602 2020 106 - Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts

602 2020 106

Urteil vom 3. März 2021 II. Verwaltungsgerichtshof

Besetzung

Präsident: Christian Pfammatter Richter: Johannes Frölicher, Yann Hofmann Gerichtsschreiber: Mischa Poffet

Parteien

A.________, ** Beschwerdeführer,vertreten durch Rechtsanwalt Tarkan Göksu gegen Oberamt des Sensebezirks, Vorinstanz, B.________ SA, ** Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Schneuwly

Gegenstand

Raumplanung und Bauwesen – Baubewilligung, Parkplatzbedarf Beschwerde vom 27. August 2020 gegen die Entscheide vom 26. Juni 2020

Sachverhalt

A. Die B.________ SA reichte am 17. Mai 2019 ein Baugesuch bei der Gemeinde C.________ für den Neubau eines Wohnhauses mit 24 Wohnungen, einer Einstellhalle und Aussenparkplätzen auf dem Grundstück Art. ddd Grundbuch der Gemeinde C.________ (nachfolgend: GB), gelegen am E.________, C.________, ein. Dieses Grundstück grenzt unmittelbar östlich an das am E.________ gelegene Grundstück Art. fff GB an, das im Alleineigentum von A.________ steht.

Am 2. Juni 2019 reichte die Baugesuchstellerin ein weiteres Baugesuch für den Umbau mit Nutzungsänderung, Gelateria statt Verkaufslokal auf Art. ggg GB ein, welches an der H.________ gelegen ist und unmittelbar östlich an das Grundstück Art. ddd GB angrenzt.

Die beiden Grundstücke Art. ddd und ggg GB liegen im Perimeter des Detailbebauungsplans (DBP) "E.________", welcher mit Entscheid vom 8. November 2016 der Raumplanungs- und Baudirektion (RUBD) genehmigt wurde. Mit Entscheid vom 30. April 2018 bewilligte der Oberamtmann des Sensebezirks den Umbau mit Nutzungsänderung (Wohnnutzung) des auf dem Grundstück Art. ggg GB gelegenen Hotels I.________ (17/2/0464).

B. Das Baugesuch vom 17. Mai 2019 (nachfolgend: Baugesuch 1) wurde am 31. Mai 2019 und das Baugesuch vom 2. Juni 2019 (nachfolgend: Baugesuch 2) am 7. Juni 2019 im Amtsblatt publiziert. Beide Baugesuche wurden je 14 Tage öffentlich aufgelegt.

A.________ erhob beim Gemeinderat der Gemeinde C.________ am 14. Juni 2019 respektive am 21. Juni 2019 Einsprache gegen beide Baubewilligungsgesuche. Er rügte eine ungenügende Erschliessung und Anzahl der Parkplätze und Containerabstellplätze, einen nicht gewährleisteten Zugang für die Fahrzeuge der Feuerwehr sowie dass sich der Neubau des Baugesuchs 1 nicht ins Ortsbild einfüge. Weiter machte er geltend, die Gartenanlage des Grundstücks Art. ddd GB sei gegenüber seinem Grundstück Art. fff GB abzugrenzen.

C. Mit Entscheid vom 26. Juni 2020 wies der Oberamtmann des Sensebezirks die Einsprachen ab und erteilte der B.________ SA die Baubewilligung für den Neubau auf dem Grundstück Art. ddd GB sowie den Umbau mit Nutzungsänderung auf dem Grundstück Art. ggg GB. Der Beschwerdeführer gelangte in der Folge mit Schreiben vom 6. Juli 2020 an das Oberamt und verlangte die Zustellung des aktuellen Situationsplans, der Gutachten der Gemeinde C.________ vom 2. Juli 2019 und 3. Dezember 2019, des Amtes für Mobilität vom 2. September 2019, 29. Januar 2020 und 31. März 2020 und des Bau- und Raumplanungsamtes (nachfolgend: BRPA) vom 4. Oktober 2019, 20. Februar 2020 und 27. April 2020. Weiter ersuchte er um Ansetzung der "gesetzlichen Frist" zur Stellungnahme, da ihm das rechtliche Gehör nicht gewährt worden sei.

Mit Schreiben vom 10. Juli 2020 teilte der Oberamtsmann des Sensebezirks dem Beschwerdeführer mit, dass er den Einspracheentscheid beim Kantonsgericht mit Beschwerde anfechten könne. Ein Schriftenwechsel sei zur Behandlung seiner Einsprache nicht notwendig gewesen und die vom Beschwerdeführer vorgebrachten Punkte seien behandelt worden.

D. Gegen den Entscheid vom 26. Juni 2020 erhebt A.________ am 27. August 2020 Beschwerde an das Kantonsgericht und beantragt deren Aufhebung. Er rügt insbesondere eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör, eine ungenügende Anzahl Parkplätze, einen zu klein dimensionierten Spiel- und Erholungsplatz, zu klein dimensionierte Zimmer sowie einen Verstoss gegen die Normen für behindertengerechtes Bauen.

Die Vorinstanz beantragt in ihren Bemerkungen vom 11. November 2020 die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde nimmt mit Schreiben vom 11. November 2020 zu diversen Punkten Stellung. Die Beschwerdegegnerin schliesst mit Bemerkungen vom 27. November 2020 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

Mit spontanen Gegenbemerkungen vom 23. Dezember 2020 hält der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerin dupliziert mit Eingabe vom 18. Januar 2021.

E. Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1.

Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gemäss Art. 141 Abs. 1 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 (RPBG; SGF 710.1) in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; SGF 150.1) zuständig. Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 141 Abs. 4 RPBG in Verbindung mit Art. 76 VRG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 Abs. 3 VRG).

Auf die frist- und formgerechte Beschwerde ist einzutreten.

2.

Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit kann im vorliegenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen stellen – nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 lit. c VRG gerügt werden.

3.

In formeller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör.

3.1. Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen Entscheides zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 144 II 427 E. 3; 140 I 99 E. 3.4; 135 II 286 E. 5.1; je mit Hinweisen).

3.2. Der Beschwerdeführer macht geltend, er sei nach Einreichung seiner beiden Einsprachen vom 14. und 21. Juni 2019 über die diversen Verfahrensschritte, welche unternommen worden sind (Einholung von Gutachten und Stellungnahmen diverser Ämter, der Gemeinde sowie der Beschwerdegegnerin), nie orientiert worden. Auch seien ihm die entsprechenden Unterlagen nie zur Stellungnahme zugestellt worden. Erst mit Zustellung des Einspracheentscheids vom 26. Juni 2020 habe er von der Existenz dieser Unterlagen erfahren. Ein anschliessendes Akteneinsichtsgesuch sei ihm unter dem Hinweis, er könne gegen den Einspracheentscheid Beschwerde führen, verweigert worden. Darin erblickt der Beschwerdeführer eine Verletzung seines verfassungsmässigen Anspruchs auf gleiche und gerechte Behandlung im Verfahren und auf rechtliches Gehör, welche darüber hinaus auch nicht vor Kantonsgericht geheilt werden könne, da eine Heilung nur ausnahmsweise zulässig sei. Zudem erblickt er im Vorgehen der Vorinstanz eine mit seinem Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung und dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbare Praxisänderung, da ihm in einem früheren Baubewilligungsverfahren die Gutachten der Ämter zugestellt worden seien.

Die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin wenden dagegen im Wesentlichen ein, dass das Vorgehen der Vorinstanz sich mit einer konstanten Praxis des Kantonsgerichts decke. Nach dieser Rechtsprechung hätten Einsprecher keinen Anspruch darauf, dass ihnen die Gutachten der Ämter von Amtes wegen zur Stellungnahme zugestellt werden. Dem Beschwerdeführer hätte die Möglichkeit jederzeit offengestanden, ein Gesuch um Akteneinsicht zu stellen. Die Tatsache, dass er vor dem Erlass des angefochtenen Entscheids nicht Stellung zu den entscheidrelevanten Unterlagen nehmen konnte, habe sich der Beschwerdeführer somit selbst zuzuschreiben.

3.3. Vorliegend ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer nach Einreichung seiner Einsprachen durch die Vorinstanz über keine weiteren Verfahrensschritte informiert wurde. Ebenfalls unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer vor Erlass des Einspracheentscheids bzw. der Baubewilligungsentscheide kein Akteneinsichtsgesuch stellte, sondern erst nach Zustellung des Entscheids mit Schreiben vom 6. Juli 2020 um Ansetzung einer Frist zur Stellungnahme zu den beigezogenen Akten ersuchte. Dieses Schreiben sowie das Antwortschreiben der Vorinstanz – sie verwies den Beschwerdeführer auf die Möglichkeit, Beschwerde gegen den Entscheid zu erheben – befinden sich indes nicht bei den Akten, da diese gemäss den Bemerkungen der Vorinstanz vom 11. November 2020 nicht mehr auffindbar seien.

In Verfahren vor Verwaltungsbehörden besteht – anders als in gerichtlichen Verfahren – kein uneingeschränktes Replikrecht, wie es Art. 6 Ziff. 1 EMRK gebietet. Dies hat das Kantonsgericht im Zusammenhang mit Gutachten der kantonalen Ämter, welche im Rahmen von Art. 94 Abs. 2 des kantonalen Ausführungsreglements vom 1. Dezember 2009 zum Raumplanungs- und Baugesetz (RPBR; SGF 710.11) im Baubewilligungsverfahren eingeholt werden, in mehreren Urteilen bestätigt (vgl. etwa Urteile KG FR 602 2020 100 vom 16. November 2020 E. 2.2; 602 2020 62 vom 24. Juli 2020 E.2.2). Gemäss dieser Rechtsprechung hat die Baubewilligungsbehörde die eingeholten Gutachten den Einsprechern nicht zur Stellungnahme zuzustellen. Gleichzeitig hielt das Kantonsgericht fest, dass das Recht der Einsprecher, jederzeit ein Gesuch um Akteneinsicht einzureichen und ihre Einsprache allenfalls zu ergänzen, hiervon unberührt bleibt (Urteil KG FR 602 2020 100 vom 16. November 2020 E. 2.2).

Wird die einspracheerhebende Person nicht über die Existenz entscheidwesentlicher Akten informiert, ist fraglich, ob sie ihr Recht auf Akteneinsichtnahme wirksam wahrnehmen kann (vgl. Urteile BGer 1C_597/2014 vom 1. Juli 2015 E. 3.6; 1C_159/2014 vom 10. Oktober 2014 E. 4.4), da sie gehalten wäre, in regelmässigen, kurzen Zeitabständen um Akteneinsicht zu ersuchen, will sie nicht in Gefahr laufen, zu einem wesentlichen Aktenstück vor Erlass des Entscheids nicht Stellung nehmen zu können. In casu braucht das Kantonsgericht die formellen Rügen indes nicht abschliessend zu beurteilen, da die Beschwerde – wie nachfolgend aufgezeigt wird – ohnehin aus materiellen Gründen gutzuheissen ist und die Frage der Gehörsverletzung sowie deren allfälligen Heilung somit offengelassen werden kann.

4.

Im Verfahren vor Kantonsgericht ist zwischen den Parteien in materieller Hinsicht insbesondere streitig, ob das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin eine genügende Anzahl Parkplätze vorsieht.

4.1. Art. 10 des DBP "E.________" verweist betreffend Parkplätze auf das Planungs- und Baureglement der Gemeinde. Art. 68 Abs. 1 des Planungs- und Baureglements vom 28. September 2018 der Gemeinde C.________ (PBR) sieht vor, dass für "alle anderen Bauten" (d.h. Bauten, die über mehr als eine Wohneinheit verfügen) die erforderliche Zahl der Abstellplätze nach der Norm des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) SN 640 281 "Parkieren, Bedarf an Parkfelder" von 2013 zu berechnen ist.

Die VSS-Norm SN 640 281 "Parkieren – Angebot an Parkfeldern für Personenwagen", Ausgabe Dezember 2013, regelt das Parkfelder-Angebot für Wohnnutzungen unter Ziff. 9 des Abschnitts D. Gemäss Ziff. 9.1 geltend die folgenden Richtwerte für das zu erstellende Parkfelder-Angebot: für Bewohner 1 Parkfeld pro 100 m2 Bruttogeschossfläche (nachfolgend: BGF) oder 1 Parkfeld pro Wohnung, zusätzlich für Besucher 10 Prozent der Bewohner-Parkfelder. Für Spezialfälle wie Alterswohnungen, Studentenwohnungen usw. kann von tieferen Richtwerten ausgegangen werden (Ziff. 9.2). Als Rundungsregel gilt, dass erst am Schluss der Berechnungen, nach der Summenbildung, auf das nächste ganze Parkfeld aufgerundet wird (Ziff. 9.3). Unter Berücksichtigung spezieller örtlicher Verhältnisse oder spezieller Wohnformen (z.B. autofreies Wohnen) kann eine Abweichung von den obigen Richtwerten angezeigt sein (Ziff. 9.4).

4.2. In seiner Beschwerdeschrift macht der Beschwerdeführer geltend, die Kriterien gemäss Ziff. 9.1 der VSS-Norm seien kumulativ zu verstehen; entsprechend sei für sämtliche Wohnungen, welche grösser als 100 m2 sind, ein zusätzlicher Parkplatz vorzusehen. Entsprechend erfordere der geplante Neubau auf Art. ddd GB mindestens 30 ausgewiesene Parkplätze. Addiere man den für Art. ggg GB bereits rechtskräftig festgestellten Bedarf von 31 Parkplätzen, resultiere ein Gesamtbedarf von 61 auszuweisenden Parkplätzen.

Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, die Kriterien gemäss VSS-Norm seien gerade nicht kumulativ, sondern alternativ zu verstehen. Zudem habe der Beschwerdeführer auch die Rundungsregel gemäss Ziff. 9.3 falsch angewendet. Die Berechnung der Beschwerdegegnerin, wonach insgesamt 47 Parkplätze ausgewiesen werden müssen (davon 37 für die Wohnnutzung), sei korrekt erfolgt.

In seinen Gegenbemerkungen vom 23. Dezember 2020 hält der Beschwerdeführer mit Verweis auf eine angebliche Praxis des MobA sowie ein Urteil des Bundesgerichts daran fest, dass die Kriterien kumulativ erfüllt werden müssen. Dass dies der Praxis des MobA entspreche, zeige auch der allein für die Wohn- und Gewerbenutzung des Grundstücks Art. ggg GB ermittelte Mindestbedarf von 31 Parkplätzen: Gehe man davon aus, dass 10 der 31 Parkplätze auf das Gewerbe entfallen, so entfielen 21 Parkplätze auf die 21 Wohneinheiten der bestehenden Baute. Im Gesuch betreffend Neubau auf dem Grundstück Art. ddd GB weise die Beschwerdegegnerin nun aber nur noch abgerundet neun Parkplätze für die bestehende Wohnnutzung aus, was der damaligen Berechnungsmethode widerspreche. Gehe man von 10 Parkplätzen für die gewerbliche Nutzung sowie je mindestens einem Parkplatz pro Wohneinheit zuzüglich Besucherparkplätzen von 10 Prozent aus, so resultiere ein Gesamtbedarf von aufgerundet 60 Parkplätzen.

Mit Stellungnahme vom 18. Januar 2021 hält die Beschwerdegegnerin fest, die Auslegung des Beschwerdeführers widerspreche dem Wortlaut und dem Sinn der VSS-Norm sowie der Praxis des Kantons. Selbst wenn man der Auslegung des Beschwerdeführers folgen würde, könne die Baubewilligungsbehörde gestützt auf die konkreten Verhältnisse vom ermittelten Bedarf abweichen.

4.3. Im Baubewilligungsverfahren 17/2/0464 betreffend Umnutzung des Grundstücks Art. ggg GB kam die Vorinstanz mit Entscheid vom 30. April 2018 zum Schluss, die Frage des Parkplatzbedarfs müsse bei Vorliegen eines Baubewilligungsgesuchs betreffend das Grundstück Art. ddd GB für beide Parzellen gesamthaft beurteilt werden; der allein aufgrund der Nutzung des Grundstücks Art. ggg GB ermittelte Bedarf von mindestens 31 Parkplätzen sei jedoch gedeckt. Im angefochtenen Entscheid vom 26. Juni 2020 legte die Vorinstanz sodann den gesamten Parkplatzbedarf ohne nähere Begründung auf 47 Parkplätze fest (E. 3.4 des angefochtenen Entscheids). Es stellt sich die Frage, ob die Vorinstanz damit die aufgrund des statischen Verweises (vgl. BGE 136 I 316 E. 2.4.1) in Art. 10 des Reglements zum DBP "E.________" in Verbindung mit Art. 68 PBR anwendbare VSS-Norm SN 640 281 richtig angewendet hat.

4.3.1. Die Beschwerdegegnerin wies den Parkplatzbedarf für die Grundstücke Art. ddd GB und Art. ggg GB sinngemäss wie folgt aus (vgl. Beilage 7 der Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 8. November 2019 im Verfahren vor der Vorinstanz):

Nutzung Zustand Anzahl Einheit Bedarf

Gastronomie Restaurant bestehend 80 Sitzplatz 16

Dancing bestehend 80 Sitzplatz 24

Gewerbe Gelateria geplant 15 Sitzplatz 3

Wohnen Neubau geplant 2'539 m2 BGF 25.4 + 2.5

Wohnen I.________ bestehend 846 m2 BGF 8.5 + 0.8

Der Parkplatzbedarf für die Wohneinheiten wurde somit nach dem Kriterium von einem Parkplatz pro 100 m2 BGF zuzüglich 10 Prozent für Besucherparkplätze berechnet, woraus ein Gesamtbedarf für die Wohnnutzung von 37 Parkplätzen (25.4 + 2.5 + 8.5 + 0.8) resultiert.

Unter Berücksichtigung des Standorttyps C gemäss Ziff. 10.2 VSS-Norm SN 640 281 ergebe sich für die gewerbliche und gastronomische Nutzung ein Bedarf von 50 bis 80 Prozent, was einem Zwischentotal von 22 ([16 + 24 + 3] * 0.5) bis 34 (16 + 24 + 3] * 0.8) Parkplätzen entspreche. In Anbetracht der Mehrfachnutzung der Parkplätze für das Dancing verringere sich dieses Zwischentotal auf 10 (22 – 24 * 0.5) bis 15 (34 – 24 * 0.8) Parkplätze.

Gesamthaft ging die Beschwerdegegnerin daher von mindestens 47 (10 für die gewerbliche Nutzung, 37 für die Wohnnutzung) zu erstellenden Parkplätzen aus.

4.3.2. Eine kumulative Anwendung der beiden in Ziff. 9.1 der VSS-Norm SN 640 281 enthaltenen Kriterien hätte zur Folge, dass ein Wohnhaus, in dem sich nur Wohnungen befinden, die eine Bruttogeschossfläche von 101 m2 aufweisen, verglichen mit einem Wohnhaus, das nur über Wohnungen mit einer Bruttogeschossfläche von 99 m2 verfügt, die doppelte Anzahl Parkplätze aufweisen müsste. Bei einer Differenz von 2 m2 pro Wohnung (und damit einer nur unwesentlich höheren potenziellen Belegung des Wohnhauses und einem damit einhergehenden kaum relevanten höheren potenziellen Parkplatzbedarf) würde eine solche Auslegung von Ziff. 9.1 der VSS‑Norm kaum zu einer sachgerechten Lösung führen. Umgekehrt kann auch nicht zielführend sein, die Wahl des ausschlaggebenden Kriteriums der Baugesuchstellerin oder der Baubewilligungsbehörde anheimzustellen. Ziel einer generell-abstrakten Regel muss sein, eine möglichst zweckmässige Lösung für eine Vielzahl von Sachverhalten zu schaffen.

Dieser Zielsetzung trägt die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons Waadt mit Bezug auf Ziff. 9.1 der VSS-Norm Rechnung: Die Waadtländer Richter gehen davon aus, dass jeweils der höhere ermittelte Wert zur Anwendung gelangt (vgl. Urteile KG VD AC.2017.0322 vom 1. März 2018 E. 3b/aa; AC.2007.0108 vom 20. Mai 2008 E. 1b; vgl. ausserdem Urteil KG FR 602 2018 133 vom 10. April 2019 E. 4.2, wo von Minimalwerten ["minimas"] die Rede ist, was im Ergebnis auf das Gleiche hinausläuft).

Berücksichtigt man die Bedeutung der Kriterien, erweist sich diese Rechtsprechung als zweckmässig: Mit dem Kriterium des Parkplatzes pro Wohnung soll sichergestellt werden, dass ein Wohnhaus, das bei vollständiger Belegung mindestens einen Bewohner pro Wohneinheit beherbergt, über die minimal notwendige Anzahl Abstellplätze verfügt, da jeder Bewohner wiederum potentiell einen Personenwagen besitzt. Mit dem Kriterium der Bruttogeschossfläche soll sichergestellt werden, dass der verfügbaren Wohnfläche pro Wohneinheit – und damit der potentiell grösseren Anzahl Bewohner und dem damit einhergehenden höheren Bedarf an Parkplätzen – ausreichend Rechnung getragen wird. Damit ist sowohl sichergestellt, dass für ein Wohnhaus, welches wenige, grossflächige Wohnungen aufweist, als auch für ein Wohnhaus, welches über viele kleine Wohneinheiten verfügt, ein angemessener Parkplatzbedarf ermittelt wird. Wäre die Wahl des Kriteriums der Baugesuchstellerin anheimgestellt, könnte sie sich aus Kostengründen oder aufgrund des allenfalls begrenzt verfügbaren Baugrunds versucht sehen, im einen Fall (wenige, grossflächige Wohnungen) durch die Wahl des Kriteriums der Parkplätze pro Wohnung und im anderen Fall (viele, kleinflächige Wohnungen) durch die Wahl des Kriteriums der Parkplätze pro 100 m2 Nutzfläche die kleinstmögliche Anzahl Parkfelder vorzusehen.

4.3.3. Für das bestehende Wohnhaus auf dem Grundstück Art. ggg GB, welches nach den Ausführungen der Beschwerdegegnerin über 19 Wohneinheiten verfügt, wurden in den vorliegend zu beurteilenden Baubewilligungsgesuchen gerade einmal abgerundet neun Parkplätze (inkl. Besucherparkplätze) eingeplant. Damit verfügt knapp jede dritte Wohnung über einen Parkplatz. Diese Zahl erscheint vor dem Hintergrund, dass für den geplanten Neubau mit 24 Wohnungen 28 Parkplätze geplant wurden (vgl. E. 4.3.1), äusserst gering.

Im Baubewilligungsentscheid 17/2/0464 vom 30. April 2018 stellte die Vorinstanz für die Gastronomie-, Gewerbe- und Wohnnutzung des Grundstücks Art. ggg GB einen Bedarf von mindestens 31 Parkplätzen fest. Geht man davon aus, dass die Berechnung der Anzahl Parkplätze der seither unverändert gebliebenen Gastronomie- und Gewerbenutzung korrekt erfolgt ist und daher mindestens 10 Parkplätze auf diese Nutzung entfallen (vgl. E. 4.3.1 hiervor), so wäre das MobA bzw. die Vorinstanz damals offenbar von einem Bedarf von rund einem Parkplatz pro Wohneinheit (sprich dem höheren der durch beide Kriterien ermittelten Werte), d.h. 19 Parkplätzen plus 1.9 Besucherparkplätzen, insgesamt aufgerundet 21 Parkplätzen für die Wohnnutzung, ausgegangen. Diese Anwendung der VSS‑Norm erfolgte somit im Sinne der hiervor zitierten Waadtländer Rechtsprechung (E. 4.3.2). Wie dieselbe Wohnnutzung nun im Rahmen der beiden jüngeren Bewilligungsgesuche entgegen dem früheren Entscheid mit einem Bedarf von lediglich 9 Parkplätzen zu Buche schlagen kann, begründet die Vorinstanz nicht und erhellt sich auch nicht aus den Gutachten der Gemeinde bzw. des MobA. Unbehilflich ist weiter der Verweis der Beschwerdegegnerin auf den technischen Bericht zum DBP "E.________" und die darin vorgenommene Berechnung des Parkplatzbedarfs: Wie der Beschwerdeführer zu Recht vorbringt, sind einzig der Detailbebauungsplan und das dazugehörige Reglement für die rechtsanwendenden Behörden verbindlich.

Folglich ist festzustellen, dass die Vorinstanz Art. 10 des DBP "E.________" in Verbindung mit Art. 68 PBR und Ziff. 9.1 der VSS-Norm SN 640 281 falsch angewendet hat.

4.4. Damit ist indes noch nicht gesagt, dass der geplante Neubau in seiner jetzigen Form nicht bewilligungsfähig ist. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht hervorhebt, sieht bereits die VSS‑Norm SN 640 281 in Ziff. 9.4 vor, dass unter Berücksichtigung spezieller Verhältnisse eine Abweichung von den obigen Richtwerten angezeigt sein kann. Zudem können gemäss Art. 148 Abs. 1 RPBG Abweichungen von den Plänen und ihren Vorschriften, worunter auch Detailbebauungspläne nach Art. 62 ff. RPBG fallen, zugelassen werden, soweit sie durch besondere Umstände gerechtfertigt sind und keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen verletzen. Ob in casu besondere Umstände vorliegen, welche eine Abweichung von den Richtwerten der VSS-Norm aufdrängen, hat die Vorinstanz nicht geprüft und vermag das Kantonsgericht gestützt auf die Akten nicht selbst zu beurteilen.

5.

Somit rechtfertigt es sich, den angefochtenen Entscheid vom 26. Juni 2020 aufzuheben und die Angelegenheit zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese hat allenfalls neue Gutachten der zuständigen Ämter respektive der Gemeinde einzuholen.

Bei diesem Verfahrensausgang erübrigt es sich, auf die weiteren materiellen Rügen des Beschwerdeführers (Verletzung der Art. 63, 69 und 74 RPBR) einzugehen.

6.

Die Gerichtskosten sind in Anwendung von Art. 131 und 132 VRG in Verbindung mit Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz (Tarif VJ; SGF 150.12) auf CHF 2'000.- festzusetzen und dem Verfahrensausgang entsprechend – die Rückweisung ist vorliegend als vollständiges Obsiegen zu werten (vgl. Urteil BGer 1C_697/2013 vom 13. Januar 2014 E. 3.3) – zu drei Vierteln, mithin zu CHF 1'500.-, der unterliegenden Beschwerdegegnerin, welche am Beschwerdeverfahren teilgenommen und die Abweisung der Beschwerde beantragt hat, aufzuerlegen. Dem Staat Freiburg werden keine Kosten auferlegt (Art. 133 VRG). Der Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 2'000.- wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet.

Der Beschwerdeführer hat als obsiegende Partei Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 ff. VRG). Unter Berücksichtigung der am 18. Februar 2021 eingereichten Kostenliste sowie der gesetzlichen Bestimmungen (Art. 8, Art. 9 Abs. 2 und Art. 11 Tarif VJ) ist die Parteientschädigung auf CHF 9'154.50 (Honorar und Auslagen von CHF 8'500.-; zuzüglich MwSt. zu 7.7 Prozent, ausmachend CHF 654.50) festzusetzen. Sie ist zu drei Vierteln, ausmachend CHF 6'865.90, der Beschwerdegegnerin und zu einem Viertel, ausmachend CHF 2'288.60, dem Staat Freiburg aufzuerlegen (Art. 141 Abs. 1 VRG).

Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird gutgeheissen.

Der angefochtene Entscheid vom 26. Juni 2020 wird aufgehoben und die Angelegenheit zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

II. Die Gerichtskosten werden im Umfang von drei Vierteln, ausmachend CHF 1'500.-, der Beschwerdegegnerin auferlegt. Der geleistete Kostenvorschuss von CHF 2'000.- wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet.

III. Rechtsanwalt Tarkan Göksu wird eine Parteientschädigung von CHF 9'154.50 (Honorar und Auslagen von CHF 8'500.-; zuzüglich MwSt. zu 7.7 Prozent, ausmachend CHF 654.50) zugesprochen. Dieser Betrag wird zu drei Vierteln, ausmachend CHF 6'865.90, der Beschwerdegegnerin und zu einem Viertel, ausmachend CHF 2'288.60, dem Staat Freiburg auferlegt.

IV. Zustellung.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht eingereicht werden.

Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).

Freiburg, 3. März 2021/mpo

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber: