Art. 17 and 22 SchKG; complaint against recording of objection in enforcement proceedings; nullity and deadline. A subsequent letter that merely confirms an earlier record of objection is not an independently appealable enforcement act and does not reopen the ten-day complaint period. The constitutional right to be heard does not allow a party to circumvent mandatory procedural deadlines. Under Art. 22 SchKG, only acts of enforcement authorities can be void; the debtor's objection declaration is not itself such an act. Even if a later service of the payment order is defective, the objection declared in response remains effective, and the authority's recording of that objection is not thereby null. Nullity is to be examined ex officio only where a protected public-interest defect affects an enforcement act itself (consid. 2.3-2.4).
5A_865/2024
Urteil vom 10. Juni 2025
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Bovey, Präsident,
Bundesrichter Hartmann, Josi
Gerichtsschreiber Monn.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Guido Seitz,
Beschwerdeführerin,
gegen
Betreibungsamt Oberland, Dienststelle Oberland Ost,
Schloss 5, 3800 Interlaken.
Gegenstand
Rechtsvorschlag,
Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern, Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen, vom 29. November 2024 (ABS 24 377).
A.a. Im November 2023 leitete die A.________ AG (Gläubigerin) beim Betreibungsamt Oberland, Dienststelle Oberland Ost, für eine Werklohnforderung in der Höhe von Fr. 776'717.-- eine Betreibung auf Faustpfandverwertung ein. Die Betreibung richtete sich gegen die B.________ Ltd (Indonesien) als Schuldnerin und die C.________ Ltd (Irland) als Dritteigentümerin der Pfänder, zweier ATR 72 Fahrwerke.
A.b. Die Dienststelle Oberland Ost stellte der Schuldnerin und der Drittpfandeigentümerin die Zahlungsbefehle auf dem Rechtshilfeweg über das Bundesamt für Justiz zu. Laut Ausführungsakten sollen die Zahlungsbefehle am 20. bzw. 23. November 2023 zugestellt worden sein. Rechtsvorschlag wurde nicht erhoben.
A.c. Auf Veranlassung durch die Dienststelle Oberland Ost wurden die beiden Zahlungsbefehle am 13. Dezember 2023 zusätzlich im Schweizerischen Handelsamtsblatt SHAB und im Amtsblatt des Kantons Bern publiziert.
A.d. Am 31. Januar 2024 wandte sich die Dienststelle Oberland Ost mit einer E-Mail an die Drittpfandeigentümerin bzw. die Kontaktperson D.________. Die Dienststelle wies auf die erfolgte rechtshilfeweise Zustellung des Zahlungsbefehls und die Publikation hin und hielt fest, dass weder gegen die Forderung noch gegen das Faustpfand Rechtsvorschlag erhoben worden sei. Gleichzeitig bat die Dienststelle D.________ um Bestätigung, dass E.________ als Direktor der Drittpfandeigentümerin Kenntnis vom Betreibungsverfahren habe, und um Mitteilung seiner E-Mail-Adresse.
A.e. Am 9. Februar 2024 beantwortete F.________, General Counsel der Drittpfandeigentümerin, die Anfrage der Dienststelle Oberland Ost. Er erklärte, dass keine Gesellschaft aus der C.________ Firmengruppe Eigentümerin der beiden ATR 72 Fahrwerke sei. Gemäss den Informationen und dem Kenntnisstand der C.________ Ltd würden vier Fahrwerkteile ("Main Landing Gears") einer G.________ Ltd gehören, die am 1. Juni 2022 aus der Firmengruppe ausgeschieden sei. Zwei weitere Fahrwerkteile ("Nose Landing Gear und Drag Brace") ständen im Eigentum des Tochterunternehmens H.________ Ltd. Schliesslich weist das Schreiben vom 9. Februar 2024 darauf hin, dass der Zahlungsbefehl auf den tatsächlichen Eigentümer der Fahrwerkteile bzw. in Bezug auf die genannten beiden Fahrwerkteile auf die H.________ Ltd. auszustellen sei.
A.f. Gestützt auf das Schreiben von F.________ (Bst. A.e) vermerkte die Dienststelle Oberland Ost auf dem Zahlungsbefehlsdoppel in der Betreibung Nr. xxx am 22. März 2024, dass die Drittpfandeigentümerin Rechtsvorschlag erhoben habe. Die Zahlungsbefehle mit den entsprechenden Verfügungen zum Rechtsvorschlag wurden der A.________ AG am 25. März 2024 zugestellt.
A.g. Mit Schreiben vom 11. September 2024 machte die A.________ AG gegenüber der Dienststelle Oberland Ost geltend, dass der Rechtsvorschlag ungültig sei. Die Gläubigerin wies die Dienststelle darauf hin, dass der entsprechende Zahlungsbefehl bereits am 20. November 2023 rechtsgültig zugestellt worden sei (vgl. Bst. A.b) und damals niemand Rechtsvorschlag erhoben habe. Ferner könne auch die Mitteilung vom 9. Februar 2024 (vgl. Bst. A.e) nicht als gültiger Rechtsvorschlag betrachtet werden. Die Gläubigerin legte ihrem Schreiben ein Verwertungsbegehren bei.
A.h. Die Dienststelle Oberland Ost hielt mit Schreiben vom 19. September 2024 an ihrer Ansicht fest und bekräftigte, dass die Drittpfandeigentümerin gültig Recht vorgeschlagen habe. Aus diesem Grund retournierte das Amt das Verwertungsbegehren an die A.________ AG.
B.a. Am 5. Oktober 2024 erhob die A.________ AG beim Obergericht des Kantons Bern als kantonaler Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen Beschwerde. Sie verlangte, den Rechtsvorschlag auf dem Zahlungsbefehl der Drittpfandeigentümerin zu beseitigen und das Verwertungsbegehren an die Hand zu nehmen.
B.b. Mit Entscheid vom 29. November 2024 (eröffnet am 4. Dezember 2024) trat das Obergericht nicht auf die Beschwerde ein.
Mit Beschwerde vom 16. Dezember 2024 wendet sich die A.________ AG (Beschwerdeführerin) an das Bundesgericht. Sie beantragt, den Entscheid des Obergerichts aufzuheben (Ziffer 1), die Nichtigkeit des Rechtsvorschlags in der Betreibung Nr. xxx auf dem Zahlungsbefehl der Drittpfandeigentümerin C.________ Ltd festzustellen und den Rechtsvorschlag zu beseitigen (Ziffer 2). Weiter verlangt sie, das Betreibungsamt Oberland, Dienststelle Oberland Ost, anzuweisen, das Verwertungsbegehren vom 11. September 2024 anzunehmen und die Pfandgegenstände zu verwerten (Ziffer 3). Eventualiter sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Ziffer 4).
Das Bundesgericht hat sich die kantonalen Akten überweisen lassen, jedoch keinen Schriftenwechsel angeordnet.
Entscheide kantonaler Aufsichtsbehörden über Beschwerden gegen Verfügungen von Vollstreckungsorganen gemäss Art. 17 SchKG unterliegen der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 2 Bst. a BGG i.V.m. Art. 19 SchKG). Das Rechtsmittel ist unabhängig von einer Streitwertgrenze zulässig (Art. 74 Abs. 2 Bst. c BGG). Das Obergericht ist eine letzte kantonale Instanz, die als oberes Gericht auf Rechtsmittel hin entschieden hat (Art. 75 BGG). Der angefochtene Entscheid lautet zum Nachteil der Beschwerdeführerin (Art. 76 Abs. 1 BGG) und schliesst das kantonale Verfahren ab (Art. 90 BGG). Die rechtzeitig (Art. 100 Abs. 2 Bst. a i.V.m. Art. 45 Abs. 1 BGG) eingereichte Beschwerde steht grundsätzlich offen.
Streitig ist die Zulässigkeit der kantonalen Beschwerde vom 5. Oktober 2024 (s. Sachverhalt Bst. B.a).
2.1. Das Obergericht stellt zunächst klar, dass nicht das Schreiben der Dienststelle Oberland Ost vom 19. September 2024 (s. Sachverhalt Bst. A.h) Anfechtungsobjekt sei, sondern die Verfügung vom 22. März 2024 (s. Sachverhalt Bst. A.f), in der festgehalten werde, dass der Rechtsvorschlag als gültig erhoben gilt. Diese Verfügung habe der Beschwerdeführerin am 25. März 2024 zugestellt werden können. Die zehntägige Beschwerdefrist nach Art. 17 SchKG habe am 26. März 2024 zu laufen begonnen und nach den Betreibungsferien (Ostern) sowie in Anwendung von Art. 63 SchKG am 10. April 2024 geendet. Die Vorinstanz erwägt, dass Einwendungen gegen die Zahlungsbefehle oder den Rechtsvorschlag binnen dieser Frist hätten vorgebracht werden müssen. Binnen derselben Frist hätten auch die angeblich noch fehlenden Dokumente einverlangt werden können; sämtliche einschlägigen Dokumente seien vor dem 25. März 2024 entstanden und hätten auf Nachfrage zur Verfügung gestellt werden können. Die Beschwerdeführerin habe aber erst am 11. September 2024 reagiert, indem sie gegenüber der Dienststelle Oberland Ost die Ungültigkeit des Rechtsvorschlages geltend gemacht habe. Da zu diesem Zeitpunkt die Beschwerdefrist längst abgelaufen sei, bleibe "unschädlich", dass die Dienststelle die Eingabe nicht als Beschwerde an die Aufsichtsbehörde weitergeleitet habe. Am Versäumnis der Beschwerdefrist ändere auch der spätere Schriftenwechsel mit der Dienststelle nichts; dieser verschaffe keine neue Beschwerdemöglichkeit gegen die ursprüngliche Verfügung, da vom amtlichen Schreiben an die Beschwerdefrist nicht neu zu laufen beginne. Gegen eine Verfügung, die eine früher erlassene Verfügung bestätige, stehe die Beschwerde nicht offen. Mit diesen Erwägungen erklärt das Obergericht, dass auf die Eingabe nicht eingetreten werden könne. Anschliessend weist es darauf hin, dass es auch keine Nichtigkeit begründe, wenn die Dienststelle Oberland Ost die Mitteilung von F.________, die Drittpfandeigentümerin habe mit der Sache nichts zu tun, als Rechtsvorschlag auslege.
2.2. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung der Bestimmungen über die Nichtigkeit (Art. 22 SchKG) sowie der Vorschriften über die Zustellung gemäss Art. 66 Abs. 3 SchKG und des Haager Übereinkommens über die Zustellung gerichtlicher und aussergerichtlicher Schriftstücke im Ausland in Zivil- und Handelssachen vom 15. November 1965 (HZÜ; SR 0.274.131). Sie macht geltend, dass die Übermittlung des Zahlungsbefehls an die Drittpfandeigentümerin vom 30. bzw. 31. Januar 2024 und in der Folge der vom Betreibungsamt festgestellte Rechtsvorschlag nichtig seien. Zuerst erläutert sie, weshalb der Zahlungsbefehl an die Drittpfandeigentümerin am 20. November 2023 gültig zugestellt wurde und die spätere, per E-Mail erfolgte Zustellung des Zahlungsbefehls an die im Ausland ansässige C.________ Ltd die einschlägigen staatsvertraglichen Zustellungsbestimmungen grob missachte und deshalb nichtig sei. Anstatt die Nichtigkeit von Amtes wegen unabhängig von der Einhaltung der Beschwerdefrist zu berücksichtigen, ignoriere das Obergericht die Nichtigkeit der E-Mail-Zustellung und äussere sich lediglich zur möglichen Nichtigkeit der Feststellung des Rechtsvorschlags infolge der Erklärung der Drittpfandeigentümerin vom 9. Februar 2024. Müsse die nachträgliche Zustellung des Zahlungsbefehls vom 30./31. Januar 2024 aber als nichtig gelten, so wirke sich dies konsequenterweise auf den vermeintlichen Rechtsvorschlag als nachfolgende Betreibungshandlung aus. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass die Feststellung des Rechtsvorschlags auch für sich allein genommen offensichtlich mängelbehaftet sei. Die Beschwerdeführerin macht unter Hinweis auf ihre kantonale Beschwerde geltend, dass die Mitteilung der C.________ Ltd vom 9. Februar 2024 das Betreibungsamt unbestrittenermassen erst per E-Mail am 12. Februar 2024 erreicht habe. Nachdem die beanstandete Übermittlung des Zahlungsbefehls an die Drittpfandeigentümerin als Anhang zur E-Mail vom 30. Januar 2024 datiere, sei die Frist für den Rechtsvorschlag von zehn Tagen nicht eingehalten worden. Weiter argumentiert die Beschwerdeführerin, dass die vom Betreibungsamt vorgenommene Auslegung der im genannten Schreiben enthaltenen Erklärung als Rechtsvorschlag nicht haltbar sei. Die C.________ Ltd habe dem Betreibungsamt im Wesentlichen mitgeteilt, nicht Eigentümerin der Pfandgegenstände zu sein; ihre Erklärungen hätten sich weder gegen Bestand, Höhe oder Fälligkeit der Betreibungsforderung noch gegen das Pfandrecht von ihr, der Beschwerdeführerin, gerichtet. Dieser der Feststellung des Rechtsvorschlags durch das Betreibungsamt "doppelt anhaftende Mangel" sei bei der Beurteilung, ob die Nichtigkeit der Zustellung auch den angeblichen Rechtsvorschlag der Drittpfandeigentümerin berührt, mitzuberücksichtigen. Seien die Zustellung des Zahlungsbefehls an die Drittpfandeigentümerin und der anschliessend festgestellte Rechtsvorschlag nichtig, so müsse dem Verwertungsbegehren vom 11. September 2024 stattgegeben werden, zumal auch gegen die erste, rechtsgültige Zustellung des Zahlungsbefehls vom 30. November 2023 kein Rechtsvorschlag erhoben worden sei.
Weiter stellt sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt, dass das Obergericht mit seinem Nichteintretensentscheid ihren Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletze. Dass sie ihre Einwendungen gegen die Zahlungsbefehle und den Rechtsvorschlag binnen zehn Tagen mittels Beschwerde gegen die Verfügung des Betreibungsamts vom 22. März 2024 hätte vorbringen müssen, lässt die Beschwerdeführerin nicht gelten. Das Obergericht verkenne, dass sie zum damaligen Zeitpunkt noch nicht anwaltlich vertreten gewesen sei und die Umstände, die an der Gültigkeit des auf dem Zahlungsbefehl vermerkten Rechtsvorschlags bzw. an der Gültigkeit der Zustellung Zweifel erwecken würden, kaum erkennbar waren. Die besagte Verfügung enthalte entgegen dem angefochtenen Entscheid keinen Hinweis darauf, dass das Betreibungsamt den Rechtsvorschlag gemäss dem beigelegten Schreiben der C.________ Ltd als gültig erhoben erachte. Auch die übrigen für die Beschwerde wesentlichen Unterlagen hätten der Sendung vom 22. März 2024 nicht beigelegen; sie beim Betreibungsamt einzuverlangen, habe auch kein Anlass bestanden. Dabei handele es sich zum einen um die Ausführungsakten der Zustellung des Zahlungsbefehls an die Drittpfandeigentümerin, die einen unterschriftlich bestätigten Empfang bereits am 20. November 2023 dokumentieren würden. Zum anderen habe dem Schreiben des Betreibungsamts vom 22. März 2024 zwar die E-Mail an die C.________ Ltd vom 31. Januar 2024 beigelegen, nicht jedoch die vorangehende E-Mail vom 30. Januar 2024 mit dem Zahlungsbefehl als Anhang. Angesichts dieser Umstände dürfe es ihr, der Beschwerdeführerin, nicht zum Nachteil gereichen, dass sie sich im Anschluss an die Mitteilung des Betreibungsamts vom 22. März 2024 noch nicht gegen das ihr zugesandte Zahlungsbefehlsdoppel bzw. den darauf vermerkten Rechtsvorschlag gewehrt habe. Es habe ihr die Möglichkeit offenstehen müssen, entsprechende Rügen gegen das Vorgehen des Betreibungsamts auch später im Betreibungsverfahren - vorliegend anlässlich der Rückweisung ihres Verwertungsbegehrens - vorzubringen und damit gehört zu werden. Mit seinem Entscheid, auf die Beschwerde vom 5. Oktober 2024 mit den entsprechenden Vorbringen nicht einzutreten, verletze das Obergericht ihr rechtliches Gehör. Es hätte sich mit den geltend gemachten Beschwerdegründen auseinandersetzen müssen, was im Falle der Rückweisung der Sache nachzuholen wäre.
2.3. Angesichts der formellen Natur des Gehörsanspruchs (BGE 122 II 464 E. 4a) ist zuerst die Gehörsrüge zu prüfen. Die diesbezüglichen Reklamationen der Beschwerdeführerin gehen an der Sache vorbei. Gewiss verlangt der in Art. 29 Abs. 2 BV garantierte Anspruch auf rechtliches Gehör, dass das Gericht die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt (BGE 146 II 335 E. 5.1; 137 II 266 E. 3.2; 134 I 83 E. 4.1). Dass die Inhalte ihrer Beschwerde vom 5. Oktober 2024 und ihrer Replik vom 25. November 2024 zur Kenntnis genommen und beurteilt werden, stellt die Beschwerdeführerin zu Recht nicht in Abrede. Damit hat es - allein unter dem Blickwinkel des rechtlichen Gehörs - aber auch sein Bewenden. Entgegen dem, was die Beschwerdeführerin anzunehmen scheint, ist der (formelle) Gehörsanspruch nicht dazu da, das (materielle) Prozessrecht auszuhebeln (Urteile 5A_144/2024 vom 22. Mai 2024 E. 3.3; 5A_515/2023 vom 23. Februar 2024 E. 3.3) : Welches Schicksal die Vorinstanz der Beschwerde vom 5. Oktober 2024 zuteil werden lässt, insbesondere ob sie zu Recht nicht auf diese Beschwerde eintritt, ist keine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern eine solche der Anwendung der einschlägigen prozessrechtlichen Bestimmungen. Diesbezüglich beruht der angefochtene Entscheid - unter Hinweis auf zwei Lehrmeinungen (FRANCO LORANDI, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, Kommentar zu den Artikeln 13-30 SchKG, 2000, N. 48, 54 und 326 zu Art. 17 SchKG; COMETTA/MÖCKLI, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl., 2021, N. 22 zu Art. 17 SchKG) - auf der Überlegung, dass die Beschwerdeführerin die Verfügung vom 22. März 2024 (s. Sachverhalt Bst. A.f) hätte anfechten müssen und das Schreiben vom 19. September 2024 (s. Sachverhalt Bst. A.h) nicht anfechtbar gewesen sei, weil es lediglich eine Bestätigung der erstgenannten Verfügung darstelle (s. vorne E. 2.1).
Soweit die Beschwerdeführerin die letztere Erkenntnis in Frage stellt, begnügt sie sich mit der Behauptung, aus der Zustellung vom 22. März 2024 gehe nicht hervor, dass das Betreibungsamt den Rechtsvorschlag als gültig erhoben erachtete. Allein damit ist nichts gewonnen. Die vorinstanzliche Feststellung, wonach die Dienststelle Oberland Ost in der Betreibung Nr. xxx am 22. März 2024 auf dem Doppel des Zahlungsbefehls die Erhebung des Rechtsvorschlags vermerkte, stellt die Beschwerdeführerin nicht in Abrede. Sie liefert auch keine Erklärung, weshalb die genannte Behörde einen solchen Vermerk hätte anbringen sollen, ohne den Rechtsvorschlag als gültig erhoben zu erachten. Schliesslich macht die Beschwerdeführerin auch nicht geltend, dass das Obergericht den Inhalt des Schreibens vom 19. September 2024 im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG offensichtlich unrichtig feststelle, wenn es zum Schluss kommt, dass es sich dabei um eine blosse Bestätigung der am 22. März 2024 erfolgten behördlichen Bescheinigung des Rechtsvorschlags handele. Inwiefern sich die Vorinstanz in rechtlicher Hinsicht sodann dem Vorwurf einer Bundesrechtsverletzung aussetzt, wenn sie das Schreiben der Dienststelle Oberland Ost vom 19. September 2024 nicht als im Sinne von Art. 17 SchKG anfechtbare Verfügung qualifiziert, mag die Beschwerdeführerin nicht erklären und ist auch nicht ersichtlich (vgl. BGE 142 III 643 E. 3.2, der auf den im angefochtenen Entscheid zitierten Autor LORANDI verweist; bestätigt in Urteil 5A_674/2022 vom 26. Oktober 2022 E. 4.1 m.w.H.). Allein der Umstand, dass die Beschwerdeführerin nicht anwaltlich vertreten war, als die Dienststelle der Drittpfandeigentümerin den Zahlungsbefehl Ende Januar 2024 ein zweites Mal zustellte und am 22. März 2024 die Erhebung des Rechtsvorschlags bescheinigte, lässt das Schreiben vom 19. September 2024 nicht zu einer anfechtbaren Verfügung im Sinne von Art. 17 SchKG werden.
Im Ergebnis bleibt es deshalb dabei, dass die Beschwerdeführerin das Schreiben der Dienststelle Oberland Ost vom 19. September 2024 nicht mit Beschwerde anfechten konnte, sondern sich gegen die Verfügung hätte wehren müssen, mit der die Dienststelle am 22. März 2024 die Erhebung des Rechtsvorschlags bescheinigte. Dass ihr diese Verfügung am 25. März 2024 zugestellt wurde, bestreitet die Beschwerdeführerin ebenso wenig wie die vorinstanzlichen Erwägungen, wonach diese Frist abgelaufen gewesen sei, als sie sich mit Schreiben vom 11. September 2024 gegenüber der Dienststelle Oberland Ost auf die Ungültigkeit des Rechtsvorschlages berief. Insofern erweist sich die Beschwerde somit als unbegründet. Trat das Obergericht zu Recht nicht auf die Beschwerde vom 5. Oktober 2024 ein, so hatte es auch nicht zu prüfen, ob die rechtshilfeweise Zustellung des Zahlungsbefehls am 20. November 2023 rechtsgültig erfolgte und die Drittpfandeigentümerin hiergegen Rechtsvorschlag erhob. In der Folge kann diese Frage auch im hiesigen Verfahren kein Thema sein.
2.4. Im Zusammenhang mit der Korrespondenz zwischen dem Betreibungsamt und der Drittpfandeigentümerin in der Zeit von Ende Januar bis Anfang Februar 2024 (s. Sachverhalt Bst. A.d und A.e) beruft sich die Beschwerdeführerin auf die Nichtigkeit. Verstossen Verfügungen gegen Vorschriften, die im öffentlichen Interesse oder im Interesse von am Verfahren nicht beteiligten Personen erlassen worden sind, so sind sie nichtig. Unabhängig davon, ob Beschwerde geführt worden ist, stellen die Aufsichtsbehörden die Nichtigkeit einer Verfügung von Amtes wegen fest (Art. 22 Abs. 1 SchKG).
Art. 22 SchKG erfasst seinem klaren Wortlaut zufolge nur Verfügungen der Zwangsvollstreckungsbehörden. Dies verkennt die Beschwerdeführerin, soweit sie meint, dass die von ihr behauptete Nichtigkeit der Zustellung des Zahlungsbefehls vom 30./31. Januar 2024 zur Nichtigkeit des Rechtsvorschlags der Drittpfandeigentümerin führe. Die Erhebung des Rechtsvorschlags als Erklärung des Betriebenen ist keine Betreibungshandlung im Rechtssinne, das heisst keine auf die Einleitung oder Fortsetzung der Zwangsvollstreckung gerichtete behördliche Handlung (vgl. BGE 143 III 149 E. 2.1; 121 III 88 E. 6c/aa), die allein als Verfügung im Sinne von Art. 22 SchKG nichtig sein könnte (vgl. Urteil 5A_831/2023 vom 11. April 2024 E. 10; LORANDI, a.a.O., N. 6 zu Art. 22 SchKG).
Eine andere Frage ist, ob der Makel der Nichtigkeit den Vermerk trifft, mit dem das Betreibungsamt am 22. März 2024 den Rechtsvorschlag der Drittpfangeigentümerin auf dem Doppel des Zahlungsbefehls in der Betreibung Nr. xxx festhielt (s. Sachverhalt Bst. A.f). Soweit die Beschwerdeführerin argumentiert, dass sich die angebliche Nichtigkeit der Zustellung des Zahlungsbefehls vom 30./31. Januar 2024, die sie aus der Verletzung staatsvertraglicher Zustellungsvorschriften und der diesbezüglichen Rechtsprechung (BGE 131 III 448 E. 2.1; 94 III 35 E. 4; 57 III 26 E. 4; Urteil 4A_161/2008 vom 1. Juli 2008 E. 3.1) herleitet, auf die behördliche Feststellung des Rechtsvorschlags "auswirke", täuscht sie sich in der Rechtslage. Nach der Rechtsprechung bleibt ein Rechtsvorschlag auch dann beachtlich, wenn er auf eine Zustellung des Zahlungsbefehls hin erklärt wurde, die sich nachträglich als fehlerhaft erweist (BGE 91 III 1 E. 3 mit Hinweis). Entsprechend kann allein von der (angeblichen) Nichtigkeit der Zustellung vom 30./31. Januar 2024 nicht auf die Nichtigkeit der behördlichen Protokollierung des Rechtsvorschlags vom 22. März 2024 geschlossen werden. Dass die früheren, auf dem Rechtshilfeweg bzw. durch amtliche Publikation erfolgten Zustellungen nichtig seien, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend, noch stellt sie in Abrede, dass sich der Rechtsvorschlag auf den bereits damals zugestellten Zahlungsbefehl bezieht. Soweit sie sich darüber hinaus dagegen wehrt, die zehntägige Rechtsvorschlagsfrist als gewahrt anzusehen und F.________s Schreiben vom 9. Februar 2024 als Rechtsvorschlagserklärung auszulegen, macht sie nicht geltend, dass damit Vorschriften verletzt worden wären, die im Sinne von Art. 22 Abs. 1 Satz 1 SchKG im öffentlichen Interesse oder im Interesse von am Verfahren nicht beteiligten Personen erlassen worden sind. Solcherlei ist auch nicht ersichtlich.
Die Beschwerde erweist sich also als unbegründet. Sie ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin als unterliegende Partei für die Gerichtskosten aufzukommen (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG). Dem Betreibungsamt Oberland, Dienststelle Oberland Ost, ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Betreibungsamt Oberland, Dienststelle Oberland Ost, und dem Obergericht des Kantons Bern, Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen, mitgeteilt.
Lausanne, 10. Juni 2025
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Bovey
Der Gerichtsschreiber: Monn