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5A_311/2013•Debt enforcement property valuation and expert appraisal challenge
5A_311/2013Bundesgericht / II. zivilrechtliche Abteilung18.10.2013Dismissed
Von Omnilex extrahiert
Two debtors appealed to the Federal Supreme Court against a cantonal supervisory decision that had rejected their challenge to an enforcement office’s notice of a new valuation and auction publication for mortgaged real estate. The Court held that the request to stay the proceedings had become moot after the related case was decided. On the merits, it rejected the arguments that the valuation had been fixed by the wrong authority, that a prior administrative letter created suspensive effect or protected reliance, and that the expert’s DCF-based appraisal involved a misuse of discretion. The appeal was dismissed insofar as entered, and costs of CHF 2,000 were imposed on the appellants jointly and severally.
Art. 9 Abs. 2 VZG; Art. 36 SchKG; art. 66 BGG; property valuation in debt enforcement by expert appraisal: the cantonal supervisory authority definitively decides which valuation is to govern, and the Federal Supreme Court reviews only compliance with procedure and whether discretion was exceeded or abused. A valuation based on the DCF method is not objectionable per se for income-oriented commercial property. Trust protection cannot be invoked without a detrimental disposition causally induced by the alleged assurance; suspensive effect in SchKG complaint proceedings is governed exclusively by Art. 36 SchKG.
{T 0/2}
5A_311/2013
Urteil vom 18. Oktober 2013
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Escher, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterin Hohl, Bundesrichter Schöbi,
Gerichtsschreiber Levante.
Verfahrensbeteiligte
gegen
Betreibungsamt Binningen.
Gegenstand
Grundstückschätzung,
Beschwerde gegen den Entscheid der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft vom 19. März 2013 (420 12 140).
A.a. Das Betreibungsamt Binningen schätzte in der gegen X.________ und Y.________ laufenden Grundpfandbetreibung Nr. xxx die zu verwertenden Grundstücke (A.________strasse yyy und zzz, B.________) am 20. Oktober 2011 auf Fr. 13'227'100.--. Darauf verlangte die Bank C.________ AG als betreibende Grundpfandgläubigerin innert Frist eine neue Schätzung durch Sachverständige. Am 27. Januar 2012 teilte das Betreibungsamt das Schätzungsergebnis von Fr. 34'700'000.-- (Expertise D.________ AG) mit und eröffnete (nochmals) die Möglichkeit, bei der Sicherheitsdirektion Basel-Landschaft, Leitung Bereich Zivilrecht, innert Frist eine Schätzung durch Sachverständige zu verlangen.
A.b. In der Folge verlangten die Schuldner und Grundpfandeigentümer X.________ und Y.________ am 8. Februar 2012 eine Schätzung durch die E.________ AG. Die Leitung Bereich Zivilrecht, Sicherheitsdirektion, beauftragte die vorgeschlagene Expertin, welche mit Schätzung vom 1. April 2012 einen Verkehrswert der Liegenschaften von Fr. 45'150'000.-- ermittelte. Mit Verfügung vom 3. April 2012 leitete die Sicherheitsdirektion die Neuschätzung an X.________ und Y.________ sowie an das Betreibungsamt weiter.
A.c. Mit Schreiben ("Schätzungsbericht") vom 27. April 2012 teilte das Betreibungsamt das Ergebnis der Verkehrswertschätzung von Fr. 45'150'00.-- mit. Als Rechtsmittelbelehrung gab es die Beschwerde an die kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, Kantonsgericht, an.
A.d. Gegen den Schätzungsbericht des Betreibungsamtes vom 27. April 2012 erhoben X.________ und Y.________ am 10. Mai 2012 Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft. Sie beantragten, es sei der betreffende Schätzungsbericht und die Bekanntmachung der betreibungsamtlichen Grundstücksteigerung vom gleichen Tag (27. April 2012) aufzuheben. Eventuell sei der Schätzungswert der Liegenschaften auf Fr. 52'150'000.-- festzulegen. Mit Entscheid vom 19. März 2013 wurde die Beschwerde abgewiesen.
Mit Eingabe vom 29. April 2013 haben X.________ und Y.________ Beschwerde in Zivilsachen erhoben (Verfahren 5A_311/2013). Die Beschwerdeführer verlangen die Aufhebung des Entscheides (420 12 140) der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft vom 19. März 2013. In der Sache beantragen sie (wie im kantonalen Verfahren), der Schätzungsbericht des Betreibungsamtes vom 27. April 2012 sowie die Bekanntmachung der Grundstücksteigerung vom gleichen Tag seien aufzuheben. Eventuell sei der Schätzwert der Liegenschaften auf Fr. 52'150'000.-- festzulegen. Weiter ersuchen sie um aufschiebende Wirkung und Sistierung des Verfahrens bis zum Entscheid über die Beschwerde 5A_307/2013.
Mit Präsidialverfügung vom 27. Mai 2013 ist der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt worden.
Die Beschwerdeführer haben sodann Beschwerde in Zivilsachen (Verfahren 5A_307/2013) gegen den Entscheid (420 13 31) der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft vom 19. März 2013 erhoben. Mit diesem Entscheid wurde die Beschwerde der Beschwerdeführer gegen den Rechtsmittelentscheid des Regierungsrates Basel-Landschaft vom 22. Januar 2013 betreffend das Übermittlungsschreiben der Leitung Bereich Zivilrecht, Sicherheitsdirektion, vom 3. April 2012 (vgl. Lit. A.b) abgewiesen. Mit Urteil 5A_307/2013 vom heutigen Tag ist das Bundesgericht auf die betreffende Beschwerde in Zivilsachen nicht eingetreten.
Das Sistierungsgesuch wird nach Fällung des Urteils 5A_307/2013 gegenstandslos.
2.1. Angefochten ist ein Entscheid des Obergerichts als kantonaler Aufsichtsbehörde, welcher den Schätzungsbericht des Betreibungsamtes und die Steigerungspublikation vom 27. April 2012 zum Gegenstand hat. Entscheide kantonaler Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen unterliegen der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 2 lit. a BGG i.V.m. Art. 19 SchKG).
2.2. Die vorliegende Beschwerde ist unabhängig von einer gesetzlichen Streitwertgrenze gegeben (Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Die Beschwerdeführer sind zur Beschwerde in Zivilsachen legitimiert (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG). Die Beschwerde gegen den letztinstanzlichen Entscheid ist fristgemäss erhoben worden (Art. 75 Abs. 1, Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG) und grundsätzlich zulässig.
2.3. Mit vorliegender Beschwerde kann u.a. die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten ist in der Beschwerdeschrift vorzubringen und zu begründen (Art. 106 Abs. 2 BGG), wobei das Rügeprinzip gilt (BGE 133 III 589 E. 2 S. 591).
Die Vorinstanz hat zunächst ihre Zuständigkeit bestätigt, um betreibungsrechtliche Beschwerden gegen das Betreibungsamt zu beurteilen. Sodann hat sie festgehalten, aus dem Schreiben der Volkswirtschafts- und Gesundheitsdirektion Basel-Landschaft vom 24. April 2012, welches im Rechtsmittelverfahren gegen die Verfügung der Sicherheitsdirektion vom 3. April 2012 betreffend Übermittlung des Schätzungsberichts an das Betreibungsamt (Lit. A.b) erlassen wurde, könne keine Gewährung der aufschiebenden Wirkung gemäss Art. 36 SchKG abgeleitet werden. Die Vorinstanz hat weiter erwogen, dass das Betreibungsamt den Neuschätzungswert im Schätzungsbericht vom 27. April 2012 gemäss "Arbeitsanweisung" der Leitung Bereich Privatrecht, Sicherheitsdirektion, erlassen habe. Die Sachverständigenschätzung (der E.________ AG vom 1. April 2012) sei nicht zu beanstanden. Es bestehe kein Grund, um die Schätzung oder die Steigerungspublikation vom 27. April 2012 aufzuheben.
Anlass zur vorliegenden Beschwerde gibt ein Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde, welche den Schätzungsbericht des Betreibungsamtes vom 27. April 2012 und die Steigerungspublikation vom gleichen Tag zum Gegenstand hat.
4.1. Gemäss Art. 9 Abs. 2 (i.V.m. Art. 99 Abs. 2) VZG ist jeder Beteiligte berechtigt, innerhalb der Frist zur Beschwerde gegen die Pfändung (Art. 17 Abs. 2 SchKG) bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Streitigkeiten über die Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Art. 9 Abs. 2 VZG). Das Bundesgericht kann lediglich prüfen, ob das massgebende Verfahren eingehalten ist und ob die kantonale Aufsichtsbehörde das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht hat (BGE 134 III 42 E. S. 43, mit Hinweisen).
4.2. Die Vorinstanz hat zunächst mit Hinweis auf das kantonale Recht ausgeführt, dass sie die in Art. 13 SchKG vorgesehene Aufgabe erfülle, die Beschwerden nach Art. 17 SchKG zu behandeln, währenddem für die "administrative Aufsicht" der Regierungsrat zuständig sei.
4.2.1. Zu Recht steht nicht in Frage, dass eine Aufsichtsbehörde, welche Art. 9 VZG anzuwenden hat, im konkreten Zwangsvollstreckungsverfahren tätig wird. Sie übt damit keine administrative Aufsicht im Sinne von Art. 14 Abs. 1 SchKG über die Geschäftsführung, d.h. betreffend die technische Amtsführung aus (vgl. EMMEL, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 2. Aufl. 2010, N. 4 zu Art. 14).
4.2.2. Zutreffend ist, dass die rechtliche Aufsicht (Art. 13 Abs. 1 SchKG) verschiedene Funktionen umfasst: Einerseits ist die Aufsichtsbehörde Beschwerdeinstanz nach Art. 17 Abs. 1 SchKG; andererseits greift sie gestützt auf ihre Aufsichtsbefugnis u.a. von Amtes wegen (Art. 22 SchKG) in das konkrete Zwangsvollstreckungsverfahren ein (vgl. Emmel, a.a.O., N. 4 ff. zu Art. 13; Urteil 5A_576/2010 vom 18. November 2010 E. 3.1), oder sie entscheidet selber über bestimmte, ihr zugewiesene Verfahrensfragen (wie u.a. Art. 33 Abs. 4, Art. 132 Abs. 3, Art. 270 Abs. 2 SchKG; Art. 128 Abs. 2 VZG; Art. 10 VVAG; Art. 2, Art. 47 GebV SchKG).
4.2.3. Seit jeher ist anerkannt, dass das Gesetz nicht erlaubt, die Funktionen der Aufsichtsbehörde gemäss Art. 13 SchKG (rechtliche Aufsicht) auseinanderzureissen und an verschiedene Behörden zu verteilen (u.a. Blume NSTEIN, Handbuch des Schweizerischen Schuldbetreibungsrechtes, 1911, S. 62; GILLIÉRON, Commentaire de la LP, Bd. I, 1999, N. 23 zu Art. 13; LORANDI, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, 2000, N. 9 zu Art. 13). Die Rechtsprechung hat diesen Grundsatz bestätigt (Urteil 5A_25/2012 vom 4. Juni 2012 E. 4.1, mit Hinweisen, in: Pra 2012 Nr. 132 S. 956). Aus diesem Grund sind sowohl Rechtsmittelentscheide als auch eigene Entscheide der (einzigen) kantonalen Aufsichtsbehörde mit Beschwerde in Zivilsachen anfechtbar (Urteil 5A_623/2008 vom 29. August 2008 E. 2.1; Urteil 5A_597/2008 vom 27. Januar 2008 E. 2.2; vgl. ESCHER, Die Beschwerde in Zivilsachen - SchKG-Bezüge, in: ZZZ 2008/2009 S. 335; LORANDI, Besonderheiten der Beschwerde in Zivilsachen gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in SchKG-Sachen, in: AJP 2007 S. 436).
4.2.4. Vorliegend geht aus dem Verfahrensverlauf hervor, dass die kantonale Organisation nicht sehr klar ist. Ob sie mit Bundesrecht vereinbar ist, muss vorliegend nicht abschliessend geprüft werden. Grund dafür ist, dass die von den Beschwerdeführern angerufene Vorinstanz - wie sich aus dem Folgenden ergibt - grundsätzlich zuständig ist, um die beantragte Anordnung vorzunehmen.
4.3. Die Vorinstanz hat festgehalten, das Betreibungsamt habe den Neuschätzungswert im Schätzungsbericht vom 27. April 2012 "nicht eigenmächtig" festgelegt; massgebend sei die (am 3. April 2012 erlassene) "Arbeitsanweisung" der Leitung Bereich Zivilrecht der kantonalen Sicherheitsdirektion. Die Beschwerdeführer machen eine Verletzung von Art. 9 Abs. 2 VZG geltend, weil nicht das Betreibungsamt, sondern die Aufsichtsbehörde nach der Neuschätzung den massgeblichen Schätzwert festzulegen habe.
4.3.1. Die VZG bestimmt in Art. 9 Abs. 2, dass Streitigkeiten über die Schätzung endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt werden. Mit der "Streitigkeit über die Schätzung" ist das Begehren um Einholung einer Schätzung durch Sachverständige gemeint. Die Aufsichtsbehörde hat darüber zu entscheiden, ob die betreibungsamtliche Schätzung oder jene des Sachverständigen oder gegebenenfalls ein Mittelwert (BGE 120 III 79 E. 2b S. 81) massgebend ist. Davon ist die Vorinstanz selber ausgegangen, wenn sie festgehalten hat, das Betreibungsamt habe sich an die "Arbeitsanweisung" der Leitung Bereich Zivilrecht der kantonalen Sicherheitsdirektion zu halten. Dies entspricht auch der kantonalen Praxis, wonach sich die Aufsichtsbehörde darüber ausspricht, welcher Schätzungswert dem Verfahren zugrunde gelegt werden soll (u.a. Urteil NR040070 des Obergerichts des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde vom 17. September 2004 E. 2; vgl. BGE 129 III 595 Lit. B S. 596). Etwas anderes lässt auch der im angefochtenen Entscheid zitierten Kommentarstelle nicht entnehmen (ZOPFI, in: Kurzkommentar VZG, 2011, N. 10 zu Art. 9).
4.3.2. Nach dem Dargelegten handelt es sich bei der (am 3. April 2012 erlassenen) "verbindlichen Arbeitsanweisung" der Verwaltungsbehörde (Leitung Bereich Zivilrecht der kantonalen Sicherheitsdirektion) um den in Art. 9 Abs. 2 VZG vorgesehenen Entscheid einer Aufsichtsbehörde. Die unzutreffende Meinung der Vorinstanz genügt allerdings nicht zur antragsgemässen Aufhebung des angefochtenen Entscheides. Zum einen kann die Vorinstanz (als oberes Gericht) nach Bundesrecht grundsätzlich als obere kantonale Aufsichtsbehörde über betreibungsrechtliche Beschwerden gegen untere Aufsichtsbehörden entscheiden, wobei letztere auch Verwaltungsbehörden sein können (vgl. Art. 13 Abs. 2 SchKG und u.a. GILLIÉRON, a.a.O., N. 21, 24 zu Art. 13; Art. 75 Abs. 2 BGG; vgl. Art. 2-4 EGSchKG/NE). Zum anderen hat die Vorinstanz die Eingabe der Beschwerdeführer - zu Recht - als Beschwerde gegen den Schätzungsentscheid in der Sache behandelt und als obere Aufsichtsbehörde (Art. 18 SchKG) einen materiellen Entscheid gefällt.
4.4. Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz in verfahrensrechtlicher Hinsicht vor, die Verfügung der kantonalen Volkswirtschafts- und Gesundheitsdirektion vom 24. April 2012 missachtet zu haben, weil damit wirksam aufschiebende Wirkung gewährt worden sei. Sie hätten darauf vertrauen dürfen, dass der Beschwerde aufschiebende Wirkung zukomme.
4.4.1. Das Schreiben der kantonalen Volkswirtschafts- und Gesundheitsdirektion erging im Rechtsmittelverfahren gegen die am 3. April 2012 erfolgte "Neuschätzungsübermittlung" durch die Leitung Bereich Zivilrecht, Sicherheitsdirektion, an das Betreibungsamt (Lit. A.b). Im Schreiben wird festgehalten, dass der Beschwerde gemäss VwVG/BL von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukomme. Die Vorinstanz hat - was zu Recht unbestritten ist - erwogen, dass sich die aufschiebende Wirkung in SchKG-Beschwerdeverfahren ausschliesslich nach Art. 36 SchKG richtet. Sie hat damit implicite bestätigt, dass es sich bei der Festlegung des Schätzungswertes durch die Leitung Bereich Zivilrecht, Sicherheitsdirektion, um den Entscheid einer Aufsichtsbehörde handelt (E. 4.3.2).
4.4.2. Gegen den Entscheid einer Aufsichtsbehörde kann einzig bei der Vorinstanz (Obergericht) als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde Beschwerde geführt werden. Das Bundesrecht bzw. Art. 13 SchKG lässt keinen Raum für eine (dritte) Zwischeninstanz. Für die Anordnung der aufschiebenden Wirkung wäre daher einzig die Vorinstanz selber zuständig. Diese hat unbestrittenermassen keine aufschiebende Wirkung nach Art. 36 SchKG angeordnet.
4.4.3. Die Beschwerdeführer leiten aus dem Schreiben der kantonalen Volkswirtschafts- und Gesundheitsdirektion einen Anspruch auf Vertrauensschutz ab. Vertrauensschutz (vgl. Art. 9 BV) kann nur geltend machen, wer gestützt auf sein Vertrauen eine Disposition getätigt hat, welche ohne Nachteil nicht rückgängig gemacht werden kann ( HÄFELIN/ Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, Rz. 660). Die Beschwerdeführer machen geltend, sie hätten "als Folge der Missachtung der aufschiebenden Wirkung ihre Beschwerde direkt an die Vorinstanz erheben [müssen] und so eine Rechtsmittelinstanz verloren". Das Vorbringen ist unbehelflich. Ihre Beschwerde gegen die von der Leitung Bereich Zivilrecht, Sicherheitsdirektion, als massgebend erachtete Neuschätzung ist von der Vorinstanz - als zuständiger Rechtsmittelinstanz - entgegengenommen und behandelt worden. Insoweit legen die Beschwerdeführer nicht dar, welche Disposition gestützt auf das umstrittene Schreiben zu einem Nachteil geführt haben soll und deshalb ihre verfassungsmässigen Rechte verletzt sein sollen.
4.5. Schliesslich rügen die Beschwerdeführer in der Sache, dass die Vorinstanz mit der Bestätigung der Neuschätzung vom 1. April 2012 die Regeln über die gesetzmässige Ermessensausübung verletzt habe. Die Vorbringen gehen fehl. Die Vorinstanz hat - wie sich aus dem Folgenden ergibt - das ihr zustehende Ermessen (E. 4.1) weder überschritten noch missbraucht.
4.5.1. Beim Schätzungsobjekt handelt es sich um ein Einkaufszentrum mit Büros und Lager. Die Vorinstanz hat festgehalten, dass nicht zu beanstanden sei, wenn die Expertin nach der Discounted Cash Flow (DCF) -Methode vorgegangen sei; die DCF-Methode sei (mit Hinweis auf FIERZ, in: ST 2005 S. 356) in der Fachwelt anerkannt. Nach Auffassung der Beschwerdeführer wäre eine "klassische ertragsorientierte Schätzungsmethode" vorzuziehen. Sie legen indessen nicht dar, dass die Expertin trotz Begründung der Methodenwahl ein Vorgehen gewählt habe, das zur Neuschätzung nicht anerkannt sei. Dem von ihnen zitierten Autor lässt sich nichts anderes entnehmen (vgl. auch FIERZ, Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften, 2011, S. 153 ff., 161 ff.); das DCF-Verfahren wird als geeignet zur Bewertung von ertragswertorientierten Immobilien wie z.B. grossen Gewerbeimmobilien mit komplexer Mieterstruktur bezeichnet (SVKG+ SEK/SVIT, Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 4. Aufl. 2012, S. 107; Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 219).
4.5.2. Vor der Aufsichtsbehörde haben die Beschwerdeführer weiter (mit Hinweis auf den gegenwärtigen Mietertrag und vergleichbare Angebotsmieten) bemängelt, dass bei der Neuschätzung der Mietwert zu tief geschätzt worden sei; für die Annahme, dass in Zukunft tiefere als die gegenwärtigen Mietzinseinnahmen erzielt würden, gebe es "keine Rechtfertigung". Sodann habe der Experte (betreffend Zusammensetzung des DCF-Wertes) den Residualwert anhand eines "unrealistischen" Zinssatzes von 3,8% (für die Zeit nach dem Prognosehorizont) ermittelt, da gegenwärtig 10-jährige Hypotheken für 2% zu haben seien; dies führe zu einem zu hohen Residualwert-Abzug.
4.5.3. Die Vorinstanz hat die Kritik an der Neuschätzung als unbehelflich erachtet, weil die Beschwerdeführer den Annahmen des Experten lediglich eigene Annahmen entgegenhalten würden. Darauf gehen die Beschwerdeführer nicht ein. Bereits die Expertin hat festgehalten, dass Mietertrag (derzeit erzielte Nettomieteinnahmen) und Mietwert (erzielbare Nettomieten) auseinandergehalten werden müssten, und die angenommenen Mietwerte den aktuellen, lagemässigen, konzeptionellen und bauliche Voraussetzungen im heutigen Umfeld entsprechen und sich grundsätzlich auf Vergleichswerte stützen würden. Die Beschwerdeführer betonen lediglich die derzeit erzielten Mieterträge und die Vergleichswerte, ohne jedoch die anderen erwähnten Kriterien zu berücksichtigen. Sie legen nicht dar, inwiefern die Vorinstanz das Ermessen gesetzwidrig ausgeübt habe, wenn es die Kritik der Beschwerdeführer an den Mietwerten als ungenügend erachtet hat. Sodann übergehen die Beschwerdeführer, dass die Expertin den Diskontierungssatz für den Residualwert nach dem Prognosehorizont (11. Jahr und später) sehr wohl auf der Basis des "Durchschnitts für risikolose Kapitalanlagen" (von 2,5%) herleitet; es wurden jedoch verschiedene Risikozuschläge (wie allgemeines Liegenschaftenrisiko von 1,5% u.a.) berücksichtigt und deshalb ein Diskontierungssatz von 3,8% angenommen. Inwiefern die Vorinstanz einen Ermessensfehler begangen oder die Regeln der Schätzungsmethode (vgl. SVKG+SEK/SVIT, a.a.O., S. 110 f., mit Hinweis auf Risikozuschläge) verkannt habe, wenn sie die Vorbringen die Beschwerdeführer als unerheblich erachtet hat, wird in der Beschwerdeschrift nicht dargelegt.
4.6. Im Ergebnis ist mit Bundesrecht vereinbar, wenn die Vorinstanz die Beschwerde abgewiesen hat.
Der Beschwerde in Zivilsachen ist kein Erfolg beschieden. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer je zur Hälfte unter solidarischer Haftung kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Eine Entschädigungspflicht entfällt.
Das Gesuch um Sistierung des Verfahrens wird als gegenstandslos abgeschrieben.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern je zur Hälfte unter solidarischer Haftung auferlegt.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 18. Oktober 2013
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Escher
Der Gerichtsschreiber: Levante
Von Omnilex extrahiert
Whether the request to suspend proceedings became moot after the related case was decided.
The suspension request had become moot once judgment 5A_307/2013 was issued.
After the related appeal was decided the requested stay no longer had any purpose.
Whether the cantonal decision upholding the property valuation and auction publication should be annulled because the valuation was fixed by the wrong authority.
No annulment was warranted; the cantonal court could treat the filing as a complaint on the merits and decide the valuation dispute itself.
The court held that the supervisory authority is competent to determine which valuation governs under Art. 9(2) VZG and that any mistaken characterization of the prior administrative step did not invalidate the merits decision.
Whether the debtors could rely on a prior administrative letter to claim suspensive effect and trust protection.
The trust-protection argument failed.
Suspensive effect in debt-enforcement complaints is governed exclusively by Art. 36 SchKG, and the debtors showed no detrimental disposition caused by the administrative letter.
Whether the expert valuation method and the concrete market assumptions were arbitrary or an abuse of discretion.
The court found no excess or abuse of discretion in the approval of the expert valuation.
The DCF method is recognized for income-oriented real estate, and the debtors merely opposed the expert’s assumptions with their own without showing a legal error.
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