Fluglärmentschädigung Landesflughafen Zürich-Kloten (sog. Südanflüge), Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf.
Entscheiddatum: 09.03.2026Publikationsdatum: 23.03.2026
Bundesverwaltungsgericht Tribunal administratif fédéral Tribunale amministrativo federale Tribunal administrativ federal Abteilung I A-4914/2023, A-455/2024
Urteil vom 9. März 2026 Besetzung Richter Stephan Metzger (Vorsitz), Richter Jürg Marcel Tiefenthal, Richter Alexander Misic, Gerichtsschreiberin Flurina Peerdeman. Parteien Flughafen Zürich AG, vertreten durch Dr. iur. Roland Gfeller, Rechtsanwalt, Beschwerdeführerin 1 (A-4914/2023), Beschwerdegegnerin (A-455/2024), Enteignerin, gegen 1. Erbengemeinschaft A._______, bestehend aus: 1.1. B._______, 1.2. C._______, 1.3. D._______, 1.4. E._______, 1.5. F._______, 1.6. G._______, Enteignete 1, 2. Erbengemeinschaft H._______, bestehend aus: 2.1. I._______, 2.2. J._______, 2.3. K._______, 2.4. L._______, Enteignete 2, 3. Erbengemeinschaft M._______, bestehend aus: 3.1. N._______, 3.2. O._______, Enteignete 3, 4. P._______,Enteigneter 4, 5. Q._______, Enteignete 5, alle vertreten durch Martin Looser, Rechtsanwalt, undDr. iur. Adrian Strütt, Rechtsanwalt, Beschwerdeführende 2 (A-455/2024), Enteignete, Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10, Vorinstanz. Gegenstand Fluglärmentschädigung Landesflughafen Zürich-Kloten (sog. Südanflüge), Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf.
A.
A.a Am 30. Oktober 2003 wurden die morgendlichen Südanflüge auf der Piste 34 des Flughafens Zürich eingeführt (6.00 bis 7.00 Uhr werktags und bis 9.00 Uhr an Wochenenden und Feiertagen). Die im Rubrum aufgeführten Enteigneten reichten infolgedessen 2004 bzw. 2005 bei der Flughafen Zürich AG je Entschädigungsbegehren für ihre Liegenschaften in Gockhausen/Dübendorf ein. Die Flughafen Zürich AG überwies die Begehren am 10. Oktober 2005 an die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10 (nachfolgend: ESchK).
A.b Die ESchK wählte 2009 bzw. 2011 diese Verfahren als Pilotfälle aus, anhand derer insbesondere das Vorliegen eines sog. direkten Überflugs beurteilt werden sollte (Verfahren Nr. [...]; nachfolgend auch: Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf).
A.c Mit Schätzungsentscheid vom 25. Juni 2012 wies die ESchK die Entschädigungsbegehren ab.
A.d Das Bundesverwaltungsgericht erkannte mit Urteil A-4836/2012 vom 13. März 2014 insbesondere, dass bei den streitbetroffenen Liegenschaften kein entschädigungspflichtiger direkter Überflug vorliege. Die Beschwerden der im Rubrum aufgeführten Enteigneten hiess es sodann betreffend Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrbefugnisse gut, hob den angefochtenen Entscheid diesbezüglich auf und wies die Sache zur Neubeurteilung der Spezialität und der Schwere des Schadens im Sinne der Erwägungen an die ESchK zurück. Auch sei über die Parteientschädigung neu zu befinden. Im Übrigen wies das Bundesverwaltungsgericht die Beschwerden der Enteigneten ab.
A.e Mit Urteil 1C_232/2014 vom 18. März 2016 (teilweise publ. in BGE 142 II 128) bestätigte das Bundesgericht das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, soweit dieses angefochten wurde. Im Hinblick auf die Rückweisung an die Vorinstanz wies es darauf hin, dass die Verfahren bereits sehr lange gedauert hätten und daher möglichst rasch zum Abschluss gebracht werden sollten im Sinne von Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV, SR 101) und Art. 6 Ziff. 1 der Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK, SR 0.101).
B.
B.a Die ESchK nahm in der Folge die Verfahren wieder auf.
B.b Am 30. Dezember 2022 eröffnete die ESchK den Schätzungsentscheid im Dispositiv. Es wies die Entschädigungsbegehren der im Rubrum aufgeführten Enteigneten ab.
B.c Mit Widerrufsentscheid vom 2. März 2023 hob die ESchK den Schätzungsentscheid vom 30. Dezember 2022 wegen fehlender Begründung auf.
C.
Verfahren A-4914/2023
C.a Mit Eingabe vom 13. September 2023 erhob die Flughafen Zürich AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin 1 oder Enteignerin) beim Bundesverwaltungsgericht eine Rechtsverweigerungs- bzw. Rechtsverzögerungsbeschwerde in den Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf. Sie stellt die folgenden Rechtsbegehren:
"1.Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, den im rubrizierten Verfahren am 30. Dezember 2022 gefällten Entscheid unverzüglich zu begründen und den Parteien umgehend zukommen zu lassen. Es sei der Beschwerdegegnerin eine entsprechende kurze Frist anzusetzen.
2.Allenfalls seien zudem in Bezug auf die bei der Beschwerdegegnerin unbehandelt liegen gebliebenen Verfahren generelle administrative und/oder organisatorische Massnahmen in der Geschäftsabwicklung, insbesondere im Sinne von Art. 59 ff. EntG, zum Zwecke der Verfahrensbeschleunigung zu ergreifen und anzuordnen."
C.b Die ESchK beantragte in der Vernehmlassung vom 30. November 2023, es sei die Rechtsverweigerungs- bzw. Rechtsverzögerungsbeschwerde der Enteignerin abzuweisen, soweit darauf einzutreten und sie nicht wegen Gegenstandslosigkeit abzuschreiben sei.
C.c Am 2. Dezember 2023 versandte die ESchK den begründeten Schätzungsentscheid, datiert vom 30. Dezember 2022. Es erkannte auf Abweisung der Entschädigungsbegehren der im Rubrum aufgeführten Enteigneten (Disp. Ziff. 1). Für die Regelung der Verfahrenskosten und der Parteientschädigung stellte sie einen separaten Entscheid in Aussicht (Disp. Ziff. 2).
C.d In der Folge passte die Enteignerin in der Replik vom 8. Januar 2024 ihre Rechtsbegehren an:
"1.Es sei das in der Beschwerde gestellte Rechtsbegehren Ziff. 1 trotz Erlasses des Entscheids Gockhausen der Vorinstanz während der Rechtshängigkeit der vorliegenden Beschwerde (Eingang am 4. Dezember 2023) materiell zu entscheiden und die dabei geltend gemachte Rechtsverzögerung zu bestätigen. Ev. sei das in der Beschwerde gestellte Rechtsbegehren Ziff. 1 infolge Gegenstandslosigkeit abzuschreiben. Diesfalls sei festzustellen, dass die Gegenstandslosigkeit durch das Verhalten der Vorinstanz bewirkt worden ist und es seien der Vorinstanz die Kosten dieses Verfahren sowie eine angemessene Parteientschädigung zu Gunsten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen bzw. ev. seien die Kosten dieses Verfahren sowie eine angemessene Parteientschädigung zu Gunsten der Beschwerdeführerin auf die Staatskasse zu nehmen.
2.Da die administrativen Probleme der Vorinstanz, die zu massiven und rechtsstaatlich nicht mehr tragbaren Verzögerungen im Verfahrensfortgang und in der Entscheidfindung führen, nach wie vor völlig ungelöst sind, wird in Bezug auf Ziff. 2 des in der Beschwerde gestellten Rechtsbegehrens das Bundesverwaltungsgericht ersucht, entsprechende, im EntG vorgesehene Massnahmen zur Beseitigung der bestehenden Missstände zu ergreifen bzw. zumindest entsprechende klare Vorgaben und Anweisungen zuhanden der Vorinstanz zu formulieren. Ev. sei die Beschwerde in Bezug auf Ziff. 2 des in der Beschwerde gestellten Rechtsbegehrens an das Bundesverwaltungsgericht in seiner Funktion als Aufsichtsbehörde zu überweisen."
C.e Die ESchK und die Enteignerin reichten am 18. März resp. 8. Mai 2024 weitere Stellungnahmen ein.
C.f Mit Eingaben vom 17. resp. 27. Mai 2024 äusserten sich die ESchK und die Enteignerin nochmals unaufgefordert zum Verfahren.
C.g Mit Teilurteil A-4914/2023 vom 29. August 2024 trat das Bundesverwaltungsgericht auf das Rechtsbegehren 2 der Beschwerde vom 13. September 2023 nicht ein. Dieses Rechtsbegehren wurde zur Prüfung, ob es als aufsichtsrechtliche Anzeige betreffend die ESchK entgegenzunehmen sei, zuständigkeitshalber an das Bundesgericht überwiesen. Für das Teilurteil wurden keine Verfahrenskosten erhoben und es wurde keine Parteientschädigung zugesprochen. Betreffend Rechtsbegehren 1 der Beschwerde vom 13. September 2023 wurde das Verfahren fortgeführt.
D.
Verfahren A-455/2024
D.a Gegen den am 2. Dezember 2023 versandten Schätzungsentscheid der ESchK reichten die Enteigneten (nachfolgend auch: Beschwerdeführende 2) am 18. Januar 2024 gemeinsam eine Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht mit folgenden Rechtsbegehren ein:
"1.Es sei festzustellen, dass die Vorinstanz über die von den Beschwerdeführenden gestellten Entschädigungsforderungen nicht innert angemessener Frist geurteilt hat und eine Verletzung des Beschleunigungsgebots nach Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK vorliegt.
2.Es sei Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen Schätzungsentscheids aufzuheben. Die Beschwerdeführenden seien angemessen für den Verlust der Abwehrrechte gegen übermässigen Fluglärm und für die daraus resultierende Wertminderung ihrer Grundstücke gemäss ihren individuellen Rechtsbegehren vor Vorinstanz zu entschädigen.
3.Eventualiter (zu Rechtsbegehren 2 vorstehend) sei Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen Schätzungsentscheids aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese sei zu verpflichten, das Enteignungsverfahren fortzusetzen und die Enteigneten im Sinne von Rechtsbegehren 2 vorstehend zu entschädigen."
D.b Die Enteignerin (nachfolgend auch: Beschwerdegegnerin) beantragt in der Beschwerdeantwort vom 30. April 2024, es sei das Rechtsbegehren 1 der Beschwerde der Enteigneten gutzuheissen. Im Übrigen sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
D.c Die ESchK (nachfolgend: Vorinstanz) schliesst in den Vernehmlassungen vom 3. Juni und 16. September 2024 auf Abweisung der Beschwerde.
D.d In der Replik vom 20. November 2024 halten die Enteigneten an ihrer Beschwerde fest.
D.e Die Enteignerin reichte am 30. Januar 2025 eine Duplik ein.
D.f Die Enteigneten und die Enteignerin nehmen in den Schlussbemerkungen vom 17. April resp. 4. Juni 2025 nochmals zu einzelnen Streitpunkten Stellung.
D.g Am 8. Juli 2025 reichten die Enteigneten unaufgefordert eine weitere Stellungnahme ein.
D.h Mit Eingabe vom 22. Juli 2025 beantragt die Enteignerin, es sei die Stellungnahme der Enteigneten vom 8. Juli 2025 wegen Verspätung aus dem Recht zu weisen.
D.i Die Enteigneten halten am 7. August 2025 an ihrer Eingabe vom 8. Juli 2025 fest.
D.j Mit Instruktionsverfügung vom 11. August 2025 setzte das Bundesverwaltungsgericht die Verfahrensbeteiligten darüber in Kenntnis, dass eine Kopie des Berichts von Prof. Donato Scognamiglio, Hedonisches Bewertungsmodell für fluglärmbelastete Renditeliegenschaften, 24. September 2009 (nachfolgend: Bericht Modell ESchK), zu den Akten genommen wird.
E.
E.a Am 27. August 2025 erhoben die Enteigneten eine Rechtsverzögerungsbeschwerde beim Bundesverwaltungsgericht betreffend Entscheid der ESchK zu den Kosten- und Entschädigungsfolgen in den Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf. In prozessualer Hinsicht beantragen sie, es sei das neue Verfahren mit dem Hauptverfahren A-455/2024 nicht zu vereinigen (Verfahren A-6514/2025).
E.b Am 29. Oktober 2025 entschied die Vorinstanz in den Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf über die Parteientschädigung und die Verteilung der Verfahrenskosten. Gegen diesen Schätzungsentscheid reichten die Enteignerin am 3. Dezember 2025 (Verfahren A-9308/2025) und die Enteigneten am 5. Dezember 2025 (Verfahren A-9425/2025) je Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht ein. Dabei beantragten sie, es seien die Verfahren mit dem Hauptverfahren A-455/2024 zu vereinigen.
F. Auf die weitergehenden Ausführungen der Parteien und die sich bei den Akten befindlichen Schriftstücke wird - soweit entscheidrelevant - in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1.1
1.1.1 Vorab ist zu klären, wie die pendenten Beschwerdeverfahren vor Bundesverwaltungsgericht zu koordinieren sind. Aus prozessökonomischen Gründen können einzelne, rechtlich oder sachlich zusammenhängende Verfahren vereinigt werden (vgl. Moser et al., Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht, 3. Aufl. 2022, Rz. 3.17 mit Hinweisen).
1.1.2 Die Beschwerdeverfahren A-4914/2023 und A-455/2024 betreffen beide den Hauptentscheid der Vorinstanz in den Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf und werfen hinsichtlich der gerügten Rechtsverzögerung weitgehend dieselben Fragestellungen auf. Es rechtfertigt sich daher, diese beiden Verfahren unter der erstgenannten Nummer zu vereinigen und in einem einzigen Urteil zu behandeln.
1.1.3 Die zuletzt eröffneten Beschwerdeverfahren A-6514/2025, A-9308/2025 und A-9425/2025 beziehen sich auf die vorinstanzlichen Kostenfolgen in den Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf, wobei die Parteien teils den Verfahrensantrag auf Vereinigung mit dem vorliegenden Hauptverfahren A-455/2024 stellten (vgl. Sachverhalt Bst. E). Zu beachten ist, dass im vorliegenden Hauptverfahren die Disp. Ziff. 2 des Schätzungsentscheids (separater Entscheid über die Kostenfolgen) nicht angefochten wurde und damit ausserhalb des Streitgegenstandes liegt (vgl. nachstehend E. 1.4.2). In sachlicher Hinsicht drängt sich deshalb ein gemeinsames Urteil nicht auf. Jene drei Beschwerdeverfahren betreffend die Kostenfolgen sind zudem noch nicht resp. erst seit Kurzem spruchreif, womit eine Vereinigung unvermeidlich eine zusätzliche Verzögerung im Hauptverfahren nach sich ziehen würde. Bei dieser Ausgangslage sprechen Gründe der Verfahrensökonomie nicht für, sondern gegen ein einziges Urteil. Schliesslich lässt sich eine Vereinigung der Verfahren auch nicht allein damit begründen, dass auf diese Weise die Abtrennung der Kostenfolgen im Beschwerdeverfahren sich nicht fortsetzt resp. teilweise "geheilt" wird, wie dies von den Parteien argumentiert wird. Ob die Vorinstanz einen Teilentscheid erlassen durfte, ist in den Kostenverfahren gerade strittig. Die Klärung dieser Rechtsfrage ist an dieser Stelle nicht vorwegzunehmen.
1.1.4 Soweit in den weiteren Beschwerdeverfahren (A-5274/2023, A-5276/2023, A-5817/2024 und A-5825/2024) sich ähnliche Rechtsfragen wie im vorliegenden Beschwerdeverfahren stellen, ist eine Verfahrensvereinigung ebenfalls nicht angezeigt, jedoch ist eine angemessene materielle Koordination sicherzustellen, indem die Entscheide zeitlich koordiniert und in derselben Besetzung des Spruchkörpers ergehen.
1.2 Das Bundesverwaltungsgericht beurteilt gemäss Art. 31 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32) Beschwerden gegen Verfügungen nach Art. 5 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021), sofern eine Vorinstanz im Sinne von Art. 33 VGG entschieden hat und keine Ausnahme nach Art. 32 VGG gegeben ist. Gemäss Art. 46a VwVG kann gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern einer anfechtbaren Verfügung ebenfalls Beschwerde geführt werden. Beschwerdeinstanz ist jene Behörde, die zuständig wäre, wenn die Verfügung ordnungsgemäss ergangen wäre (vgl. BVGE 2016/20 E. 1.3; Urteil des BVGer A-3636/2024 vom 22. Oktober 2024 E. 1.1). Die ESchK gehört zu den Kommissionen nach Art. 33 Bst. f VGG und ist daher eine Vorinstanz des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. auch Art. 77 Abs. 1 des Enteignungsgesetzes vom 20. Juni 1930 [EntG, SR 711]). Das Verfahren richtet sich nach dem VGG, soweit das EntG nichts anderes bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in seinem Art. 37 ergänzend auf das VwVG.
Das Bundesverwaltungsgericht ist demnach für die Beurteilung der Beschwerde der Enteignerin vom 13. September 2023 zuständig, soweit es die gerügte Rechtsverzögerung in den Pilotverfahren Gockhausen/Dübendorf betrifft (Rechtsbegehren 1). Nicht zuständig ist es für die Beurteilung der allgemeinen aufsichtsrechtlichen Forderungen der Enteignerin (Rechtsbegehren 2), weshalb es darauf bereits mit Teilurteil vom 29. August 2024 nicht eingetreten ist (vgl. Sachverhalt Bst. C.g). Des Weiteren ist das Bundesverwaltungsgericht für die Beurteilung der Beschwerde der Enteigneten vom 18. Januar 2024 zuständig, die sich nebst der gerügten Rechtsverzögerung gegen die Abweisung der Entschädigungsforderungen richtet.
Soweit im Übrigen die Eintretensvoraussetzungen hinsichtlich der gerügten Rechtsverzögerung strittig geblieben sind, so ist darauf nachfolgend in E. 6 ff. gesondert einzugehen.
1.3 Nach Art. 78 Abs. 1 EntG sind insbesondere die Hauptparteien des Enteignungsverfahrens zur Beschwerde befugt. Gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG ist zur Beschwerde berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Die Enteigneten haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind mit ihren Entschädigungsforderungen nicht durchgedrungen. Sie sind daher zur Beschwerde legitimiert.
1.4
1.4.1 Die materiellen Beschwerdeanträge müssen vollständig in der Beschwerdeschrift vorgebracht werden, womit der Streitgegenstand mit Ablauf der Beschwerdefrist fixiert wird. Im Laufe des Rechtsmittelverfahrens kann sich der Streitgegenstand verengen oder um nicht mehr strittige Punkte reduzieren, grundsätzlich jedoch nicht erweitern oder inhaltlich verändern (vgl. BGE 142 I 155 E. 4.4.2; BVGE 2024 IV/2 E. 1.4; Moser et al., a.a.O., Rz. 2.215 mit Hinweisen). Nachträglich vorgebrachte Begründungselemente sind hingegen grundsätzlich zulässig, selbst wenn sie verspätet sind, soweit diese als ausschlaggebend erscheinen (vgl. Art. 32 Abs. 2 und Art. 62 Abs. 4 VwVG; Moser et al., a.a.O., Rz. 2.204 ff. mit Hinweisen).
1.4.2 Die Enteigneten verzichteten in ihrer Beschwerde darauf, die Disp. Ziff. 2 des Schätzungsentscheids (separater Entscheid über die Kostenfolgen) anzufechten. Soweit sie im Laufe des vorliegenden Schriftenwechsels fordern, dass die Vorinstanz über die Kostenfolgen zeitnah zu entscheiden habe, so führt ein solches Begehren über die Beschwerde hinaus. Darauf ist nicht einzutreten.
1.4.3 Die Enteignerin beantragt in ihrer Beschwerdeantwort, es sei auf die Beschwerde der Enteigneten insofern nicht einzutreten, als darin verspätet vorgebrachte neue Argumente gegen das Modell der Wüest Partner AG betreffend Stockwerkeigentum enthalten seien. Dem ist nicht zu folgen. Bei jenen Vorbringen der Enteigneten handelt es sich lediglich um (neue) Begründungselemente ihrer rechtzeitig erhobenen Beschwerde. Der Nichteintretensantrag der Enteignerin ist daher abzuweisen.
1.4.4 Ferner beantragt die Enteignerin, es sei die unaufgefordert eingereichte Eingabe der Enteigneten vom 8. Juli 2025 wegen Nichteinhaltung der zehntägigen Replikfrist aus dem Recht zu weisen. Zunächst erscheint es zweifelhaft, ob jene Eingabe, die unaufgefordert und lange vor dem Urteilszeitpunkt beim Bundesverwaltungsgericht einging, überhaupt als verspätet eingestuft werden kann. Gestützt auf Art. 32 Abs. 2 VwVG kann jedenfalls die Eingabe der Enteigneten selbst bei einer allfälligen Verspätung berücksichtigt werden, soweit die dortigen Parteivorbringen als ausschlaggebend erscheinen. Der prozessuale Antrag der Enteignerin ist demzufolge abzuweisen.
1.5 Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden (vgl. Art. 50 und Art. 52 VwVG) ist damit - unter Vorbehalt der vorherigen Ausführungen - grundsätzlich einzutreten.
2.1 Das Bundesverwaltungsgericht entscheidet grundsätzlich mit uneingeschränkter Kognition. Es überprüft die angefochtene Verfügung auf Rechtsverletzungen - einschliesslich unrichtiger und unvollständiger Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehlern bei der Ausübung des Ermessens - sowie auf Angemessenheit (Art. 49 VwVG). Soweit es um die Beurteilung von ausgesprochenen Spezialfragen geht, in denen die Vorinstanz über ein besonderes Fachwissen verfügt, weicht das Bundesverwaltungsgericht nicht ohne Not von deren Auffassung ab (statt vieler Urteil des BVGer A-1000/2021 vom 8. Juli 2022 E. 2 und eingehend Urteil des BVGer A-2696/2021 vom 18. Oktober 2022 E. 2 mit weiteren Hinweisen).
2.2 Das Bundesverwaltungsgericht stellt den Sachverhalt unter Vorbehalt der Mitwirkungspflicht der Parteien von Amtes wegen fest (Art. 12 f. VwVG) und bedient sich nötigenfalls verschiedener Beweismittel. Es nimmt die ihm angebotenen Beweise ab, wenn diese zur Abklärung des Sachverhaltes tauglich erscheinen (Art. 33 Abs. 1 VwVG). Das Bundesverwaltungsgericht kann von einem beantragten Beweismittel dann absehen, wenn bereits Feststehendes bewiesen werden soll, wenn von vornherein gewiss ist, dass der angebotene Beweis keine wesentlichen Erkenntnisse zu vermitteln vermag oder wenn es den Sachverhalt auf Grund eigener Sachkunde ausreichend würdigen kann (sog. antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BVGE 2018 IV/5 E. 11.1, 2016/13 E. 5.1, 2009/46 E. 4.1; Moser et al., a.a.O., Rz. 3.144; je mit Hinweisen).
2.3 Hebt die Beschwerdeinstanz einen angefochtenen Entscheid auf und weist die Sache (mit verbindlichen Weisungen) zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück, so ist diese grundsätzlich bei ihrem neuen Entscheid an den Rückweisungsentscheid gebunden. Die mit der Neubeurteilung befasste Instanz hat entsprechend die rechtliche Beurteilung, mit welcher die Rückweisung begründet worden ist, ihrer neuen Entscheidung zu Grunde zu legen; bereits entschiedene Fragen sind nicht mehr zu prüfen. Wie weit die Vorinstanz an die Entscheidung gebunden ist, ergibt sich aus der Begründung der Rückweisung, die sowohl den Rahmen für die neue Tatsachenfeststellung als auch jenen für die neue rechtliche Begründung vorgibt. Wird der neue Entscheid der unteren Instanz wiederum bei der Beschwerdeinstanz angefochten, so ist diese selbst an ihre früheren Erwägungen gebunden. Eine freie Überprüfung des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeinstanz nur betreffend jene Punkte möglich, die im Rückweisungsentscheid nicht entschieden wurden, oder bei Vorliegen neuer Sachumstände (vgl. zum Ganzen BGE 135 III 334 E. 2; Urteil des BGer 2C_890/2018 vom 18. September 2019 E. 3.2 f.; Urteil des BVGer A-2601/2020 vom 2. März 2022 E. 1.4.3; Astrid Hirzel, in: Waldmann/Krauskopf [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 3. Aufl. 2023, Art. 61 Rz. 28 [nachfolgend: Praxiskommentar]). Zum Teil befürworten die Praxis und Lehre Ausnahmen von der Bindungswirkung des gerichtlichen Rückweisungsentscheids, wenn bei einer Bindung ein in höchstem Masse stossendes Ergebnis resultieren würde oder wenn eigentliche Revisionsgründe vorliegen (Hirzel, Praxiskommentar, Art. 61 Rz. 28 und Fn. 70, mit Hinweis auf Urteil des Eidgenössischen Versicherungsgerichts H 106/87a vom 14. Januar 1988). Die Missachtung der Vorgaben des Rückweisungsentscheids stellt Willkür sowie eine materielle Rechtsverweigerung dar und führt bei Anfechtung des neuen Entscheids zu dessen Aufhebung (vgl. Urteil des BGer 2C_131/2021 vom 15. Februar 2023 E. 4.2; Kölz et al., Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 4. Aufl. 2025, Rz. 1158).
Schriftliche Verfügungen sind, auch wenn die Behörde sie in Briefform eröffnet, als solche zu bezeichnen, hinreichend zu begründen und mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen (Art. 35 Abs. 1 VwVG). Am 30. Dezember 2022 erliess die Vorinstanz den Schätzungsentscheid allein im Dispositiv. Am 2. März 2023 hob sie den Entscheid wegen der fehlenden Begründung widerrufsweise auf. Den begründeten Schätzungsentscheid versandte sie am 2. Dezember 2023 an die Parteien, wobei allerdings das Dokument das ursprüngliche Datum des aufgehobenen Entscheids vom 30. Dezember 2022 trägt. Eine vertiefte Prüfung des formellen Vorgehens, namentlich hinsichtlich der fraglichen Rückdatierung, hat an dieser Stelle gleichwohl zu unterbleiben. Schon angesichts der überlangen Verfahrensdauer (vgl. nachstehend E. 6 ff.) wäre eine Aufhebung des Entscheids aus rein formellen Gründen prozessökonomisch nicht zu vertreten. Eine solche Aufhebung wird denn auch von keiner der Parteien verlangt. Entscheidend ist, dass der Schätzungsentscheid mit der erforderlichen Begründung am 2. Dezember 2023 versandt wurde, was den Parteien den Rechtsmittelweg eröffnete. Der Rechtsschutz bleibt damit hinreichend gewahrt.
5.1 Die Parteien rügen verschiedentlich eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.
5.2 Das Recht auf Berücksichtigung der Parteivorbringen (Art. 32 VwVG) als Teilgehalt des verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass die Behörde alle erheblichen Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft sowie bei der Entscheidfindung angemessen berücksichtigt. Das gilt für alle form- und fristgerechten Äusserungen, Eingaben und Anträge, die zur Klärung der konkreten Streitfrage geeignet und erforderlich erscheinen. Aus der Anhörungs- und Berücksichtigungspflicht leitet sich die Begründungspflicht ab (Art. 35 VwVG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der oder die Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (vgl. BGE 136 I 184 E. 2.2.1, 129 I 232 E. 3.2; statt vieler Urteil des BVGer A-2169/2024 vom 5. Februar 2025 E. 4.3.1; je mit Hinweisen).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, weshalb seine Verletzung ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache grundsätzlich zur Aufhebung der mit dem Verfahrensmangel behafteten Verfügung führt. Eine Gehörsverletzung kann indes ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die Gewährung des rechtlichen Gehörs in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, in dem die Rechtsmittelinstanz mit der gleichen Kognition prüft wie die Vorinstanz, die Gehörsverletzung nicht besonders schwer wiegt und der betroffenen Partei durch die Heilung kein Nachteil entsteht (vgl. BGE 137 I 195 E. 2.3.2; BVGE 2017 I/4 E. 4.2; je mit Hinweisen).
5.3 Im begründeten Schätzungsentscheid setzte sich die Vorinstanz mit den einzelnen Voraussetzungen des Entschädigungsanspruches auseinander und befasste sich vertieft mit den hedonischen Modellen, wobei sie auf verschiedene Rügen der Parteien einging. Die Begründung erlaubte es den Parteien grundsätzlich, den Schätzungsentscheid sachgerecht anzufechten, wie die Beschwerdeschrift der Enteigneten denn auch verdeutlicht. Da die Vorinstanz die Schwere des Schadens wegen der prozentualen Minderwerte verneinte, war sie sodann nicht gehalten, die Liegenschaftswerte zu schätzen und die Schätzungsberichte sowie die diesbezüglichen Parteivorbringen zu prüfen. In diesem Umfang ist der Anspruch auf rechtliches Gehör - entgegen den Vorbringen der Enteigneten - gewahrt. Soweit die Parteien darüber hinaus in bestimmten Einzelpunkten eine Gehörsverletzung rügen, ist darauf im jeweiligen Sachzusammenhang näher einzugehen (nachstehend E. 26.2, E. 30.2 und E. 32). An dieser Stelle ist nur festzuhalten, dass eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, soweit diese nachfolgend festgestellt wird, im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann. Eine Rückweisung aus formellen Gründen liegt wiederum in Anbetracht der überlangen Verfahrensdauer (vgl. nachstehend E. 6 ff.) nicht im Interesse der Parteien.
Die Vorinstanz versandte am 2. Dezember 2023 den begründeten Schätzungsentscheid an die Parteien. Damit ist das aktuelle Rechtsschutzinteresse der Enteignerin an der Rechtsverzögerungsbeschwerde vom 13. September 2023 unstrittig dahingefallen (Art. 48 Abs. 1 Bst. c VwVG; vgl. statt vieler Urteile des BVGer A-7634/2024 vom 7. Juli 2025 E. 1.3; Müller/Bieri, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum VwVG, 2. Aufl. 2019, Art. 46a Rz. 25 [nachfolgend: VwVG Kommentar]). Insoweit ist das Rechtsbegehren 1 der Beschwerde der Enteignerin als gegenstandslos geworden abzuschreiben.
7.1 Die Enteignerin passt in der Replik vom 8. Januar 2024 ihr Rechtsbegehren 1 dahingehend an, es sei eine Rechtsverzögerung festzustellen. Zur Begründung des Feststellungsinteresses macht sie im Wesentlichen geltend, es sei ein deutliches Zeichen für die zahlreichen noch hängigen und zukünftigen vorinstanzlichen Schätzungsverfahren zu setzen. In materieller Hinsicht rügt sie insbesondere, dass die Vorinstanz über elf Monate allein für die Begründung des Schätzungsentscheids benötigt habe.
7.2 Die Enteigneten beantragen in ihrer Beschwerde vom 18. Januar 2024, es sei eine Rechtsverzögerung festzustellen (Rechtsbegehren 1). Ihr Feststellungsinteresse begründen sie namentlich mit den betroffenen grossen finanziellen Interessen. In materieller Hinsicht rügen sie, dass die überlange Verfahrensdauer von insgesamt fast 20 Jahren resp. sieben Jahren seit dem Bundesgerichtsurteil von 18. März 2016 den Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist gemäss Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK verletze. Die Enteignerin schliesst sich in der Beschwerdeant-wort vom 30. April 2024 dem Feststellungsbegehren der Enteigneten an.
7.3 Die Vorinstanz beantragt in den Vernehmlassungen vom 30. November 2023 und 28. März 2024, die Beschwerde der Enteignerin sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten und sie nicht wegen Gegenstandslosigkeit abzuschreiben sei. Auf das erst in der Replik gestellte Feststellungsbegehren der Enteignerin sei nicht einzutreten. In der Vernehmlassung vom 3. Juni 2024 schliesst sie auf Abweisung der Beschwerde der Enteigneten. Zur Begründung der Verfahrensdauer weist die Vorinstanz im Wesentlichen auf folgende Umstände hin: die Klärung anspruchsvoller Rechts- und Sachfragen; die Durchführung eines mehrfachen Schriftenwechsels insbesondere zum hedonischen Modell der Wüest Partner AG, wobei die Parteien wiederholt Fristerstreckungsgesuche gestellt hätten; die erhöhte Personalfluktuation; die Verfahrenssistierung wegen des Ausstandsbegehrens der Enteignerin vom 19. Juni 2018 gegen Vizepräsident S._______, vom Bundesverwaltungsgericht mit Urteil A-6568/2018 vom 4. Juli 2019 als unbegründet erachtet; die Verlängerung der Amtszeit des Fachmitglieds T._______, bewilligt vom Bundesgericht mit Beschluss vom 30. August 2022; (...) sowie die zahlreichen Kostenbeschwerden der Enteignerin.
7.4
7.4.1 Zu entscheiden bleibt über das übereinstimmende Rechtsbegehren der Enteignerin und der Enteigneten, wonach eine Rechtsverzögerung festzustellen sei. Zu prüfen ist insbesondere, ob ein schutzwürdiges Interesse der Parteien an der beantragten Feststellung nach Versand des begründeten Schätzungsentscheids besteht.
7.4.2 Art. 13 EMRK i.V.m. Art. 6 Ziff. 1 EMRK verlangt grundsätzlich einen wirksamen Rechtsbehelf gegen zu lange Verfahren (vgl. Urteil des EGMR Kud a gegen Polen vom 26. Oktober 2000, Nr. 30210/96, § 146-156; vgl. auch Alexander Misic/Janine Prantl, in: Keller/Hertig Randall [Hrsg.], Basler Kommentar, Europäische Menschenrechtskonvention, 2026 [nachfolgend: BSK-EMRK], Art. 6 Rz. 9). Ein analoger Anspruch ergibt sich aus Art. 29 Abs. 1 BV. Ein Rechtsbehelf gegen eine zu lange Verfahrensdauer ist wirksam im Sinne von Art. 13 EMRK, wenn er die behauptete Verletzung oder ihre Fortsetzung verhindert oder angemessene Wiedergutmachung für eine bereits eingetretene Verletzung leistet (BGE 151 I 257 E. 10.3 mit Hinweisen; vgl. Urteile des EGMR N.D. und N.T. gegen Spanien vom 13. Februar 2020, Nr. 8675/15 und 8697/15, § 240; Marshall und andere gegen Malta vom 11. Februar 2020, Nr. 79177/16, § 82; vgl. auch Reto Walther, BSK-EMRK, Art. 13 Rz. 21). Während eines hängigen Verfahrens steht die Rechtsverzögerungsbeschwerde offen. Deren Ziel ist es, die säumige Behörde zu einem aktiven Handeln zu bewegen (vgl. Urteil des BVGer A-36/2013 vom 7. August 2013 E 2.3; Müller/Bieri, VwVG Kommentar, Art. 46a Rz. 1). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann eine Verletzung des Verbots der Rechtsverzögerung gemäss Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK auch nach Abschluss des vorinstanzlichen Verfahrens festgestellt werden, insbesondere als eine Art der Wiedergutmachung zur konkreten und tatsächlichen Durchsetzung der durch die EMRK garantierten Rechte. Allerdings muss das Feststellungsinteresse dargetan und, soweit möglich, belegt werden, soweit das Bedürfnis nach Wiedergutmachung nicht - wie z.B. bei Eingriffen in die persönliche Freiheit - auf der Hand liegt (vgl. zum Ganzen BGE 135 II 334 E. 3, 129 V 411 E. 1.3; Urteil des BGer 1C_645/2022 vom 22. Juni 2023 E. 1.3; Urteile des BVGer A-980/2024 vom 22. August 2025 E. 2.3.2 und A-7634/2024 vom 7. Juli 2025 E. 1.4.3; Müller/Bieri, VwVG Kommentar, Art. 46a Rz. 25 und Fn. 75; je mit Hinweisen). Wird gegen den mittlerweile ergangenen Akt beschwerdemässig ins Feld geführt, die Behörde habe diesen hinausgezögert, handelt es sich nicht um eine Rechtsverzögerungsbeschwerde. Vielmehr wird im Rahmen einer allgemeinen Verwaltungsbeschwerde geltend gemacht, die Behörde habe bestimmte Verfahrensregeln missachtet. Eine solche Rüge wird nur dann materiell behandelt, wenn noch ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung der Verzögerung besteht (vgl. Müller/Bieri, VwVG Kommentar, Art. 46a Rz. 24 mit Hinweisen).
7.4.3 Das in der Replik gestellte Feststellungsbegehren der Enteignerin stellt eine zulässige Einschränkung ihrer rechtzeitig erhobenen Rechtsverzögerungsbeschwerde dar (vgl. Art. 50 Abs. 2 VwVG). Die Rechtsverzögerungsbeschwerde erhob sie am 13. September 2023, nachdem sie die Vorinstanz mit Schreiben vom 7. Juli 2023 zu einem zeitnahen begründeten Entscheid bis Ende August 2023 aufgefordert hatte. Was ihr Feststellungsinteresse betrifft, so ist zunächst einschränkend darauf hinzuweisen, dass sich die aufgeworfene Frage nach der angemessenen Verfahrensdauer in jedem Schätzungsverfahren anders stellt. Entgegen der Ansicht der Enteignerin kann das Feststellungsinteresse daher nicht in erster Linie damit begründet werden, es sei ein deutliches Zeichen im Hinblick auf weitere hängige oder zukünftige Schätzungsverfahren zu setzen. Aufgrund der vorliegenden äusserst langen Gesamtverfahrensdauer von fast 20 Jahren kommt jedoch auch ihr als Enteignerin ein schutzwürdiges Interesse zu, dass die gerügte Rechtsverzögerung für den konkreten Fall festgestellt wird. Sie war über einen äusserst langen Zeitraum mit den pendenten Forderungen der Enteigneten konfrontiert, ohne dass darüber abschliessend entschieden und damit auch für sie als Enteignerin Rechtssicherheit geschaffen wurde.
Die Enteigneten haben ihr Feststellungsbegehren im Rahmen der materiellen Anfechtung des Schätzungsentscheids erhoben. In Anbetracht der äusserst langen Gesamtverfahrensdauer von fast 20 Jahren sowie der hohen wirtschaftlichen Bedeutung der zur Diskussion stehenden Entschädigungen ist ein schutzwürdiges Feststellungsinteresse zu bejahen. Ihre tatsächliche Stellung war bei diesen Gegebenheiten in einer Art und Intensität berührt, die eine Wiedergutmachung - über den bereits erlangten Sachentscheid hinaus - rechtfertigt.
7.4.4 Auf das übereinstimmend gestellte Feststellungsbegehren der Parteien ist daher einzutreten.
7.5
7.5.1 Eine Rechtsverzögerung liegt vor, wenn sich eine Behörde - im Unterschied zur formellen Rechtsverweigerung - zwar bereit zeigt, einen Entscheid zu treffen resp. gewillt ist, tätig zu werden, ihrer Verpflichtung jedoch nicht innert angemessener Frist nachkommt, sondern untätig bleibt oder das gebotene Handeln über Gebühr hinauszögert und somit das Verfahren verschleppt (vgl. Urteile des BGer 2C_62/2021 vom 8. März 2021 E. 5.2 und 8C_634/2012 vom 18. Februar 2013 E. 3.2; Urteil des BVGer B-3919/2018 vom 17. September 2018 E. 3; Uhlmann/Wälle-Bär, Praxiskommentar, Art. 46a Rz. 2). Bestehen keine gesetzlichen Behandlungsfristen, beurteilt sich die Angemessenheit der Verfahrensdauer nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind namentlich der Umfang und die Schwierigkeit des Falls, das Verhalten der Verfahrensbeteiligten und der Behörden sowie die Bedeutung des Ausgangs des Verfahrens für die betroffene Partei (vgl. BGE 144 I 318 E. 7.1, 135 I 265 E. 4.4; Urteil des BGer 1C_534/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 2.3; Urteil des BVGer A-5605/2017 vom 17. Januar 2018 E. 3.1; Müller/Bieri, VwVG Kommentar, Art. 46a Rz. 16). Eine chronische Überlastung der Behörde bewahrt (anders als ein aussergewöhnlicher, nur vorübergehender Stau, gegen den rechtzeitig angemessene Massnahmen getroffen werden) nicht vor dem Vorwurf der Rechtsverzögerung (vgl. Urteile des BGer 2C_43/2023 vom 20. Juni 2023 E. 2.3 und 5A_207/2018 vom 26. Juni 2018 E. 2.4).
7.5.2 Die Enteigneten reichten ihre Entschädigungsbegehren im Jahr 2004 bzw. 2005 ein. Die Enteignerin überwies diese am 10. Oktober 2005 an die Vorinstanz. Das erste Rechtsmittelverfahren dauerte bis zum 18. März 2016, d.h. rund 11 Jahre. Schon im ersten Rechtsgang wies das Bundesgericht ausdrücklich darauf hin, dass die Verfahren bereits sehr lange gedauert hätten und daher im Sinne von Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK möglichst rasch zum Abschluss gebracht werden sollten (BGE 142 II 128 nicht publ. E. 4). Mit Blick auf die sehr lange Verfahrensdauer seit der Geltendmachung der Entschädigungsbegehren musste dem Beschleunigungsgebot zweifelsohne besonders Rechnung getragen werden (vgl. auch Urteil des BGer 2C_43/2023 vom 20. Juni 2023 E. 2.3).
Vor diesem Hintergrund ist die anschliessende vorinstanzliche Verfahrensdauer im zweiten Rechtsgang von nochmals mehr als sieben Jahren - trotz der komplexen Rechts- und Sachverhaltsfragen bei fünf Enteignungsfällen, der Gewährung des rechtlichen Gehörs sowie der zahlreichen Instruktionshandlungen und Sachverhaltsabklärungen gemäss Aktenverzeichnis - als nicht mehr angemessen zu beurteilen, zumal die Enteignerin schon am 30. März 2017 die Modelldokumentation des neuen hedonischen Modells der Wüest Partner AG zu den Akten gegeben hatte. Zu beanstanden ist namentlich, dass die Vorinstanz seit dem Entscheid des Bundesgerichts vom 18. März 2016 bis zur ersten erkennbaren Instruktionsmassnahme vom 2. März 2017 fast ein Jahr verstreichen liess, was der Aufforderung des Bundesgerichts zur beförderlichen Verfahrensführung nicht entsprach. Nach Durchführung der Augenscheine am 3. und 15. Oktober 2018 dauerte es mehr als ein Jahr bis die Schätzungsberichte am 16. Dezember 2019 resp. 19. Februar 2020 vorlagen. Auch bewirkte die Vorinstanz zu Ende des zweiten Rechtsgangs eine vermeidbare Verfahrensverzögerung, indem sie am 30. Dezember 2022 zunächst einen unbegründeten Schätzungsentscheid erliess, den sie mit Widerrufsentscheid vom 2. März 2023 aufheben musste. Der begründete Schätzungsentscheid wurde dann erst am 2. Dezember 2023 an die Parteien versandt.
Was die Vorinstanz zur Verfahrensdauer vorbringt, vermag im Ergebnis nicht zu überzeugen. Das Ausstandsbegehren, das die Enteignerin am 19. Juni 2018 gegen Vizepräsidenten S._______ einreichte, erachtete das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil A-6568/2018 vom 4. Juli 2019 zwar als unbegründet. Im Rahmen der Kostenfolgen wies es aber darauf hin, dass das Ausstandsbegehren vertretbar gewesen sei, zumal sich gewisse Aussagen des Vizepräsidenten an der Grenze einer unzulässigen Bemerkung bewegt hätten (E. 6.3). Die Verfahrensverzögerung aufgrund jenes Ausstandsbegehrens und die damit verbundene Verfahrenssistierung kann daher nicht allein der Enteignerin angelastet werden. Die wiederholt gestellten Fristerstreckungsgesuche der Parteien vermögen sodann die überlange Verfahrensdauer des zweiten Rechtsgangs ebenfalls nicht zu begründen, auch wenn sie sicher zu einer gewissen Verfahrensverlängerung beigetragen hatten. Die übrigen Einwände der Vernehmlassung - die erhöhte Personalfluktuation, die ablaufende Amtszeit von Fachmitglied T._______, (...), die Kostenbeschwerden der Enteignerin - beziehen sich im Wesentlichen auf die chronische Überlastung der Vorinstanz. Jene Gründe können die zu verzeichnende überlange Verfahrensdauer nachvollziehbar erklären, nicht aber im Sinne der Rechtsprechung rechtfertigen. Daraus folgt, dass eine Rechtsverzögerung vorliegt.
Der Entscheid ist dem Bundesgericht als Aufsichtsbehörde über die ESchK im Hinblick auf die Prüfung eines allfälligen grundsätzlichen Handlungsbedarfes zur Kenntnis zu bringen (vgl. auch Urteile des BVGer A-980/2024 vom 22. August 2025 E. 2.5 und A-5570/2009 vom 24. März 2010 E. 3.3 mit Hinweisen).
9.1 Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen der Enteignung durch direkten Überflug (auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher Überflug") einerseits und der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrrechte gegen übermässige Immissionen andererseits. Die nachfolgenden Ausführungen beschränken sich auf die Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrrechte, da im vorliegenden zweiten Rechtsgang nur diese noch im Streit stehen.
9.2 Führt der Flugverkehr zu übermässigen, duldungspflichtigen Immissionen, so kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein Entschädigungsanspruch aufgrund einer immissionsbedingten Enteignung bestehen. Dabei handelt es sich laut Bundesgericht um eine formelle Enteignung infolge Unterdrückung der nachbarrechtlichen Abwehrrechte gemäss Art. 679 i.V.m. Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB, SR 210); der Entschädigungsanspruch wird aus Art. 5 Abs. 1 EntG abgeleitet. Nach der konstanten bundesgerichtlichen Rechtsprechung setzt ein Entschädigungsanspruch für die Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte gegenüber Lärmeinwirkungen voraus, dass (kumulativ) die drei Bedingungen der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl. BGE 136 II 263 E. 7, 130 II 394 E. 7.1, 123 II 481 E. 7).
9.3 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit für Fluglärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landesflughäfen auf den 1. Januar 1961 festgesetzt (ständige Rechtsprechung seit BGE 121 II 317 E. 6b-c). Es hielt an diesem Stichdatum auch im Hinblick auf gewisse einschneidende Änderungen des An- und Abflugbetriebs fest, deren konkrete Gründe für die Grundeigentümer nicht vorhersehbar waren, wie zum Beispiel der sprunghafte Anstieg der Südabflüge durch die Einführung der "4. Welle" der Swissair im Herbst 1996 (BGE 130 II 394 E. 12.1 und E. 12.3.1-12.3.3) und die starke Zunahme der Ostanflüge seit 2001 aufgrund der Beschränkungen des deutschen Luftraums (BGE 136 II 263 E. 7.3-7.5 und 8; vgl. auch BGE 142 II 128 E. 3.1 mit Hinweisen). Wird ein Grundstück vor dem 1. Januar 1961 erworben, aber erst nach diesem Datum überbaut, kann ein Entschädigungsanspruch allein für die Entwertung des Bodens entstehen. Bei der Beurteilung der Spezialität der Einwirkungen und der Schwere des Schadens ist indes von der Nutzung der fraglichen (Gesamt-)Liegenschaft im Schätzungszeitpunkt auszugehen. Sind die Voraussetzungen für die Leistung einer Entschädigung erfüllt, beschränkt sich diese auf den Ersatz des Minderwertes des Landanteils (vgl. BGE 134 II 145 E. 6 mit Hinweisen).
9.4 Das Kriterium der Spezialität bezieht sich auf die Intensität des Lärms. Nach ständiger Praxis ist die Anspruchsvoraussetzung erfüllt, wenn die Lärmimmissionen eine Intensität erreichen, die das Mass des Üblichen und Zumutbaren übersteigen. Dies ist nach der Rechtsprechung regelmässig anzunehmen, wenn die in der eidgenössischen Umweltschutzgesetzgebung festgelegten Immissionsgrenzwerte überschritten sind (BGE 134 II 164 E. 7, 130 II 394 E. 12.2, 119 Ib 348 E. 5b). Tritt die Übermässigkeit der Lärmbelastung nicht schon bei der Inbetriebnahme eines Werkes, sondern erst infolge Verkehrszunahme oder einer Betriebsänderung ein, ist aufgrund der konkreten Verhältnisse zu entscheiden, ab wann die Einwirkungen als unüblich und unzumutbar einzustufen waren (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.2; Urteil des BGer 1C_78/2019 vom 22. November 2019 E. 3.1).
9.5 Nach der Rechtsprechung ist die Voraussetzung der Schwere des immissionsbedingten Schadens so zu verstehen, dass der Schaden eine gewisse Höhe oder einen gewissen Prozentsatz des Gesamtwertes einer Liegenschaft erreichen muss, damit eine Ersatzpflicht entsteht (vgl. BGE 145 I 250 E. 5.2, 134 II 49 E. 11, 130 II 394 E. 12.3, 123 II 481 E. 7d, 110 Ib 340 E. 2, 94 I 286 E. 9c). Eine feste, allgemein gültige Grenzziehung ist in der Praxis ausgeschlossen worden. In BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271 wurde immerhin anerkannt, dass auch eine Entwertung von 10 % einer Liegenschaft bereits einen schweren Schaden im enteignungsrechtlichen Sinn darstellen kann (vgl. BGE 134 II 49 E. 11 mit Hinweisen). Die Voraussetzung des schweren Schadens darf keine allzu hohe Hürde bilden, da im Falle der formellen Enteignung Art. 16 EntG gleich wie Art. 26 Abs. 2 BV eine volle Entschädigung vorschreibt. Sie lässt sich nur insoweit rechtfertigen, als der Grundsatz zum Tragen kommt, dass ein Entschädigungsanspruch nicht für jeden beliebigen hoheitlichen Eingriff und damit auch nicht für jede beliebige Beeinträchtigung durch den öffentlichen Verkehr entstehen kann (vgl. BGE 134 II 49 E. 10 mit Hinweisen). Ist im Einzelfall die Höhe des Schadens zur Festsetzung der Entschädigung zu ermitteln, so sind neben der Lärmbelastung auch die Lage, die Art und die Umgebung der Grundstücke zu berücksichtigen (vgl. BGE 130 II 394 E. 12.3, 117 Ib 15 E. 2b, 116 Ib 11 E. 3a).
10.1 Bei der Festsetzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen (Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von nachbarlichen Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilenteignung im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie berechnet sich nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Verkehrswert der Liegenschaft ohne Immissionen denjenigen der Liegenschaft mit den Immissionen abzuziehen (vgl. BGE 122 II 337 E. 4c; Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit Hinweisen). Der entsprechende Minderwert wird in der Regel in Prozenten des Verkehrswerts des unbelasteten Grundstücks ausgedrückt (vgl. BGE 134 II 49 E. 11).
10.2 Bei der Bewertung nach hedonischem Modell handelt es sich um eine Art Vergleichsverfahren. Verglichen werden jedoch nicht die Liegenschaften selbst, sondern deren preisbestimmenden Eigenschaften, was den Kreis der möglichen Vergleichsobjekte, die nicht in der gleichen Gegend liegen müssen, beträchtlich erweitert. Die einzelnen Eigenschaften eines Grundstücks werden definiert, aber nicht von einem Schätzer benotet, sondern aufgrund der erfassten und ausgewerteten Vergleichsdaten, die auf effektiven Marktdaten beruhen, preislich bestimmt. Die hedonische Methode erlaubt mithin als einzige der heute bekannten Schätzungsmethoden, auf einer weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Liegenschaftsmerkmals direkt mit einem entsprechenden Preisaufschlag oder -abzug zu verbinden. Sie ermöglicht damit auch eine gleichmässige Bewertung in einer Grosszahl von Fällen. Wird zusätzlich zur statistischen Ermittlung und Bewertung ein Augenschein durchgeführt, so kann den modellmässig nicht oder kaum erfassten Eigenschaften der Einzelobjekte ebenfalls Rechnung getragen werden. Die Methode darf heute als in den schweizerischen Immobilienkreisen weit verbreitet gelten. Genügt ein Modell den wissenschaftlichen Anforderungen, so besteht kein Grund, die Anwendung der hedonischen Methode bei Bewertungen im Rahmen von bundesrechtlichen Enteignungsverfahren abzulehnen (BGE 134 II 49 E. 16.4; vgl. auch BGE 138 II 77 E. 7.3).
Die Rechtsprechung kennt bislang die folgenden hedonische Bewertungsmodelle, um den fluglärmbedingten Minderwert von Liegenschaften im Gebiet des Flughafens Zürich zu schätzen: Das Modell MIFLU für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum wurde von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) im Auftrag der Enteignerin entwickelt. Das Bundesgericht hat sich in BGE 134 II 49 mit diesem Modell auseinandergesetzt und es in den damaligen Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt (das Modell wird unterdessen allgemein als MIFLU I bezeichnet, zur klaren Abgrenzung vom Modell MIFLU II, das die Flughafen Zürich AG zur Bestimmung der Minderwerte von Ertragsliegenschaften entwickeln liess). Das Modell ESchK für Ertragsliegenschaften liess die Vorinstanz von einem ihrer Fachrichter entwickeln. Das Bundesgericht hat dieses Modell ebenfalls eingehend geprüft und es in den damaligen Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt (BGE 138 II 77).
12.1 Die Liegenschaften der Enteigneten in Gockhausen/Dübendorf sind von den regulären morgendlichen Südanflügen betroffen, die ab Herbst 2003 auf der Piste 34 eingeführt wurden (6.00 bis 7.00 Uhr werktags und bis 9.00 Uhr an Wochenenden und Feiertagen). Die Anflüge finden vorwiegend im Zeitraum kurz nach 6.00 bis 6.40 Uhr statt. In Ausnahmefällen, namentlich bei besonderen meteorologischen Bedingungen, können die morgendlichen Südanflüge auch entfallen. Ebenso können in Ausnahmefällen, namentlich bei besonderen meteorologischen Bedingungen, die regulären abendlichen Ostanflüge auf Piste 28 durch Südanflüge ersetzt werden (ab 21.00 Uhr werktags bzw. ab 20.00 Uhr an Wochenenden und Feiertagen). Die Anflugsituation präsentiert sich wie folgt:
(vgl. Eingabe der Enteignerin vom 31. Oktober 2019, Beilage 7)
Die streitbetroffenen Liegenschaften befinden sich in Zonen mit den Empfindlichkeitsstufen (ES) II und III. Für das Jahr 2004 sind insbesondere folgende Lärmwerte in dB(A) ausgewiesen:
Liegenschaft 6-7h1h-Leq 21-22h 1h-Leq 22-23h 1h-Leq 16h-Leq (...) (Enteignete 1) 60.8 49.9 46.6 51.0 (...) (Enteignete 2) 60.8 49.9 46.6 51.0 (...) (Enteignete 3) 60.8 49.9 46.6 50.9 (...) (Enteigneter 4) 60.6/60.8 49.7/49.9 46.4/46.5 50.9/51.0 (...) (Enteignete 5) 60.1 49.3 45.9 50.8
(vgl. Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 28. Juni 2019, Anhang)
Die Lärmsituation entwickelte sich ab 2004 am Beispiel der Liegenschaft (...) der Enteigneten 1 wie folgt (Lärmwerte in dB[A]):
Morgenstunde (1h-Leq 6.00 bis 7.00 Uhr)
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 60.8 60.5 60.7 60.0 60.2 60.0 59.6 59.6 59.7 59.3 59.7
Erste Nachtstunde (1h-Leq 22.00 bis 23.00 Uhr)
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 46.6 48.9 49.1 49.9 50.1 49.7 51.4 51.4 52.8 52.3 53.7
Tag (16h-Leq 6.00 bis 22.00 Uhr)
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 51.0 51.3 51.8 51.4 51.5 51.3 51.3 51.3 51.6 51.3 51.4
(vgl. Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 28. Juni 2019, Anhang)
12.2 Im ersten Rechtsgang, der mit BGE 142 II 128 seinen Abschluss fand, wurde entschieden, dass bei den Liegenschaften der Enteigneten in Gockhausen/Dübendorf kein entschädigungspflichtiger direkter Überflug gegeben ist. Im Rahmen der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche ist am Stichtag 1. Januar 1961 festzuhalten. Hinsichtlich der im Rubrum aufgeführten Enteigneten, die ihre Grundstücke vor dem 1. Januar 1961 erworben bzw. überbaut haben, wies das Bundesverwaltungsgericht die Sache an die Vorinstanz zurück, um die Voraussetzungen der Spezialität und der Schwere des Schadens im Sinne der Erwägungen neu zu beurteilen. Die Rückweisung selbst wurde vor Bundesgericht nicht angefochten (BGE 142 II 128; Urteil des BVGer A-4836/2012 vom 13. März 2014; die ursprüngliche Parteibezeichnung weicht vom vorliegenden Rubrum ab, so werden die Enteigneten 2-6 des ersten Rechtsgangs nun im Rubrum als Enteignete 1-5 geführt).
12.3 Im nun angefochtenen Schätzungsentscheid des zweiten Rechtsgangs wies die Vorinstanz die Entschädigungsbegehren der Enteigneten erneut ab. In der Begründung erwog sie im Wesentlichen, dass der Bewertungsstichtag auf den 1. Januar 2004 festzusetzen sei. Ab Herbst 2003 seien die Lärmimmissionen offensichtlich gewesen und die Lärmwerte im Jahr 2004 gäben die Belastungssituation ausreichend repräsentativ wieder. Die Vorinstanz befasste sich sodann mit den einzelnen hedonischen Modellen im Zusammenhang mit den Südanflügen. Zur Ermittlung der fluglärmbedingten Minderwerte der Liegenschaften der Enteigneten 1, 2, 3 und 5 (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) sei auf das neu erstellte hedonische Modell der Wüest Partner AG (nachfolgend: Modell WP) abzustellen, während für die Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 das bisherige Modell ESchK anzuwenden sei. Konkret legte die Vorinstanz folgende Minderwerte fest:
-Liegenschaft der Enteigneten 1 (...): 9.33 % (gemäss Modell WP für Einfamilienhäuser [recte: 5.76 % gemäss Modell WP für Stockwerkeigentum, vgl. nachstehend E. 18.2]);
-Liegenschaft der Enteigneten 2 (...): 9.33 % (gemäss Modell WP für Einfamilienhäuser);
-Liegenschaft der Enteigneten 3 (...): 9.33 % (gemäss Modell WP für Einfamilienhäuser);
-Liegenschaft des Enteigneten 4 (...): 7.11 % (gemäss Modell ESchK für Ertragsliegenschaften, bei einem mittleren Entwertungssatz von -1.25 % pro dB für die Grundbelastung 45);
-Liegenschaft der Enteigneten 5 (...): 8.52 % (gemäss Modell WP für Einfamilienhäuser).
Angesichts der so ermittelten Minderwerte von maximal 9.33 % und in Würdigung der Gesamtumstände kam die Vorinstanz zum Schluss, dass es an der erforderlichen Schwere des Schadens fehle. Des Weiteren erwog sie, dass die Voraussetzung der Spezialität als erfüllt gelten dürfte.
12.4 Nachfolgend ist zunächst das neu entwickelte hedonische Modell der Wüest Partner AG für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum zu prüfen (E. 13 ff.). In Bezug auf das Stockwerkeigentum ist dieses Modell gesondert zu betrachten (E. 18 ff.). Des Weiteren ist auf das hedonische Modell ESchK für Ertragsliegenschaften einzugehen (E. 22 ff.). Gestützt auf diese Erwägungen bleibt eine Beurteilung der Schwere des fluglärmbedingten Schadens der Liegenschaften der Enteigneten vorzunehmen (E. 28 ff.). Schliesslich ist zu klären, ob die Voraussetzung der Spezialität der Immissionen erfüllt ist (E. 32 ff.) und wie das weitere Vorgehen aussieht (E. 36). Der Bewertungsstichtag 1. Januar 2004 ist vor Bundesverwaltungsgericht unbestritten geblieben.
13.1 Bereits im ersten Rechtsgang stellte die Vorinstanz grundsätzlich in Frage, ob das Modell MIFLU I für die Minderwertermittlung bei Liegenschaften in der Südanflugregion geeignet sei. So würden zum einen die Transaktionsdaten der ZKB eine eher schmale Datenbasis mit Blick auf die Südanflüge bilden. Zum anderen seien die massgeblich signifikanten Grössen des Modells die Grund- und Abendbelastung, was der konzentrierten Morgenbelastung der Südanflüge unter Umständen zu wenig Rechnung trage. Auch sei die Korrelation zwischen Spitzenbelastung und Morgenbelastung unberücksichtigt geblieben. Es könne damit nicht ausgeschlossen werden, dass eine andere Modellierung zu anderen Ergebnissen führen würde (Schätzungsentscheid vom 25. Juni 2012 E. 10.3). Diese Erwägungen sind im anschliessenden Rechtsmittelverfahren unwidersprochen geblieben. Vor diesem Hintergrund beauftragte die Enteignerin im zweiten Rechtsgang die Wüest Partner AG, ein neues hedonisches Modell zu erarbeiten. Im angefochtenen Schätzungsentscheid zog die Vorinstanz dieses Modell WP bei, um den fluglärmbedingten Minderwert bei den Liegenschaften der Enteigneten 1, 2, 3, und 5 (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) zu bestimmen.
13.2 Das neu entwickelte hedonische Modell WP hat gemäss der Modelldokumentation der Wüest Partner AG zum Ziel, den fluglärmbedingten Minderwert für Wohneigentum abzuschätzen. Das Modell WP differenziert zwischen Einfamilienhäuser und Objekte im Stockwerkeigentum. Die Datengrundlage bildet der eigene Datenpool der Wüest Partner AG an adressgenau verorteten Transaktionen von 2002 bis 2014 im Kanton Zürich (Handänderungen), bei denen neben dem effektiven Kaufpreis auch detaillierte Informationen zum Objekt erfasst sind. Die Datenstichprobe umfasst mehr als 5'000 Einfamilienhäuser und 6'000 Eigentumswohnungen. Die Transaktionen sind mit preisrelevanten Informationen auf der Stufe der Makrolage angereichert. Die Flughafen Zürich AG stellte der Wüest Partner AG die hektargenauen Fluglärmdaten von 2002 bis 2014 aus dem "FLULA2-Modell" der Eidgenössischen Materialprüfungs- und Forschungsanstalt (EMPA) zur Verfügung.
Im Modell WP wird die Immissionsuntergrenze bei 50 dB(A) angesetzt, da tiefere Werte mit grösseren Unsicherheiten behaftet sind und im Streubereich des FLULA2-Modells liegen. Um den fluglärmbedingten Minderwert der Liegenschaften zu schätzen, wird zusätzlich zur Grundbelastung (16h-Leq 6.00 bis 22.00 Uhr) auch die sensitive Tagesrandbelastung (Morgenstunde von 6.00 bis 7.00 Uhr und Abendstunden von 21.00 bis 24.00 Uhr) als Lärmvariablen einbezogen. Die Tagesrandbelastung wird nur dann berücksichtigt, wenn sie die Grundbelastung um mindestens 3 dB(A) übersteigt (vgl. zum Ganzen Modelldokumentation der Wüest Partner AG vom 8. Februar 2017). Die Wüest Partner AG stellte die ermittelten Minderwerte für die Liegenschaften der Enteigneten in Tabellenform zur Verfügung (vgl. Minderwertschätzung gemäss Modell WP vom 14. März 2017). Das Modell WP wurde vom eingesetzten Begleitgremium wissenschaftlich überprüft (vgl. Stellungnahmen von Prof. Philippe Thalmann und Prof. Peter Kugler vom 27. resp. 28. Februar 2017). Zusätzlich liess die Wüest Partner AG ihr Modell von der ZKB anhand deren eigenen Transaktionsdaten überprüfen (vgl. Stellungnahme der ZKB vom März 2017).
14.1 Die Enteigneten rügen im Rahmen ihrer Beschwerde, dass das Modell WP ein blosses Parteigutachten sei. Schon deshalb sei es zwingend, das Modell durch eine Fachperson im Bereich der Hedonik überprüfen zu lassen. Zudem beanstanden sie, dass die Wüest Partner AG bei der Modellentwicklung sowie den weiteren Stellungnahmen im Schriftenwechsel dem Einfluss der Enteignerin als Auftraggeberin ausgesetzt gewesen sei.
In der Sache rügen die Enteigneten im Wesentlichen, dass im Modell WP ein 3 dB(A)-Schwellenwert bei der Tagesrandbelastung vorgesehen sei. In ihrer Begründung verweisen sie auf die exotische Fluglärmbelastung in Gockhausen, die durch eine hohe Morgenbelastung sowie durchschnittlich jeden dritten Tag auch durch eine hohe Abend- und Nachtbelastung gekennzeichnet sei, dies bei einer ansonsten geringen Grundbelastung. Der Schwellenwert von 3 dB(A) sei in Gockhausen nur in der ersten Morgenstunde, nicht aber in den Abendstunden erfüllt, was sich auf die Höhe des Minderwerts entscheidend auswirke. Beim Mittelungspegel Leq sei gemäss ständiger Rechtsprechung jedoch bereits ein Anstieg um 1 dB(A) wahrnehmbar, weshalb im Modell WP ein akustischer Grundlagenfehler vorliege, der korrigiert werden müsse. Eine 3 dB(A) Leq-Differenz werde als Verdoppelung des Verkehrs und als gewaltige Belastungszunahme wahrgenommen, womit der Schwellenwert viel zu hoch angesetzt sei. Stattdessen sei eine separate Lärmvariable für den Nachtlärm einzuführen, die mit der Grundbelastung nicht mehr korreliere. Damit könne auf den Schwellenwert von 3 dB(A) verzichtet werden. Eine solche Modellanpassung sei mit vertretbarem Aufwand umsetzbar. Zusätzlich sei ein schematischer Zuschlag zu erwägen, um die für den Südanflug typischen Belastungsmuster abzugelten.
Vorliegend sei eine Verletzung der Rechtsgleichheit zu rügen, da das Modell MIFLU I, welches insbesondere in den Nürensdorfer Enteignungsfällen angewendet werde, keinen Schwellenwert kenne und die Korrelation zwischen der Grund- und Abendbelastung zulasse. Es liege eine fehlerhafte Sachverhaltserhebung vor, wobei im Bestreitungsfalle ein Gutachten der EMPA zur Wahrnehmbarkeitsschwelle einzuholen sei. Da die Vorinstanz über das erforderliche hedonische Fachwissen nicht verfüge, sei das Modell WP zudem durch eine Fachperson im Bereich der Hedonik überprüfen zu lassen. Auch sei zu klären, weshalb die Vorinstanz eine Weiterentwicklung des Modells MIFLU I in Betracht gezogen und dann doch darauf verzichtet habe. Die fluglärmbedingten Minderwerte der Liegenschaften der Enteigneten 1, 2, 3 und 5 seien neu festzulegen.
14.2 Die Enteignerin betont demgegenüber in der Beschwerdeantwort und den weiteren Stellungnahmen die Unabhängigkeit und die Fachkompetenz der Wüest Partner AG. Das Modell WP stelle deshalb kein Parteigutachten dar. Sie bestreitet, als Auftraggeberin die Modellentwicklung oder die Stellungnahmen der Wüest Partner AG beeinflusst zu haben.
In der Sache spricht sich die Enteignerin dafür aus, das Modell WP unverändert anzuwenden. Es genüge den wissenschaftlichen Kriterien, sei robust und liefere generalisierbare, statistisch zuverlässige Resultate für die gesamte Flughafenregion. In Gockhausen bestehe keine exotische Fluglärmbelastung. Südanflüge während der Abend- und Nachtzeit fänden nur zeitweise statt, d.h. bei Bise und allenfalls bei ganz schlechten Wetterbedingungen. Der Schwellenwert von 3 dB(A) im Modell WP, der ein "gut wahrnehmbarer" Unterschied bedeute, sei zu bestätigen. Die von den Enteigneten geforderten Anpassungen seien inhaltlich und methodisch falsch. Sie würden zu einer klaren Verschlechterung des Modells führen und seien als verpönte normative Wertkorrekturen abzulehnen. Die Enteigneten könnten sich nicht auf die Nürensdorfer Enteignungsfälle berufen, da das Modell WP auch für diese Gemeinde ab 2004 verlässliche Ergebnisse bringe und deshalb heute anwendbar wäre. Die Enteigneten hätten sich im vorinstanzlichen Verfahren mit der Anwendung des Modells WP grundsätzlich einverstanden erklärt, weshalb die nun erhobene Kritik treuwidrig sei.
14.3 Die Vorinstanz geht im angefochtenen Schätzungsentscheid und in der Vernehmlassung beim Modell WP von einem Parteigutachten aus, verweist aber auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, demgemäss dieser Umstand allein nicht genüge, um es grundsätzlich in Frage zu stellen. Angesichts des Vorgehens der Wüest Partner AG und der Überprüfung durch das Begleitgremium sowie die ZKB könne ausgeschlossen werden, dass die Modellentwicklung von der Enteignerin als Auftraggeberin beeinflusst worden sei.
In der Sache hält die Vorinstanz daran fest, dass das Modell WP bei den Liegenschaften der Enteigneten 1, 2, 3 und 5 uneingeschränkt anzuwenden sei. Zur Begründung stützt sie sich insbesondere auf die inhaltlichen und methodischen Argumente, die die Wüest Partner AG gegenüber den von den Enteigneten geforderten Modellanpassungen vorgebracht hatte, und auf die Überprüfung des Modells durch das wissenschaftliche Begleitgremium sowie die ZKB.
15.1 Die Parteien sind sich vorliegend uneins, ob das neu erstellte hedonische Modell WP als Parteigutachten zu qualifizieren ist. Es ist daher zunächst die prozessuale Stellung des Modells WP zu klären.
Im Verwaltungs- und Beschwerdeverfahren gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdigung (Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 40 des Bundesgesetzes über den Bundeszivilprozess vom 4. Dezember 1947 [BZP, SR 273]). Expertisen, die von einer Partei eingeholt und in das Verfahren als Beweismittel eingebracht werden (sog. Partei- oder Privatgutachten), darf der Beweiswert nicht schon deshalb abgesprochen werden, weil sie von einer Partei stammen (vgl. BGE 137 II 266 E. 3.2, 125 V 351 E. 3). Dass die Entwicklung eines hedonischen Modells von einer Partei, der Flughafenhalterin, in Auftrag gegeben und bezahlt worden ist, stellt noch kein Grund dar, die Methode abzulehnen (vgl. zum Modell MIFLU I BGE 134 II 49 E. 18.1). Der Beweiswert eines Parteigutachtens ist jedoch verglichen mit einem behördlich angeordneten Gutachten regelmässig herabgesetzt und es gilt zum Vornherein nicht als Sachverständigengutachten im Sinne von Art. 12 Bst. e VwVG, da es nicht nach den Vorgaben des VwVG erstellt worden ist (Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 57 ff. BZP; vgl. BVGE 2013/9 E. 3.8.1; Urteil des BVGer A-3788/2021 vom 19. Dezember 2022 E. 5.2.4; je mit Hinweisen).
Das hedonische Modell WP wurde von der Enteignerin bei der Wüest Partner AG in Auftrag gegeben, womit es sich - in Übereinstimmung mit der Ansicht der Vorinstanz - um ein Partei- oder Privatgutachten handelt. Die Qualifikation als Parteigutachten entspricht derjenigen des Modells MIFLU I, welches ursprünglich ebenfalls von der Enteignerin in das Schätzungsverfahren eingebracht worden ist. Dem Modell WP kommt demnach nicht der erhöhte Beweiswert eines Sachverständigengutachtens im Sinne von Art. 12 Bst. e VwVG zu. Es ist nur, aber immerhin in die freie Beweiswürdigung einzubeziehen. Im Rahmen dessen wird denn auch zu klären sein, ob es einer zusätzlichen fachlichen Überprüfung bedarf, wie von den Enteigneten gefordert.
15.2 Es bleibt auf den Einwand der Enteigneten einzugehen, die Enteignerin als Auftraggeberin habe die Modellentwicklung der Wüest Partner AG sowie deren weiteren Stellungnahmen im Schriftenwechsel beeinflusst. Nebst der Enteignerin weist auch die Wüest Partner AG diesen Vorwurf mit Nachdruck zurück.
Wird die Entwicklung eines hedonischen Modells von der Enteignerin selbst in Auftrag gegeben, ist u.a. zu prüfen, ob die eingebrachten Fachkenntnisse Dritter in einer Weise umgesetzt worden sind, die von parteilichen Standpunkten unbeeinflusst ist (vgl. zum Modell MIFLU I BGE 134 II 49 E. 18.1).
Zusammengefasst nimmt die Wüest Partner AG wie folgt Stellung:
"Die Entwicklung der Modelle erfolgte in einem Auftragsverhältnis zwischen Wüest Partner und der Flughafen Zürich AG. Die Auftraggeberin nahm keinerlei Einfluss auf Modellspezifizierungen oder Modellansätze. Das Mitwirken der Auftraggeberin beschränkte sich darauf, die nötigen Fluglärmdaten zur Verfügung zu stellen und diese zu erläutern. Der Erarbeitungsprozess fand losgelöst von den Vorstellungen und Wünschen der Auftraggeberin statt und Wüest Partner hielt sich an die Grundsätze, die das Unternehmen seit über 30 Jahren praktiziert: Unabhängigkeit (Wüest Partner ist wirtschaftlich, politisch sowie unternehmerisch unabhängig), (...). Die verwendeten Daten, abgesehen von den Lärmdaten, stammen allesamt aus den Datenbanken und -sätzen von Wüest Partner und wurden von der Auftraggeberin weder eingesehen, noch ergänzt oder eingeschränkt (...). Weiter wurde sowohl der Bearbeitungsprozess als auch das Modell detailliert und transparent dokumentiert (...). Während der Erarbeitung fand ein methodischer und fachlicher Austausch mit einem unabhängigen, erfahrenen, renommierten wissenschaftlichen Begleitgremium statt (...). Weiter wurde neben einem internen Validierungsprozess durch bisher nicht involvierte Experten ein externer Validierungsprozess durchgeführt, während dessen die Zürcher Kantonalbank (ZKB) die Modelle und Grundlagen genauestens prüfte und nachvollzog (Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 19. März 2024, S. 1 f.)."
Für das Bundesverwaltungsgericht besteht kein Anlass an diesen Ausführungen der Wüest Partner AG zu zweifeln. Sie hat das Modell im Rahmen eines Auftragsverhältnisses entwickelt, ohne eigene Interessen am Ausgang des Verfahrens zu haben. Die Modellentwicklung beruht auf der eigenen Datenlage resp. auf den Fluglärmdaten der EMPA. Die Wüest Partner AG hat die Modellentwicklung im Einzelnen dokumentiert und zusätzlich durch Dritte überprüfen lassen. Auch hat die Enteignerin ihr die anschliessende Kritik der Enteigneten am Modell WP zur Kenntnis gebracht, was eine ausgewogene Sichtweise auf die Thematik beförderte. Wie sich am Vorgehen der Wüest Partner AG zeigt, war sie sich ihrer Verantwortung bewusst und hat die notwendigen Vorkehrungen getroffen, um eine von den Vorstellungen der Enteignerin unabhängige Modellentwicklung zu gewährleisten. Diese Unparteilichkeit pflegte sie erkennbar auch in ihren ergänzenden Stellungnahmen während des Schriftenwechsels. Es bestehen keinerlei Hinweise darauf, dass die Wüest Partner AG ihr langjährig erarbeitetes Renommee im Bereich der Immobilienbewertung aufs Spiel gesetzt hätte, um eine Art Gefälligkeitsgutachten zuhanden der Enteignerin zu erstellen. Selbst wenn das Modell WP in Bezug auf den Schwellenwert von 3 dB(A) fehlerhaft sein sollte oder inhaltliche Widersprüche in den einzelnen Stellungnahmen der Wüest Partner AG zu finden wären, wie dies die Enteigneten einwenden, so lässt sich daraus noch nicht die Schlussfolgerung der parteilichen Einflussnahme seitens der Enteignerin ziehen. Letztlich beschränken sich die Enteigneten auf unsubstantiierte Vermutungen der Einflussnahme, die gemäss dem Gesagten nicht genügen, die von Wüest Partner AG verfolgte Unparteilichkeit in Frage zu stellen.
16.1 In der Hauptsache ist der Schwellenwert von 3 dB(A) strittig geblieben. Im Modell WP wird die Tagesrandbelastung (Morgenstunde von 6.00 bis 7.00 Uhr und Abendstunden von 21.00 bis 24.00 Uhr) nur dann zusätzlich berücksichtigt, wenn sie die Grundbelastung um mindestens 3 dB(A) übersteigt.
16.2
16.2.1 Zu prüfen ist, ob die Modellierung von den richtigen akustischen Annahmen ausgeht.
Eine Verdoppelung der Schallintensität entspricht einer Erhöhung des Schallpegels um 3 dB. Eine Verdreifachung der Schallintensität führt zu einer Erhöhung des Schallpegels um knapp 5 dB. Eine Verzehnfachung der Schallintensität entspricht einer Erhöhung des Schallpegels um 10 dB (logarithmische Skala). Diese Rechnungsbeispiele geben nur die physikalischen Zusammenhänge wieder. Für die menschliche Wahrnehmung sind noch weitere Faktoren von Bedeutung. Die Veränderung eines momentanen Schallpegels um weniger als 2 dB(A) wird vom Menschen nicht wahrgenommen oder nur als unwesentliche Änderung der Lautstärke empfunden. Pegelveränderungen ab 3 dB(A) werden von den meisten Personen als wahrnehmbar, solche ab 5 dB(A) als deutlich wahrnehmbar beurteilt. Eine Erhöhung bzw. Senkung des Pegels um 10 dB(A) empfindet der Mensch etwa als Verdoppelung bzw. Halbierung der Lautstärke. Auf die Veränderung des Mittelungspegels Leq sind diese Regeln nur beschränkt anwendbar. So entspricht eine Veränderung des Mittelungspegel Leq von 2 dB(A) einer Erhöhung der Einwirkungsdauer oder der Häufigkeit der Schallereignisse um 60 %, was insbesondere im kritischen Bereich eines Leq zwischen 55 und 65 dB(A) durchaus wahrnehmbar ist (vgl. zum Ganzen Robert Wolf, in: Vereinigung für Umweltrecht [VUR, Hrsg.], Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. Aufl. 2004, Stand 2000, Vorbemerkungen zu Art. 19-25 Rz. 7 ff.). Die Praxis setzt die Wahrnehmbarkeitsschwelle meist bei 1 dB(A) an (vgl. z.B. BGE 136 II 281 E. 2.5.4; Urteile des BGer 1C_513/2022 vom 7. Juli 2023 E. 3.4.2, 1C_27/2022 vom 20. April 2023 E. 3.5 und 1C_662/2017 vom 14. März 2019 E. 1.5; Urteil des BVGer A-2088/2021 vom 27. Mai 2024 E. 7.5.2; Lehmann/Kunz, in: Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 7. Aufl. 2024, S. 1669; je mit Hinweisen). Gemäss Bundesgericht ist im Zusammenhang mit der Fluglärmbelastung die Wahrnehmbarkeitsschwelle bei 1 dB(A) und nicht bei 3 dB(A) anzusetzen, da diese Beurteilung mittels einer auf einem Mittelungspegel beruhenden Beurteilungspegel Lr erfolgt, welcher auch die Anzahl Flugbewegungen berücksichtigt (vgl. Urteil des BGer 1C_331/2011 vom 30. November 2011 E. 8.2).
Zur Begründung des Schwellenwerts von 3 dB(A) führt die Wüest Partner AG zusammengefasst Folgendes aus:
"Die Modelltests haben weiter bestätigt, dass gerade im Bereich des Tagesrandlärms morgens und abends nicht nur die absolute Höhe der Lärmbelastung entscheidend ist, sondern die Tatsache, ob ein merkbarer Unterschied zur Dauerbelastung vorherrscht (...). Ein Anstieg des Lärmpegels um 3 dB(A) bedeutet eine Verdoppelung der Schallleistung und wird als deutlich hörbarer, bemerkbarer Unterschied wahrgenommen (Nelson 2007). Deshalb wird die Randbelastung nur dann berücksichtigt, wenn sie die Grundbelastung um mindestens diesen hörbaren Unterschied von 3 dB(A) übersteigt (Modelldokumentation der Wüest Partner AG vom 8. Februar 2017, S. 16)."
Die Wahrnehmbarkeitsschwelle von 1 dB(A) beim Mittelungspegel Leq ist der Wüest Partner AG durchaus bekannt, wie sie in ihrer Stellungnahme vom 24. Januar 2025, S. 2 nochmals eigens klarstellt. Die Wahl des Schwellenwerts von 3 dB(A) im Modell WP resultiert demnach nicht aus einer Unkenntnis akustischer Gegebenheiten, wie dies die Enteigneten verschiedentlich vermuten, sondern stellt vielmehr eine bewusste Modellannahme dar. Im Rahmen eines hedonischen Bewertungsmodells überzeugt die Fachmeinung der Wüest Partner AG, die Abweichung der Tagesrandbelastung von der Grundbelastung nicht schon dann zu berücksichtigen, wenn diese mit 1 dB(A) knapp wahrnehmbar ist, sondern erst dann, wenn diese mit 3 dB(A) eine gewisse Deutlichkeit erreicht. Es ist somit kein sachlicher Widerspruch zwischen der Modellannahme und der bestehenden Praxis zur Wahrnehmbarkeit von Änderungen des Mittelungspegels Leq erkennbar. Hingegen ist der Aussage der Enteigneten, dass eine 3 dB(A) Leq-Differenz als Verdoppelung des Verkehrs und als gewaltige Belastungszunahme wahrgenommen werde, nicht zu folgen. Wie aufgezeigt, empfindet der Mensch erst eine Erhöhung des momentanen Schallpegels um 10 dB(A) etwa als Verdoppelung der Lautstärke. Speziell beim Mittelungspegel Leq wird eine Pegelveränderung von 2 dB(A) bloss als "durchaus" wahrnehmbar eingestuft. Es kann daher nicht davon gesprochen werden, dass mit dem Schwellenwert von 3 dB(A) ein zu hoher Wert Eingang in das Modell WP gefunden hätte, wie dies die Enteigneten rügen.
Die akustischen Annahmen der Wüest Partner AG entsprechen demnach der Rechtsprechung und Lehre. Angesichts dessen braucht nicht mehr im Einzelnen geklärt zu werden, ob die von der Wüest Partner AG aufgeführten Literaturangaben zur Wahrnehmbarkeitsschwelle ebenfalls einschlägig wären, was die Enteigneten explizit beim Fachartikel von Jon P. Nelson anzweifeln. An dieser Stelle ist nur festzuhalten, dass keine wesentlichen Widersprüche in den einzelnen Stellungnahmen der Wüest Partner AG enthalten sind, da sie ihre Modellannahme stets damit begründen, dass der Schwellenwert von 1 dB(A) wissenschaftlich nicht als "deutlich" hörbarer Unterschied deklariert werde (vgl. z.B. Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 19. März 2024, S. 3). Damit erweist sich die von den Enteigneten erhobene Rüge der unrichtigen Sachverhaltsfeststellung als unbegründet. Soweit sie sich ergänzend auf BGE 130 II 394 berufen, so lässt sich der dortigen E. 12.3.1 nur entnehmen, dass eine Verdoppelung der Flugbewegungen, wie sie die Einführung der "4. Welle" im Herbst 1996 für die Gemeinde Opfikon bewirkte, vermehrte Anfragen und Proteste von Behörden und Privaten auslöste. Daraus lassen sich noch keine direkten Rückschlüsse auf die vorliegende Frage ziehen, wie die Tagesrandbelastung im hedonischen Modell adäquat abzubilden ist. Da keine Diskrepanz des Modells WP zur lärmschutzrechtlichen Praxis zu verzeichnen ist, ist denn auch nicht zu erwarten, dass die Einholung eines Berichts der EMPA zur Wahrnehmbarkeitsschwelle neue entscheidrelevante Erkenntnisse bringen könnte. Dieser Beweisantrag der Enteigneten ist daher in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen.
16.2.2 Die Wüest Partner AG hat somit ihre Modellannahme im richtigen Verständnis der akustischen Grundlagen entwickelt.
16.3
16.3.1 Des Weiteren ist die Frage zu klären, ob der Schwellenwert von 3 dB(A) bei der Tagesrandbelastung aus statistischer Sicht notwendig ist, um eine Multikollinearität der zu erklärenden Variablen zu vermeiden und so eine hohe Modellqualität sicherzustellen.
Zur Thematik der Multikollinearität erläutert die Wüest Partner AG zusammengefasst Folgendes:
"Für das Jahr 2004 gibt es in Gockhausen keine Hektarzellen, welche mittels der Verminderung der Absetzung von 3 dB(A) auf 1 dB(A) eine Veränderung des Abendlärms im Modell erhalten würden. Zudem ergeben die Modelle, welche mit der 1 dB(A)-Absetzung getestet wurden, geringere Lärmabschläge pro Dezibel. Dadurch erhalten die Pilotliegenschaften im Bereich Gockhausen bspw. im Jahr 2004 tiefere Minderwerte als mit der Absetzung um 3 dB(A). Die reduzierten Lärmabschläge veranschaulichen indes die Problematik der Kollinearität, welche, wenn in zu hohem Ausmass vorhanden, die Koeffizienten schwächt und verfälscht (...). In Regressionsmodellen sind Korrelationen zwischen der zu erklärenden Variable (Transaktionspreis) und den erklärenden Variablen (Volumen, Baujahr usw.) beabsichtigt. Korrelationen unter den erklärenden Variablen sind jedoch modelltechnisch nicht erwünscht, insbesondere in übermässigem Ausmass. Multikollinearität bezeichnet die Eigenschaft, wenn zwei oder mehr erklärende Variablen korrelieren (...). Der im Modell abgebildete Grundlärm mit dem 16h-Leq ist ein Tagesmittel der Lärmbelastung und umfasst somit auch die Tagesrandstunden. Der 16h-Leq ist somit statistisch nicht unabhängig von den Morgen- und Abendlärmwerten. Um dieser Doppelspurigkeit in dem Regressionsmodell Rechnung zu tragen, wurden die Morgen- und Abendlärmwerte mit der 3 dB(A)-Absetzung parametrisiert (...). Die Korrelation zwischen dem Abend- und dem Morgenlärm ist durch die 3 dB(A) sehr gering. Durch die Reduktion der Absetzung auf nur 1 dB(A) wird die Korrelation zwischen den beiden Variablen mehr als hundertfach verstärkt und damit die Modellqualität und auch dessen Aussagen in bedeutendem Ausmass geschmälert (Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 23. Dezember 2020, S. 3 f.)."
Diese Ausführungen der Wüest Partner AG sind nachvollziehbar und in sich schlüssig. Sie hat sowohl den Schwellenwert von 3 dB(A) als auch den von 1 dB(A) getestet, was aus statistischer Sicht ein eindeutiges Ergebnis zu Gunsten des höheren Werts eingebracht hat. Es besteht kein Anlass von dieser Fachmeinung abzuweichen, demgemäss der Schwellenwert von 3 dB(A) für den Erhalt einer hohen Modellqualität essentiell ist. Der gegenteilige Standpunkt der Enteigneten vermag nicht zu überzeugen. Es ist nicht einsichtig, weshalb ein deutlicher Qualitätsverlust beim Modell in Kauf genommen werden sollte, vor allem da der Schwellenwert von 3 dB(A) - wie aufgezeigt - mit den akustischen Gegebenheiten in sachlicher Übereinstimmung steht. Schliesslich gilt es zu bedenken, dass gemäss den Berechnungen der Wüest Partner AG ein tieferer Schwellenwert von 1 dB(A) vorliegend sogar zu niedrigeren Minderwerten führt, d.h. sich zu Ungunsten der Enteigneten auswirken könnte. Auch insofern besteht kein Anlass für eine Korrektur der Modellannahme.
16.3.2 Es ist daher festzuhalten, dass der im Modell WP gewählte Schwellenwert von 3 dB(A) bei der Tagesrandbelastung aus statistischer Sicht ebenfalls zu befürworten ist.
16.4
16.4.1 Es bleiben die von den Enteigneten geforderten Anpassungen des Modells WP zu prüfen. Um der Abend- und Nachtbelastung in Gockhausen Rechnung zu tragen, schlagen sie konkret vor, eine separate Lärmvariable für den Nachtlärm (1h-Leq 22.00 bis 23.00 Uhr und 23.00 bis 24.00 Uhr) einzuführen. So entfalle die Korrelation mit der Grundbelastung und es könne auf den Schwellenwert von 3 dB(A) verzichtet werden. Als zusätzliche Anpassung sei ein schematischer Zuschlag zu erwägen, um die für den Südanflug typischen Belastungsmuster abzugelten.
Die Wüest Partner AG gibt hierzu zusammengefasst Folgendes zu bedenken:
"Kollinearität zwischen zwei Variablen kann auch dann auftreten, wenn sich die Zeiträume der Lärmvariablen nicht überschneiden, da Kollinearität nicht von der zeitlichen oder thematischen Überlappung, sondern von der statistischen Abhängigkeit der Variablen abhängt (...). Die von den Beschwerdeführenden geforderten Anpassungen des Modells, wie die Einführung einer separaten Variablen für Nachtlärm oder schematische Zuschläge, sind methodisch problematisch und gefährden die Konsistenz und Robustheit des Modells (Wooldridge 2010) als Ganzes (...). Ein pauschaler Zuschlag für Nachtlärm ist methodisch nicht fundiert, da er die tatsächliche Belastung nicht differenziert genug widerspiegeln würde. Ein solcher Ansatz widerspricht den Grundprinzipien der hedonischen Modellierung, die auf empirischen Daten basieren (...). Der 1h-Leq (22-23 und 23-24 Uhr) wurde in das Modell aufgenommen und statistisch analysiert. Dabei stellte sich heraus, dass diese Variable keine signifikante Auswirkung auf die Ergebnisse hatte. Das bedeutet, dass die Minderwerte bereits durch die vorhandenen Modellparameter (...) adäquat abgebildet werden (...). Die fehlende Signifikanz des 1h-Leq (22-23 und 23-24 Uhr) unterstreicht, dass die Belastungssituation in Gockhausen keineswegs "exotisch" ist (Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 24. Januar 2025, S. 6 ff.)."
Die von den Enteigneten verlangte Anpassung hinsichtlich des Nachtlärms ist gemäss den Angaben der Wüest Partner AG sehr wohl bei der Modellentwicklung in Betracht gezogen, aber wieder fallen gelassen worden. Gemäss den überzeugenden Erläuterungen lässt sie wiederum statistische Nachteile erwarten. Auch ergaben die durchgeführten Tests im Wesentlichen gleichbleibende Minderwerte. Die Enteigneten vermögen dem keine substanziierten Einwände entgegenzusetzen. Beim geforderten schematischen Zuschlag ist sodann einerseits unklar, wie er auszugestalten wäre, und andererseits könnte er laut der Einschätzung der Wüest Partner AG die Aussagekraft des Modells WP an sich gefährden. Von dem geforderten schematischen Zuschlag ist daher ebenfalls abzusehen.
16.4.2 Aus dem Gesagten ergibt sich somit, dass die Enteigneten mit den geltend gemachten Modellanpassungen nicht durchzudringen vermögen.
16.5
16.5.1 Betreffend das Modell WP sind abschliessend die weiteren Rügen sowie Beweisanträge der Parteien zu prüfen.
16.5.2 Die Enteigneten rügen eine Verletzung der Rechtsgleichheit. Sie sehen im Schwellenwert von 3 dB(A) des Modells WP eine Ungleichbehandlung namentlich gegenüber den Nürensdorfer Enteignungsfällen, die nach dem Modell MIFLU I beurteilt werden.
Der in Art. 8 BV verankerte Grundsatz der Rechtsgleichheit verlangt, dass Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird. Der Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung wird insbesondere verletzt, wenn hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müssen (vgl. BGE 147 I 73 E. 6.1, 145 II 206 E. 2.4.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 572 ff.; je mit Hinweisen).
Die Wüest Partner AG zählt in ihrer Stellungnahme zusammengefasst u.a. die folgenden Unterschiede zwischen den beiden hedonischen Modellen auf:
"Das MIFLU I bildet den Zeitraum von 1995 bis 2005 (1. Halbjahr) ab. Eine fordernde Periode für den Immobilienmarkt: um die Jahrtausendwende kosten Eigenheime etwa gleich viel, wie 30 Jahre davor (teuerungsbereinigt) (...). Das Wüest Partner-Modell bildet den Zeitraum von 2002 bis 2014 ab. Diese Periode zeichnet sich gegensätzlich durch ein ausserordentliches Wachstum auf dem Immobilienmarkt aus, insbesondere im Segment Stockwerkeigentum (...). Die Fluglärmbelastung aber auch die Siedlungsdichte zusammen mit vielen anderen Faktoren wie die Erschliessung, Infrastruktur usw. sind in den beiden Zeiträumen ebenfalls unterschiedlich (...). Zwischen 1995 und 2005 war die Lärmbelastung durch Strassenverkehr tiefer als während dem Zeitraum von 2002 bis 2014 (...). Die Modellentwicklung der beiden Modelle liegt fast zwei Jahrzehnte auseinander. Das in einer aus Daten-, IT- und Modellperspektive äusserst dynamischen Zeit (Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 19. März 2024, S. 4 ff.)."
Gemäss den überzeugenden Ausführungen der Wüest Partner AG unterscheiden sich die beiden Modelle in zahlreichen Punkten. Vorliegend dient der strittige Schwellenwert von 3 dB(A) insbesondere dazu, statistisch valide Ergebnisse im Modell WP sicherzustellen. Die Abweichung von den Modellannahmen im MIFLU I ist damit sachlich begründet und eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots ist nicht ersichtlich. Soweit die Enteignerin in dem Zusammenhang anmerkt, dass das Modell WP auch für Enteignungsfälle anderer Gemeinden wie Nürensdorf verlässliche Ergebnisse ab 2004 liefere und deshalb anstelle des Modells MIFLU I trete, so liegt diese Fragestellung ausserhalb des Streitgegenstandes und braucht vorliegend nicht geklärt zu werden.
16.5.3 Die Enteignerin ihrerseits rügt in der Duplik, dass die Kritik der Enteigneten am Modell WP als treuwidrig zu erachten sei.
Mit Art. 5 Abs. 3 BV sind auch Private im Verkehr mit Behörden gehalten, nach Treu und Glauben zu handeln, insbesondere sich nicht widersprüchlich zu verhalten (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 717 mit Hinweisen). Privaten kommt jedoch gleichzeitig eine grundrechtlich fundierte Entscheidungsfreiheit zu, die auch beinhaltet, von einmal eingenommenen Standpunkten wieder abzurücken. Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz der Gebundenheit an das eigene Handeln (vgl. Urteil des BGer 1C_254/2022 vom 29. August 2023 E. 3.4 mit Hinweisen). Die Bindung Privater an ihr Vorverhalten darf daher nur unter bestimmten Voraussetzungen angenommen werden (vgl. Urteile des BVGer B-4596/2019 vom 5. Juni 2023 E. 1.2.10.1 und B-5903/2014 vom 30. Oktober 2017 E. 1.3.2, je mit weiteren Hinweisen).
Aus den Vorakten ergibt sich, dass die Enteigneten mit Stellungnahme vom 19. März 2019 nur ihr grundsätzliches Einverständnis zur Anwendung des Modells WP erklärten, dies vorbehältlich einer allfälligen Ergänzung um eine Variable "Fluglärm abends". Die Enteigneten signalisierten damit schon frühzeitig, dass sie Klärungsbedarf beim Modell hinsichtlich der abendlichen Lärmbelastung sehen. Ihre materiellen Kritikpunkte bauten sie - in Wahrnehmung ihrer Parteirechte - im Laufe des Verfahrens weiter aus. Es ist nicht ersichtlich, dass den Enteigneten deswegen ein widersprüchliches Handeln vorzuhalten wäre, die sogar zu einer Gebundenheit an ihr eigenes Vorverhalten im Sinne der Rechtsprechung führen könnte. Die Rüge der Enteignerin, es liege ein treuwidriges Verhalten seitens der Enteigneten vor, erweist sich damit als unbegründet.
16.5.4 Die Enteigneten stellen den Beweisantrag, es sei eine sachverständige Person mit Fachkenntnissen im Bereich der Hedonik beizuziehen. Auch sei zu klären, weshalb die Vorinstanz eine Weiterentwicklung des Modells MIFLU I in Betracht gezogen und dann doch darauf verzichtet habe.
Das Modell WP wurde vom wissenschaftlichen Begleitgremium sowie von der ZKB überprüft (vgl. Stellungnahmen von Prof. Philippe Thalmann und Prof. Peter Kugler vom 27. resp. 28. Februar 2017 und Stellungnahme der ZKB vom März 2017). Demnach wurde schon bei der Entwicklung selbst darauf geachtet, dass sich das Modell auf eine möglichst breite statistische und ökonometrische Expertise stützen kann. Als zentrales Element des Modells WP darf davon ausgegangen werden, dass der hier strittige Schwellenwert von 3 dB(A) Bestandteil dieser Kontrollen war, auch wenn der Wert selbst in den Stellungnahmen des Begleitgremiums und der ZKB nicht ausführlich erörtert wurde. Hinweise, die auf Versäumnisse in der externen wissenschaftlichen Überprüfung schliessen lassen, sind keine erkennbar und werden von den Enteigneten nicht substantiiert vorgebracht. Angesichts dieser Gegebenheiten war das erforderliche Fachwissen im Verfahren vorhanden und es ist von einer zusätzlichen Überprüfung des Modells durch eine Person mit Fachkenntnissen im Bereich der Hedonik abzusehen. Die Vorinstanz durfte den entsprechenden Beweisantrag der Enteigneten in antizipierter Beweiswürdigung abweisen. Das Gleiche gilt für das Beschwerdeverfahren. Da mit dem Modell WP grundsätzlich ein taugliches Modell existiert, braucht nicht mehr geklärt zu werden, aus welchen Gründen die Vorinstanz eine Weiterentwicklung des Modells MIFLU I zunächst in Betracht gezogen und dann darauf verzichtet hat.
Der angefochtene Schätzungsentscheid ist somit insoweit zu bestätigen, als bei den Liegenschaften der Enteigneten 2, 3 und 5 (Einfamilienhäuser) von Minderwerten zwischen 8.52 % und 9.33 % auszugehen ist. Der Minderwert bei der Liegenschaft der Enteigneten 1 (Stockwerkeigentum) ist nachfolgend noch gesondert zu behandeln.
18.1 Das Modell WP unterscheidet bei der Minderwertermittlung zwischen Einfamilienhäusern (nachfolgend: Modell WP/EFH) und Objekten im Stockwerkeigentum (nachfolgend: Modell WP/STWE). Beim Stockwerkeigentum der Enteigneten 1 (...) ist zu prüfen, wie der Minderwert zu ermitteln ist. Im Streit stehen (...) vermietete Stockwerkeigentumseinheiten einer (...) Wohnüberbauung (vgl. Schätzungsbericht vom 18. November 2022, S. 2).
18.2 Im Schriftenwechsel wiesen beide Parteien zutreffend darauf hin, dass im angefochtenen Schätzungsentscheid ein redaktionelles Versehen beim angegebenen Minderwert des Stockwerkeigentums der Enteigneten 1 zu verzeichnen ist:
In E. 3.5.5 des Schätzungsentscheids hielt die Vorinstanz im Ergebnis fest, dass die mit dem Modell WP ermittelten Minderwerte der Liegenschaften der Enteigneten 1, 2, 3 und 5 zwischen 8.52 % und 9.33 % lägen. Wie sich den Vorakten entnehmen lässt, stammen all diese Werte aus dem Modell WP/EFH (vgl. Minderwertschätzung gemäss Modell WP vom 14. März 2017). Vorgängig in E. 3.3.9 des Entscheids befasste sich die Vorinstanz aber gesondert mit dem Modell WP/STWE und befürwortete dessen Anwendung im Südanflugbereich des Flughafens. Gestützt auf diesen Gesamtzusammenhang ist davon auszugehen, dass die Vorinstanz den Minderwert des Stockwerkeigentums der Enteigneten 1 eigentlich auf 5.76 % gemäss Modell WP/STWE festgelegt hat und es sich bei dem genannten Wert von 9.33 % gemäss Modell WP/EFH um einen blossen Redaktionsfehler handelt. Der angefochtene Schätzungsentscheid ist in diesem Sinne nach seinem wirklichen rechtlichen Bedeutungsgehalt (Minderwert von 5.76 % gemäss Modell WP/STWE) zu verstehen, vor allem da sich vorliegend keine Fragen des Vertrauensschutzes stellen (vgl. auch BGE 147 V 369 E. 4.2.1, 141 V 255 E. 1.2; Urteil des BVGer A-4803/2022 vom 21. Januar 2025 E. 1.4.3).
19.1 In Bezug auf das Modell WP/STWE beantragen die Enteigneten, dass der fluglärmbedingte Minderwert bei Stockwerkeigentum nach denselben Entwertungssätzen wie für Einfamilienhäuser zu bestimmen sei. Die Preisentwicklung beider Segmente verlaufe im Wesentlichen parallel. Ihr Standpunkt entspreche der Annahme des Bundesgerichts, dass unterschiedliche Kategorien von Wohnnutzungen nach vergleichbaren Entwertungssätzen zu entschädigen seien (vgl. BGE 134 II 160 E. 14.1). Zwar möge es zutreffen, dass das Stockwerkeigentum seit der Finanzkrise 2008/2009 vermehrt als Anlageobjekt diene, das vermietet werde und so weniger preissensitiv auf Fluglärm reagiere. Es sei aber zu berücksichtigen, dass dieser Effekt erst ab der Finanzkrise und zudem schleichend eingesetzt habe, d.h. mehr als 10 Jahre nach Eintritt des Schadens durch die Einführung der Südanflüge im Herbst 2003. Hätte die Vorinstanz die Entschädigungsforderung innert angemessener Frist beurteilt, wäre der Markteffekt noch gar nicht bekannt gewesen. Der Minderwert des Stockwerkeigentums der Enteigneten 1 sei zu korrigieren.
19.2 Die Enteignerin stellt sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, es handle sich bei der Liegenschaft der Enteigneten 1 um eine Ertragsliegenschaft, weshalb das Modell WP/STWE gar nicht zur Anwendung gelange. Im Übrigen hält sie am Modell WP/STWE unverändert fest. In der Begründung führt sie aus, dass die Enteigneten sich nur auf vage konjunkturelle Vermutungen zum Stockwerkeigentum stützen würden. Der Standpunkt der Enteigneten, wonach eine etwa parallele Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum eine vergleichbare Entwicklung der Fluglärmabschläge erwarten lasse, sei angesichts der Ausführungen der Wüest Partner AG nicht haltbar. Überdies sei zu beachten, dass das Modell WP/STWE bereits im Jahr 2017 vorgelegen habe.
19.3 Die Vorinstanz vertritt die Ansicht, dass für das Stockwerkeigentum im Südanflugbereich des Flughafens das Modell WP/STWE anzuwenden sei, wobei sie zur Begründung insbesondere auf die Stellungnahmen der Wüest Partner AG verweist. Der fluglärmbedingte Minderwert der Liegenschaft der Enteigneten 1 sei daher auf 5.76 % gemäss Modell WP/STWE festzulegen (eigentlicher Bedeutungsgehalt des angefochtenen Schätzungsentscheids; vgl. vorstehend E. 18.2).
20.1 Die ursprüngliche Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von der Annahme geprägt, dass die Fluglärmbelastung grundsätzlich zu ähnlichen Minderwerten bei den verschiedenen Immobilienkategorien führt. In Bezug auf die Ertragsliegenschaften zog das Bundesgericht Folgendes in Erwägung: Ergebe sich anhand des MIFLU-Modells, dass das selbst genutzte Wohneigentum in einem bestimmten Quartier fluglärmbedingt einen schweren Schaden erleide, so liege der Schluss nahe, dass auch die Mehrfamilienhäuser, die gleich oder sogar noch stärker fluglärmbelastet seien, in ähnlicher Weise beeinträchtigt würden (BGE 134 II 160 E. 14.1; vgl. auch BGE 138 II 77 E. 12.3; Urteil des BVGer A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 24.2.8). In BGE 142 II 136 ging das Bundesgericht des Weiteren davon aus, dass selbstgenutztes Wohneigentum tendenziell empfindlicher auf Fluglärm reagiere als vermietete Mehrfamilienhäuser in gleicher Lage, schon weil Selbstnutzer sich langfristig einrichteten und deshalb gesteigerte Erwartungen an die Wohnlage hätten als Mieter, die umziehen könnten, wenn es ihnen zu lärmig werde (E. 4.5). Mit der hier strittigen Frage, wie es sich mit der fluglärmbedingten Entwertung von Stockwerkeigentum im Vergleich zu Einfamilienhäusern verhält, hat sich die Rechtsprechung soweit erkennbar noch nicht vertieft befasst.
20.2 Beim Modell WP/STWE resultieren generell tiefere fluglärmbedingte Minderwerte als beim Modell WP/EFH. Entsprechend beträgt der fluglärmbedingte Minderwert der Liegenschaft der Enteigneten 1 gemäss Modell WP STWE 5.76 %, während er gemäss Modell WP/EFH bei 9.33 % liegt (vgl. Minderwertschätzung gemäss Modell WP vom 14. März 2017).
Zur Begründung der unterschiedlichen Werte führt die Wüest Partner AG aus immobilienökonometrischer Sicht mehrere Gründe an:
"Während Einfamilienhäuser zu einer überwiegenden Mehrheit (ca. 90 %, NZZ/Wüest Partner 2020) selbstgenutzt wird durch die Besitzenden/Kaufenden, zeigt Segment Stockwerkeigentum ein anderes Muster auf. Eine genaue Zahl ist nicht ermittelbar, aber Schätzungen haben ergeben, dass in der Schweiz rund 30 % (Credit Suisse 2020, Berechnungen Wüest Partner) aller Eigentumswohnungen (im Erstwohnsitz) nicht durch die Besitzenden/Kaufenden selbst bewohnt werden, sondern als Mietwohnungen betrieben werden. Die Tendenz, Stockwerkeigentum als Anlageobjekt (Buy-to-let) zu erwerben, hat sich in der Periode von 2002-2014 deutlich verstärkt (Credit Suisse 2020; Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 25. Januar 2022, S. 3 f.)."
"Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum bedienen unterschiedliche Zielgruppen, die Fluglärm unterschiedlich bewerten (Palmquist 1992). Dies erklärt, warum die Reduktion der Preisabschläge für Fluglärm nicht linear oder gleichartig zwischen den beiden Immobilientypen verläuft (...). Einfamilienhäuser werden typischerweise von Käufern mit höherer finanzieller Kapazität erworben, die stärker auf langfristige Lebensqualität und Wohnlage achten. Fluglärm kann für diese Käufergruppe ein entscheidendes Ausschlusskriterium sein (...). Im Gegensatz dazu wird Stockwerkeigentum oft von Käufern mit begrenztem Budget nachgefragt, die bereit sind, Kompromisse (z.B. in Bezug auf Lärmbelastung) einzugehen, wenn die Immobilie andere Vorteile wie Erschwinglichkeit oder eine zentrale Lage bietet (...). Die beobachtete Preisentwicklung von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum zeigten ein vergleichbares Muster, doch die zugrunde liegende Nachfrage und Angebotsdynamik unterscheidet sich erheblich (...). Stockwerkeigentum: Der Zeitraum von 2002 bis 2014 war geprägt von einer hohen Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum, insbesondere in urbanen und suburbanen Gebieten. Diese Nachfrage führte dazu, dass negative Faktoren (bspw. Fluglärm) relativ betrachtet weniger stark ins Gewicht fielen. Zudem profitierten Stockwerkeigentümer von einem breiteren Käuferpool, einschliesslich Investoren, die Fluglärm als weniger entscheidend bewerten (...). Einfamilienhäuser bleiben ein Premiumprodukt, bei dem die Käufergruppe stärker auf Lebensqualität achtet. Hier wirkt sich Fluglärm nachhaltiger auf die Preisgestaltung aus, da Käufer sensibler auf solche Belastungen reagieren (Schipper et al. 1998; Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 24. Januar 2025, S. 4 f.)."
Trotz vergleichbarer Preisentwicklung von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum erachtet die Wüest Partner AG es demnach als sachgerecht, dass beim Modell WP/STWE die Preisabschläge für Fluglärm vom Modell WP/EFH abweichen. Auch wenn die deutliche Differenz zwischen den beiden Segmenten zunächst überraschend erscheint, so erweisen sich die hierfür dargelegten Gründe der unterschiedlichen Marktdynamiken und Kaufpräferenzen doch als fundiert und in sich schlüssig. Es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, um an der Richtigkeit der fachlichen Ausführungen der Wüest Partner AG zu zweifeln. Die bisherige Annahme der Rechtsprechung ist daher dahingehend zu präzisieren, dass grundsätzlich Einfamilienhäuser tendenziell empfindlicher auf Fluglärm reagieren als Stockwerkeigentum in gleicher Lage.
Soweit sich die Enteigneten demgegenüber auf den Zeitrahmen von 10 Jahren seit Einführung der Südanflüge berufen, rechtfertigen diese Vorbringen noch keine Abweichung vom Modell WP/STWE. Es mag zutreffend sein, dass erst mit der Finanzkrise von 2008/2009, d.h. rund sechs Jahre nach Einführung der Südanflüge, die Tendenz sich verstärkt hat, Stockwerkeigentum zu Anlagezwecken zu erwerben, was mit einer geringeren Fluglärmsensibilität verbunden ist. Es ist aber nicht einsichtig, dass sich die beiden Märkte erst mit der Finanzkrise unterschiedlich entwickelt hätten. Insbesondere dürften schon bei Einführung der Südanflüge im Herbst 2003 die grundsätzlichen Überlegungen der Wüest Partner AG zutreffend gewesen sein, dass die Käuferschaft von Stockwerkeigentum eher preisgünstigen Wohnraum nachfragte und deswegen eher bereit war, Fluglärm zu dulden als die Käuferschaft von Einfamilienhäusern. Insofern kann auch nicht davon gesprochen werden, dass nur die überlange Verfahrensdauer zu einer Beurteilung zu Ungunsten des Standpunkts der Enteigneten geführt hätte.
20.3 Im konkreten Fall ist die Anwendung des Modells WP/STWE jedoch aus anderen Gründen, nämlich im Hinblick auf das Modell ESchK, abzulehnen. Es darf nicht ausser Acht gelassen werden, dass für die Ertragsliegenschaften im Bereich der Südanflüge weiterhin das hedonische Modell ESchK Anwendung findet (vgl. nachstehend E. 22 ff.). Bei der Liegenschaft der Enteigneten 1 handelt es sich um (...) vermietete Stockwerkeigentums-einheiten einer Wohnüberbauung, was einer Ertragsliegenschaft zumindest nahekommt. In Berücksichtigung dessen wurde im Schätzungsbericht vom 18. November 2022 denn auch der Mittelwert des Modells WP/STWE und des Modells ESchK gewählt. Nach dem Modell WP/STWE beträgt der Minderwert 5.76 %, während gemäss dem Modell ESchK sich folgende Minderwerte je nach Wahl des Entwertungssatzes ergeben:
Minimalwert Mittelwert Maximalwert Beta -0.90 % -1.25 % -1.60 % Schwelle 45 45 45 Minderwert in Prozent -5.26 % -7.23 % -9.15 %
(vgl. Schätzungsbericht vom 18. November 2022, S. 11 ff.)
Vorliegend ist der maximale Entwertungssatz von -1.60 % pro dB über der Grundbelastung von 45 dB relevant, dies unter Verweis auf die nachstehende E. 26 betreffend Modell ESchK. Die dortigen Ausführungen zur Liegenschaft des Enteigneten 4 treffen analog auch auf die Liegenschaft der Enteigneten 1 zu. Bei Anwendung des Modells ESchK beträgt der Minderwert demnach 9.15 %, wohingegen er gemäss Modell WP/STWE nur bei 5.76 % liegt.
Es ist kein sachlicher Grund ersichtlich, weshalb der fluglärmbedingte Minderwert des Stockwerkeigentums deutlich tiefer ausfallen sollte als bei einer Ertragsliegenschaft. Solche Gründe lassen sich auch den fachlichen Stellungnahmen der Wüest Partner AG nicht entnehmen. Vielmehr weist sie in anderem Zusammenhang darauf hin, dass der Stockwerkeigentumsmarkt eine grosse Überschneidung mit dem Mietwohnungsmarkt aufweise (vgl. Stellungnahme der Wüest Partner AG vom 25. Januar 2022, S. 5). Die dargelegte Rechtsprechung geht davon aus, dass Ertragsliegenschaften zumindest keiner höheren fluglärmbedingten Entwertung ausgesetzt sind als die anderen Liegenschaftskategorien in gleicher Lage (vgl. BGE 142 II 136 E. 4.5). Es besteht kein Anlass, davon abzuweichen. Um eine deutliche, sachlich nicht gerechtfertigte Schlechterstellung des Stockwerkeigentums gegenüber den Ertragsliegenschaften zu vermeiden und eine in sich konsistente Rechtsprechung im Bereich der Südanflüge sicherzustellen, ist es daher angezeigt, den Minderwert der Liegenschaft der Enteigneten 1 nicht nach dem Modell WP/STWE (5.76 %), sondern nach dem Modell ESchK (9.15 %) zu bestimmen. Die Vorinstanz hat sich im angefochtenen Entscheid mit diesem Aspekt nicht auseinandergesetzt. Es rechtfertigt sich daher, in das Schätzungsermessen der Vorinstanz korrigierend einzugreifen (vgl. vorstehend E. 2.1).
Soweit die Enteigneten darüber hinaus die Anwendung des Modells WP/EFH (9.33 %) anstreben, ist dies im konkreten Fall nicht gerechtfertigt. Einerseits weist die Liegenschaft der Enteigneten 1 zumindest Ähnlichkeiten zu einer Ertragsliegenschaft auf, weshalb die Anwendung des Modells ESchK geeigneter erscheint als das Modell WP/EFH. Anderseits gilt es in erster Linie eine deutliche Schlechterstellung des Stockwerkeigentums gegenüber den Ertragsliegenschaften im Bereich der Südanflüge zu vermeiden, nicht aber eine Besserstellung zu gewährleisten.
22.1 Im angefochtenen Schätzungsentscheid zog die Vorinstanz das bisherige hedonische Modell ESchK bei, um den fluglärmbedingten Minderwert der Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 (...) zu schätzen. Dabei ging sie vom mittleren Entwertungssatz von -1.25 % pro dB für die Grundbelastung 45 aus, was einen Minderwert von 7.11 % ergab.
22.2 In BGE 134 II 160 hielt das Bundesgericht fest, dass auch für Ertragsliegenschaften, die Wohnzwecken dienten und sich nicht für eine andere, weniger lärmempfindliche Nutzung eigneten, eine schematische Beurteilung des fluglärmbedingten Schadens zu erfolgen habe. Es seien ein Raster bzw. die geeigneten Kriterien zur schematischen Beurteilung der immissionsbedingten Entwertung von Mehrfamilienhäusern aufzustellen (E. 13 f.). In der Folge liess die Vorinstanz unter Verantwortung eines ihrer Fachrichter, Prof. Donato Scognamiglio, das hedonische Modell ESchK entwickeln. Das Bundesgericht hat sich mit diesem Modell eingehend auseinandergesetzt und es in den damaligen Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwendbar erklärt (BGE 138 II 77).
22.3 Das Modell ESchK basiert auf der Transaktionsdatenbank von Renditeliegenschaften der IAZI AG (Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG). Insgesamt konnten 1925 Daten über effektive Transaktionen von vermieteten Liegenschaften im Zeitraum 1997 bis 2008 (ohne Übergänge durch Erbschaft oder Schenkung) für die Berechnung des hedonischen Modells verwendet werden. Jeder Transaktion wurden nach einem standardisierten Modell rund 50 Faktoren zur Immobilie (wie Grundstücksfläche, Servitute, Baujahr und Bauqualität, Wohnungsgrössen, Anzahl Nasszellen etc.), zur Mikrolage (Lage innerhalb der Gemeinde bzw. des Quartiers) und zur Makrolage (Lage der Gemeinde) zugewiesen. Die Fluglärmbelastung wurde anhand der EMPA-Daten hektargenau ermittelt. Mit der statistischen Methode der Regressionsanalyse wurde aus den erfassten Daten der Einfluss der Fluglärmbelastung auf den Wert der Immobilie berechnet. Dabei wurden sechs verschiedene Lärmspezifikationen getestet, die jeweils mit 12 verschiedenen Kombinationen von Objekt- und Lagevariablen berechnet wurden. Als statistisch signifikant erwiesen sich die Lärmspezifikationen Grundbelastung 45 und Grundbelastung 50, bei denen die Wertminderung (in Prozenten des Liegenschaftswerts) pro Dezibel Fluglärm (anhand des von 6.00 bis 22.00 Uhr gemittelten Dauerschallpegels Leq16) über der Grenze von 45 bzw. 50 dB berechnet wird. Die Berechnungen ergaben Werte zwischen -0.9 % bis -1.6 % pro dB über Grundbelastung 45 und von -1.2 % bis -2.4 % pro dB über Grundbelastung 50 (vgl. BGE 138 II 77 E. 7.1).
23.1 Die Enteigneten beantragen in ihrer Beschwerde, es sei zur Bestimmung des Minderwerts der Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 der maximale Entwertungssatz von -1.6 % pro dB für die Grundbelastung 45 im Modell ESchK anzuwenden, eventualiter der Wert von -1.4 % pro dB. Zur Begründung verweisen sie im Wesentlichen auf die hohe Morgenbelastung der Südanflüge sowie auf die oft vorkommende hohe Abend- und Nachtbelastung, die zu äusserst störenden Aufwachreaktionen resp. Einschlafstörungen führen würden. Der Maximalsatz sei die logische Konsequenz der Unzulänglichkeiten im Modell ESchK, welches allein auf den 16h-Leq abstelle. Ihr Standpunkt entspreche der Annahme des Bundesgerichts, dass unterschiedliche Kategorien von Wohnnutzungen nach vergleichbaren Entwertungssätzen zu entschädigen seien (vgl. BGE 134 II 160 E. 14.1). Die Vorinstanz habe den mittleren Entwertungssatz von -1.25 % angewandt, ohne sich mit dem geforderten Maximalwert auseinanderzusetzen, weshalb eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu rügen sei. Angesichts der überlangen Verfahrensdauer hätte die Vorinstanz genügend Zeit gehabt, den Besonderheiten von Ertragsliegenschaften im Bereich des Südanflugs Rechnung zu tragen. Es dürfe nun nicht aus verfahrensökonomischen Gründen auf ein Modell abgestellt werden, das zur Verneinung der Schwere des Schadens führe.
23.2 Die Enteignerin vertritt in der Beschwerdeantwort den Standpunkt, dass der bisherige Entwertungssatz von -0.9 % pro dB für die Grundbelastung 45 im Modell ESchK anwendbar sei. Der im Schätzungsentscheid angewandte Mittelwert von -1.25 % widerspreche der Rechtsprechung (vgl. BGE 138 II 77 E. 12, 142 II 136 E. 4) und gehe mit einer Ungleichbehandlung einher. Es sei kein Grund ersichtlich, weshalb im Süden anders zu verfahren sei als im Osten des Flughafens oder in der übrigen Flughafenregion. Indem die Vorinstanz willkürlich und ohne wissenschaftliche Grundlagen den Mittelwert gewählt habe, sei eine verpönte normative Wertkorrektur zu verzeichnen. Bei der Modellentwicklung hätten sich der Morgen- und Abendlärm in den Tests als nicht signifikant erwiesen, weshalb allein auf den 16h-Leq zurückgegriffen worden sei. Auch laute der Mittelwert gemäss den Materialien zum Modell ESchK -1.2 % und nicht -1.25 %. Die Morgen- und Abendbelastung lasse sich nicht mittels eines höheren Entwertungssatzes im Modell abbilden. Das Modell ESchK verwende Datensätze aus der ganzen Schweiz, weshalb für eine isolierte Betrachtung in Bezug auf den Süden des Flughafens auch insofern kein Raum bestehe. Mit dem hedonischen Ansatz würden die Auswirkungen des Fluglärms in einer generalisierten Weise nachgewiesen. Schliesslich führe die vorinstanzliche Anpassung zu höheren Minderwerten als beim Modell WP/STWE, was die bundesgerichtlichen Leitlinien ins genaue Gegenteil verkehre. Sollte ungeachtet dessen die Morgen- bzw. Abendbelastung berücksichtigt werden, müsse das Modell ESchK von Grund auf neu erstellt werden.
23.3 Die Vorinstanz spricht sich im angefochtenen Schätzungsentscheid sowie in der Vernehmlassung dafür aus, bei der Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 im Süden des Flughafens das bisherige Modell ESchK anzuwenden. Die für die Südanflüge errechneten Lärmwerte des 16h-Leq ergäben sich zu einem guten Teil aus den beiden Randstunden-Werten am Abend und insbesondere am Morgen. Das seien (gerichtsnotorisch) sensible Zeiten mit besonders grosser Störwirkung. Es sei deshalb ermessensweise innerhalb des Rahmens der Preissensitivität, die das Modell ESchK vorgebe, der mittlere Entwertungssatz von -1.25 % pro dB für die Grundbelastung 45 zu verwenden. Der so ermittelte Minderwert betrage 7.11 %. Die Vorbringen der Enteignerin zur Beibehaltung des bisherigen Entwertungssatzes seien dagegen im Einzelnen als unbegründet zu erachten.
24.1 Erstens ist zu prüfen, ob die Vorinstanz das bisherige Modell ESchK zu Recht beibehielt, um den Minderwert der Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 im Südanflugbereich des Flughafens zu ermitteln.
24.2 Das Bundesgericht liess es in BGE 138 II 77 zunächst offen, ob das Modell ESchK für Ertragsliegenschaften auch aus Gemeinden angewandt werden kann, in denen lediglich in den frühen Morgenstunden (Südanflüge) bzw. am Abend (Ostanflüge) übermässiger Fluglärm herrscht (nicht publ. E. 10.3). In BGE 142 II 136 erkannte das Bundesgericht, dass der fluglärmbedingte Minderwert von Ertragsliegenschaften auch in Gemeinden mit abendlichen und nächtlichen Ostanflügen nach dem Modell ESchK berechnet werden darf. Zur Begründung erwog es, dass zwar die geringfügigen Auswirkungen der abendlichen und nächtlichen Ostanflüge auf die Minderwerte gemäss Modell ESchK Zweifel an dessen Anwendbarkeit auf die spezielle Situation im Osten des Flughafens wecken würden. Jedoch erscheine das vom Bundesverwaltungsgericht gewählte Vorgehen problematisch, ohne weitere Abklärungen das Modell MIFLU I mit geringfügigen Abstrichen beim Entwertungssatz auf Ertragsliegenschaften anzuwenden (E. 4.5 mit weiteren Hinweisen). Des Weiteren führte das Bundesgericht aus, es sei fraglich, ob genügend Transaktionsdaten zur Verfügung stünden, um ein tragfähiges Modell für die vom Ostanflug betroffenen Gemeinden zu entwickeln. Zudem bestehe die Gefahr, dass jede Änderung des Modells zu neuen - wenn auch anderen - Ungleichbehandlungen führe. Schliesslich erscheine es unter dem Blickwinkel der Verfahrensdauer vordringlich, dass die Entschädigungsverfahren alsbald zum Abschluss gebracht würden. Den Enteigneten sei nicht damit gedient, wenn sich die Entschädigungsleistungen durch komplexe Abklärungen erheblich verzögern würden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer leicht höheren Entschädigung führen könnte. Gründe der Rechtssicherheit und der Rechtsgleichheit wie auch das Beschleunigungsgebot sprächen deshalb für die Beibehaltung des Modells ESchK bei den Ostanflügen über Kloten (E. 4.6).
24.3 Bei der Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 ist zur besonders sensiblen Morgenstunde (1h-Leq von 6.00 bis 7.00 Uhr) eine konzentrierte Lärmbelastung von rund 60 dB(A) ausgewiesen, was als übermässig zu qualifizieren ist (vgl. hierzu ausführlich nachstehend E. 34 f.). Im Übrigen werden die Immissionsgrenzwerte (IGW) gemäss geltender LSV für den Tag und die Nachtstunden unterschritten. Das Modell ESchK berücksichtigt (anders als das Modell MIFLU I oder das Modell WP) als Lärmfaktor allein die Grundbelastung (16h-Leq von 6.00 bis 22.00 Uhr). Wie bei den abendlichen Ostanflügen sind daher auch bei den morgendlichen Südanflügen Zweifel angebracht, ob das Modell der konzentrierten Tagesrandbelastung ausreichend Rechnung trägt. Jedoch dürften auch hier kaum genügend Transaktionsdaten von Ertragsliegenschaften zur Verfügung stehen, um ein eigenes tragfähiges Modell für die vom Südanflug betroffenen Gemeinden zu entwickeln. Ebenso besteht die Gefahr, dass ein neues Modell zu Ungleichbehandlungen führen könnte. Schliesslich gilt es, das vorliegende Verfahren - gemäss der nachdrücklichen Aufforderung des Bundesgerichts im ersten Rechtsgang - möglichst rasch zum Abschluss zu bringen. Diese Ermahnung wird durch die eingangs erkannte Rechtsverzögerung nicht hinfällig, sondern erhält vielmehr ein noch stärkeres Gewicht. Es würde zu einer weiteren, nicht vertretbaren Verfahrensverzögerung führen, wenn zum jetzigen Zeitpunkt ein neues hedonisches Modell für die Ertragsliegenschaften ausgearbeitet werden müsste. Es sprechen damit gewichtige Gründe für die Anwendung des Modells ESchK.
Allerdings ist mit den Enteigneten dahingehend einig zu gehen, dass die verstärkte Beachtung der Prozessökonomie sich in materieller Hinsicht nicht entscheidend zu ihren Lasten auswirken darf. Anders als in den vom Bundesgericht beurteilten Entschädigungsfällen betreffend Ostanflüge über Kloten geht es hier nicht nur darum, ob die Enteigneten eine leicht höhere Entschädigung erhalten könnten, sondern ob die Entschädigung wegen der fehlenden Schwere des Schadens ganz entfällt. Insbesondere in diesem Punkt besteht ein wesentlicher Unterschied zum BGE 142 II 136. Bei dieser Ausgangslage ist festzuhalten, dass das Modell ESchK zwar grundsätzlich auch für die Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 im Südanflugbereich des Flughafens beizubehalten ist, jedoch ist die Unzulänglichkeit des Modells hinsichtlich der besonders sensiblen Morgenstunde angemessen aufzufangen.
24.4 Das Modell ESchK ist daher - mit dem genannten Vorbehalt - grundsätzlich anwendbar, um den Minderwert der Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 zu bestimmen.
25.1 Zweitens ist die von der Enteignerin eingebrachte Grundsatzfrage zu klären, ob beim Modell ESchK überhaupt vom bisherigen minimalen Entwertungssatz von -0.9 % pro dB für die Grundbelastung 45 abgewichen werden darf.
25.2 Hierbei ist zunächst auf die Ausführungen im Bericht Modell ESchK vom 24. September 2009 zu verweisen. Zum Entwertungssatz wird zusammengefasst Folgendes festgehalten:
"Fluglärm hat einen messbaren und signifikanten Einfluss auf die Transaktionspreise von Renditeliegenschaften. Die Preissensitivität liegt gerundet zwischen mindestens -0.9 % und maximal -1.6 % pro dB bei einer Grenze von 45 dB (Grundbelastung 45). Vergleicht man diese Ergebnisse mit den MIFLU l Minderwerten 1997 (EFH) für die gleichen Adressen, stellt man fest, dass der minimale Minderwert (-0.9 %) leicht tiefer ist als der MIFLU I Minderwert. Welcher Wert schlussendlich innerhalb der Bandbreite (-0.9 % bis -1.6 %) gewählt wird, ist eine Ermessensfrage. Ebenso wie die Frage, ob die Grenze der Bemessung eines Minderwertes erst bei 50 dB beginnen soll, dafür mit einer Entschädigung, die zwischen -1.2 % und -2.4 % liegt (Bericht Modell ESchK, S. 30)."
Das Modell ESchK selbst gibt somit beim Entwertungssatz keinen festen Wert, sondern eine statistisch vertretbare Bandbreite vor. Mit der Vorinstanz ist dementsprechend einig zu gehen, dass das Modell diesbezüglich Raum für Anpassungen im Einzelfall eröffnet.
25.3 Was die bestehende Rechtsprechung betrifft, so zog das Bundesgericht in BGE 134 II 160 in Bezug auf Ertragsliegenschaften Folgendes in Erwägung: Ergebe sich anhand des MIFLU-Modells, dass das selbst genutzte Wohneigentum in einem bestimmten Quartier fluglärmbedingt einen schweren Schaden erleide, so liege der Schluss nahe, dass auch die Mehrfamilienhäuser, die gleich oder sogar noch stärker fluglärmbelastet seien, in ähnlicher Weise beeinträchtigt würden (E. 14.1). Entsprechend der damals verbindlichen Erwägungen des Rückweisungsentscheids wählte die Vorinstanz daraufhin innerhalb der im Modell ESchK berechneten Bandbreite den geringsten Entwertungssatz von -0.9 % pro dB für die Grundbelastung 45 aus, der leicht unter demjenigen lag, der sich gemäss MIFLU I ergeben hätte. Dieses Vorgehen wurde im Beschwerdeverfahren bestätigt (BGE 138 II 77 E. 12.3; Urteil des BVGer A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 24.2.8). Soweit sich die Enteignerin auf diese Rechtsprechung beruft, ist zu entgegnen, dass das Bundesgericht die Anwendung des minimalen Entwertungssatzes damals ausdrücklich im Hinblick auf das Modell MIFLU I und aufgrund der Bindungswirkung seines Rückweisungsentscheids schützte. Die Süd- und Ostanflüge wurden in diesem Entscheid nicht berücksichtigt (BGE 138 II 77 nicht publ. E. 10.3).
Das Bundesverwaltungsgericht prüfte sodann in den Pilotverfahren zu den Ostanflügen über Kloten, ob der Entwertungssatz im Modell ESchK heraufzusetzen sei. Es gab zu bedenken, die von den Enteigneten geforderte Erhöhung würde nichts daran ändern, dass das Modell ESchK alleine auf die Lärmspezifikation Grundbelastung abstelle und daher für die besondere Belastungssituation der Ostanflüge nicht ausreichend aussagekräftig sei. Ein Vorgehen, bei dem dieser Mangel im Einzelfall über den Entwertungssatz ausgeglichen werde, entspreche nicht der hedonischen Methode (Urteil des BVGer A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 14.7.1). In der Folge entschied sich das Gericht für einen anderen Lösungsansatz, indem es das Modell MIFLU I mit geringfügigen Abstrichen beim Entwertungssatz auf Ertragsliegenschaften anwandte (Urteil des BVGer A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 14.8). Letzteres wurde vom Bundesgericht nicht geschützt. Aus den bereits bekannten Gründen der Rechtsicherheit, der Rechtsgleichheit und des Beschleunigungsgebots sprach es sich im Ergebnis für die Beibehaltung des Modells ESchK aus (BGE 142 II 136 E. 4.5 f.). Nach Lesart des Bundesverwaltungsgerichts lassen sich indes aus diesem Leitentscheid kaum Rückschlüsse auf die hier strittige Frage ziehen, da sich das Bundesgericht mit der von den Enteigneten ursprünglich geforderten Anpassung des Entwertungssatzes nicht mehr eigens befasste. Mit der teilweisen bundesgerichtlichen Aufhebung des Urteils A-2163/2012 haben auch die kritischen Erwägungen des Bundesverwaltungsgerichts keinen Bestand mehr. Aus der Rechtsprechung lässt sich somit nicht die Schlussfolgerung ziehen, dass beim Modell ESchK stets der bisherige minimale Entwertungssatz von -0.9 % pro dB für die Grundbelastung 45 anzuwenden wäre.
25.4 Demzufolge steht fest, dass im Modell ESchK ein Ermessenspielraum besteht, welcher Entwertungssatz im Einzelfall innerhalb der statistisch vertretbaren Bandbreite angewandt wird.
26.1 Drittens bleibt zu klären, welcher Entwertungssatz innerhalb der Bandbreite des Modells ESchK angemessen ist, um den Minderwert der Ertragsliegenschaft des Enteigneten 4 zu schätzen. Die Enteigneten fordern die Anwendung des Maximalwerts von -1.6 %, eventualiter -1.4 % pro dB. Im angefochtenen Schätzungsentscheid wandte die Vorinstanz den Mittelwert von -1.25 % pro dB an. Die Enteignerin ihrerseits spricht sich dafür aus, zum bisherigen Minimalwert von -0.9 % pro dB zurückzukehren. Unbestritten ist dabei, dass von der Grundbelastung 45 auszugehen ist. Je nach Wahl des Entwertungssatzes ergeben sich folgende Minderwerte für die Liegenschaft des Enteigneten 4:
Minimalwert Mittelwert Maximalwert Beta -0.90 % -1.25 % -1.60 % Schwelle 45 45 45 Minderwert in Prozent -5.17 % -7.11 % -9.01 %
(vgl. Schätzungsbericht vom 16. Dezember 2019, S. 11)
26.2 Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es die Vorinstanz im angefochtenen Schätzungsentscheid versäumt hat, zu prüfen, ob der von den Enteigneten geforderte Maximalwert von -1.60 pro dB im Modell ESchK anwendbar ist. Es liegt damit eine erhebliche Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor (vgl. zur Heilung vorstehend E. 5). Angesichts dessen hat die Vorinstanz nicht alle wesentlichen Aspekte untersucht und das Bundesverwaltungsgericht hat im Folgenden die strittige Anwendung des Maximalwerts ohne Zurückhaltung gegenüber dem vorinstanzlichen Schätzungsermessen zu beurteilen (vgl. vorstehend E. 2.1).
Das Modell ESchK stellt allein auf die Grundbelastung (16h-Leq von 6.00 bis 22.00 Uhr) ab, d.h. die konzentrierte Morgenbelastung der Südanflüge (6.00 bis 7.00 Uhr) wird nicht als eigener Lärmfaktor abgebildet. Wie eingangs aufgezeigt, kann das Modell ESchK vorliegend nur mit Vorbehalt angewendet werden und es gilt, dessen Unzulänglichkeit in Bezug auf die Südanflüge angemessen aufzufangen (vgl. vorstehend E. 24.3 f.). Mit der Vorinstanz ist einig zu gehen, dass die Anwendung eines höheren Entwertungssatzes innerhalb der statistisch vertretbaren Bandbreite des Modells ESchK hier einen praktikablen Weg bietet, um die signifikante Tagesrandbelastung ohne aufwändige Modellanpassungen berücksichtigen zu können (vgl. vorstehend E. 25). Jedoch lässt sich mit dem Mittelwert von -1.25 % pro dB - wie von der Vorinstanz gewählt und woraus ein Minderwert von 7.11 % resultiert - noch keine deutliche Verbesserung der Ausgangslage erzielen, die der speziellen Lärmbelastung der Südanflüge gemäss den nachfolgenden Ausführungen hinreichend gerecht würde. Dieser Wert genügt vorliegend nicht, um den erkannten Mangel im Modell ESchK auszugleichen.
Bei den morgendlichen Südanflügen handelt es sich um eine besonders einschneidende Lärmbelastung, bei der das Bundesgericht die Belastungsgrenzwerte der geltenden LSV als ungenügend einstufte und die Flughafen Zürich AG dazu verpflichtete, zum Schutz vor Aufwachreaktionen ein Schallschutzkonzept auszuarbeiten (BGE 137 II 58; vgl. vorstehend E. 11). Die Liegenschaft des Enteigneten 4 ist zur Morgenstunde einer konzentrierten, übermässigen Lärmbelastung von rund 60 dB(A) ausgesetzt (vgl. hierzu ausführlich nachstehend E. 34 f.). Angesichts der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und in Verbindung mit der ausgewiesenen morgendlichen Lärmbelastung von rund 60 dB(A) erweist sich vorliegend die Anwendung des Maximalwerts als sachlich gerechtfertigt, um die Unzulänglichkeit des Modells ESchK aufzufangen. Der Forderung der Enteigneten ist daher nachzukommen und es ist innerhalb der statistisch vertretbaren Bandbreite des Modells ESchK der maximale Entwertungssatz von -1.60 % pro dB für die Grundbelastung 45 anzuwenden, der zu einem Minderwert im konkreten Fall von 9.01 % führt.
26.3 Was die Enteignerin gegen den höheren Entwertungssatz vorbringt, vermag im Ergebnis nicht zu überzeugen. Im Bericht Modell ESchK wird zur Tagesrandbelastung ausgeführt, dass die Faktoren Nacht-, Abend- und Morgenlärm u.a. aufgrund ihrer Korrelationen und den daher verzerrten Betas von den Schlussmodellen ausgeschlossen worden seien (S. 19). Mit dem zu wählenden Maximalsatz wird indes kein zusätzlicher Lärmfaktor eingeführt, der allenfalls zu unerwünschten Korrelationen führen könnte. Vielmehr wird lediglich die vorhandene statistisch vertretbare Bandbreite des Modells genutzt, um die hier entscheidend ins Gewicht fallende Morgenbelastung der Südanflüge hinreichend in die Minderwertermittlung einbeziehen zu können. Die von der Enteignerin beanstandete normative Wertkorrektur erweist sich daher als zulässig. Auch wenn der hedonische Ansatz eine breite Datenlage nutzt, wie dies von der Enteignerin ebenfalls argumentiert wird, so vermag dieser Umstand an der bestehenden Problematik nichts zu ändern, dass das Modell ESchK nur auf die Grundbelastung abstellt und damit der spezifischen morgendlichen Lärmsituation im Süden des Flughafens nicht genügend Rechnung trägt.
Mit der Enteignerin ist zwar einig zu gehen, dass selbst bei einer Erhöhung des Entwertungssatzes eine methodisch exakte Berücksichtigung der Tagesrandbelastung im Modell ESchK nicht erreicht werden kann, da das Modell weiterhin allein auf die Grundbelastung abstellt. Dieser methodische Nachteil ist allerdings in Kauf zu nehmen, da eine grundlegende Überarbeitung des Modells kein gangbarer Weg darstellt. Eine solche Überarbeitung dürfte mit einem ähnlichen Zeitaufwand verbunden sein wie die Erstellung eines neuen Modells. Es kann daher auf die vorgenannten Gründe verwiesen werden, die zur Beibehaltung des Modells ESchK führen (vgl. vorstehend E. 24.3). Der eventualiter gestellte Gegenantrag der Enteignerin auf Überarbeitung des Modells ESchK ist dementsprechend abzuweisen.
26.4 Soweit sich die Enteignerin auf den Grundsatz der Rechtsgleichheit beruft, so lag in BGE 138 II 77 keine Lärmsituation im Streit, bei der lediglich in den frühen Morgenstunden bzw. am Abend übermässiger Fluglärm vorherrschte. Bei den hier relevanten Südanflügen kommt auch das neu erstellte Modell WP und nicht das Modell MIFLU I zur Anwendung, womit schon deshalb eine veränderte Ausgangslage gegeben ist. In BGE 142 II 136 betreffend Ostanflüge über Kloten befasste sich das Bundesgericht nicht mehr eigens mit der geforderten Anpassung des Entwertungssatzes (vgl. vorstehend E. 25.3). Wie eben in E. 26.2 ausgeführt, ist die Anwendung des Maximalwerts im Modell ESchK hier sachlich gerechtfertigt. Eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots ist demnach nicht ersichtlich (vgl. allgemein zur Rechtsgleichheit vorstehend E. 16.5.2).
26.5 Damit verbleibt der Einwand der Enteignerin, dass eine Anpassung beim Entwertungssatz zu einem höheren Minderwert als beim Modell WP/STWE (5.76/5.59 %) führe (vgl. Minderwertschätzung gemäss Modell WP vom 14. März 2017). Wie im Zusammenhang mit dem Stockwerkeigentum bereits aufgezeigt, geht das Bundesgericht davon aus, dass Ertragsliegenschaften zumindest keiner höheren fluglärmbedingten Entwertung ausgesetzt sind als die anderen Immobilienkategorien in gleicher Lage (vgl. BGE 142 II 136 E. 4.5). Gemäss der obigen E. 26.2 ist es hier sachlich geboten, den maximalen Entwertungssatz im Modell ESchK anzuwenden, auch wenn der fluglärmbedingte Minderwert damit den Wert des Modells WP/STWE übersteigt. Eine konsistente Rechtsprechung hinsichtlich des Stockwerkeigentums ist deshalb in anderer Weise sicherzustellen (vgl. vorstehend E. 20.3 f.).
26.6 Es ist somit festzuhalten, dass vorliegend der maximale Entwertungssatz innerhalb der statistisch vertretbaren Bandbreite des Modells ESchK anzuwenden ist.
Demzufolge kann offenbleiben, ob der mittlere Entwertungssatz eigentlich bei -1.2 % statt bei -1.25 % liegen müsste, wie dies in der Beschwerde-antwort ergänzend gerügt wird.
28.1 Die Enteigneten machen in ihrer Beschwerde geltend, es sei ein schwerer fluglärmbedingter Schaden eingetreten. Rechtsprechungsgemäss komme es nicht allein auf eine prozentuale Betrachtungsweise an, sondern die Schwere des Schadens könne auch aufgrund absoluter Beträge gegeben sein. Gemäss den als bestritten geltenden Annahmen der Vorinstanz seien die absoluten Beträge wie folgt zu beziffern, die keinesfalls als Bagatellfälle abgetan werden könnten: (...).
Das Bundesgericht habe die Schwere des Schadens in BGE 101 Ib 405 schon bei Fr. 5'000.-- und in BGE 102 Ib 271 bei Fr. 13'500.-- bejaht (in Berücksichtigung der Teuerung rund Fr. 12'000.-- resp. Fr. 29'000.--). Weder die von der Enteignerin angeführte Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums noch das Rechtsgleichheitsgebot würden es erlauben, die Gerichtspraxis ausser Acht zu lassen. Statt auf absolute Beträge abzustellen, habe die Vorinstanz im angefochtenen Schätzungsentscheid eine unnötige Gesamtbeurteilung vorgenommen, was das Ergebnis unpräziser Zitierungen sei und zu einer Vermischung mit der Voraussetzung der Spezialität führe.
Zur vorinstanzlichen Gesamtbeurteilung wenden die Enteigneten im Einzelnen ein, die IGW gemäss geltender LSV würden nicht hinreichend vor Aufwachreaktionen durch die Südanflüge schützen, was sich schon aus dem Rückweisungsentscheid des Bundesverwaltungsgerichts ergebe. Es seien daher die aktenkundigen Lärmmessungen sowie die Empfehlungen der Eidgenössischen Kommission für Lärmbekämpfung (EKLB) beizuziehen. Die Vorinstanz habe sich zudem mit den Südanflügen, die rund jeden dritten Abend stattfänden, nicht befasst, womit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu rügen sei. Analog zu Nürensdorf wirke sich die abendliche Fluglärmbelastung insbesondere negativ auf die Freizeitgestaltung im Garten und auf dem Balkon aus. Auch seien vereinzelte Anflüge nachts zu verzeichnen, die zu zusätzlichen Aufwachreaktionen führen würden. Die Wohnqualität sei somit wesentlich beeinträchtigt. Im Bestreitungsfalle sei bei der Enteignerin eine Auflistung aller Tage mit Südanflügen nach 21.00 Uhr sowie die monatlichen Lärmbulletins seit 2004 zu edieren. Demgegenüber sei der im angefochtenen Schätzungsentscheid angeführte Strassenlärm unbeachtlich, schon weil Fluglärm eine andere Charakteristik aufweise. Jene Begründung widerspreche den Schätzungsberichten sowie dem Rückweisungsentscheid und führe zu Ungleichbehandlungen gegenüber anderen Enteignungsfällen. Auch die Aspekte des direkten Überflugs seien für die vorliegende Immissionsenteignung unbeachtlich. Die vorinstanzliche Abweisung der Entschädigungsbegehren verletze den Anspruch auf volle Entschädigung.
28.2 Die Enteignerin stellt sich demgegenüber im Schriftenwechsel auf den Standpunkt, dass Minderwerte unter 10 % generell nicht entschädigungspflichtig seien. Das sei in erster Linie ein Ausdruck der Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums. Die von den Enteigneten geforderte Berücksichtigung absoluter Beträge widerspreche der Gerichtspraxis und habe eine Rechtsungleichheit zur Folge. Das Bundesgericht habe nur in zwei (sehr alten) Spezialfällen die Schwere des Schadens bei einem 10 % Minderwert angesetzt (vgl. BGE 101 Ib 405, 102 Ib 271). Ein Minderwert von 8 - 9 % stelle kein schwerer Schaden dar (vgl. Urteil des BVGer A-6004/2008 vom 22. April 2009 E. 7.3.1).
Im Übrigen sei auf die zutreffende vorinstanzliche Gesamtbeurteilung zu verweisen. Das Schätzungsermessen der Vorinstanz sei vom Gericht zu respektieren. Das Argument der Enteigneten, dass ein Grossteil der Bevölkerung unter der Woche um 6.00 Uhr noch schlafe, überzeuge nicht. Dagegen spreche schon der aufkommende Verkehr zu dieser Uhrzeit, der in Gockhausen/Dübendorf ab 2002 stark zugenommen habe. Im Rahmen des Schutzkonzepts Süd würden Liegenschaften zudem auf Wunsch mit einer automatischen Fensterschliessvorrichtung ausgerüstet, was ein vorzeitiges Aufwachen wirksam verhindere. An der fehlenden Schwere des Schadens würden auch die zeitweise (bei Bise und allenfalls bei ganz schlechten Wetterbedingungen) stattfindenden Südanflüge während der Abend- und Nachtzeit nichts ändern. Der von den Enteigneten gezogene Vergleich mit Nürensdorf sei nicht statthaft, weil diese Anflüge weit häufiger und auf einer geringeren Höhe von rund 260 m stattfänden und daher als direkter Überflug gälten. Die Werteinbussen im Süden des Flughafens seien - wenn überhaupt existent - viel geringer ausgefallen als ursprünglich angenommen, was durch die Einschätzung der Wüest Partner AG bestätigt werde. Auch Prof. Donato Scognamiglio werde dahingehend zitiert, dass der Immobilienwert infolge der Südanflüge nicht signifikant gesunken sei und netto betrachtet der Flughafen insgesamt einen positiven Einfluss auf den Wert von Grundstücken habe (vgl. Artikel des Tagesanzeigers vom 2. November 2023).
28.3 Die Vorinstanz ist im Wesentlichen der Ansicht, dass bei den Liegenschaften der Enteigneten mit Minderwerten von maximal 9.33 % die Schwere des Schadens - in Berücksichtigung der Rechtsprechung sowie der gesamten Umstände - nicht gegeben sei. In der Vernehmlassung gibt sie ergänzend zu bedenken, dass die Gleichbehandlung in Frage gestellt sei, wenn gemäss der Forderung der Enteigneten auf absolute Beträge abgestellt werde.
Im Rahmen der Gesamtbeurteilung führt die Vorinstanz im Einzelnen aus, dass bei den Liegenschaften der Enteigneten die IGW der geltenden LSV im Jahr 2004 deutlich unterschritten seien. Einzig die Morgenbelastung von 6.00 bis 7.00 Uhr habe zu einer Überschreitung des von der EKLB empfohlenen IGW von 52 dB(A) geführt, wobei die Landeanflüge nur bis ca. 6.40 Uhr dauern würden. Hinzu komme, dass es sich nicht um eine äusserst ruhige Gegend handle, sondern die Liegenschaften lägen unmittelbar an vielbefahrenen Strassen bzw. in der Nähe davon. Auch seien Aspekte des direkten Überflugs nur in geringem bis mässigen Umfang feststellbar. Aus all diesen Gründen sei eine wesentliche Verschlechterung der Wohnbedingungen nicht ersichtlich. Die Schwelle zur Schwere des Schadens sei deshalb nicht erreicht.
29.1 Die vorliegend resultierenden Minderwerte von 8.52 % bis 9.33 % der Liegenschaften der Enteigneten 1 bis 5 liegen jeweils unter dem Minderwert von 10 % gemäss BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271. Vor diesem Hintergrund sind zunächst die von den Parteien aufgeworfenen Grundsatzfragen zu behandeln, bevor anschliessend konkret die Schwere des Schadens zu beurteilen ist.
29.2 Seitens der Enteigneten wird vorrangig gefordert, die Schwere des Schadens anhand absoluter Beträge statt der prozentualen Minderwerte zu beurteilen.
Nach der Standardformulierung des Bundesgerichts setzt das Kriterium der Schwere voraus, dass der immissionsbedingte Schaden "eine gewisse Höhe oder einen gewissen Prozentsatz" des Gesamtwertes der betroffenen Liegenschaft erreicht (vgl. vorstehend E. 9.5). Von den Enteigneten wird indes kein Fall genannt, bei dem ein Gericht auf den absoluten Betrag abgestellt und damit den ersten Teil der Formulierung ("gewisse Höhe") umgesetzt hätte. Vielmehr erkannte das Bundesgericht in einem neueren Urteil im Zusammenhang mit Strassenlärm, dass die bisherige Praxis und ihre Begründung gegen das Abstellen auf absolute Beträge sprächen, welche die Eigentümer und Eigentümerinnen von grossen und wertvollen Liegenschaften bevorzugen und diesen einen Entschädigungsanspruch schon bei relativ geringfügigen Beeinträchtigungen verschaffen würde, während alle anderen Betroffenen leer ausgingen. Es könne offenbleiben, ob ausnahmsweise aus Billigkeitsgründen ein absolut hoher Schaden von deutlich unter 10 % des Verkehrswerts als schwer anerkannt werden könnte (Urteil des BGer 1C_195/2022 vom 20. Februar 2023 E. 6.3 mit Hinweisen). Wie demzufolge auch die Vorinstanz in der Vernehmlassung sowie die Enteignerin zutreffend anführen, sind grundsätzlich die prozentualen Minderwerte als massgebend zu erachten, andernfalls Enteignete mit kleineren, preisgünstigen Grundstücken benachteiligt würden. Bei den hier zu beurteilenden Entschädigungsbegehren kann es daher gestützt auf die genannte Rechtsprechung des Bundesgerichts - wenn überhaupt - nur ausnahmsweise bei besonderen Umständen in Betracht kommen, die Schwere des Schadens anhand von absoluten Beträgen zu bejahen.
29.3 Des Weiteren werden von den Parteien unterschiedliche Auffassungen vertreten, inwiefern eine Mindestgrenze für die Schwere des Schadens gelten soll.
Das Bundesgericht hat es bislang stets abgelehnt, bei der Schwere des Schadens eine allgemein gültige Mindestgrenze festzulegen (vgl. vorstehend E. 9.5). Es besteht kein Anlass vorliegend - in Änderung der langjährigen Rechtsprechung - eine Untergrenze von 10 % einzuführen, wie dies von der Enteignerin in der Beschwerdeantwort angestrebt wird. Daran vermag auch der von ihr angeführte Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums nichts zu ändern. Die Grenze zur Schwere des Schadens ist daher weiterhin einzelfallbezogen zu bestimmen. Es mag sodann zutreffend sein, dass es sich bei den beiden älteren Urteilen BGE 101 Ib 405 und BGE 102 Ib 271, wo ein Minderwert von 10 % als entschädigungspflichtig angesehen wurde, um Spezialsituationen handelte, da die Enteigneten nicht über genügend Mittel verfügten, um selbst Schallschutzmassnahmen zu realisieren. Nach Lesart des Bundesverwaltungsgerichts schliesst das aber noch nicht aus, dass auch in anderen Fällen ein Minderwert schon in dieser Höhe zu einem enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch führen kann (vgl. Urteil des BVGer A-2536/2018 vom 16. September 2021 E. 19.1). Im Zusammenhang mit Eisenbahnlärm beurteilte ferner das Bundesverwaltungsgericht die Schwere des Schadens bei einer Werteinbusse von 8 % bis 9 % abschlägig (Urteil des BVGer A-6004/2008 vom 22. April 2009 E. 7.3.1). Hinsichtlich dieses Urteils, das von der Enteignerin und der Vorinstanz zitiert wird, ist einschränkend festzuhalten, dass die damalige einzelfallbezogene Begründung zum Teil der bundesgerichtlichen Rechtsprechung betreffend Schätzungsermessen widerspricht (vgl. BGE 134 II 49 E. 11). Es kann daher nicht als überzeugendes Präjudiz dienen.
Soweit die Enteigneten ihrerseits geltend machen, es seien nur Bagatellschäden von der Entschädigungspflicht ausgeschlossen, ist diese Ansicht ebenfalls zu relativieren. Das Bundesgericht hat in den älteren Entscheiden nur "un tort bénin" (vgl. BGE 94 I 302 E. 9c) bzw. "ein geringfügiger Schaden" (vgl. BGE 101 Ib 405 E. 3b) von der Entschädigungspflicht ausgenommen. Die Rechtsprechung hat die damalige Wortwahl "un tort bénin" nicht direkt mit "Bagatellschaden" übersetzt. Richtig ist, dass die Hürde für die Schwere des Schadens mit Blick auf den Grundsatz der vollen Entschädigung nicht allzu hoch angesetzt werden darf (vgl. vorstehend E. 9.5). Nichtdestotrotz ist zu bedenken, dass die Entwertung von 10 % bislang der tiefste Minderwert bildet, bei der nach der bisherigen Rechtsprechung ein Entschädigungsanspruch anerkannt worden ist (BGE 102 Ib 271, 101 Ib 405). Bei den Liegenschaften der Enteigneten, deren Minderwerte unter 10 % liegen, müssen daher spezielle Gründe im Einzelfall vorliegen, um ausnahmsweise die Schwere des Schadens bejahen zu können.
29.4 Schliesslich kritisieren die Enteigneten, dass die Vorinstanz eine Gesamtbeurteilung der Schwere des Schadens vorgenommen habe. Dazu ist Folgendes zu erkennen:
Wie schon verschiedentlich erwähnt, hat das Bundesgericht es stets abgelehnt, bei der Schwere des Schadens eine allgemein gültige Mindestgrenze festzulegen. Die weitere Standartformulierung, wonach neben der Lärmbelastung auch die Lage, Art und die Umgebung der Grundstücke zu berücksichtigen sind, bezieht sich in der Tat zum Teil auf die Abgrenzung zur Voraussetzung der Spezialität (vgl. BGE 116 Ib 11 E. 3a, 110 Ib 340 E. 2). Ebenso ist es zutreffend, dass gerade bei Anwendung eines hedonischen Modells solche Faktoren zumindest teilweise bereits in die Ermittlung des Minderwerts einfliessen. Ist jedoch - wie bei den vorliegenden Minderwerten von unter 10 % - zweifelhaft, ob die Schwelle zur Schwere des Schadens überschritten wird oder nicht, so ist gleichwohl eine Gesamtbeurteilung vorzunehmen. Das erscheint eine naheliegende Vorgehensweise, um bei Grenzfällen eine angemessene und rechtsgleiche Entscheidfindung zu ermöglichen. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Schwere des Schadens gesamthaft beurteilt hat. Dabei ist es unvermeidbar, dass es zu gewissen inhaltlichen Überschneidungen mit der Voraussetzung der Spezialität kommt.
30.1 Ausgehend von den erkannten Minderwerten zwischen 8.52 % und 9.33 % der Liegenschaften der Enteigneten 1 bis 5 ist im Folgenden die Schwere des Schadens gesamthaft zu beurteilen. Zu prüfen ist, ob bei den Minderwerten von unter 10 % spezielle Gründe vorliegen, um ausnahmsweise die Schwere des Schadens zu bejahen.
30.2 Bei den Liegenschaften der Enteigneten handelt es sich um selbst genutzte Einfamilienhäuser mit Umschwung, vermietetes Stockwerk-eigentum sowie Ertragsliegenschaften, die den Zonen mit ES II und III zugeordnet sind. Wie schon mehrfach erwähnt, stufte das Bundesgericht die Belastungsgrenzwerte der geltenden LSV in Bezug auf die morgendlichen Südanflüge als ungenügend ein und verpflichtete die Flughafen Zürich AG dazu, zum Schutz vor Aufwachreaktionen ein Schallschutzkonzept auszuarbeiten (BGE 137 II 58; vgl. vorstehend E. 11). Infolge der Einführung der Südanflüge (6.00 bis 7.00 Uhr werktags und bis 9.00 Uhr an Wochenenden und Feiertagen) sind die streitbetroffenen Liegenschaften einer konzentrierten, übermässigen Fluglärmbelastung von rund 60 dB(A) in der Morgenstunde ausgesetzt (vgl. hierzu ausführlich nachstehend E. 34 f.). Diese besonders einschneidende morgendliche Lärmeinwirkung wird auch nicht durch den Umstand kompensiert, dass die Flugdichte ab 6.40 Uhr wieder abnimmt, wie von der Vorinstanz argumentiert. Die problematischen Aufwachreaktionen dürften schon in den ersten 40 Minuten auftreten.
Die IGW gemäss geltender LSV werden hingegen bei den Liegenschaften der Enteigneten unterschritten, dies bei Lärmwerten von rund 50 dB(A) für den Tag und beispielsweise von rund 46 dB(A) für die erste Nachtstunde. Die Liegenschaften sind in diesen Zeiten aber trotzdem nicht frei von Fluglärm. So wird insbesondere in Ausnahmefällen, namentlich bei besonderen meteorologischen Bedingungen, abends auf das Südkonzept gewechselt (ab 21.00 Uhr werktags bzw. ab 20.00 Uhr an Wochenenden und Feiertagen). Gemäss der in den Akten befindlichen Graphik summieren sich die abendlichen Südanflüge über das Jahr hin betrachtet auf ein nicht unerhebliches Mass (vgl. vorstehend E. 12.1). Bei einem solchen Wechsel auf das Südkonzept können zusätzlich nächtliche lärmbedingte Einschlafschwierigkeiten resp. Aufwachreaktionen eintreten. Auch wird damit die abendliche Nutzung des Aussenraums geschmälert. Im angefochtenen Schätzungsentscheid wurden die substantiiert vorgebrachten Rügen der Enteigneten zur Beeinträchtigung der Wohnqualität infolge der abendlichen Südanflüge nicht vertieft geprüft, was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellt (vgl. zur Heilung vorstehend E. 5) und für ein korrigierendes Eingreifen in das vorinstanzliche Schätzungsermessen spricht (vgl. vorstehend E. 2.1). Da sich die Lärmwerte sowie der Umfang der abendlichen Südanflüge hinreichend aus den Akten ergeben, ist der Beweisantrag der Enteigneten auf Edition weiterer Unterlagen zu den abendlichen Südanflügen in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen.
An dieser Stelle ist nochmals auf die hedonischen Modelle zurückzukommen. Wie gesehen bleiben im Modell WP die gelegentlich stattfindenden abendlichen Südanflüge wegen des Schwellenwerts von 3 dB(A) vorliegend unberücksichtigt. Im Modell ESchK wird die Tagesrandbelastung höchstens methodisch ungenau über den maximalen Entwertungssatz abgebildet. Zweifellos erreicht die Lärmbelastung in Gockhausen/Dübendorf insgesamt nicht die Intensität in anderen Gebieten wie z.B. Kloten. Das ist auch nicht erforderlich. Entscheidend ist allein, ob aufgrund der einzelfallbezogenen Gegebenheiten die Schwelle zur Schwere des Schadens überschritten wird oder nicht.
30.3 Was die strittige Höhe des Strassenlärms betrifft, so ist die Aktenlage unklar, da in den Schätzungsberichten teils auch von gar keinem oder wenig Strassenlärm gesprochen wird (vgl. Schätzungsberichte zu den Liegenschaften der Enteigneten 2, 3 und 5, jeweils S. 7). Von einer weiteren Sachverhaltsabklärung kann an dieser Stelle aber abgesehen werden. Der bisherigen Rechtsprechung lässt sich keine Pflicht entnehmen, den Strassenlärm in Entschädigungsverfahren betreffend Fluglärm detailliert zu ermitteln. Solche Abklärungen wären denn auch mit einem erheblichen Aufwand verbunden, besonders da es auf die seinerzeitige Strassenlärmsituation am Bewertungsstichtag 1. Januar 2004 ankommt, der Fluglärm eine andere Charakteristik aufweist und es sich generell als schwierig gestaltet, unterschiedliche Lärmarten gesamthaft zu betrachten (vgl. auch BGE 126 II 522 E. 37e; Urteil des BVGer A-6957/2023 vom 8. April 2025 E. 6.4.2; je mit weiteren Hinweisen). Im Rahmen der Beurteilung der Schwere des Schadens ist der vorbestehende Strassenlärm daher - wenn überhaupt - nur dann als ausschlaggebend zu betrachten, wenn dieser geradezu als die alleinig vorherrschende Lärmquelle erscheint. Der blosse Umstand, dass die Liegenschaften in Gebieten mit viel befahrenen Strassen gelegen sind, genügt dafür nicht.
30.4 Die streitbetroffenen Grundstücke befinden sich zumindest teilweise unter dem 0.5°- resp. 1.25°-Anflugkorridor mit einer Überflughöhe von rund 350 m, wobei rechtskräftig entschieden ist, dass kein direkter Überflug gegeben ist. Die beiden Enteignungstatbestände gilt es aber auseinanderzuhalten. Die Entschädigungsforderungen aus Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrrechte lassen sich nicht schon deshalb abweisen, weil die speziellen, für den direkten Überflug typischen Beeinträchtigungen, wie etwa das Auftreten von Randwirbelschleppen, Kerosindämpfen oder Lichtimmissionen, nicht oder nicht in erheblichem Umfang bestehen (vgl. Urteil des BVGer A-2536/2018 vom 16. September 2021 E. 19.3).
30.5 Hinsichtlich der weiteren Vorbringen der Enteignerin ist hervorzuheben, dass die Erkenntnisse der Rechtsprechung zu den Aufwachreaktionen der Südanflüge in den Empfehlungen der EKLB ihre Bestätigung finden (vgl. nachstehend E. 34 f.). Auch vermag der Einbau von automatischen Fensterschliessvorrichtungen die morgendliche Lärmbelastung nicht vollständig zu beseitigen, zumal die Anordnung und Umsetzung des Schallschutzkonzepts Süd erst lange nach dem Bewertungsstichtag 1. Januar 2004 erfolgt ist. Die Fachmeinung der Wüest Partner AG zu den Auswirkungen von Fluglärm auf den Immobilienmarkt wurde sodann, soweit möglich, im Rahmen der Anwendung der hedonischen Modelle berücksichtigt (vgl. vorstehend E. 13 ff.). Ferner vermag die Enteignerin mit ihrem Hinweis nicht durchzudringen, dass laut der Einschätzung von Prof. Donato Scognamiglio der Flughafen insgesamt einen positiven Einfluss auf den Wert von Grundstücken habe (vgl. Artikel des Tagesanzeigers vom 2. November 2023). Denn im Enteignungsverfahren ist der allgemeine Standortvorteil der Flughafennähe nicht relevant, da dieser der ganzen Nachbarschaft und damit auch den Nichtenteigneten zugutekommt (vgl. BGE 134 II 49 E. 12 mit Hinweisen).
30.6 Im Rahmen einer Gesamtbetrachtung der dargelegten Umstände ist zu erwarten, dass die konzentrierte, übermässige Fluglärmbelastung der Südanflüge von rund 60 dB(A) in der besonders sensiblen Morgenstunde (vgl. BGE 137 II 58) und zusätzlich teils auch am Abend und in der Nacht für die Beurteilung der Wohnqualität und damit letztlich auch für den Wert der Liegenschaft doch massgeblich ins Gewicht fällt. Die Tagesrandbelastungen der Südanflüge werden dabei nur zum Teil resp. methodisch ungenau in den hedonischen Modellen WP und ESchK abgebildet. Der vorbestehende Strassenlärm und das Fehlen von typischen Beeinträchtigungen des direkten Überflugs erweisen sich demgegenüber als nicht relevant. Gestützt auf die dargelegten Gesamtumstände der Südanflüge liegen spezielle Gründe vor, die es ausnahmsweise rechtfertigen, die Minderwerte der Liegenschaften der Enteigneten 1 bis 5 zwischen 8.52 % und 9.33 % noch als schweren Schaden einzustufen. Der Standpunkt der Enteigneten überzeugt somit, dass bei ihren Liegenschaften der eingetretene immissionsbedingte Schaden eine gewisse Höhe erreicht und die Schwelle zur Entschädigungspflicht überschritten wird.
Im angefochtenen Schätzungsentscheid wurde die Spezialität der Immissionen eingehend geprüft und im Ergebnis bejaht. Auch wenn die Vorinstanz die entsprechenden Erwägungen im Konjunktiv abfasste, entschied sie darüber, wie sie in der Vernehmlassung ausdrücklich bestätigte. Davon sind die Enteigneten in ihrer Beschwerde denn auch ausgegangen. Dagegen nahm die Enteignerin an, dieser Punkt sei nicht entschieden, woraus ihr aber kein Nachteil erwachsen ist. Von dem im Ergebnis abschlägigen Schätzungsentscheid war sie so oder anders nicht beschwert, was auch die von ihr gerügte Verletzung des rechtlichen Gehörs beschlägt. Ohnehin wäre eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu verneinen, da die Enteignerin am 31. Oktober 2022 namentlich zum Bericht der EKLB Stellung nahm und damit ihren Standpunkt in das vorinstanzliche Verfahren einbringen konnte. Vor Bundesverwaltungsgericht hatte die Enteignerin sodann im Rahmen des mehrfachen Schriftenwechsels die Möglichkeit, sich zur Frage der Spezialität nochmals umfassend zu äussern (vgl. zum Anspruch auf rechtliches Gehör vorstehend E. 5). Es stellen sich daher keine Fragen des Vertrauensschutzes, weshalb der angefochtene Schätzungsentscheid nach seinem wirklichen rechtlichen Bedeutungsgehalt (Bejahung der Spezialität) zu verstehen ist (vgl. vorstehend E. 18.2).
33.1 Die Enteigneten vertreten die Ansicht, dass die Voraussetzung der Spezialität im angefochtenen Schätzungsentscheid zutreffend zu ihren Gunsten bejaht worden sei. Zur vorinstanzlichen Begründung fügen sie ergänzend an, dass für die Zeit der morgendlichen Südanflüge richtigerweise allein auf den Grenzwert von 52 dB(A) gemäss den Empfehlungen der EKLB abzustellen sei.
33.2 Die Enteignerin bestreitet in der Beschwerdeantwort, dass die Voraussetzung der Spezialität erfüllt sei. Diese Voraussetzung dürfe nicht unabhängig von den IGW gemäss geltender LSV beurteilt werden. Beim monetären Entschädigungsanspruch des Enteignungsrechts sei entscheidend, welche Immissionen nachbarrechtlich zu dulden seien, was nicht mit allfälligen Gesundheitsrisiken gleichzusetzen sei. Indem die Vorinstanz sich auf die tieferen Lärmgrenzwerte gemäss den unverbindlichen Empfehlungen der EKLB stütze, habe sie der Überprüfung durch das Bundesamt für Umwelt (BAFU) und dem politischen Entscheid zur Übernahme in die LSV vorgegriffen. Die rückwirkende Anwendung der teils unrealistischen EKLB-Empfehlungen führe zu einem strengeren Massstab als im Umweltrecht und zu Ungleichbehandlungen gegenüber anderen Enteignungsfällen. Aufgrund neuerer Untersuchungen sei die Rechtsprechung (vgl. BGE 137 II 58; Urteil des BVGer A-4836/2012 vom 13. März 2014) nicht mehr haltbar, wonach ein Grossteil der Bevölkerung zu Zeiten der morgendlichen Südanflüge noch am Schlafen und daher besonders lärmanfällig sei. Die Studie des Bundes zum Mobilitätsverhalten aus dem Jahr 2021 zeige ein Morgenpeak von 6.00 bis 8.00 Uhr, bei der die Bevölkerung bereits unterwegs sei. Im Jahr 2004 dürfte diese Zahl sogar noch höher liegen, zumal seinerzeit Homeoffice noch die Ausnahme gewesen sei. Gemäss der Schlafstudie von bico stünden eher junge Erwachsene (18-20-Jährige) später auf, die in aller Regel noch nicht zur typischen Käuferschaft von Wohneigentum zählen würden.
33.3 Die Vorinstanz vertritt den Standpunkt, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und gemäss dem Rückweisungsentscheid des Bundesverwaltungsgerichts die geltenden Lärmgrenzwerte nicht hinreichend vor Aufwachreaktionen im Bereich der Südanflugschneise schützen würden. Die EKLB empfehle ein zusätzlicher Einzelstundengrenzwert für Fluglärm von 52 dB(A) von 6.00 bis 7.00 Uhr. Auch wenn dies vom BAFU noch geprüft werden müsse, sei davon auszugehen, dass der Wert für die sensible morgendliche Tagessrandzeit zumindest nicht unter demjenigen der ersten Nachtstunde von 55 dB(A) liegen dürfte. Bei den hier in Frage stehenden Liegenschaften sei von 6.00 bis 7.00 Uhr eine durchschnittliche Lärmbelastung von rund 60.5 dB(A) zu verzeichnen, womit die Voraussetzung der Spezialität erfüllt sei.
34.1 Im Folgenden ist die Voraussetzung der Spezialität der Immissionen zu prüfen.
34.2 Wie eingangs dargelegt, ist die Voraussetzung der Spezialität nach ständiger Praxis insbesondere dann erfüllt, wenn die Lärmimmissionen eine Intensität erreichen, die das Mass des Üblichen und Zumutbaren übersteigt. Dies ist gemäss Rechtsprechung regelmässig anzunehmen, wenn die in der eidgenössischen Umweltschutzgesetzgebung festgelegten IGW überschritten sind (vgl. vorstehend E. 9.4).
Für die Beurteilung der schädlichen oder lästigen Einwirkungen legt der Bundesrat durch Verordnung Immissionsgrenzwerte fest (Art. 13 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 [USG, SR 814.01]). Er berücksichtigt dabei auch die Wirkungen der Immissionen auf Personengruppen mit erhöhter Empfindlichkeit, wie Kinder, Kranke, Betagte und Schwangere (Art. 13 Abs. 2 USG). Die IGW für Lärm sind so festzulegen, dass nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung Immissionen unterhalb dieser Werte die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stören (Art. 15 USG). In der geltenden Fassung sieht Anhang 5 zur LSV i.V.m. Art. 40 Abs. 1 LSV folgende IGW für die ES II, d.h. die Wohnzone und Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (Art. 43 Abs. 1 Bst. b LSV), vor: Tagsüber (6.00 Uhr bis 22.00 Uhr) einen über 16 Stunden gemittelten Leq-Wert von 60 dB(A), für die Nachtstunden (22.00 bis 23.00 Uhr, 23.00 bis 24.00 Uhr und 5.00 bis 6.00 Uhr) einen Leq-Wert über jeweils eine Stunde von 55 bzw. 50 dB(A). Der höhere Wert gilt für die erste Nachtstunde. Die IGW für die ES III, wozu Wohn- und Gewerbezonen (Mischzonen) sowie Landwirtschaftszonen gehören (Art. 43 Abs. 1 Bst. c LSV), betragen tagsüber 65 dB(A) und nachts 55 dB(A).
Was die neuen Erkenntnisse in der Lärmforschung der vergangenen Jahre betrifft, so wurde zwischen 2014 und 2020 in der Schweiz die sog. SiRENE-Studie durchgeführt, mit der die Wirkungen der Lärmbelastung durch Strassen-, Schienen- und Flugverkehr auf Belästigung, Schlaf sowie kardiovaskuläre und kardiometabolische Morbiditäts- und Mortalitätsrisiken in der Schweiz untersucht wurden (vgl. Urteil des BGer 1C_574/2020 vom 9. März 2023 E. 6.4; Urteil des BVGer A-2088/2021 vom 27. Mai 2024 E. 7.5.2; je mit Hinweisen). Gestützt im Wesentlichen auf die Ergebnisse der SiRENE-Studie hat die EKLB im Jahr 2021 Empfehlungen im Hinblick auf die Überarbeitung der bestehenden Grenzwerte herausgegeben. Sie empfiehlt u.a., die Nachtperiode auf die Zeit von 22.00 bis 7.00 Uhr auszudehnen. Für Fluglärm wird für die Stunde zwischen 6.00 und 7.00 Uhr neu ein zusätzlicher Einzelstundengrenzwert von 52 dB(A) für die ES II/III empfohlen (EKLB, Grenzwerte für Strassen-, Eisenbahn- und Fluglärm, 2021, S. 5 und 63 [nachfolgend: EKLB-Empfehlungen]). Seit der Veröffentlichung der Empfehlungen hat die Rechtsprechung immer wieder darauf Bezug genommen (vgl. Urteile des BGer 1C_574/2020 vom 9. März 2023 E. 6.4 und 1C_27/2022 vom 20. April 2023 E. 12.2; Urteile des BVGer A-6957/2023 vom 8. April 2025 E. 6.6, A-4597/2022 vom 29. Januar 2025 E. 7.3.7 und A-2088/2021 vom 27. Mai 2024 E. 7.5.2).
34.3 Bei den Liegenschaften der Enteigneten werden die IGW für den Tag und die Nachtstunden gemäss geltender LSV unterschritten. Im angefochtenen Schätzungsentscheid sah die Vorinstanz die Voraussetzung der Spezialität angesichts der Morgenbelastung von rund 60 dB(A) als erfüllt an. Die Enteignerin bringt im vorliegenden Schriftenwechsel verschiedene Gründe vor, um die Spezialität der Immissionen zu widerlegen. In prozessualer Hinsicht gilt es dabei die Bindungswirkung des Rückweisungsentscheids zu beachten (vgl. vorstehend E. 2.3).
Im ersten Rechtsgang prüfte das Bundesverwaltungsgericht vertieft die Voraussetzung der Spezialität. Es entschied, dass die geltenden Grenzwerte gemäss LSV nicht als taugliche Richtlinie für die morgendlichen Südanflüge herangezogen werden können, da in BGE 137 II 58 die Gesetzeskonformität der Grenzwerte bezüglich der Südanflüge verneint worden war. Für die Beurteilung der Spezialität zog es den Beizug anderer Kriterien, wie etwa eines 1h-Leq, in Betracht. Die fachlichen Abklärungen und den Entscheid darüber überliess es aber der Vorinstanz (Urteil des BVGer A-4836/2012 vom 13. März 2012 E. 7 [nicht angefochten in BGE 142 II 128]). Die Rückweisung erging auch vor dem Hintergrund, dass zum damaligen Zeitpunkt die Empfehlungen der EKLB noch in weiter Ferne lagen.
Wie sich bereits aus dem Rückweisungsentscheid ergibt, ist vorliegend die Voraussetzung der Spezialität nicht allein anhand der IGW gemäss geltender LSV zu beurteilen. Diese Erwägungen sind für das Bundesverwaltungsgericht im zweiten Rechtsgang verbindlich. Die Rügen der Enteignerin, wonach von den Grenzwerten gemäss geltender LSV generell nicht abgewichen werden dürfe, bei Abweichung von der LSV eine Ungleichbehandlung zu verzeichnen sei und gesundheitliche Aspekte im Enteignungsverfahren nicht zu berücksichtigen seien, wurden damit schon im Rückweisungsentscheid ausdrücklich oder sinngemäss verworfen. Jene Vorbringen der Enteignerin stellen insbesondere auch keine neuen Sachumstände dar, weshalb auf das bereits Entschiedene zu verweisen ist.
Die Enteignerin argumentiert sodann im Sinne eines neuen Sachumstandes, dass die Rechtsprechung zu den Aufwachreaktionen bei den Südanflügen zwischenzeitlich wissenschaftlich überholt sei. Dieser Einwand vermag nicht zu überzeugen. Nach den Empfehlungen der EKLB aus dem Jahr 2021 soll für den Fluglärm ein zusätzlicher Einzelstundengrenzwert für die Zeit von 6.00 bis 7.00 Uhr eingeführt werden, was die Erkenntnisse der bisherigen Rechtsprechung bestätigt. Die EKLB hat sich hierbei eingehend mit den Schlafgewohnheiten der Bevölkerung befasst. Laut ihren Ausführungen ist um 6.00 Uhr morgens weniger als die Hälfte der erwachsenen Bevölkerung schon aufgestanden (EKLB-Empfehlungen, S. 51 f. und 92 ff.; vgl. auch Urteil des BGer 1C_27/2022 vom 20. April 2023 E. 12.2). Die Empfehlungen der EKLB werden auch durch die Mobilitätstudie des Bundes sowie die Schlafstudie von bico von 2021 nicht entkräftet, welche die Enteignerin mit der Duplik eingereicht hat. Jene Studien sind nicht auf die Überprüfung der Grenzwerte für Fluglärm ausgerichtet und schon deswegen deutlich weniger aussagekräftig. Das gilt vor allem für die Schlafstudie von bico, bei der es sich um eine allgemein gehaltene, marktbezogene Studie eines privaten Unternehmens handelt. Weder der Mobilitätsstudie noch der Schlafstudie lässt sich überdies entnehmen, dass eine Mehrheit der Bevölkerung schon vor 6.00 Uhr aufsteht. In Übereinstimmung mit dem Rückweisungsentscheid ist daher weiterhin daran festzuhalten, dass die IGW gemäss geltender LSV nicht als taugliche Richtlinie hinsichtlich der morgendlichen Südanflüge herangezogen werden können.
Es bleibt zu klären, nach welchen anderweitigen Kriterien die Spezialität zu beurteilen ist, was im Rückweisungsentscheid noch offengeblieben ist. Vorliegend ist das Vorgehen der Vorinstanz nicht zu beanstanden, zumindest den IGW für die erste Nachtstunde von 55 dB(A) gemäss geltender LSV analog auf die Morgenstunde zu übertragen. Auch nach den Überlegungen der EKLB können beim Fluglärm für die erste Nachtstunde die gleich hohen Grenzwerte wie für die Morgenstunde eingesetzt werden, da diese beiden Zeiten praktisch identische tageszeitabhängige Lärmempfindlichkeitswerte aufweisen (vgl. EKLB-Empfehlungen, S. 63 und 96 ff.). Mit einem Einzelstundengrenzwert von 55 dB(A) wird die Morgenbelastung bei der Beurteilung der Spezialität mitberücksichtigt. Damit hat die Vorinstanz den Rückweisungsentscheid des Bundesverwaltungsgerichts hinreichend umgesetzt. Ob hierbei auf den Grenzwert von 55 dB(A) oder doch auf den tieferen Grenzwert von 52 dB(A) gemäss den Empfehlungen der EKLB abzustellen ist, was von der Vorinstanz ebenfalls in Betracht gezogen wurde, erscheint bei den hier zu beurteilenden Fällen zweitrangig. Denn bei den aktenkundigen Lärmwerten von durchgehend rund 60 dB(A) führt schon die Anerkennung des höheren Grenzwerts von 55 dB(A) dazu, dass die Voraussetzung der Spezialität erfüllt ist. Davon liess sich auch die Vorinstanz in zutreffender Weise leiten.
34.4 Die Voraussetzung der Spezialität ist somit gegeben, weshalb der angefochtene Schätzungsentscheid in diesem Punkt zu bestätigen ist.
36.1 Gemäss den vorstehenden Erwägungen sind sämtliche Anspruchs-voraussetzungen erfüllt, weshalb den Enteigneten eine Entschädigung aus Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche zusteht. Im Einzelnen ergeben sich die folgenden prozentualen Minderwerte (bei den Liegenschaften der Enteigneten 1 und 4 beschränkt sich der Entschädigungsanspruch auf den Landanteil):
-Liegenschaft der Enteigneten 1 (..): 9.15 % (vgl. vorstehend E. 21);
-Liegenschaft der Enteigneten 2 (...): 9.33 % (vgl. vorstehend E. 17);
-Liegenschaft der Enteigneten 3 (...): 9.33 % (vgl. vorstehend E. 17);
-Liegenschaft des Enteigneten 4 (...): 9.01 % (vgl. vorstehend E. 27);
-Liegenschaft der Enteigneten 5 (...): 8.52 % (vgl. vorstehend E. 17).
36.2 Die Enteigneten beantragen in ihrer Beschwerde ein reformatorisches Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, eventualiter eine Rückweisung an die Vorinstanz.
Gemäss Art. 61 Abs. 1 VwVG entscheidet das Bundesverwaltungsgericht in der Sache selbst oder weist diese ausnahmsweise mit verbindlichen Weisungen an die Vorinstanz zurück. Bei der Wahl zwischen diesen beiden Entscheidarten steht dem Gericht ein weiter Ermessensspielraum zu. Eine Rückweisung ist als Ausnahme insbesondere dann angezeigt, wenn die Vorinstanz infolge ihrer Kenntnisse als Fachbehörde zur Beurteilung besser geeignet erscheint (vgl. statt vieler Urteil des BVGer A-215/2021 vom 21. März 2023 E. 4.7; Madeleine Camprubi, VwVG Kommentar, Art. 61 Rz. 10 ff.; je mit Hinweisen). Aufgrund des abschlägigen Schätzungsentscheids hat sich die Vorinstanz insbesondere mit der Schätzung der einzelnen Liegenschaftswerten nicht befasst. Es ist nicht Aufgabe des Bundesverwaltungsgerichts darüber erstinstanzlich zu entscheiden, sondern diese Beurteilung verlangt nach den speziellen Fachkenntnissen der Vorinstanz. Obschon es eine weitere Verfahrensverlängerung zur Folge hat, ist daher eine Rückweisung zur Festlegung der Höhe der Entschädigungen unvermeidlich. Die Vorinstanz hat darauf zu achten, dass die Verfahren nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils unverzüglich anhand genommen und im Sinne von Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Abs. 1 EMRK möglichst rasch zum Abschluss gebracht werden.
38.1 Abschliessend sind die Kosten und Entschädigungsfolgen für das Verfahren A-4914/2023 zu bestimmen. Trotz der Vereinigung sind die beiden Beschwerdeverfahren A-4914/2023 und A-455/2024 im Kostenpunkt separat zu behandeln, vor allem da jeweils unterschiedliche Rechtsgrundlagen zur Anwendung kommen und die Enteigneten am erstgenannten Verfahren nicht beteiligt waren.
38.2 Nach der Spezialregelung von Art. 116 Abs. 1 EntG trägt die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, einschliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, der Enteigner. Werden die Begehren des Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die Kosten auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem Fall, wer sie verursacht hat. Dieser Regelung liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Enteigneter wider seinen Willen in ein Enteignungsverfahren einbezogen wird und es sich aus diesem Grund in der Regel rechtfertigt, ihn nicht mit den daraus folgenden Kosten zu belasten (vgl. BGE 124 II 219 E. 10b; Hess/Weibel, a.a.O., Art. 114 Rz. 5 f.).
Das Verfahren A-4914/2023 betrifft die von der Enteignerin erhobene Rechtsverzögerungsbeschwerde. Der Grundgedanke von Art. 116 Abs. 1 EntG kann bei einer solchen Ausgangslage nicht zum Tragen kommen (vgl. Hess/Weibel, a.a.O., Art. 116 Rz. 5 mit Hinweisen). Es rechtfertigt sich daher, die enteignungsrechtliche Kostenregelung nicht anzuwenden, sondern stattdessen nach den allgemeinen Kostenbestimmungen des VwVG vorzugehen (vgl. Urteil des BVGer A-980/2024 vom 22. August 2025 E. 3.1; vgl. auch Urteil des BGer 1C_634/2022 vom 4. Oktober 2024 E. 6; Urteil des BVGer A-858/2022 vom 9. Oktober 2024 E. 6.1).
38.3 Das Bundesverwaltungsgericht auferlegt die Verfahrenskosten in der Regel der unterliegenden Partei (Art. 63 Abs. 1 VwVG). Wird ein Verfahren gegenstandslos, so werden die Verfahrenskosten in der Regel jener Partei auferlegt, deren Verhalten die Gegenstandslosigkeit bewirkt hat (Art. 5 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). Tritt dies bei einer Rechtsverzögerungsbeschwerde dadurch ein, dass die Vorinstanz während des laufenden Verfahrens entschieden hat, ist nicht massgebend, dass - formell betrachtet - die Vorinstanz mit Erlass der Verfügung die Gegenstandslosigkeit verursacht hat. Vielmehr sind die Kosten nach der Praxis aufgrund der Sach- und Rechtslage vor Eintritt des Erledigungsgrunds zu verlegen (vgl. Art. 5 Satz 2 VGKE). Entscheidend ist damit, ob die beschwerdeführende Partei Anlass hatte, die Rechtsverzögerungsbeschwerde im gewählten Zeitpunkt zu erheben (vgl. Urteil des BGer 9C_624/2008 vom 10. September 2008 E. 5.1; Urteile des BVGer A-980/2024 vom 22. August 2025 E. 3.2.1 und A-7634/2024 vom 7. Juli 2025 E. 2.1.1).
Nach dem Dargelegten (vorstehend E. 7 f.) hatte die Enteignerin für die Rechtsverzögerungsbeschwerde vom 13. September 2023 plausible Gründe. Soweit ihr Rechtsbegehren 1 gegenstandslos wurde, gilt dies daher durch die Vorinstanz bewirkt. Ferner hat die Enteignerin mit ihrem Feststellungsbegehren obsiegt. Betreffend Rechtsbegehren 2 hat das Bundesverwaltungsgericht bereits mit Teilurteil A-4914/2023 vom 29. August 2024 entschieden, auf die Erhebung von Verfahrenskosten zu verzichten (vgl. Sachverhalt Bst. C.g). Bei diesem Ausgang sind der Enteignerin somit für das Verfahren A-4914/2023 keine Verfahrenskosten aufzuerlegen. Ihr ist der Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückzuerstatten. In Anwendung von Art. 63 Abs. 2 VwVG sind auch der Vorinstanz keine Verfahrenskosten zu überbinden.
38.4 Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei ist von Amtes wegen oder auf Begehren hin eine Entschädigung für ihr erwachsene notwendige und verhältnismässig hohe Kosten zuzusprechen (Art. 64 Abs. 1 VwVG). Wird ein Verfahren gegenstandslos, so prüft das Gericht, ob eine Parteientschädigung zuzusprechen ist. Für die Festsetzung der Parteientschädigung gilt Art. 5 VGKE sinngemäss (Art. 15 VGKE; Moser et al., a.a.O., Rz. 4.71). Das Bundesverwaltungsgericht legt die Parteientschädigung aufgrund der eingereichten Kostennote oder, wenn - wie vorliegend - keine Kostennote eingereicht wird, aufgrund der Akten fest (Art. 14 Abs. 2 VGKE).
Da die Rechtsverzögerungsbeschwerde mutmasslich begründet erhoben und dem Feststellungsbegehren entsprochen wurde, ist der Enteignerin eine Parteientschädigung zuzusprechen. Was die Höhe der Parteientschädigung betrifft, so hat die Enteignerin im Verfahren A-4914/2023 mehrere Rechtsschriften eingereicht. Zu beachten ist jedoch, dass das Bundesverwaltungsgericht im Teilurteil A-4914/2023 vom 29. August 2024 der Enteignerin keine Parteientschädigung zusprach, soweit es auf das Rechtsbegehren 2 nicht eintrat (vgl. Sachverhalt Bst. C.g). Unter Berücksichtigung des verbleibenden mutmasslichen Arbeits- und Zeitaufwands hinsichtlich des hier relevanten Rechtsbegehrens 1 ist der Enteignerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-- für das Verfahren A-4914/2023 zuzusprechen. Diese ist rechtsprechungsgemäss direkt der Kasse des Bundesverwaltungsgerichts aufzuerlegen (vgl. Urteil des BVGer A-504/2018 vom 28. Dezember 2018 E. 10.5 mit Hinweisen).
39.1 Es bleibt über die Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Beschwerdeverfahren A-455/2024 zu entscheiden.
39.2 Im Verfahren A-455/2024 ist zu berücksichtigen, dass die strittigen Entschädigungsforderungen der Enteigneten einen weitaus grösseren Raum eingenommen haben als die ebenfalls strittige Rechtsverzögerung. Zudem ist zu beachten, dass sich die beiden Themenbereiche kaum vollständig voneinander trennen lassen, da die überlange Verfahrensdauer für die Beurteilung der Entschädigungsforderungen verschiedentlich von Relevanz war. Es ist daher gerechtfertigt, die Kosten- und Entschädigungsfolgen im Verfahren A-455/2024 gesamthaft nach den spezialgesetzlichen Bestimmungen von Art. 116 Abs. 1 EntG zu verlegen (vgl. vorstehend E. 38.2). Für ein Abweichen vom Grundsatz, wonach die Enteignerin die aus der Geltendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt, sind vorliegend keine Gründe ersichtlich. Die Enteignerin hat sowohl die Verfahrenskosten zu übernehmen als auch eine Parteientschädigung an die Enteigneten zu leisten.
39.3 Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht hat grundsätzlich der Enteigner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 EntG). Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien (Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 VGKE). In enteignungsrechtlichen Verfahren ist es zudem üblich, die Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzuziehen ist bei der Bemessung der Gerichtsgebühr insbesondere die Bestimmung von Art. 4 VGKE, welche für Streitigkeiten mit Vermögensinteresse eine streitwertabhängige Gerichtsgebühr vorsieht (vgl. Urteil des BVGer A-742/2019 vom 18. Februar 2020 E. 17.2 mit Hinweisen). In Berücksichtigung des Umfangs und der Schwierigkeit der vorliegenden Sache erscheint es angemessen, die Kosten für das Verfahren A-455/2024 auf Fr. 10'000.-- festzusetzen. Sie sind der Enteignerin zur Bezahlung aufzuerlegen.
39.4
39.4.1 Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie allfällige weitere Auslagen der Partei (Art. 8 Abs. 1 VGKE; vgl. ausführlich zur Parteientschädigung im enteignungsrechtlichen Verfahren Urteil des BVGer A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 27.2.1 und E. 27.3.1 f. mit Hinweisen). Das Gericht setzt die Parteientschädigung aufgrund der eingereichten Kostennote oder, mangels Einreichung einer solchen, aufgrund der Akten fest (Art. 14 Abs. 2 VGKE). Parteikosten gelten als notwendig, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen Rechtsverfolgung oder -verteidigung unerlässlich erscheinen (vgl. BGE 131 II 200 E. 7.2). Bei der Beurteilung, ob die geltend gemachten Kosten notwendig sind, steht dem Bundesverwaltungsgericht ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Neben der Komplexität der Streitsache ist etwa in Betracht zu ziehen, ob der Rechtsvertretung die Sach- und Rechtslage bereits bekannt war. Gelangt das Bundesverwaltungsgericht zum Ergebnis, dass die Kostennote zu reduzieren ist, kürzt es sie in pauschaler Weise ohne einlässliche Berechnung (vgl. statt vieler Urteil des BVGer A-4710/2023 vom 2. Juli 2025 E. 12.3.2). Die Vorinstanz hat als Bundesbehörde keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (vgl. Art. 7 Abs. 3 VGKE).
39.4.2 Die Enteigneten haben im Verfahren A-455/2024 eine detaillierte Kostennote mit einer Gesamthöhe von Fr. 64'562.80 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) ins Recht gelegt.
Im vorliegenden zweiten Rechtsgang waren die Entschädigungsforderungen aus Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche im Rahmen von Pilotverfahren zu prüfen. Es standen komplexe Rechtsfragen für mehrere Liegenschaften unterschiedlicher Immobilienkategorien im Streit. So galt es u.a. erstmals das neu entwickelte hedonische Modell WP zu beurteilen. Angesichts der Spezialisierung der Rechtsvertreter und der Tatsache, dass sich weiterhin grundsätzliche Fragen gestellt haben, erscheint der geltend gemachte Stundenansatz von Fr. 300.-- auch im zweiten Rechtsgang als gerechtfertigt (vgl. zum ersten Rechtsgang Urteil des BVGer A-4836/2012 vom 13. März 2014 E. 11.3.1). Was den ausgewiesenen Zeitaufwand von 199.05 Stunden betrifft, kann die Kostennote der Enteigneten hingegen nicht vollumfänglich geschützt werden. Vor Bundesverwaltungsgericht wurde zwar ein mehrfacher Schriftenwechsel durchgeführt. Der Sachverhalt und die massgeblichen Rechtsfragen waren den Rechtsvertretern jedoch bereits aus dem vorinstanzlichen Verfahren bestens bekannt und wurden dort eingehend diskutiert. Der geltend gemachte sehr hohe Zeitaufwand ist daher nicht in diesem Umfange als notwendig zu erachten, weshalb die Parteienschädigung insgesamt ermessensweise aufgrund der Akten festzusetzen ist. In Anbetracht des mutmasslich notwendigen Aufwands für das umfangreiche und komplexe Verfahren A-455/2024 erachtet das Bundesverwaltungsgericht eine Parteientschädigung von Fr. 50'000.-- als angemessen. Die Enteignerin ist zu verpflichten, den Enteigneten eine Parteientschädigung in dieser Höhe auszurichten.
(Das Dispositiv befindet sich auf der nächsten Seite.)
Die Verfahren A-4914/2023 und A-455/2024 werden vereinigt.
Die Beschwerden der Enteignerin und der Enteigneten werden teilweise gutgeheissen. Es wird festgestellt, dass die Vorinstanz eine Rechtsverzögerung begangen hat.
Die Beschwerde der Enteigneten wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur Festlegung der Höhe der Entschädigungen im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. Der angefochtene Schätzungsentscheid wird in diesem Umfang aufgehoben.
Im Übrigen wird die Beschwerde der Enteignerin als gegenstandslos geworden abgeschrieben, soweit darüber mit Teilurteil vom 29. August 2024 nicht bereits entschieden worden ist.
Im Übrigen wird die Beschwerde der Enteigneten abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
6.1 Für das Verfahren A-4914/2023 werden keine Verfahrenskosten erhoben. Der Enteignerin wird der Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.
6.2 Für das Verfahren A-4914/2023 hat der Bund (das Bundesverwaltungsgericht als Kasse der Vorinstanz) der Enteignerin nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-- zu bezahlen.
6.3 Die Enteignerin hat dem Bundesverwaltungsgericht ihre Kontoverbindung bekannt zu geben.
7.1 Für das Verfahren A-455/2024 werden die Verfahrenskosten von Fr. 10'000.-- der Enteignerin auferlegt. Dieser Betrag ist nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zu Gunsten der Gerichtskasse zu überweisen. Die Zahlungsfrist beträgt 30 Tage ab Rechnungsdatum. Die Zustellung der Rechnung erfolgt mit separater Post.
7.2 Für das Verfahren A-455/2024 hat die Enteignerin den Enteigneten nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 50'000.-- zu bezahlen.
Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen.
Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin: Stephan Metzger Flurina Peerdeman
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG). Die Frist ist gewahrt, wenn die Beschwerde spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die beschwerdeführende Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).
Versand: