cantonale, il Tribunale federale annulla la sentenza impugnata e rimanda la causa all'istanza cantonale perché completi gli atti e decida di nuovo.
Un complemento degli accertamenti a norma dell'art. 64 cpv. 1 OG è tuttavia possibile solamente mediante fatti allegati da una parte in sede cantonale in modo conforme alle norme sulla procedura, ma ritenuti a torto dall'autorità cantonale come irrilevanti o da essa negletti a causa dell'errata comprensione del diritto federale (DTF 130 III 102 consid. 2.2 pag. 106, 136 consid. 1.4 pag. 140; 127 III 248 consid. 2c con rinvii).
5.3 Nel caso di specie questa condizione non è realizzata.
Stando a quanto accertato nel giudizio criticato, gli attori non hanno contestato con indicazioni concrete i calcoli particolareggiati esposti dalla convenuta né con l'istanza né all'udienza di discussione, in occasione della quale si sono limitati a "confermare le proprie allegazioni e domande" e hanno proceduto al dibattimento finale senza spendere una parola sui documenti acquisiti agli atti. È solo con l'appello che hanno preso partitamente posizione sulle singole voci del conteggio prodotto da controparte (doc. G) e sulla congruenza della documentazione agli atti, elencando le cifre contestate e le spese non corredate da documentazione sufficiente. Formulati per la prima volta nell'atto d'appello questi argomenti non hanno potuto essere tenuti in nessuna considerazione in forza del divieto di nova sancito dall'art. 321 lett. b CPC/TI.
Posto che le circostanze all'origine della domanda di rinvio per completamento dell'accertamento dei fatti non sono state allegate in modo conforme alla procedura ticinese, l'art. 64 cpv. 1 OG non può trovare applicazione.
5.4 L'impossibilità - asserita dagli attori nell'allegato ricorsuale - di proporre contestazioni precise dinanzi all'autorità giudiziaria di primo grado si scontra inoltre con l'accertamento contenuto nella sentenza impugnata - e vincolante per il Tribunale federale chiamato a pronunciarsi nella giurisdizione per riforma (art. 55 cpv. 1 lett. c, art. 63 cpv. 2 OG) - secondo cui la convenuta aveva già depositato all'ufficio di conciliazione di Giubiasco sia il doc. G, concernente il calcolo del reddito netto, sia la documentazione atta a dimostrare la mancata redditività dello stabile.
5.5 In quanto fondata sul diritto processuale cantonale, la decisione impugnata risulta pertanto insindacabile nel quadro di un ricorso per riforma (art. 55 cpv. 1 lett. c OG).
6.
Nemmeno il richiamo all'art. 274d cpv. 3 CO può sussidiare agli attori.
Anche se impone al giudice l'accertamento d'ufficio dei fatti, questo disposto non impedisce infatti ai cantoni di vietare la presentazione di nova nella procedura di ricorso, garantendo così il principio del doppio grado di giurisdizione (cfr. sentenza 26 febbraio 1997 pubblicata in SJ 1997 pag. 416 consid. 3b; DTF 125 III 231 consid. 4a pag. 239).
Non solo. Contrariamente a quanto sembrano ritenere gli attori, la massima inquisitoria sociale dell'art. 274d cpv. 3 CO non corrisponde alla massima ufficiale assoluta. In particolare, questa norma non dispensa le parti dall'onere di allegare le circostanze rilevanti ai fini del giudizio e non obbliga il giudice ad istruire d'ufficio una causa quando una parte rinuncia a spiegare la sua posizione; egli deve rendere attente le parti sull'obbligo di collaborare e di produrre le prove. Solamente qualora nutra un dubbio oggettivo al riguardo, è pure tenuto a sincerarsi che le loro allegazioni e i mezzi di prova offerti siano completi (DTF 125 III 231 consid. 4a pag. 239). Non rientra per contro fra i compiti del giudice, ex art. 274d cpv. 3 CO, quello di esigere dalle parti che indichino con esattezza la rilevanza dei singoli mezzi di prova da loro prodotti.
7.
Alla luce di tutto quanto esposto la censura relativa alla violazione dell'art. 8 CC - peraltro solo accennata mediante l'espressione "ribaltamento dell'onere della prova" - si appalesa infine del tutto inconferente.
Le autorità cantonali non hanno rovesciato l'onere probatorio; il compito di dimostrare il reddito insufficiente dell'ente locato è stato posto a carico della convenuta, la quale, secondo la giudice di primo grado, vi è riuscita. Non si tratta di una questione concernente l'onere probatorio bensì l'apprezzamento delle prove, che non può venir censurato nel quadro di un ricorso per riforma (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140).
8.
In conclusione, le censure sollevate nel ricorso per riforma, nella misura in cui sono ammissibili, sono infondate.
Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 7 nonché art. 159 cpv. 1, 2 e 5 OG).

Per questi motivi, il Tribunale federale, visto l'art. 36a OG, pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
La tassa di giustizia di fr. 2'000.-- è posta a carico degli attori, in solido, i quali rifonderanno alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2'500.-- per ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 22 dicembre 2004
In nome della I Corte civile
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: La cancelliera: