Debt enforcement complaint against property valuation inadmissibleKI-generiert

{T 0/2}
7B.28/2004 /bnm

Urteil vom 9. März 2004
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Besetzung
Bundesrichterin Escher, Präsidentin,
Bundesrichter Meyer, Bundesrichterin Hohl,
Gerichtsschreiber Schett.

Parteien
A.________,
Beschwerdeführerin,

gegen

Obergericht des Kantons Thurgau, als kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, Promenadenstrasse 12, 8500 Frauenfeld.

Gegenstand
Liegenschaftsschätzung,

SchKG-Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Thurgau, als kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 19. Dezember 2003.

Sachverhalt:
A.
A.a A.________ ist Eigentümerin einer Liegenschaft in Z.________. Weil die Hypothekarzinse nicht bezahlt wurden, leitete die Bank B.________ die Betreibung auf Grundpfandverwertung ein. Während des Verfahrens beantragte die Eigentümerin zunächst, der Gerichtspräsident habe in den Ausstand zu treten, was mit Beschluss des Obergerichts des Kantons Thurgau am 27. Januar/18. Februar 2003 abgelehnt wurde. Danach verlangte A.________, die Zwangsverwertung ihrer Liegenschaft sei aufzuheben. Mit Beschluss vom 7./22. April 2003 wies die obere Aufsichtsbehörde auch diese Beschwerde ab. Auf die dagegen erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht am 30. Juli 2003 nicht ein (7B.112/2003).
A.b Das Betreibungsamt Z.________ liess die Liegenschaft in der Folge durch C.________ schätzen, wogegen A.________ erneut Beschwerde erhob. Daraufhin schlug das Gerichtspräsidium Z.________ der Eigentümerin D.________ als neuen Schätzer vor, was diese ablehnte. Das Gerichtspräsidium offerierte ihr, selber zwei Schätzer vorzuschlagen, was sie am 24. September 2003 tat. Am 9. Oktober 2003 betraute das Gerichtspräsidium den Architekten E.________ mit der Schätzung der Liegenschaft. Am 27. Oktober 2003 stellte das Gerichtspräsidium Z.________ die neue Verkehrswertschätzung der Eigentümerin und dem Betreibungsamt Z.________ zur Vernehmlassung zu. Das Betreibungsamt bemerkte am 28. Oktober 2003 dazu, dass die Abweichung zur ersten Schätzung lediglich 2,370 % betrage, somit keine relevante Änderung eingetreten sei. Trotzdem sei das Amt bereit, den Schätzwert mit Fr. 520'000.-- zu publizieren, wozu es auch ohne Beschwerde Hand geboten hätte.
A.c Am 10. November 2003 reichte A.________ beim Gerichtspräsidium Z.________ Beschwerde ein und verlangte eine Neuschätzung. Mit Entscheid vom 17. November 2003 wurde die Beschwerde abgewiesen mit der Begründung, es liege keine Gesetzesverletzung vor und die Übernahme des gutachtlich ermittelten Verkehrswertes bedeute keine Unangemessenheit. Der Weiterzug der Sache an das Obergericht des Kantons Thurgau als kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs hatte keinen Erfolg. Mit Beschluss vom 19. Dezember 2003 wurde das Rechtsmittel abgewiesen.
B.
A.________ hat den Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde mit Beschwerdeschrift vom 17. Februar 2004 an die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts weitergezogen. Sie beantragt im Wesentlichen, der Entscheid des Obergerichts sei aufzuheben und die Aufsichtsbehörde sei anzuweisen, eine Neuschätzung anzuordnen. Sodann stellt sie das Gesuch um aufschiebende Wirkung.
Das Obergericht hat anlässlich der Aktenübersendung den Antrag gestellt (Art. 80 OG), die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Es sind keine Vernehmlassungen eingeholt worden.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1 Der Antrag der Beschwerdeführerin auf Beizug der kantonalen Akten ist unnötig, da die obere Aufsichtsbehörde dem Bundesgericht sämtliche Akten einzusenden hat (Art. 80 OG).
1.2
Anfechtungsobjekt der Beschwerde gemäss Art. 19 SchKG ist einzig der Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde vom 19. Dezember 2003. Auf den Antrag, es seien die vom Bezirksgericht Z.________ begangenen Verfahrensmängel festzustellen, kann somit von vornherein nicht eingetreten werden.
1.3 Die Beschwerdeführerin bringt vor, weil der Präsident des Bezirksgerichts Diessenhofen hauptberuflich als Rechtsanwalt tätig sei, habe im vorliegenden Fall eine Interessenkollision bestanden. Die obere Aufsichtsbehörde hat eine Ausstandspflicht im Sinne von Art. 10 Abs. 1 Ziff. 4 SchKG verneint. Gemäss BGE 129 III 88 kann indessen ein Entscheid über ein Ausstandsbegehren nicht mit Beschwerde gemäss Art. 19 Abs. 1 SchKG an das Bundesgericht weitergezogen werden, sondern nur auf dem Weg der staatsrechtlichen Beschwerde. Auf die Rüge kann somit nicht eingetreten werden.
1.4
Unzulässig ist auch das Begehren, gegenüber dem Gerichtspräsidenten von Diessenhofen ein Disziplinarverfahren einzuleiten. Die Disziplinargewalt gegenüber den unteren und oberen kantonalen Aufsichtsbehörden richtet sich ausschliesslich nach kantonalem Recht (Lorandi, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, S. 25, Rz. 69 zu Art. 14 SchKG), dessen Verletzung jedoch nicht mit der Beschwerde nach Art. 19 SchKG gerügt werden kann (BGE 120 III 114 E. 3a).
2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, eine Betreibung auf Grundpfandverwertung sei nicht statthaft, sondern es hätte eine Betreibung auf Faustpfandverwertung eingeleitet werden müssen. Da dieser Vorwurf nicht weiter begründet wird, kann darauf nicht eingetreten werden; denn gemäss Art. 79 Abs. 1 OG ist in der Beschwerdeschrift kurz darzulegen, welche Bundesrechtssätze und inwiefern diese durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind (BGE 119 III 49 E. 1).
3.
3.1 Gemäss Art. 9 Abs. 2 und Art. 99 Abs. 2 VZG haben die Beteiligten nur Anspruch auf eine neue Schätzung durch Sachverständige (BGE 120 III 135 E. 2: Urteil 7B.49/2002 vom 27. Mai 2002: in Pra 2002 Nr. 132 S. 722). Im vorliegenden Fall hat das Betreibungsamt eine Bewertung der Liegenschaft vornehmen lassen, und weil die Beschwerdeführerin damit nicht einverstanden war, hat das Bezirksgerichtspräsidium Diessenhofen eine Neuschätzung in Auftrag gegeben, wobei es einem der von der Beschwerdeführerin gemachten Expertenvorschläge nachgekommen ist. Auf das Begehren der Beschwerdeführerin, die obere Aufsichtsbehörde anzuweisen, eine neue, mithin dritte Schätzung zu veranlassen, kann somit nicht eingetreten werden.
Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden an und für sich von den kantonalen Aufsichtsbehörden endgültig beurteilt. Das Bundesgericht kann einen kantonalen Entscheid über solche Fragen nur daraufhin überprüfen, ob die kantonale Behörde bundesrechtliche Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen überschritten habe (BGE 120 III 79 E. 1; 91 III 69 E. 4b S. 75).
3.2 Im angefochtenen Entscheid wird festgehalten, bei Vollvermietung habe 1995 eine monatliche Mieteinnahme von Fr. 5'239.-- und 1996 eine solche von Fr. 5'454.-- resultiert. Demgegenüber habe E.________ auf dem Mietzinsertrag von Fr. 3'550.-- bei Vollvermietung gemäss den Angaben der Verwaltung abgestellt. Da diese Mietzinse seiner Ansicht nach zu hoch gewesen seien, habe er sie um 10% auf Fr. 3'200.-- monatlich reduziert, was er als maximalen monatlichen Mietzinsertrag eingeschätzt habe. Aus dem von ihm geschätzten minimalen monatlichen Mietzinsertrag von Fr. 3'000.-- und dem maximalen Mietzinsertrag von Fr. 3'200.-- habe ein Mittelwert von Fr. 3'100.-- resultiert, den der Schätzer auf das Jahr hochgerechnet habe (Fr. 37'200.--). Im Übrigen würden sich die Zahlen des Schätzers E.________ auch ungefähr mit der Schätzung von C.________ vom April 2003 decken, der durch Mittelung von Leerbestand und Vollvermietung einen Mietzins von Fr. 31'380.-- pro Jahr errechnet gehabt habe.

Insoweit die Beschwerdeführerin vorträgt, die Bank B.________ habe ein grosses Eigeninteresse gehabt, dass allfällig frei werdende Wohnungen nicht mehr vermietet würden, kann sie nicht gehört werden; denn gemäss Art. 79 Abs. 1 OG können neue Tatsachen nur dann vorgebracht werden, wenn dazu im kantonalen Verfahren keine Gelegenheit bestanden hatte, was von der Beschwerdeführerin nicht behauptet wird und auch nicht ersichtlich ist. Im Weiteren wird in der Beschwerde vorgebracht, es sei von einem Mittelwert von Fr. 58'243.-- bei Vollvermietung auszugehen. Dabei hat die Beschwerdeführerin zur Begründung ihrer Ansicht wortwörtlich den gleichen Textbaustein wie in ihrer Beschwerde vom 3. Dezember 2003 an die Vorinstanz verwendet. Da sich die Beschwerdeführerin mit dieser Art der Beschwerdebegründung mit dem angefochtenen Urteil in keiner Weise näher auseinander setzt, kann auf ihre Einwände nicht eingetreten werden (E. 2 hiervor und Pfleghard, Prozessieren vor Bundesgericht, Hrsg. Geiser/Münch, 2. Aufl. 1998, S. 188 Rz. 582).
3.3 Die obere Aufsichtsbehörde hat in ihrem Entscheid ausführlich begründet, warum der Schätzer von einem Kapitalisierungsfaktor von insgesamt 7,7% ausgegangen ist. Auch dagegen trägt die Beschwerdeführerin wiederum bloss wortwörtlich die in ihrer kantonalen Beschwerde vom 3. Dezember 2003 angeführten Argumente vor. Auch in diesem Punkt legt die Beschwerdeführerin nicht dar, inwieweit die kantonale Aufsichtsbehörde ihr Ermessen überschritten hat, womit auf die Beschwerde nicht eingetreten werden kann.
4.
Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
5.
Nach dem Ausgeführten kann auf die Beschwerde insgesamt nicht eingetreten werden.
Das Beschwerdeverfahren ist grundsätzlich kostenlos (Art. 20a Abs. 1 SchKG). Wegen Mutwilligkeit, die hier darin liegt, dass die Beschwerdeführerin sich mit dem ausführlich begründeten Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde nicht einmal ansatzweise auseinander gesetzt hat, wird die Beschwerdeführerin verurteilt, gemäss dieser Bestimmung die Verfahrenskosten zu tragen (zweiter Satz).

Demnach erkennt die Kammer:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 800.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Betreibungsamt Z.________, und dem Obergericht des Kantons Thurgau als kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. März 2004
Im Namen der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber: