9C_664/2024
Urteil vom 3. Juni 2025
III. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Moser-Szeless, Präsidentin,
Bundesrichter Stadelmann, Parrino,
Bundesrichterin Bollinger,
nebenamtlicher Bundesrichter Berger,
Gerichtsschreiberin Rupf.
Verfahrensbeteiligte
Kantonales Steueramt Zürich,
Rechtsdienst, Bändliweg 21, 8090 Zürich,
Beschwerdeführer,
gegen
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte Fabienne Limacher und/oder Maurus Winzap,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Zürich, Steuerperiode 2018/2019,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung, vom 16. Oktober 2024 (SB.2024.00039).
A.a. Fonds B.________ (nachfolgend: der Fonds) ist als vertraglicher Anlagefonds mit direktem Grundbesitz für qualifizierte Anleger dem Bundesgesetz vom 23. Juni 2006 über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG, SR 951.31) unterstellt. Der Fonds verfügt über mehrere Liegenschaften in verschiedenen Kantonen, unter anderem in den Kantonen Zürich und Bern. Die Fondsleitung wird durch die A.________ AG (nachfolgend: die Fondsleitungsgesellschaft) mit Sitz in Bern ausgeübt. Zum Immobilienportfolio des Fonds gehört u.a. ein kommerziell genutztes Grundstück in U.________/BE. In den Jahren 2014 bis 2019 lief das Geschäftsjahr des Fonds jeweils vom 1. Oktober bis zum 30. September des Folgejahres.
A.b. Der Fonds bzw. die Fondsleitungsgesellschaft reichte mit den Steuererklärungen bis und mit Steuerperiode 2015/2016 jeweils eine geprüfte Jahresrechnung gemäss den Bestimmungen des KAG ein. In der Jahresrechnung 2014/2015 wurde gemäss dem Inventar der Liegenschaften das Grundstück in U.________/BE bei Gestehungskosten von Fr. 28'363'947.43 mit einem Marktwert von Fr. 25'680'000.- (Differenz gerundet Fr. 2'683'948.-) erfasst; im Inventar der Jahresrechnung 2015/2016 figurierte die Liegenschaft mit einem Marktwert von Fr. 19'240'000.- (d.h. Differenz aufgrund auf Fr. 28'364'046.58 um Fr. 99.15 erhöhter Gestehungskosten gegenüber dem Vorjahr gerundet [Fr. 99.15 + Fr. 25'680'000.- - Fr. 19'240'000.- =] Fr. 6'440'099.-). Bei den Beträgen von Fr. 2'683'948.- und Fr. 6'440'099.- handelte es sich um unrealisierte Werteinbussen, welche sich aus dem Vergleich des Marktwerts der Liegenschaft, den ein unabhängiger Immobilienexperte ermittelt hatte, mit dem Buchwert des Vorjahrs ergaben. Die Werteinbussen wurden in der Erfolgsrechnung als Bestandteil der Position "Nicht realisierte Kapitalgewinne/-verluste einschliesslich Liquidationssteuern" erfasst, wobei sie aus der aggregierten Position in der Erfolgsrechnung, die für beide Geschäftsjahre positiv ausfiel (2014/2015: Fr. 11'980'672.87 bzw. 2015/2016: Fr. 28'189'755.44), nicht ersichtlich waren. Mit den Steuererklärungen für die entsprechenden Steuerperioden wurden die Inventar-/Buchwerte gemäss KAG offengelegt, indessen keine Aufwendungen für die Wertberichtigungen auf den Liegenschaften geltend gemacht. Für die Staats- und Gemeindesteuern 2014/2015 und 2015/16 schätzte das kantonale Steueramt Zürich den Fonds deklarationsgemäss und auf der Basis der interkantonalen Steuerausscheidung, welche die Steuerverwaltung des Kantons Bern vorgenommen hatte, ein. Diese Einschätzungen, in denen die Werteinbussen nicht gewinnmindernd berücksichtigt wurden, erwuchsen in Rechtskraft.
A.c. Ab der Steuerperiode 2016/2017 reichte der Fonds zusammen mit der Steuererklärung Jahresrechnungen gemäss Obligationenrecht (OR) ein. Die erstmals nach OR erstellte Jahresrechnung für das Geschäftsjahr 2016/17 wies u.a. eine "ausserordentliche Abschreibung" von Fr. 10'664'046.- auf dem Grundstück in U.________/BE infolge unrealisierter Werteinbussen aus. Die "ausserordentliche Abschreibung" setzte sich aus den Werteinbussen in den Geschäftsjahren 2014/15 (Fr. 2'683'948.-), 2015/16 (Fr. 6'440'099.-) sowie 2016/17 (nochmalige Abnahme des Marktwerts von Fr. 19'240'000.- auf Fr. 17'700'000.-, d.h. um Fr. 1'540'000.-) zusammen.
A.d. Da der Fonds im Kanton Zürich im Geschäftsjahr 2016/2017 ohnehin keinen Reingewinn erzielt hatte, brauchte die geschäftsmässige Begründetheit des Aufwands nicht geprüft zu werden; der Fonds wurde mit einem steuerbaren Gewinn von Fr. 0.- eingeschätzt. Für die Steuerperiode 2018/19 machte der Fonds in seiner Deklaration die bisher ungeprüften Verluste der Steuerperioden 2016/17 und 2017/18 geltend. Mit Einschätzungsentscheid vom 1. März 2023 für die Steuerperiode 2018/19 anerkannte das kantonale Steueramt Zürich den Verlust aus der "ausserordentlichen Abschreibung" von Fr. 1'540'000.- im Geschäftsjahr 2016/2017, verweigerte jedoch für die übrigen Verluste von (2014/15: Fr. 2'683'948.- + 2015/16: Fr. 6'440'099.- =) Fr. 9'124'047.- die Verlustübernahme. Der steuerbare Reingewinn wurde auf Fr. 1'256'400.- (Reingewinn gesamt Fr. 4'859'100.-) festgesetzt.
Nachdem das kantonale Steueramt eine Einsprache des Fonds gegen die Einschätzung am 12. Mai 2023 abgewiesen hatte, hiess das kantonale Steuerrekursgericht einen vom Fonds dagegen erhobenen Rekurs am 27. Februar 2024 gut und schätzte den Fonds für die Steuerperiode 2018/19 mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 0.- ein. Eine vom kantonalen Steueramt gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, am 16. Oktober 2024 ab.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 20. November 2024 beantragt das kantonale Steueramt Zürich dem Bundesgericht, das Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich, 2. Abteilung, vom 16. Oktober 2024 aufzuheben und den Einspracheentscheid vom 12. Mai 2023 zu bestätigen.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
1.1. Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die weiteren Eintretensvoraussetzungen sowie diejenigen des vorinstanzlichen Verfahrens von Amtes wegen (Art. 29 Abs.1 BGG) und mit freier Kognition (Art. 95 Abs. 1 lit. a BGG; BGE 148 I 160 E. 1 Ingress; 148 IV 155 E. 1.1; 148 V 265 E. 1.1; 144 V 97 E. 1, 138 E. 4.1; Urteil 9C_416/2023 vom 16. Mai 2024 E. 1.1, nicht publ. in: BGE 150 II 409).
1.2. Die allgemeinen Eintretensvoraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d, Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG i.V.m. Art. 73 Abs. 2 StHG [SR 642.14] sowie Art. 100 Abs. 1 BGG) sind gegeben.
1.3. Der Fonds ist als kollektive Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz nach Art. 58 KAG den übrigen juristischen Personen gleichgestellt (Art. 20 Abs. 1 StHG bzw. § 54 Abs. 2 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [StG/ZH, LS 631.1]; ebenso Art. 49 Abs. 2 DBG [SR 642.11]). Somit wird die kollektive Kapitalanlage - trotz mangelnder Rechtspersönlichkeit - wie ein Steuersubjekt behandelt. Das ändert nichts daran, dass nur die Beschwerdegegnerin als Fondsleitung für den Fonds handeln kann. Damit liegt ein Fall der gesetzlichen Prozessstandschaft vor, womit im bundesgerichtlichen Verfahren nur der Beschwerdegegnerin Parteistellung zukommt (vgl. Urteile 9C_312/2023 vom 7. Dezember 2023; 2C_624/2021 vom 28. März 2022; vgl. jedoch Urteil 9C_603/2022, wo missverständlich der Fonds per Adresse der Fondsleitung als Partei aufgeführt wurde).
1.4. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f. BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft jedoch unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) nur die vorgebrachten Argumente, falls weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 142 I 135 E. 1.5). Es ist weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (Motivsubstitution; BGE 141 V 234 E. 1; 148 V 366 E. 3.1).
Die freie Kognition erfasst grundsätzlich auch das harmonisierte Steuerrecht von Kantonen und Gemeinden. Vorbehalten bleiben Konstellationen, in welchen das Harmonisierungsrecht den Kantonen und Gemeinden einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de manoeuvre") belässt oder es keine Anwendung findet (Art. 1 Abs. 3 Satz 1 StHG). Bei der Überprüfung des rein kantonalen oder kommunalen Rechts steht regelmässig die Prüfung des allgemeinen Willkürverbots (Art. 9 BV) im Vordergrund (BGE 150 II 346 E. 1.5.2 m.w.H.; weiter auch: BGE 149 I 109 E. 2.1; 147 IV 433 E. 2.1; 146 I 11 E. 3.1.3; zur Willkür in der Rechtsanwendung namentlich BGE 149 I 125 E. 5.1).
1.5. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 149 I 207 E. 5.5; 149 II 43 E. 3.5; 149 IV 57 E. 2.2). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und wenn zudem die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 148 II 392 E. 1.4.1; 148 V 427 E. 3.2). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (BGE 149 IV 57 E. 2.2). Tatfrage ist auch die Beweiswürdigung (BGE 148 V 70 E. 5.1.1). Willkürlich ist die Beweiswürdigung, wenn sie schlechterdings unhaltbar ist, wenn die Behörde mithin in ihrem Entscheid von Tatsachen ausgeht, die mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehen oder auf einem offenkundigen Fehler beruhen (BGE 148 IV 356 E. 2.1). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (BGE 150 II 346 E. 1.6 m.w.H.). Auf bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Entscheid geht das Bundesgericht nicht ein (auch dazu BGE 147 IV 73 E. 4.1.2; 146 IV 114 E. 2.1).
Die Parteien sind sich darin einig, dass der Fonds kraft Liegenschaftsbesitzes im Kanton Zürich beschränkt steuerpflichtig ist (§ 56 Abs. 1 lit. c StG/ZH). Einigkeit besteht auch über die Bemessung des Reingewinns, den der Fonds nach § 57 Abs. 2 StG/ZH im Kanton Zürich - unter Vorbehalt der Übernahme von ausserkantonalen Verlusten - zu versteuern hat. Der Beschwerdeführer bestreitet auch nicht, dass er als Kanton des Neben- bzw. Spezialsteuerdomizils (vgl. dazu Urteil 2C_216/2019 vom 28. Januar 2020 E. 7.1 - 7.4; siehe auch Urteil 2C_1039/2020 vom 6. Oktober 2021 E. 5.2) den Verlust aus dem Kanton Bern zu übernehmen hat.
Der Streit dreht sich allein um die Frage, ob der Kanton Zürich - nachdem er die "ausserordentliche Abschreibung" im Geschäftsjahr 2016/2017 von Fr. 1'540'000.- anerkannt hat - auch die Verluste aus den "ausserordentlichen Abschreibungen" der Geschäftsjahre 2014/2015 (Fr. 2'683'948.-) und 2015/2016 (Fr. 6'440'099.-) auf der Liegenschaft in U.________/BE zum Abzug zuzulassen bzw. zu übernehmen hat.
3.1. Die Vorinstanz hat zunächst geprüft, ob die "ausserordentliche Abschreibung" von Fr. 10'664'046.- auf dem Grundstück in U.________/BE, welche die Beschwerdegegnerin in der Jahresrechnung 2016/17 des Fonds vorgenommen hat, handelsrechtswidrig war.
Dabei hat sie zunächst erwogen, dass die Beschwerdegegnerin für den Fonds für die Geschäftsjahre vor 2016/17 keine Jahresrechnung nach OR abgelegt habe, sondern (nur) eine Jahresrechnung eines Immobilienfonds, welche sich nicht ohne Weiteres mit der Jahresrechnung nach OR vergleichen lasse. Die Abschlüsse nach KAG und OR unterschieden sich nämlich in einem Punkt fundamental voneinander: Während die Grundstücke von Immobilienfonds gemäss Art. 90 Abs. 2 KAG zu Verkehrswerten einzustellen seien, dürften Grundstücke in nach OR geführten Büchern aufgrund des Vorsichtsprinzips bloss ganz ausnahmsweise und unter strengen Voraussetzungen über ihre Anschaffungskosten bewertet bzw. aufgewertet werden, wobei eine solche Aufwertung erfolgsneutral direkt in die Reserven zu verbuchen sei. Dieser Unterschied wirke sich auf die Erfolgsrechnung der Immobilienfonds aus, in welcher unrealisierte Kapitalgewinne als Ertrag ausgewiesen würden. Sollten kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz in der Besteuerung den juristischen Personen gleichgestellt werden, wie dies Art. 54 Abs. 2 StG/ZH verlange, könne daher der Saldo der grundstückbezogenen Erträge und Aufwendungen aus der Erfolgsrechnung nach KAG nicht für die Besteuerung massgeblich sein, was aber nicht ausschliesse, dass der Jahresbericht nach KAG für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage herangezogen werden könne, soweit darin Erträge und Aufwendungen abgebildet seien, die auch in einer Erfolgsrechnung gemäss OR enthalten wären. Ausserdem sei es nicht von vornherein unzulässig, wenn das Steueramt von den Anlagefonds die Einreichung eines Abschlusses nach OR verlange, wenn sie nicht auf den unrealisierten Kapitalgewinnen besteuert werden wollten.
Daraus hat die Vorinstanz weiter abgeleitet, dass hier die Jahresrechnung für das Geschäftsjahr 2016/17 nicht als Fortsetzung der Jahresrechnung gemäss KAG angesehen werden könne. Auch wenn in der Praxis beim Wechsel eines Rechnungslegungsstandards zu einem andern in der Regel wohl primär aus praktischen Überlegungen die Werte aus dem vorherigen Standard übernommen würden, sei die Situation des Fonds zu Beginn des Geschäftsjahrs 2016/17 jedoch durchaus mit derjenigen einer Person vergleichbar, die erstmals in die Buchführungspflicht gemäss OR eintrete. Dementsprechend sei nicht einzusehen, warum die Beschwerdegegnerin für die erstmalige Bewertung der Fondsaktiven nicht nach den Vorschriften über die erstmalige Bewertung von Aktiven (Art. 960a Abs. 1 OR) hätte vorgehen dürfen, sondern nach jenen über die Folgebewertung (Art. 960a Abs. 2 OR) hätte vorgehen müssen. Nach seinem klaren Wortlaut lasse Art. 960a Abs. 1 OR betreffend die erstmalige Bewertung eine Bewertung zu den Anschaffungskosten - wenigstens für eine logische Sekunde - zu. Folglich sei weder die Ersterfassung zu den Anschaffungskosten noch die direkt daran angeschlossene Wertberichtigung handelsrechtlich zu beanstanden.
3.2. Der Beschwerdeführer macht dagegen geltend, entgegen der Auffassung der Vorinstanz sei die von der Beschwerdegegnerin gewählte Verbuchungsweise handelsrechtswidrig. Wie sich aus den in den Vorjahren eingereichten Jahresabschlüssen nach KAG ergebe, sei die Liegenschaft in U.________/BE in der Anlagebuchhaltung bereits im Anschaffungszeitpunkt zu den Anschaffungs- bzw. Erstellungskosten ersterfasst worden. Art. 90 Abs. 2 KAG verlange denn auch, dass Liegenschaften nach der Ersterfassung zu Gestehungskosten, in der Folgebewertung hingegen zu Verkehrswerten zu bewerten seien. Diese Werte seien hier dementsprechend jeweils in der Vermögensrechnung mit dem von einem unabhängigen Immobilienexperten ermittelten Marktwert eingesetzt worden, wobei die zugehörigen Wertberichtigungen in die Gesamtposition "unrealisierte Kapitalgewinne und -verluste" eingeflossen seien. Es ergebe sich mithin, dass die Bewertungsvorschriften des KAG und des OR hinsichtlich der strittigen Verbuchung gleich seien, womit die Gestehungskosten der Liegenschaft in U.________/BE in den Geschäftsjahren 2014/2015 und 2015/2016 auf den tieferen Verkehrswert hätten abgeschrieben werden müssen. Damit könne aber der massgebende Wert per Anfang Geschäftsjahr 2016/2017 zwangsläufig nicht höher sein als eben dieser tiefere Verkehrswert. Weder aus dem KAG noch aus dem OR ergebe sich die Möglichkeit der Einbuchung bzw. Aufwertung über den Verkehrswert, wie dies vorliegend von der Beschwerdegegnerin gemacht worden sei. Ausserdem folge aus dem Zusammenspiel der Bewertungsgrundsätze nach dem obligationenrechtlichen Rechnungslegungsrecht (insbesondere Vorsichtsprinzip sowie Niederstwertprinzip), dass bei einer Bewertung (Erst- und Folgebewertung) stets die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. die tieferen Marktwerte die Obergrenze bildeten. Der Gesetzeswortlaut stelle die Geltung des Niederstwertprinzips mit dem Wort "höchstens" sowohl bei der Erst- wie Folgebewertung klar. Der Gesetzeswortlaut von Art. 960a Abs. 1 OR beziehe sich auf den Fall, in welchem der Zeitpunkt des Erwerbs mit jenem der Ersterfassung, d.h. erstmaligen Aktivierung übereinstimme. Sofern aber wie hier zwischen dem Zeitpunkt der Erstbewertung und der Aufnahme in die Bilanz ein längerer Zeitraum verstreiche, handle es sich bei der Aufnahme immer um eine Folgebewertung.
3.3.
3.3.1. Wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, unterscheiden sich die Rechnungslegungsvorschriften für Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz und jene für die übrigen Buchführungspflichtigen in einem wesentlichen Punkt, indem nämlich Immobilienfonds gemäss Art. 90 Abs. 2 KAG in ihrer Jahresrechnung in der Bilanz - gemäss Art. 90 Abs. 2 KAG als Vermögensrechnung bezeichnet - die Grundstücke zu den Verkehrswerten einzustellen haben. Dies führt dann, wenn der Verkehrswert in einem Geschäftsjahr gestiegen ist, zu unrealisierten Gewinnen; umgekehrt ergibt sich bei Verkehrswertabnahmen unrealisierter Verlust. Da Art. 87 KAG ansonsten indessen unter Vorbehalt weiterer abweichender Bestimmungen als Grundsatz ausdrücklich auf die Rechnungslegungsvorschriften des OR verweist, ergibt sich hinsichtlich der von einem Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften mit Bezug auf Wertabnahmen, die dazu führen, dass der Verkehrswert unter den bisherigen Buchwert fällt, keine Differenz gegenüber dem Rechnungslegungsrecht gemäss OR.
3.3.2. Dementsprechend war die Beschwerdegegnerin schon in den Geschäftsjahren 2014/2015 und 2015/2016 gehalten, die Liegenschaft in U.________/BE zu deren, von dem von ihr beauftragten Immobilienexperten festgestellten - unter den Gestehungskosten liegenden - Verkehrswert in die Vermögensrechnung des Fonds aufzunehmen. Unabhängig davon, dass der Anschaffungswert der früher erworbenen Liegenschaft erheblich höher lag, war nach den von Immobilienfachleuten eingeholten Gutachten klar, dass deren Verkehrswert erheblich tiefer lag. Damit durfte die Liegenschaft nach dem Niederstwertprinzip (vgl. dazu JÜRGEN SCHNEIDER, in: Dieter Pfaff/Stephan Glanz/Thomas Stenz/Florian Zihler [Hrsg.], Rechnungslegung nach Obligationenrecht [veb.ch Praxiskommentar], 3. Aufl. 2024, N 21 zu Art. 958 OR sowie PETER BÖCKLI, Schweizer Aktienrecht, Aktienrecht mit Rechnungslegung, 5. Aufl., 2022, § 6 Rz 731 S. 818) nicht über diesem Wert in die Vermögensrechnung aufgenommen werden. Die Buchungen sind in den Jahresrechnungen 2014/2015 und 2015/2016 des Fonds folglich nicht zu beanstanden. Sie kommen den nach allgemeinen Rechnungslegungsvorschriften erforderlichen Buchungen nach und es hätte nichts entgegen gestanden, dass die Beschwerdegegnerin entsprechende "ausserordentliche Abschreibungen" mit den für den Fonds eingereichten Steuererklärungen 2014/2015 und 2015/2016 geltend gemacht hätte.
3.3.3. Entgegen der Vorinstanz ist es daher unzutreffend, dem Umstand, dass die Beschwerdegegnerin für den Fonds für das Geschäftsjahr 2016/2017 erstmals eine Jahresrechnung nach OR aufstellte, besondere Bedeutung beizumessen. Die Eingangswerte für die Liegenschaften in die erstmals nach OR zu erstellende Jahresrechnung 2016/2017 entsprachen - wie sich den Immobilieninventaren und den Vermögensrechnungen der Jahresrechnungen 2014/2015 und 2015/16 entnehmen lässt - den allgemeinen Rechnungslegungsvorschriften und es bestand kein Anlass, höhere Werte in die erste Eingangsbilanz gemäss OR einzustellen.
3.3.4. Insbesondere spielt entgegen der Vorinstanz keine Rolle, ob die erstmalige Erstellung einer Jahresrechnung nach OR wie der Eintritt in die Buchführungspflicht behandelt oder als Folgebewertung angesehen wird. Selbst wenn davon ausgegangen wird, die erstmalige Erstellung einer Jahresrechnung nach OR erlaube die Vornahme einer Erstbewertung, fällt doch ausser Betracht, erstmals in eine Bilanz aufzunehmende Vermögenswerte, die bereits früher (insbesondere wie hier in früheren Rechnungsperioden) erworben oder hergestellt wurden, deren Verkehrswert inzwischen aber unter die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gesunken ist, zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu bilanzieren. Andernfalls würde die wirtschaftliche Lage des Unternehmens zu positiv dargestellt, was klar dem Vorsichtsprinzip widerspricht, welches nach wie vor in einem erheblichen Mass das schweizerische Rechnungslegungsrecht prägt.
Zu keinem anderen Ergebnis führen auch die Darlegungen der Vorinstanz, wonach eine Bilanzierung zum Anschaffungswert für eine logische Sekunde mit unmittelbar daran anschliessender erfolgswirksamer Wertkorrektur möglich sein soll. Diese Auffassung erscheint als konstruiert und ändert nichts daran, dass ein zu hoher Anfangswert in die Buchhaltung Eingang findet. Entgegen der Vorinstanz taugt denn im Übrigen die von dieser angeführte Literaturstelle (vgl. Böckli, a.a.O., § 6 Rz 729) nicht als Beleg für ihre Auffassung: Der angeführte Autor beschäftigt sich mit der bewussten Unterbewertung von werthaltigen Aktiven bei der Ersterfassung, wodurch verpönte stille Reserven geschaffen werden könnten. Hier stellt sich dagegen die Frage, ob eine Überbewertung von tatsächlich weniger werthaltigen Aktiven bei der Ersterfassung zulässig ist.
3.3.5. Auch ein Blick auf die Vorschriften über die Sacheinlage- und Sachübernahmegründungen von Kapitalgesellschaften (vgl. etwa Art. 635 und 635a OR; vgl. dazu Böckli, a.a.O., S. 96 ff.) bestätigt im Übrigen die dargelegte Auffassung: Wenn der Gesetzgeber für die Liberierung von Aktienkapital besondere Kapitalschutzvorschriften aufstellt (Gründungsbericht und dessen Prüfung), so macht er damit klar, dass eine Überbewertung von Aktiven, die erstmals einem Unternehmen gewidmet bzw. als Aktiven in eine Bilanz aufgenommen werden, auf jeden Fall vermieden werden soll. Es wäre ein klarer Verstoss gegen dieses nicht nur im Aktienrecht, sondern generell im Rechnungslegungsrecht Geltung beanspruchende Anliegen, wenn bei der erstmaligen Erstellung einer Jahresrechnung nach den Rechnungslegungsvorschriften des OR Aktiven zu einem ehemaligen Anschaffungswert, der im Zeitpunkt der Einlage nicht mehr dem Verkehrswert entspricht, ersterfasst werden dürften. Dementsprechend fällt auch ausser Betracht, bei der erstmaligen Erstellung einer Jahresrechnung Aktiven zum über dem Verkehrswert liegenden Anschaffungswert einzubuchen.
3.3.6. Zu Recht macht der Beschwerdeführer schliesslich darauf aufmerksam, die Auffassung der Vorinstanz würde darauf hinauslaufen, dass Steuerpflichtigen (unter dem Vorbehalt eines nicht näher definierten Rechtsmissbrauchsverbots) ein generelles Wahlrecht zustünde, bei Neueintritt in die Rechnungslegungspflicht bislang steuerlich nicht getätigte Abschreibungen periodenfremd geltend zu machen: Auch wenn bei Neueintritt der Wert eingebrachter Vermögenswerte unter dem ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungswert läge, dürfte dieser Wert eingebucht und hernach könnten steuerwirksam Abschreibungen darauf vorgenommen werden. Dass dadurch das Periodizitätsprinzip bzw. der Grundsatz der Abschnittsbesteuerung (vgl. dazu Urteil 9C_625/2023 vom 19. Februar 2025 E. 5.2.2) verletzt würde, liegt auf der Hand, zumal auf diese Weise allenfalls sogar steuerlich (gar) nicht geltend machbare Wertminderungen von Vermögensgegenständen (d.h. z.B. bei Einlage bisher privat gehaltener Vermögensgegenstände) steuerwirksam "nachgeholt" werden könnten.
3.4. Als Ergebnis bleibt festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin die auf der Liegenschaft in U.________/BE in den Geschäftsjahren 2014/2015 und 2015/2016 eingetretenen Wertverluste in den jeweils von ihr nach den Vorschriften des KAG erstellten Jahresrechnungen zutreffend verbuchte. Damit bestand bei der erstmaligen Rechnungslegung nach den Vorschriften des OR im Geschäftsjahr 2016/2017 kein Anlass mehr zur Verbuchung dieser Wertberichtigungen. Im Gegenteil: Die Aufnahme der Liegenschaft in die Buchhaltung zu den ursprünglichen Anschaffungskosten und die anschliessende erfolgswirksame Vornahme einer Wertberichtigung nicht nur mit Bezug auf den im Geschäftsjahr 2016/2017, sondern für den seit dem Geschäftsjahr 2014/2015 gesamthaft auf der Liegenschaft eingetretenen Wertverlust verstiess gegen die Rechnungslegungsvorschriften des OR, indem zu Unrecht nicht der Verkehrswert/Buchwert der Liegenschaft per Ende des Geschäftsjahrs 2015/16 eingebucht, sondern die bereits in den Geschäftsjahren 2014/2015 und 2015/2016 verbuchten Wertverluste nochmals (d.h. doppelt) erfasst wurden.
Erweist sich die Auffassung der Vorinstanz, wonach die von der Beschwerdegegnerin vorgenommene erstmalige Erfassung der Liegenschaft in U.________/BE in der Jahresrechnung 2016/17 nach OR nicht handelsrechtswidrig war, wie dargelegt als unzutreffend, stellt sich weiter die Frage, ob die Beschwerdegegnerin dennoch die bisher steuerlich nicht geltend gemachten "ausserordentlichen Abschreibungen" aus den Geschäftsjahren 2014/2015 und 2015/2016 steuerlich nachholen kann.
4.1. Für ihre Auffassung, ein entsprechendes Nachholen sei zulässig bzw. steuerlich beachtlich, hat sich die Beschwerdegegnerin bereits vor den Vorinstanzen auf das sog. Totalgewinnprinzip berufen. Dieses fordert, dass die Summe aller Periodenergebnisse eines Unternehmens dem Totalgewinn entsprechen soll (vgl. Stefan Oesterhelt/Marco Mühlemann/Michael Bertschinger, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 4. Aufl., 2022, N 146 zu Art. 24), genauer: dass über alle Steuerperioden des Bestands eines Unternehmens hinweg gesehen nicht mehr als der gesamte von ihm während der Dauer seiner Existenz erzielte Gewinn der Besteuerung zugeführt werden soll (vgl. Urteil 2C_172/2018 vom 26. Februar 2018 E. 2.2.1 m.H.).
In diesem Zusammenhang macht die Beschwerdegegnerin geltend, selbst dann, wenn der von ihr vertretenen (wie bereits dargelegt zu Unrecht abgelehnten) Auffassung, wonach die von ihr gewählte Verbuchung der gesamten Wertkorrektur auf der Liegenschaft in U.________/BE in der ersten Jahresrechnung gemäss OR (2016/2017) handelsrechtlich korrekt sei, nicht gefolgt werde, gelte das Periodizitätsprinzip nicht absolut. Das Steuerrekursgericht habe im Rahmen einer Gesamtabwägung, die auch in Übereinstimmung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben und der Besteuerung nach dem Leistungsfähigkeitsprinzip stehe, festgehalten, dass im vorliegenden Einzelfall ausnahmsweise das Totalgewinnprinzip gegenüber dem Periodizitätsprinzip höher zu gewichten und die "ausserordentliche Abschreibung" bei der Umstellung auf den OR-Abschluss im Jahre 2017 infolge Wertverlusten in den Jahren 2015 und 2016 zuzulassen sei. Eine solche Höhergewichtung des Totalgewinnprinzips stehe entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers auch nicht im Widerspruch zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung, zumal das Bundesgericht bisher noch nie eine ähnliche Ausgangslage zu beurteilen gehabt habe.
4.2. Das Totalgewinnprinzip stellt ein insgesamt recht breites Konzept dar und ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Wesentlichen auf die periodenübergreifende Anrechnung noch nicht verrechneter Verluste beschränkt. Soweit das Totalgewinnprinzip überhaupt weitergehend berücksichtigt werden könnte, wird es zudem namentlich durch das Periodizitätsprinzip beschränkt (Urteil 2C_172/2018 vom 26. Februar 2018 E. 2.2.1 m.w.H.). Das Bundesgericht hat es daher in den bisher von ihm beurteilten Fällen durchgehend abgelehnt, Aufwendungen, welche unter Zugrundelegung der einschlägigen Rechnungslegungsvorschriften hätten vorgenommen werden müssen, aber nicht vorgenommen wurden, die dann aber in einem späteren Geschäftsjahr nach den Vorschriften des OR nachgeholt werden, weil die Nachholung handelsrechtlich zwingend geboten ist, in der Steuerperiode der erfolgten Nachholung als steuerlich relevanten Aufwand anzuerkennen (vgl. BGE 137 II 353 betreffend Nachholung unterlassener Abschreibungen von wertlos gewordenen Forderungen; Urteil 2C_429/2010 vom 9. August 2011 betreffend nicht abgerechnete und nicht ordnungsgemäss verbuchte AHV- und IV-Beiträge, die erst nach einer Kontrolle durch die Ausgleichskasse nacherhoben wurden; Urteil 2C_172/2018 vom 26. Februar 2018 betreffend nicht verbuchte Aufwendungen im Zusammenhang mit nachverrechneten Dienstleistungen, welche in früheren Jahren erbracht worden und selbst im Jahr der Verrechnung nicht verbucht worden waren). Einzig im Fall der nachträglich infolge von steuerlichen Aufrechnungen notwendig werdenden Anpassung von Steuerrückstellungen hat das Bundesgericht eine Durchbrechung des Periodizitätsprinzips anerkannt, indem solche Erhöhungen des Steueraufwands von Amtes wegen zu berücksichtigen sind (BGE 141 II 83 E. 5.3 bis 5.5; vgl. zudem für infolge von Aufrechnungen erforderliche Erhöhungen von AHV-Beiträgen Urteile 9C_738/2022 vom 30. Mai 2023 E. 5.1; 2C_435/2017 vom 18. Februar 2019 E. 2.3.2).
4.3. Ob an dieser in der Literatur teilweise kritisierten sehr zurückhaltenden Berücksichtigung des sog. Totalgewinnprinzips (vgl. dazu Oesterhelt/Mühlemann/Bertschinger, a.a.O., Rz 150 f. zu Art. 157) festzuhalten ist, braucht hier nicht entschieden zu werden.
4.3.1. Hier geht es nicht um den rechnungslegungsrechtlich erforderlichen Nachtrag von in einer Vorperiode zu Unrecht nicht verbuchten Aufwendungen. Wie dargelegt wurden die entsprechenden Aufwendungen - die den in den Geschäftsjahren 2014/2015 und 2015/2016 eingetretenen Wertminderungen auf der Liegenschaft in U.________/BE entsprachen - in den Jahresrechnungen des Fonds ordnungsgemäss verbucht. Bei der erstmaligen Erstellung der Jahresrechnung nach OR für das Geschäftsjahr 2016/2017 bestand damit kein Bedarf für die Nachholung von Aufwandbuchungen, sondern die Liegenschaft war zu ihrem Wert per Ende des Geschäftsjahrs 2015/2016 in die Buchhaltung aufzunehmen und per Bilanzstichtag 2016/2017 (nur) um die in diesem Geschäftsjahr eingetretene zusätzliche Wertminderung zu korrigieren. Die Frage nach der steuerlichen Tragweite einer rechnungslegungsrechtlich erforderlichen Aufwandnachholung in einer späteren Rechnungsperiode stellt sich somit hier nicht. Die handelsrechtlich unzulässige Einbuchung der Liegenschaft in U.________/BE zu deren Anschaffungskosten mit hernach erfolgter "ausserordentlicher Abschreibung" ist daher, soweit die Abschreibung auch die in den Vorjahren eingetretenen Wertminderungen erfasste, steuerlich nicht zu anerkennen.
4.3.2. Grund für die von der Beschwerdegegnerin im Lichte des Totalgewinnprinzips beanstandete "Überbesteuerung" ist denn auch nicht die steuerlich zutreffende Anerkennung allein der Aufwendungen im Zusammenhang mit der im Geschäftsjahr 2016/2017 eingetretenen Wertminderung auf der Liegenschaft in U.________/BE. Die beanstandete Überbesteuerung über die Steuerperioden 2014/2015 bis 2018/2019 hinweg betrachtet ist vielmehr im Umstand begründet, dass die Beschwerdegegnerin in den Steuerperioden 2014/2015 und 2015/2016 jeweils mit der Steuererklärung (nur) die Jahresrechnungen gemäss KAG einreichte, aus denen - jedenfalls aus der Erfolgsrechnung - die in diesen beiden Jahren vorgenommenen Wertberichtigungen nicht ersichtlich waren. Die Wertminderungen lassen sich allein aufgrund der im Inventar der Liegenschaften enthaltenen Buchwerte rekonstruieren, wurden von der Beschwerdegegnerin mit den von ihr eingereichten Steuererklärungen jedoch nicht geltend gemacht und der Fonds wurde für die Steuerperioden 2014/2015 und 2015/2016 ohne Berücksichtigung der Wertminderungen rechtskräftig eingeschätzt. Bei dieser Sachlage gebieten es weder das wie dargelegt breite Konzept des Totalgewinnprinzips noch, wie das Steuerrekursgericht ausgeführt hat (vgl. Urteil 2 ST.2023.121 vom 27. Februar 2024 E. 8c), der Grundsatz von Treu und Glauben, dass die in den Veranlagungen 2014/2015 und 2015/2016 nicht berücksichtigten, in diesen Jahren eingetretenen Wertminderungen steuermindernd in einer späteren Steuerperiode Berücksichtigung finden.
4.4. Die Einschätzungen 2014/2015 und 2015/2016 sind in Rechtskraft erwachsen und es kann sich daher einzig noch fragen, ob sie durch die Steuerbehörden allenfalls in Revision zu ziehen wären. Das ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, in dem es allein um die Einschätzung für die Staats- und Gemeindesteuern der Steuerperiode 2018/2019 geht.
4.5. Diese Erwägungen führen zur Gutheissung der Beschwerde. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben. Damit wird der Einspracheentscheid wieder hergestellt.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG). Zur Neuverlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens ist die Angelegenheit an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, zurückzuweisen (Art. 107 Abs. 2 Satz 1 BGG).
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung, vom 16. Oktober 2024 wird aufgehoben und der Einspracheentscheid des Kantonalen Steueramts Zürich vom 12. Mai 2023 bestätigt.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 7'000.- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
Zur Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das vorinstanzliche Verfahren wird die Sache an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich zurückgewiesen.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 3. Juni 2025
Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Moser-Szeless
Die Gerichtsschreiberin: Rupf