Public law appeal against lease termination rejectedKI-generiert

{T 0/2}
4P.43/2005 /ech

Arrêt du 27 mai 2005
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, président, Rottenberg Liatowitsch et Favre.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
A.________ AG, recourante, représentée par Me Raphaël Treuillaud,

contre

B.________ SA,
intimée, représentée par Me Alain Köstenbaum,
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, case postale 3108, 1211 Genève 3.

Objet
art. 9 Cst.; appréciation des preuves,

recours de droit public contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 17 décembre 2004.

Faits:
A.
A.a Par contrat de bail à loyer du 14 février 1989, X.________, alors propriétaire d'un immeuble, à Genève, a loué à la société B.________ SA, dont il était l'actionnaire unique, une arcade d'environ 300 m2 au rez-de-chaussée et un local de 150 m2 au rez inférieur destinés à l'exploitation d'un restaurant. Conclu pour une durée de dix ans, soit du 1er octobre 1989 au 30 septembre 1999, le bail se renouvelait tacitement d'année en année au terme de cette période. Le loyer annuel, fixé au départ à 375'000 fr., devait être adapté selon l'échelonnement prévu dans le contrat, pour être ramené à 360'000 fr. en fin de bail.

A la même date, B.________ SA et la société C.________ SA ont signé un contrat par lequel la première a confié à la seconde la gérance du restaurant.

Compte tenu du chiffre d'affaires généré par l'exploitation du restaurant, X.________ a réduit le loyer annuel à 240'000 fr. dès le 1er janvier 1991, par avenant du 27 décembre 1990, puis, rétroactivement, à 120'000 fr. dès le 1er janvier 1994, par avenant du 27 mai 1994.
A.b Le 29 juin 1994, la société A.________ AG (ci-après: A.________) est devenue propriétaire de l'immeuble susmentionné, reprenant par là même le bail liant l'ancien propriétaire et B.________ SA.

Par avis non motivé du 18 août 1997, A.________ a résilié ce bail pour le 30 septembre 1999. Sur demande de la locataire, la bailleresse a indiqué à celle-ci, par lettre du 2 octobre 1997, qu'elle entendait relouer les locaux à des tiers au prix du marché et qu'elle ne désirait pas conserver l'affectation de restaurant.

B.________ SA a contesté le congé qui a été annulé, en date du 19 août 1998, par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
B.
B.a Le 23 août 1998, A.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une demande visant à lui faire constater la validité du congé litigieux. La demanderesse faisait valoir, à l'appui de cette conclusion, qu'elle avait le droit de résilier le bail pour obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, que l'affectation actuelle des locaux était source de nuisances tant pour les occupants de l'immeuble que pour elle-même et, enfin, que la mauvaise situation financière de la locataire ne permettrait pas à cette dernière de faire face à une augmentation de loyer.

La défenderesse a conclu à l'annulation du congé. Subsidiairement, elle a requis une pleine et entière prolongation de son bail ainsi que la condamnation de la demanderesse à la relever, le cas échéant, de toutes prétentions que la sous-locataire pourrait élever contre elle. A son avis, la résiliation du bail n'était justifiée par aucun intérêt digne de protection mais avait pour unique but d'imposer à un nouveau locataire un loyer abusif, supérieur aux conditions du marché, les autres motifs allégués par la bailleresse n'étant que des prétextes.
B.b Le 17 mars 1999, alors que la procédure en annulation du congé était toujours pendante, A.________ a fait notifier à B.________ SA un avis de majoration en vue de faire passer le loyer annuel de 120'000 fr. à 320'000 fr. dès le 1er octobre 1999 - dans l'hypothèse de l'annulation du congé ou de la prolongation du bail - afin de l'adapter aux loyers usuels dans le quartier. La locataire a contesté cette hausse de loyer.

Par jugement du 16 juin 2000, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer annuel à 240'000 fr. dès le 1er octobre 1999 en conformité avec une clause particulière de l'avenant du 27 mai 1994. Il a constaté, pour le surplus, que la bailleresse ne lui avait pas fourni d'exemples comparables en nombre suffisant pour démontrer que le nouveau loyer se situerait dans les limites des loyers usuels du quartier.

Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 22 juin 2001, qui est en force.
B.c Statuant le 24 novembre 2003, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé et débouté les parties de toutes autres conclusions. Il a considéré, en bref, que le désir d'obtenir un loyer plus élevé était le véritable motif du congé, mais qu'il n'était pas établi que la bailleresse pourrait obtenir d'un autre locataire un loyer non abusif supérieur à celui en vigueur depuis 2000, de sorte que le congé incriminé violait les règles de la bonne foi.

La demanderesse a interjeté appel aux fins de faire constater la validité de la résiliation contestée. Quant à la défenderesse, elle a conclu à la confirmation du jugement attaqué et repris, à titre subsidiaire, les conclusions qu'elle avait soumises aux premiers juges pour le cas où le congé ne serait pas annulé, en précisant qu'elle sollicitait une prolongation de bail d'une durée de six ans.
B.d Par arrêt du 17 décembre 2004, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé le jugement de première instance. Pour ce faire, elle a tenu le raisonnement résumé ci-après.

La partie qui demande l'annulation du congé doit prouver qu'il a été donné au mépris des règles de la bonne foi. Cependant, lorsque le motif invoqué pour justifier le congé consiste dans le désir de majorer le loyer, le bailleur doit produire toutes les pièces pertinentes et, à ce défaut, se laisser opposer l'absence de preuve du motif invoqué par lui. En l'espèce, la demanderesse allègue, pour la première fois en appel, un rendement insuffisant de la chose louée, sans produire aucune pièce à l'appui de cette allégation. Faute de toute preuve à ce sujet, elle ne peut donc pas justifier le congé litigieux par la volonté d'obtenir un rendement suffisant des locaux remis à bail. S'agissant de son désir d'aligner le nouveau loyer du futur locataire sur les loyers usuels dans le quartier, il ne saurait justifier la résiliation en cause, la bailleresse n'ayant pas établi le niveau de ces loyers-là dans la procédure parallèle en contestation de la hausse de loyer close par l'arrêt définitif du 22 juin 2001.

Les deux autres motifs invoqués par la demanderesse pour justifier le congé incriminé ne sont que des prétextes. D'une part, il résulte des preuves administrées que le problème des nuisances olfactives ne se posait pas avec une acuité particulière à l'époque de la résiliation. D'autre part, la solvabilité prétendument douteuse de la locataire - motif de congé qui n'a été invoqué qu'en cours de procédure - n'est pas établie: la bailleresse n'a jamais allégué ni prouvé que, depuis qu'elle a acquis l'immeuble, la locataire ait accusé fréquemment des retards importants dans le paiement des loyers et rien n'indique que la situation financière de la défenderesse se soit détériorée depuis lors.
C.
Parallèlement à un recours en réforme, la demanderesse a déposé un recours de droit public aux fins d'obtenir l'annulation de l'arrêt cantonal. Elle y invoque l'art. 9 Cst. et reproche aux juges d'appel d'avoir procédé à une appréciation arbitraire des preuves.
L'intimée conclut implicitement au rejet du recours. La Chambre d'appel se réfère, quant à elle, aux motifs énoncés dans son arrêt.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Exercé en temps utile (art. 89 al. 1 OJ en liaison avec l'art. 34 al. 1 let. c OJ), dans la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), pour violation de droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ), le recours de droit public soumis à l'examen du Tribunal fédéral est recevable sous cet angle. Il ne le serait pas, en revanche, du fait de son caractère subsidiaire (art. 84 al. 2 OJ), au cas où son auteur y ferait valoir des violations du droit fédéral, au sens de l'art. 43 al. 1 OJ, la valeur litigieuse de la présente contestation lui permettant de faire sanctionner de telles violations par la voie du recours en réforme (art. 46 OJ).

La recourante, qui s'est opposée sans succès à l'annulation du congé donné par elle à l'intimée, a un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que la décision attaquée n'ait pas été prise en violation de ses droits constitutionnels. En conséquence, la qualité pour recourir doit lui être reconnue (art. 88 OJ).

Il y a lieu, partant, d'entrer en matière.
2.
Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqués et suffisamment motivés dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 130 I 26 consid. 2.1 p. 31; 129 I 113 consid. 2.1 p. 120 et les arrêts cités).

La recourante a renoncé expressément à remettre en cause les constatations de fait se rapportant à la question de savoir si elle pourrait obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé - mais non abusif selon la méthode absolue - que le loyer payé par l'intimée; ces constatations ne feront donc pas l'objet du présent examen.

Au demeurant, l'acte de recours laisse fortement à désirer quant à sa motivation. La recourante commence par y exposer, en détail, sa propre version des faits (ch. IV), comme elle le ferait devant une juridiction d'appel jouissant d'une pleine cognition. Sous le titre "Analyse des enquêtes", elle cite ensuite une série d'extraits de témoignages (ch. V) qu'elle ne rapporte toutefois pas à telle ou telle constatation figurant dans l'arrêt attaqué. Suit un chapitre intitulé "En droit", dans lequel la recourante propose une "bibliographie", indique les dispositions applicables et précise comment il convient de les interpréter (ch. VI), ignorant par là le principe de la subsidiarité du recours de droit public. La recourante en arrive finalement au sujet, sous la rubrique "Discussion" (ch. VII), mais, là encore, elle formule ses griefs sur un mode appellatoire en avançant un certain nombre de faits, qu'elle tient pour constants, sans faire cependant aucun rapprochement avec les éléments de preuve mentionnés préalablement par elle dans son "analyse des enquêtes". Il suit de là que le recours soumis à l'examen du Tribunal fédéral est en grande partie irrecevable.
3.
3.1 Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, qu'elle méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore qu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il que son résultat le soit. Le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci est insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motif objectif et en violation d'un droit certain. Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une autre solution paraît également concevable, voire préférable (ATF 129 I 8 consid. 2.1; 128 I 81 consid. 2 p. 86, 177 consid. 2.1 p. 182, 273 consid. 2.1 p. 275; 128 II 259 consid. 5 p. 280).

En matière d'appréciation des preuves, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision ou lorsqu'elle tire des constatations insoutenables des éléments recueillis (ATF 127 I 38 consid. 2a).
3.2 Sous le titre "Précarité financière de B.________ SA", la recourante cite le premier paragraphe du considérant 4 de l'arrêt attaqué où la cour cantonale note que la bailleresse n'a allégué qu'en cours de procédure l'existence de difficultés financières permettant de douter que l'intimée puisse verser le loyer convenu et, à plus forte raison, un loyer conforme aux conditions du marché, ce motif de congé n'étant pas indiqué dans la lettre explicative du 2 octobre 1997. Elle ne mentionne pas, en revanche, le second paragraphe du même considérant dans lequel la Chambre d'appel souligne l'absence de preuve et même d'allégation quant au fait, d'une part, que, depuis que l'intimée a acquis l'immeuble, la locataire aurait accusé fréquemment des retards importants dans le paiement des loyers et, d'autre part, que la bailleresse ne disposait d'aucun élément, en août 1997, lui permettant d'envisager une éventuelle impossibilité pour l'intimée de verser un loyer annuel de 240'000 fr. dès le mois d'octobre 1999. La recourante ne reproduit pas davantage le dernier paragraphe du considérant en question où les juges d'appel relèvent que rien n'indique que la situation financière de l'intimée se serait détériorée depuis que la recourante a acquis l'immeuble.

A s'en tenir à une approche formaliste du grief examiné, qui est conforme à la nature du recours de droit public, force est d'admettre que seul le passage cité du considérant 4 de l'arrêt cantonal est remis en cause par la recourante. Selon cette dernière, le problème de la précarité financière de l'intimée avait déjà été débattu entre les parties bien avant la résiliation du bail, si bien qu'aucune d'entre elles n'ignorait quoi que ce fût à cet égard au moment de la notification du congé. Le risque d'insolvabilité de la locataire était d'ailleurs un élément de fait sous-jacent aux deux motifs exprimés par la bailleresse dans sa lettre explicative du 2 octobre 1997. Ces deux explications sont étrangères à la constatation incriminée, qui porte sur le moment où le motif tiré de la situation financière délicate de l'intimée a été invoqué et sur le contenu de ladite lettre. A cet égard, déterminer jusqu'à quand un motif de congé peut être valablement invoqué, en particulier s'il est possible de faire valoir a posteriori un motif existant déjà au moment de la résiliation du bail, est une question qui relève du droit fédéral et non pas de la constatation des faits pertinents. Il en va de même en ce qui concerne le contenu nécessaire de la motivation du congé et, plus précisément, le point de savoir si cette motivation peut n'être qu'implicite. Pour le reste, le caractère insoutenable de la double constatation susmentionnée n'a nullement été démontré.

Si l'on voulait considérer que le grief examiné porte aussi sur les constatations de la cour cantonale se rapportant directement à la situation financière de l'intimée, ledit grief n'en devrait pas être admis pour autant. En effet, la recourante se livre ici à une démonstration purement appellatoire, fondée sur l'examen des comptes de l'intimée pour les années 1995 à 1997, sur une prétendue recapitalisation de celle-ci, qui serait intervenue après la résiliation du bail, voire sur les problèmes de trésorerie rencontrés par la sous-locataire. Argumenter ainsi, sans référence aucune aux constatations de la cour cantonale à ce sujet, ni à d'éventuelles allégations pertinentes qui n'auraient arbitrairement pas fait l'objet de constatations dans l'arrêt attaqué, n'est pas admissible. A supposer qu'on puisse l'examiner, cette seconde branche du grief devrait donc être déclarée irrecevable.

En tout état de cause, comme il n'est pas établi que la bailleresse pourrait obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé et non abusif, savoir si la locataire actuel serait en mesure de verser un tel loyer n'est pas déterminant.
3.3 S'agissant des odeurs provenant du restaurant japonais exploité par C.________ SA dans les locaux loués, la cour cantonale retient "qu'à l'époque de la résiliation, le problème des nuisances ne se posait pas avec une acuité particulière". Elle en veut pour preuve le fait que les locataires de l'immeuble entendus au cours des enquêtes ont confirmé qu'ils n'avaient aucun grief à formuler à l'encontre du restaurant C.________. Le témoin Y.________, ajoute-t-elle, a déclaré qu'il s'était plaint des odeurs du restaurant, mais que le nécessaire avait été fait et qu'il n'avait plus eu à subir d'odeurs dès le mois de juin 1999.

Sur ce dernier point, la recourante observe, non sans raison, que le dire du témoin prénommé ne permet pas d'affirmer, bien au contraire, qu'un problème de nuisances n'existait pas à l'époque de la résiliation du bail puisqu'il en ressort seulement que ce problème a été réglé durant le premier semestre de l'année 1999. Cependant, elle ne discute pas l'autre élément d'appréciation qui sous-tend la constatation critiquée, à savoir les dépositions des quatre locataires de l'immeuble cités dans l'arrêt, qui vont en sens inverse. C'est dire que sa démonstration, derechef appellatoire, n'est pas propre à établir le caractère insoutenable de la constatation en cause. On relèvera, au surplus, que, dans celle-ci, les juges d'appel, loin d'exclure l'existence de tout problème de nuisances, en ont simplement relativisé l'acuité. Que la bailleresse n'ait pas fait expressément état de celui-ci dans sa lettre explicative du 2 octobre 1997 est du reste un élément qui va dans leur direction. Au demeurant, si le problème des odeurs en provenance du restaurant japonais avait atteint à l'époque un degré de gravité tel qu'il en devînt insupportable, la bailleresse aurait pu faire l'économie d'une procédure en annulation du congé ordinaire en résiliant le bail avec effet immédiat, aux conditions de l'art. 257f al. 3 CO, la locataire répondant envers elle du comportement de la sous-locataire.

Dans la mesure où il n'est pas irrecevable, ce second grief est, lui aussi, voué à l'échec.
4.
La recourante, qui succombe, devra payer les frais de la procédure fédérale (art. 156 al. 1 OJ) et indemniser son adverse partie (art. 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 7'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 8'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 27 mai 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: