AHV contributions based on business real estate classificationKI-generiert

9C_209/2024

Urteil vom 18. Juli 2024

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Stadelmann, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterinnen Moser-Szeless, Scherrer Reber,
Gerichtsschreiberin Dormann.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus Oehrli,
Beschwerdeführer,

gegen

Ausgleichskasse des Kantons Zürich, Röntgenstrasse 17, 8005 Zürich,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Alters- und Hinterlassenenversicherung,

Beschwerde gegen das Urteil des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Zürich vom 7. Februar 2024 (AB.2023.00031).

Sachverhalt:

A.

Der 1942 geborene A.________ war und ist Eigentümer von mehreren Mehrfamilienhäusern. Nachdem das kantonale Steueramt Zürich A.________ im Zusammenhang mit Liegenschaftsverkäufen als gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler behandelt hatte, qualifizierte es insbesondere zwei Mehrfamilienhäuser in dessen Eigentum (B.________ und C.________) als Geschäftsvermögen. Dementsprechend meldete es der Ausgleichskasse des Kantons Zürich im Frühjahr 2022 für die Jahre 2017 und 2018 ein Einkommen des A.________ aus selbstständiger Erwerbstätigkeit (Mieterträge aus den zwei genannten Liegenschaften) und entsprechend investiertes Eigenkapital.
Gestützt darauf berücksichtigte die Ausgleichskasse ein Erwerbseinkommen von Fr. 361'584.- (2017) und Fr. 645'960.- (2018), Zins auf dem investierten Eigenkapital von Fr. 2'446'000.- resp. Fr. 2'547'000.- und den Freibetrag für Personen im AHV-Alter. Mit Verfügungen vom 22. November 2022setzte sie die persönlichen Sozialversicherungsbeiträge (samt Verwaltungskosten) des A.________ auf Fr. 34'186.05 (2017) und Fr. 61'737.05 (2018) fest; gleichzeitig verpflichtete sie A.________ zur Zahlung von entsprechendem Verzugszins. Daran hielt sie mit Einspracheentscheid vom 21. April 2023 fest.

B.

Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 7. Februar 2024 ab.

C.

A.________ lässt mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragen, unter Aufhebung des Urteils vom 7. Februar 2024 seien die Liegenschaften als Privatvermögen zu qualifizieren; eventualiter sei die Sache zur erneuten Beurteilung an das kantonale Gericht resp. die Ausgleichskasse zurückzuweisen.

Erwägungen:

1.

1.1. Der angefochtene Entscheid betrifft in der Hauptsache Beiträge für die Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHV), die Invalidenversicherung (IV), die Erwerbsersatzordnung (EO) und an die Familienausgleichskasse (FAK). Die Dritte öffentlich-rechtliche Abteilung ist zuständig für Beschwerden betreffend die AHV, die IV und die EO (vgl. Art. 82 lit. a BGG sowie Art. 31 lit. b, c und d des Reglements für das Bundesgericht vom 20. November 2006 [BGerR; SR 173.110.131]). Nach Art. 32 lit. e BGerR fallen Familienzulagen und damit Streitigkeiten über FAK-Beiträge zwar in die Zuständigkeit der Vierten öffentlich-rechtlichen Abteilung. Es ist indessen aus prozessökonomischen Gründen sinnvoll, dass die Dritte öffentlich-rechtliche Abteilung auch über die Beschwerde entscheidet, soweit sie FAK-Beiträge betrifft (vgl. Urteile 9C_319/2022 vom 23. Oktober 2023 E. 1.1; 9C_85/2022 vom 31. Mai 2022 E. 1.1).

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f. BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Dennoch prüft es - offensichtliche Fehler vorbehalten - nur die in seinem Verfahren gerügten Rechtsmängel (Art. 42 Abs. 1 f. BGG; BGE 135 II 384 E. 2.2.1). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 I 49 E. 1.4.1). Es legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann ihre Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG).

2.

2.1. Vom Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit werden Beiträge an die AHV und IV, für EO-Erwerbsersatz und für Leistungen der FAK erhoben. Die Beitragspflicht und -bemessung richtet sich (weitgehend) nach den Bestimmungen des AHVG (Art. 3 und 8 f. AHVG; Art. 2 f. IVG; Art. 26 f. EOG [SR 834.1]; Art. 16 FamZG [SR 836.2]).

2.2.

2.2.1. Gemäss Art. 4 Abs. 1 AHVG werden die Beiträge der erwerbstätigen Versicherten in Prozenten des Einkommens aus unselbstständiger und selbstständiger Erwerbstätigkeit festgesetzt. Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit ist jedes Erwerbseinkommen, das nicht Entgelt für in unselbstständiger Stellung geleistete Arbeit darstellt (Art. 9 Abs. 1 AHVG). Art. 17 AHVV (SR 831.101) enthält folgende Begriffsdefinition: Als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit im Sinne dieser Bestimmung gelten alle in selbstständiger Stellung erzielten Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf, sowie aus jeder anderen selbstständigen Erwerbstätigkeit, einschliesslich der Kapital- und Überführungsgewinne nach Art. 18 Abs. 2 DBG (SR 642.11) und der Gewinne aus der Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nach Art. 18 Abs. 4 DBG, mit Ausnahme der Einkünfte aus zu Geschäftsvermögen erklärten Beteiligungen nach Art. 18 Abs. 2 DBG.

2.2.2. Zum AHV-beitragspflichtigen Einkommen aus der selbstständigen Erwerbstätigkeit gehören auch die Erträge aus Liegenschaften, die zum Geschäftsvermögen gehören (BGE 134 V 250 E. 4.3; Urteil 9C_436/2021 vom 10. Dezember 2021 E. 2.3). Nicht unter den Begriff der selbstständigen Erwerbstätigkeit im Sinne von Art. 4 Abs. 1 und Art. 9 Abs. 1 AHVG sowie Art. 17 AHVV fällt die blosse ("private") Verwaltung des eigenen Vermögens. Der daraus resultierende reine Kapitalertrag unterliegt daher nicht der Beitragspflicht; Gleiches gilt für den aus Veräusserung oder Verwertung von Gegenständen des Privatvermögens erzielten ("privaten") Kapitalgewinn, es sei denn, er sei auf eine Erwerbstätigkeit (wie gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel) zurückzuführen (BGE 147 V 114 E. 3.3.1; SVR 2019 AHV Nr. 9 S. 24, 9C_65/2018 E. 4.1.1).
Wie im Steuerrecht (vgl. Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG und Art. 8 Abs. 2 StHG [SR 642.14]) gelten auch im Sozialversicherungsrecht alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen, als Geschäftsvermögen (vgl. BGE 147 V 114 E. 3.3.1.1). Für die steuerrechtliche Zuteilung eines Vermögenswertes zum Geschäftsvermögen oder zum Privatvermögen ist auf dessen aktuelle technisch-wirtschaftliche Funktion abzustellen. Ist diese nicht klar erkennbar, was insbesondere bei sogenannten Alternativgütern, wie sie u.a. Liegenschaften darstellen, der Fall sein kann, kommt dem Willen und der Sachdarstellung des Steuerpflichtigen grosse Bedeutung zu (BGE 147 V 114 E. 3.3.1.2 mit Hinweisen).
Abgesehen von der (hier nicht gegebenen) Ausnahmekonstellation gemäss Art. 18 Abs. 2 DBG hat bei Alternativgütern, die zum Geschäfts- oder zum Privatvermögen gehören können, aus steuer- und AHV-rechtlicher Perspektive aufgrund der entsprechenden Parallelität und des Grundsatzes der Einheit der Rechtsordnung grundsätzlich das Gleiche zu gelten. Vor diesem Hintergrund kann eine Person einen Vermögenswert gegenüber den Steuerbehörden nicht als Geschäftsvermögen deklarieren und damit zumindest implizit eine selbstständige Erwerbstätigkeit geltend machen, um von den steuerrechtlichen Folgen zu profitieren, und anderseits im AHV-Beitragsverfahren behaupten, es fehle an einer selbstständigen Erwerbstätigkeit, um die beitragsrechtlichen Konsequenzen abzuwenden. Ein solch widersprüchliches Verhalten verstösst gegen Treu und Glauben (venire contra factum proprium) und ist nicht zu schützen (BGE 147 V 114 E. 3.3.1.4 mit Hinweisen).

2.3.

2.3.1. Das Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit und das im Betrieb eingesetzte eigene Kapital wird von den kantonalen Steuerbehörden ermittelt und den Ausgleichskassen gemeldet (Art. 9 Abs. 3 AHVG). Die Angaben der kantonalen Steuerbehörden sind für die Ausgleichskassen verbindlich (Art. 23 Abs. 4 AHVV).

2.3.2. Eine steuerrechtliche Qualifikation, die klare steuerrechtliche Konsequenzen nach sich zieht, beruht in aller Regel auf einem bewussten Entscheid der Steuerbehörde in Abwägung der verschiedenen Umstände wie etwa der wirtschaftlichen Gegebenheiten und des Widmungswillens. Angesichts dessen sowie des Grundsatzes der Einheit der Rechtsordnung und des Verweises im Sozialversicherungsrecht auf die steuerrechtlichen Regelungen ist in einem derartigen Fall die von der Steuerbehörde gemeldete - im Steuerverfahren rechtskräftig gewordene - Qualifikation für die Ausgleichskassen grundsätzlich als verbindlich zu erachten. Führt eine durch die Steuerbehörden vorgenommene Qualifikation somit zu einem Entscheid mit steuerrechtlichen Auswirkungen, müssen die AHV-Behörden eigene nähere Abklärungen nur vornehmen, wenn sich ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldung ergeben (BGE 147 V 114 E. 3.4.2). Zu ergänzen ist einschränkend, dass es an dieser Verbindlichkeit der Steuermeldung fehlt, wenn die Steuer (justiz) behörden, z.B. mangels Rechtsschutzinteresses der steuerpflichtigen Person, auf ein Rechtsmittel betreffend die Qualifikation einer Liegenschaft nicht eingetreten sind oder wenn die steuerpflichtige Person gegen die steuerrechtliche Qualifikation keine Rechtsmittel erhoben, jedoch mit Blick auf das AHV-beitragsrechtliche Verfahren einen Vorbehalt angebracht hat. Diesfalls besteht für die AHV-Behörden im Rahmen ihrer beitragsrechtlichen Einschätzung - ebenfalls - keine zwingende Bindung an die steuerrechtliche Beurteilung (Urteil 9C_416/2023 vom 16. Mai 2024 E. 2.4.3, zur Publikation vorgesehen).

3.

Das kantonale Gericht hat die hier interessierenden Liegenschaften (B.________ und C.________) als Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers und die 2017 und 2018 daraus erzielten Mieterträge als beitragspflichtiges Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit betrachtet. Folglich hat es die entsprechende Beitragspflicht bestätigt.
Dabei hat es zunächst die Ausführungen des kantonalen Steueramtes Zürich wiedergegeben und ihnen "vollumfänglich" zugestimmt. Sodann hat es insbesondere erwogen, der Beschwerdeführer habe einerseits gegenüber den Steuerbehörden Geschäftsvermögen deklariert und damit zumindest implizit eine selbstständige Erwerbstätigkeit geltend gemacht, um von den steuerrechtlichen Folgen zu profitieren, und anderseits im AHV-Beitragsverfahren eine selbstständige Erwerbstätigkeit bestritten, um die beitragsrechtlichen Konsequenzen abzuwenden. Ein solch widersprüchliches Verhalten verstosse gegen Treu und Glauben und sei nicht zu schützen.
Ob das kantonale Steueramt den Beschwerdeführer "entgegen seinem Willen" als gewerbsmässigen Liegenschaftshändler qualifiziert habe, sei ohne Belang. Der Betroffene habe in der Folge alles unternommen, um aus dieser Qualifikation "das Maximum herauszuholen". Er habe (im Zusammenhang mit 2010 und 2012 bei den hier interessierenden Liegenschaften angefallenen Unterhaltskosten) mit dem kantonalen Steueramt auch auf dem Rechtsweg um Verlustvorträge gestritten, die im gegebenen Kontext nur bei Geschäftsvermögen möglich seien. Dieses Vorgehen habe denn auch zu einer erheblich tieferen Steuerlast geführt. Der Beschwerdeführer habe durch sein Verhalten (konsequentes und nachdrückliches Verfolgen von fiskalisch günstigen Lösungen) den Willen, die Liegenschaften in seinem Geschäftsvermögen zu halten, manifest geäussert. Dieser Wille könne nicht jederzeit situativ dem jeweiligen Rechtsgebiet angepasst werden. Es sei ohne Weiteres davon auszugehen, dass das kantonale Steueramt die Liegenschaften bewusst, unter Abwägung und Berücksichtigung der verschiedenen Umstände, als Geschäftsvermögen qualifiziert habe. Das ergebe sich insbesondere aus dem mit der Qualifikation erzielten Effekt der Steuerersparnis und daraus, dass bei der Verwaltung mehrerer Liegenschaften eine erwerbliche Tätigkeit nicht ohne Weiteres ausgeschlossen werden könne. Das gelte umso mehr, als der Beschwerdeführer (seit 2003) weiterhin als Verwaltungsratspräsident der D.________ AG amte, die u.a. (neben "Bautreuhand") Liegenschaftenverwaltungen sowie Kauf und Verkauf von Immobilien und Grundstücken bezwecke.

4.

4.1. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) und der Rechtsweggarantie (vgl. Art. 29a BV). Er bringt diesbezüglich im Wesentlichen vor, die Ausgleichskasse und das kantonale Gericht hätten hinsichtlich der umstrittenen Beitragspflicht zu Unrecht auf die Stellungnahmen des Steueramtes vom 18. November 2022 und 2. Februar 2023 abgestellt. Dieses sei "nicht zuständige Behörde für eine solche Stellungnahme" resp. "für die AHV-rechtliche Qualifikation (der hier interessierenden Vermögenswerte) als Geschäftsvermögen". Die Vorinstanz habe die einschlägigen Kriterien für die Annahme einer selbstständigen Erwerbstätigkeit nicht eigenständig überprüft; darin liege eine unzulässige freiwillige Kognitionsbeschränkung. Bei den Stellungnahmen des Steueramtes handle es sich nicht um anfechtbare Verfügungen; sie seien keiner gerichtlichen Überprüfung zugänglich gewesen. Er habe keine Möglichkeit gehabt, sich zu den Stellungnahmen des Steueramtes zu äussern.

4.2. Ob diese Argumentation den qualifizierten Anforderungen an die Begründung genügt (vgl. vorangehende E. 1), kann offenbleiben. Wie sich aus dem sogleich Folgenden ergibt, kann ohnehin nicht von einer Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör oder der Rechtsweggarantie gesprochen werden.

4.3. Dass die Ausgleichskasse die Unterlagen des kantonalen Steueramtes Zürich beizog und die darauf beruhenden Stellungnahmen einholte, findet im Untersuchungsgrundsatz von Art. 43 Abs. 1 ATSG eine formellrechtliche und in der beitragsrechtlichen Anknüpfung an das Steuerrecht (vgl. vorangehende E. 2.2.2 und 2.3) eine materiellrechtliche Grundlage. Ob die Ausgleichskasse die umstrittene Beitragspflicht aus der Qualifikation der fraglichen Vermögenswerte durch die kantonale Steuerbehörde herleiten durfte, ist keine Frage der Kognition oder deren Einschränkung, sondern eine solche des materiellen Rechts, mit der sich das kantonale Gericht durchaus befasst hat. Sodann ergibt sich spätestens aus dem Schreiben des kantonalen Steueramtes vom 18. November 2022, dessen Inhalt dem Beschwerdeführer beim Erlass der Verfügungen vom 22. November 2022 zur Kenntnis gebracht worden war, weshalb es die hier interessierenden Liegenschaften (auch in den Jahren 2017 und 2018) als Geschäftsvermögen betrachtet hatte. Damit hatte der Betroffene Gelegenheit, sich dazu noch vor dem Erlass des Einspracheentscheids (vgl. Art. 42 ATSG) zu äussern, was er denn auch in der Einsprache vom 20. Dezember 2022 tat. Ebenso trug er diesbezügliche Argumente in der an die Vorinstanz gerichteten Beschwerde vor, weshalb eine allfällige Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ohnehin als geheilt zu betrachten wäre (vgl. BGE 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2).

5.

5.1. In materieller Hinsicht macht der Beschwerdeführer im Wesentlichen geltend, ob eine Liegenschaft zum Privat- oder dem Geschäftsvermögen gehöre, untersuche die Steuerbehörde erst bei deren Verkauf. Bis dahin sei die Qualifikation nicht relevant, weil die Mieterträge sowieso besteuert würden. Die Vorinstanz habe nicht resp. nicht genügend beachtet, dass er sich erfolglos gegen die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler gewehrt habe, und dass er die hier interessierenden Liegenschaften nicht willkürlich als Geschäftsvermögen deklariert und dafür keine Buchhaltung eingereicht oder Abschreibungen oder Rückstellungen geltend gemacht habe. Diese Punkte seien nicht belanglos, sondern zentral. Es sei legitim und nicht treuwidrig, nach der ungewünschten Qualifikation als Liegenschaftenhändler die damit einhergehenden Vorteile zu nutzen, d.h. auf die (von Amtes wegen vorzunehmende) Verlustverrechnung zu beharren, und dennoch hinsichtlich der Sozialversicherung die ungewünschte steuerrechtliche Qualifikation abzulehnen. Die Vorinstanz habe zu Unrecht "nahezu ausschliesslich" die Verlustverrechnungen (resp. -vorträge) anstatt die einschlägigen Kriterien zur Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung vom gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel berücksichtigt.

5.2. Dass die (impliziten oder ausdrücklichen) vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen offensichtlich unrichtig sein oder auf einer Rechtsverletzung beruhen sollen, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Sie bleiben daher für das Bundesgericht verbindlich (vgl. vorangehende E. 1.2).

5.3. Die Behauptung des Beschwerdeführers, wonach er sich erfolglos gegen die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler gewehrt habe, ist nicht näher substanziiert und auch nicht aktenmässig nachvollziehbar; diesbezügliche Weiterungen erübrigen sich. Weshalb der Beschwerdeführer aus der früheren ("ungewünschten") Behandlung als Liegenschaftenhändler "legitime" Steuervorteile hinsichtlich eines (noch) unverkauften Grundstücks ableiten will, wenn doch - gemäss seinen eigenen Ausführungen - das kantonale Steueramt eine solche Qualifikation erst beim Verkauf des fraglichen Grundstücks (und nur für dieses) vorzunehmen hat, bleibt im Dunkeln. Auch aus dieser Argumentation ergibt sich nichts zu seinen Gunsten.

5.4.

5.4.1. Zwar trifft zu, dass Mieterträge unabhängig davon, ob sie aus Geschäfts- oder aus Privatvermögen stammen, der Steuerpflicht unterliegen (vgl. Art. 16 Abs. 1 und Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG; Art. 7 Abs. 1 StHG), weshalb dieser Gesichtspunkt allein keine Zuweisung der entsprechenden Liegenschaft zu einer dieser Kategorien durch die zuständige Steuerbehörde erfordert. In concreto steht indessen Folgendes fest: Bei den hier interessierenden Liegenschaften wurden 2010 resp. 2012 Unterhaltsarbeiten zu erheblichen Kosten vorgenommen, woraus ein "negativ zu versteuerndes Einkommen" von Fr. 222'413.- (2010) resp. Fr. 552'814.- (2012) resultierte. Der Beschwerdeführer differenzierte in seinen Steuererklärungen für die Jahre 2010 bis 2013 klar zwischen "Geschäftsliegenschaften" (hauptsächlich Mehrfamilienhäuser, darunter die hier interessierenden) und "Privatliegenschaften" (einzig das selbstbewohnte Einfamilienhaus). Der Berücksichtigung der Verluste aus den Jahren 2010 und 2012 in nachfolgenden Steuerperioden (Verlustvorträge) stimmte er ausdrücklich zu, oder er setzte sie auf dem Rechtsweg (mittels Einsprache) durch. Damit konnte er seine steuerbaren Einkünfte (Staats- und Gemeindesteuern, direkte Bundessteuer) insgesamt "um über eine Million Franken" senken. Das wäre nicht möglich gewesen, wenn die Liegenschaften als Privatvermögen gegolten hätten.

5.4.2. Demnach ergibt sich insbesondere angesichts der erheblichen steuerrechtlichen Auswirkungen, dass das kantonale Steueramt Zürich die hier interessierenden Liegenschaften mit der Zulassung von Verlustvorträgen in den Steuerveranlagungen für die Jahre 2011 und 2013 bewusst als Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers qualifizierte und behandelte.

5.5.

5.5.1. Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler auch Kapitalanlageliegenschaften in seinem Liegenschaftsbestand hält. Eine solche Kapitalanlageliegenschaft gehört grundsätzlich zum Privatvermögen des Pflichtigen, soweit sie nicht als Vorratsimmobilie für den Liegenschaftenhandelsbetrieb erworben wurde (ASA 86 S. 135, 2C_866/2016 E. 3.3). Diese Rechtsprechung steht im konkreten Fall (aufgrund der Willensäusserungen des Beschwerdeführers) der Zuordnung der hier interessierenden Liegenschaften zum Geschäftsvermögen nicht entgegen.

5.5.2. Soweit der Beschwerdeführer angibt, er habe in den Steuererklärungen für die Jahre 2010 bis 2013 einzig aufgrund der zuvor erfolgten Qualifizierung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler - und insbesondere ohne die betreffenden Grundstücke im Geschäftsvermögen halten zu wollen - Geschäftsliegenschaften deklariert, ergibt sich nichts für ihn: Auch wenn er die Steuererklärungen "als (juristischer) Laie" und ohne "professionellen Steuervertreter" vornahm, ist davon auszugehen, dass er um die Bedeutung der Abgrenzung zwischen Geschäfts- und Privatvermögen und seiner Deklarationen wusste: Einerseits war er nicht nur als Verwaltungsratspräsident der D.________ AG (vgl. vorangehende E. 3 in fine), sondern seit März 2000 auch als Verwaltungsrat und Geschäftsführer der E.________ AG tätig (zur Notorietät von Handelsregistereinträgen vgl. BGE 143 IV 380 E. 1.1.1; 135 III 88 E. 4.1; Urteil 9C_319/2022 vom 23. Oktober 2023 E. 4.4.3.1); anderseits führte er nach eigener Darstellung zwischen 1981 und der Einreichung der Steuererklärung für das Jahr 2010 mehrere Liegenschaftstransaktionen auf eigene Rechnung durch. Bei diesen Gegebenheiten ist nicht nachvollziehbar, weshalb das kantonale Steueramt nicht (auch) auf die Sachdarstellung des Beschwerdeführers hätte abstellen dürfen.

5.5.3. Es mag sein, dass das kantonale Steueramt nachträglich den "steuerlichen Sachverhalt" insoweit "nicht konsequent beurteilt" hat, als es - auf entsprechende Einsprache hin - für den Unterhalt der Liegenschaft C.________ im Jahr 2019 den (im Vergleich zu den tatsächlichen Kosten um fast Fr. 10'000.- höheren) Pauschalabzug gewährte, die weiteren Mehrfamilienhäuser des Beschwerdeführers bis 2020 im Privatvermögen beliess und der Ausgleichskasse für die Zeit vor 2017 kein beitragspflichtiges Einkommen des Beschwerdeführers meldete. Wie es sich damit verhält, kann indessen offenbleiben. Einerseits stehen hier ausschliesslich Sozialversicherungsbeiträge für die Jahre 2017 und 2018 zur Diskussion, und zwar nur soweit, als sie auf Mieterträge aus den hier interessierenden Liegenschaften entfallen. Anderseits lassen die behaupteten "Inkonsequenzen" nicht darauf schliessen, dass das kantonale Steueramt die bei den Steuerveranlagungen für die Jahre 2011 und 2013 getroffenen Entscheide nachträglich - im Sinne einer bewussten Neuqualifizierung der im Fokus stehenden Liegenschaften - korrigieren wollte.

5.5.4. Im vom Beschwerdeführer angerufenen Urteil 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004 geht es um eine geerbte Liegenschaft, die der Erblasser (ohne über die gewöhnliche Vermögensverwaltung hinausgehende Tätigkeit) in seinem Privatvermögen gehalten hatte. Nach dem Erbgang nahm einer der Erben auf seiner entsprechenden Gesamteigentumsquote Abschreibungen vor, was die Steuerbehörde (zu Unrecht) akzeptierte. Mit diesen Gegebenheiten ist der hier zu beurteilende Sachverhalt auch nicht ansatzweise vergleichbar, weshalb sich aus dem genannten Urteil nichts für die Qualifikation der hier interessierenden Grundstücke ergibt.

5.5.5. Nach dem Gesagten fehlen ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldung resp. der vom kantonalen Steueramt vorgenommenen Zuordnung der hier interessierenden Liegenschaften zum Geschäftsvermögen. Dass der Beschwerdeführer bei der steuerrechtlichen Qualifikation einen Vorbehalt für das AHV-beitragsrechtliche Verfahren angebracht haben soll, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht.

5.6. Das kantonale Gericht hat somit kein Recht verletzt, indem es für die umstrittene Beitragspflicht auf die Ausführungen des kantonalen Steueramtes abgestellt und nähere Abklärungen für entbehrlich gehalten hat. Die Beschwerde ist unbegründet.

6.

Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat der Beschwerdeführer die Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'500.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.

Dieses Urteil wird den Parteien, dem Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 18. Juli 2024

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Stadelmann

Die Gerichtsschreiberin: Dormann