Challenge to auction terms and charge list dismissedKI-generiert

{T 0/2}
5A_355/2007 /blb

Urteil vom 3. Oktober 2007
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichter Meyer, Marazzi,
Gerichtsschreiber Levante.

Parteien

1. X.________,
   
2. Y.________,
   Beschwerdeführer,
   beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Groner,

gegen

Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen, Postfach, 8023 Zürich.

Gegenstand
Steigerungsbedingungen,

Beschwerde in Zivilsachen gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen vom 13. Juni 2007 (NR070035/U).

Sachverhalt:
A.
Das Betreibungsamt B.________ teilte X.________ in der gegen ihn laufenden Grundpfandbetreibung Nr. xxxx am 23. Februar 2007 die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis mit (Auflage vom 6. bis 15. März 2007). Mit Eingabe vom 8. März 2007 bestritten X.________ und Y.________ verschiedene Positionen im Lastenverzeichnis, worauf das Betreibungsamt X.________ am 12. März 2007 Frist zur Anhebung der Lastenbereinigungsklage ansetzte.
B.
X.________ und Y.________ erhoben am 15. März 2007 Beschwerde gegen die Steigerungsbedingungen und die Fristansetzung zur Lastenbereinigungsklage. Mit Beschluss vom 28. März 2007 wies das Bezirksgericht Horgen als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen die Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten wurde. Gegen diesen Beschluss erhoben X.________ und Y.________ Beschwerde, welche das Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen mit Beschluss vom 13. Juni 2007 abwies.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen X.________ und Y.________ dem Bundesgericht, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben.
In der Sache sind keine Vernehmlassungen eingeholt worden.
Mit Präsidialverfügung vom 18. Juli 2007 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen unterliegen der Beschwerde in Zivilsachen, welche in diesem Bereich an die Stelle der Beschwerde in Betreibungssachen tritt (Art. 72 Abs. 2 lit. a BGG i.V.m. Art. 19 SchKG). Angefochten ist der Entscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1 BGG). Beschwerdeentscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden über Verfügungen des Betreibungs- und Konkursamtes gemäss Art. 17 SchKG, wie sie die Steigerungsbedingungen, das Lastenverzeichnis und die Fristansetzung zur Anhebung der Lastenbereinigungsklage darstellen, sind Endentscheide im Sinne von Art. 90 BGG (BGE 133 III 350 E. 1.2 S. 351). Der Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde ist unabhängig von einer gesetzlichen Streitwertgrenze anfechtbar (Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Die fristgerecht erhobene Beschwerde in Zivilsachen ist grundsätzlich zulässig (Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG).
1.2 Die Beschwerde nach Art. 72 ff. BGG hat nebst einem Antrag eine Begründung zu enthalten, in welcher in gedrängter Form dargelegt wird, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG). Die Beschwerdeführer verlangen in der Sache (wie im Verfahren vor der Vorinstanz) sinngemäss, dass die Betreibung einzustellen sei, das Betreibungsamt Auskünfte zu geben habe, eine neue Schätzung durchzuführen sei und die Steigerungsbedingungen betreffend Parkplätze zu ergänzen seien. Auf die Vorbringen des Beschwerdeführers ist nur soweit einzutreten, als sie den Begründungsanforderungen genügen.
2.
Die obere Aufsichtsbehörde hat erwogen, dass nicht zu beanstanden sei, wenn im erstinstanzlichen Beschwerdeentscheid zur Beantwortung von Rügen auf einzelne der zahlreichen, vom Beschwerdeführer 1 erwirkten Beschwerdeentscheide verwiesen werde. Das kantonale Verfahrensrecht (§ 157 Ziff. 9 GVG/ZH) enthalte kein Verbot von Verweisungen; im Übrigen sei es der Beschwerdeführerin 2 ohne weiteres möglich gewesen, durch Akteneinsicht im Beschwerdeverfahren oder über ihren Ehemann, den Beschwerdeführer 1, von den erwähnten Beschwerdeentscheiden Kenntnis zu erhalten.
2.1 Die Beschwerdeführer werfen der oberen Aufsichtsbehörde im Wesentlichen eine Verletzung der Begründungspflicht vor, weil sie in ihrem Entscheid auf andere Beschwerdeverfahren des Beschwerdeführers 1 verwiesen habe und die entsprechenden Verweisungen der Erstinstanz geschützt habe. Die Vorinstanz nehme zu Unrecht an, dass beim einen Ehegatten das Wissen über frühere Beschwerdeverfahren betreffend den anderen Ehegatten vorhanden sei.
2.2 Für das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden gilt Art. 20a Abs. 2 Ziff. 4 SchKG, wonach Beschwerdeentscheide entsprechend der Minimalgarantie gemäss Art. 29 Abs. 2 BV zu begründen sind (Lorandi, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, N. 79 zu Art. 20a; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, N. 107 zu Art. 20a). Die Beschwerdeführer legen nicht dar, inwiefern die Erwägungen der oberen Aufsichtsbehörde nicht erlauben, den Entscheid beim Bundesgericht in sachgerechter Weise anzufechten (BGE 126 I 97 E. 2b S. 102; 130 II 530 E. 4.3 S. 540). Ebenso wenig setzen sie auseinander, inwiefern die obere Aufsichtsbehörde zu Unrecht angenommen habe, dass sie sich über die Tragweite des erstinstanzlichen Entscheids ein Bild machen konnten. Sie gehen nicht auf die Erwägung der Vorinstanz ein, dass der Satz in der erstinstanzlichen Erwägung, wonach die Mietzinseinnahmen bei weitem nicht ausreichen würden, um die Forderung zu tilgen, als Begründung reichen würde. Mit ihren Vorbringen kritisieren die Beschwerdeführer vielmehr den Inhalt der Begründung. Auf die insoweit nicht substantiierte Beschwerde kann nicht eingetreten werden (Art. 42 Abs. 2 BGG).
3.
Weiter hat die Vorinstanz in Bezug auf bereits erzielte Mietzinseinnahmen festgehalten, dass eine Einstellung der Betreibung gestützt auf Art. 22 Abs. 2 (i.V.m. Art. 101) VZG ausser Betracht falle, weil zur Deckung der Forderung einzig der Netto-Erlös (Erlös nach Bestreitung der Verwaltungsauslagen gemäss Art. 22 Abs. 1 VZG) aus den Mietzinseinnahmen zur Verfügung stehe. Da der effektiv erzielte Reinerlös zur Deckung der Betreibungsforderung nicht ausreiche, woran auch die behauptete unsorgfältige Zwangsverwaltung der Liegenschaft nichts ändern könne, müsse die Verwertung durchgeführt werden.
3.1 Die Beschwerdeführer behaupten im Wesentlichen, mit den während der Zwangsverwaltung eingenommenen Mietzinseinnahmen hätte die Betreibungsforderung gedeckt werden können. Der Einwand geht fehl. Die Beschwerdeführer stellen selber nicht in Abrede, dass es sich bei den nach ihrer Darstellung auf Fr. 686'000.-- belaufenden Mietzinseinnahmen um Brutto-Einnahmen handle. Diese sind jedoch in erster Linie für die Verwaltungsauslagen und die allfälligen Beiträge an den Schuldner und seiner Familie zu verwenden (vgl. Art. 22 Abs. 1 VZG; Gilliéron, a.a.O., N. 13 zu Art. 103, N. 29 zu Art. 155). Ob die Netto-Einnahmen die Forderung der Grundpfandgläubigerin gedeckt hätten, ist - wie im Folgenden darzulegen ist - nicht zu prüfen.
3.2 Damit die Betreibung eingestellt werden kann, muss - wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat - der tatsächlich erzielte Reinerlös der Früchte und Erträgnisse aus der Liegenschaft (Art. 22 Abs. 2 VZG) ausreichen, um alle beteiligten Forderungen der Grundpfandgläubiger und Pfändungsgläubiger zu decken. Darauf gehen die Beschwerdeführer nicht ein. Sie halten selber fest, dass mit den während der Zwangsverwaltung "verschwundenen" Mietzinseinnahmen die Betreibungsforderung "hätte gedeckt werden können". Für die Feststellung, dass die Deckung allein für die in Betreibung gesetzte Kapitalforderung Fr. 770'000.-- tatsächlich vorhanden sei, findet sich jedoch im angefochtenen Entscheid keine Stütze (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Rüge der Beschwerdeführer, dass die Vorinstanz die Voraussetzungen zur Einstellung der Betreibung verkannt habe, ist unbegründet.
3.3 An diesem Ergebnis ändert der Hinweis in der Beschwerdeschrift auf die beigelegte Verwaltungsabrechnung per 31. Dezember 2006, die einen Saldo von Fr. 120'827.15 aufweise, nichts. Die Beschwerdeführer legen nicht dar, inwiefern die Feststellung der Vorinstanz, dass der gesamte effektive Reinerlös die Forderung der Grundpfandgläubigerin nicht zu decken vermöge, offensichtlich unrichtig sei oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhe (Art. 97 Abs. 1 BGG). Im Übrigen ist nicht ersichtlich, wie die Berücksichtigung des behaupteten Netto-Erlöses für das Jahr 2006 für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann, wenn nicht feststeht, dass der Restbetrag vorhanden ist, um die Betreibungsforderung zu decken.
4.
Was die Rüge einer Verweigerung von Auskünften und Akteneinsicht anbelangt, so hat die obere Aufsichtsbehörde ausgeführt, dass der Beschwerdeführer 1 die - angeblich nie erhaltenen - Abrechnungen des Betreibungsamtes über die Bewirtschaftung der Liegenschaften (Schreiben des Betreibungsamtes vom 28. November 2001) mit Beschwerde vom 10. Dezember 2001 angefochten habe. Mit Bezug auf weitere Fragen zu den Einnahmen und Ausgaben habe das Betreibungsamt am 9. März 2007 geantwortet, bereits Rechtsanwalt R.________, dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers 1, Auskunft gegeben zu haben. Das Akteneinsichtsrecht beinhalte keinen Anspruch auf Aufarbeitung behördlicher Akten.
4.1 Die Beschwerdeführer bringen vor, dass die Abrechnung des Betreibungsamtes vom 28. November 2001 erstellt worden sei, um "Amtspflichtsverletzungen zu kaschieren", und zudem inhaltlich unzutreffend sei. Sie könnten nicht nachvollziehen, weshalb der Beschwerdeführer 1 mehrere Zehntausend Franken pro Jahr aus den Mietzinseinnahmen erhalten haben soll. Sodann habe die Beschwerdeführerin 2 keine Kenntnis von den Abrechnungen. Rechtsanwalt R.________ habe am 14. März 2007 mitgeteilt, dass die Auskünfte nicht zufriedenstellend seien, und im Beschwerdeverfahren vor der unteren Aufsichtsbehörde sei festgehalten worden, dass die Abrechnungen ungenügend seien, zumal es gar keine Belege gebe, wohin das Geld aus den Mietzinseinnahmen geflossen sei.
4.2 Die Ausführungen der Beschwerdeführer, ob und in welchem Umfang dem Beschwerdeführer 1 aus den eingegangenen Mietzinsen Beiträge an dessen Unterhalt zu Recht ausgerichtet wurden oder werden durften, gehen an der Sache vorbei. Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sind nicht Verfügungen des Betreibungsamtes über die Ausrichtung allfälliger Beiträge aus den eingegangenen Erträgnissen an den Schuldner und seine Familie (vgl. Art. 22 Abs. 1 sowie - bei Zinsensperre - Art. 94 VZG).
4.3 Was die Beschwerdeführer unter dem Titel "Verweigerung von Auskünften und Akteneinsicht" vorbringen, erschöpft sich im Wesentlichen in der Kritik an den Abrechnungen und Auskünften des Betreibungsamtes vom 28. November 2001 und 9. März 2007. Sie behaupten im Zusammenhang mit der Verwaltung der Liegenschaft Amtspflichtsverletzungen von Seiten des Betreibungsamtes, für welche der Kanton haftbar sei, wobei sie sich auf die angeblich unzureichenden und lückenhaften Abrechnungen und Auskünfte des Betreibungsamtes stützen. Ihre Vorbringen laufen auf den Antrag hinaus, es sei festzustellen, dass gestützt auf die Auskünfte und Abrechnungen ein Fehlverhalten des Betreibungsamtes in Bezug auf die Zwangsverwaltung der Liegenschaft vorliege. Damit können sie jedoch im vorliegenden Verfahren nicht gehört werden. Die blosse Feststellung eines Umstandes, namentlich der Pflichtwidrigkeit einer Handlung oder Unterlassung eines Betreibungsorgans, kann nicht Gegenstand der betreibungsrechtlichen Beschwerde sein (BGE 120 III 107 E. 2 S. 108; Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 7. Aufl. 2003, § 6 Rz. 2). Insoweit kann auf die vorliegende Beschwerde, mit welcher nur Beschwerdeentscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden über Verfügungen des Betreibungs- und Konkursamtes gemäss Art. 17 SchKG angefochten werden können, nicht eingetreten werden.
5.
Gemäss den Steigerungsbedingungen und dem Lastenverzeichnis beträgt die amtliche Schätzung der zu verwertenden Stockwerkeinheiten Fr. 1'022'580.-- (Grundbuchblatt yyyy) und Fr. 993'375.-- (Grundbuchblatt zzzz). Die obere Aufsichtsbehörde ist zur Auffassung gelangt, dass die Beschwerdeführer vergeblich eine Neuschätzung verlangen würden. Die von den Beschwerdeführern eingereichte IAZI-Schätzung nach der hedonischen Methode vermöge keinen erheblichen Zweifel daran zu wecken, dass die betreibungsamtliche Schätzung vom 16. März 2006 (Schätzer S.________) den Verkehrswert zuverlässig wiedergebe. Die Beschwerdeführer beschränken sich auf die Vorbringen, die hedonische Schätzung basiere auf vergleichbaren Transaktionen und sei zuverlässiger als die veraltete Schätzung eines Gutachters. Die Kritik ist unbehelflich. Die Beschwerdeführer legen nicht dar, inwiefern die Vorinstanz die Regeln über die Revision der Schätzung (Art. 102 i.V.m. Art. 44 VZG) verkannt habe, wenn sie zum Ergebnis gelangt ist, es bestehe kein Grund, die rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung zu überprüfen. Sie stellen im Weiteren selber nicht in Abrede, dass - wie die Vorinstanz festgehalten hat - die von ihnen vorgelegte Schätzung nach der hedonischen Methode von den Angaben des Auftraggebers abhängig und zudem ohne Besichtigung des Schätzungsobjektes erfolgt ist (vgl. Canonica, Die Immobilienschätzung, Bern 2000, S. 131). Auf die nicht substantiierte Beschwerde kann insoweit nicht eingetreten werden (Art. 42 Abs. 2 BGG).
6.
Schliesslich hat die obere Aufsichtsbehörde festgehalten, dass die Angaben betreffend Parkplätze in den Steigerungsbedingungen und dem Lastenverzeichnis nicht zu beanstanden seien. Die zu den jeweiligen Stockwerkeigentum-Einheiten gehörenden Garagen seien aufgeführt, und die Nutzung der fünf Aussenparkplätze ergebe sich in erster Linie aus dem Verwaltungsreglement und der Nutzungsordnung der Stockwerkeigentümer vom 24. März 1982, auf welche im Lastenverzeichnis verwiesen werde, andernfalls seien die Bestimmungen des ZGB massgebend. Mit diesen Erwägungen der Vorinstanz setzen sich die Beschwerdeführer nicht auseinander. Sie beschränken sich auf die Behauptung, die Steigerungsbedingungen seien unvollständig betreffend Parkplätze. Sie legen indessen nicht dar, inwiefern die Vorinstanz die Regeln über den Inhalt des Lastenverzeichnisses und die Steigerungsbedingungen (Art. 102 i.V.m. Art. 34 ff., Art. 45 ff. VZG) verletzt habe. Insoweit genügt die Beschwerde den Begründungsanforderungen nicht und ist sie unzulässig (Art. 42 Abs. 2 BGG).
7.
Nach dem Dargelegten ist der Beschwerde kein Erfolg beschieden. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer zu gleichen Teilen unter solidarischer Haftung kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Die Beschwerdegegnerin hat die Abweisung des Gesuchs um aufschiebende Wirkung beantragt und ist mit ihrem Antrag unterlegen, so dass für ihre Stellungnahme keine Parteientschädigung geschuldet ist (Art. 68 Abs. 1 BGG). Weitere Kosten sind der Beschwerdegegnerin nicht entstanden, da keine Vernehmlassung in der Sache eingeholt worden ist.
Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zuerkannt.
4.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, der Beschwerdegegnerin (Z.________ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Weber), dem Betreibungsamt B.________ und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. Oktober 2007
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: