602 2022 154 - Urteil des II. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts

602 2022 154 602 2022 155

Urteil vom 14. Juli 2022 II. Verwaltungsgerichtshof

Besetzung

Präsident: Christian Pfammatter Richter: Johannes Frölicher Dominique Gross Gerichtsschreiber: Mischa Poffet

Parteien

A.________ und B.________ sowie C.________ und D.________, Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Valentin Aebischer und/oder Guillaume Hess gegen Oberamt des Seebezirks, Vorinstanz, E.________, ** Beschwerdegegner**

Gegenstand

Raumplanung und Bauwesen Baubewilligung, Unterniveaubaute Beschwerde vom 30. Mai 2022 gegen die Entscheide vom 3. Mai 2022

Sachverhalt

A. E.________ (Beschwerdegegner) ist Eigentümer des Grundstücks Art. fff des Grundbuchs der Gemeinde Courtepin. Das Grundstück befindet sich in der Wohnzone schwacher Dichte und ist unter anderem mit einem Einfamilienhaus bebaut.

B. Mit Entscheid vom 16. März 2021 hat das Oberamt des Seebezirks (Vorinstanz) dem Beschwerdegegner eine Baubewilligung für den Neubau eines Ateliers, eines beheizten Schwimmbads, einer Gartenmauer sowie für die Installation einer Wärmepumpe mit Erdsonden erteilt (FRIAC-Nr. ggg).

Während der laufenden Bauarbeiten verfügte die Vorinstanz auf Anzeige mehrerer Nachbarn hin am 7. Oktober 2021 eine teilweise und am 13. Oktober 2021 eine vollständige Einstellung der Bauarbeiten, da die Arbeiten nach geänderten, noch nicht bewilligten Plänen ausgeführt worden seien. Gegen diese Entscheide erhob der Beschwerdegegner am 18. Oktober 2021 Beschwerde an das Kantonsgericht. Dieses Verfahren ist zurzeit noch hängig (602 2021 152).

Parallel hierzu reichte der Beschwerdegegner am 21. September 2021 ein neues Baugesuch – welches Anlass zum vorliegenden Streit gab – ein (FRIAC-Nr. hhh), mit dem die (teilweise bereits ausgeführten) Planänderungen bewilligt werden sollten. Es sieht insbesondere anstelle des ursprünglich geplanten Ateliers neu eine Zweizimmerwohnung, kleinere Schwimmbaddimensionen sowie eine Garage im südlichen Bereich der Parzelle vor. Das abgeänderte Bauvorhaben wurde am 24. September 2021 im Amtsblatt publiziert; A.________ und B.________ sowie C.________ und D.________ (Gesamteigentümer der Anrainerparzellen Art. iii bzw. jjj; Beschwerdeführer) reichten hiergegen fristgerecht Einsprache ein.

C. Die Gemeinde Courtepin begutachtete das Bauvorhaben am 11. November 2021 positiv mit Bedingungen und überwies das Dossier dem Bau- und Raumplanungsamt (BRPA). Das BRPA erstellte am 20. Januar 2022 ein negatives Gesamtgutachten, da die auf der Garage geplante Terrasse dazu führe, dass nicht mehr von einer Unterniveaubaute gesprochen werden könne, und somit der reglementarische Grenzabstand der hälftigen Gebäudehöhe bzw. mindestens 4 m eingehalten werden müsse, was nicht der Fall sei. Nach einer Projektänderung durch den Beschwerdegegner – die geplante Terrasse wurde in nördlicher Richtung näher an das bestehende Einfamilienhaus auf der Parzelle Art. fff verschoben und sieht neu einen Abstand von 4 m zur Grundstücksgrenze der Parzelle Art. iii vor – erstellte das BRPA am 17. Februar 2022 ein günstiges Zusatzgutachten. Die Vorinstanz gewährte den Beschwerdeführern in der Folge das rechtliche Gehör.

D. Mit Entscheiden vom 3. Mai 2022 wies die Vorinstanz die Einsprache ab und bewilligte dem Beschwerdegegner "die Planänderung zur Baubewilligung Nr. ggg" auf der Parzelle Art. fff. Im Einspracheentscheid stellte die Vorinstanz insbesondere fest, es handle sich bei der Garage um eine Unterniveaubaute, die bis an die Grundstücksgrenze gebaut werden dürfe.

E. Die Beschwerdeführer haben gegen diese Entscheide am 30. Mai 2022 Beschwerde an das Kantonsgericht erhoben (602 2022 154). In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen sie die Erteilung der aufschiebenden Wirkung (602 2022 155) sowie superprovisorisch die Anordnung eines Baustopps (602 2022 156). Sie machen im Wesentlichen geltend, das Bauvorhaben halte den Grenzabstand und die massgebliche Überbauungsziffer nicht ein.

F. Mit Verfügung vom 31. Mai 2022, die dem Beschwerdegegner aufgrund eines Irrtums möglicherweise erst am 15. Juni 2022 zugestellt wurde, wies die Instruktionsrichterin diesen an, bis zum Entscheid über das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung jegliche auf den Entscheid vom 3. Mai 2022 gestützten Bauarbeiten zu unterlassen (602 2022 156).

G. Die Vorinstanz schliesst in ihren Bemerkungen vom 15. Juni 2022 auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner liess sich mit zwei separaten Eingaben vom 17. Juni 2022 (Datum des Poststempels) vernehmen und beantragt ebenfalls die Abweisung der Beschwerde.

Die Beschwerdeführer äusserten sich erneut mit spontaner Stellungnahme vom 28. Juni 2022 und der Beschwerdegegner mit zwei spontanen Stellungnahmen vom 29. Juni und 4. Juli 2022 (jeweils Datum des Poststempels).

H. Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1.

Das Kantonsgericht ist aufgrund von Art. 141 Abs. 1 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 (RPBG; SGF 710.1) in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. c des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; SGF 150.1) zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführer sind als unmittelbare Nachbarn, die fristgerecht Einsprache erhoben haben, ohne Weiteres zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 141 Abs. 4 RPBG; Art. 76 lit. a VRG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG) und der Kostenvorschuss wurde rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist somit grundsätzlich einzutreten.

2.

Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit kann im vorliegenden Verfahren – soweit sich überhaupt entsprechende Ermessensfragen stellen – nur im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 lit. c VRG gerügt werden.

3.

Da das Baubewilligungsgesuch vom 21. September 2021, das im vorliegenden Verfahren zu beurteilen ist, eine Planänderung zum Gegenstand hat, und der Beschwerdegegner für das streitbetroffene Grundstück bereits über eine rechtskräftige Baubewilligung vom 16. März 2021 verfügt, stellt sich die Frage, ob deren Rechtskraft einer Überprüfung des Bauvorhabens bzw. Teilen davon im vorliegenden Verfahren entgegensteht. Die Beschwerdeführer machen nämlich geltend, die Vorinstanz spreche ihnen implizit ihre Beschwerdelegitimation ab und verkenne das Prinzip von Anfechtungs- bzw. Streitgegenstand.

3.1. Im angefochtenen Einspracheentscheid hielt die Vorinstanz Folgendes fest (E. 3.1/c, S. 5 f.): "Unabhängig davon kann festgestellt werden, dass der Gesuchsteller bereits über eine rechtskräftige Baubewilligung verfügt (FRIAC ggg), die ihn berechtigt eine Unterniveaubaute (es handelte sich vorangehend um einen Technikraum) direkt an die Parzellengrenze zu Art. iii GB zu stellen. Obwohl vorliegend der Nutzungszweck (Technikraum zu Garage) sowie die Dimension des Raums verändert werden, bleibt die Ansicht von der benachbarten Parzelle Art. iii GB auf die Mauer der Unterniveaubaute identisch. Die Baute wird neu gar um 9 cm von der Grundstücksgrenze wegversetzt, was für die Einsprecher zu einer Verbesserung führen wird."

Es erscheint fraglich, ob es sich bei der zitierten Passage im Gesamtkontext überhaupt um eine entscheidtragende Begründung handelt, zumal die Vorinstanz daraus überhaupt keine rechtlichen Schlüsse zieht. Sodann hat sie die Rüge der Beschwerdeführer betreffend Grenzabstand auch offensichtlich materiell behandelt, obschon die Verneinung eines schutzwürdigen Interesses oder die Feststellung von ausserhalb des Streitgegenstands liegenden Anträgen resp. Rügen ein Nichteintreten zur Folge hätten. Das Kantonsgericht prüft die in diesem Zusammenhang aufgeworfenen Fragen – mithin auch die Eintretensvoraussetzungen des vorinstanzlichen Verfahrens – dennoch von Amtes wegen (Art. 10 Abs. 1 VRG).

3.2. Wird ein Projekt während des Verfahrens oder nach dem Entscheid der zuständigen Behörde geändert, so ist gemäss Art. 97 Abs. 1 des kantonalen Ausführungsreglements vom 1. Dezember 2009 zum Raumplanungs- und Baugesetz (RPBR; SGF 710.11) ein neues Auflageverfahren einzuleiten. Handelt es sich um belanglose Änderungen während des Verfahrens, so kann dieses ohne neue Auflage weiterlaufen, sofern diese Änderungen nicht die Rechte Dritter berühren (Art. 97 Abs. 2 RPBR).

Von einer Projektänderung im Sinne von Art. 97 RBPR kann nur dann gesprochen werden, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt. Ein Bauvorhaben gilt demgegenüber als in seinen Grundzügen verändert, wenn ein Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung wesentlich verändert wird oder eine Mehrzahl geringer Änderungen dem Bau oder der Anlage eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt veränderte Identität verleiht (Urteil KG FR 602 2019 124 vom 13. November 2020 E. 3.1; für das Bernische Recht siehe weiter Zaugg/Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl. 2020, Art. 32-32d N. 12a).

3.3. Vergleicht man die Pläne des Baubewilligungsgesuchs vom 21. September 2021 mit dem ursprünglichen Gesuch (siehe Ausschnitte hiernach), kann nicht mehr von einer Projektänderung im Sinne von Art. 97 RPBR ausgegangen werden, die nach dem Gesagten dann vorliegt, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen unverändert bleibt. So wurden mit dem neuen Gesuch die Dimensionen des Schwimmbads verändert und es wurde neu eine Zweizimmerwohnung mit Garage anstelle des ursprünglich vorgesehenen Ateliers projektiert. Es liegt mithin ein neues, vom ursprünglich bewilligten zu unterscheidendes Bauvorhaben vor. Mit Bezug auf dieses spätere (am 24. September 2022 öffentlich aufgelegte) Baugesuch kann den Beschwerdeführern die rechtskräftige Baubewilligung vom 16. März 2021 nicht entgegengehalten werden, auch nicht bezüglich einzelner Aspekte wie dem Grenzabstand. Die Beschwerdeführer sind somit befugt, sämtliche Rügen – auch betreffend Grenzabstand der projektierten Garage zur Parzelle Art. iii – zu erheben. Streitgegenstand bildet indes ausschliesslich die Baubewilligung vom 3. Mai 2022.

4.

In materieller Hinsicht ist streitig, ob es sich bei der projektierten Garage um eine Unterniveaubaute handelt, und damit einhergehend, ob der Bau bis nahezu an die Grundstücksgrenze zulässig ist.

4.1. Gemäss Art. 75 RPBR gelten als Unterniveaubauten Gebäude, die nicht mehr als 1 m über das massgebende oder tiefer gelegte Terrain hinausragen. Die Norm verweist in der Sachüberschrift auf Ziff. 2.5 des Anhangs der Interkantonalen Vereinbarung vom 22. September 2005 über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB; SGF 710.7).

4.1.1. Die IVHB ist für den Kanton Freiburg am 1. Januar 2010 in Kraft getreten. Gemäss Art. 2 Abs. 1 IVHB übernehmen die Kantone mit ihrem Beitritt vereinbarte Baubegriffe und Messweisen im Rahmen ihrer verfassungsmässigen Zuständigkeiten. Die Begriffe der IVHB müssen nicht vollumfänglich in das kantonale Recht (bzw. innerhalb der vom kantonalen Recht gesetzten Grenzen in das kommunale Recht) übernommen werden; wo ein Begriff nicht gebraucht wird, muss er auch nicht übernommen werden. Die Mitgliedskantone dürfen jedoch die Begriffe der IVHB nicht durch Baubegriffe und Messweisen, welche auf einer anderen Begrifflichkeit basieren bzw. eine andere Messweise vorsehen und damit den vereinheitlichten Regelungsgegenständen widersprechen, ergänzen bzw. solche Begriffe über die Anpassungsfrist hinaus weiterführen. Im Falle eines Widerspruches zwischen einer Bestimmung des Konkordates und einer Bestimmung aus dem kantonalen bzw. kommunalen Recht beansprucht die interkantonale Bestimmung mithin Vorrang (vgl. zum Ganzen: Urteil KG FR 602 2018 4 und 5 vom 28. Mai 2018 E. 4.1 mit Hinweisen). Die Vereinbarung wird vom interkantonalen Organ über die Harmonisierung der Baubegriffe vollzogen; dieses Organ ist zudem zuständig für die Erarbeitung und Publikation von Erläuterungen (vgl. Art. 4 IVHB).

4.1.2. In Ziff. 2.5 des Anhangs 1 der IVHB werden Unterniveaubauten definiert als Gebäude, die höchstens bis zum zulässigen Mass über das massgebende, respektive über das tiefer gelegte Terrain hinausragen. Als massgebendes Terrain gilt gemäss Ziff. 1.1 Anhang 1 IVHB der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden. Das tiefer gelegte Terrain wird in Anhang 1 IVHB nicht näher definiert.

In den IVHB-Erläuterungen vom 3. September 2013 des Interkantonalen Organs Harmonisierung Baubegriffe (nachfolgend: IVHB-Erläuterungen) wird zu den Unterniveaubauten (S. 5 Ziff. 2.5) ausgeführt, die Unterscheidung zwischen diesen und unterirdischen Bauten (d.h. gemäss Ziff. 2.4 Anhang 1 IVHB Gebäude, die mit Ausnahme der Erschliessung sowie der Geländer und Brüstungen, vollständig unter dem massgebenden, respektive unter dem tiefer gelegten Terrain liegen) habe den Zweck, unterschiedliche Behandlungen beispielsweise bei den Abstandsvorschriften zu ermöglichen. So könnten Unterniveaubauten und unterirdische Bauten beispielsweise von reduzierten Grenzabständen profitieren oder von der Einhaltung von Grenzabständen befreit werden (Abs. 1).

Für den Kanton Freiburg wurde wie einleitend erwähnt entsprechend in Art. 75 RPBR festgelegt, dass Unterbauten Gebäude seien, die nicht mehr als 1 m über das massgebende oder tiefer gelegte Terrain hinausragen.

4.2. Die Vorinstanz stellte im angefochtenen Entscheid fest, dass in der Planansicht der Mauer die Höhe des fertig gestalteten Terrains, gemessen ab dem natürlich gewachsenen Terrain, tatsächlich 1.19 m betrage. Die Einsprecher würden sich indes in der Messweise irren, da die Höhe von Flachdachbauten nicht ab fertig gestaltetem Terrain, sondern jeweils ab der Oberkante der Rohdecke zu messen sei. Bei korrekter Messweise könne festgestellt werden, dass die Garagenbaute eine maximale Höhe von 0.85 m [sic] aufweise und mithin als Unterniveaubaute im Sinne von Art. 75 RPBR qualifiziert werden könne. Entsprechend dürfe die Garagenbaute als Unterniveaubaute im Sinne von Art. 75 RPBR bis an die Grundstückgrenze hin erstellt werden.

Demgegenüber machen die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde geltend, aus der Beschreibung zu den in Anhang 2 IVHB dargestellten Figuren 2.4 und 2.5 sowie aus den Skizzen selbst sei klar ersichtlich, dass die Höhe bis "ganz nach oben" gemessen werde, d.h. bis zur Oberkante des fertigen Bodens. Mit anderen Worten werde entgegen der Ansicht der Vorinstanz sehr wohl bis zum fertig gestalteten Terrain gemessen. Dies ergebe sich auch aus Sinn und Zweck der Bestimmung.

Der Beschwerdegegner schliesst sich im Wesentlichen der Auslegung der Vorinstanz an. Er bringt in seinen Bemerkungen vom 16. Juni 2022 zudem vor, dass zur Eruierung des massgebenden Terrains auf die Baueingabe aus dem Jahr 2009 abgestellt worden sei, in welcher der Verlauf des massgebenden natürlichen Terrains vor Inangriffnahme der initialen Bauarbeiten auf der Parzelle Art. fff eingezeichnet sei. Auf der Nachbarsparzelle Art. iii seien im Zusammenhang mit der initialen Bautätigkeit erhebliche Abgrabungen vorgenommen worden, um eine Zufahrt in eine Garage zu ermöglichen. Aufgrund dieses Sachverhalts scheine nun die Bauhöhe der zur Diskussion stehenden Garage weit über einen Meter über das aktuelle, in seiner Höhe durch die Abgrabungen aber wesentlich tiefergelegten und somit künstlich angelegten Terrainverlaufs herauszuragen. Würde man den aktuellen, durch die Abgrabungen erheblich veränderten Verlauf des Terrains als Referenzniveau akzeptieren, dann müsse man auch konstatieren, dass auf der Nachbarparzelle Art. iii die in dieser Bauzone maximal erlaubte Bauhöhe von 8 m deutlich, d.h. um rund 2 m, überschritten wurde. Dies sei nur deswegen nicht der Fall, weil sich die Bauhöhe eben auf das massgebende natürliche Terrain stütze.

4.3. Aus den Plänen geht hervor, dass die im südöstlichen Teil der Parzelle Art. fff projektierte Garage bis 9 cm an die Grenze zum Grundstück Art. iii errichtet werden soll. In der Vertikalen wird sie das natürliche Terrain – je nach Messweise, die zwischen den Parteien streitig ist – am äussersten Punkt um 87 oder 119 cm und das tiefer gelegte Terrain um maximal 251 cm (siehe untenstehenden Ausschnitt des Plans "Ansicht Maurer" vom 21. September 2021, wobei die in Erscheinung tretende Fassade der Garage durch die rosafarbene Fläche dargestellt wird) überragen. Ein Näherbaurecht wurde nicht erteilt.

Die Parteien verkennen, dass gemäss Art. 75 RPBR wie erwähnt Unterniveaubauten nicht mehr als 1 m über das massgebende oder über das tiefer gelegte Terrain hinausragen dürfen. Gemäss IVHB-Erläuterungen wird das zulässige Mass wie auf den Skizzen 2.4 und 2.5 Anhang 2 IVHB dargestellt gemessen, d.h. von der Oberkante des fertigen Bodens des Unterniveaubaus zur Fassadenlinie respektive zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit dem tiefer gelegten Terrain (Ziff. 2.5 Abs. 2). Ferner wird präzisiert, dass wenn Abgrabungen vorgenommen werden, ab dem tiefer gelegten Terrain zu messen ist. Dient die Abgrabung indes ausschliesslich dem Zugang oder der Zufahrt, so sollte die kantonale Messvorschrift nach den IVHB-Erläuterungen das Maximalmass nicht ab dem tiefer gelegten Terrain messen, weil sonst ein nicht erklärbarer Unterschied zu den unterirdischen Bauten entsteht; überdies sollte das kantonale Recht die zulässigen Dimensionen solcher Abgrabungen aus gestalterischen Gründen beschränken (Ziff. 2.5 Abs. 4). Zweck der Bestimmung ist es somit, einerseits Unterniveaubauten aufgrund ihrer Einbettung im Terrain und damit einhergehend ihrem diskreteren Erscheinungsbild bei den Abstandsvorschriften zu privilegieren sowie baulich sinnvolle Lösungen zu ermöglichen, andererseits im Interesse der benachbarten Grundeigentümer zu gross in Erscheinung tretende Bauten an der Parzellengrenze zu verhindern.

Gemessen am tiefer gelegten Terrain ragt die vorliegend projektierte Garage sowohl gemäss den Plänen des Baugesuchs als auch nach der sinngemässen Aussage des Beschwerdegegners deutlich mehr als 1 m über das tiefer gelegte Terrain hinaus, nämlich wie gesehen bis zu 2.51 m beim äussersten Punkt. Der in den IVHB-Erläuterungen erwähnte Ausnahmetatbestand betreffend Abgrabungen gelangt vorliegend nicht zur Anwendung, da die oberirdische Fassadenfläche der Garagenbaute, die mit einem Abstand von 9 cm zum Grundstück Art. iii in Erscheinung tritt, offensichtlich nicht der Erschliessung dient – als Zugang zur Garage fungiert einzig der Bereich vor dem Garagentor (auf obigem Planausschnitt der Bereich links der rosafarbenen Fläche). Es besteht mit anderen Worten kein baulicher Grund dafür, in casu nicht ab dem tiefer gelegten Terrain zu messen, zumal dieses nach den Angaben des Beschwerdegegners bereits vor Einreichung des vorliegend streitigen Baugesuchs bestand, während das natürliche Terrain in dieser Form bereits seit mehreren Jahren nicht mehr existiere.

Dass das Bauvorhaben gegenüber der Parzelle Art. iii nicht als Unterniveaubaute in Erscheinung tritt, ist schliesslich (auch unter Berücksichtigung der noch vorzunehmenden Umgebungsarbeiten) auf nachfolgender Bildaufnahme deutlich ersichtlich, die während des am 13. April 2022 durchgeführten Augenscheins im Beschwerdeverfahren 602 2021 152 aufgenommen wurde. Ob allenfalls das Einfamilienhaus auf der Parzelle Art. iii ebenfalls die zulässige Gebäudehöhe überschreitet, wie der Beschwerdegegner geltend macht, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Immerhin sei zu erwähnen, dass bei der Gesamthöhe gemäss Ziff. 5.1 Anhang 1 IVHB nicht auf das tiefer gelegte Terrain, sondern auf das massgebende Terrain abzustellen ist.

4.4. Somit ist festzuhalten, dass ein bedeutender Teil der Fassade der projektierten Garage, gemessen ab der Schnittlinie der Fassadenflucht mit dem tiefer gelegten Terrain gemäss IVHB-Erläuterungen, das zulässige Mass von 1 m gemäss Art. 75 RPBR deutlich (über 2 m im äussersten Punkt) überschreitet – unabhängig davon, ob bis zur Oberkante des fertigen Bodens oder bis zur Oberkante der Rohdecke gemessen wird. Die Annahme einer Unterniveaubaute fällt damit ausser Betracht und Art. 82 Abs. 2 RPBR ist nicht anwendbar. Damit kann offenbleiben, ob der verringerte Abstand gemäss Art. 82 Abs. 1 RPBR oder der ordentliche Abstand gemäss kommunalem Bau- und Planungsreglement Anwendung findet, da der projektierte Abstand von 9 cm das zulässige Mass mangels erteiltem Näherbaurecht in beiden Fällen unterschreitet.

Das vorliegend zu prüfende Bauvorhaben kann demnach nicht bewilligt werden. Die Beschwerde (602 2022 154) ist gutzuheissen und die angefochtenen Entscheide sind aufzuheben. Ob allenfalls auch die ursprüngliche Baubewilligung vom 16. März 2021 zu widerrufen wäre (vgl. Art. 146 RPBG), ist gegebenenfalls durch die Vorinstanz zu prüfen.

5.

Mit dem sofortigen Entscheid in der Hauptsache ist das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung (602 2022 155) als gegenstandslos abzuschreiben.

6.

Die Gerichtskosten, die auf CHF 2'500.- festgelegt werden, sind dem Verfahrensausgang entsprechend zu drei Vierteln, ausmachend CHF 1'875.-, dem Beschwerdegegner aufzuerlegen, der am Beschwerdeverfahren teilgenommen und das Baubewilligungsgesuch aufrechterhalten hat (Art. 131 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [Tarif VJ; SGF 150.12]; Urteil BGer 1C_233/2009 vom 30. September 2009 E. 3). Dem Staat sind keine Kosten aufzuerlegen (Art. 133 VRG). Der von den Beschwerdeführern geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 2'500.- wird diesen zurückerstattet.

Die obsiegenden Beschwerdeführer haben Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 ff. VRG). Gemäss der Kostenliste vom 12. Juli 2022 machen sie einen Aufwand von CHF 3'228.50 geltend (CHF 2'897.50 Honorar; CHF 100.20 Auslagen; zzgl. 7.7 % MwSt., ausmachend CHF 230.80). Für Kopien gilt ein Tarif von 40 Rappen pro Seite (Art. 9 Abs. 2 Tarif VJ), weshalb die Parteientschädigung auf CHF 3'217.50 (CHF 2'897.50 Honorar; CHF 90.- Auslagen; zzgl. CHF 230.- MwSt.) festzusetzen ist. Die Kosten, die im Zusammenhang mit der möglicherweise verspätet zugestellten superprovisorischen Verfügung angefallen sind (Leistungen vom 13. bis 20. Juni 2022, ausmachend CHF 263.75; davon Honorar von CHF 210.-; Auslagen von CHF 34.90; zzgl. MwSt. 18.85), hat der Staat Freiburg zu tragen. Der restliche Betrag ist ausgangsgemäss zu drei Vierteln, ausmachend CHF 2'215.30 (inkl. MwSt.), dem Beschwerdegegner und zu einem Viertel, ausmachend CHF 738.45 (inkl. MwSt.), dem Staat Freiburg aufzuerlegen (Art. 141 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 132 Abs. 1 VRG). Die vom Staat Freiburg geschuldete Parteientschädigung beträgt damit insgesamt CHF 1'002.20 (inkl. MwSt.).

(Dispositiv auf der nächsten Seite)

Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde (602 2022 154) wird gutgeheissen und die angefochtenen Entscheide vom 3. Mai 2022 werden aufgehoben.

II. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung (602 2022 155) wird als gegenstandslos abgeschrieben.

III. Die Gerichtskosten werden im Umfang von drei Vierteln, ausmachend CHF 1'875.-, dem Beschwerdegegner auferlegt. Der Kostenvorschuss von CHF 2'500.- wird den Beschwerdeführern zurückerstattet.

IV. Den Beschwerdeführern wird zuhanden von Rechtsanwalt Valentin Aebischer und Rechtsanwalt Guillaume Hess eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 3'217.50 (Honorar und Auslagen von CHF 2'987.50; zzgl. MwSt. zu 7.7 %, ausmachend CHF 230.-) zugesprochen. Davon wird ein Betrag von CHF 2'215.30 dem Beschwerdegegner und ein Betrag von CHF 1'002.20 dem Staat Freiburg auferlegt (je inkl. MwSt.).

V. Zustellung.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).

Freiburg, 14. Juli 2022/mpo

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber: