602 2021 91 - Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts

602 2021 91

Urteil vom 8. April 2022 II. Verwaltungsgerichtshof

Besetzung

Präsident: Christian Pfammatter Richter: Yann Hofmann, Daniela Kiener Gerichtsschreiber-Praktikant: Jean-Baptiste Haymoz

Parteien

A.________, ** Beschwerdeführer,**vertreten durch Rechtsanwalt Mathias L. Zürcher gegen Direktion für Raumentwicklung, Infrastruktur, Mobilität und Umwelt, Vorinstanz

Gegenstand

Raumplanung und Bauwesen (Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands) Beschwerde vom 17. Juni 2021 gegen den Entscheid vom 17. Mai 2021

Sachverhalt

A. A.________ (nachfolgend: Eigentümer oder Beschwerdeführer), wohnhaft in B.________, betreibt mit der C.________ AG ein Unternehmen für Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsarbeiten sowie Solaranlagen, Isolationen und Klimaanlagen mit Sitz in D.________ (nachfolgend: Unternehmen).

Er ist Alleineigentümer der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ (nachfolgend: Gemeinde). Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone, umfasst eine Gesamtfläche von 6'332 m2 und besteht aus einer Wiese, über die ein Dienstbarkeitsweg verläuft und auf welcher sich eine als «Werkstatt» bezeichnete ehemalige Sägerei (Nr. 4a) befindet. Die Sägerei ist im Verzeichnis der Kulturgüter mit einem Schutzgrad B aufgeführt (vgl. die online-Karten des Kantons Freiburg unter map.geo.fr.ch, Thema: Denkmalpflege, geschützte Kulturgüter) und im kommunalen Zonennutzungsplan in der Kategorie 2 geschützt (Art. 23 und Anhang I des Bau- und Planungsreglements der Gemeinde F.________ vom 11. September 2012; nachfolgend: kommunales Bau- und Planungsreglement).

Gemäss eigenen Angaben verfügt das Unternehmen an seinem Sitz in D.________, wo der Eigentümer die Büroarbeiten des Unternehmens in seiner (privaten) Wohnung erledigt, und nebst dem als Lager und Werkstatt genutzten Gebäude auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________, von wo aus das Sanitärmaterial direkt auf die Baustellen transportiert wird, über keine weiteren Räumlichkeiten.

B. Am 20. November 2009 reichte der Eigentümer bei der Gemeinde ein Vorprüfungsgesuch für den Umbau der ehemaligen Sägerei ein. Er gab an, dass die Werkstatt (Sägerei & Hoblerei) durch seinen Grossvater betrieben worden sei. Seit einem Unfall im Jahr 2002 sei der Betrieb stillgelegt und das Gebäude werde nicht mehr genutzt. Er beabsichtige, ein eigenes Unternehmen (Heizung/Lüftung/Sanitär) zu gründen und dazu die Werkstatt zu nutzen. Diese müsse aber zuerst umgebaut und dem heutigen technischen Standard angepasst werden; dies nicht zuletzt auch zwecks Verbesserung der Arbeitsqualität. Gemäss den vorgelegten Plänen sollte das Untergeschoss aufgefüllt, im Erdgeschoss eine neue Raumaufteilung mit Büro, WC, Besprechungszimmer, Aufenthaltsraum mit Küche sowie eine Werkstatt und ein Lagerraum entstehen und im Obergeschoss das Archiv, Lager und die Technik untergebracht werden. Im Zuge der Umbauarbeiten sollten auch das bestehende Dach ersetzt und eine neue Zufahrt zum Gebäude erstellt werden.

Die Gemeinde übermittelte das Gesuch am 30. Januar 2010 dem Kantonalen Bau- und Raumplanungsamt (BRPA) mit dem Wunsch, dass, da es sich um ein geschütztes Gebäude in der Landwirtschaftszone handle, vorab von den kantonalen Stellen geprüft werde, in welchem Umfang ein Ausbau sowie ein Gewerbebetrieb überhaupt möglich sei. Die Gemeinde wies darauf hin, dass sie grundsätzlich an einer Sanierung der ehemaligen Sägerei interessiert sei, allerdings müssten – je nach Nutzungsart – klare Bedingungen in das Gutachten einfliessen.

In der Folge unterbreitete das BRPA das Gesuch diversen kantonalen Stellen zur Stellungnahme. Die Naturgefahrenkommission und das Feuerinspektorat äusserten sich positiv. Ein positives Gutachten mit Bedingungen erteilten das Tiefbauamt (Sektion Gewässer) und das Amt für Umwelt. Negativ fielen die Gutachten des Arbeitsinspektorats und des Amtes für Kulturgüter aus.

Das Amt für Kulturgüter führte in seinem Bericht vom 13. April 2010 namentlich aus, dass die Sägerei vor rund 50 Jahren aus dem Ledeugraben an den heutigen Standort versetzt worden sei. Am neuen Standort sei sie von Anfang an mit Elektrizität betrieben worden, weshalb keine wasserbaulichen Anlagen vorhanden seien. Die Anlage bestehe aus einem hölzernen Einfachgatter-Gang und einem jüngeren, gusseisernen Vollgatter. Weiter seien eine Kreissäge zur Bretterbesäumung und die Stammeinzugsanlage vorhanden. Der Bestand von zwei Gattersägen aus unterschiedlichen Epochen zeige die technische Entwicklung der Sägereien exemplarisch auf. Später sei ein Hobelraum mit einer gusseisernen Hobelmaschine angebaut worden. Obschon die Sägerei seit einigen Jahren nicht mehr betrieben werde, befinde sie sich heute noch in einem betriebsfähigen Zustand. Das Amt für Kulturgüter wies des Weiteren darauf hin, dass das Gebäude im Rahmen der letzten Ortplanungsrevision in den Wert B und die Schutzkategorie 2 eingestuft worden sei. Der Grund für die Unterschutzstellung sei vor allem der Schutz der Einrichtungen gewesen; diese seien das Wesentliche der Anlage. Die Konstruktion des Gebäudes sei ein Zweckbau, welcher immer wieder den Anforderungen des Betriebes angepasst worden sei, was bei Sägereien typisch sei. Ohne die vorhandenen Einrichtungen wäre das Gebäude nicht eingestuft worden. Der Schutz gelte demnach vor allem auch für die Einrichtungen und nicht nur für das Gebäude. Eine Umnutzung der Sägerei in eine Werkstatt sei deshalb nicht möglich und abzulehnen.

Am 6. Mai 2010 erteilte das BRPA dem Vorprüfungsgesuch ein ungünstiges Gutachten. Mit Bezugnahme auf das negative Gutachten des Amtes für Kulturgüter führte es aus, dass sich die ehemalige Sägerei in der Landwirtschaftszone befinde, in der nur land- und forstwirtschaftliche sowie standortgebundene Bauten und Anlagen zugelassen seien. Zwar könnten gewerbliche Bauten in der Landwirtschaftszone, welche bereits vor 1980 bestanden hätten, unter gewissen Bedingungen umgenutzt werden, auch wenn sie geschützt seien. Vorliegend würde aber der Schutzzweck des Gebäudes durch die Demontage der Maschinerie verloren gehen.

C. Mit Eingabe vom 17. März 2016 informierte die Gemeinde die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion des Kantons Freiburg (RUBD; heute: Direktion für Raumentwicklung, Infrastruktur, Mobilität und Umwelt, RIMU) dahingehend, dass sich auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ seit längerem ein Lager für Sanitärmaterial befinde. Von Seiten der Gemeinde habe man sich schon mehrfach mit der Problematik auseinandergesetzt, es habe aber keine befriedigende Lösung gefunden werden können. Es werde deshalb darum gebeten, die notwendigen Schritte gemäss Art. 167 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 (RPBG; SGF 710.1) in die Wege zu leiten.

Am 7. April 2016 teilte die RUBD dem Eigentümer mit, dass sie ein Wiederherstellungsverfahren im Sinne von Art. 167 Abs. 3 und 4 RPBG eingeleitet habe. Am 17. Mai 2016 fand eine Ortsbesichtigung statt, anlässlich welcher unter anderem festgestellt wurde, dass die geschützten Einrichtungen nicht mehr vorhanden waren. Ausserdem konnte festgestellt werden, dass im und ausserhalb des Gebäudes der ehemaligen Sägerei, namentlich auch auf dem davorliegenden Kiesplatz, diverse Materialien des vom Beschwerdeführer betriebenen Unternehmens gelagert wurden.

Aufgrund einer vorübergehenden Aussetzung des Verfahrens infolge personellen Wechsels wurde das Protokoll erst am 10. Juli 2018 den Parteien zugestellt und diesen die Möglichkeit gegeben, allfällige Bemerkungen schriftlich mitzuteilen und zusätzliche Beweismittel einzureichen, wovon die Parteien Gebrauch machten.

Mit Entscheid vom 17. Mai 2021 verfügte die RUBD, dass der Eigentümer den rechtmässigen Zustand auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ wiederherzustellen habe. Namentlich habe er den Kiesplatz vor der ehemaligen Sägerei vollständig und endgültig zu entfernen; dazu gehörten auch sämtliche darauf parkierten oder abgestellten Objekte. Die vorgenommenen Bodenveränderungen (Kies und allfällige Planierung) seien rückzubauen und das ursprüngliche Terrain wiederherzustellen. Ferner seien sämtliche nicht mit dem Betrieb der ehemaligen Sägerei in Zusammenhang stehenden gelagerten Materialien oder Maschinen im und ausserhalb des Gebäudes der ehemaligen Sägerei vollständig und endgültig zu entfernen. Bezüglich der geschützten Einrichtungen, welche sich in der ehemaligen Sägerei befunden hätten und entfernt worden seien und welche der Eigentümer offenbar nicht zurückzubringen vermöge, werde von der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gezwungenermassen abgesehen.

D. Gegen diesen Entscheid erhob der Eigentümer, vertreten durch Rechtsanwalt Mathias L. Zürcher, am 17. Juni 2021 Beschwerde an das Kantonsgericht Freiburg. Er stellt das Begehren, es sei der angefochtene Entscheid betreffend die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands aufzuheben und (eventualiter) die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Anweisung, ihm Gelegenheit zu geben, ein Baugesuch einzureichen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Der mit Verfügung vom 23. Juni 2021 auf CHF 1'500.- angesetzte Kostenvorschuss wurde am 7. Juli 2021 geleistet.

Am 10. August 2021 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung von Bemerkungen.

Am 29. September 2021 reichte die RUBD eine Stellungnahme ins Recht, mit welcher sie auf eine Abweisung der Beschwerde schliesst.

E. Die weiteren Elemente des Sachverhalts ergeben sich, soweit für die Urteilsfindung massgebend, aus den nachfolgenden rechtlichen Erwägungen.

Erwägungen

1.

1.1. Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 114 Abs. 1 Bst. a des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels berechtigt (Art. 76 VRG), die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG) und auch der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit kann im vorliegenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen stellen – nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 Bst. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 Bst. c VRG gerügt werden.

2.

2.1. Vorliegend hat die RUBD mit Entscheid vom 17. Mai 2021 verfügt, dass der Beschwerdeführer den rechtmässigen Zustand auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ bis zum 30. September 2021 wiederherzustellen habe. Namentlich wurde er verpflichtet, den Kiesplatz vor der ehemaligen Sägerei und sämtliche darauf parkierten oder abgestellten Objekte vollständig und endgültig zu entfernen. Die vorgenommenen Bodenveränderungen (Kies- und allfällige Planierung) seien rückzubauen und es gelte, das ursprüngliche Terrain wiederherzustellen. Ausserdem seien sämtliche nicht mit dem Betrieb der ehemaligen Sägerei in Zusammenhang stehenden gelagerten Materialien oder Maschinen im Gebäude der ehemaligen Sägerei sowie ausserhalb des Gebäudes vollständig und endgültig zu entfernen.

Bezüglich der geschützten Einrichtungen, welche nicht mehr vorhanden seien, wurde von der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands abgesehen.

2.2. Der Beschwerdeführer wehrt sich mit seiner Beschwerde gegen diese Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und macht im Wesentlichen geltend, es liege keine – auf jeden Fall keine bewilligungsbedürftige – Nutzungsänderung vor. Das Wiederherstellungsverfahren sei daher zu Unrecht eingeleitet worden.

3.

3.1. Falls Bauten und Anlagen widerrechtlich erstellt wurden, sieht Art. 167 RPBG ein Verfahren zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vor. Führt die Eigentümerschaft ohne Bewilligung oder in Verletzung der Pläne, der Bewilligungsbedingungen oder einer Schutzmassnahme Arbeiten aus, so ordnet die Oberamtsperson von Amtes wegen oder auf Gesuch hin deren vollständige oder teilweise Einstellung an (Abs. 1). Bei den Fällen nach Abs. 1 oder wenn widerrechtliche Bauten oder Anlagen bereits erstellt worden sind und eine nachträgliche Bewilligung nicht von vornherein ausgeschlossen erscheint, gewährt die Oberamtsperson der Eigentümerschaft eine angemessene Frist, damit diese ein Baubewilligungsgesuch einreicht, um die ausgeführten Arbeiten der Rechtmässigkeit zuzuführen (Abs. 2). Befolgt die Eigentümerschaft die Anordnung nicht oder können die Arbeiten nicht bewilligt werden, so kann die Oberamtsperson nach Anhören der betroffenen Personen und Organe verfügen, dass Änderungen und Anpassungen vorgenommen werden, die Bauwerke ganz oder teilweise abgebrochen und das Gelände wiederhergestellt wird. Wenn die Umstände es erfordern, kann die Oberamtsperson ein Bezugs- oder Nutzungsverbot aussprechen. Die Strafmassnahmen bleiben vorbehalten (Abs. 3). Wurden Arbeiten ausserhalb der Bauzone ohne Bewilligung oder in Verletzung der in diesem Bereich anwendbaren Bestimmungen erstellt, so ist die Direktion zuständig, die Massnahmen nach Abs. 3 zu treffen (Abs. 4).

3.2. Die mit der Anordnung der Beseitigung einer Baute verbundene Eigentumsbeschränkung ist nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 E. 9.2.2 mit Hinweisen). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 mit Hinweis). Dem Grundsatz des verhältnismässigen Handelns genügt die Behörde, wenn sie als erstes ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren fordert, in dem geprüft wird, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann (Beeler, Die widerrechtliche Baute, 1984/1987, S. 62; vgl. Art. 167 Abs. 3 RPBG). Eine solche Massnahme ist aber nur dann zu verfügen, wenn die Baurechtswidrigkeit formeller Natur ist, also das ausgeführte Bauvorhaben bewilligungsfähig wäre, oder wenn zwar materielle Vorschriften verletzt sind, die Erteilung einer Ausnahmebewilligung aber nicht zum Vornherein als ausgeschlossen erscheint. Sie kann dann unterbleiben, wenn über die materielle Rechtswidrigkeit bereits entschieden oder wenn die Baute entgegen einem ausdrücklichen behördlichen Befehl errichtet worden ist. Erst wenn sich die fraglichen Bauteile als nicht bewilligungsfähig erweisen, sind Massnahmen zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands zu ergreifen (Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. Auflage 2003, S. 24 ff.; Mäder, Baubewilligungsverfahren, 1991, N. 644). Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt massgebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. Werden illegal errichtete, dem Raumplanungsrecht widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen daher grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E. 6 mit Hinweisen).

Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 mit Hinweis). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts fällt eine Berufung auf den guten Glauben nur dann in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt. Dabei darf vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein bekannt ist (Urteil BGer 1C_347/2017 vom 23. März 2018 E. 6.3).

4.

Streitig ist vorliegend, ob die Vorinstanz zu Recht die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ angeordnet hat.

Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, ist der rechtserhebliche Sachverhalt, soweit er für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde massgebend ist, aktenkundig. Von weiteren Instruktionsmassnahmen – namentlich der beantragten Durchführung eines Augenscheins sowie einer Parteibefragung – kann deshalb in antizipierter Beweiswürdigung abgesehen werden.

4.1. Vorab ist zu prüfen, ob überhaupt eine bewilligungsbedürftige Nutzungsänderung und damit ein rechtswidriger Zustand vorliegt.

4.1.1. Unter Zweckänderung einer Baute oder Anlage ist eine auf Dauer angelegte Änderung der Nutzungsweise zu verstehen, durch welche einer bestehenden Baute oder Anlage eine von der bisherigen Nutzung abweichende Zweckbestimmung gegeben und somit die ihr bisher zugewiesene Nutzungsfunktion in rechtserheblicher Weise geändert wird. Dass solche Zweckänderungsvorgänge, Nutzungsänderungen oder Umnutzungen – selbst bei äusserlich unveränderter Gestalt einer betroffenen Baute – einer Baubewilligung bedürfen, stösst teilweise auf Unverständnis. Zweckänderungen haben aber gleichwohl eine planungs- und baurechtliche Bedeutung, weil der Charakter eines baulichen Vorhabens sehr wesentlich durch die Art der vorgesehenen Nutzung mitbestimmt wird (vgl. Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG). Nutzungs- oder Zweckänderungen sind deshalb grundsätzlich immer dann bewilligungspflichtig, wenn die neue Nutzung, beziehungsweise der neue Verwendungszweck, die anzuwendenden planungs- und baurechtlichen Nutzungsvoraussetzungen berühren könnte (Barblan, Bewilligungserfordernis und Zulässigkeitsvoraussetzungen für Zweckänderungen von Bauten ausserhalb der Bauzonen nach dem Recht des Bundes und der Kantone, 1991, S. 56).

Die Frage, ob eine Zweckänderung im planungs- und baurechtlichen Sinne vorliegt, lässt sich aufgrund eines Vergleichs der neuen, beabsichtigten mit der ursprünglich bewilligten Nutzung beantworten. Eine Baute oder Anlage muss dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (vgl. Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG). Soll der Zweck geändert werden, so hängt die Zulässigkeit davon ab, ob die zukünftige Nutzung mit der durch die Nutzungspläne vorgegebenen Nutzung zu vereinbaren ist oder einen gesetzlichen Ausnahmetatbestand erfüllt. Wenn die beabsichtigte Zweckänderung nicht faktisch, sondern auch im rechtlichen Sinne eine andere Nutzung bringt, liegt eine baubewilligungsrelevante Zweckänderung vor. Kommen für die neue Nutzungsverwendung andere Zulässigkeitsvorschriften zur Anwendung, so stellt sich die Bewilligungsfrage neu. Solche Umnutzungen bedürfen für ihre Zulässigkeit einer Baubewilligung (Barblan, S. 57).

4.1.2. Auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ befindet sich eine ehemalige, als schutzwürdig anerkannte Sägerei, die vor rund 50 Jahren aus dem Ledeugraben an den heutigen Standort versetzt und bis zur Betriebsaufgabe im Mai 2002 vom Grossvater des Beschwerdeführers noch als solche betrieben wurde.

Die besagte Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone. Weil die Landwirtschaftszone der bodenabhängigen Landwirtschaft vorbehalten ist (vgl. Art. 16 RPG; auch BGE 112 Ib 270 E. 3), ist das Gebäude der ehemaligen Sägerei zonenwidrig. Es geht aus den vorliegenden Akten nicht hervor und wird auch vom Beschwerdeführer nicht geltend gemacht, dass je ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt und dem Beschwerdeführer – respektive seinem Grossvater – für die zonenwidrige Anlage eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24 ff. RPG erteilt worden wäre.

Als bestehende, infolge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig gewordene gewerbliche Anlage ist die Sägerei in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (vgl. Art. 24 c Abs. 1 RPG). Sie darf zwar ohne Baubewilligung unterhalten werden (Muggli,* in Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 2009, Rz. 19 zu Art. 24c), allfällige Zweckänderungen und Erweiterungen bedürfen aber der Bewilligung der zuständigen Behörde (vgl. Art. 37 * a RPG i.V.m. Art. 43 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]; siehe auch Art. 24 * d* Abs. 2 RPG für vollständige Zweckänderungen von schützenswerten Bauten und Anlagen; ausserdem: Muggli, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Rz. 21 zu Art. 24c).

4.1.3. Wenn der Beschwerdeführer das Gebäude der ehemaligen Sägerei als Lager und Werkstatt seines Unternehmens, das im Bereich der Gebäudetechnik tätig ist, nutzt, liegt ganz offensichtlich eine bewilligungsbedürftige Zweckänderung der Anlage vor, wird doch das «Wesen» der Baute durch diese neue Nutzung ganz massgeblich verändert. Nicht nur wird der Sägereibetrieb, der dem Gebäude seinen ganz speziellen Charakter verlieh, weshalb die Sägerei denn auch als schützenswert anerkannt wurde, nicht mehr weitergeführt, auch wird im Gebäude nicht mehr Holz be- und verarbeitet, sondern das Gebäude als Lager und Werkstatt eines Unternehmens genutzt, das keinerlei Bezug zur Forst- und Holzwirtschaft aufweist. Entsprechend wird im und um das Gebäude herum auch nicht mehr Holz (Baumstämme, Holzlatten etc.) gelagert, sondern Sanitärmaterial. Der ehemaligen Sägerei wird mit der Zweckänderung also eine von der bisherigen Nutzung abweichende Zweckbestimmung gegeben und die ihr bisher zugewiesene und als schützenswert anerkannte Nutzungsfunktion in rechtserheblicher Weise verändert. Es ist also etwas komplett Neues entstanden, das – da der Betrieb eines Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsunternehmens in der Landwirtschaftszone zonenfremd ist und ausserdem eine als schützenswert anerkannte Anlage beschlägt – den Erfordernissen der Art. 24 ff. RPG genügen muss.

Dass das Gebäude im Grundbuch der Gemeinde F.________ als «Werkstatt» bezeichnet wird, ändert daran nichts. Es ist nicht bestritten, dass im Gebäude seit jeher ein Sägereibetrieb untergebracht war. Sowohl das Gebäude als auch die Einrichtungen – wenn auch nicht mehr vorhanden – stehen unter Schutz. Wenn das Gebäude nunmehr als Lager und Werkstatt eines Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsunternehmens genutzt wird, wird das «Wesen» resp. der Charakter des Gebäudes ganz offensichtlich massgeblich verändert. Das Gebäude bekommt mit der Nutzungsänderung eine ganz neue Identität. Insofern kann dem Beschwerdeführer nicht gefolgt werden, wenn er geltend macht, dass das Gebäude auch heute noch als «Werkstatt» benutzt werde, weshalb gar keine Nutzungsänderung vorliege.

4.1.4. Nach dem Gesagten hat der Beschwerdeführer mit der Unterbringung eines Teils (Lager und Werkstätte) seines Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsunternehmens im Gebäude der ehemaligen, geschützten Sägerei eine Zweckänderung vollzogen, die – da sie die anzuwendenden planungs- und baurechtlichen Nutzungsvoraussetzungen berührt – bewilligungsbedürftig ist. Da der Beschwerdeführer über keine entsprechende Bewilligung verfügt, ist das Vorliegen eines rechtswidrigen Zustands zu bejahen.

4.2. Infolgedessen stellt sich die Frage, ob der – bereits widerrechtlich erfolgten – Nutzungsänderung allenfalls eine nachträgliche Ausnahmebewilligung erteilt werden kann.

4.2.1. Gemäss Art. 22 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden (Abs. 1). Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Abs. 2 Bst. a) und das Land erschlossen ist (Abs. 2 Bst. b). Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten (Abs. 3).

Abweichend von Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 RPG). Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG, so ist die Bewilligung zu erteilen, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen und sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist. Die Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei veränderten Verhältnissen von Amtes wegen neu verfügt wird (Art. 24 a RPG). Zweckänderungen und Erweiterungen von zonenwidrig gewordenen gewerblichen Bauten und Anlagen wiederum können bewilligt werden, wenn die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt oder geändert worden ist, keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen und die neue Nutzung nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (Art. 37 * a* RPG i.V.m. Art. 43 Abs. 1 RPV).

Die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen kann indes nur dann zugelassen werden, wenn diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind und ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann (Art. 24 d Abs. 2 RPG). Gemäss Art. 24 * d* Abs. 3 RPG dürfen entsprechende Bewilligungen nur erteilt werden, wenn (a) die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist, (b) die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben, (c) höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden, (d) die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist und (e) keine überwiegenden Interessen entgegenstehen

Für Bauvorhaben im ordentlichen Verfahren erteilt die Oberamtsperson die Baubewilligung (Art. 139 Abs. 1 RPBG), wobei bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen die Direktion (RIMU; früher: RUBD) entscheidet, ob sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann (Art. 25 Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 136 RPBG).

4.2.2. Vorliegend ist die vollständige Zweckänderung einer altrechtlichen Anlage zu beurteilen, soll doch ein früherer traditioneller kleingewerblicher Sägereibetrieb durch einen nicht landwirtschaftlichen Betrieb, der in der Gebäudetechnik tätig ist, ausgewechselt werden (vgl. Kappeler, Die baurechtliche Regelung bestehender Gebäude, 2001, Rz. 3993). Da der ehemalige Sägereibetrieb als schutzwürdig anerkannt ist, ist nachfolgend zu prüfen, ob die Voraussetzungen von Art. 24 d Abs. 2 und 3 RPG erfüllt sind.

Bleibt noch zu erwähnen, dass eine Ausnahmebewilligung nach den vom Beschwerdeführer angerufenen Art. 24 a und 37 * a* RPG von vornherein ausser Betracht fällt, da mit der Zweckänderung sehr wohl neue Auswirkungen auf den Raum entstehen, führt doch die vollständige Zweckänderung eines früheren traditionellen kleingewerblichen Sägereibetriebs in ein Lager eines Unternehmens, das in der Gebäudetechnik tätig ist, zweifelsfrei zu einer nichtlandwirtschaftlichen Nutzungsinsel bedeutenden Ausmasses mit entsprechend langfristigen Folgen (vgl. Muggli, * in* Aemisegger/Moor/Ruch/ Tschannen, Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Rz. 12 zu Art. 24a). Dies ist namentlich deshalb von Relevanz, da sich der Betrieb einer traditionellen Sägerei in der Landwirtschaftszone auf die Raumplanung resp. das Landschaftsbild bedeutend weniger störend auswirkt als das Lager eines Sanitärunternehmens, zumal die gelagerten Materialien und Maschinen nicht nur im, sondern teilweise auch ausserhalb des Gebäudes gelagert werden und deshalb auch von ausserhalb des Gebäudes gut sichtbar sind. Der vom Beschwerdeführer ebenfalls angerufene Art. 24 * c* RPG wiederum fällt ausser Betracht, weil der Beschwerdeführer die Sägerei nicht erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut, sondern mit der vollzogenen Zweckänderung die Identität der Anlage wesentlich verändert hat und damit etwas komplett Neues entstanden ist (vgl. zuvor E. 4.1.3; Muggli, Praxiskommentar RPG, Rz. 24 ff. zu Art. 24c).

4.2.3. Es wurde bereits erwähnt und ist auch nicht bestritten, dass die ehemalige Sägerei im Verzeichnis der Kulturgüter mit einem Schutzgrad B aufgeführt und im kommunalen Zonennutzungsplan in der Kategorie 2 geschützt ist. Es handelt sich also um ein repräsentatives und/oder sorgfältig gestaltetes Objekt von guter Qualität, dessen ursprüngliche Substanz oder Hauptelemente erhalten sind (vgl. Art. 48 Abs. 1 des Ausführungsreglements vom 17. August 1993 zum Gesetz über den Schutz der Kulturgüter [ARKGSG; SGF 482.11]) und dessen Schutz die Gebäudehülle, die innere Tragkonstruktion, die Elemente des Fassadenschmucks, die allgemeine Anordnung der Innenräume und die wesentlichen Elemente der Innenausstattung, die diese Ordnung verkörpern, umfasst (vgl. Art. 23 Abs. 3 und 4 und Anhang I des kommunalen Bau- und Planungsreglements). Entsprechend hat das Amt für Kulturgüter das vom Beschwerdeführer am 20. November 2009 eingereichte Vorprüfungsgesuch negativ beurteilt. Es kam namentlich zum Schluss, dass eine Umnutzung der Sägerei in eine Werkstatt abzulehnen und das Gebäude und die maschinellen Einrichtungen zu erhalten seien. Der Schutzzweck des in der Kategorie 2 eingestuften Gebäudes würde durch die Demontage der Maschinerie verloren gehen (vgl. den Bericht vom 13. April 2010).

Gestützt auf diesen Bericht des Amtes für Kulturgüter erteilte auch das BRPA dem Vorprüfungsgesuch ein ungünstiges Gutachten (vgl. den Bericht vom 6. Mai 2010).

Es ist dem Beschwerdeführer zwar beizupflichten, dass Gegenstand des Vorprüfungsgesuchs der dannzumal beabsichtigte Umbau des Gebäudes war. Nichts desto trotz muss davon ausgegangen werden, dass das Vorprüfungsgesuch nicht anders beurteilt worden wäre, wenn der Beschwerdeführer bloss ein Umnutzungsprojekt (ohne bauliche Massnahmen) zur Vorprüfung vorgelegt hätte. So spricht sich das Amt für Kulturgüter in seinem negativen Gutachten nicht gegen den Umbau des Gebäudes an sich aus, sondern vielmehr gegen die Umnutzung der ehemaligen Sägerei in eine Werkstatt, da diese mit einer Demontage der geschützten Maschinerie einherginge. Kommt hinzu, dass das Amt für Kulturgüter darauf verweist, dass «[der] Grund für die Unterschutzstellung […] vor allem auch der Schutz der Einrichtungen [gewesen sei]. Sie [seien] das Wesentliche der Anlage. Die Konstruktion des Gebäudes [sei] ein Zweckbau, welcher immer wieder den Anforderungen des Betriebes angepasst [worden sei], was bei Sägereien typisch [sei]. Ohne die vorhandenen Einrichtungen wäre das Gebäude nicht eingestuft worden. Demnach [gelte] der Schutz vor allem auch für die Einrichtungen und nicht nur für das Gebäude.» Für das Amt für Kulturgüter standen damit ganz klar die als schützenswert anerkannten Einrichtungen und damit die Sägerei als solche im Fokus und nicht das Gebäude selbst. Dieses wäre – so das Amt für Kulturgüter – ohne die Einrichtungen gar nie unter Schutz gestellt worden.

Auch vermag es dem Beschwerdeführer nicht zum Vorteil zu gereichen, dass die (geschützten) Einrichtungen in der Zwischenzeit nicht mehr vorhanden sind. Entscheidend ist vielmehr, dass die Sägerei (Gebäude und Einrichtungen) am 1. März 2004 ins Verzeichnis der geschützten Kulturgüter aufgenommen wurde. Zu diesem Zeitpunkt waren die Einrichtungen also noch vorhanden. Wenn sie später – durch den Beschwerdeführer selbst oder seinen inzwischen verstorbenen Grossvater – entfernt wurden, geschah dies widerrechtlich, ist doch der Eigentümer eines als schützenswert anerkannten Kulturgutes nach dessen Unterschutzstellung verpflichtet, dieses zu erhalten (Art. 23 Abs. 1 des Gesetzes vom 7. November 1991 über den Schutz der Kulturgüter [KGSG; SGF 482.1]). Selbst wenn der Beschwerdeführer von der Entfernung der geschützten Einrichtungen nichts gewusst haben will, kann er sich nicht darauf berufen, muss er sich doch den bösen Glauben seines Grossvaters anrechnen lassen (Urteil BGer 1C_533/2015 vom 6. Januar 2016 E. 3.4).

Unbeachtlich ist weiter, dass das Gebäude selbst – ohne die Einrichtungen – gar nie unter Schutz gestellt worden wäre, weshalb mit der Entfernung der Einrichtungen der eigentliche Grund für die Unterschutzstellung weggefallen ist. Das widerrechtliche Handeln des Beschwerdeführers resp. seines inzwischen verstorbenen Grossvaters kann und darf nicht in dem Sinne belohnt werden, dass der Beschwerdeführer nun von den widerrechtlich herbeigeführten Tatsachen irgendwelche Vorteile ziehen kann. Ausserdem steht das Gebäude selbst – auch ohne die geschützten Einrichtungen – nach wie vor unter Schutz.

Wenn der Beschwerdeführer geltend macht, er sei anlässlich der Ortsbesichtigung vom 30. März 2010 nicht anwesend gewesen und auch nicht dazu eingeladen worden, so ist dies als reine Schutzbehauptung zu werten. Zwar ergibt sich aus den Vorakten nicht, wer anlässlich der fraglichen Ortsbesichtigung zugegen war. Allerdings ist festzustellen, dass der für das Geschäft zuständige Mitarbeiter genaue Angaben zum Inneren der ehemaligen Sägerei machen konnte, weshalb davon ausgegangen werden muss, dass der Mitarbeiter Zugang zum Gebäude hatte. Ausserdem muss davon ausgegangen werden, dass ihm der Beschwerdeführer den Zugang entweder selbst gewährt hat oder jemand anderen damit beauftragt hat, dies an seiner Stelle zu tun, war er doch zu diesem Zeitpunkt bereits der alleinige Eigentümer des Gebäudes. Kommt hinzu, dass sich das BRPA am 6. Mai 2010 negativ zum Vorprüfungsgesuch des Beschwerdeführers äusserte, wobei es auf das negative Gutachten des Amtes für Kulturgüter verwies, wonach der Schutzzweck des Gebäudes durch die Demontage der geschützten Maschinerie verloren gehen würde. Wenn also – wie der Beschwerdeführer geltend macht – die geschützten Einrichtungen bereits zu diesem Zeitpunkt nicht mehr vorhanden gewesen wären, so wäre zu erwarten gewesen, dass der Beschwerdeführer trotz negativer Beurteilung des Vorprüfungsgesuchs ein Baugesuch für den beabsichtigten Umbau einreicht und in diesem Rahmen darauf hinweist, dass eben keine geschützten Einrichtungen mehr vorhanden seien. Dies hat er aber nicht getan, sondern die abschlägige Beurteilung des Vorprüfungsgesuchs mit der angegebenen Begründung ohne Weiteres akzeptiert. Der Vorhalt, die Einrichtung sei bereits im Jahr 2010 nicht mehr vorhanden gewesen, erfolgt unter den gegebenen Umständen zu spät.

Abschliessend ist festzustellen, dass auch nicht ersichtlich ist, inwiefern die dauernde Erhaltung des Gebäudes nur durch eine Zweckänderung sichergestellt werden kann (vgl. Art. 24 d * Abs. 2 Bst. b RPG). Vielmehr ist auch hier auf den Bericht des Amtes für Kulturgüter vom 13. April 2010 zu verweisen, wonach für die Anlage eine private und hobbymässige Weiterbenutzung durchaus in Frage käme; bei anderen Sägereien hätten sich auch Vereine für den Erhalt, den Betrieb und den Unterhalt solcher Anlagen gebildet. Auch ist das Gebäude für die vorgesehene Nutzung als Lager und Werkstatt eines Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsunternehmens gänzlich ungeeignet (vgl. Art. 24 d Abs. 3 Bst. a RPG), da es mitten in der Landwirtschaftszone liegt (zur nächsten Bauzone sind es ungefähr 1,5 km) und vom Wohnort des Beschwerdeführers resp. dem Sitz seines Unternehmens ganze 18 km resp. 20 Fahrminuten zurückgelegt werden müssen. Auch wenn für die Umnutzung keine baulichen Massnahmen erforderlich waren, so kann nicht von der Hand gewiesen werden, dass die als schützenswert anerkannte ehemalige Sägerei durch die Umnutzung in ihrer äusseren Erscheinung so verändert wird, dass ihr Schutzzweck gänzlich dahinfällt (vgl. Art. 24 * d Abs. 2 Bst. b RPG; vgl. hierzu vorstehende E. 4.1.3). Schliesslich stehen einer Zweckänderung auch gewichtige öffentliche Interessen entgegen (vgl. hierzu nachstehende E. 5.2).

4.2.4. Aus dem Gesagten folgt, dass dem Beschwerdeführer für die bereits erfolgte Umnutzung der als schützenswert anerkannten ehemaligen Sägerei keine nachträgliche Baubewilligung erteilt werden kann.

Da sich das Amt für Kulturgüter bereits mit Bericht vom 13. April 2010 zu einer allfälligen Umnutzung der Sägerei in eine Werkstatt negativ geäussert und sich der (rechterhebliche) Sachverhalt seither nicht verändert hat, ist nicht zu bestanden, dass die Vorinstanz dem Beschwerdeführer keine Gelegenheit gegeben hat, ein nachträgliches Baugesuch für die bereits vollzogene Nutzungsänderung einzureichen.

5.

Nachdem festgestellt wurde, dass auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ eine rechtswidrige, nicht bewilligungsfähige Nutzungsänderung vollzogen worden ist, bleibt zu prüfen, ob mit dem angefochtenen Entscheid zu Recht die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verfügt wurde.

Es wurde bereits dargelegt (vgl. vorstehende E. 3.2), dass die mit der Anordnung der Beseitigung einer Baute verbundene Eigentumsbeschränkung nur dann zulässig ist, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV).

5.1. Mit dem bereits erwähnten Art. 167 RPBG ist eine gesetzliche Grundlage für die verfügte Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ohne weiteres gegeben.

5.2. Die Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet ist ein grundlegendes Prinzip des Raumplanungsrechts. Dies stellt ein gewichtiges öffentliches Interesse dar (BGE 132 II 21 E. 6.4). Werden widerrechtlich errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird dieser Grundsatz untergraben und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 E. 6 mit Hinweisen). Dies gilt – zur Verhinderung der schleichenden Überbauung der Landwirtschaftszone – auch in Bezug auf Bauten, die flächen- und volumenmässig nicht sehr gross sind und die sich in der Nähe eines Wohnhauses befinden (vgl. Urteil BGer 1C_272/2019 vom 28. Januar 2020 E. 6.4 mit Hinweisen). Zudem ist auch der ordentliche Vollzug des Bau-, Planungs- und Umweltrechts durch die Kantone und den Bund ein zentrales öffentliches Interesse (vgl. Urteil BGer 1C_276/2009 vom 26. Juli 2010 E. 2.3.3).

5.3. Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist.

5.3.1. Die vom Beschwerdeführer ausserhalb der Bauzone und ohne die erforderliche Ausnahmebewilligung vollzogene Nutzungsänderung verletzt die raumplanungsrechtlichen Vorschriften, namentlich den Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet. Die von der Vorinstanz angeordnete Entfernung sämtlicher nicht mit dem Betrieb der ehemaligen Sägerei in Zusammenhang stehenden, im und ausserhalb des Gebäudes der ehemaligen Sägerei gelagerten Materialien und Maschinen ist geeignet und erforderlich, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen.

Gleiches gilt für die ebenfalls angeordnete Entfernung des Kiesplatzes sowie den Rückbau der vorgenommenen Bodenveränderungen (Kies und allfällige Planierung), steht doch der Kiesplatz zweifelsfrei in Zusammenhang mit der bereits vollzogenen, widerrechtlichen und nicht bewilligungsfähigen Nutzungsänderung. So reichte der Beschwerdeführer anlässlich seines Vorprüfungsgesuchs vom 20. November 2009 diverse Fotoaufnahmen der ehemaligen Sägerei zu den Akten. Diesen Aufnahmen lässt sich entnehmen, dass sich das Gebäude – zum damaligen Zeitpunkt – «auf der grünen Wiese» befand und namentlich weder auf der Nord-, Ost-, Süd- oder Westseite ein Kies- oder sonstiger Vorplatz vorhanden war. Dass – wie der Beschwerdeführer vorbringt – der Vorplatz in den Jahren 1980 und 1998, als im Gebäude noch ein Sägereibetrieb untergebracht war, bedeutend grösser war als heute, ist nicht entscheidend, war doch der Vorplatz bereits damals – mangels einer entsprechenden Ausnahmebewilligung – nicht zonenkonform (wenn auch in seinem Bestand geschützt; vgl. Art. 24 c Abs. 1 RPG und Art. 37a RPG i.Vm. Art. 43 RPV). Wenn die Vorinstanz die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangt, so ist damit auch nicht der (zonenfremde) Zustand der Jahre 1980 und 1998 gemeint. Vielmehr ist das Gelände vor der ehemaligen Sägerei in den Zustand zurückzuversetzen, wie er sich vor der vorliegend zu beurteilenden Zweckänderung präsentierte.

Eine mildere Massnahme ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch nicht vorgeschlagen.

5.3.2. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist sich denn auch als verhältnismässig. Da der Beschwerdeführer, nachdem sein Vorprüfungsgesuch vom 20. November 2009 negativ beurteilt worden war, gänzlich auf bauliche Massnahmen verzichtete, sind ihm weder bei der Umnutzung des Gebäudes entsprechende Kosten entstanden, noch werden ihm solche bei der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands entstehen. Einzig die Räumung und der Rückbau des sich vor dem Gebäude der ehemaligen Sägerei befindlichen Kiesplatzes dürfte, sofern der Beschwerdeführer diese Arbeiten nicht selbst ausführt, mit entsprechenden Kosten verbunden sein. Diese Kosten dürften aber in einem sehr bescheidenen Rahmen liegen. In diesen Zusammenhang ist auch zu beachten, dass der Beschwerdeführer das Gebäude der ehemaligen Sägerei seit beinahe 6 Jahren widerrechtlich als Lager und Werkstatt seines Unternehmens benutzt. Die allfälligen Wiederherstellungskosten werden also durch die in den letzten Jahren eingesparten Betriebskosten seines Unternehmens mehr als wettgeschlagen.

Wenn sich der Beschwerdeführer darauf beruft, er werde durch das faktische Verbot der Nutzung des Gebäudes als Lager und Werkstatt seines Unternehmens in unzulässiger Weise in seiner Eigentums- und Wirtschaftsfreiheit betroffen, so ist ihm zu entgegnen, dass er Eigentümer einer schutzwürdigen, in der Landwirtschaftszone liegenden ehemaligen Sägerei ist. Als solcher ist er durchaus berechtigt, das Gebäude (für private oder geschäftliche Zwecke) zu nutzen. Dies kann er aber nicht nach seinem Belieben tun, sondern nur in den Schranken der Rechtsordnung. Wenn er also den Sägereibetrieb nicht aufrechterhalten will, bleibt ihm dies unbenommen. Er hat aber nicht das Recht, das unter Schutz stehende Gebäude der ehemaligen Sägerei einer komplett neuen Zweckbestimmung zuzuführen, ohne über eine entsprechende Ausnahmebewilligung zu verfügen, die ihm – für die bereits vollzogene Zweckänderung – aber nicht erteilt werden kann. Sofern der Beschwerdeführer sein Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsunternehmen auch in Zukunft weiterführt, wird er also nicht umhinkommen, sich nach einem neuen (zonenkonformen) Betriebsgebäude umzusehen.

Dem Beschwerdeführer kann auch nicht beigepflichtet werden, dass das fragliche Gebäude nur entweder als Sägerei oder als Lager und Werkstatt seines Unternehmens genutzt werden kann. Vielmehr sind durchaus auch andere Nutzformen denkbar, die sich mit dem Zweck der Landwirtschaftszone und dem Schutzzweck des unter Schutz stehenden Gebäudes vereinbaren liessen. So könnte das Gebäude beispielsweise auch als Ausstellungsraum oder Informationspavillon zum Thema Sägereien genutzt werden, aber auch – nachdem die geschützten Einrichtungen entfernt wurden – als landwirtschaftliches Ökonomiegebäude.

Kommt hinzu, dass die Abweichung vom Erlaubten nicht unbedeutend ist. Nachdem sein Vorprüfungsgesuch negativ beurteilt worden war, verzichtete der Beschwerdeführer zwar auf bauliche Massnahmen. Dennoch führte er das Gebäude der als schützenswert anerkannten ehemaligen Sägerei, die sich mitten in der Landwirtschaftszone befindet, eigenmächtig und ohne jedwelche Rechtsabklärung einer komplett neuen Zweckbestimmung zu, die sich – ganz offensichtlich – weder mit dem Zweck der Landwirtschaftszone, noch mit dem Schutzzweck des unter Schutz stehenden Gebäudes vereinbaren lässt. Dabei kann sich der Beschwerdeführer nicht auf den guten Glauben berufen. Spätestens nachdem sein Vorprüfungsgesuch vom 20. November 2009 negativ beurteilt worden war, musste er sich bewusst sein, dass er das als schützenswert anerkannte Gebäude nicht so ohne weiteres einem anderen Zweck wird zuführen können. Wenn er die Zweckänderung trotzdem realisierte, ohne über die entsprechende Ausnahmebewilligung zu verfügen, tat er dies auf eigenes Risiko. Dieses eigenmächtige und rechtswidrige Verhalten kann nicht geschützt werden.

5.4. Zusammenfassend ist damit festzustellen, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist, weshalb sie zu Recht angeordnet wurde.

6.

Folglich ist die vorliegende Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu bestätigen.

Die Vorinstanz hat dem Beschwerdeführer für die Wiederherstellungsarbeiten eine Frist von gut 4 Monaten zugestanden. Entsprechend ist Ziffer 1 des angefochtenen Entscheides dahingehend abzuändern, als dass der Beschwerdeführer die Wiederherstellungsarbeiten bis zum 31. August 2022 durchgeführt haben muss. Sollte der Beschwerdeführer der Wiederherstellungspflicht nicht fristgerecht nachkommen, kann die RIMU die Arbeiten auf seine Kosten ausführen lassen (Art. 171 Abs. 1 RPG). Die Kosten für die Ersatzvornahme werden durch ein gesetzliches Grundpfandrecht sichergestellt (Art. 73 EGZGB) (Art. 171 Abs. 4 RPBG).

Alsdann ist festzustellen, dass die vom Beschwerdeführer auszuführenden Arbeiten in den Erwägungen 8 und 9 des angefochtenen Entscheides näher umschrieben sind. Entsprechend ist in Ziffer 1 des angefochtenen Entscheides auch auf die Erwägungen 8 und 9 (anstatt 9 und 10) zu verweisen.

7.

Der Beschwerdeführer unterliegt, weshalb ihm die gesamten Gerichtskosten aufzuerlegen sind (Art. 131 Abs. 1 VRG). Die Gerichtsgebühr ist auf CHF 1‘500.- festzusetzen (Art. 1 und 2 des Tarifs der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz vom 17. Dezember 1991 [SGF 150.12]) und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.

Es besteht kein Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 Abs. 1 VRG).

(Dispositiv auf der nächsten Seite)

Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird abgewiesen.

Ziffer 1 des Entscheids der Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion des Kantons Freiburg vom 17. Mai 2021 wird wie folgt abgeändert:

„1. A.________ hat den rechtmässigen Zustand im Sinne der oben genannten Erwägungen 8 und 9 auf der Parzelle Art. eee des Grundbuchs der Gemeinde F.________ bis zum 31. August 2022 wiederherzustellen.“

II. Die Gerichtskosten von CHF 1‘500.- werden A.________ auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

III. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

IV. Zustellung.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht eingereicht werden.

Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).

Freiburg, 8. April 2022/dki

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber-Praktikant: