Deductibility of alleged value-adding building expenses in property gains taxKI-generiert

9C_166/2023

Urteil vom 24. Mai 2023

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Stadelmann, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Beusch, Bundesrichterin Scherrer Reber,
Gerichtsschreiber Seiler.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Advokat Thomas Winkler,
Beschwerdeführerin,

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 4410 Liestal,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Steuerperioden 2017 und 2018,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 2. November 2022 (810 22 82).

Sachverhalt:

A.

Mit Vertrag vom 16. September 2015 bildeten die A.________ AG und die B.________ GmbH die einfache Gesellschaft "Konsortium C.________", die den Kauf des Grundstücks Nr. 1081 des Grundbuchs U.________, dessen anschliessende Überbauung sowie schliesslich den Verkauf von Stockwerkeigentumseinheiten bezweckte. Mit Kaufvertrag vom 18. September 2015 erwarben die A.________ AG und die B.________ GmbH das Grundstück GB Nr. 1081 Laufen zu einem Preis von Fr. 960'000.- zu je hälftigem Miteigentum und begründeten darauf am 2. September 2016 Stockwerkeigentum. Die errichteten sechs Stockwerkeigentumseinheiten wurden in den Jahren 2017 und 2018 für insgesamt Fr. 5'767'000.- veräussert.

B.

Mit Veranlagungsverfügung vom 10. März 2021 setzte die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. 721'587.- fest und erhob von den Pflichtigen eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe von Fr. 288'462.20. Die dagegen erhobenen kantonalen Rechtsmittel blieben erfolglos (Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom 15. Juni 2021; Entscheid des Steuer- und Enteignungsgerichts des Kantons Basel-Landschaft vom 3. Dezember 2021; Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 2. November 2022). Vor der letzten kantonalen Instanz hatte die A.________ AG im Wesentlichen darum ersucht, dass wertvermehrende Aufwendungen im Gesamtumfang von Fr. 235'000.- (Bauherrenbetreuung der D.________ AG im Umfang von Fr. 100'000.-, Sanitärplanung der D.________ AG im Umfang von Fr. 50'000.-, Käuferbetreuung der D.________ AG im Umfang von Fr. 85'000.-) zum Abzug zuzulassen seien.

C.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 16. Februar 2023 beantragt die A.________ AG, es sei das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 2. November 2022 aufzuheben, die geltend gemachte Aufwendung für die Sanitärplanung der D.________ AG im Umfang von Fr. 50'000.- in vollem Umfang als wertvermehrende Aufwendung anzuerkennen und die Veranlagungsverfügung entsprechend anzupassen.
Die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz verzichtet auf Vernehmlassung. Die Beschwerdeführerin reicht Bemerkungen ein.

Erwägungen:

1.

Die Beschwerde wurde unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) eingereicht und richtet sich gegen einen Endentscheid einer letzten, oberen kantonalen Instanz in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a BGG, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG). Die Beschwerdeführerin ist als Steuerpflichtige gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG sowie Art. 73 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Eine Berichtigung oder Ergänzung der vorinstanzlichen Feststellungen ist von Amtes wegen (Art. 105 Abs. 2 BGG) oder auf Rüge hin (Art. 97 Abs. 1 BGG) möglich. Von den tatsächlichen Grundlagen des vorinstanzlichen Urteils weicht das Bundesgericht jedoch nur ab, wenn diese offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang zudem entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 142 I 135 E. 1.6). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2). Eine entsprechende Rüge ist hinreichend zu substanziieren (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 147 I 73 E. 2.2).

2.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f. BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). In Bezug auf die Verletzung der verfassungsmässigen Rechte gilt nach Art. 106 Abs. 2 BGG eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (BGE 147 I 73 E. 2.1; 143 II 283 E. 1.2.2; 139 I 229 E. 2.2; 138 I 274 E. 1.6).

3.

Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt. Die Vorinstanz habe es zu Unrecht für nicht bewiesen erachtet, dass die D.________ AG die im Zusammenhang mit der Sanitärplanung geltend gemachten Leistungen erbracht habe. Insbesondere habe die Vorinstanz die Bestätigung der Firma E.________ AG zu Unrecht nicht beachtet.
Der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden.

3.1. Die Vorinstanz hat festgehalten, dass keine Aufzeichnungen darüber vorhanden seien, welche Leistungen von der D.________ AG konkret erbracht worden sein sollen. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz dabei auch die eingereichten Bestätigungen durch die Verweisung auf eine vorstehende Erwägung zwar knapp, aber doch hinreichend gewürdigt. Insbesondere ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz diese Bestätigungen als "sehr allgemein abgefasst" bezeichnet und ihnen die erforderliche Beweiskraft abgesprochen hat (vgl. angefochtenes Urteil E. 8.4 i.V.m. 8.3.1). Auf jeden Fall erscheint es unter diesen Umständen nicht nur als nicht offensichtlich unrichtig, sondern als offensichtlich zutreffend, dass die Vorinstanz die geltend gemachten Aufwendungen quantitativ nicht als nachgewiesen erachtet hat.

3.2. Das scheint auch die Beschwerdeführerin zumindest ansatzweise einzusehen, wenn sie konzediert, dass sich "über die Höhe des Entgelts" streiten lasse (vgl. Beschwerde Rz. 49). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin erscheint es aber auch zumindest nicht als offensichtlich unrichtig respektive willkürlich, dass die Vorinstanz die behaupteten Leistungen der D.________ AG im Zusammenhang mit der Sanitärplanung für gänzlich unbewiesen gehalten hat. Die Beschwerdeführerin nennt zwar gewisse Anhaltspunkte für solche Leistungen. Ausserdem hätte sich die Vorinstanz nicht im Sinne einer Eventualbegründung zur Drittvergleichskonformität der Leistungen zu äussern gebraucht, wenn gestützt auf die Beweislastregel davon auszugehen war, dass gar keine Leistungen erbracht worden waren. Weder die Ausführungen der Beschwerdeführerin noch die Eventualbegründung der Vorinstanz bedeuten jedoch, dass die Vorinstanz in der Beweiswürdigung in Willkür verfallen wäre und deren Resultat als geradezu stossend erschiene.

4.

Die Beschwerdeführerin rügt weiter eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV). Da ihre Rüge jedoch die gesetzlichen Substanziierungserfordernisse nicht erfüllt, ist darauf nicht weiter einzugehen (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. oben E. 2.2). Eine andere rechtliche
Würdigung durch die Vorinstanz bedeutet nicht, dass letztere das rechtliche Gehör verletzt hätte.

5.

Die materielle Beurteilung der Vorinstanz beanstandet die Beschwerdeführerin zu Recht nicht. Weiterungen hierzu erübrigen sich folglich.

6.

Die Beschwerde erweist sich als unbegründet. Sie ist abzuweisen. Die Gerichtskosten sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Es ist keine Parteientschädigung geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, mitgeteilt.

Luzern, 24. Mai 2023

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Stadelmann

Der Gerichtsschreiber: Seiler