102 2021 181 - Urteil des II. Zivilappellationshofes des Kantonsgerichts

102 2021 181

Urteil vom 16. August 2022 II. Zivilappellationshof

Besetzung

Präsidentin: Dina Beti Richterin: Catherine Overney Ersatzrichter: Armin Sahli Gerichtsschreiberin: Cornelia Thalmann El Bachary

Parteien

A.________, B.________, C.________ ** und D.________, E.________, F.________, G.________ ** und ** H.________, I.________ und J.________, K.________ und L.________, Beklagte und ** Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber gegen M.________, ** Klägerin** und ** Berufungsbeklagte,** vertreten durch Rechtsanwalt Michael Lauper

Gegenstand

Anfangsmietzins (Art. 269 und 269a OR), Mietzinserhöhung (Art. 269d OR), Mietzinsreduktion (Art. 270a OR) Berufung vom 13. Oktober 2021 und Anschlussberufung vom 25. November 2021 gegen den Entscheid des Mietgericht des Sense- und Seebezirks vom 6. September 2021

Sachverhalt

A. N.________ war Eigentümerin der Liegenschaften O.________/P.________ und Q.________ in R.________. Gemäss Fusionsvertrag vom 30. Mai 2017 hat die M.________ sämtliche Aktiven und Passiven der N.________ übernommen (act. 91.1, 152).

A.________ ist gemäss Vertrag vom 24. Januar 1994 Mieterin einer 2-Zimmer-Wohnung in der O.________/P.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 507.- zuzüglich Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihr eine Mietzinserhöhung von CHF 724.- auf CHF 1'074.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/14).

E.________ ist gemäss Vertrag vom 9. Januar 1989 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung in der O.________/P.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 524.- zuzüglich Heiz- und Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihm eine Mietzinserhöhung von CHF 724.- auf CHF 1'074.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/18).

B.________ ist gemäss Vertrag vom 9. Januar 2007 Mieter einer 1-Zimmer-Wohnung in der P.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 524.- zuzüglich Heiz- und Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihm eine Mietzinserhöhung von CHF 524.- auf CHF 757.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/16).

C.________ und D.________ sind gemäss Vertrag vom 29. Januar 2008 Mieter einer 4.5‑Zimmer-Wohnung in der Q.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 1'060.- zuzüglich Heiz- und Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihnen eine Mietzinserhöhung von CHF 1'060.- auf CHF 1'665.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/13).

G.________ und H.________ sind gemäss Vertrag vom 30. September 2010 Mieter einer 4.5-Zimmer-Wohnung in der Q.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 1'120.- zuzüglich Heiz- und Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihnen eine Mietzinserhöhung von CHF 1'120.- auf CHF 1'707.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/17).

F.________ sind gemäss Vertrag vom 13. Juli 2010 Mieterin einer 3.5-Zimmer-Wohnung in der Q.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 820.- zuzüglich Heiz- und Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihr eine Mietzinserhöhung von CHF 820.- auf CHF 1'298.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/20).

I.________ und J.________ sind gemäss Vertrag vom 16. August 2010 Mieter einer 5‑Zimmer-Wohnung in der O.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 1'255.- zuzüglich Heiz- und Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihnen eine Mietzinserhöhung von CHF 1'255.- auf CHF 1'915.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/21).

K.________ und L.________ sind gemäss Vertrag vom 16. April 2003 Mieter einer 5.5-Zimmer-Wohnung in der O.________. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 1'255.- zuzüglich Heiz- und Nebenkosten. Mit Formular vom 7. Juni 2011 wurde ihnen eine Mietzinserhöhung von CHF 1'255.- auf CHF 1'951.- per 1. Oktober 2011 angezeigt (act. 2/23).

Die erwähnten Mieter, sowie weitere Mietparteien, fochten die Mietzinserhöhung fristgerecht an. Die Schlichtungsverhandlung blieb ohne Erfolg; im Nachgang konnte mit einem Teil der Mieterschaft eine einvernehmliche Lösung gefunden werden.

Mit vom 7. Oktober 2011 datierter Eingabe unterbreitete N.________ dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage gegen D.________ und C.________, A.________, B.________, H.________ und G.________, E.________, F.________, J.________ und I.________, L.________ und K.________, sowie weitere Mieter betreffend Mietzinsänderung (Verfahren 25 2011 5). Sie beantragte mit Verfahrensantrag die Rückweisung der Protokolle über die Schlichtungsverhandlungen und die gerichtliche Anweisung, gesetzeskonforme Klagebewilligungen auszufertigen. In der Sache beantragte sie eventualiter die Feststellung, dass die Mietzinsänderungen gemäss den Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011, ergangen für die bestehenden Mietverhältnisse mit Wirkung per 1. Oktober 2011, den gesetzlichen Ansprüchen entsprächen und damit rechtens erfolgt seien (act. 1). Seither konnte mit einigen Mietern ein Vergleich geschlossen werden.

Mit Eingabe vom 15. November 2011 schlossen die Beklagten auf Abweisung des Verfahrensantrags (act. 10) und am 25. Januar 2012 beantragten sie die Beschränkung des Verfahrens auf die Frage, ob die Klagefrist eingehalten wurde (act. 23). Mit Entscheid vom 9. Februar 2012 hat der Präsident des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks den Antrag auf Beschränkung des Verfahrens gutgeheissen (act. 29), die Anträge der Parteien allerdings daraufhin mit Entscheid vom 15. März 2012 abgewiesen (act. 34). Die dagegen eingereichte Berufung der Mieter wurde vom II. Zivilappellationshof mit Urteil vom 10. Juli 2012 (102 2012 86) abgewiesen. Auf die dagegen von den Mietern eingereichte Beschwerde ist das Bundesgericht mit Urteil vom 3. Oktober 2012 (4A_523/2012) nicht eingetreten.

B. Eine andere – am vorliegenden Verfahren nicht beteiligte – Mietpartei reichte am 14. Februar 2012 beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage ein und beantragte primär, die am 28. November 2011 per 31. Januar 2012 ausgesprochene Kündigung der Wohnung an der Q.________ in R.________ sei aufzuheben; subsidiär sei das Mietverhältnis um 4 Jahre zu erstrecken (Verfahren 25 2012 1). N.________ unterbreitete am 23. Februar 2012 dem Mietgericht eine Klage betreffend Mietzinsänderung und beantragte insbesondere die Feststellung, dass die Mietzinsänderung gemäss den Formularmitteilungen vom 8. September 2011, ergangen für das bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. Oktober 2011, wirksam seien. Eventualiter sei festzustellen, dass die Mietzinsänderungen gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011, ergangen für das bestehende Mietverhältnis mit Wirkung per 1. März 2012, wirksam seien (Verfahren 25 2012 2). Das Mietgericht vereinigte in der Folge diese beiden Klagen. Nachdem über die Frage, ob eine Einigung über eine Mietzinserhöhung zustande gekommen und die Kündigung gültig sei, rechtskräftig entschieden worden war, wurde das Verfahren auf die Frage der Gültigkeit der Mietzinserhöhung gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011 beschränkt.

Mit Entscheid vom 24. November 2014 wies das Mietgericht die Klage der Vermieterin ab und stellte fest, die Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 per 1. März 2012 sei nichtig. Der II. Zivilappellationshof hiess mit Urteil vom 8. Juni 2015 eine von der Vermieterin gegen diesen Entscheid erhobene Berufung teilweise gut (102 2015 56). Er schützte die Klage teilweise und stellte fest, die Mietzinserhöhung vom 1. November 2011 per 1. März 2012 sei im Umfang von 1.22 % gerechtfertigt und damit ein Netto-Mietzins von CHF 1'062.80 pro Monat (CHF 1'050.- + CHF 12.80) nicht missbräuchlich. Beide Parteien erhoben gegen diesen Entscheid beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen. Die Vermieterin beantragte, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Mietzinsänderung gemäss den Formularmitteilungen vom 1. November 2011 mit Wirkung per 1. März 2012 in vollem Umfang wirksam sei. Eventualiter sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Sachverhaltsergänzung und neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Mieter schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Die Mieter ihrerseits beantragten dem Bundesgericht, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Mietzinsveränderung vom 1. November 2011 per 1. März 2012 von -3,24 % (Mietzinssenkung) gerechtfertigt sei und damit der Netto-Mietzins ab 1. März 2012 CHF 1'016.- pro Monat (CHF 1'050.- – CHF 34.-) betrage. Die Vermieterin beantragte die Abweisung der Beschwerde der Beklagten soweit darauf einzutreten sei. Mit Entscheid vom 13. April 2016 wies das Bundesgericht die Beschwerde der Mieter (4A_366/2015) ab, soweit darauf einzutreten war. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Vermieterin (4A_368/2015) hob das Bundesgericht daraufhin das Urteil des II. Zivilappellationshofs vom 8. Juni 2015 auf und wies die Sache an die Vorinstanz zurück.

Mit Urteil vom 30. September 2016 (102 2016 98) hat der II. Zivilappellationshof entschieden, der Entscheid vom 24. November 2014 des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks werde aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen des Bundesgerichtsentscheides vom 13. April 2016 zurückgewiesen.

C. Am 3. September 2013 stellten die Mieter im vorliegenden Verfahren den Antrag, das Verfahren auf die Frage der formellen Gültigkeit der Mietzinserhöhungen zu beschränken (act. 44). Mit Entscheid vom 11. März 2015 verfügte der Gerichtspräsident die Sistierung des Verfahrens bis in den Verfahren 25 2012 1 und 25 2012 2 ein rechtskräftiger Entscheid vorliege (act. 57). Er begründete dies damit, dass in den genannten Verfahren das Mietgericht des Sense- und Seebezirks bereits am 24. November 2014 über die Gültigkeit der Mietzinserhöhung in einem gleichgelagerten Fall entschieden habe, dieser Entscheid beim Kantonsgericht mit Berufung angefochten worden und im vorliegenden Verfahren über dieselbe Rechtsfrage zu entscheiden sei. Dieser Entscheid wurde von den Parteien nicht angefochten.

Die Beklagten beantragten mit Schreiben vom 24. Mai 2016 (act. 58), 12. August 2016 (act. 62) und 14. Oktober 2016 (act. 65), die Wiederaufnahme des sistierten Verfahrens. Mit Entscheid vom 21. Oktober 2016 wies der Gerichtspräsident diesen Antrag ab und bestätigte die Sistierung des Verfahrens, bis in den Verfahren 25 2012 1 und 25 2012 2 ein rechtskräftiger Entscheid vorliege (act. 69). Die Mieter haben diesen Entscheid fristgerecht angefochten und mit Urteil vom 3. März 2017 (102 2016 235) hat der II. Zivilappellationshof beschlossen, den Entscheid vom 21. Oktober 2016 aufzuheben und die Wiederaufnahme des sistierten Verfahrens 25 2011 5 angeordnet. Er hielt fest, dass die Frage der formellen Gültigkeit der Mietzinserhöhung im Pilotprozess definitiv geklärt worden sei, so dass ein rechtskräftiger Entscheid zu dieser Frage vorliege. Offen bleibe lediglich die Frage, ob die Mietzinserhöhung materiell begründet und gültig sei.

D. Die Mieter haben ihre Klageantwort und Widerklage am 16. Oktober 2017 eingereicht (act. 81). Sie schlossen auf Abweisung der Klage. Widerklageweise stellten sie die Anträge, einerseits sei ihr jeweiliger Anfangsmietzins gerichtlich festzusetzen, und andererseits sei ihr Mietzins je nach Mieter per 1. Oktober 2011, 1. November 2012, 1. Februar 2014, 1. Mai 2014, 1. Oktober 2015, 1. November 2015, 1. Oktober 2017 und 1. November 2017 herabzusetzen.

Am 29. Januar 2018 hat die M.________ ihre Replik und Widerklageantwort eingereicht (act. 91). Sie hat einleitend erklärt, sie habe sämtliche Aktiven und Passiven der N.________ übernommen. Inhaltlich hat sie am Rechtsbegehren auf Feststellung, dass die Mietzinsänderungen gemäss den Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011, ergangen für die bestehenden Mietverhältnisse mit Wirkung per 1. Oktober 2011, den gesetzlichen Ansprüchen entsprächen und damit rechtens erfolgt seien, festgehalten, und auf Abweisung der Widerklage geschlossen.

Die Mieter haben ihre Duplik am 28. September 2018 eingereicht (act. 102) und an ihren Rechtsbegehren festgehalten.

E. Mit Verordnung vom 2. November 2018 hat der Gerichtspräsident die Verfahren 25 2011 5, 25 2012 2 und 25 2014 1 vereinigt und die Parteien zu einer Verhandlung vorgeladen (act. 106). Mit Eingabe vom 5. November 2018 hat sich die Mietpartei der Verfahren 25 2012 2 und 25 2014 1 gegen diese Vereinigung zur Wehr gesetzt (act. 112). Anlässlich der Verhandlung vom 14. November 2018 hat das Mietgericht die Verfahrensvereinigung widerrufen (act. 117/2). Mit Brief vom 20. Dezember 2018 wurde die Vermieterin aufgefordert, verschiedene Unterlagen einzureichen (act. 119). Mit Eingabe vom 8. März 2019 kam die Vermieterin dieser Aufforderung nach (art. 134 und 135). Am 29. Mai 2019 fand eine erneute Verhandlung statt. Anlässlich dieser Verhandlung hat das Mietgericht den Antrag auf Erstellung eines Gutachtens teilweise gutgeheissen, beschlossen, den Gutachter anzufragen, ob in casu eine lückenlose Unterscheidung in werterhaltende und wertvermehrende Baukosten möglich ist, und ihm den definitiven Auftrag zu erteilen, falls eine solche Aufteilung möglich ist, den Parteien eine Frist gesetzt, um je drei Vorschläge zur Person des Gutachters zu unterbreiten, der Klägerin und den Beklagten solidarisch eine Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von jeweils CHF 2‘500.- gesetzt, und die übrigen Beweisanträge abgewiesen (act. 142/2). Mit Brief vom 5. Juni 2019 hat der Gerichtspräsident die Parteien darauf aufmerksam gemacht, dass er mit Gutachterkosten von insgesamt CHF 20‘000.- rechnet, welche den Parteien schliesslich nach Massgabe ihres Unterliegens überbunden würden (act. 150).

Die Mieter haben gegen den Entscheid des Mietgerichts vom 29. Mai 2019 Beschwerde eingereicht. Mit Urteil vom 22. August 2019 hat der II. Zivilappellationshof diese abgewiesen (102 2019 55). Mit Urteil vom gleichen Tag hat er zudem die von A.________ eingereichte Beschwerde gutgeheissen und ihr für das Verfahren vor dem Mietgericht ab dem 15. Februar 2019 die unentgeltliche Rechtspflege gewährt (102 2019 177).

Der Auftrag an den Gutachter S.________ erging am 10. Dezember 2019 (act. 184), nachdem sich die Parteien zur Wahl des Gutachters und zu den ihm zu unterbreitenden Fragen äussern konnten. Der Gutachter hat seinen Bericht vom 15. März 2020 am 18. März 2020 eingereicht (act. 185b). Mit Brief vom 25. Juni 2020 haben die Mieter beantrag, das Gutachten vom 15. März 2020 aus den Akten zu weisen, da der Gutachter sich in einer Ausstandssituation befunden habe (act. 190).

Am 25. November 2020 hat das Mietgericht die Angelegenheit erneut verhandelt (act. 202). Der Rechtsvertreter der Mieter hat seinen Antrag, das Gutachten vom 15. März 2020 sei aus den Akten zu weisen und es sei ein neues Gutachten zu erstellen, wiederholt und die Rechtsbegehren verschiedener Mieter geändert, bzw. ergänzt. Das Mietgericht hat den Antrag betreffend das Gutachten abgewiesen, die Parteien einvernommen und das Beweisverfahren abgeschlossen, und daraufhin den Parteivertretern das Wort für ihre Parteivorträge erteilt.

F. Das Mietgericht hat seinen Entscheid am 6. September 2021 gefällt (act. 2017). Es hat sowohl die Klage als auch die Widerklage teilweise gutgeheissen (Ziff. 1 und 2), den Anfangsmietzins betreffend sieben Mieter festgelegt (Ziff. 3), die Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 in allen noch hängigen Fällen festgehalten (Ziff. 4), in allen noch hängigen Fällen Mietzinsherabsetzungen an sukzessiven Daten beschlossen (Ziff. 5), die Gerichtskosten den Parteien je hälftig auferlegt (Ziff. 6) und die Parteikosten wettgeschlagen (Ziff. 7).

G. Mit Eingabe vom 4. Oktober 2021 hat A.________ um Erteilung der unentgeltlichen für das von ihr beabsichtigte Berufungsverfahren gegen den Entscheid des Mietgerichts vom 6. September 2021 ersucht. Mit Urteil vom 6. Oktober 2021 (102 2021 172) hat die Präsidentin des hiesigen Hofes dieses Gesuch abgewiesen.

H. Mit Eingabe vom 13. Oktober 2021 haben A.________, B.________, C.________ und D.________, E.________, F.________, G.________ und H.________, I.________ und J.________, sowie K.________ und L.________ gegen das Urteil des Mietgerichts vom 6. September 2021 Berufung eingereicht. Sie beantragen unter Kosten- und Entschädigungsfolge die Abweisung der Klage vom 7. Oktober 2011, eine erneute Festsetzung des Anfangsmietzinses betreffend B.________, C.________ und D.________, F.________, G.________ und H.________, I.________ und J.________, sowie K.________ und L.________, sowie eine umfassendere Mietzinsherabsetzung betreffend alle Berufungskläger. Im Kostenpunkt beantragt sich schliesslich, die Gerichts- und Parteikosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien der Vermieterin aufzuerlegen.

Betreffend die Hauptklage machen sie geltend, das Mietgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, die formelle Gültigkeit der Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 sei bereits festgestellt worden, so dass diese geprüft und ihre Nichtigkeit festgehalten werden müsse, was zur Abweisung der Klage führe. In Bezug auf die von der Klägerin verlangten Mietzinserhöhungen wegen Mehrleistungen des Vermieters vertreten sie die Ansicht, das Mietgericht habe zu Unrecht die Zulässigkeit einer Pauschalisierung bejaht und sei fälschlicherweise von einer umfassenden Überholung ausgegangen. Das Mietgericht habe überdies zwar zu Recht eine Mietzinsanpassung wegen gesunkener Kostenparameter bejaht, sei bei deren Berechnung aber von falschen Grundlagen aufgegangen. Betreffen die Widerklage werfen die Berufungskläger dem Mietgericht vor, zu Unrecht auf die gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses verzichtet zu haben. Sie legen daraufhin dar, das Mietgericht habe die Methode zur Festsetzung des Anfangsmietzinses falsch dargelegt und angewendet. In Bezug auf die Berechnung der Mietzinsherabsetzungen seit 2011 habe das Mietgericht schliesslich marginale Fehler begangen. Den Berufungsklägern stünden somit Rückerstattungsansprüche zu, wobei deren Endbetrag erst festgelegt werden könne, wenn der Anfangsmietzins und die Frage der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Arbeiten geklärt seien.

Gleichentags hat A.________ erneut um Erteilung der unentgeltlichen Rechtspflege ersucht. Mit Urteil vom 18. Oktober 2021 hat die Präsidentin des II. Zivilappellationshofs dieses Gesuch teilweise gutgeheissen und der Gesuchstellerin für das Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechtspflege ab dem 13. Oktober 2021 gewährt (102 2021 182). Die dagegen eingereichte Beschwerde hat das Bundesgericht mit Urteil vom 8. April 2022 abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist (4A_584/2021).

I. Die M.________ hat ihre Berufungsantwort und Anschlussberufung am 25. November 2021 eingereicht. Sie schliesst unter Kosten- und Entschädigungsfolge auf Abweisung der Berufung und beantragt ihrerseits verschiedene marginale Anpassungen in Bezug auf die Mietzinsherabsetzungen. Im Kostenpunkt beantragt sie, die Gerichtskosten seien zu 4/5 den Mietern und zu 1/5 der Vermieterin aufzuerlegen, und es sei ihr eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen. Sie macht diesbezüglich geltend, in Bezug auf den materiellen Kernpunkt des Prozesses – die Mietzinserhöhungen wegen Mehrleistungen des Vermieters – sei sie als überwiegend obsiegend anzusehen, denn sowohl die formelle als auch die materielle Gültigkeit der Mietzinserhöhungen sei bestätigt worden, wenn auch nicht in der beantragten Höhe.

Mit Eingabe vom 17. Januar 2022 haben die Berufungskläger zur Anschlussberufung Stellung genommen. Sie beantragen, es sei auf die gestellten Begehren nicht einzutreten, subsidiär seien gewisse marginale Anpassungen berechtigt. Am 24. Januar 2022 hat die Berufungsbeklagte beantragt, die Ausführungen der Berufungskläger, welche die Berufungsantwort betreffen, seien aus den Akten zu weisen. Mit Brief vom 2. Februar 2022 haben die Berufungskläger auf Abweisung dieses Antrags geschlossen.

Mit Eingaben vom 11. und 17. Mai 2022 die Rechtsvertreter der Parteien ihre Kostennote eingereicht.

Erwägungen

1.Verfahrensfragen

1.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ZPO). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren abgestellt (Art. 91 Abs. 1 ZPO).

Bei einer Mietzinsanpassung entspricht der Streitwert der jährlichen Differenz zwischen altem und neuem Mietzins, multipliziert mit zwanzig, sofern der Vertrag auf unbestimmte Dauer lautet (Art. 92 Abs. 2 ZPO). Bei objektiver – Geltendmachung mehrerer Ansprüche durch eine Klage, sei es kumulativ oder eventualiter durch Stellung von Haupt- und Eventualbegehren – und subjektiver Klagehäufung (Art. 71 Abs. 1 ZPO) werden die Rechtsbegehren zusammengerechnet, sofern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 93 Abs. 1 ZPO). Stehen sich Klage und Widerklage gegenüber, so bestimmt sich der Streitwert nach dem höheren Rechtsbegehren (Art. 94 Abs. 1 ZPO).

Im vorliegenden Fall ersuchten die Beklagten um Festsetzung des Anfangsmietzinses, um Rückerstattung der zu viel bezahlten Beträge, um Herabsetzung des Mietzinses sowie um die Senkung des festgesetzten Anfangsmietzinses auf den Referenzzinssatz. Die Vorinstanz setzte den Streitwert aus Klage und Widerklage auf CHF 1'177'655.35 fest, was allerdings doppelt berichtigt werden muss. Einerseits hat die Vorinstanz Klage und Widerklage zusammengerechnet, anstatt festzustellen, dass die Klageansprüche um vieles höher sind als die Widerklage. Andererseits gilt es zu berücksichtigen, dass zwei der vorinstanzlichen Parteien keine Berufung eingereicht haben. Der Streitwert beträgt somit CHF 950'160.-, so dass die Berufung zulässig ist.

1.2. Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 1 ZPO).

Der vorliegend angefochtene Entscheid wurde dem Rechtsvertreter der Berufungskläger am 13. September 2021 zugestellt, so dass die am 13. Oktober 2021 eingereichte Berufung rechtzeitig erfolgte. Unter Vorbehalt von E. 2.1 ist auf die Berufung einzutreten.

1.3. Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz hat den angefochtenen Entscheid im Umfang der Anträge im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller Kognition neu zu beurteilen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1).

1.4. Am 17. Januar 2022 haben die Berufungskläger eine Stellungnahme zur Anschlussberufung eingereicht. Inhaltlich nehmen sie in dieser Eingabe Stellung zur Berufungsantwort (S. 4-9) und äussern sich nur kurz zur Anschlussberufung (S. 9). Die Berufungsbeklagte beantragt, die Ausführungen der Berufungskläger, welche die Berufungsantwort betreffen, seien aus den Akten zu weisen. Die Begründung der Berufung müsse in der Berufungsschrift selbst enthalten sein und es sei nicht zulässig, in einer späteren Eingabe eine unzureichend oder unvollständig begründete Berufung zu verbessern.

Das Bundesgericht hat für das ordentliche Verfahren erkannt, dass die Parteien zweimal die Möglichkeit haben, sich unbeschränkt zu äussern, während sie danach nur noch unter den eingeschränkten Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO gehört werden können. Dies gilt sinngemäss auch für das vereinfachte Verfahren (BGE 144 III 117 E. 2.1). Gemäss Art. 29 Abs. 1 und 2 BV sowie Art. 6 EMRK haben die Parteien eines Gerichtsverfahrens zudem einen unbedingten Anspruch darauf, zu sämtlichen Eingaben der Gegenpartei Stellung zu nehmen, unabhängig davon, ob diese neue tatsächliche oder rechtliche Vorbringen enthalten und geeignet sind, den Entscheid des Gerichts zu beeinflussen. Es ist Sache der Partei und nicht des Gerichts zu entscheiden, ob eine Eingabe der Gegenpartei entscheidwesentliche Vorbringen enthält, welche ihrerseits eine Stellungnahme erforderlich macht (BGE 146 III 97 E. 3.4.1).

Aufgrund dieser Vorgaben ist festzuhalten, dass die Stellungnahme der Berufungskläger zur Berufungsantwort zulässig war.

1.5. In Anwendung von Art. 68 Abs. 3 ZPO haben sich Parteivertreter durch eine Vollmacht auszuweisen. Die Vollmacht ist grundsätzlich mit der Klage, bzw. der Klageantwort einzureichen (art. 221 Abs. 2 Bst. a ZPO). Das Gericht kann bei älteren oder unbestimmt formulierten Vertretungsvollmachten jederzeit die Nachreichung einer aktualisierten oder verfahrensspezifischen Vollmacht verlangen (Art. 132 Abs. 1 ZPO; Urteil BGer 5A_561/2016 E. 3.3).

Im vorliegenden Verfahren haben die Berufungskläger mit ihrer Klageantwort vom 16. Oktober 2017 je eine Vollmacht, erstellt im Juli 2011, zugunsten von Rechtsanwalt Patrick Gruber eingereicht (act. 82/3-9 und 11). Diese genügt auch für das Berufungsverfahren.

N.________ hatte ihrerseits anlässlich des Schlichtungsverfahrens eine Vollmacht vom 19. September 2011 zugunsten von Rechtsanwalt Marcel Grass ins Recht gelegt (act. 2/7). Im Verfahren vor dem Mietgericht wurde keine Vollmacht des Rechtsvertreters eingereicht, auch nicht anlässlich der Übernahme sämtlicher Aktiven und Passiven der N.________ durch die M.________ im Mai 2017. Anlässlich des Erscheinens von Rechtsanwalt Michael Lauper an der Verhandlung vom 14. November 2018, hat dieser immerhin eine von Rechtsanwalt Marcel Grass unterzeichnete Substitutionsvollmacht eingereicht (act. 117.4). Um dem Wechsel in der Eigentümerschaft der betroffenen Liegenschaften Rechnung zu tragen, hat die Präsidentin des hiesigen Hofs den Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten aufgefordert, eine aktuelle Vollmacht seiner Mandantin einzureichen, was dieser mit Eingabe vom 17. Mai 2022 auch gemacht hat. Unter diesen Vorgaben ist die betreffende Kritik der Berufungskläger obsolet.

1.6. Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer Verhandlung.

1.7. Der Streitwert im Berufungsverfahren ist aufgrund von Art. 51 Abs. 4 BGG jedenfalls in Bezug auf die beiden Berufungskläger, für welche die Rechtsbegehren im Berufungsverfahren vollständig beziffert werden (vgl. E. 2.1 hiernach), höher als CHF 15'000.-, so dass die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offensteht (Art. 51 Abs. 1 Bst. a und 74 Abs. 1 Bst. a BGG).

2.Anfangsmietzins

2.1. Auf Geldzahlung gerichtete Anträge sind zu beziffern (Art. 84 Abs. 2 ZPO). Die Bezifferung der Klagen auf Zahlung einer Geldsumme zählt zu den Prozessvoraussetzungen (BGE 142 III 102 E. 3). Daraus folgt, dass die Bezifferung zwingend im verfahrenseinleitenden Schriftstück, also der Klageschrift (Art. 220 ZPO), enthalten sein muss, wie sich dies aus Art. 221 Abs. 1 Bst. b in Verbindung mit Art. 84 Abs. 2 ZPO denn auch ergibt (Urteil BGer 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 E. 3.2).

Von diesem Grundsatz ist der Gesetzgeber in Art. 85 Abs. 1 ZPO abgewichen, um jener Klägerin entgegenzukommen, die nicht in der Lage ist, die Höhe ihres Anspruchs genau anzugeben, oder der dies nicht zuzumuten ist. Ist es der klagenden Partei unmöglich oder unzumutbar, ihre Forderung bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern, so kann sie eine unbezifferte Forderungsklage erheben. Sie muss jedoch einen Mindeststreitwert angeben, der als vorläufiger Streitwert gilt. Die Forderung ist allerdings zu beziffern, sobald die klagende Partei nach Abschluss des Beweisverfahrens dazu in der Lage ist (Art. 85 ZPO). Art. 85 Abs. 1 ZPO hat insbesondere dort zu gelten, wo erst das Beweisverfahren die Grundlage der Bezifferung der Forderung abgibt; hier ist dem Kläger zu gestatten, die Präzisierung erst nach Abschluss des Beweisverfahrens vorzunehmen (BGE 140 III 409 E. 4.3.1).

Beruft sich die klagende Partei auf eine Ausnahme von der Bezifferungspflicht, hat sie bereits in der Klageschrift aufzuzeigen, dass die Bedingungen nach Art. 85 Abs. 1 ZPO für eine unbezifferte Forderungsklage erfüllt sind. Dabei genügt ein blosser Hinweis auf fehlende Informationen nicht. Vielmehr muss die Klägerin bereits in der Klageschrift konkret darlegen, weshalb es ihr aus objektiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar ist, die Klageforderung zu beziffern. Ansonsten ist der diesbezüglichen Darlegungspflicht nicht Genüge getan (BGE 140 III 409 E. 4.3.2; Urteil BGer 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 E. 3.8). Tut die Klägerin die Voraussetzungen für die Erhebung einer unbezifferten Forderungsklage nicht dar, ist auf eine bewusst nicht bezifferte Klage nicht einzutreten, und zwar ohne vorgängige Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht (Art. 56 ZPO) und ohne Ansetzung einer Nachfrist nach Art. 132 ZPO; Urteil BGer 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 E. 4).

Auch die Berufungsschrift hat Rechtsmittelanträge zu enthalten. Bei einer auf Geldleistung gerichteten Forderung ist eine Bezifferung erforderlich, und zwar im Berufungsantrag beziehungsweise in den Rechtsbegehren selber und nicht bloss in der Berufungsbegründung. Werden diese Anforderungen nicht eingehalten, so fehlt es an einer Zulässigkeitsvoraussetzung. Eine Nachfrist gemäss Art. 132 ZPO darf nicht angesetzt werden. Beschränkt sich der Berufungskläger darauf, die Festsetzung "angemessener" Beiträge zu verlangen, wird auf die Berufung nicht eingetreten (BGE 137 III 617 E. 6.4).

Der Mieter, der in einem Verfahren um Anfechtung des Anfangsmietzinses seine Forderung nicht beziffert, mit der Begründung, die zulässige Miete müsse mittels einer Ertragsberechnung bestimmt werden, muss seine Rechtsbegehren in der Urteilsverhandlung, nach Instruktion der Angelegenheit präzisieren. Die soziale Untersuchungsmaxime gelangt bei ungehörig abgefassten Rechtsbegehren nicht zur Anwendung. Der Richter ist daher nicht verpflichtet, den anwaltlich vertretenen Kläger auf die Unzulässigkeit seiner Rechtsbegehren auf Feststellung und auf Zahlung eines unbezifferten Betrags aufmerksam zu machen (Urteil BGer 4A_618/2017 vom 11. Januar 2018 E. 4.3.1).

2.2. Steht endgültig fest, dass es an einer Prozessvoraussetzung fehlt, darf nicht zur Sache verhandelt werden und ergeht ein Nichteintretensentscheid. Ergeht trotz Fehlens einer Prozessvoraussetzung kein Nichteintretensentscheid, sondern ein Urteil in der Sache, kann dieses deswegen an schwerwiegenden Mängeln leiden und unter Umständen gar nichtig sein. Die Vermeidung derartiger Mängel liegt im öffentlichen Interesse. Daher wird in der Lehre unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung die Auffassung vertreten, das Fehlen einer Prozessvoraussetzung sei grundsätzlich in jedem Prozessstadium von Amtes wegen zu berücksichtigen, auch wenn der Mangel erst im Rechtsmittelverfahren offenbar wird, nachdem zuerst in erster Instanz ein Sachentscheid gefällt wurde. Das Bundesgericht hat festgehalten, eine obere kantonale Instanz habe die sachliche Zuständigkeit ihrer Vorinstanz auch ohne entsprechende Rügen zu prüfen. Es geht in konstanter Rechtsprechung davon aus, die Nichtigkeit sei jederzeit und von sämtlichen staatlichen Instanzen von Amtes wegen zu beachten, auch im Rechtsmittelweg (Urteil BGer 4A_229/2017 vom 7. Dezember 2017 E. 3.2 mit Hinweisen).

2.3. Vorliegend haben die Berufungskläger B.________, C.________ und D.________, F.________, G.________ und H.________, I.________ und J.________, sowie K.________ und L.________ in erster Instanz in ihrer Widerklage beantragt, es sei ihr Anfangsmietzins gerichtlich festzustellen und die Vermieterin zu verpflichten, zu viel bezahlte Mietzinse zurückzuerstatten, ohne jedoch den beantragten Anfangsmietzins zu beziffern (act. 81, Begehren 1.1, 2.1, 3.1, 6.1, 8.1 und 9.1). Sie erklärten auch keineswegs in ihrer Widerklage, weshalb es ihnen aus objektiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar sei, den beantragten Anfangsmietzins zu beziffern. Den Rückerstattungsanspruch haben sie beziffert, berechnet aufgrund des vereinbarten Anfangsmietzinses (act. 81, Begehren 1.5, 2.6, 3.5, 6.7, 8.7 und 9.7 und Begründung Ziff. B.4-7, C.4-8, D.4-7, G.4-9, J.4-9, K.4-9). Anlässlich der Verhandlung vom 25. November 2020, nach Durchführung des Beweisverfahrens, haben B.________, C.________ und D.________, sowie F.________ den zu erstattenden Betrag ergänzt (act. 202/2-3), ihre Rechtsbegehren betreffend den Anfangsmietzins allerdings weiterhin nicht beziffert.

Im angefochtenen Entscheid ist das Mietgericht die Begehren betreffend den Anfangsmietzins dieser Mieter eingetreten und hat ihn auf den im Mietvertrag vereinbarten Mietzins festgesetzt (Ziff. 3.2-3.7). Aufgrund des Gesagten ist allerdings festzuhalten, dass die ursprünglichen, unbezifferten Rechtsbegehren der Widerkläger vor dem Mietgericht in Anwendung von Art. 85 Abs. 1 ZPO nur zulässig gewesen wären, wenn sie in ihrer Widerklage dargelegt hätten, weshalb es ihnen aus objektiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar war, den beantragten Anfangsmietzins zu beziffern. Dies haben sie jedoch nicht getan. Sie haben sich darauf beschränkt, zu erwähnen, der vertragliche Anfangsmietzins sei nicht gültig vereinbart worden, da das obligatorische Formular nicht abgegeben wurde (act. 81, Begründung Ziff. B.3, C.3, D.3, G.3, J.3, K.3). Sie haben hingegen nicht einmal dargelegt, dass ihnen Informationen fehlen, um ihre Begehren zu beziffern und erst recht nicht erklärt, weshalb es ihnen aus objektiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar war, die Klageforderung zu beziffern. Schon aus diesem Grund hätte die Vorinstanz auf die Begehren auf Festsetzung des Anfangsmietzinses somit nicht eintreten dürfen.

In jedem Fall mussten die Widerkläger ihre Begehren auf Festsetzung des Anfangsmietzinses nach Abschluss des Beweisverfahrens beziffern, was sie jedoch unterlassen haben. Das Mietgericht war nicht verpflichtet, die anwaltlich vertretenen Widerkläger auf diesen Mangel aufmerksam zu machen. Es hätte unter diesen Vorgaben auf die Rechtsbegehren betreffend den Anfangsmietzins nicht eintreten sollen. Dies kann im Rechtsmittelverfahren auch ohne entsprechende Rügen berücksichtigt werden. Der angefochtene Entscheid ist daher in diesem Punkt von Amtes wegen zu ändern und festzustellen, dass auf die Rechtsbegehren von B.________, C.________ und D.________, F.________, G.________ und H.________, I.________ und J.________, sowie K.________ und L.________ in Bezug auf den Anfangsmietzins nicht eingetreten wird.

2.4. Selbst wenn auf die Rechtsbegehren der Berufungskläger zum Anfangsmietzins einzutreten gewesen wäre, hätten sie allerdings abgewiesen werden müssen, dies aus den folgenden Gründen.

2.4.1. Bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt in erster Instanz das vereinfachte Verfahren ohne Rücksicht auf den Streitwert, sofern namentlich der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen betroffen ist (Art. 243 Abs. 2 Bst. c ZPO), was vorliegend der Fall ist. Der Sachverhalt wird von Amtes wegen festgestellt (Art. 247 Abs. 2 Bst. a ZPO). Es gilt also die soziale Untersuchungsmaxime. Die bedeutet namentlich, dass das Gericht nicht an die Beweisanträge der Parteien und deren Tatsachenbehauptungen gebunden ist (BGE 139 III 457 E. 4.4.3.2).

Wie unter der Verhandlungsmaxime müssen die Parteien allerdings selbst den Stoff beschaffen. Das Gericht kommt ihnen nur mit spezifischen Fragen zur Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen und die entsprechenden Beweismittel genau aufgezählt werden. Es ermittelt aber nicht aus eigenem Antrieb. Ist eine Partei durch einen Anwalt vertreten, kann und muss sich das Gericht ihr gegenüber wie bei Geltung der Verhandlungsmaxime zurückhalten (BGE 141 III 569 E. 2.3 mit Hinweisen). Bevor ein Gericht überhaupt Beweismittel würdigt und so den strittigen Sachverhalt feststellt, bedarf es entsprechender Behauptungen der Parteien (Art. 221 Abs. 1 Bst. d ZPO). Ist eine Partei anwaltlich vertreten, gilt dies im Grundsatz auch im Anwendungsbereich der sozialen Untersuchungsmaxime (Urteil BGer 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 7, nicht veröffentlich in BGE 143 III 344). Auch wenn es keine Rolle spielt, ob die Tatsachen vom Kläger oder vom Beklagten behauptet wurden, da es für deren Berücksichtigung durch den Richter genügt, dass die Tatsachen im Rahmen des Prozesses eingebracht worden sind, liegt es stets im Interesse des Klägers – welcher die objektive Behauptungslast und die objektive Beweislast (Art. 8 ZGB) grundsätzlich in dem Sinne trägt, dass er die Rechtsfolgen des Fehlens einer Behauptung (objektive Behauptungslast) bzw. des Fehlens des Beweises für eine Tatsache trägt –, diese Tatsache selbst zu behaupten sowie dem Richter die einschlägigen Beweismittel zu nennen (BGE 143 III 1 E. 4.1).

Vorliegend haben die Mieter B.________, C.________ und D.________, F.________, G.________ und H.________, I.________ und J.________, sowie K.________ und L.________ in ihrer Widerklage behauptet, das obligatorische Formular mit den Mietbedingungen des Vormieters sei ihnen bei Vertragsschluss nicht abgegeben worden und festgehalten, die Vermieterin habe ihnen die Mietbedingungen der Vormieter bekannt zu geben (act. 81, Begründung Ziff. B.3, C.3, D.3, G.3, J.3, K.3). In ihrer Widerklageantwort hat die Vermieterin lediglich behauptet, es sei nicht nachvollziehbar, woraus die Mieter das Recht ableiten wollten, den Anfangsmietzins gerichtlich neu festsetzen zu lassen. Dafür fehle es an den rechtlichen Voraussetzungen (act. 91 Ziff. IV.2). In der Duplik erwähnten die Mieter die Widerklage mit keinem Wort (act. 102).

Nachdem die Tatsachenbehauptung der Mieter, es sei ihnen das obligatorische Formular bei Mietbeginn nicht abgegeben worden, von der Vermieterin nicht bestritten worden ist, ist davon auszugehen, dass dieses Formular den Mietern tatsächlich nicht abgegeben und der Anfangsmietzins daher nicht rechtsgültig vereinbart wurde. Die Mieter konnten daher die richterliche Festlegung des Anfangsmietzinses verlangen (BGE 140 III 583 E. 3.2.3).

2.4.2. Wenn das Gericht den Anfangsmietzins festsetzen muss, verfügt es über einen grossen Ermessensspielraum (BGE 139 III 13 E. 3.5.1). Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret überprüft werden, ob der Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von ihr zu tragenden Kosten oder die Marktpreise keinen übersetzten Ertrag verschafft (BGE 147 III 14 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei Altliegenschaften hat das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse Vorrang gegenüber dem Kriterium des Nettoertrages (BGE 147 III 14 E. 4.2 mit Hinweisen). Entgegen der Behauptung der Berufungskläger, die Beurteilung der Anfangsmietzinse nach Orts- und Quartierüblichkeit sei vorliegend nicht zulässig gewesen, weil die Berufungsbeklagte sich nie darauf berufen habe, ist festzuhalten, dass eine Parteiäusserung zur Anwendung dieser Beurteilungsart nicht notwendig ist. Sie gilt unabhängig davon, wenn es sich beim Mietobjekt um eine Altliegenschaft handelt.

Als Altliegenschaft gilt ein Gebäude, dessen Bau oder letzter Kauf bei Mietbeginn älter als 30 Jahre ist (BGE 144 III 514 E. 3.2). Die Frist beginnt entweder beim Bau oder anlässlich des letzten Kaufs und muss bei Mietbeginn abgelaufen sein (BGE 147 III 14 E. 4.2).

Nachdem die Liegenschaften Baujahr 1977/1978 (O.________/P.________, act. 123.1) und Baujahr 1971/1972 (Q.________, act. 123.2) aufweisen, und die Mietantritte – mit Ausnahme von K.________ und L.________ – in den Jahren 2007 bis 2010 stattgefunden haben, ist die Vorinstanz ohne weiteres davon ausgegangen, die Frist von 30 Jahren sei abgelaufen. Die Berufungskläger bestreiten dies und machen geltend, es habe nach dem Bau ein Eigentümerwechsel stattgefunden, denn in den älteren Mietverträgen von A.________ und E.________ sei als Vermieter nicht N.________ erwähnt. Diesbezüglich ist allerdings festzuhalten, dass letztere gemäss Handelsregisterauszug (www.zefix.ch) im Jahr 1995 die Aktiven und Passiven der im Handelsregister nicht eingetragenen "T.________", öffentlich-rechtliche Anstalt der Stadtgemeinde R.________, übernommen hat und diese unmissver-ständlich als Vermieterin in den Verträgen von A.________ und E.________ aus den Jahren 1989 und 1994 bezeichnet ist. Es ist daher davon auszugehen, dass die Berufungsbeklagte infolge Rechtssukzession seit ihrem Bau Eigentümerin der Liegenschaften ist. Die Vorinstanz ist daher zu Recht davon ausgegangen, dass es sich um Altliegenschaften im Sinne der Rechtsprechung handelt, so dass ihre Beurteilung der Anfangsmietzinse nach Orts- und Quartierüblichkeit statthaft war.

2.4.3. Der Mietvertrag von K.________ und L.________ wurde bereits im Jahr 2003 abgeschlossen, so dass das Alterskriterium von 30 Jahren vordergründig nicht erreicht ist, soweit diese Mieter betroffen sind.

Grundsätzlich müsste also in diesem Fall die Beurteilung des Anfangsmietzinses aufgrund des Nettoertrages erfolgen. Keine der Parteien hat allerdings in erster Instanz Tatsachenbehauptungen zur Nettorendite der betroffenen Liegenschaft im Jahr 2003 eingebracht. Das Mietgericht konnte daher den entsprechenden Sachverhalt weder prüfen, noch feststellen. Es kann im Übrigen auch nicht ausschlaggebend sein, wie von den Berufungsklägern behauptet, dass die Vorinstanz im Dezember 2018 und im Februar 2019 von der Vermieterin die Einreichung von Unterlagen über die Anlagekosten der Liegenschaft von 2001 bis zum heutigen Datum verlangt hat (act. 119 und 124). Wie vom Mietgericht erläutert, wurden diese Angaben im Zusammenhang mit den strittigen Mietzinserhöhungen aus dem Jahr 2011 verlangt. In Bezug auf die Anfangsmietzinse wurden lediglich die Mietbedingungen der Vormieter der Berufungskläger verlangt (act. 119 Ziff. 1 und act. 124), was den Tatsachenbehauptungen und Beweisanträgen der Widerklage entspricht. Da zudem die Angaben zu den Anlagekosten der Liegenschaft ab 2001 ohnehin nicht eingereicht wurden, konnte die Vorinstanz sie auch nicht von Amtes wegen zur Beurteilung der Anfangsmietzinse herbeiziehen.

Es ist zudem darauf hinzuweisen, dass die Rechtsprechung zur Berechnung der 30-jährigen Frist bei Altliegenschaften sich auf Verfahren bezieht, in welchen die Mieter den Anfangsmietzins kurz nach Mietbeginn angefochten haben. In solchen Fällen ist es naheliegend, dass die Rückrechnung ab Abschluss des Mietvertrags erfolgt. Die Berücksichtigung des Datums des Mietvertrags ist hingegen fraglich, wenn die Nichtigkeit des Anfangsmietzinses, wie vorliegend, erst vielen Jahr nach Abschluss des Mietvertrags geltend gemacht wird. In derartigen Fällen rechtfertigt es sich, die Rückrechnung ab dem Zeitpunkt der Geltendmachung der Nichtigkeit des Anfangsmietzinses vorzunehmen, vorliegend somit frühestens dem Zeitpunkt der Einreichung der Widerklage, mit der der Anfangsmietzins zum ersten Mal beanstandet wurde, somit dem 16. Oktober 2017 (act. 81). An diesem Datum war die 30-jährige Frist seit Baujahr 1977/1978 ohne weiteres abgelaufen.

So oder so durfte das Mietgericht daher auch in Bezug auf K.________ und L.________ den Anfangsmietzins gestützt auf die orts- und quartierüblichen Mieten beurteilen.

2.4.4. Was schliesslich die Beurteilung der Anfangsmietzinse aufgrund eines Vergleichs mit den orts- und quartierüblichen Marktmieten betrifft, wird die von der Vorinstanz durchgeführte Analyse (angefochtener Entscheid Ziff. 3.6) als solche von den Berufungsklägern nicht angefochten, so dass sie nicht weiter zu prüfen ist.

Unter diesen Vorgaben wäre die Berufung in Bezug auf den Anfangsmietzins abzuweisen, wenn darauf einzutreten gewesen wäre.

3.Mietzinserhöhung

3.1. Formelle Gültigkeit

3.1.1. Das Mietgericht hat festgehalten, die formelle Gültigkeit der Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 sei bereits durch ein Urteil des Bundesgerichts betreffend eine andere Mietpartei festgestellt worden, so dass nur noch die materielle Gültigkeit zu prüfen sei.

Die Berufungskläger vertreten die Ansicht, das erwähnte Verfahren habe eine vorliegend nicht beteiligte Mietpartei betroffen und das Bundesgericht habe nur festgehalten, dass die Begründung auf dem Formular vom 6. Juni 2011 genügend sei, ohne weitere Fragen der formellen Gültigkeit zu prüfen. Weiter machen sie geltend, aus den ins Recht gelegten Formularen vom 7. Juni 2011 ergäbe sich, dass die Berufungsbeklagte veraltete Formulare benutzt habe und die Mietzinserhöhungen daher nichtig seien.

Die Berufungsbeklagte ihrerseits macht geltend, das Vorbringen der Berufungskläger, wonach die Mietzinserhöhungen nichtig seien, weil nicht das aktuelle vom Kanton genehmigte Formular verwendet worden sei, sei verspätet geltend gemacht worden und somit zurückzuweisen. In der Sache vertritt sie die Ansicht, auch wenn die Formulare veraltet gewesen seien, hätten die Mieter erkannt, wo sie die Mietzinserhöhung anzufechten hatten, so dass die Angabe des falschen Rechtswegs nicht schade.

3.1.2. Vorab ist festzustellen, dass das Verfahren 25 2012 2 des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks, welches Anlass zum Urteil des Bundesgerichts in den Verfahren 4A_366/2015 und 4A_368/2015 (BGE 142 III 375) gab, Formularmitteilungen vom 8. September 2011 mit Wirkung per 1. Oktober 2011 und Formularmitteilungen vom 1. November 2011 mit Wirkung per 1. März 2012 betraf. Im vorliegenden Verfahren geht es hingegen darum, die formelle und materielle Gültigkeit der Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011 mit Wirkung per 1. Oktober 2011 zu beurteilen. Die Frage der möglichen Präjudizwirkung der Formularmitteilung vom 8. September 2011 auf diejenige vom 7. Juni 2011, welche beide per 1. Oktober 2011 wirksam sein sollten, kann offenbleiben. Im Verfahren vor dem Mietgericht, welches zum Urteil des Bundesgerichts in den Verfahren 4A_366/2015 und 4A_368/2015 führte, wurde nämlich nur die formelle Gültigkeit der Formularmitteilungen vom 1. November 2011 mit Wirkung per 1. März 2012 beurteilt. Das Verfahren 25 2012 2 des Mietgerichts und das Urteil des Bundesgerichts in den Verfahren 4A_366/2015 und 4A_368/2015 können daher keine Präjudizwirkung für die vorliegende Formularwirkung entfalten.

3.1.3. Nach Art. 269 d Abs. 1 OR muss der Vermieter eine Mietzinserhöhung auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht (Art. 269 * d* Abs. 2 OR). Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen muss nach Art. 19 Abs. 1 Bst. a der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) den bisherigen Mietzins sowie die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten, den neuen Mietzins sowie die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten, den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt, und die klare Begründung der Erhöhung enthalten. Es muss zudem das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit angeben (Art. 19 Abs. 1 Bst. c Ziff. 2 VMWG).

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Mitteilungen von Mietzinserhöhungen, welche nicht mit dem amtlichen Formular erfolgen, als absolut nichtig anzusehen (BGE 130 III 504 E. 6.2). Die absolute Nichtigkeit ist von Amtes wegen festzustellen und kann daher durch den Mieter jederzeit geltend gemacht werden (Urteil BGer 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3.1).

Ob das blosse Fehlen der Angabe der zuständigen Schlichtungsbehörde zur Nichtigkeit des Formulars führt, ist in der Lehre umstritten. Gewisse Autoren vertreten die Ansicht, das Fehlen dieser Angabe führe aufgrund des klaren Wortlauts von Art. 269 d OR nicht zu dessen Nichtigkeit (Rohrer, * in Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 269 * d Rz 32). Andere Autoren sind der Ansicht, das Formular müsse aktuell sein und die Angaben enthalten, welche im Zeitpunkt seines Versands vom geltenden Recht verlangt werden (Lachat, Le bail à loyer, 2021, S. 500 Ziff. 4.2.2). Ein Formular, das die zuständige Schlichtungsbehörde, bei der die Erhöhung allenfalls anzufechten ist, nicht aufführt, ist gemäss dieser Ansicht abzulehnen, insbesondere angesichts der fehlenden Weiterleitungspflicht einer unzuständigen Behörde gemäss ZPO (PC CPC, 2020, Art. 59 Rz 54, art. 63 Rz 26) und der damit verbundene Verpflichtung des Mieters, zur Wahrung seiner Rechte die Anfechtung innert Monatsfrist bei der zuständigen Behörde einzureichen (Oeschger/Zahradnik, * in* Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Ziff. 17.3.3.1 und Rz 121). Dieser Ansicht ist aufgrund des Schutzzweckes des Mietrechts der Vorzug zu geben. Zweck der Formularpflicht ist primär die Information des Mieters über die Gründe der Erhöhung und die Anfechtungsmöglichkeiten. Es geht darum, ihm den Rechtsweg aufzuzeigen und ihm eine möglichst einfache Beurteilung seiner Chancen zu sichern, die angekündigte Mietzinserhöhung anzufechten (BGE 138 III 401 E. 2.4.2). Das Bundesgericht hat sich bezüglich des seinem Zweck nach vergleichbaren Kündigungsformulars wie folgt geäussert: Das offizielle Formular, das für die Zustellung einer Kündigung verwendet wird, muss das zu diesem Zeitpunkt geltende sein. Wurde ein veraltetes Formular verwendet, so sind die Folgen dieser Unregelmäßigkeit auf der Grundlage des Zwecks der Verpflichtung zur Verwendung des geltenden amtlichen Formulars zu bestimmen. Ein veraltetes Formular führt zur Nichtigkeit der Kündigung, wenn es nicht die gleichen Angaben wie das aktuell gültige Formular enthält, soweit sie von den anwendbaren Gesetzesbestimmungen verlangt werden (BGE 140 III 244 E. 4.1; Urteil BGer 4C.114/2004 vom 9. Juli 2004 E. 2.1).

In einem jüngeren Entscheid zum Formular betreffend den Anfangsmietzins hat das Bundesgericht festgehalten, dass der Beweis, dass das der Mieterschaft ausgehändigte Formular vollständig war, also eine unterzeichnete Vorderseite und eine Rückseite mit den notwendigen Angaben gemäss Art. 19 VMWG hatte, vom Vermieter erbrachte werden muss und dieser auch die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen hat (Urteil BGer 4A_592/2020 vom 12. Oktober 2021 E. 3). Dies muss auch für das Formular betreffend Mietzinserhöhung gelten. Wird von den Mietern bestritten, vollständige Formulare erhalten zu haben, obliegt es somit dem Vermieter nachzuweisen, dass das den Mietern übermittelte Formular vollständig war.

Gemäss Art. 9 Abs. 2 des Ausführungsgesetzes des Kantons Freiburg über den Mietvertrag und den nichtlandwirtschaftlichen Pachtvertrag vom 9. Mai 1996 (MPVG; SGF 222.3.1), in der vom 1. Juli 2003 bis 31. Dezember 2006 geltenden Fassung vom 12. Dezember 2002, sowie in der vom 1. Januar 2008 bis am 31. Dezember 2010 geltenden Fassung vom 11. Mai 2007, waren Schlichtungsbegehren an das Wohnungsamt zu richten, welches sie an den Vorsitzenden der zuständigen Schlichtungskommission weiterzuleiten hatte. Diese Bestimmung wurde gemäss Beschluss vom 31. Mai 2010 (aMPVG-2010) mit Wirkung ab dem 1. Januar 2011 insofern aufgehoben, bzw. geändert, als Art. 4 Abs. 2 MPVG neu vorsah – und auch heute weiterhin vorsieht –, dass Schlichtungsbegehren an die zuständige Schlichtungskommission zu richten sind. Der Rechtsmittelweg wurde somit per 1. Januar 2011 auf kantonaler Ebene geändert.

3.1.4. Die rechtsmissbräuchliche Berufung des Mieters auf einen Formmangel bei der Mitteilung der Mietzinserhöhung bleibt vorbehalten. Ob die Berufung auf den Formmangel gegen Treu und Glauben verstösst und damit einen offenbaren Rechtsmissbrauch gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB darstellt, ist in Würdigung aller Umstände des konkreten Falls und nicht nach starren Regeln zu prüfen (BGE 140 III 583 E. 3.2.4). Die Beweislast für die Umstände, die auf Rechtsmissbrauch schliessen lassen, trägt derjenige, der sich auf Rechtsmissbrauch beruft (BGE 138 III 425 E. 5.2).

Nach der Rechtsprechung verhält sich rechtsmissbräuchlich, wer einen Vertrag freiwillig, irrtumsfrei und mindestens zur Hauptsache erfüllt hat und hernach den Restanspruch der Gegenpartei unter Verweis auf den Formmangel verweigert. Mit anderen Worten liegt Rechtsmissbrauch vor, wenn derjenige, der sich auf den Formmangel beruft, den Mangel kannte oder nach den konkreten Umständen bei pflichtgemässer Sorgfalt kennen konnte und musste und den Vertrag dennoch freiwillig zur Hauptsache erfüllte (BGE 138 III 401 E. 2.3.1).

3.1.5. Bei den im vorliegenden Verfahren von der Berufungsbeklagten ins Recht gelegten Mietzinserhöhungsformularen fehlt die Rückseite, die gemäss Angabe auf der Vorderseite die Liste der zuständigen Schlichtungsbehörden enthält (act. 2/13, 14, 16, 17, 18, 20, 21 und 23). In ihrer Antwortschrift haben die Mieter allerdings einen potentiell unvollständigen Inhalt der Formulare mit keinem Wort erwähnt (act. 81, Begründung ad 4). Auch in ihrer Duplik (act. 102) wird diese Frage nicht erwähnt. Erst im Rahmen ihrer Berufung erwähnen sie, dass bei den ins Recht gelegten Formularen die Rückseite fehlt, ohne allerdings zu behaupten, die Rückseite habe auch bei den Formularen, die den Mietern zugestellt wurden, gefehlt. Nachdem die Mieter nicht bestreiten, vollständige Formularen erhalten zu haben, ist auf diese Frage nicht weiter einzugehen.

Aus den Angaben auf der Vorderseite der Formulare ist allerdings ersichtlich, dass das Formular ein Copyright aus dem Monat April 2005 (4.05) aufweist (act. 2/13, 14, 16, 17, 18, 20, 21 und 23). Die strittigen Mietzinserhöhungen wurden somit mittels einem veralteten Formular erfolgt, welches die im Jahr 2005 zuständigen, und nicht die ab Januar 2011 zuständigen Schlichtungsbehörden auflistete, was die Berufungsbeklagte nicht bestreitet. Die Mieter wurden aufgrund der falschen Angaben angeleitet, ihr Bestreitung der angezeigten Mietzinserhöhung bei einer unzuständigen Behörde einzureichen. Dies ist als schwerwiegender Mangel zu bewerten.

Die Mieter haben jedoch, trotz der falschen Angaben im Mietzinserhöhungsformular vom 7. Juni 2011, ihre Schlichtungsbegehren fristgerecht bei der zuständigen Schlichtungskommission eingereicht. Die Mieter erkannten somit offensichtlich den Mangel und haben von sich aus ihre Schlichtungsbegehren bei der zuständigen Stelle eingereicht. Aufgrund der Gerichtsakten ist zudem festzuhalten, dass sie sich erst in ihrer Berufung auf die Nichtigkeit der Formularmitteilung berufen haben, wenn auch die Parteien erwähnen, dass das entsprechende Vorbringen im Schlussplädoyer vom 25. November 2020 vorgetragen worden ist. Die Mieter haben zudem vor dem Mietgericht ihre gesamte Argumentation auf die materielle Begründung der Mietzinserhöhung gerichtet, ohne die formelle Nichtigkeit mit auch nur einem Wort zu erwähnen. Unter diesen Vorgaben ist die Berufung auf die Nichtigkeit der Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011 durch die Berufungskläger als rechtsmissbräuchlich zu bezeichnen. Die entsprechende Rüge ist somit nicht zu hören.

3.1.6. In einem weiteren Punkt machen die Berufungskläger geltend, die Vermieterin habe sich nicht darauf beschränken können, vom Mietgericht zu verlangen, dass es feststelle, dass die Mietzinsänderungen gemäss Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011 den gesetzlichen Ansprüchen entsprechen und damit rechtens erfolgt seien. Sie hätte nach dem gescheiterten Schlichtungsversuch für jede einzelne ins Recht gefasst Mietpartei verlangen müssen, den neuen Mietzins auf einen bestimmten Betrag festzusetzen. Die vor dem Mietgericht eingereichten Rechtsbegehren seien ungenügend und hätten zu einem Nichteintretensentscheid führen müssen.

Die Berufungsbeklagte ihrerseits beruft sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts und macht geltend, bei der Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung handle es sich um eine Feststellungsklage, so dass ihre Rechtsbegehren korrekt formuliert seien.

Das Bundesgericht hat sich in seiner neueren Rechtsprechung mit der Rechtsnatur der Klage des Vermieters, der eine Mietzinserhöhung durchsetzen will, auseinandergesetzt und ist zum Schluss gekommen, bei der Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer mitgeteilten Mietzinserhöhung durch den Mieter handle es sich um eine Feststellungsklage (Urteil BGer 4A_616/2020 vom 6. Mai 2021 E. 4.3.5). Wird das Rechtsbegehren wie vorliegend als Feststellungsbegehren formuliert, ist dies somit grundsätzlich zulässig.

Aufgrund des Gesagten ist die Vorinstanz zu Recht auf die Rechtsbegehren der Vermieterin eingetreten.

3.2. Materielle Beurteilung der Erhöhung wegen Mehrleistungen des Vermieters

3.2.1. Materieller Kernpunkt des Verfahrens sind die von der Vermieterin verlangten Mietzinserhöhungen wegen Mehrleistungen des Vermieters.

Gemäss Art. 269 a Bst. b OR, sind Mietzinse nicht missbräuchlich, wenn sie durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269 * a* Bst. b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50‑70 Prozent als wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt (Art. 14 Abs. 3 VMWG).

Wertvermehrende Verbesserungen bestehen aus Arbeiten und dem Einbau neuer, bisher nicht vorhandener Einrichtungen, die den Wert der Mietsache erhöhen und deren Qualität oder Gebrauchswert verbessern. Keine wertvermehrenden Verbesserungen sind gewöhnliche Unterhaltsarbeiten, welche lediglich dazu dienen, die Mietsache in ihrem bisherigen Zustand zu erhalten. Derartige Unterhaltsarbeiten rechtfertigen grundsätzlich keine Mietzinserhöhung (Urteil BGer 4A_416/2007 vom 9. Januar 2008 E. 3.3.1). Der Begriff Mehrleistung knüpft an die vertraglichen Verpflichtungen des Vermieters an. Von einer Mehrleistung kann nur gesprochen werden, wenn der Vermieter über das bei Abschluss des Mietvertrages Vereinbarte hinaus Leistungen erbringt. Nicht massgeblich ist demgegenüber der tatsächliche Zustand des Mietobjekts vor und nach Vornahme der Investitionen. Ob eine Mehrleistung vorliegt, beurteilt sich nach einem objektiven Massstab. Ein persönlicher Nutzen für den Mieter ist nicht vorausgesetzt (Urteil BGer 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 2.1). Keine Mehrleistung bildet der blosse Ersatz bestehender Elemente und Einrichtungen. Einzig wenn das bestehende Element, Einrichtungs- oder Bauteil durch ein solches von deutlich höherer Qualität ersetzt wird, kann sich fragen, in welchem Umfang die betreffende Investition eine Mehrleistung des Vermieters darstellt und daher eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigt (Urteil BGer 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 2.2).

Die besondere Regelung für umfassende Überholungen bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhaltsarbeiten und wertvermehrenden Investitionen durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden. Wenn die einzelnen Arbeiten hingegen konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalansatz von 50-70 % nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (Urteil BGer 4A_416/2007 vom 9. Januar 2008 E. 3.1). Der Ersatz alter Einrichtungen durch neue mit besserer Qualität oder Gebrauchstauglichkeit kann teilweise wertvermehrend sein. Dabei gilt es allerdings zu berücksichtigen, dass die allein auf den technischen Fortschritt zurückzuführende Verbesserung noch keine Wertvermehrung darstellt. Eine solche liegt nur dann vor, wenn die Investition den Anlagewert des Mietobjektes erhöht (Brutschin, in Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Ziff. 19.5.3).

Umfassende Überholungsarbeiten dienen einerseits dem Unterhalt des Gebäudes, anderseits der Wertvermehrung, enthalten somit einerseits werterhaltende und anderseits wertvermehrende Investitionen. Sie unterscheiden sich von den gewöhnlichen Reparaturen oder dem laufenden Unterhalt vor allem mengenmässig und liegen vor, wenn ein Haus oder eine Wohnung in grösserem Umfang instand gestellt wird. Eine umfassende Überholung liegt in der Regel vor, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinnern erneuert werden oder wenn ein Haus oder Gebäude total renoviert wird. Die Arbeiten gehen in der Regel über den normalen Unterhalt hinaus. Unter dem Begriff der umfassenden Überholung sind demnach Arbeiten zu verstehen, die den laufenden Unterhalt deutlich übersteigen, wesentliche und in der Regel mehrere Bauteile einer Liegenschaft betreffen und dazu führen, deren Lebensdauer zu verlängern und zu modernisieren. Auch der Kostenumfang der getätigten Investitionen kann eine umfassende Überholung indizieren, wenn die Kosten im Verhältnis zum Mietertrag ein beträchtliches Ausmass erreichen (Urteil BGer 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011 E. 5.1).

Hat der Vermieter nicht versucht, wertvermehrenden Investitionen und Unterhaltskosten konkret auszusondern, kann der Richter auf die vereinfachende Regel von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG zurückgreifen (BGE 141 III 245 E. 6.5; Urteil BGer 4A_6/2021 vom 22. Juni 2021 E. 3). Die Bestimmung des massgebenden pauschalen Anteils der wertvermehrenden Kosten bei einer umfassenden Sanierung beruht auf Ermessen (Urteil BGer 4A_495/2010 vom 20. Oktober 2010 E. 9.1). Der wertvermehrende Investitionsanteil muss innerhalb der Bandbreite von 50-70 % festgelegt werden (Urteil BGer 4A_495/2010 vom 20. Oktober 2010 E. 9.2).

Die Mieter sind allerdings zum Beweis der Behauptung zuzulassen, dass im konkreten Fall die Kosten der umfassenden Überholung ausnahmsweise zu weniger als 50% wertvermehrend sind (Urteil BGer 4C.328/2005 vom 9. Dezember 2005 E. 2.7). Dieser Beweis ist bei umfassenden Überholungen, bei denen verschiedenste Renovationsarbeiten vorgenommen werden, naturgemäss schwer zu erbringen. Erforderlich ist, dass der Mieter lückenlos bezüglich allen vorgenommenen Arbeiten belegt, in welchem Umfang sie blossen Unterhaltscharakter haben und nicht zu einer Mehrleistung des Vermieters führen, und demnach insgesamt bloss ein Anteil von Mehrleistungen gegeben ist, der unter dem Pauschalansatz von Art. 14 VMWG liegt (Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 3.2). Die entsprechende Beweisführung bedingt aber wiederum, dass die einzelnen Arbeiten konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, in welchem Fall der Pauschalansatz von 50-70 % jedoch ohnehin nicht zur Anwendung gelangt und sich demnach die Frage einer Unterschreitung des Ansatzes gar nicht stellt. Die konkrete Berechnung entfällt, wenn eine lückenlose Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten nicht möglich ist (Urteil BGer 4A_495/2010 vom 20. Januar 2011 E. 9.2).

Es ist darauf hinzuweisen, dass unerheblich ist, inwieweit die Beklagten die getätigten Investitionen subjektiv als nützlich empfinden bzw. inwieweit sie direkt davon profitieren (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010, E. 2.1; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008, E. 4.1).

3.2.2.

3.2.2.1. Die Berufungskläger bestreiten das Vorliegen einer umfassenden Überholung im Sinne von Art. 14 VMWG. Sie machen geltend, die Berufungsbeklage habe zwar von einer umfassenden Totalsanierung gesprochen, gleichzeitig aber die einzelnen Arbeiten auf zwölf klar umrissene Positionen reduziert: komplette Nasszellensanierung (Küche und Bäder), zusätzliche Installation von Handtuchradiatoren, Bodenbeläge in den Verkehrsflächen, vollständiger Ersatz der Wärmeerzeugungsanlage, energetische Sanierung der Fassade mit zusätzlicher Wärmeisolation, Sanierung Sonnenschutz, vollständige Elektrosanierung inkl. Tableau sowie Aufrüstung von zwei auf drei Phasen, Sanierung Treppenhaus mit BFU-konformem Geländer als Absturzsicherung, Dämmung der Treppenhausverglasungen, Sanierung Schliessanlage, Briefkastenanlage sowie Gegensprechanlage mit neuer Installation einer Videoanlage und Direktöffnung aus der Wohnung, Schliessanlage neu mit einem Schlüssel für alle Zylinder als Sicherheitserhöhung, Sanierung Balkone inkl. Umsetzung Richtlinien BFU. Von einer kompletten Sanierung könne daher keine Rede sein, zumal das Dach und die Fenster bereits einige Jahre früher saniert worden seien. Die einzelnen Arbeiten seien genau umschrieben worden und der von der Vermieterin beauftragte Architekten sei in der Lage gewesen, welche der Massnahmen wertvermehrenden Charakter haben.

Die Berufungsbeklagte ihrerseits verweist auf den angefochtenen Entscheid und legt dar, mit den vorgelegten Bauabrechnungen und dem eingeholten Gutachten sei der Beweis einer umfassenden Überholung unabweisbar erbracht worden. Die Arbeiten seien sehr umfangreich gewesen und es wurden wesentliche Teile des Gebäudes erneuert, was allein das Vorliegen einer umfassenden Überholung belege.

Das Mietgericht erwog diesbezüglich, aus der Auflistung der aufgeführten Arbeiten folge, dass diese sehr umfangreich waren. So wurden gleichzeitig mehrere wesentliche Teile der Liegenschaft wie die Fassade, die Heizung, der Zugang, die Küchen und Bäder sowie die Markisen und Storen überholt, renoviert und saniert. Es handle sich unter anderem bei der Fassade um Arbeiten, welche die Lebensdauer der Liegenschaften verlängern. In Bezug auf Küche/Bad sei festzustellen, dass das subjektive Empfinden der Mieter zwar eventuell nicht für einen Mehrwert spricht, wohl aber die Tatsache, dass eine mehr als zwanzigjährige Einrichtung ersetzt wurde. Es sei mithin von einer umfassenden Renovierung auszugehen. Gleiches folge mit Blick auf die Investitionssumme von über CHF 2'700'000.- (act. 2.25) bei jährlichen Mietzinseinnahmen von CHF 235'704.- (act. 2.26) für die Liegenschaft O.________/P.________, sowie über CHF 2'800'000.- (act. 2.27) bei jährlichen Mietzinseinnahmen von CHF 200'400.- (act. 2.28) für die Liegenschaft Q.________. Die Investitionssumme betrage ein Vielfaches der Mietzinseinnahmen, was wiederum auf eine umfassende Überholung hindeute.

3.2.2.2. Das Mietgericht stützt seine Ansicht, es halte sich vorliegend um eine umfassende Überholung, unter anderem auf das Gutachten vom 15. März 2020 des gerichtlich beauftragten Experten S.________. Die Berufungskläger machen diesbezüglich geltend, sie hätten mit Eingabe vom 25. Juni 2020 die Beweistauglichkeit des Gutachtens bestritten, weil der Gutachter befangen gewesen sei. Dieser Einwand sei jedoch im angefochtenen Entscheid nicht einmal erwähnt.

Eine Partei, die eine Gerichtsperson – bzw. einen Gutachter (Art. 183 Abs. 2 ZPO) – ablehnen will, hat dem Gericht unverzüglich ein entsprechendes Gesuch zu stellen, sobald sie vom Ausstandsgrund Kenntnis erhalten hat. Die den Ausstand begründenden Tatsachen sind glaubhaft zu machen (Art. 49 Abs. 1 ZPO). Wer einen Ablehnungsgrund gegen eine Justizperson kennt, diesen aber nicht unverzüglich, sondern erst später, etwa bei ungünstigem Verlauf des Verfahrens, geltend macht, verstösst gegen Treu und Glauben und verwirkt seinen Anspruch, sich auf die Befangenheit des Betreffenden berufen zu können. Unverzüglich bedeutet nach der Rechtsprechung eine Geltendmachung des Anspruchs in der Regel binnen maximal sechs bis sieben Tagen; ein zwei- bis dreiwöchiges Zuwarten ist bereits unzulässig (Urteile BGer 1B_647/2020 vom 20. Mai 2021 E. 2; 5A_540/2020 vom 29. September 2020 E. 3.2).

Im erstinstanzlichen Verfahren haben die Mieter den Beweisantrag gestellt, es sei ein Gutachten über den wertvermehrenden Charakter der Umbauarbeiten durchzuführen (act.142/2). Das Mietgericht hat diesem Antrag anlässlich seiner Verhandlung vom 29. Mai 2019 stattgegeben und die Parteien aufgefordert, je drei Vorschläge zur Person des Gutachters zu unterbreiten (act. 142/2-3). Die Vermieterin ist dieser Aufforderung am 28. Juni 2019 nachgekommen (act. 158). Ihre Vorschläge wurden allerdings allesamt von der Gegenpartei verworfen (act. 179). Die Mieter ihrerseits haben am 30. Oktober 2019 die Person von S.________ vorgeschlagen unter dem Hinweis, dieser sei nicht nur Baufachmann, sondern habe auch eine juristische Ausbildung (act. 174). Die Vermieterin war mit diesem Vorschlag einverstanden (act. 178). Nachdem sich die Parteien zu den dem Gutachter zu stellenden Fragen äussern konnten (act. 182 und 183), erging der Auftrag am 10. Dezember 2019 (act. 184). Das Gutachten wurde am 18. März 2020 abgegeben (act. 185) und den Parteien am 20. März 2020 zugestellt (act. 186). Nach zweimaliger Fristverlängerung (act. 188 und 189) verlangten die Mieter mit Eingabe vom 25. Juni 2020 (act. 190), das Gutachten sei aus den Akten zu weisen, denn S.________ sei befangen, weil er persönlich und unabhängig vom Auftrag der Ansicht sei, dass es generell nicht möglich sei, den lückenlosen Beweis zur Widerlegung der gesetzlichen Vermutung von Art. 14 Abs. 1 VMWG zu führen.

Aufgrund dieser Umstände ist festzuhalten, dass das Ausstandsgesuch betreffend den Gutachter S.________ drei Monate nach der Zustellung des Gutachtens an die Parteien gestellte wurde. Nachdem der geltend gemachte Ausstandsgrund, wonach der Gutachter eine vorgefasste persönliche Meinung zur ihm gestellten Frage habe, im Gutachten selber begründet ist, muss festgestellt werden, dass das Ausstandsgesuch offensichtlich verspätet war. Es ist daher auf diesen Kritikpunkt nicht weiter einzutreten.

3.2.2.3. Vorliegend ist vorab festzuhalten, dass die Vermieterin selber nicht versucht hat, wertvermehrenden Investitionen und Unterhaltskosten konkret auszusondern. Sie ging von vorneherein von einer Totalsanierung aus, wie auf den Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011 mit Wirkung per 1. Oktober 2011 bereits erwähnt (act. 2/13, 14, 16, 17, 18, 20, 21 und 23). Die Vorinstanz konnte daher ohne weiteres grundsätzlich auf die vereinfachende Regel von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG zurückgreifen. Die Mieter sind allerdings zum Beweis der Behauptung zuzulassen, dass im konkreten Fall die Kosten der umfassenden Überholung ausnahmsweise zu weniger als 50% wertvermehrend sind.

Im erstinstanzlichen Verfahren haben die Mieter den Beweisantrag gestellt, es sei ein Gutachten über den wertvermehrenden Charakter der Umbauarbeiten durchzuführen (act.142/2). Das Mietgericht hat diesem Antrag anlässlich seiner Verhandlung vom 29. Mai 2019 stattgegeben (act. 142/2-3). Das Gutachten wurde am 18. März 2020 abgegeben (act. 185).

Die Berufungskläger monieren, der Gutachter habe seine Überlegungen nicht nur auf die Gerichtsakten gestützt, sondern auch auf zusätzliche Akten, welche er beim Architekten einsehen konnte (act. 185b/3). Dies sei jedoch unzulässig, weil so die Dispositionsmaxime verletzt werden. Der Sachverhalt dürfe nicht über ein Expertengutachten ergänzt werden.

Wie bereits erwähnt (E. 2.4 hiervor), ist das Gericht im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime zwar nicht an die Beweisanträge der Parteien und deren Tatsachenbehauptungen gebunden. Bevor es allerdings Beweismittel würdigt und so den strittigen Sachverhalt feststellt, bedarf es entsprechender Behauptungen der Parteien (Art. 221 Abs. 1 Bst. d ZPO). Vorliegend ist zum einen festzuhalten, dass es bei den erwähnten zusätzlichen Akten nicht um Sachverhaltsbehauptungen, sondern um Beweismittel handelt. Diese wurden zudem ausdrücklich vom Präsidenten des Mietgerichts einverlangt und vom Architekten zur Verfügung gestellt (act. 121 und 123). Andererseits ist zu bemerken, dass die Vermieterin, nicht aber die Mieter diese Aufforderung bestritten haben (act. 121 und 122). Wenn die Berufungskläger sich somit neuerdings auf die Unzulässigkeit dieser Beweismittel – und des daraus resultierenden Sachverhalts – berufen, handeln sie somit rechtsmissbräuchlich, was nicht zu schützen ist (BGE 140 III 481 E. 2.3.2).

3.2.2.4. Auf die Frage, ob die einzelnen Arbeiten der in den Jahren 2010 und 2011 vorgenommenen Sanierung der Liegenschaften O.________/P.________ und Q.________ konkret und lückenlos als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, antwortete der Gutachter, dass trotz der Aufteilung der Arbeiten gemäss den Werkverträgen und Offerten bis auf dreistellige BKP-Positionen, die einzelnen Arbeiten sich nicht konkret und lückenlos als wertvermehrend oder werterhaltend qualifizieren lassen (act. 185b/14-17). Der Gutachter hat jedoch ebenfalls dargelegt, es gäbe unter den aufgeführten Arbeitsgattungen auch Positionen, bei welchen eine konkrete Zuweisung möglich sei, wenn auch mit erheblichem Aufwand (act. 185b/15). Es könnten Offerten für Ersatzvornahmen ohne Verbesserungen eingeholt werden oder die Herleitung könne über die Indexierung der ursprünglichen Investitionskosten erfolgen, sofern diese überhaupt vorlägen. Dies ergäbe jedoch nur den einen Teil der Wertvermehrung, der restliche Teil lasse sich nicht konkret und lückenlos bewerten.

Der Gutachter erstellte daraufhin die Liste der Positionen, welche bei den Sanierungsarbeiten der beiden Liegenschaften nicht als ausschliesslich wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, weil sie sowohl wertvermehrende als auch werterhaltende Arbeiten enthalten – 211 Baumeister, 221.0 ( recte wohl eher 221.21) Fenster Oeltankraum, 221.2 Fenster, 221.4 Treppenhausabschlüsse, 221.8 Verkleidung Laubengänge, 222 Spenglerarbeiten, 226.0 Gerüste, 226.2 Aussendämmung, 228.2 Sonnenschutz, 230 Elektroinstallationen, 240 Heizung, 250 sanitäre Installationen, 251 Trennwände, 258.1 Einbauküchen, 271 Gipserarbeiten, 272.2 Schlossarbeiten, 273.0 Türen innen, 275 Schliessanlage, 281.6 Bodenbeläge Platten, 282.0 Wandbeläge, 287.1 Reinigung, 29 Honorare, 51 Bewilligungen und Gebühren, 52 Muster, Modelle, Kopien (act. 185b/15-17). Daneben ergibt sich allerdings aus dem Anhang zum Gutachten, dass gewisse Positionen zweifelsfrei als ausschliesslich werterhaltend – * 211.7 Betoninstandstellung (recte * wohl eher 212.5 Betonsanierung), 225 Abdichtungsarbeiten, 227.1 Balkonfronten, 244 Lüftungsanlagen, 272.1 Briefkastenanlage, 273.1 Wandschränke [in der O.________/P.________], 285 Malerarbeiten Wohnungen, 285.3 Malerarbeiten Treppenhaus, 421 Gartenarbeiten [mit Ausnahme Ausstattung und Parkplätze] – bzw. ebenso zweifelsfrei als zu 100% wertvermehrend – * 211.8 Betonschneidarbeiten, 221.9 Balkonfenster, 228.8 Dämmung, 252 Wäschetrockner, 273.1 Wandschränke [in der Q.________], 281.8 Boden Holz* – qualifiziert werden können (act. 185b/19-25).

Die Berufungskläger bringen vor, viele der vom Gutachter als teilweise oder ausschliesslich wertvermehrend bezeichneten Positionen wären bloss als werterhaltend, bzw. teilweise sogar als wertvermindernd zu bezeichnen. Die Position 211 Baumeister enthalte unter anderem die Unterlagsböden. Es sei jedoch egal, ob anderes Material benutzt worden sei, Unterlagsböden blieben Unterlagsböden und es sein daher kein Mehrwert ersichtlich. Betreffend Position 250 sanitäre Installationen seien in den grösseren Wohnungen die separaten Toiletten mit Waschtisch ersatzlos aufgehoben worden, so dass nicht von einer Wertvermehrung gesprochen werden könne. Die in der Position 221.0 Fenster Oeltankraum aufgestellt Behauptung, dieser Raum werde der Mieterschaft neu als zusätzlicher Trockenraum zur Verfügung gestellte, habe sich nicht bewahrheitet, so dass kein Mehrwert vorliege. Das gleiche gelte für die Position 221.2 Fenster, denn diese seien gar nicht ersetzt worden. Bei der Position 221.8 Verkleidung Laubengänge müsse festgestellt werden, dass das Betongeländer durch ein Stahlgeländer ersetzt worden sei, so dass der frühere Wetterschutz entfallen sei. Auch bei der Position 228.2 Sonnenschutz habe ein Minderwert stattgefunden, denn die neuen Rafflamellenstoren erlauben eine vollständige Verdunkelung der Zimmer nicht mehr, und die früheren zwei Balkonstoren, welche schräg gestellt werden konnten, seien durch einen kleinen Senkrechtstoren ersetzt worden, so dass nur noch der halbe Balkon beschattet werde. Ein umfassender Ersatz der Elektroinstallation [Position 230] habe gar nicht stattgefunden. Der Ersatz der Heizung [Position 240] habe nach über dreissig Betriebsjahren stattgefunden, was keinen Mehrwert beinhalte. Die neu eingebauten Küchen [Position 258.1] hätten gleichwertige Installationen ersetzt. Zudem seien neu weniger Einbauschränke vorhanden. Bei der Position 273.0 Türen innen sei dem Gutachter entgangen, dass die Innentüren gar nicht ersetzt worden seien, so das auch hier kein Mehrwert stattgefunden habe. Auch die Position 273.1 Wandschränke haben eher einen Minderwert generiert, da dadurch die Zimmer verkleinert wurden und die Wandschränke in der Küche nun fehlten. Die in Position 271 Gipserarbeiten in den Badezimmern schliesslich seien in Leichtbauweise gemacht, so dass im Bad im Gegensatz zu früher kein Haltegriff mehr angebracht werden könne.

Es mag stimmen, dass der Gutachter keine Vorortbesichtigung in den Wohnungen, sondern nur einen Augenschein von aussen vorgenommen hat (act. 185b/3). Hingegen konnte er seine Beurteilung auf sämtliche Unterlagen des Architekten stützen, insbesondre die Werkverträge mit den dazugehörigen Unternehmerofferten, die Werk-/Detailpläne und die Revisionspläne inkl. Haustechnik. Es ist daher davon auszugehen, dass die Kritik der Berufungskläger unbegründet ist, soweit sie geltend machen, gewisse Arbeiten wären gar nicht durchgeführt worden. Soweit sie überdies subjektive Einschätzungen geltend machen, sind sie ohnehin nicht zu hören. Und was die teilweise wohl objektiv berechtigte Kritik betrifft, gewisse Nutzungsmöglichkeiten seien eingeschränkt worden – Aufhebung des zweiten Bades (recte der separaten Toilette), Fehlen eines früher vorhandenen Sonnenstorens, nicht mehr mögliche (vollständige) Verdunkelung von Zimmern, fehlender Wetterschutz auf den Laubengängen, ungenügendes Tageslicht in den Küchen, Aufhebung von Wandschränken, Verkleinerung des Wohnraumes –, kann festgehalten werden, diese könne im Rahmen der Bezifferung des wertvermehrenden Teils der Arbeiten gebührend berücksichtigt werden.

3.2.2.5. Aus der Auflistung der Positionen erhellt, dass es dem Gutachter nicht möglich war, sämtliche Baupositionen lückenlos in werterhaltend oder wertvermehrend einzuordnen. Für gewisse Positionen ist ihm dies allerdings gelungen. Es gilt somit zu berechnen, ob mehr als 50% der getätigten Investitionen der ausschliesslichen Werterhaltung dienten. Der Beweis gilt als erbracht, wenn die Mieter darzulegen vermögen, dass 51% oder mehr der gesamten Kosten als reine Unterhaltskosten zu qualifizieren sind (Brutschin, Ziff. 19.5.5; Lachat, S. 609 Ziff. 5.2.6). Dazu müssen die Kosten der klar werterhaltenden Bauarbeiten und 30-50% derjenigen der nicht klar einzuordnenden Arbeiten den gesamten Baukosten gegenübergestellt werden.

Für die erwähnte Berechnung ist auf die von der Vermieterin ins Recht gelegten Bauabrechnungen abzustellen (act. 2/8 und 2/10). Die Berufungskläger machen zwar geltend, sie hätten die Richtigkeit – bzw. die Beweistauglichkeit – der vorgelegten Bauabrechnungen regelmässig bestritten, weil sie von der Berufungsbeklagten selber erstellt wurden, können aber mit diesem Argument nicht gehört werden. Soweit sie geltend machen, die anlässlich der Verhandlung vom 14. November 2018 abgegebene Aufteilung der Bauabrechnung auf die im wesentlichen ausgeführten Arbeiten (act. 118/1) sei verspätet, da ein doppelter Schriftenwechsel stattgefunden habe, ist festzuhalten, dass diese Aufteilung lediglich die in der mit der Klage eingereichten Bauabrechnung aufgeführten Kostenposten (act. 2/8 und 2/10) zusammenfasst, jedoch keine neuen Positionen enthält.

Mit der Berufungsbeklagten ist zudem unter Verweis auf die Rechtsprechung festzuhalten, dass die Bestreitung nicht ausreichend substantiiert erfolgte. Aus der Bestreitung muss nämlich hervorgehen, dass eine gegnerische Behauptung infrage gestellt wird (BGE 147 III 440 E. 5.3; 141 III 433 E. 2.6) und, insbesondere bei Bauabrechnungen, welche Positionen unter welchem Gesichtspunkt beanstandet werden. Die Bestreitung muss ihrem Zweck entsprechend so konkret sein, dass die Gegenpartei weiss, welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss (Urteil BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.3 und 5.4.2). Im vorliegenden Verfahren hat die Vermieterin in ihrer Klage die Renovationsarbeiten erwähnt und auf die Bauabrechnungen bezogen (act. 1 S. 8-9 Ziff. 2 und 13-14 Ziff. 6-7). In der Klageantwort haben die Mieter geltend gemacht, die erwähnten Arbeiten hätten keinen Mehrwert generiert (act. 81 S. 9-12 ad 2.1-2.12), weil entweder kein Sanierungsbedarf bestand oder die Wohnsituation sich dadurch verschlechtert habe. Soweit die Bauabrechnungen betroffen sind, wurde einzig behauptet, eine Ausscheidung der wertvermehrenden Arbeiten sei möglich (act. 81 S. 13 ad 6-7). In der Duplik werden wiederum die gleichen Punkte abgehandelt (act.102 S. 3-4 ad 2; S. 9-10 ad 7). Die in den Bauabrechnungen erwähnten Kosten hingegen wurden mit keinem Wort erwähnt, geschweige denn wurde ihr Wahrheitsgehalt infrage gestellt. Unter diesen Vorgaben sind daher die in den eingereichten Bauabrechnungen erwähnten Baukosten als erwiesen zu betrachten.

Die Berechnung der rein werterhaltenden Arbeiten gestaltet sich somit wie folgt:

O.________/P.________

Q.________

212.5

Betonsanierung

CHF 49'700.-

CHF 79'400.-

225

Abdichtungsarbeiten

nicht vorhanden

CHF 3'380.-

227.1

Balkonfronten

nicht vorhanden

CHF 5'600.-

244

Lüftungsanlagen

CHF 26'304.-

CHF 21'380.-

272.1

Briefkastenanlage

CHF 5'600.-

CHF 6'400.-

273.1

Wandschränke

nicht vorhanden

n.a.

285

Malerarbeiten Wohnungen

CHF 33'000.-

CHF 28'700.-

285.3

Malerarbeiten Treppenhaus

CHF 16'500.-

CHF 8'000.-

421

Gartenarbeiten [mit Ausnahme Ausstattung und Parkplätze]

CHF 26'900.-

CHF 35'398.-

Total

CHF 158'004.-

CHF 188'258.-

Die Bauarbeiten, welche teilweise wertvermehrend und teilweise werterhaltend zu qualifizieren sind, ergeben folgenden Wert:

O.________/P.________

Q.________

211

Baumeister

CHF 210'000.-

CHF 240'000.-

221.21

Fenster Oeltankraum

CHF 1'600.-

CHF 1'350.-

221.2

Fenster

CHF 12'750.-

CHF 10'480.-

221.4

Treppenhausabschlüsse

CHF 38'830.-

CHF 60'835.-

221.8

Verkleidung Laubengänge

nicht vorhanden

CHF 80'000.-

222

Spenglerarbeiten

CHF 19'500.-

CHF 2'000.-

226.0

Gerüste

CHF 31'200.-

CHF 25'750.-

226.2

Aussendämmung

CHF 200'245.-

CHF 152'000.-

228.2

Sonnenschutz

CHF 48'250.-

CHF 68'250.-

230

Elektroinstallationen

CHF 124'000.-

CHF 130'900.-

240

Heizung

CHF 329'300.-

CHF 342'680.-

250.1

Sanitäre Installationen

CHF 503'600.-

CHF 319'500.-

251

Trennwände

CHF 8'600.-

CHF19'000.-

258.1

Einbauküchen

CHF 183'000.-

CHF 193'000.-

271

Gipserarbeiten

CHF 33'900.-

CHF 30'200.-

272.2

Schlossarbeiten

CHF 25'000.-

CHF 20'000.-

273.0

Türen innen

CHF 38'500.-

CHF 68'500.-

275

Schliessanlage

CHF 6'830.-

CHF 7'470.-

281.6

Bodenbeläge Platten

CHF 100'000.-

CHF 130'000.-

282.0

Wandbeläge

CHF 99'928.-

CHF 68'732.-

287.1

Reinigung

CHF 2'230.-

CHF 2'421.-

29

Honorare

CHF 385'453.-

CHF 398'655.-

51

Bewilligungen und Gebühren

- CHF 3'686.-

- CHF 5'148.-

52

Muster, Modelle, Kopien

CHF 17'391.-

CHF 15'893.-

Total

CHF 2'153'241.-

CHF 2'382'468

Von diesen Beträgen darf ca. die Hälfte berücksichtigt werden. Es ergibt sich somit ein Gesamtbetrag von werterhaltenden Kosten von CHF 1'234'624.- (158'004 + [2'153'241/2]) für die Liegenschaft O.________/P.________ und von CHF 1'349'492.- (158'258 + [2'382'468/2]) für die Liegenschaft Q.________. Bei gesamthaft geltend gemachten Sanierungskosten von CHF 2'747'207.- und CHF 2'845'338.- (act. 1, Ziff. 2, sowie act. 2/8 und 2/10), ergibt dies einen Anteil von 44.94% bzw. 47.43%. Selbst unter grosszügiger Berücksichtigung der Hälfte der als sowohl werterhaltend als auch wertvermehrend qualifizierten Kosten ist es den Mietern somit nicht gelungen, nachzuweisen, dass mehr als 50% der gesamten Kosten als reine Unterhaltskosten zu qualifizieren sind. Das Mietgericht ging somit zu Recht von einer umfassenden Überholung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG aus. Liegt aber eine solche vor, sind 50-70% der Kosten als wertvermehrende Investitionen zu betrachten.

3.2.3. Die Berufungskläger machen geltend, die von der Vermieterin eingereichten Unterlagen zeigten, dass der Unterhalte der beiden Liegenschaften über Jahre vernachlässigt worden sei und in den Jahren 2010/2011 auf einen Schlag nachgeholt wurde. Ein wesentlicher Mehrwert sei daher nicht entstanden.

Die Berufungsbeklagte bestreitet diese Behauptung und macht geltend, der von den Berufungsklägern angerufene Art. 14 Abs. 3 VMWG habe bei einer umfassenden Überholung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 VMWG keinen selbständigen Anwendungsbereich, denn allfällig aufgeschobener Unterhalt werden innerhalb der Bandbreite von 50-70% berücksichtigt.

Die Regelung von Art. 14 Abs. 1 VMWG kommt für aufgeschobenen Unterhalt grundsätzlich nicht zum Zug. Reine Unterhaltsarbeiten, welchen keinen Mehrwertanteil beinhalten, können nicht wie umfassenden Überholungen behandelt werden. Sie rechtfertigen keine Mietzinserhöhung (Lachat, S. 606 Ziff. 5.2.3). Weil es in der Praxis allerdings schwerfällt, den (aufgeschobenen) Unterhalt von einer umfassenden Überholung, welche ebenfalls einen Unterhaltsanteil umfasst, auszuscheiden, ist aufgeschobener Unterhalt bei der Festlegung des wertvermehrenden Anteils der umfassenden Überholung insofern zu gewichten, als eher der Minimalansatz von 50% in Anschlag gebracht wird (Brutschin, Ziff. 19.5.6).

Das Mietgericht hat sich auf das Gutachten vom 15. März 2020 gestützt und für die Bauarbeiten, welche als teilweise wertvermehrend und teilweise werterhaltend zu qualifizieren sind, dargelegt, welche Aufteilung sich rechtfertige. Es hat daraufhin erwogen, aufgrund der im Gutachten tabellarisch getroffenen Unterscheidungen zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Arbeiten, sofern möglich, erscheine ein eher tieferer Ansatz als gerechtfertigt. Die Vorinstanz hat überdies festgehalten, es sei zu beachten, dass seit dem Bau der Liegenschaften in den Jahren 1971/72 für die Q.________ (act. 123.2) und 1977/78 für die O.________/P.________ (act. 123.1) keine grossen Renovationsarbeiten oder Sanierungen durchgeführt worden seien (act. 135.4). Der damit lange aufgeschobene Unterhalt führe ebenfalls zu einem tieferen Ansatz. Es erscheine demnach gesamthaft gerechtfertigt, den massgebenden Anteil der wertvermehrenden Kosten im unteren Bereich und damit auf 50 % festzusetzen.

Diesen Überlegungen ist aufgrund der Tatsache, dass die werterhaltenden Kosten vorliegend immerhin einen Anteil von 44.94% bzw. 47.43% der gesamthaft geltend gemachten Sanierungskosten ausmachen (E. 3.2.2.5 hiervor) beizupflichten. Sie wird von der Berufungsbeklagten auch nicht bestritten.

3.2.4. In einem weiteren Kritikpunkt argumentieren die Berufungskläger, die geltend gemachten energetischen Massnahmen hätten zwar eine gewisse Einsparung bei den Heizkosten bewirkt, diese werde jedoch durch die beantragte Mietzinserhöhung keineswegs kompensiert. Sie legen dar, die Heizkosten hätten vor der Renovation durchschnittlich CHF 25'886.- und danach durchschnittlich CHF 14'263.- pro Jahr betragen. Es ergebe sich somit eine Einsparung von jährlich CHF 8'656.-. Den Berufungsklägern C.________ und D.________ würden die Heizkosten zu 2'095/39'558 belastet. Ihre Einsparung betrage somit CHF 458.- pro Jahr und CHF 38.- pro Monat ([8'656 x 2'095/39'558] / 12), was gemessen an der geltend gemachten Mietzinserhöhung von CHF 607.- wirtschaftlich gesehen minimal sei.

Mit der Berufungsbeklagten muss diese Argumentation als belanglos bezeichnet werden. Es kann nicht angehen, die gesamte Mietzinserhöhung infolge einer umfassenden Sanierung, welche nur teilweise energetische Massnahmen beinhaltete, in Relation zu den jährlichen Einsparungen bei den Heizkosten zu bringen. Die Mietzinserhöhung umfasst nämlich sämtliche wertvermehrende Baukosten, nicht nur die energetischen Massnahmen. Hingegen ist festzuhalten, dass selbst die Berufungskläger zugeben, dass die getätigten energetischen Massnahmen zur Senkung der Heizkosten geführt haben. Auf diesen Kritikpunkt ist somit nicht weiter einzutreten.

3.2.5. Die Berufungskläger beanstanden weiter, sie hätten regelmässig die Richtigkeit der von der Berufungsbeklagten vorgelegten Bauabrechnungen beanstandet, weil sie von dieser selber erstellt wurde, dies sei jedoch von der Vorinstanz nicht behandelt worden. Materiell erwähnen sie diesbezüglich allerdings lediglich die Tatsache, dass es bei den Bauabrechnungen auffällig sei, dass auch die den Mietern gewährten Mietzinsentschädigungen während der Bauzeit als Baunebenkosten verrechnet wurden, so dass jene angehalten werden, die ihnen gewährte Entschädigung selber zu bezahlen, was unzulässig sei.

Die Berufungsbeklagte ihrerseits macht geltend, die Berufungskläger hätten erstinstanzlich den Bauabrechnungen lediglich die Beweistauglichkeit abgesprochen, ihre pauschale Bestreitung reiche jedoch nicht aus, um gewisse Kosten von der Berechnung auszunehmen.

3.2.5.1. Bestreitungen sind so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche einzelnen Behauptungen des Klägers damit bestritten werden; die Bestreitung muss ihrem Zweck entsprechend so konkret sein, dass die Gegenpartei weiss, welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss (ATF 144 III 519 E. 5.2.2.1). Eine hinreichende Bestreitung lässt die behauptungsbe-lastete Partei erkennen, welche ihrer Behauptungen sie weiter zu substantiieren und welche Behauptungen sie schliesslich zu beweisen hat (Urteil BGer 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 4.2). In Bezug auf Bauabrechnungen wird beispielsweise verlangt, dass der Besteller detailliert erklärt, welche Positionen er nicht anerkennt, um dem Unternehmer die Möglichkeit zu geben, darüber Beweis zu führen. Zumindest muss aus der Bestreitung hervorgehen, unter welchem Gesichtspunkt die einzelnen Positionen beanstandet werden (Urteil BGer 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 4.3).

3.2.5.2. Vorliegend hat die Vermieterin sich bereits in ihrer Klage vom 7. Oktober 2011 auf ihre Bauabrechnungen bezogen (act. 1 S. 9 und act. 2/8 und 10). In ihrer Replik vom 29. Januar 2018 (act. 91) hat sie überdies geltend gemacht, von einer umfassenden Überholung sei auch aufgrund der aufgewendeten Sanierungskosten auszugehen und sich diesbezüglich auf die Bauabrechnungen bezogen, welche mit der Klage eingereicht worden waren. Die Mieter haben ihrerseits in ihrer Klageantwort vom 16. Oktober 2017 das Vorliegen einer umfassenden Totalsanierung bestritten, ohne allerdings die Bauabrechnungen zu erwähnen, geschweige denn zu bestreiten (act. 81, S. 9, ad 2). Erst in der Duplik vom 28. September 2018 haben die Mieter zum ersten Mal vorgebracht, bei den Bauabrechnungen handle es sich im interne, von der Vermieterin selbstgemachte Dokumente, deren Beweiswert bestritten werde (act. 91, S. 8, ad 4). Unter diesen Vorgaben kann von einer genügend substantiierten Bestreitung gewisser Positionen keine Rede sein. Und was den allgemeinen Vorwurf der Beweisuntauglichkeit betrifft, weil es sich um von der Gegenpartei selber erstellte Dokumente handelt, kann festgehalten werden, dass derartige Dokumente nicht die Qualität eines Beweismittels, sondern einer blossen Parteibehauptung haben (ATF 141 III 433 E. 2.6), die aufgrund der allgemeinen Beweiswürdigungsregeln beurteilt werden muss. Nachdem vorliegend die Mieter den Inhalt der Bauabrechnungen nur pauschal und nicht substantiiert bestritten haben und nie behauptet, geschweige denn bewiesen haben, dass der eine oder andere Kostenpunkt nicht oder nur reduziert angefallen ist, darf ihr Inhalt somit als nachgewiesen erachtet werden.

Aufgrund des Gesagten ist davon auszugehen, dass die in den eingereichten Bauabrechnungen dargelegten Baukosten dem tatsächlichen Aufwand der Berufungsbeklagten entsprechen.

3.2.5.3. Anders liegt es bei der Behauptung, dass auch die den Mietern gewährten Mietzinsentschädigungen während der Bauzeit als Baunebenkosten verrechnet wurden, so dass jene angehalten werden, die ihnen gewährte Entschädigung selber zu bezahlen, was unzulässig sei.

Entschädigungen, die dem Mieter als Ausgleich für erlittene Störungen im Zusammenhang mit Renovationsarbeiten gewährt werden, als Direktzahlung oder Reduktion des Mietzinses, könne bei der Berechnung der Mehrleistungen des Vermieters nicht berücksichtigt werden. Derartige Entschädigungen dürfen daher nicht als Mehrleistungen auf den Mietzins überwälzt werden. Schon rein definitionsgemäss stellen solche Entschädigungen keine Mehrleistung im Sinne von Art. 269 a OR und Art. 14 VMWG dar. Auch ihrem Zweck entsprechend fallen sie nicht unter den Begriff der Mehrleistung (Brutschin, Ziff. 19.5.1 mit Hinweisen; Lachat, S. 611 Ziff. 5.4.2 mit Hinweisen). Sie sind insbesondere nicht mit den von Rohrer (Art. 269 * a* Rz 66) erwähnten Kosten zu vergleichen, welche als solche keinen Mehrwert bewirken und trotzdem bei der Berechnung der Mietzinserhöhung zu berücksichtigen sind. Denn das vorübergehend gestellte Gerüst für das Anbringen der Fassadenisolation, die Arbeiten im Zusammenhang mit dem Abbruch von Bauteilen, der vorübergehend gestellt Kran, der für das Verbringen neuer Küchengeräte in die Liegenschaft notwendige Transport oder die Schuttmulden, die beim Abtransport von Baumaterialien benötigt werden, sind Teil der notwendigen Bauarbeiten. Die Entschädigungen, die dem Mieter gewährt werden haben hingegen ihren Ursprung in der Tatsache, dass das Mietobjekt während den Bauarbeiten einen Mangel aufweist, der die vertraglich vereinbarte oder vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit stört und so die vom Vermieter geschuldete Leistung vermindert. Es ist daher selbstverständlich, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter, die Kosten zur Wiederherstellung der Leistungsäquivalenz zu tragen hat, da seine Leistung vermindert ist. Die Qualifizierung derartiger Entschädigungen als Mehrleistungen im Sinne von Art. 269 * a* OR würde damit die Regelung von Art. 259 * d* OR betreffend die Herabsetzung des Mietzinses unterlaufen (Brutschin, Fn. 187).

Unter diesen Vorgaben sind bei der Berechnung der relevanten Baukosten die Mieterentschädigungen, im Betrag von CHF 28'206.99 für die O.________/P.________ (act. 2/8 S. 10 Ziff. 562) und CHF 23'493.84 für die Q.________ (act. 2/10 D. 10 Ziff. 562) nicht zu berücksichtigen und vom Gesamtbetrag der Baukosten somit abzuziehen. Die Berufung ist in diesem Punkt gutzuheissen.

3.2.6. In einem weiteren Punkt vertreten die Berufungskläger die Ansicht, bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investition sei die Amortisation des neu investierten Kapitals, entgegen der vom Mietgericht gewählten Vorgehensweise, nicht zu berücksichtigen. Soweit für die Berechnung einer Mietzinserhöhung wegen wertvermehrenden Investitionen die Amortisation des neu eingesetzten Kapitals zugelassen werde, widerspreche dies dem Grundsatz, dass der Mieter dem Vermieter nicht das Eigenkapital zu ersetzen habe. Der Vermieter realisiere bei Berücksichtigung der Amortisation somit einen missbräuchlichen Ertrag nach Art. 269 OR. Falls die Amortisation dennoch berücksichtigt werde, sei überdies auch die vom Mietgericht gewählte Amortisationsdauer von 30 Jahre zu kurz und müsse auf 40 oder 50 Jahre erhöht werden.

Die Berufungsbeklagte ihrerseits legt dar, der Gesetzgeber habe Mehrleistungen der Vermieter ausdrücklich fördern wollen. Angesichts des immer noch relativ hohen Anteils der dem Vermieter verbleibenden Kosten bei umfassenden Sanierungen, in der Höhe von 30-50% der Baukosten, sei offenkundig, dass im Hinblick auf zukünftige Sanierungen angemessene Rückstellungen gebildet werden müssen und die Amortisation des neu investierten Kapitals bei der Berechnung der Mietzinsanpassung zu berücksichtigen sei.

3.2.6.1. Gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG sind Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. Der Vermieter kann daher bei wertvermehrenden Investitionen die Amortisation auf den Mietzins überwälzen. Soweit die Berufungskläger sich auf BGE 125 III 421 berufen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investition die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, muss ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten hat, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung ist jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021).

Der zu berücksichtigende Zeitraum ergibt sich aus der mutmasslichen Lebenserwartung der neuen Einrichtung. Diese kann entweder aufgrund von Tabellen ermittelt werden oder in Anlehnung an die Lebensdauer der gleichen, früheren Einrichtung errechnet werden. Sofern mehrere neue Einrichtungen eine unterschiedlich lange Lebensdauer aufweisen, ist entweder eine individuelle Berechnung vorzunehmen oder auf einen Durchschnittswert abzustellen (Brutschin, Ziff. 19.5.8.2 und Fn. 233). Eine in Zusammenarbeit verschiedener Interessenverbände herausgegebene paritätische Lebensdauertabelle gibt eine umfassende Übersicht über die Amortisationsdauer der einzelnen, im Rahmen von Wohn- und Geschäftsräumen möglichen Investitionsgüter (Brutschin, Ziff. 19.5.8.2 und S. 969). Bei umfassenden Überholungen ist die durchschnittliche Amortisationsdauer aufgrund der gewichteten Anteile der einzelnen sanierten Bereiche zu ermitteln (Rohrer, Art. 269a N. 75).

3.2.6.2. Vorliegend ergibt die erwähnte Lebensdauertabelle folgende Werte für die in der umfassenden Überholung enthaltenen Positionen: Betonsanierung 40 Jahre, Balkonfronten 30 Jahre, Lüftungsanlagen 20 Jahre, Briefkastenanlage 20 Jahre, Wandschränke 20 Jahre, Malerarbeiten Wohnungen 8 Jahre, Malerarbeiten Treppenhaus 20 Jahre, Fenster 25 Jahre, Verkleidung Laubengänge 40 Jahre, Aussendämmung 30 Jahre, Sonnenschutz 15 Jahre, Elektroinstallationen 20 Jahre, Heizung 40 Jahre, Sanitäre Installationen 30 Jahre, Trennwände 30 Jahre, Einbauküchen 25 Jahre, Türen innen 25 Jahre, Schliessanlage 20 Jahre, Bodenbeläge Platten 25 Jahre, Wandbeläge 30 Jahre. Mit der Vorinstanz ist zudem festzuhalten, dass die beiden Liegenschaften seit 1971/72 bzw. 1977/78 nicht mehr umfassend überholt worden waren, so dass die von der Vermieterin vorgeschlagen Amortisationsdauer von 20 Jahren zu erhöhen sei. Die von der Vorinstanz auf 30 Jahre festgesetzte Amortisationsdauer der umfassenden Renovation kann unter diesen Vorgaben nicht als zu kurz bezeichnet werden. In diesem Punkt ist die Berufung somit abzuweisen.

3.2.7. Unbestritten ist der für die Amortisation anzuwendende Zinssatz. Das eingesetzte Kapital ist zum als angemessen beurteilten Zinssatz, der 0,5% über dem Referenzzinssatz für Hypotheken zum Zeitpunkt der Mitteilung der Mietzinserhöhung liegt, zu verzinsen (BGE 140 III 433 E. 3.5.2). Die so ermittelte Verzinsung wird praxisgemäss halbiert (BGE 140 III 433 E. 3.5.3.2; Rohrer, art. 269a N. 73; Brutschin, Ziff. 19.5.8.2).

Auch die vom Mietgericht gewählte Unterhaltspauschale von 10% der Summe von Verzinsung und Amortisation wurde im Berufungsverfahren nicht angefochten. Unter Verweis auf die Lehre (Rohrer, Art. 269a N. 76; Brutschin, Ziff. 19.5.8.3) kann sie somit übernommen werden.

3.2.8. Für die Aufteilung der Anlagekosten und wertvermehrenden Aufwendungen einer Liegenschaft mit mehreren Mietobjekten gibt das Gesetz keine Kriterien vor, nach denen diese Gesamtkosten auf die einzelnen Mietobjekte zu verteilen sind. Art. 269 OR verlangt allein, dass der Verteilschlüssel dem Vorteil angemessen Rechnung trägt, der dem einzelnen Mietobjekt aus der Investition erwächst, wobei mehrere Methoden in Betracht fallen. Das Bundesgericht hat festgehalten, dass es grundsätzlich dem Vermieter obliegt, die Methode der Aufteilung zu bestimmen. Das Gericht hat in das System der Verteilung nur einzugreifen, wenn sich dieses als unhaltbar erweist (BGE 139 III 209 E. 1.2 und 2.1; Urteil BGer 4A_17/2017 vom 7. September 2017 E. 2.1.2).

Der von der Berufungsbeklagten angewendete Verteilschlüssel ist insoweit nachvollziehbar, als er sich grundsätzlich auf die Wohnungsgrösse bezieht (act. 2/25 und 2/27). Nachdem die weiteren Elemente der Berechnungen allerdings nicht nachvollziehbar sind und von der Vermieterin auch nicht weiter ausgeführt wurden, ist mit dem Mietgericht auf die Anzahl Zimmer der einzelnen Wohnungen abzustellen, was im Übrigen von den Parteien im Berufungsverfahren nicht bestritten wird.

3.2.9. Nachfolgend ist aufgrund der vorstehenden Erwägungen die per 1. Oktober 2011 zulässige Mietzinserhöhung neu zu berechnen.

O.________/P.________

Gemäss der vorgelegten Bauabrechnung vom 27. Juni 2011 hat die Berufungsbeklagte für die Sanierung CHF 2'747'207.10 investiert (act. 2/8). Der Gesamtbetrag der Sanierung setzt sich zusammen aus den Kosten für die Vorbereitungsarbeiten (CHF 27'476.50), für das Gebäude (CHF 2'644'215.70), die Umgebung (CHF 26'900.-), die Baunebenkosten unter Abzug der Mieterentschädigungen (CHF 20'407.91 [48'614.90 – 28'206.99]). Es sind demnach Überholungskosten im Umfang von CHF 2'719'000.11 zu berücksichtigen. Die mietzinsanpassungsrelevante Investitionsvermehrung beläuft sich damit unter Berücksichtigung des pauschalen Ansatzes von 50% auf CHF 1'359'500.-.

Aufgrund der Amortisationsdauer von 30 Jahren (E. 3.2.6.2 hiervor) und des am 7. Juni 2011 geltenden Hypothekarzinssatzes von 2.75%, der zu einem Zinssatz von 1.625% führt ([2.75 + 0.5] / 2), ist von einem Amortisationsbetrag von CHF 45'316.66 (1'359'500 / 30), einem Verzinsungsbetrag von CHF 22'091.87 (1'359'500 x 1.625%) und einer Unterhaltspauschale von CHF 6'740.85 ([45'316.66 + 22'091.87] x 10%) auszugehen.

Die Liegenschaft weist 68 Zimmer auf (act. 2.26). Die gesamte zulässige Mietzinserhöhungssumme von CHF 74'149.38 (45'316.66 + 22'091.87 + 6'740.85) pro Jahr ergibt CHF 6'179.11 pro Monat und CHF 90.85 (6'179.11 / 68) pro Monat pro Zimmer.

Q.________

Gemäss der vorgelegten Bauabrechnung vom 27. Juni 2011 hat die Berufungsbeklagte für die Sanierung CHF 2'845'338.20 investiert (act. 2/10). Der Gesamtbetrag der Sanierung setzt sich zusammen aus den Kosten für die Vorbereitungsarbeiten (CHF 36'147.65), für das Gebäude (CHF 2'718'490.55), die Umgebung (CHF 48'898.25), die Baunebenkosten unter Abzug der Mieterentschädigungen (CHF 18'307.90 [41'801.74 – 23'493.84]). Es sind demnach Überholungskosten im Umfang von CHF 2'821'844.30 zu berücksichtigen. Die mietzinsanpassungsrelevante Investitionsvermehrung beläuft sich damit unter Berücksichtigung des pauschalen Ansatzes von 50% auf CHF 1'410'922.20.

Aufgrund der Amortisationsdauer von 30 Jahren (E. 3.2.6.2 hiervor) und des am 7. Juni 2011 geltenden Hypothekarzinssatzes von 2.75%, der zu einem Zinssatz von 1.625% führt ([2.75 + 0.5] / 2), ist von einem Amortisationsbetrag von CHF 47'030.74 (1'410'922.20 / 30), einem Verzinsungsbetrag von CHF 22'927.48 (1'410'922.20 x 1.625%) und einer Unterhaltspauschale von CHF 7'020.82 ([47'030.74 + 22'927.48] x 10%) auszugehen.

Die Liegenschaft weist 74 Zimmer auf (act. 2.28). Die gesamte zulässige Mietzinserhöhungssumme von CHF 77'229.04 (47'030.74 + 22'927.48 + 7'020.82) pro Jahr ergibt CHF 6'435.75 pro Monat und CHF 86.95 (6'435.75 / 74) pro Monat pro Zimmer.

Die zulässige Mietzinserhöhung aufgrund der umfassenden Renovation beläuft sich somit auf folgende Beträge pro Monat, welche leicht unter denen liegen, die das Mietgericht berechnet hat:

A.________ CHF 181.70 (90.85 x 2 Zimmer)

B.________ CHF 90.85 (90.85 x 1 Zimmer)

C.________ und D.________ CHF 391.25 (86.95 x 4.5 Zimmer)

E.________ CHF 181.70 (90.85 x 2 Zimmer)

F.________ CHF 304.30 (86.95 x 3.5 Zimmer)

G.________ und H.________ CHF 391.25 (86.95 x 4.5 Zimmer)

I.________ und J.________ CHF 454.25 (90.85 x 5 Zimmer)

K.________ und L.________ CHF 499.65 (90.85 x 5.5 Zimmer)

3.3. Veränderung des Referenzzinssatzes

Die Berufungskläger werfen dem Mietgericht weiter vor, es habe ihrer Kritik in Bezug auf die Mietzinsanpassung wegen gesunkener Kostenparameter grundsätzlich Rechnung getragen, jedoch für seine Berechnung als Ausgangspunkt einzig auf die in den Verträgen vermerkten Hypothekarzinssätze abgestellt, ohne zu prüfen, welcher Zinssatz jeweils bei Vertragsunterzeichnung im Kanton Freiburg galt.

Die Berufungsbeklagte ihrerseits betrachtet diese Argumentation als haltlos. Bei einer Mietzinsanpassung nach der relativen Methode sei die Referenzbasis die letzte Mietzinsfestsetzung, was die Vorinstanz jeweils berücksichtigt habe.

3.3.1. Beide Parteien sind sich einig, dass die Mietzinsanpassung nach der relativen Methode zu erfolgen hat. Geht es um Mietzinsherabsetzungen, beschränkt die relative Methode die Forderung des Mieters insofern, als von vornherein nur solche Änderungen der Berechnungsgrundlagen in Anschlag gebracht werden dürfen, die sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung verwirklicht haben (BGE 142 III 568 E. 1.2, 124 III 67 E. 3). Das Mass der zulässigen Anpassung wird grundsätzlich vom aktuellen Referenzzinssatz abhängig gemacht, der im Zeitpunkt, auf den die Mietzinsfestlegung oder -anpassung wirksam wird, massgebend ist. Ohne ausdrückliche Erwähnung des für die Festlegung des Anfangsmietzinses massgebenden Referenzzinssatzes (im Mietvertrag) gilt die Vermutung, dass für die künftige Mietzinsgestaltung Veränderungen des Referenzzinssatzes gegenüber dem im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebenden Zeitpunkt ausschlaggebend sein sollen (Rohrer, Art. 269a N. 42).

3.3.2. Im vorliegenden Fall hat die Vermieterin in ihren Mietzinserhöhungsanzeigen per 1. Oktober 2011 (act. 2/13, 14, 16, 17, 18, 20, 21 und 23) die unterschiedlichen Referenzzinssätze berücksichtigt und jeweils angegeben, wie hoch der Zinssatz anlässlich der letzten Mietzinsfestsetzung war. Es ist allerdings festzuhalten, dass bei der Mehrheit der Berufungskläger diese Mietzinsfestsetzung im Mietvertrag stattgefunden hat (act. 2/13, 16, 17, 20 und 21). Die in den Verträgen aufgeführten Referenzzinsätze sind somit als ausschlaggebend zu betrachten. Enthält der Vertrag keine Erwähnung des anwendbaren Referenzzinssatzes, ist auf den im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses des Mietvertrags geltenden Referenzzinssatz abzustellen, zumal der Referenzzinssatz für Hypotheken eine gerichtsnotorische Tatsache ist (Brutschin, Ziff. 19.3.4 und www.mietrecht.ch, Rubrik Hypo-/Referenzzinssatz [konsultiert am Datum des Urteils]).

Für die Verträge von H.________ und G.________ vom 30. September 2010 (act. 2/17), von F.________ vom 13. Juli 2010 (act. 2/20), und von J.________ und I.________ vom 16. August 2010 (act. 2/21), gilt der vom 2. September 2009 bis 1. Dezember 2010 gültige Referenzzinssatz von 3%, der in den Verträgen erwähnt wird, den die Vermieterin in ihren Mietzinserhöhungsanzeigen per 1. Oktober 2011 auch richtigerweise angegeben hat und der vom Mietgericht übernommen wurden. Die Berufung ist somit in diesem Punkt abzuweisen.

Auf die Verträge von D.________ und C.________ vom 29. Januar 2008 (act. 2/13) und von B.________ vom 9. Januar 2007 (act. 2/16) ist der vom 1. Oktober 2005 bis 30. Juni 2008 geltende Hypothekarzins von 3% anzuwenden, der in den Verträgen erwähnt wird, den die Vermieterin in ihren Mietzinserhöhungsanzeigen per 1. Oktober 2011 auch richtigerweise angegeben hat und der vom Mietgericht übernommen wurden. Die Berufung ist somit auch in diesem Punkt abzuweisen.

Die Verträge von A.________ vom 24. Januar 1994 (act. 2/14) und von E.________ vom 9. Januar 1989 (act. 2/18) sind älteren Datums und enthalten keinen Anfangsreferenzzinssatz. Der Hypothekarzinssatz belief sich auf 6% vom 1. Oktober 1993 bis 1. April 1994 und auf 5% vom 1. August 1988 bis 30. April 1989. Angesichts ihres Abschlussdatums ist es jedoch wahrscheinlich, dass der Mietzins Anpassungen erfahren hat. Die Vermieterin hat auf einen Zinssatz von 3.25% «bisher» abgestellt. Die Berufungskläger ihrerseits haben im erstinstanzlichen Verfahren nicht ausdrücklich behauptet, der von der Vermieterin aufgeführte Zinssatz der letzten Mietzinsfestsetzung, sowie der von ihr aufgeführte Betrag des bisherigen Mietzinses, entsprächen nicht dem gültigen Referenzzinssatz bei der letzten Mietzinsfestsetzung, sondern sich darauf beschränkt, ihre Senkungsansprüche aufgrund des Anfangsmietzinses zu berechnen (act. 81, Begründung Ziff. E.1 und F.1). Da sie somit ihrer objektiven Behauptungs- und Beweislast diesbezüglich nicht nachgekommen sind, ist darauf nicht weiter einzugehen. Es ist daher davon auszugehen, dass die zu diesen Mietzinsen und Zinssätzen führenden letzten Mietzinsfestsetzungen unangefochten geblieben sind und somit auf die in den Mietzinserhöhungsanzeigen per 1. Oktober 2011 angegebenen Basiswerte abzustellen ist. Das Mietgericht seinerseits hat diese Basiswerte – Hypothekarzinssatz sowie Netto- und Bruttomietzins – richtigerweise übernommen. Die Berufung ist somit in diesem Punkt ebenfalls abzuweisen.

Der Vertrag von L.________ und K.________ (act. 2/23) wurde am 16. April 2003 abgeschlossen und erwähnt den anwendbaren Referenzzinssatz nicht. Vom 1. November 2002 bis 29. April 2003 belief sich der geltende Hypothekarzins auf 3.75%. Die Vermieterin ihrerseits hat auf einen Zinssatz von 3.25% abgestellt. Aus den Angaben zum Mietzins, der unverändert geblieben ist, ist jedoch zu schliessen, dass vor der Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 keine Mietzinsänderung stattgefunden hat. Es kann somit nicht von einer zwischenzeitlichen Mietzinsfestsetzung ausgegangen werden, so dass auf den Hypothekarzinssatz von 3.75% abzustellen ist. In diesem Punkt ist der angefochtene Entscheid zu berichtigen.

3.4. Veränderung des Teuerungsindexes

Auch die für die Berechnung der Teuerung angewendeten Werte werden von den Berufungsklägern moniert. Sie machen geltend, das Mietgericht habe übersehen, dass in der Klage die Tatsachenbehauptungen zu den Indexbasen fehlen, und die von den Mietern aufgezeigte Entwicklung der Teuerung unberücksichtigt gelassen, obwohl diese Berechnungen als solche nicht bestritten wurden.

Die Berufungsbeklagte äussert sich zu diesem Punkt im Berufungsverfahren nicht.

3.4.1. Gemäss Art. 269a Bst. e OR dürfen die investierten Eigenmittel der Teuerung angepasst werden. Das Gesetz geht dabei von einem standardisierten Finanzierungsmodell aus, gemäss welchem die Fremdmittel 60% der Anlagekosten ausmachen, während 40% mit eigenen Mitteln finanziert werden Aus diesem Gedanken ergibt sich eine mögliche Teuerungsanpassung des Mietzinses im Umfang von 40% der Erhöhung des Schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise (Brutschin, Ziff. 19.8.2). Eine Mietzinserhöhung ist somit unter Vergleich zwischen dem Landesindex der Konsumentenpreise im Zeitpunkt der letzten Mietzinsfestlegung – in der Regel ist der Indexstand jenes Monats, welcher dem Datum der Anzeige bzw. des Vertragsschlusses vorangegangen ist, massgebend – und demjenigen, mit dem die Mietzinsanpassung begründet wird, zu berechnen (Brutschin, Ziff. 19.8.5).

3.4.2. Die Vermieterin hat in ihrer Klageschrift, unter Verweis auf die Mietzinserhöhungsanzeigen per 1. Oktober 2011, dargelegt, die einzelnen Mietverhältnisse seien in Bezug auf die allgemeine Kostensteigerung auf den Basiswerten der vorgängig letztmaligen Anpassung angepasst worden, was den Mietern klar begründet worden sei (act. 1 Ziff. III/5). Die Mieter haben diese Behauptung unter Verweis auf ihre Widerklage bestritten (act. 81 ad Ziff. III/5) und in dieser dann für jeden Mieter dargelegt, wie hoch der Teuerungsindex am aus ihrer Sicht relevanten Datum war (act. 81, Begründung Ziff. B.1, C.1, D.1, E.1, F.1, G.1, J.1 und K.1). In ihrer Replik und Widerklageantwort (act. 91) sich zu dieser Frage nicht geäussert.

Unter diesen Vorgaben ist in Bezug auf die Teuerung analog vorzugehen wie in Bezug auf den Referenzzinssatz (E. 3.2.7.2 hiervor). Betreffend H.________ und G.________, F.________, J.________ und I.________, D.________ und C.________, B.________, sowie L.________ und K.________, ist auf den Indexstand des Vormonats des Vertragsabschlusses der Mietverträge abzustellen. Betreffend A.________ und E.________ ist hingegen davon auszugehen, dass der von der Vermieterin in den Mietzinserhöhungsanzeigen per 1. Oktober 2011 angegebene «bisherige» Indexstand tatsächlich demjenigen entspricht, der im Vormonat der letzten Mietzinserhöhungsanzeige galt.

3.4.3. In einem weiteren Punkt machen die Berufungskläger geltend, es sei für alle Mieter von der gleichen Indexbasis auszugehen, auch wenn bei älteren Tabellen, die Indexveränderung ungenau werde. Dem kann nicht beigepflichtet werden. Wird die Basis des Landesindexes der Konsumentenpreise aufgrund grosser langfristiger Veränderungen neu festgesetzt, ist die Berechnung auf den neuen Indizes abzustellen.

Soweit die so bezeichneten Indexstände nicht denjenigen entsprechen, die das Mietgericht angewendet hat, ist das angefochtene Urteil entsprechend zu berichtigen. Betreffend A.________ und E.________ ist auf den Index von 1993 abzustellen, für D.________ und C.________, B.________, F.________, H.________ und G.________, sowie J.________ und I.________ auf denjenigen von 2005, und für L.________ und K.________ auf den von 2000.

3.5. Zulässige Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011

Aufgrund des Gesagten ist die zulässige Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 neu zu berechnen. Die per 1. Oktober 2011 zulässigen Mietzinse gestalten sich somit wie folgt 1:

A.________ CHF 883.-

B.________ CHF 608.-; da der Richter aufgrund der Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) einer Partei nicht weniger zusprechen darf, als die Gegenpartei anerkannt hat, und die Berufungsbeklagte ihrerseits den vom Mietgericht zugesprochenen Betrag nicht angefochten hat, wird der zulässige Betrag auf CHF 607.- beschränkt.

C.________ und D.________ CHF 1'427.-

E.________ CHF 883.-

F.________ CHF 1'102.-, beschränkt auf CHF 1'101.-

G.________ und H.________ CHF 1'480.-

I.________ und J.________ CHF 1'675.-

K.________ und L.________ CHF 1'646.-

4.Mietzinsherabsetzungen

4.1. Während der Dauer des Verfahrens hat der Referenzzinssatz wiederholt geändert. Es ist unter den Parteien unbestritten, dass die Mieter jeweils eine Mietzinsreduktion verlangt haben, die Vermieterin damit im Grundsatz einverstanden war, aber darauf hingewiesen hat, dass die Berechnung der Herabsetzung erst stattfinden kann, wenn der Ausgangsbetrag bekannt ist, und das Mietgericht grundsätzlich die verschiedenen Mietzinssenkungen richtig berechnet hat.

Die Berufungskläger machen marginale Anpassungen in Bezug auf die Teuerung geltend. Wie erwähnt (E. 3.4.1 und 3.4.3 hiervor), ist der Senkungsanspruch unter Vergleich zwischen dem Landesindex der Konsumentenpreise im Zeitpunkt der letzten Mietzinsfestlegung und demjenigen, mit dem die Mietzinsanpassung begründet wird, und nicht – wie vom Mietgericht angenommen – dem am Datum der Mietzinsänderung geltenden Index, aufgrund der bisherigen Indexbasis zu berechnen.

Die Vermieterin ihrerseits beanstandet für einige Mieter verschiedene Anpassungstermine, da die vom Mietgericht gewählten nicht denjenigen entsprechen, per welchen die Mietverträge gekündigt werden konnten. Dieser Kritikpunkt wird von den betroffenen Berufungsklägern nicht bestritten. Einig sind sich die Parteien auch, dass gewisse Mietparteien – G.________ und H.________, I.________ und J.________, sowie K.________ und L.________ – während des Verfahrens ausgezogen sind und nach Beendigung des Mietvertrags kein Herabsetzungsanspruch mehr besteht, dies allerdings vom Mietgericht nicht berücksichtigt wurde.

Es gilt daher, die Mietzinssenkungen aufgrund dieser Kritikpunkte neu zu berechnen.

4.2. Senkung von 2.75% auf 2.25%

Diese Mietzinsherabsetzung wurde von den Mietern am 11. Juli 2012 per 1. November 2012 gefordert (act. 82/13) und von der Vermieterin im Grundsatz anerkannt (act. 82/14, 20). Für die Teuerung ist auf den Indexstand vom Juni 2012 abzustellen und nicht auf denjenigen vom November 2012, den das Mietgericht benutzt hat.

Die Mietzinse per 1. November 2012 gestalten sich somit wie folgt:

A.________ CHF 832.-

B.________ CHF 573.-, beschränkt auf CHF 572.-

C.________ und D.________ CHF 1’345.-, beschränkt auf CHF 1'343.-

E.________ CHF 832.-

F.________ CHF 1’039.-, beschränkt auf CHF 1'036.-

G.________ und H.________ CHF 1’395.-

I.________ und J.________ CHF 1’579.-

K.________ und L.________ CHF 1’552.-

4.3. Senkung von 2.25% auf 2%

Die Mietzinsanpassung wurde mit Schreiben vom 3. September 2013 per 1. Januar 2014 gefordert (act. 82/15) und von der Vermieterin am 20. September 2013 anerkannt (act. 82/16, 20). Da in den Mietverträgen eine Kündigung per Ende Dezember nicht zulässig ist, kann die Anpassung erst per 1. Februar 2014 erfolgen. Da die Mietverträge von A.________ und E.________ nur zwei Kündigungstermine per Ende April und Ende Oktober vorgesehen, erfolgt die Anpassung per 1. Mai 2014, soweit sie betroffen sind.

Die Mietzinse per 1. Februar 2014 bzw. 1. Mai 2014 gestalten sich somit wie folgt:

A.________ CHF 806.-

B.________ CHF 555.-, beschränkt auf CHF 554.-

C.________ und D.________ CHF 1’303.-, beschränkt auf CHF 1'302.-

E.________ CHF 806.-

F.________ CHF 1’007.-, beschränkt auf CHF 1'004.-

G.________ und H.________ CHF 1’352.-

I.________ und J.________ CHF 1’530.-

K.________ und L.________ CHF 1’503.-

4.4. Senkung von 2% auf 1.75%

Eine neue Mietzinssenkung wurde von den Mietern mit Schreiben vom 2. Juni 2015 gefordert, jeweils auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (act. 82/17), und von der Vermieterin anerkannt (act. 82/20). Daraus folgt bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist eine Herabsetzung per 1. Oktober 2015 und per 1. November 2015 für A.________ und E.________. I.________ und J.________ sowie K.________ und L.________ sind durch diese Senkung nicht mehr betroffen, denn sie haben ihre Mietverhältnisse per Ende November 2014 beendigt.

Die Mietzinse per 1. Oktober 2015 bzw. 1. November 2015 gestalten sich somit wie folgt:

A.________ CHF 780.-

B.________ CHF 537.-, beschränkt auf CHF 536.-

C.________ und D.________ CHF 1’262.-, beschränkt auf CHF 1'259.-

E.________ CHF 780.-

F.________ CHF 975.-, beschränkt auf CHF 971.-

G.________ und H.________ CHF 1’309.-, beschränkt auf CHF 1'308.-

4.5. Senkung von 1.75% auf 1.5%

Mit Schreiben vom 16. Juni 2017 verlangten die Mieter eine erneute Mietzinssenkung per 1. Oktober 2017 (act. 82/21), der von der Vermieterin für sämtliche Parteien anerkannt wurde (act. 82/22). Für A.________ und E.________ erfolgt die Anpassung wiederum erst per 1. November 2017. G.________ und H.________ haben ihr Mietverhältnis per Ende Mai 2017 gekündigt, so dass diese Anpassung auf sie nicht mehr anwendbar ist.

Die Mietzinse per 1. Oktober 2017 bzw. 1. November 2017 gestalten sich somit wie folgt:

A.________ CHF 758.-

B.________ CHF 521.-

C.________ und D.________ CHF 1’225.-

E.________ CHF 758.-

F.________ CHF 947.-, beschränkt auf CHF 945.-

4.6. Senkung von 1.5% auf 1.25%

Anlässlich der Verhandlung des Mietgerichts vom 25. November 2020 machten die Mieter geltend, sie hätten im März 2020 wiederum eine Senkung der Mietzinse, diesmal per 1. Juli 2020 bzw. per 1. November 2020 für A.________ und E.________, verlangt, welche von der Vermieterin akzeptiert worden sei, was diese bestätigte (act. 202/2-3).

Die Mietzinse per 1. Juli 2020 bzw. 1. November 2020 gestalten sich somit wie folgt:

A.________ CHF 738.-, beschränkt auf CHF 737.-

B.________ CHF 507.-

C.________ und D.________ CHF 1’192.-, beschränkt auf CHF 1'190.-

E.________ CHF 738.-, beschränkt auf CHF 737.-

F.________ CHF 922.-, beschränkt auf CHF 919.-

5.Rückerstattung

Wie schon in erster Instanz stellen sich die Berufungskläger auf den Standpunkt, es stünde ihnen aufgrund der verschiedenen Mietzinssenkungen ein entsprechender Rückerstattungsanspruch gegenüber der Vermieterin zu.

Im Berufungsverfahren hat die Berufungsbeklagte auf Abweisung aller Berufungsbegehren geschlossen, sich jedoch zu diesem Punkt in ihrer Begründung nicht geäussert. Vor dem Mietgericht hatte sie geltend gemacht, es resultiere aus dem Verfahren kein zurückzuerstattender Mietzins aufgrund zu viel bezahlter Mietzinse, sondern in Gegenteil eine ganz erhebliche Nachzahlungspflicht.

5.1. Gemäss Art. 270 e Bst. b OR gilt der bestehende Mietvertrag – und somit der bestehende Mietzins – unverändert weiter während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorglicher Massnahmen des Richters. Treffen die Parteien keine abweichende Vereinbarung, und werden auch vom Richter keine entsprechenden Anordnungen getroffen, so gilt während der Dauer eines Anfechtungsverfahrens der bisherige Mietvertrag unverändert weiter. Bei einer angefochtenen Mietzinserhöhung ist der bisherige, tiefere Mietzins zu entrichten. Umgekehrtes gilt im Falle der Anfechtung des Anfangsmietzinses oder bei einem Verfahren betreffend Mietzinsreduktion (Rohrer, Art. 270 * e* N. 2). Die wesentlichste Auswirkung der Bestimmung von Art. 270 * e* OR besteht darin, dass der Mieter während der Dauer eines Anfechtungsverfahrens bezüglich der strittigen Differenz nicht in Verzug geraten kann (Rohrer, Art. 270 * e* N. 4). Der Anspruch auf Ausgleich zu viel bezahlter Mietzinse im Falle einer Mietzinsreduktion im Sinne von Art. 270 * a* OR zugunsten des Mieters, oder zu wenig bezahlter Mietzinse nach einer Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 269 * d* OR zugunsten des Vermieters, wird mit Eintritt der Rechtskraft des Entscheids fällig, der das Anfechtungsverfahren abschliesst. Zu erstatten ist die Differenz zwischen bezahltem und nach dem Entscheid des letztinstanzlich urteilenden Gerichts geschuldeten Mietzinses, und zwar rückwirkend ab dem Zeitpunkt, auf den die Mietzinserhöhung oder –reduktion hätte in Kraft treten sollen (Rohrer, Art. 270 * e* N. 5).

5.2. Im vorliegenden Verfahren wurde eine Mietzinserhöhung angefochten. Gleichzeitig wurden aber auch Mietzinsreduktionen geltend gemacht. Vorsorgliche Massnahmen wurden keine angeordnet. Die Mieter behaupten überdies auch nicht, dass sie den neuen Mietzins bezahlt haben.

Unter diesen Vorgaben war während der gesamten Dauer des Verfahrens der ursprüngliche Mietzins geschuldet. Da sämtliche neu berechnete Mietzinse (E. 3.5 und 4.2-4.6 hiervor) höher als der ursprünglich geschuldete Mietzins sind, werden die Berufungskläger nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils der Vermieterin die Differenz bezahlen müssen. Die Berufung ist somit in diesem Punkt abzuweisen. Nachdem die Berufungsbeklagte diesbezüglich allerdings keine Rechtsbegehren gestellt hat, erübrigt es sich, den Gesamtbetrag der von den jeweiligen Mietern geschuldeten Differenz zu berechnen.

6.Verfahrenskosten

6.1.

6.1.1. Mit ihrer Anschlussberufung verlangt die Berufungsbeklagte hauptsächlich die Neuverlegung der erstinstanzlichen Parteikosten, welche das Mietgericht wettgeschlagen hat.

Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 und 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Sind am Prozess mehrere Personen beteiligt, so bestimmt das Gericht ihren Anteil an den Prozesskosten. Es kann auf solidarische Haftung erkennen (Art. 106 Abs. 3 ZPO).

Kernpunkt der Klage bildete der Umfang der Mietzinserhöhung wegen Mehrleistungen der Vermieterin, wobei die Mieter die vollständige Abweisung der Klage verlangten. Die diesbezüglichen Rechtsbegehren der Vermieterin wurden im Umfang von durchschnittlich der Hälfte gutgeheissen. Die Widerklage der Mieter ihrerseits wurde teilweise gutgeheissen, soweit sie die verlangten Senkungen des Mietzinses auf den jeweiligen Referenzzinssatz betrafen, die von der Vermieterin überdies nicht bestritten wurden. In Bezug auf den Anfangsmietzins wurde auf die Widerklage nicht eingetreten, bzw. wäre sie abzuweisen gewesen. Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu einem Drittel der Klägerin und zu zwei Dritteln den Beklagten aufzuerlegen. Die Anschlussberufung ist in diesem Sinn teilweise gutzuheissen.

6.1.2. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtsgebühren erhoben, wenn die Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 130 Abs. 1 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2020 [JG; SGF 130.1] i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO).

Die vom Mietgericht erhobenen Auslagen von CHF 5'000.- für das Gutachten werden im Betrag von CHF 1'667.- der Vermieterin und von CHF 3'333.- den Mietern auferlegt. Sie werden von den einbezahlten Kostenvorschüssen bezogen. Die Berufungsbeklagte hat Anspruch auf Rückerstattung des Betrags von CHF 833.- von den Berufungsklägern, in Höhe von CHF 81.30 zu Lasten von A.________, unter Vorbehalt der ihr gewährten unentgeltlichen Rechtspflege, CHF 50.20 zu Lasten von B.________, CHF 128.- solidarisch zu Lasten von C.________ und D.________, CHF 73.45 zu Lasten von E.________, CHF 103.25 zu Lasten von F.________, CHF 120.85 solidarisch zu Lasten von G.________ und H.________, CHF 131.10 solidarisch zu Lasten von I.________ und J.________, sowie CHF 144.85 solidarisch zu Lasten von K.________ und L.________.

6.1.3. Die Parteikosten werden auf Grund einer detaillierten Festsetzung bestimmt (Art. 65 des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]). Bei der detaillierten Festsetzung der als Parteientschädigung geschuldeten Anwaltshonorare berücksichtigt das Gericht insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses notwendige Zeit und die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Die Entschädigung basiert grundsätzlich auf einem Stundentarif von CHF 250.- (Art. 65 JR). Gemäss Art. 68 JR werden die für die Führung des Prozesses notwendigen Auslagen zum Selbstkostenpreis verrechnet, vorbehältlich der Kosten für Kopien, Portos und Telefonate, welche pauschal auf 5% der Grundentschädigung ohne Zuschlag festgelegt werden (Art. 68 Abs. 2 JR). Die Mehrwertsteuer beträgt 7.7% seit dem 1. Januar 2018, bzw. 8% davor (Art. 25 Abs. 1 MwStG).

In vermögensrechtlichen Streitigkeiten werden die gemäss Art. 65 JR festgesetzten Honorare nach dem Streitwert erhöht (Art. 66 Abs. 2 JR). In einem Verfahren, in dem die Kläger bzw. die Beklagten eine einfache Streitgenossenschaft bilden, sind ihnen die Prozesskosten im Verhältnis ihrer individuellen Rechtsbegehren aufzuerlegen. Das gleiche muss für die Erhöhung aufgrund des Streitwertes gelten, so dass für jede betroffene Partei der Streitwert individuell ermittelt werden muss. Mieter derselben Wohnung werden solidarisch verpflichtet, den ihnen obliegenden Prozesskostenteil zu begleichen.

Unter diesen Vorgaben gehen die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu 9.76% zu Lasten von A.________, zu 6.02% zu Lasten von B.________, solidarisch zu 15.37% zu Lasten von C.________ und D.________, zu 8.82% zu Lasten von E.________, zu 12.40% zu Lasten von F.________, solidarisch zu 14.51% zu Lasten von G.________ und H.________, solidarisch zu 15.74% zu Lasten von I.________ und J.________, sowie solidarisch zu 17.39% zu Lasten von K.________ und L.________.

6.1.4. Rechtsanwalt Michael Lauper veranschlagt in seiner Honorarnote vom 17. Dezember 2020 (act. 207.1) einen Zeitaufwand von insgesamt 144 Stunden über neun Jahre Verfahrensdauer. Der veranschlagte Aufwand erscheint vor dem Hintergrund der zur Führung des Prozesses notwendigen Zeit sowie der auf dem Spiel stehenden Interessen als angemessen. Er entspricht zudem etwa dem vom Anwalt der Beklagten veranschlagten, leicht höheren Aufwand (E. 6.1.5 hiernach). Bei einem Stundenansatz von CHF 250.- ergibt dies ein Basishonorar von CHF 36’000.-, wovon ca. je die Hälfte vor und nach dem 1. Januar 2018 angefallen ist, was im Hinblick auf die Mehrwertsteuer zu berücksichtigen ist. Es ergibt sich somit folgende Berechnung:

Bis 31. Dezember 2017

A.________

B.________

C.________/D.________

E.________

F.________

G.________/H.________

I.________ und J.________

K.________ und L.________

Total

Anteil Basishonorar

1'757.17

1'084.35

2'766.22

1'587.61

2'231.25

2'611.12

2'832.70

3'129.58

Streitwerterhöhung

636.80

240.72

1'456.97

518.20

1'025.48

1'352.04

1'517.20

1'787.62

Auslagen

87.86

54.22

138.31

79.38

111.56

130.56

141.64

156.48

MwSt. 8%

198.55

110.34

348.92

174.81

269.46

327.50

359.32

405.89

Total

2'680.38

1'489.63

4'710.42

2'360.00

3'637.75

4'421.22

4'850.86

5'479.57

29'629.82

2/3

1'786.92

993.09

3'140.28

1'573.33

2'425.17

2'947.48

3'233.90

3'653.05

19'753.21

Ab 1. Januar 2018

A.________

B.________

C.________/D.________

E.________

F.________

G.________/H.________

I.________ und J.________

K.________ und L.________

Total

Anteil Basishonorar

1'757.17

1'084.35

2'766.22

1'587.61

2'231.25

2'611.12

2'832.70

3'129.58

Streitwerterhöhung

636.80

240.72

1'456.97

518.20

1'025.48

1'352.04

1'517.20

1'787.62

Auslagen

87.86

54.22

138.31

79.38

111.56

130.56

141.64

156.48

MwSt. 7.7%

191.10

106.21

335.84

168.26

259.36

315.22

345.85

390.67

Total

2'672.93

1'485.49

4'697.34

2'353.44

3'627.65

4'408.93

4'837.38

5'464.35

29'547.52

2/3

1'781.95

990.33

3'131.56

1'568.96

2'418.43

2'939.29

3'224.92

3'642.90

19'698.34

6.1.5. Rechtsanwalt Patrik Gruber veranschlagt in seiner Honorarnote vom 10. Dezember 2020 (act. 206.2 und 206.3) einen Zeitaufwand von insgesamt 162 Stunden über neun Jahre Verfahrensdauer. Der veranschlagte Aufwand erscheint vor dem Hintergrund der zur Führung des Prozesses notwendigen Zeit sowie der auf dem Spiel stehenden Interessen als angemessen. Er entspricht zudem etwa dem vom Anwalt der Beklagten veranschlagten Aufwand (E. 6.1.4 hiernach). Bei einem Stundenansatz von CHF 250.- ergibt dies ein Basishonorar von CHF 19'000.- für die Periode bis 321. Dezember 2017 und CHF 21'500.- für diejenige nach dem 1. Januar 2018. Es ergibt sich somit folgende Berechnung:

Bis 31. Dezember 2017

A.________

B.________

C.________/D.________

E.________

F.________

G.________/H.________

I.________ und J.________

K.________ und L.________

Total

Anteil Basishonorar

1'854.79

1'144.59

2'919.90

1'675.81

2'355.20

2'756.18

2'990.08

3'303.45

Streitwerterhöhung

672.18

254.10

1'537.91

546.98

1'082.45

1'427.15

1'601.48

1'886.93

Auslagen

92.74

57.23

145.99

83.79

117.76

137.81

149.50

165.17

MwSt. 8%

209.58

116.47

368.30

184.53

284.43

345.69

379.29

428.44

Total

2'829.29

1'572.39

4'972.11

2'491.11

3'839.85

4'666.84

5'120.35

5'783.99

31'275.92

1/3

943.10

524.13

1'657.37

830.37

1'279.95

1'555.61

1'706.78

1'928.00

10'425.31

Ab 1. Januar 2018

A.________

B.________

C.________/D.________

E.________

F.________

G.________/H.________

I.________ und J.________

K.________ und L.________

Total

Anteil Basishonorar

2'098.84

1'295.19

3'304.10

1'896.31

2'665.10

3'118.84

3'383.51

3'738.11

Streitwerterhöhung

760.62

287.53

1'740.27

618.96

1'224.88

1'614.94

1'812.21

2'135.21

Auslagen

104.94

64.76

165.20

94.82

133.25

155.94

169.18

186.91

MwSt. 7.7%

228.26

126.86

401.14

200.98

309.79

376.51

413.10

466.64

Total

3'192.67

1'774.34

5'610.71

2'811.06

4'333.02

5'266.23

5'777.98

6'526.86

35'292.87

1/3

1'064.22

591.45

1'870.24

937.02

1'444.34

1'755.41

1'925.99

2'175.62

11'764.29

6.1.6. Nach erfolgter Verrechnung der gegenseitig geschuldeten Beträge werden die Mieter der Vermieterin folgende Beträge zu bezahlen haben: A.________ CHF 1'561.55, B.________ CHF 867.85, C.________ und D.________ solidarisch CHF 2'744.25, E.________ CHF 1'374.90, F.________ CHF 2'119.30, G.________ und H.________ solidarisch CHF 2'575.75, I.________ und J.________ solidarisch 2'826.05, und K.________ und L.________ solidarisch CHF 3'192.30.

6.2.

6.2.1. Im Berufungsverfahren haben die Berufungskläger nur in einem vernachlässigbaren Umfang von wenigen Franken obsiegt, soweit auf ihre Berufung überhaupt eingetreten werden konnte. Auf ihre Begehren in Bezug auf die gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses wurde nicht eingetreten und wenn darauf einzutreten gewesen wäre, wäre die Berufung abzuweisen gewesen (E. 2). In Bezug auf die Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 ist festzuhalten, dass die schlussendlich festgehaltenen Mietzinse der meisten Mieter nur in vernachlässigbarem Umfang von denjenigen im angefochtenen Urteil abweichen (E. 3; A.________, E.________ und F.________ Differenz CHF 1.-; D.________ und C.________, B.________, keine Differenz; H.________ und G.________ Differenz CHF 2.-; J.________ und I.________ Differenz CHF 5.-; L.________ und K.________ Differenz CHF 28.-). In Bezug auf die weiteren Mietzinsherabsetzungen, welche im Grundsatz von der Vermieterin nicht bestritten wurden, sind die Unterschiede noch kleiner (E. 4). Gesamthaft, über die Mietdauer von mehreren Jahren, beläuft sich der Prozessgewinn auf CHF 28.- für F.________, CHF 37.- für A.________ und E.________, CHF 56.- für H.________ und G.________, CHF 110.- für J.________ und I.________ und CHF 414.- für L.________ und K.________. D.________ und C.________, sowie B.________ haben gar keinen Prozessgewinn. Schliesslich wurde auch das Rückerstattungsbegehren der Berufungskläger abgewiesen (E. 5). Die Anschlussberufung ihrerseits betraf marginale Änderungen, die allerdings übernommen wurden, sowie die Neuverlegung der Parteikosten, die im Grundsatz vorgenommen wurde (E. 6.1).

Es rechtfertigt sich somit, den Berufungsklägern die Prozesskosten des Berufungsverfahrens vollumfänglich aufzuerlegen. Da die Berufungskläger eine einfache Streitgenossenschaft bilden, sind ihnen die Prozesskosten im Verhältnis ihrer individuellen Rechtsbegehren im Berufungsverfahren aufzuerlegen. Mieter derselben Wohnung werden solidarisch verpflichtet, den ihnen obliegenden Prozesskostenteil zu begleichen.

Unter diesen Vorgaben gehen die Prozesskosten des Berufungsverfahrens zu 9.98% zu Lasten von A.________, zu 6.11% zu Lasten von B.________, solidarisch zu 15.54% zu Lasten von C.________ und D.________, zu 8.97% zu Lasten von E.________, zu 12.56% zu Lasten von F.________, solidarisch zu 14.50% zu Lasten von G.________ und H.________, solidarisch zu 15.69% zu Lasten von I.________ und J.________, sowie solidarisch zu 16.64% zu Lasten von K.________ und L.________.

6.2.2. Für das Berufungsverfahren werden keine Gerichtskosten erhoben (Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO).

6.2.3. Rechtsanwalt Michael Lauper veranschlagt in seiner Honorarnote vom 17. Mai 2022 einen Zeitaufwand von insgesamt 22.78 Stunden für das Studium der Berufungsschrift, die Besprechung mit der Klientschaft, das Aktenstudium, die Rechtsabklärungen und das Verfassen der Berufungsantwort, sowie das Studium und die Erklärung des vorliegenden Urteils. Der veranschlagte Aufwand erscheint vor dem Hintergrund der zur Führung des Prozesses notwendigen Zeit sowie der auf dem Spiel stehenden Interessen als angemessen. Bei einem Stundenansatz von CHF 250.- ergibt dies ein Basishonorar von CHF 5’695.-. Es ergibt sich somit folgende Berechnung:

A.___

B.___

C.___/D.___

E.___

F.___

G.___/H.___

I.___ und J.___

K.___ und L.___

Total

Anteil Basis- honorar

568.41

348.08

885.26

510.94

715.08

825.55

893.79

947.89

Streit- werterhöhung

210.09

78.53

474.14

170.45

333.80

427.47

478.72

524.56

Auslagen

28.42

17.40

44.26

25.55

35.75

41.28

44.69

47.39

MwSt.

62.13

34.19

108.08

54.43

83.52

99.66

109.12

117.03

Total

869.05

478.19

1'511.75

761.37

1'168.15

1'393.95

1'526.32

1'636.88

9'345.67

Für das Berufungsverfahren schulden somit A.________ CHF 869.05, B.________ CHF 478.20, C.________ und D.________ solidarisch CHF 1'511.75, E.________ CHF 761.35, F.________ CHF 1'168.15, G.________ und H.________ solidarisch CHF 1'393.95, I.________ und J.________ solidarisch CHF 1'526.30, und K.________ und L.________ solidarisch CHF 1'636.90 an Parteikosten an die Berufungsbeklagte.

Der Hof erkennt:

I. Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist.

Die Anschlussberufung wird teilweise gutgeheissen.

Die Ziffern 3, 4, 5, 6 und 7 des Urteils des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 6. September 2021 haben neu folgenden Wortlaut:

3. Anfangsmietzins

Auf die Rechtsbegehren von B.________, C.________ und D.________, F.________, G.________ und H.________, I.________ und J.________, sowie K.________ und L.________ in Bezug auf den Anfangsmietzins wird nicht eingetreten.

3.1. [unverändert]

3.2.-3.7. [aufgehoben]

4. Mietzinserhöhungengemäss Formularmitteilungen

Es wird festgestellt, dass die Mietzinserhöhungen gemäss den Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011, ergangen für die bestehenden Mietverhältnisse per 1. Oktober 2011, rechtens erfolgt sind. Die Nettomietzinse betragen ab dem 1. Oktober 2011 neu:

4.1. [unverändert]

4.2. C.________undD.________

CHF 1'427.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 250.-, total CHF 1'677.-).

4.3. G.________undH.________

CHF 1'480.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 250.-, total CHF 1'730.-).

4.4. F.________

CHF 1'101.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 240.-, total CHF 1'341.-).

4.5. A.________

CHF 883.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 185.-, total CHF 1'068.-).

4.6. B.________

CHF 607.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 170.-, total CHF 777.-).

4.7. E.________

CHF 883.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 270.-, total CHF 1'153.-).

4.8. J.________undI.________

CHF 1'675.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 275.-, total CHF 1'950.-).

4.9. L.________undK.________

CHF 1'646.- (zzgl. Akonto Heiz- und Nebenkosten CHF 390.-, total CHF 2'036.-).

5. Mietzinsherabsetzung

5.1. [unverändert]

5.2. C.________undD.________

5.2.1. Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'343.-.

5.2.2. Der Nettomietzins wird per 1. Februar 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'302.-.

5.2.3. Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2015 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'259.-.

5.2.4. Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2017 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'225.-.

5.2.5. Der Nettomietzins wird per 1. Juli 2020 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'190.-.

5.3. G.________undH.________

5.3.1. Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'395.-.

5.3.2. Der Nettomietzins wird per 1. Februar 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'352.-.

5.3.3. Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2015 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'308.-.

5.4. F.________

5.4.1. Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'036.-.

5.4.2. Der Nettomietzins wird per 1. Februar 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'004.-.

5.4.3. Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2015 herabgesetzt und beträgt neu CHF 971.-.

5.4.4. Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2017 herabgesetzt und beträgt neu CHF 945.-.

5.4.5. Der Nettomietzins wird per 1. Juli 2020 herabgesetzt und beträgt neu CHF 919.-.

5.5. A.________

5.5.1. Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 832.-.

5.5.2. Der Nettomietzins wird per 1. Mai 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 806.-.

5.5.3. Der Nettomietzins wird per 1. November 2015 herabgesetzt und beträgt neu CHF 780.-.

5.5.4. Der Nettomietzins wird per 1. November 2017 herabgesetzt und beträgt neu CHF 758.-.

5.5.5. Der Nettomietzins wird per 1. November 2020 herabgesetzt und beträgt neu CHF 737.-.

5.6. B.________

5.6.1. Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 572.-.

5.6.2. Der Nettomietzins wird per 1. Februar 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 554.-.

5.6.3. Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2015 herabgesetzt und beträgt neu CHF 536.-.

5.6.4. Der Nettomietzins wird per 1. Oktober 2017 herabgesetzt und beträgt neu CHF 521.-.

5.6.5. Der Nettomietzins wird per 1. Juli 2020 herabgesetzt und beträgt neu CHF 507.-.

5.7. E.________

5.7.1. Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 832.-.

5.7.2. Der Nettomietzins wird per 1. Mai 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 806.-.

5.7.3. Der Nettomietzins wird per 1. November 2015 herabgesetzt und beträgt neu CHF 780.-.

5.7.4. Der Nettomietzins wird per 1. November 2017 herabgesetzt und beträgt neu CHF 758.-.

5.7.5. Der Nettomietzins wird per 1. November 2020 herabgesetzt und beträgt neu CHF 737.-.

5.8. J.________undI.________

5.8.1. Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'579.-.

5.8.2. Der Nettomietzins wird per 1. Februar 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'530.-.

5.9. L.________undK.________

5.9.1. Der Nettomietzins wird per 1. November 2012 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'552.-.

5.9.2. Der Nettomietzins wird per 1. Februar 2014 herabgesetzt und beträgt neu CHF 1'503.-.

6. Die Gerichtskosten werden der M.________ zu einem Drittel und den Beklagten zu zwei Dritteln auferlegt.

Die dem Staat geschuldeten Auslagen werden auf CHF 5'000.- festgesetzt und von den geleisteten Kostenvorschüssen bezogen. M.________ hat Anspruch auf Rückerstattung von CHF 833.-, wovon CHF 81.30 zu Lasten von A.________, unter Vorbehalt der ihr gewährten unentgeltlichen Rechtspflege, CHF 50.20 zu Lasten von B.________, CHF 128.- solidarisch zu Lasten von C.________ und D.________, CHF 73.45 zu Lasten von E.________, CHF 103.25 zu Lasten von F.________, CHF 120.85 solidarisch zu Lasten von G.________ und H.________, CHF 131.10 solidarisch zu Lasten von I.________ und J.________, sowie CHF 144.85 solidarisch zu Lasten von K.________ und L.________.

7. Die Parteientschädigung der M.________ wird auf CHF 59'177.35 festgesetzt, inkl. MwSt. Zwei Drittel davon, in Höhe von CHF 39'451.55, werden den Beklagten auferlegt.

Die Parteientschädigung der Beklagten wird auf CHF 66'568.80 festgesetzt, inkl. MwSt. Ein Drittel davon, in Höhe von CHF 22'189.60, werden der M.________ auferlegt.

Die gegenseitig geschuldeten Parteientschädigungen werden miteinander verrechnet. Nach erfolgter Verrechnung hat A.________ davon CHF 1'561.55, B.________ CHF 867.85, C.________ und D.________ solidarisch CHF 2'744.25, E.________ CHF 1'374.90, F.________ CHF 2'119.30, G.________ und H.________ solidarisch CHF 2'575.75, I.________ und J.________ solidarisch 2'826.05, und K.________ und L.________ solidarisch CHF 3'192.30 an die M.________ zu bezahlen.

Im Übrigen wird das Urteil des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 6. September 2021 bestätigt.

II. Die Prozesskosten werden zu 9.98% A.________, zu 6.11% B.________, solidarisch zu 15.54% C.________ und D.________, zu 8.97% E.________, zu 12.56% F.________, solidarisch zu 14.50% G.________ und H.________, solidarisch zu 15.69% I.________ und J.________, sowie solidarisch zu 16.64% K.________ und L.________ auferlegt.

III. Die Parteientschädigung der M.________ für das Berufungsverfahren wird auf CHF 9'345.65 festgesetzt, inkl. MwSt., und den Berufungsklägern auferlegt.

A.________ hat davon CHF 869.05, B.________ CHF 478.20, C.________ und D.________ solidarisch CHF 1'511.75, E.________ CHF 761.35, F.________ CHF 1'168.15, G.________ und H.________ solidarisch CHF 1'393.95, I.________ und J.________ solidarisch CHF 1'526.30, und K.________ und L.________ solidarisch CHF 1'636.90 an die M.________ zu bezahlen.

IV. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 16. August 2022

Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin: