Mietzins adjustment interpreted under parties' 1993 agreementKI-generiert

{T 0/2}
4C.37/2006 /ruo

Urteil vom 18. April 2006
I. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesricher Nyffeler,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Widmer.

Parteien
A.________,
B.________,
Kläger und Berufungskläger,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Jodok Wyer,

gegen

C.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Maître Léo Farquet.

Gegenstand
Mietvertrag; Mietzinsanpassung,

Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts
Wallis, Zivilgerichtshof I, vom 29. November 2005.

Sachverhalt:
A.
A.a A.________ und B.________ (Kläger) haben das Geschäftshaus auf der Parzelle Nr. 0000 in Visp an die C.________ (Beklagte) vermietet. Gemäss Mietvertrag vom 6. Februar 1985 wurde der Jahresmietzins auf Fr. 688'860.-- festgelegt. In der gleichentags abgeschlossenen Zusatzvereinbarung wird unter dem Titel "Detaillierte Mietzinsberechnung" vermerkt, dass sich der Jahresmietzins aus der Verzinsung des Grundstücks sowie des Gebäudes zusammensetze. Ausgehend von einem Bodenwert von Fr. 1'500'000.--, der zum Zinsfuss des Zürcher Zinskonveniums, minus 1/4 %, für 1. Hypotheken für gewerbliche Bauten verzinst werden sollte, errechnete sich demnach für das Grundstück ein Mietanteil von Fr. 97'500.--, nämlich 6,5 % von Fr. 1'500'000.--. Für die Verzinsung des Gebäudes gingen die Parteien von Investitionskosten in der Höhe von Fr. 6'720'000.-- aus und vereinbarten eine Verzinsung dieser Kosten zum Hypothekarzinssatz des Zürcher Zinskonveniums, abzüglich 1/4 %, plus 2,3 % für Amortisation, was Fr. 591'360.-- ergab. Zusammengezählt kamen die Parteien so auf den erwähnten Jahresmietzins von Fr. 688'860.-- als Resultat aus der Verzinsung des Grundstücks und des Gebäudes.

In Art. 4a und b des Mietvertrags vom 6. Februar 1985 hielten die Parteien unter dem Titel "Mietzinsanpassung" den Grundsatz fest, wonach der Mietzins bei einer Erhöhung oder Senkung des Zinssatzes - ausgehend vom Zinsfuss für erste Hypotheken und dem BIGA Index im Zeitpunkt der Geschäftseröffnung und der Grundmiete von Fr. 688'860.-- - entsprechend angepasst werden sollte. Die Formel für diese "Zinsänderung" lautet gemäss Art. 4b des Mietvertrags wie folgt: 2/3 nach Hypothekarzinssatz (pro rata temporis) und 1/3 nach Index für Konsumentenpreise. Es wurde überdies ausdrücklich vereinbart, dass die Grund-Jahresmiete für das Terrain Fr. 60'000.-- nicht unterschreiten darf.
A.b In der Folge traten zwischen den Parteien für den Zeitraum 1985 bis und mit 1989 Meinungsverschiedenheiten in Bezug auf die Art der jeweiligen Mietzinsanpassungen auf. Die in diesem Zusammenhang von der Beklagten beigezogene X.________ Treuhand und Revisions AG (im Folgenden: X.________) stellte in einem Schreiben vom 10. Mai 1990 an diese fest, dass die in der Vereinbarung vom 6. Februar 1985 zur Anpassung des Mietzinses gewählte Formel "1/4 % unter dem Satz des Zürcher Zinskonveniums" nicht mehr anwendbar sei, da das Zürcher Zinskonvenium nicht mehr existiere. Statt dessen schlug die X.________ vor, die Ansätze der Zürcher Kantonalbank (ZKB) für 1. Hypotheken bei gewerblichen Bauten anzuwenden. Die X.________ unterbreitete der Beklagten gleichzeitig eine entsprechende Mietzinsabrechnung auf der Basis dieses Zinssatzes der ZKB für das zweite Semester 1984 und die Jahre 1985 bis 1989. Sie ging dabei für die Anpassung an den Hypothekarzinssatz von der gesamten Investitionssumme von Fr. 8,22 Mio. (Fr. 6,72 Mio. + Fr. 1,50 Mio.) aus und für die Anpassung an den Index der Konsumentenpreise vom Basismietzins von Fr. 688'860.--.

Die Beklagte übermittelte den Klägern eine Kopie dieses Schreibens. Mit Schreiben vom 28. September 1990 sandte sie den Klägern sodann Kopien von zwei Briefen der X.________, die allerdings nicht bei den Akten liegen, und unterbreitete ihnen einen entsprechenden Erledigungsvorschlag für die Mieten bis zum 31. Dezember 1990. Sie führte dazu u.a. aus:

"Nous vous proposons donc de liquider cette affaire dans ce sens. Le taux hypothécaire à l'avenir sera celui de la Banque Cantonale du Valais, taux pour prêts hypothécaires de 1er rang, garanti par des immeubles à but commercial".

Am 10. Mai/7. Juli 1993 schlossen die Parteien eine schriftliche Vereinbarung ab und einigten sich auf eine Zahlung per Saldo aller Ansprüche bezüglich ausstehender Mieten bis zum 31. Dezember 1990, und zwar auf der Grundlage der von der Beklagten mit Brief vom 28. September 1990 vorgeschlagenen Lösung.

Zusätzlich vereinbarten die Parteien, die in der Zusatzvereinbarung vom 6. Februar 1985 getroffene Regelung unter dem Titel "Mietzins-Ansatz" durch folgende Regelung zu ersetzen: "Ab dem 1. Januar 1991 wird für die Berechnung des Mietzinses der Hypothekarzinssatz der Walliser Kantonalbank (WKB) für Hypotheken 1. Ranges auf Gewerbebauten angewendet. Für Amortisation und Unterhalt gilt wie bisher ein Zuschlag von 2,3 %." Weiter wurde vereinbart: "Die Basismiete von Fr. 688'860.-- bleibt erhalten". Und: "Die übrigen Bestimmungen des Mietvertrages vom 6. Februar 1985 und der Vereinbarung vom 6. Februar 1985 bleiben unverändert in Kraft."
A.c Die Beklagte unterbreitete den Klägern am 17. Januar 1994 eine weitere Abrechnung für die Jahre 1991 bis 1993. Sie ging dabei - wie im ursprünglichen Mietvertrag aus dem Jahre 1985 vorgesehen - von der Grundmiete von Fr. 688'860.-- (Fr. 97'500.-- Bodenanteil, Fr. 591'360.-- Anteil Gebäudeinvestitionen) aus und indexierte je einen Drittel von beiden Anteilen nach dem Landesindex der Konsumentenpreise und zwei Drittel von beiden Anteilen nach dem Zinssatz der WKB. Auch die Abrechnungen für die Jahre 1994 bis 1999 basierten auf einer Mietzinsanpassung gemäss dieser Formel. Eine Reaktion der Kläger auf diese Abrechnungen unterblieb.
A.d Mit Schreiben vom 11. August 1999 machten die Kläger erstmals Nachforderungen ab 1994 geltend. Den diesen zu Grunde liegenden jeweiligen Jahresmietzins berechneten sie nach der im Bericht der X.________ vom 10. Mai 1990 angewandten Methode, gestützt auf die Hypothekarzinssätze der WKB für gewerbliche Liegenschaften und die Entwicklung des Konsumentenpreisindexes.
B.
Am 16. November 2000 gelangten die Kläger gegen die Beklagte an das Bezirksgericht Visp. Sie beantragten mit in der Schlussdenkschrift modifiziertem Rechtsbegehren, die Beklagte sei zu verpflichten, ihnen für die Jahre 1997 bis 2000 Mietzinse in der Höhe von insgesamt Fr. 201'234.70 nebst Zins zu bezahlen. Dieser Betrag sei mit den zu Gunsten der Beklagten lautenden Abrechnungssalden für die Mieten 1994 bis 1996 von insgesamt Fr. 18'455.80 nebst Zins zu verrechnen.

Das Bezirksgericht verpflichtete die Beklagte mit Urteil vom 23. April 2004 in teilweiser Gutheissung der Klage, den Klägern Fr. 130'419.65 nebst Zins abzüglich Fr. 18'455.80 nebst Zins zu bezahlen.

Dagegen reichte die Beklagte Berufung beim Kantonsgericht des Kantons Wallis ein. Dieses wies die Klage am 29. November 2005 unter Gutheissung des Rechtsmittels ab.
C.
Die Kläger beantragen mit eidgenössischer Berufung, das Urteil des Walliser Kantonsgerichts vom 29. November 2005 sei aufzuheben und das Urteil des Bezirksgerichts Visp vom 23. April 2005 zu bestätigten.

Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Strittig ist zwischen den Parteien einzig, wie die Anpassung des Mietzinses an die Entwicklung des Hypothekarzinssatzes zu berechnen ist. Die Kläger vertreten die Auffassung, es sei dabei von den gesamten Investitionskosten von Fr. 8.22 Mio. auszugehen, entsprechend der Methode, welche die X.________ in ihrem Bericht vom 10. Mai 1990 angewendet hatte. Demgegenüber hält die Beklagte dafür, bei der Berechnung sei von der Grundmiete von Fr. 688'860.-- auszugehen.
1.1 Der Inhalt eines Vertrages ist durch Vertragsauslegung zu bestimmen. Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien festzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR). Diese subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich der Ausnahmen von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG der bundesgerichtlichen Überprüfung im Berufungsverfahren entzogen ist (BGE 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 126 III 119 E. 2a, 375 E. 2e/aa S. 379 f.; 121 III 118 E. 4b/aa S. 123, je mit Hinweisen). Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten. Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen im Berufungsverfahren als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG; BGE 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 130 III 66 E. 3.2, 417 E. 3.2; 129 III 118 E. 2.5, 702 E. 2.4, je mit Hinweisen). Massgebend ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann höchstens - im Rahmen der Beweiswürdigung - auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen (BGE 129 III 675 E. 2.3 S. 680; 118 II 365 E. 1 S. 366; 107 II 417 E.6).
1.2 Die Kläger werfen der Vorinstanz sinngemäss vor, sie habe nicht dargelegt, nach welchen Regeln sie den Inhalt des zwischen den Parteien geltenden Vertrages ermittelt habe. Sie habe ferner verkannt, dass primäres Auslegungmittel im Rahmen der objektivierten Ermittlung des Vertragsinhalts der Wortlaut der am 10. Mai/7. Juli 1993 getroffenen Vereinbarung sei, nach dem für die Mietzinsanpassungen die von der X.________ in ihrem Bericht vom 10. Mai 1990 angewandte Methode massgebend sei.
1.3 Diese Rügen sind unbegründet, soweit darauf überhaupt einzutreten ist:

Die Vorinstanz erwog, Grundlage der Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien bilde der Mietvertrag vom 6. Februar 1985 und die gleichentags abgeschlossene Zusatzvereinbarung. Danach betrage der Jahresmietzins Fr. 688'860.--, berechnet nach der Verzinsung des Grundstückes sowie des Gebäudes. Der Mietzins sei - ausgehend vom Zinsfuss für erste Hypotheken und dem BIGA-Index im Zeitpunkt der Geschäftseröffnung und der Grundmiete von Fr. 688'860.-- - bei einer Erhöhung oder Senkung des Zinssatzes entsprechend anzupassen, und zwar zu 2/3 nach dem Hypothekarzinssatz und zu 1/3 nach dem BIGA-Index der Konsumentenpreise. Der Wortlaut dieser Regelung sei klar. Soweit die Kläger behaupteten, diese Regelung sei abgeändert worden, seien sie dafür nach Art. 8 ZGB beweispflichtig.

In der Folge würdigte die Vorinstanz mehrere Urkunden, so den Bericht der X.________ vom 10. Mai 1990, das Schreiben der Beklagten vom 28. September 1990 und den auf dieses bezugnehmenden schriftlichen Vergleich vom 10. Mai/7. Juli 1993. Ferner setzte sie sich mit verschiedenen Zeugenaussagen auseinander. Sie kam danach beweismässig zum Schluss, dass die im Mietvertrag und in der Zusatzvereinbarung vom Februar 1985 getroffene Regelung im genannten Vergleich (Ziffer 3) für die Zukunft einzig bezüglich des anwendbaren Hypothekarzinssatzes abgeändert worden sei. So sollte anstelle des Zinssatzes des Zürcher Zinskonveniums derjenige der WKB für Hypotheken 1. Ranges auf Gewerbebauten anwendbar sein. Abgesehen davon bestätige die Vereinbarung vom 10. Mai/7. Juli 1993 ausdrücklich die im Mietvertrag vom 6. Februar 1985 getroffene Regelung und könne daraus nicht geschlossen werden, dass sich die Parteien auf einen neuen Indexierungsmodus geeinigt hätten.

Bei ihrer weiteren Prüfung, ob die Parteien die im ursprünglichen Mietvertrag getroffene Regelung im von den Klägern behaupteten Sinn abgeändert hatten, berücksichtigte die Vorinstanz sodann als nachträgliches Parteiverhalten der Kläger, dass diese die von der Beklagten erstellten Mietzinsabrechnungen für die Jahre 1991 bis 1999 bis zum 11. August 1999 unbestritten liessen. Dies obwohl die Abrechnungen gemäss der Regelung im Mietvertrag und in der Zusatzvereinbarung vom Februar 1985 erstellt worden waren, unter Berücksichtigung der im Vergleich vom 10. Mai/7. Juli 1993 neu vereinbarten Regel, wonach für die Berechnung des Mietzinses der Hypothekarzinssatz der WKB für Hypotheken 1. Ranges auf Gewerbebauten anzuwenden sei und für Amortisation und Unterhalt der bisherige Zuschlag von 2,3 % gelte.

Aus diesen Erwägungen, insbesondere aus der Berücksichtigung des nachträglichen Parteiverhaltens der Kläger ergibt sich klar, dass die Vorinstanz nicht bloss den Nachweis eines tatsächlich übereinstimmenden Parteiwillens hinsichtlich einer Änderung der im ursprünglichen Mietvertrag vom 6. Februar 1985 getroffenen Regel im von den Klägern behaupteten Sinne für gescheitert hielt. Vielmehr betrachtete sie es als erstellt, dass zwischen den Parteien beim Abschluss des Vergleichs vom 10. Mai/7. Juli 1993 positiv ein übereinstimmender tatsächlicher Wille bestand, die ursprüngliche Regelung für die Mietzinsanpassung grundsätzlich - d.h. abgesehen von derjenigen zur Bestimmung des massgeblichen Zinssatzes - unverändert zu belassen. Demnach war sie nicht gehalten, weiter zu prüfen, ob allenfalls bei objektivierter Auslegung der nach dem Vertragsabschluss vom Februar 1985 abgegebenen Erklärungen der Parteien zu schliessen wäre, dass diese die ursprüngliche Regelung im klägerischerseits behaupteten Sinn abgeändert hatten. An den umschriebenen, beweismässig getroffenen Schluss der Vorinstanz hinsichtlich des tatsächlich übereinstimmenden Parteiwillens ist das Bundesgericht im Berufungsverfahren gebunden, zumal die Kläger dagegen keine Ausnahme im Sinne von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG anrufen. - Was die Kläger gegen diesen Schluss vorbringen, stellt unzulässig Kritik an der vorinstanzlichen Beweiswürdigung dar, die nicht zu hören ist.
1.4 Lediglich der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass es bundesrechtlich auch keineswegs zu beanstanden wäre, wenn die Vorinstanz mangels feststellbarem tatsächlich übereinstimmendem Parteiwillen im Rahmen einer objektivierten Vertragsauslegung darauf geschlossen hätte, der Wortlaut der getroffenen Regelungen stütze die klägerische Sicht hinsichtlich des nach dem Vergleich vom 10. Mai/7. Juli 1993 geltenden Vertragsinhalts nicht. So ist nicht ersichtlich, inwiefern der Wortlaut des genannten Vergleichs, auf den sich die Kläger berufen, nach Treu und Glauben so zu verstehen wäre, dass sich die Parteien für die Zukunft darauf geeinigt hätten, für die Mietzinsanpassung solle die von der X.________ im Bericht vom 10. Mai 1990 angewendete Methode massgeblich sein. Dem von der Vorinstanz im Rahmen der Beweiswürdigung gezogenen Schluss, aus dem Wortlaut der Vergleichsregelung vom 10. Mai/7. Juli 1993 ergebe sich nicht, dass sich die Parteien auf einen neuen Indexierungsmodus geeinigt hätten, wäre auch im Rahmen einer objektivierten Auslegung der im angefochtenen Urteil verbindlich festgestellten Willenserklärungen zu folgen. So erwähnt der Vergleich insbesondere keine Anpassungsmethode, namentlich nicht, dass der Mietzins in Zukunft nach dem System der X.________ angepasst werden soll. Weitere Umstände, die in den verbindlichen vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen eine Stütze finden (Art. 63 Abs. 2 OG) und aus denen sich nach Treu und Glauben ein anderes Auslegungsergebnis ergeben würde, nennen die Kläger nicht.
2.
Die Kläger werfen der Vorinstanz sodann sinngemäss vor, die bundesrechtliche Beweisvorschrift von Art. 8 ZGB verletzt zu haben, weil sie von der Beklagten nicht verlangt habe, die von ihnen geltend gemachte Berechnungsweise für die Mietzinsanpassungen so konkret zu bestreiten, dass daraus hervorgehe, wie die entgegen gehaltene Mietzinsberechnung der Beklagten denn auch tatsächlich aussehen solle. Die hinterlegten Urkunden zeigten auf, dass die Beklagte für die Jahre 1994 bis 1999 keiner einheitlichen Mietzinsberechnungsart gefolgt sei.

Mit dieser Behauptung sind die Kläger nicht zu hören, weichen sie damit doch von den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz ab, ohne eine Ausnahme von der Sachverhaltsbindung im Sinne von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG geltend zu machen. - Die Vorinstanz hat in E. 2c ihres Urteils klar festgehalten, wie die Beklagte die Mietzinsberechnung für die Jahre 1994 bis 1999 vorgenommen hat und dass die Berechnung ab dem Jahre 1991 stets nach der gleichen Formel erfolgt ist. Daraus ergibt sich, dass die klägerischerseits geltend gemachte Berechnungsweise im vorinstanzlichen Verfahren substanziiert bestritten worden ist. Eine Verletzung von Art. 8 ZGB ist nicht auszumachen, soweit auf die entsprechende Rüge überhaupt eingetreten werden kann.
3.
Den Klägern kann im Weiteren nicht gefolgt werden, soweit sie sinngemäss rügen, die Vorinstanz habe unter Verletzung von Art. 257 und Art. 127 ff. OR angenommen, dass ihre Forderung aus den angeblich zu wenig bezahlten Mietzinsen erloschen sei, weil sie auf die von der Beklagten erstellten Mietzinsabrechnungen ab dem Jahre 1994 erst im Jahre 1999 reagiert hätten. Die Vorinstanz hat die entsprechende Forderung der Kläger nicht abgewiesen, weil diese während Jahren nicht gegen die Mietzinsabrechnungen der Beklagten moniert hatten. Sie berücksichtigte das Verhalten der Kläger lediglich als nachträgliches Parteiverhalten bei der Ermittlung des strittigen Vertragsinhalts. Dies ist bundesrechtlich offensichtlich nicht zu beanstanden.
4.
Die Berufung ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Verfahrensausgang entsprechend ist die Gerichtsgebühr den Klägern aufzuerlegen, die zudem die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen haben (Art. 156 Abs. 1 und 7 sowie Art. 159 Abs. 2 und 5 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird den Klägern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Kläger haben die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Wallis, Zivilgerichtshof I, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 18. April 2006
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: