Grundstückgewinnsteuer

Verlustverrechnung, Entstehung des Steuertatbestands

Entscheid der Steuerrekurs des Kantons Basel-Stadt Nr. 10/2000 vom 27. Januar 2000

Grundstückverluste können mit Grundstückgewinnen desselben Jahres verrech- net werden. Ob eine Verlustverrechnung innerhalb des gleichen Jahres möglich ist, hängt vom Zeitpunkt ab, in dem sich die beiden steuerauslösenden Veräusserungs- tatbestände verwirklicht haben. Massgeblicher Zeitpunkt dafür ist nicht der Ab- schluss des Kaufvertrags, sondern der Eigentumsübergang, formell der Eigentums- eintrag im Grundbuch, die sog. «Fertigung».

I. Sachverhalt

1. Der Rekurrent hat mit Kaufvertrag vom 19. September 1995 die Liegenschaft T .- Strasse 36 (Stockwerkeigentumsparzelle 1111-1) veräussert. Im Kaufvertrag ist vereinbart worden, dass der Antritt der Liegenschaft mit Übergang von Nutzen und Gefahr sowie die Fertigung im Grundbuch auf den 1. Januar 1996 erfolgen soll. Der Grundbucheintrag datiert vom 29. Dezember 1995.

2. Der Rekurrent hat in seiner Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer auf Seite 3 unter Ziff. 5 einen Grundstückgewinn in der Höhe von Fr. 230'049.30 deklariert. Unter Ziff. 7 hat er einen Verlust aus dem Verkauf einer Wohnung am G .- Weg 167 per 1. März 1996 geltend gemacht.

3. Die Steuerverwaltung hat zusätzliche Belege sowie Unterlagen einverlangt und daraufhin den Grundstückgewinn neu auf Fr. 196'391 .- festgelegt. Nach Berück- sichtigung des Besitzesdauerabzuges hat dies einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 84'448 .- und somit eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 25'320 .- ergeben. Über diese Korrekturen ist der Rekurrent mit Schreiben vom 7. August 1996 orien- tiert worden. Zudem ist der Rekurrent darauf aufmerksam gemacht worden, dass ge- mäss § 59 aStG nur Grundstückverluste mit Grundstückgewinnen desselben Jahres verrechnet werden können. Die entsprechende Veranlagung ist dem Rekurrenten am 12. August 1996 eröffnet worden.

4. Gegen die Veranlagung vom 12. August 1996 hat der Rekurrent mit Schreiben vom 30. August 1996 Einsprache erhoben und innert erstreckter Frist am 31. Okt- ober 1996 die Einsprachebegründung nachgereicht. Mit Entscheid vom 21. Oktober 1997 hat die Steuerverwaltung die Einsprache abgewiesen.

5. Gegen diesen Entscheid vom 21. Oktober 1997 richtet sich der vorliegende Rekurs vom 20. November 1997. Der Rekurrent hat innert erstreckter Frist Antrag

auf Sistierung bis zum rechtskräftigen Entscheid über das beim Grundbuchamt ein- gereichte Gesuch um Grundbuchberichtigung gestellt. Mit Verfügung vom 3. Fe- bruar 1998 hat die Steuerrekurskommission das Rekursverfahren sistiert mit der Auf- lage, dass der Rekurrent bis zum 29. Mai 1998 Bericht über den Stand der Dinge gibt.

6. Nachdem das Gesuch um Grundbuchberichtigung vom Grundbuchamt abge- wiesen worden ist, hat der Rekurrent am 13. Mai 1998 die Rechtsbegehren zum Rekurs und die Rekursbegründung eingereicht. Der Rekurrent beantragt, den Ein- spracheentscheid der Steuerverwaltung vom 21. Oktober 1997 aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer für das Grundstück T .- Strasse 36 (Stockwerkeigentums- parzelle 1111-1) neu zu veranlagen: Es sei der bei diesem Geschäft angefallene Grundstückgewinn als im Jahre 1996 eingetreten festzulegen und die Verrechnung mit dem Verlust aus dem Verkauf einer Wohnung am G .- Weg 167 per 1. März 1996 zuzulassen. Schliesslich sei dem Rekurrenten keine Spruchgebühr aufzuerlegen und ihm eine Parteientschädigung zuzusprechen. Auf die Einzelheiten seines Stand- punktes wird, soweit sie für den Entscheid von Belang sind, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

7. In ihrer Vernehmlassung vom 25. Juni 1999 beantragt die Steuerverwaltung den Rekurs abzuweisen. Auf die Einzelheiten ihres Standpunktes wird ebenfalls in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

II. Entscheidungsgründe

1. Der Rekurrent beantragt, den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom 21. Oktober 1997 aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer für das Grundstück T .- Strasse 36 (Stockwerkeigentumsparzelle 1111-1) neu zu veranlagen: Es sei den bei diesem Geschäft angefallenen Grundstückgewinn als im Jahre 1996 eingetreten festzulegen und die Verrechnung mit dem Verlust aus dem Verkauf einer Wohnung am G .- Weg 167 per 1. März 1996 zuzulassen.

Es ist unbestritten, dass der Rekurrent mit Kaufvertrag vom 19. September 1995 die Liegenschaft T .- Strasse 36 (Stockwerkeigentumsparzelle 1111-1) mit Gewinn veräussert hat und der entsprechende Grundbucheintrag vom 29. Dezember 1995 da- tiert. Ebenfalls unbestritten ist, dass der Rekurrent mit dem Verkauf der Wohnung am G .- Weg 167 per 1. März 1996 einen Verlust erlitten hat. Strittig ist hingegen, ob der Rekurrent diesen erlittenen Verlust mit dem Gewinn aus dem Verkauf der Stock- werkseigentümerparzelle 1111-1 verrechnen kann bzw. in welchem Zeitpunkt der Grundstückgewinn als realisiert zu betrachten ist.

2. a) Gemäss § 55 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die direkten Steuern des Kan- tons Basel-Stadt vom 22. Dezember 1949 (aStG) ist als Grundstückgewinn steuer- bar der durch Veräusserung in Erscheinung tretende Mehrwert von Grundstücken

des Privat- und des Geschäftsvermögens der natürlichen und juristischen Personen sowie von Anteilen daran.

b) Für den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück durch Kauf ist ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag (Art. 657 Abs. 1 ZGB) sowie ein Grundbuch- eintrag (Art. 656 Abs. 1 ZGB) erforderlich.

c) Grundstückverluste werden mit Grundstückgewinnen desselben Jahres verrechnet gemäss § 59 Abs. 1 aStG.

3. a) Der Rekurrent macht geltend, dass die Bestimmung von § 55 Abs. 1 lit. a aStG nicht eindeutig bestimme, wann der steuerauslösende Tatbestand bei der Grundstückgewinnsteuer eintritt.

b) Bei der Veräusserung von Grundstücken hat sich die Steuerrekurskommission Basel-Stadt bereits im Entscheid vom 15. Juli 1949 (publ. in ZBI, Band 51, S. 427 ff.) dafür ausgesprochen, dass der Zeitpunkt des Grundbucheintrages (bzw. die An- meldung im Tagebuch) für die Gewinnrealisation massgeblich sei: «Damit jedoch ein Gewinn steuerpflichtig wird, muss er nicht nur ‹erzielt›, sondern zugleich auch ‹realisiert> sein, er muss ‹durch Realisierung in Erscheinung treten›. Einen Gewinn realisiert man, indem man ihn aus dem Bereich des Möglichen, des zu Erwartenden, in den Bereich der Wirklichkeit, der Tatsachen überführt, indem man den Mehrwert ‹liquidiert›, so dass er ‹tatsächlich in die Tasche des Steuerpflichtigen> fliesst (Götzinger, Kommentar, S. 63) ... Beim Liegenschaftskauf bleibt der Verkäufer so- lange Eigentümer des Grundstücks, bis das Eigentum im Grundbuch auf den Käu- fer übertragen ist. Solange gehört das Grundstück auch weiter zum Vermögen des Verkäufers. Bis zu dieser Übertragung besteht nach dem Abschluss des Kaufvertra- ges wohl ein Recht, den Kaufpreis zu fordern und damit den Gewinn zu realisieren; aber dieses Recht ist doch in der Regel, so wenigstens im vorliegenden Falle, eben davon abhängig, dass der Verkäufer seinerseits erfüllt, indem er fertigen lässt ... » Diese noch unter der Ägide der alten Kapitalgewinnsteuer angewandte Praxis hat auch für die Grundstückgewinnsteuer Geltung, sieht doch § 60 Abs. 3 aStG als mass- geblichen Stichtag für die Bestimmung der Besitzdauer die jeweilige Anmeldung beim Grundbuchamt vor. Dieselbe Regelung hinsichtlich des Zeitpunktes der Rea- lisierung eines Grundstückgewinnes gilt auch im Kanton Zürich (vgl. ASA 51, S. 323 sowie VGE-ZH vom 8. Oktober 1976, ZR 76, Band 48, S. 103): Die Handän- derungssteuerpflicht wird grundsätzlich dann begründet, wenn ein Grundstück im zivilrechtlichem Sinne den Eigentümer wechselt. Der Eigentumsübergang mani- festiert sich in formeller Hinsicht in der Eintragung im Grundbuch, wobei die Ein- tragung an einen gültigen Rechtsgrund anknüpfen muss. Der Grundstückgewinn ent- steht dabei mit der grundbuchlichen Übertragung, mit der sog. «Fertigung».

c) Im vorliegenden Fall datiert der Kaufvertrag des hier interessierenden Grund- stückes (Stockwerkeigentumsparzelle 1111-1) vom 19. September 1995. Der Grund- bucheintrag ist mit Datum vom 29. Dezember 1995 erfolgt. Der steuerauslösende Tatbestand, der Grundbucheintrag, ist für die Grundstückgewinnsteuer somit im

Jahre 1995 erfolgt. Eine Verrechnung dieses im Jahre 1995 erzielten Grundstück- gewinnes mit dem im Jahre 1996 erzielten Grundstückverlust aus dem Verkauf der Liegenschaft am G .- Weg 167 ist gemäss § 59 Abs. 1 aStG nicht möglich, weil Ver- lust und Gewinn aus den beiden Liegenschaftsverkäufen nicht im gleichen Jahr er- zielt worden sind. Die Steuerverwaltung hat demnach zu Recht eine Verrechnung im vorliegenden Fall verweigert.

Demgemäss wird erkannt:

Der Rekurs wird abgewiesen.