No arbitrariness in finding on land’s immediate buildabilityKI-generiert

{T 0/2}
4P.197/2004 /bie

Urteil vom 9. Dezember 2004
I. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Huguenin.

Parteien
H.X.________ und R.X.________, Beschwerdeführer,
vertreten durch Fürsprecher Beat Luginbühl,

gegen

Y.________, Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Fürsprecher Samuel Keller,
Obergericht des Kantons Bern, Appellationshof,
2. Zivilkammer.

Gegenstand
Art. 9 BV (Zivilprozess),

Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Bern, Appellationshof, 2. Zivilkammer, vom 18. März 2004.

Sachverhalt:
A.
Y.________ (Beschwerdegegnerin) war Eigentümerin der Baulandparzelle A.________-Grundbuchblatt Nr. X1X1, die aus einer Teilung der früheren Parzelle Nr. X2X2 hervorging. Der entlang dem B.________ liegende Teil der Parzelle Nr. X1X1 befand sich gemäss der 1996 im Rahmen einer Ortsplanungsrevision für das Gemeindegebiet erstellten Gefahrenkarte im roten, der übrige Teil im blauen Gefahrengebiet. "Rot" bedeutet, dass Naturgefahren eine zerstörerische Wirkung entfalten können und Personen innerhalb und ausserhalb von Gebäuden gefährdet sind. Mit "blau" sind Gebiete bezeichnet, in welchen Personen nur gefährdet sind, wenn sie sich ausserhalb der Gebäude aufhalten, und in denen bei Einhaltung entsprechender Bauauflagen plötzliche Gebäudezerstörungen nicht zu erwarten sind. Das Amt für Gemeinde und Raumordnung (abgekürzt AGR), Kreis Berneroberland, sistierte hierauf das Verfahren der Genehmigung des neuen Zonenplanes für diese Bauzonenteile bis zum Abschluss der Bachverbauungen. Auf Einsprache der Beschwerdegegnerin erläuterte es dazu in seiner abschlägigen Verfügung, diese in der Ortsplanrevision als Bauzone ausgeschiedene Zone dürfe nicht ohne Beschränkung genehmigt werden. Neue Bauvorhaben dürften nicht bewilligt werden, bis die Schutzmassnahmen realisiert seien.

In der Folge wurden der Beschwerdegegnerin zu deren Erstaunen dennoch seitens der Gemeinde Kaufinteressenten für das Bauland zugewiesen. Auch das Ehepaar H. und R.X.________ (Beschwerdeführer) zeigte Interesse für einen Erwerb des Landes. Am 2. November 2000 fand eine Besprechung vor Ort zur Klärung der Frage statt, ob der Realisierung des Bauvorhabens der Beschwerdeführer wegen der Naturgefahren rechtliche Hindernisse im Wege stehen könnten. Bei diesem Gespräch anwesend waren sowohl der Architekt der Beschwerdegegnerin als auch jener der Beschwerdeführer sowie die zuständigen Funktionäre, nämlich der stellvertretende Oberingenieur des Kreises I, der Strasseninspektor Oberland West und der Präsident der Schwellengemeinde A.________. Den Architekten wurde eröffnet, dass im blauen Gebiet vier Häuser sofort erstellt werden könnten, sofern die für die Gefahrenzone blau geltenden Vorschriften eingehalten würden. Weiter wurde darauf hingewiesen, dass der neue Geschiebesammler im B.________-graben ca. Ende 2001 in Betrieb genommen werde, womit die rote Zone wegfalle. Alle an der Begehung teilnehmenden Personen gingen davon aus, dass bei Einhaltung gewisser Auflagen in der blauen Zone sofort gebaut werden könne. Die Architekten leiteten diese Information an ihre Mandanten weiter. Hernach trafen sich die Parteien in Begleitung ihrer Architekten, um darüber zu verhandeln, welche Teilparzellen die Käufer zu welchem Kaufpreis übernehmen würden, und es wurden Fragen der Erschliessung erörtert. Der Beschwerdegegnerin war damals auch bekannt, dass die Beschwerdeführer möglichst rasch bauen wollten. Der Kaufvertrag kam zustande und wurde am 3. Februar 2001 öffentlich beurkundet. Der Vertrag enthielt folgende Bestimmung:
"Gewährleistung:
Jede Gewährleistungspflicht der Verkäuferin für rechtliche und körperliche Mängel der Vertragssache wird, soweit gesetzlich zulässig, wegbedungen. Der Käuferschaft ist insbesondere die geltende Zoneneinteilung der Vertragssache bekannt, ebenso dass die Vertragssache in der Gefahrenzone B.________ liegt - die Gefahrenkarte der Gemeinde A.________ ist den Käufern bekannt."
Im März 2001 reichte der Architekt der Beschwerdeführer das Bau- und Gewässerschutzgesuch bei der Gemeinde ein. Die Bauverwaltung liess es publizieren und fügte von sich aus den Passus ein:
"Beanspruchte Ausnahme:
Vorbehalten bleibt die Genehmigung des sistierten Gebietes B.________ des neuen Zonenplanes Nr. 3 (vorzeitige Baubewilligung gestützt auf Art. 37 BauG)."
Das AGR wies jedoch das vom Regierungsstatthalteramt Obersimmental gestellte Gesuch um Zustimmung zur vorzeitigen Baubewilligung gemäss Art. 37 BauG entgegen der Erwartung aller Beteiligten am 16. Juli 2001 ab. Zur Begründung führte es aus, das Bauvorhaben liege zwar in einer Wohnzone W2. Das Genehmigungsverfahren sei jedoch gemäss Beschluss vom 12. April 1999 über die Ortsplanrevision A.________ sistiert worden, da die Zone in einem Gefahrengebiet liege. Über die Abgrenzung der Bauzone könne erst definitv entschieden werden, wenn der geplante Geschiebesammler erstellt und die Gefahrenkarte überarbeitet worden sei.
Die Beschwerdeführer haben am 4. September 2001 als Sachmangel im Sinne von Art. 201 Abs. 1 OR gerügt, dass der Baubeginn noch nicht stattfinden konnte, und nachher den Vertrag mit Schreiben vom 14. Juni 2002 wegen Grundlagenirrtums angefochten.
B.
Mit Klage vom 31. März 2003 beantragten die Beschwerdeführer dem Präsidenten des Gerichtskreises XIII Obersimmental-Saanen, die Beschwerdegegnerin zu verurteilen, das ihnen am 3. Februar 2001 verkaufte Grundstück A.________-Grundbuchblatt Nr. X1X1 gegen Erstattung des Kaufpreises von Fr. 197'050.-- und der Erschliessungskosten von Fr. 28'150.--, je nebst Zins, wieder als Eigentümerin zu übernehmen. Ferner verlangten sie Schadenersatz im Betrage von Fr. 14'316.--.

Der Gerichtspräsident 2 des angerufenen Gerichts schützte die Klage am 10. Oktober 2003 mit Ausnahme der Schadenersatzforderung und wies das Kreisgrundbuchamt VIII Obersimmental-Saanen an, nach Rechtskraft des Urteils und Bezahlung der zugesprochenen Beträge, die Beschwerdegegnerin als Eigentümerin der Liegenschaft einzutragen. Das Gericht stellte fest, der Verkäuferin sei die Vorstellung der Beschwerdeführer, sie könnten auf der Vertragsparzelle sogleich ein Ferienhaus erstellen, bekannt gewesen. Die definitive Ausschreibung der Bauzone stehe jedoch auch zwei Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages noch aus. Aus diesen Gründen hielt das erstinstanzliche Gericht die Beschwerdeführer zur Vertragsanfechtung wegen Grundlagenirrtums für berechtigt. Alsdann prüfte das Gericht, ob die Freizeichnungsklausel die Mängel des Grundstücks erfasst habe. Es kam in Auslegung der Freizeichnungsklausel zum Ergebnis, dass die Beschwerdeführer unter den gegebenen Umständen mit zusätzlichen Auflagen betreffend Konstruktion und Umgebungsgestaltung und mit einem Bauverbot betreffend den roten Teil der Parzelle rechnen mussten, nicht aber damit, dass sie auch im blauen Teil die Überbauung nicht sofort in Angriff nehmen konnten. Nach Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts änderte daher weder die Freizeichnungsklausel noch der Hinweis auf die Gefahrenkarte etwas an der Zulässigkeit der Berufung auf Grundlagenirrtum.
C.
Auf Appellation der Beschwerdegegnerin wies der Appellationshof des Obergerichts des Kantons Bern die Klage am 18. März 2004 ab. Er hielt in tatsächlicher Hinsicht fest, die Käufer hätten gewusst, dass sie mit dem als Bauland verurkundeten Grundstück nicht "Bauland im engeren Sinne" erwerben würden, weil ihnen bekannt gewesen sei, dass es sich dabei um nicht erschlossenes, mithin nicht baureifes Land in einer Gefahrenzone gehandelt habe, das aber nach Auskünften der Gemeinde überbaubar gewesen sei. Sie hätten unter dem im Vertrag verwendeten Begriff "Baulandparzelle" somit nicht baureifes Land verstanden. Vor diesem Hintergrund prüfte der Appellationshof, welcher Sinn der Freizeichnungklausel nach Treu und Glauben beizumessen sei. Er kam zum Schluss, beim ersten Teil der Klausel handle es sich um eine allgemeine Floskel ohne besondere Bedeutung. Hingegen stelle der zweite Satz einen auf das besondere Vertragsverhältnis zugeschnittenen Gewährleistungsausschluss dar. Allein schon das Wort "Gefahr" indiziere ein gewisses Risiko, welches die Beschwerdeführer dadurch eingegangen seien, dass sie erklärt hätten, die geltende Zoneneinteilung zu kennen, obschon sie den Zonenplan nie eingesehen hätten. Der Mangel der sofortigen Bebaubarkeit habe unter den speziellen Umständen nicht gänzlich ausserhalb dessen gelegen, womit ein Käufer vernünftigerweise zu rechnen habe. Die Beschwerdegegnerin habe deshalb nicht dafür einzustehen, wenn nicht sofort gebaut werden könne, zumal die Bebaubarkeit mit grösster Wahrscheinlichkeit in nächster Zukunft gegeben sein werde.
D.
Die Beschwerdeführer haben das Urteil des Appellationshofs mit staatsrechtlicher Beschwerde und Berufung beim Bundesgericht angefochten. Mit der vorliegenden staatsrechtlichen Beschwerde beantragen sie, dieses Urteil aufzuheben und den Appellationshof anzuweisen, den Fall im Sinne der Erwägungen des Bundesgerichts neu zu beurteilen. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit auf sie einzutreten sei. Der Appellationshof hat auf Vernehmlassung verzichtet.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Die Beschwerdeführer werfen dem Appellationshof in verschiedener Hinsicht Willkür bei der Sachverhaltsermittlung vor.

Willkürlich ist ein Entscheid nach konstanter Rechtsprechung nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen Willkür vielmehr nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9 mit Hinweisen). Dabei genügt es nicht, wenn sich nur die Begründung des angefochtenen Entscheides als unhaltbar erweist. Eine Aufhebung rechtfertigt sich nur dann, wenn der Entscheid auch im Ergebnis verfassungswidrig ist (BGE 129 I 49 E. 4 S. 58; 128 I 177 E. 2.1 S. 182 mit Hinweisen).
2.
Die Beschwerdeführer wenden sich zunächst gegen die Feststellung im angefochtenen Urteil, wonach die Beschwerdegegnerin ausgeführt habe, es könne nicht behauptet werden, dass anlässlich der Besprechung der Parteien alle Beteiligten davon ausgegangen seien, dass im blauen Gebiet jederzeit gebaut werden könne. Im Parteiverhör habe die Beschwerdegegnerin im Gegenteil angegeben, dass alle davon ausgegangen seien, man könne in der blauen Zone bauen.

Ob die betreffende Parteibehauptung richtig wiedergegeben wurde, kann offen bleiben, hat doch der Appellationshof sinngemäss als erstellt betrachtet, dass die Parteien annahmen, unter Einhaltung gewisser Auflagen könne in der blauen Zone sofort gebaut werden. Auf die Rüge ist mangels Erheblichkeit nicht einzutreten.
3.
Wie aus dem angefochtenen Urteil (II. Sachverhalt, Ziff. 1) hervorgeht, machte die Beschwerdegegnerin anlässlich der Appellationsverhandlung in ihrem Parteivortrag verschiedene Vorbehalte gegenüber der im Übrigen anerkannten Sachverhaltsdarstellung der ersten Instanz. Der Appellationshof führte deshalb die entsprechenden Passagen des erstinstanzlichen Entscheids kursiv in seinem Urteil auf, bevor er im Einzelnen auf die Einwände der Parteien einging. Entgegen der in der staatsrechtlichen Beschwerde vertretenen Auffassung der Beschwerdeführer ist somit keineswegs "unerfindlich", woher der nach dem Kursivtext in Ziff. 5 dargestellte Standpunkt der Beschwerdegegnerin hinsichtlich der Bedeutung der Gewährleistungsklausel stammt. Dass die Beschwerdegegnerin trotz der Freizeichnungsklausel die sofortige Überbaubarkeit zusichern wollte, wie die Beschwerdeführer weiter geltend machen, lässt sich nicht vertreten, wenn sie im Parteiverhör mit Bezug auf die Bedeutung der Gewährleistungsklausel erklärte:
"Für mich war es fast selbstverständlich, dass dieser Passus aufgenommen wurde, denn fast der ganze B.________ war in der roten Zone. Ich dachte mir einfach, dass dieser Hinweis im Vertrag stehen müsse. Ich dachte mir, dass der Notar schon die richtige Formulierung gewählt habe. Ich verliess mich dabei auf die Fachleute."
Allenfalls lässt sich ein gewisses Unverständnis der Beschwerdegegnerin mit Bezug auf die Formulierung der Gewährleistungsklausel erkennen, nicht aber eine Absicht, die Haftung für den Fall zu übernehmen, dass nicht sofort gebaut werden könnte. Die Rüge willkürlicher Ermittlung des tatsächlichen Willens der Beschwerdegegnerin ist offensichtlich unbegründet.
4.
Der Appellationshof hat erwogen (E. 3), der Begriff des Baulandes aus privatrechtlicher Sicht sei bestimmt durch die Zugehörigkeit zur Bauzone einerseits und die vollständige Erschliessung andererseits. Keine dieser Voraussetzungen sei beim Abschluss des Vertrages erfüllt gewesen. Vom Fehlen der zweiten Voraussetzung hätten die Parteien gewusst. Die Beschwerdeführer lassen diese Ausführungen ausser Acht, wenn sie vorbringen, es sei nicht nachvollziehbar, wie der Appellationshof zur Schlussfolgerung gelange, den Käufern sei bewusst gewesen, dass nicht baureifes Land, das heisst nicht Bauland im engeren Sinne Kaufobjekt bilde. Die Rüge erweist sich mit Rücksicht auf die Erläuterungen des Appellationshofs als unbegründet.
5.
Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, die Feststellung des Appellationshofs, dass mit grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft gebaut werden könne, sei nicht Gegenstand eines Beweisverfahrens gewesen und stelle eine "rein hypothetische Meinung des Appellationshofs" dar.

Nach dem angefochtenen Urteil liegt ein Entwurf für die neu zu erstellende Gefahrenkarte vom 11. März 2004 vor, nach welcher das Gebiet der fraglichen Parzelle von der blauen in die gelbe, geringe Gefährdung bezeichnende Zone zu liegen kommt und dasjenige der roten neu in die blaue Zone. Der Appellationshof wies ferner darauf hin, dass der Amtsvorsteher des AGR in seinem Schreiben vom 24. August 2001 den Beschwerdeführern mitgeteilt hat, eine vorzeitige Baubewilligung könne erteilt werden, sobald die Firma C.________ den Verlauf der Gefahrenkarte mindestens provisorisch neu festgelegt und dem AGR bestätigt habe (E. 6 S. 12). An anderer Stelle im Urteil führte der Appellationshof in planungsrechtlicher Hinsicht aus, die Parzelle der Beschwerdeführer sei der Bau- bzw. Wohnzone W2 zugeteilt worden, der Genehmigungsentscheid stehe jedoch noch aus. Mittlerweile sei die Verbauung des B.________'s abgeschlossen. Im Hinblick auf diese Ausführungen erweist sich die Feststellung des Appellationshofs, sämtliche Umstände würden darauf hindeuten, dass die Genehmigung als Bauzone absehbar sei (S. 19) bzw. es sei nur mehr eine Frage der Zeit, bis die Genehmigung vorliege (S. 14), als Ergebnis der Würdigung der Beweise. Die Rüge kann daher nicht durchdringen, soweit sie den Begründungsanforderungen gemäss Art. 90 Abs. 1 lit. b OG überhaupt genügt (vgl. dazu BGE 129 I 113 E. 2.1 und 185 E. 1.6 mit Hinweisen).
6.
Aus diesen Gründen ist die staatsrechtliche Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Dem Verfahrensausgang entsprechend ist die Gerichtsgebühr den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 7 OG). Diese haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren - ebenfalls unter solidarischer Haftung - zu entschädigen (Art. 159 Abs. 1, 2 und 5 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Appellationshof, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. Dezember 2004
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: