Mieterausweisung (BGer 4D_60/2018/WTH vom 12. Oktober 2018)
Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
BEZ.2018.39
ENTSCHEID
vom 6. September 2018
Mitwirkende
Dr. Claudius Gelzer, Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler
Parteien
A____ Beschwerdeführer
[...]
gegen
B____ Beschwerdegegner
[...]
Gegenstand
Beschwerde gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 20. August 2018
betreffend Ausweisung
Sachverhalt
A____ (Mieter, Beschwerdeführer) schloss am 29. Juli 2002 mit B____ (Vermieter, Beschwerdegegner) einen Mietvertrag über eine 1-Zimmer-Wohnung in der Liegenschaft an der [...] in [...]. Am 17. Januar 2018 kündigte der Beschwerdegegner diesen Mietvertrag mit dem hierfür vorgesehenen Formular unter Hinweis auf eine Kündigungsandrohung vom 7. November 2017 und einen Mietzinsrückstand in Höhe von CHF 4‘700.– ausserordentlich per 28. Februar 2018. Der Beschwerdeführer focht die Kündigung mit Einschreiben vom 13. Februar 2018 bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an und beantragte eine Erstreckung. Am 10. April 2018 schlossen die Parteien vor der Schlichtungsstelle einen Vergleich mit folgendem Wortlaut:
„Die Parteien vereinbaren, dass das Mietverhältnis definitiv und ohne Erstreckungsmöglichkeit per 31. Juli 2018 endigt.“
Am 17. Juli 2018 wandte sich der Beschwerdegegner per E-Mail an den Beschwerdeführer. Die E-Mail stand unter dem Betreff „Wohnungsübergabe“. Der Beschwerdegegner erklärte darin:
„In einigen Tagen werden Sie aus der Wohnung ausziehen. Ich möchte Sie fragen, wann wir die Wohnungsübergabe vornehmen könnten und die Abgabe der Schlüssel? Wollen Sie dies am 31. Juli machen? Bitte geben Sie mir doch 1-2 Termine durch.“
Der Beschwerdeführer antwortete am 27. Juli 2018 ebenfalls per E-Mail:
„Es ist zuvorkommend und nett, dass mir die Möglichkeit geben «1 oder 2 Termine» vorschlagen kann die Wohnung zu übergeben. Gerne mache ich davon Gebrauch und schlage den
Mit E-Mail vom 28. Juli 2018 reagierte der Beschwerdegegner wie folgt:
„Wie vereinbart, müssen Sie die Wohnung bis am 31. Juli 24 Uhr geräumt haben. Da Sie schon lange Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, kann ich auch keine Erstreckung des Mietverhältnisses gewähren. Ich bitte Sie darum mir einen Termin für die Schlüsselübergabe zu geben. […]“.
Daraufhin sandte der Beschwerdeführer am gleichen Tag die folgende E-Mail an den Beschwerdegegner:
„In Ihrem E-Mail vom ... nannten Sie den 31. Juli 2018 als Termin für die Wohnungsübergabe und boten mir gleichzeitig weitere «1 oder 2 Termine», die ich bestimmen kann, um die Schlüssel für die Wohnung zu übergeben. Für den 31. Juli 2018 hatte ich schon eine Notlösung organisiert, die mit Ihrer Mitteilung hinfällig wurde und habe die Abgesagt. Ich habe nun zwei Optionen für eine Ersatzwohnung. Die erste ist im Oktober und die zweite ist im November 2018. Mit dem Resultat, ich habe den 1. Oktober und den 1. November 2018 für die Wohnungsübergabe vorgeschlagen. Der Vorschlag für die Ersatztermine kam von Ihnen und nicht von mir. Die Schweiz ist ein Rechtsstaat und noch keine Bananenrepublik und möchte Sie bitten auf dem Rechtsweg zu bleiben. Es heisst, Pharmaunternehmungen können sich alles erlauben, weil die über dem Staat stehen, sollte das der Fall sein, dann ist es an der Zeit, dass die wieder auf den Boden eines Rechtsstaates gebracht werden […]“
Am 6. August 2018 stellte der Beschwerdegegner unter Verwendung des dafür vom Zivilgericht Basel-Stadt zur Verfügung gestellten Formulars das Ausweisungsgesuch gegen den Beschwerdeführer. Mit Eingabe vom 16. August 2018 beantragte der Beschwerdeführer, dem Ausweisungsbegehren nicht stattzugeben. Er bezog sich auf die E-Mail-Korrespondenz zwischen den Parteien vom 17., 27., 28. und 29. Juli 2018.
Mit Entscheid vom 20. August 2018 hat die Einzelrichterin des Zivilgerichts die Eingabe des Beschwerdeführers dem Beschwerdegegner zugestellt, den Beschwerdeführer angewiesen, die beim Beschwerdegegner gemieteten Räumlichkeiten (1-Zimmer-Wohnung, unmöbliert, [...]) bis spätestens Donnerstag, 30. August 2018, 11.30 Uhr, zu räumen. Weiter wurde festgehalten, dass auf Antrag des Beschwerdegegners ohne Weiteres und nach Bezahlung des Kostenvorschusses die Räumung vollzogen wird, wenn der Beschwerdeführer innert der gesetzten Frist nicht ausgezogen ist. Dem Beschwerdegegner wurden die Gerichtskosten von CHF 600.– auferlegt und er wurde angewiesen, dem Beschwerdegegner den von diesem geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 400.– zu ersetzen.
Nachdem ihm dieser Entscheid am 22. August 2018 eröffnet worden ist, hat der Beschwerdeführer eine mit „Beschwerde“ bezeichnete Eingabe vom 3. September 2018 an das Appellationsgericht gerichtet. Darin hat der Beschwerdeführer mit Hinweis auf die in der Rechtsmittelbelehrung erwähnte 10-tägige Beschwerdefrist beantragt, dass ihm eine Frist von 10 Tagen eingeräumt werde bis zur Räumung der Wohnung, um eine Beschwerde einreichen zu können, die sich auf die schriftliche Begründung des Entscheids beziehe. Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, dass er nicht in der Lage sei, einen Kostenvorschuss zu leisten. Mit Verfügung vom 28. August 2018 wurde der angekündigten Beschwerde bis zum 3. September 2018 (Ablauf der Frist zur Einreichung der Beschwerde) vorsorglich aufschiebende Wirkung zuerkannt. Am 3. September 2018 hat der Beschwerdeführer eine wiederum mit Beschwerde bezeichnete Eingabe an das Appellationsgericht gerichtet und darin beantragt, der Entscheid des Zivilgerichts vom 20. August 2018 sei aufzuheben. Der Beschwerdegegner habe einen neuen Termin für die Wohnungsübergabe mit dem Beschwerdeführer abzumachen.
Von der Einholung einer Stellungnahme des Beschwerdegegners wurde abgesehen. Der vorliegende Entscheid ist nach Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.
Erwägungen
1.1 Der Beschwerdeführer bezeichnet sein Rechtsmittel im Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung als "Beschwerde". Welches Rechtsmittel vorliegend anwendbar ist, hat das Appellationsgericht von Amtes wegen zu prüfen. Die beantragte Mieterausweisung wurde im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) beurteilt. Entscheide in miet- und pachtrechtlichen Ausweisungsverfahren, die im Verfahren gemäss Art. 257 ZPO ergangen sind, unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen der Berufung oder der Beschwerde (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich/Genf/Basel 2013, N 339). Massgebend für die Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung gelangt, ist der Streitwert. Sofern dieser mindestens CHF 10'000.– beträgt, unterliegt der Entscheid der Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO), ansonsten der Beschwerde (Art. 319 lit. a ZPO).
Mit Vergleich vom 10. April 2018 haben sich die Parteien im Verfahren vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten darüber geeinigt, dass das Mietverhältnis definitiv und ohne Erstreckungsmöglichkeit per 31. Juli 2018 endigt. Das Zivilgericht hat damit zu Recht erkannt, dass die am 10. April 2018 vereinbarte Beendigung des Mietverhältnisses per 31. Juli 2018 rechtskräftig festgelegt worden ist (vgl. Art. 241 Abs. 2 ZPO), was vom Beschwerdeführer auch nicht bestritten worden ist. Der Beschwerdeführer hat vor dem Zivilgericht lediglich geltend gemacht, dass der Beschwerdegegner mit E-Mail vom 17. Juli 2018 „den vereinbarten Auszugstermin 31. Juli 2018 ausser Kraft gesetzt“ habe (Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 16. August 2018 zum Ausweisungsbegehren). In diesem Sinn wird auch im Beschwerdeverfahren vom Beschwerdeführer geltend gemacht, dass der Beschwerdegegner mit seiner E-Mail vom 17. Juli 2018 „seine Flexibilität“ mitgeteilt habe, dass die Wohnungsübergabe auch später sein könne. Es ist unter diesen Umständen davon auszugehen, dass vorliegend nur die Ausweisung selbst und nicht die Beendigung des Mietverhältnisses an sich angefochten worden ist. Dementsprechend ist im Einklang mit der bundesgerichtlichen Praxis zur Festlegung des Streitwerts im Verfahren nach Art. 257 ZPO von einem Streitwert im Umfang des für sechs Monate geschuldeten Mietzinses auszugehen (BGer 4A_565/2017 vom 11.07.2018 E. 1.2.1, zur Publikation vorgesehen). Beim vorliegenden Bruttomonatsmietzins von CHF 495.– beträgt der Streitwert weniger als CHF 10‘000.–. Damit ist der angefochtene Entscheid mit Beschwerde anzufechten.
1.2 Die Beschwerde ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids am 22. August 2018 innert der Frist von 10 Tagen und damit rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 321 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 257 Abs. 1 ZPO). Für ihre Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gesetzes betreffend die Organisation der Gerichte und der Staatsanwaltschaft [GOG, SG 154.100]). Mit Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung sowie offensichtlich unrichtige Feststellungen des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).
2.1 Das Zivilgericht führt im angefochtenen Entscheid einleitend aus, dass das Gericht gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren gewährt, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtslage klar ist (angefochtener Entscheid, E. 2.2). Das Zivilgericht erachtet den vom Beschwerdeführer geschilderten Sachverhalt und die Rechtslage als klar. Die Parteien hätten vor der Schlichtungsstelle am 10. April 2018 vergleichsweise die definitive und nicht erstreckbare Beendigung des Mietverhältnisses per 31. Juli 2018 vereinbart. Dieser vom Beschwerdeführer nicht in Zweifel gezogene Vergleich habe die gleiche Wirkung wie ein rechtskräftiger Entscheid (vgl. Art. 241 Abs. 2 ZPO). Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers ändere am Ergebnis, dass das Mietverhältnis damit per 31. Juli 2018 beendet worden sei, auch die E-Mail des Beschwerdegegners vom 17. Juli 2018 nichts, in welchem dieser den Beschwerdeführer auf den anstehenden Auszugstermin hingewiesen und den Beschwerdeführer angefragt habe, ob die Wohnungsübergabe direkt am 31. Juli 2018 erfolgen solle. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers könne daraus in keiner Weise abgeleitet werden, dass der Beschwerdegegner damit den Auszugstermin ins Belieben des Beschwerdeführers gestellt habe (angefochtener Entscheid E. 2.4.3). Das Mietverhältnis habe am 31. Juli 2018 geendet und der Beschwerdeführer nutze die Wohnung seither ohne Rechtsgrund. Nach Beendigung des Mietverhältnisses habe der Mieter dem Vermieter das Mietobjekt zurückzugeben. Dem Ausweisungsgesuch sei daher zu entsprechen (angefochtener Entscheid, E. 2.4.4).
2.2 An dieser zutreffenden Begründung des angefochtenen Entscheids vermögen die Ausführungen des Beschwerdeführers in seiner Beschwerde vom 3. September 2018 nichts zu ändern.
Der Beschwerdeführer wirft die Frage auf, ob der Bruder des Beschwerdegegners als „einflussreiche Persönlichkeit der FDP Basel-Stadt“ versucht haben könnte, die von der FDP nominierte Gerichtspräsidentin zu beeinflussen. Für eine solche versuchte Einflussnahme kann der Beschwerdeführer aber keinen Anhaltspunkt vorbringen. Die blosse Tatsache, dass die Zivilgerichtspräsidentin von der FDP nominiert worden ist und der Bruder des Beschwerdegegners in der FDP politisch aktiv ist, kann hierfür nicht ausreichen (vgl. zur Frage der Parteizugehörigkeit von Mitgliedern des Gerichts BGer 1B_275/2018 vom 28. Juni 2018). Darauf ist somit nicht weiter einzugehen.
In materieller Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend, dass die Zivilgerichtspräsidentin die E-Mail des Beschwerdegegners vom 17. Juli 2018 falsch gewürdigt habe. Davon kann aber keine Rede sein. Wie vom Zivilgericht zutreffend ausgeführt und vom Beschwerdeführer nicht bestritten, beginnt die E-Mail des Beschwerdegegners mit dem Hinweis, dass der Beschwerdeführer „in einigen Tagen aus der Wohnung ausziehen“ wird. Dies deckt sich auch mit der Tatsache, dass das Mietverhältnis gemäss der Vereinbarung vom 18. April 2018 „definitiv und ohne Erstreckungsmöglichkeit per 31. Juli 2018 endigt.“ In der E-Mail vom 17. Juli 2018 hat der Beschwerdegegner denn auch erkennbar nicht das bereits festgelegte Ende des Mietvertragsverhältnisses und somit den letztmöglichen Termin des Auszugs des Beschwerdeführers in Frage gestellt, sondern dem Beschwerdeführer lediglich die Möglichkeit angeboten, für die Wohnungsübergabe respektive die Abgabe der Schlüssel allenfalls einen anderen Termin als den Tag des Ablaufs des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Es bestand für den Beschwerdeführer kein Anlass, den Termin der Wohnungsübergabe respektive der Schlüsselübergabe, welche ja zwingend voraussetzen, dass die Mieterschaft zuvor die Wohnung geräumt hat, auf den letzten möglichen Auszugstag anzusetzen. Daraus, dass der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer entgegenkommenderweise die Möglichkeit gegeben hat, 1 bis 2 mögliche Termine für die Wohnungsübergabe respektive Schlüsselübergabe anzugeben, kann somit nicht abgeleitet werden, dass am Datum der Beendigung des Mietverhältnisses und damit am letztmöglichen Datum der Räumung der Wohnung etwas geändert werden sollte. Es gab aufgrund der genannten E-Mail für den Beschwerdeführer keinerlei Anlass zur Annahme, dass der Beschwerdegegner, entgegen der klaren und deutlichen Vereinbarung vom April 2018 dem Beschwerdeführer eine Erstreckungsmöglichkeit gewähren möchte. Sollte der Beschwerdeführer trotz des klaren Inhalts der genannten E-Mail vom 17. Juli 2018 daran gezweifelt haben, dass das Mietverhältnis tatsächlich per 31. Juli 2018 endet, wurden diese allfälligen Zweifel mit E-Mail des Beschwerdegegners vom 28. Juli 2018 mit aller Deutlichkeit ausgeräumt. Mit dieser E-Mail hat der Beschwerdegegner den Beschwerdeführer darauf hingewiesen, dass dieser, wie vereinbart, die Wohnung bis zum 31. Juli 2018, 24:00 Uhr geräumt haben muss und dass keine Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt werde. Das Zivilgericht ist somit zu Recht zum Schluss gekommen, dass das Mietverhältnis zwischen dem Beschwerdeführer und dem Beschwerdegegner seit dem 31. Juli 2018 gemäss der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung beendet ist und dass der Beschwerdeführer somit über keine rechtliche Grundlage zur Nutzung der Wohnung mehr verfügt.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass das Zivilgericht zu Recht einen liquiden Sachverhalt und eine klare Rechtslage bejaht hat. Demgemäss ist nicht zu beanstanden, dass es den Ausweisungsentscheid im summarischen Verfahren gemäss Art. 257 ZPO gefällt hat. Die Beschwerde ist unbegründet und folglich abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 600.– (§ 13 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 2 Ziff. 11 des Reglements über die Gerichtsgebühren [GGR, SG 154.810]) zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Da dem Beschwerdegegner aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Beschwerdeantwort im Beschwerdeverfahren kein Aufwand entstanden ist und der Beschwerdegegner zudem nicht anwaltlich vertreten ist, wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Der Beschwerdeführer hat in seiner Eingabe vom 24. August 2018 an das Appellationsgericht, in welchem er auf die noch einzureichende Beschwerde hinwies, geltend gemacht, dass er keinen Kostenvorschuss leisten könne, wobei er auf den Bundesgerichtsentscheid BGer 2C_1091/2017 vom 8. Januar 2018 verweist. Der Beschwerde vom 3. September 2018 ist kein Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege zu entnehmen. Der Beschwerdeführer ist mit dem Merkblatt Prozesskosten (Beilage zur Verfügung des Zivilgerichts vom 7. August 2018) auf die möglichen Kosten eines Rechtsmittelverfahrens und die Möglichkeit, in diesem unentgeltliche Rechtspflege zu beantragen, hingewiesen worden. Von dieser Möglichkeit hat der Beschwerdeführer gemäss den vorigen Ausführungen keinen Gebrauch gemacht. Selbst wenn man die Ausführung des Beschwerdeführers in seiner Eingabe vom 24. August 2018 als implizites Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege qualifizieren würde, könnte einem solchen keine Folge geleistet werden, da der Beschwerdeführer nicht aufzeigt, dass er nicht über die erforderlichen Mittel zur Prozessführung aufweist und die Beschwerde zudem aufgrund des oben Ausgeführten als aussichtslos qualifiziert werden muss.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Beschwerde gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 20. August 2018 (RB.2018.170) wird abgewiesen.
Der Beschwerdeführer trägt die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 600.–.
Mitteilung an:
Beschwerdeführer
Beschwerdegegner
Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
PD Dr. Benedikt Seiler
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.