603 2021 184 - Urteil des III. Verwaltungsgerichtshofes des Kantonsgerichts

603 2021 184

Urteil vom 15. September 2022 III. Verwaltungsgerichtshof

Besetzung

Vizepräsidentin: Marianne Jungo Richter: Johannes Frölicher Dominique Gross Gerichtsschreiber: Mischa Poffet

Parteien

A.________, ** Beschwerdeführer,**vertreten durch Rechtsanwalt Pius Koller gegen Behörde für Grundstückverkehr, Vorinstanz

Gegenstand

Landwirtschaft Nichtunterstellung unter das bäuerliche Bodenrecht Beschwerde vom 12. November 2021 gegen den Entscheid vom 21. September 2021

Sachverhalt

A. A.________ (Beschwerdeführer) ist Eigentümer der Grundstücke Art. bbb (Fläche von 150'079 m2, bebaut und bedeckt namentlich mit einer Remise [Gebäude-Nr. kkk], einem Hühnerstall [Nr. lll] und einem Acker), Art. ccc (Wald von 4'034 m2), Art. ddd (Wald von 4'095 m2) und Art. eee (Fläche von 50'988 m2, bebaut und bedeckt namentlich mit einem Wohn- und Ökonomiegebäude [Nr. mmm], zwei Remisen [Nr. nnn und ooo], einem weiteren Ökonomiegebäude [Nr. ppp] und einem Acker) des Grundbuchs der Gemeinde F.________, gelegen in G.________, F.________ (für die Gebäude siehe Luftbildaufnahme der Online-Karten des Kantons Freiburg, abrufbar unter https://map.geo.fr). Sämtliche genannten Grundstücke befinden sich ausserhalb der Bauzone.

Mit Schreiben vom 11. Juni 2013 hielt die Behörde für Grundstückverkehr (Vorinstanz) im Rahmen einer Festsetzung des höchstzulässigen Preises der Grundstücke Art. bbb, ccc, ddd, eee und hhh (Waldgrundstück, das sich mittlerweile nicht mehr im Eigentum des Beschwerdeführers befindet) fest, es handle sich um ein landwirtschaftliches Heimwesen, das seit 2001 parzellenweise verpachtet sei; aus diesem Grund bilde es kein landwirtschaftliches Gewerbe mehr.

B. Mit Gesuch vom 18. Juli 2021 ersuchte der Beschwerdeführer die Vorinstanz um Abparzellierung der Gebäude Nr. kkk und lll auf dem Grundstück Art. bbb und Nr. mmm, nnn und ooo auf dem Grundstück Art. eee samt Umschwung, sowie um Feststellung, dass die abzutrennenden Grundstücke dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts nicht unterstellt sind.

Die Vorinstanz führte am 12. August 2021 einen Augenschein durch. Im Protokoll vom 23. August 2021 wurde festgehalten, dass sich der an das Wohnhaus angebaute Ökonomieteil in einem sehr guten baulichen Zustand befinde und bezogen auf die Zeit seiner Erstellung (Wiederaufbau 1935 nach Brand) grosszügig bemessen sei. Die Inneneinrichtungen seien – soweit noch vorhanden –älteren Datums. Das Nebengebäude (gemeint ist wohl das Gebäude Nr. ppp) sei 1959 als Mehrzweckremise erstellt worden, das im Sommer als Maschinenunterstand, im Herbst als Lager und Sortierraum für Saatkartoffeln und im Winter als Einraumlaufstall für die Aufzuchtrinder gedient habe. Für die Herstellung von Maissilage seien Betonsilos erstellt worden. Das Gebäude verfüge zudem über ein 175 m2 umfassendes Stroh- oder Heulager.

C. Mit Entscheid vom 21. September 2021, eröffnet am 15. Oktober 2021, wies die Vorinstanz das Gesuch des Beschwerdeführers ab und stellte namentlich fest, dass die Grundstücke Art. bbb, ccc, ddd und eee ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden.

D. Gegen diesen Entscheid hat der Beschwerdeführer am 21. September 2021 Beschwerde an das Kantonsgericht erhoben. Er beantragt, es sei festzustellen, dass die Gebäude Nr. kkk und lll auf dem Grundstück Art. bbb sowie Nr. mmm, nnn und ooo auf dem Grundstück Art. eee samt angemessenem Umschwung nicht dem bäuerlichen Bodenrecht unterstellt seien; die Abparzellierung der nicht unterstellten Flächen von den Stammgrundstücken Art. bbb und eee sei zu bewilligen. Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen.

E. Die Vorinstanz beantragt in ihren Bemerkungen vom 17. Februar 2022 die Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdeführer hält mit Eingabe vom 29. März 2022 an seinen Anträgen fest. Er legt zudem eine Kostenschätzung zur Stallsanierung sowie einen Kurzbericht zur Tragbarkeitsberechnung ins Recht.

F. Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1.

Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde zuständig (Art. 88 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11] in Verbindung mit Art. 11 des kantonalen Ausführungsgesetzes vom 28. September 1993 zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [AGBGBB; SGF 214.2.1] und Art. 114 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 76 VRG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG) und der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2.

Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden. Die Rüge der Unangemessenheit ist vorliegend ausgeschlossen (Art. 77 f. VRG).

3.

Der Beschwerdeführer rügt zunächst, die Vorinstanz sei mangels entsprechenden Gesuchs überhaupt nicht befugt gewesen, das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes festzustellen.

3.1. Wer ein schutzwürdiges Interesse hat, kann gemäss Art. 84 BGBB von der Bewilligungsbehörde insbesondere feststellen lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück dem Realteilungsverbot, dem Zerstückelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder der Belastungsgrenze unterliegt (lit. a) oder der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bewilligt werden kann (lit. b). Die gesetzliche Aufzählung ist nicht abschliessend; gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können sämtliche aufgrund der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des BGBB zu würdigenden Sachverhalte – wie etwa die Begriffsbestimmungen von Art. 6 bis 10 BGBB – Gegenstand einer Feststellungsverfügung im Sinne von Art. 84 BGBB bilden (BGE 129 III 186 E. 2.1). Auch die Frage, ob ein konkreter Sachverhalt eine Ausnahme vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot rechtfertigt, ist einer Feststellungsverfügung zugänglich (Herrenschwander/Stalder, in Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, Art. 84 N. 4 mit Hinweis).

3.2. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid festgehalten, der Beschwerdeführer habe um Feststellung ersucht, dass sein Betrieb kein landwirtschaftliches Gewerbe darstelle. In Ziff. 2 des Dispositivs stellte sie alsdann fest, dass die Grundstücke Art. bbb, ccc, ddd und eee im Eigentum des Beschwerdeführers ein landwirtschaftliches Gewerbe bildeten. Der Beschwerdeführer bringt vor, sein Gesuch habe kein Begehren über die Feststellung des Nichtvorliegens eines landwirtschaftlichen Gewerbes beinhaltet. Vielmehr habe er lediglich darum ersucht festzustellen, dass die Gebäude Nr. mmm, nnn und ooo auf dem Grundstück Art. eee und die Gebäude Nr. kkk und lll auf dem Grundstück Art. bbb samt Umschwung dem Geltungsbereich des BGBB nicht unterstellt seien und dass die Abparzellierung der nicht unterstellten Flächen von den Stammgrundstücken Nr. bbb und eee bewilligt werde. Er habe im Gesuch sogar explizit erwähnt, dass ihm von der Vorinstanz bereits bestätigt worden sei, die Grösse des Betriebs sei zu klein, um die landwirtschaftliche Existenz für eine Familie zu sichern, und er habe diesbezüglich das Schreiben der Vorinstanz vom 11. Juni 2013 nachgereicht. Die Vorinstanz sei nicht berechtigt gewesen, diesbezüglich von Amtes wegen eine Feststellungsverfügung zu erlassen. Voraussetzung eines Gesuchs sei ein schutzwürdiges Interesse des Gesuchstellers, welches mangels Gesuch nicht vorgelegen habe.

Die Vorinstanz erwidert in ihren Bemerkungen, dass die Frage, ob ein landwirtschaftlichen Gewerbe vorliege, für die Beurteilung eines Nichtunterstellungsgesuchs im Sinne von Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB vorab zu beurteilen sei, da es darum gehe festzustellen, ob die fraglichen Gebäude seit längerer Zeit nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden und auch in Zukunft nicht mehr genutzt werden können. Insbesondere bei der Nichtunterstellung von Wohnraum müsse als Erstes geprüft werden, ob dieser zu einem Gewerbe gehöre, um danach festzustellen, ob der Wohnraum für das Gewerbe noch notwendig sei. Das Dispositiv des angefochtenen Entscheids sei somit richtig verfasst. Replicando bringt der Beschwerdeführer dagegen vor, es treffe zwar zu, dass im Rahmen eines Gesuchs um Entlassung von Gebäuden samt Umschwung aus dem Geltungsbereich des BGBB abzuklären sei, ob für die fraglichen Gebäude noch ein landwirtschaftlicher Bedarf bestehe oder nicht. Dazu sei aber nicht der Erlass einer Feststellungsverfügung über das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes erforderlich, vielmehr habe ein mit der in raumplanerischer Hinsicht zuständigen Behörde koordinierter Entscheid zu ergehen.

3.3. Nichts zu seinen Gunsten ableiten kann der Beschwerdeführer aus dem Schreiben der Vorinstanz vom 11. Juni 2013, in dem diese festgehalten hat, dass der fragliche Betrieb kein landwirtschaftliches Gewerbe darstelle. Wie die Vorinstanz zu Recht geltend macht, stellt dieses Schreiben keine Feststellungsverfügung betreffend Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 7 in Verbindung mit Art. 84 BGBB dar: Gegenstand des Schreibens war die Festsetzung des höchstzulässigen Preises gemäss Art. 66 BGBB. Mit Bezug auf das Nichtvorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes liegt somit lediglich eine einfache schriftliche Auskunft einer Behörde vor. Eine Berufung auf Vertrauensschutz scheidet indes aus, weil nicht ersichtlich ist, welche konkreten Dispositionen der Beschwerdeführer gestützt auf diese Auskunft getroffen hätte, die er nicht ohne Nachteil rückgängig machen könnte (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.1.1). So ist davon auszugehen, dass er das vorliegend streitige Gesuch auch dann gestellt und den damit verbundenen Aufwand getätigt hätte, wenn im Schreiben vom 11. Juni 2013 keine Ausführungen zum Nichtvorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes gemacht worden wären.

3.4. Das Gesuch des Beschwerdeführers weist zwei Aspekte auf: Einerseits ersuchte er um Bewilligung der Abparzellierung mehrerer Gebäude samt Umschwung, andererseits um Feststellung, dass die entsprechend abzutrennenden Grundstücksflächen dem Bodenrecht nicht unterstellt seien. Ob dabei betreffend Abparzellierung im jetzigen Stadium überhaupt von einem konkreten Bewilligungsgesuch im Sinne von Art. 60 BGBB (Ausnahmebewilligung vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot) ausgegangen werden kann – dem Gesuch wurde kein Teilungsverbal, sondern lediglich ein grob skizzierter Entwurf beigelegt –, spielt keine Rolle, da nach dem Gesagten auch die (grundsätzliche) Bewilligungsfähigkeit einer Ausnahme vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot Gegenstand eines Feststellungsverfahrens bilden kann.

Die Vorinstanz und der Beschwerdeführer sind sich weiter einig, dass bei der Entlassung eines Gebäudes aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts vorab zu prüfen ist, ob für das Gebäude noch landwirtschaftlicher Bedarf besteht. Dabei ist gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in objektiver Betrachtungsweise zu beurteilen, ob das betreffende Gebäude für das landwirtschaftliche Gewerbe unentbehrlich ist und die landwirtschaftliche Nutzung, der das Gebäude dient, wirtschaftlich rentabel und existenzsichernd ist. Beide Kriterien müssen sich – im Sinne einer zukunftsgerichteten Beurteilung bei zurzeit nicht mehr landwirtschaftlich genützten Gebäuden – mit erheblicher Wahrscheinlichkeit und hinreichender Bestimmtheit abzeichnen (vgl. BGE 125 III 175 E. 2b f. mit Hinweisen). Insbesondere mit Bezug auf Wohnraum hat die Bewilligungsbehörde daher in jedem Einzelfall zu prüfen, ob das Wohnhaus noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört und diesem dienen kann, d.h. ob es objektiv betriebsnotwendig ist. Wird die Betriebsnotwendigkeit bejaht, darf das Wohnhaus weder als nichtlandwirtschaftliches Grundstück abgetrennt werden noch einem anderen Betrieb zur Weiternutzung zugeführt werden. Nur Wohnraum, der nicht betriebsnotwendig ist, kann vom Gewerbe abgetrennt und aus dem Geltungsbereich des Bodenrechts entlassen werden (vgl. Herrenschwander/Bandli, in Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, Art. 60 N. 7a).

3.5. Mit dem Beschwerdeführer ist festzuhalten, dass er nicht um (Nicht-)Feststellung eines landwirtschaftlichen Gewerbes ersucht hat. Nichtsdestotrotz folgt aus den obigen Ausführungen, dass die Frage des Vorliegens eines landwirtschaftlichen Gewerbes für die Beurteilung seines Gesuchs entscheidwesentlich ist, betrifft dieses mit dem Gebäude Nr. mmm doch auch ein Wohn- und Ökonomiegebäude. Demzufolge ist nichts daran auszusetzen, dass die Vorinstanz – auch ohne ausdrückliches Gesuch des Beschwerdeführers – vorfrageweise das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes geprüft hat.

Da grundsätzlich lediglich das Dispositiv eines Entscheids in Rechtskraft erwächst (BGE 140 I 114 E. 2.4.2), stellt sich weiter die Frage, ob der Beschwerdeführer dadurch, dass die Vorinstanz die Gewerbefeststellung ausdrücklich im Dispositiv festgehalten hat, schlechter gestellt ist. Dies ist zu verneinen: Bei der Beurteilung der Tragweite der Rechtskraft ist auch die Begründung heranzuziehen (vgl. BGE 115 II 187; Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 1987, S. 323; betreffend Verwaltungsverfügungen siehe Urteil BGer 8C_652/2016 vom 21. Februar 2017 E. 4.3). Hätte die Vorinstanz im Dispositiv lediglich festgehalten, dass das Gesuch abzuweisen sei, weil sie – vorfrageweise im Rahmen der Begründung – zum Schluss kommt, es liege im Verfügungszeitpunkt ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB vor, für das die betroffenen Gebäude betriebsnotwendig sind, wäre der Beschwerdeführer im Ergebnis gleich beschwert, da er im Rahmen des Beschwerdeverfahrens ohnehin aufzuzeigen hätte, dass kein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, bzw. im Rahmen eines neuen (Feststellungs- oder Bewilligungs‑)Gesuchs, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse seit Verfügungserlass dergestalt verändert haben, dass sich eine neue Beurteilung aufdrängt.

Im Übrigen bildet die Frage, ob die Vorinstanz zu Recht von der Existenz eines landwirtschaftlichen Gewerbes ausgegangen ist, Gegenstand der nachfolgenden materiellen Prüfung. Auf die gerügte unterlassene bzw. beantragte Verfahrenskoordination wird ebenfalls zurückzukommen sein.

4.

Zu prüfen ist weiter, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen ist, dass ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt.

4.1. Gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft (vor 1. September 2008: drei Viertel einer Standardarbeitskraft, vgl. BGE 137 II 182 E. 3.1.1; zur Entwicklung der Erhöhung der Gewerbegrenzen vgl. BGE 135 II 313 E. 2.1 mit Hinweisen) nötig ist. Nach Art. 7 Abs. 3 BGBB sind bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die – entsprechend Art. 2 – dem BGBB unterstellt sind. Zudem sind die örtlichen Verhältnisse (lit. a), die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (lit. b), und die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke (lit. c) zu berücksichtigen (Art. 7 Abs. 4 BGBB; zum Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes vgl. BGE 135 II 313 E. 4. und 5; Hofer, in Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, Art. 7 N. 12 ff.).

Bei der Standardarbeitskraft (SAK) handelt es sich um ein Mass für die arbeitswirtschaftliche Betriebsgrösse. Sie wird anhand des standardisierten Arbeitsaufwands bei einer landesüblichen Bewirtschaftung berechnet (Urteil BGer 2C_39/2021 vom 4. November 2021 E. 3.1). Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest (vgl. Art. 7 Abs. 1 Satz 2 BGBB). Für die Berechnung des Umfangs an Standardarbeitskräften je Betrieb gelten gemäss Art. 2 a Abs. 1 der Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht (VBB; SR 211.412.110) die Faktoren nach Art. 3 der Verordnung vom 7. Dezember 1998 über landwirtschaftliche Begriffe und die Anerkennung von Betriebsformen (LBV; SR 910.91).

Die Beurteilung des Arbeitsaufwands und auch der Frage, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, ist nach objektiven Kriterien vorzunehmen. Nicht relevant ist die tatsächliche Nutzung, würde damit doch die Anwendung des Gesetzes dem Einflussbereich des Grundeigentümers überlassen werden. Es ist deshalb auf durchschnittliche Bewirtschaftungsformen abzustellen und nicht auf ausgefallene Einzelfälle. Auszugehen ist somit von landesüblichen Bewirtschaftungsformen (BGE 137 II 182 E. 3.1.3 mit Hinweisen; 121 III 274 E. 3c; Urteil BGer 2C_719/2018 vom 18. September 2019 E. 2.2; Hofer, Art. 7 BGBB N. 39 ff. und N. 100 ff.).

4.2. Die Vorinstanz ging im Rahmen ihrer SAK-Berechnung namentlich von 25 Grossvieheinheiten (GVE) "anderer Nutztiere" aus, woraus ein SAK-Bedarf von 0.675 resultiert (vgl. act. 6). Insgesamt weist der Betrieb des Beschwerdeführers gemäss vorinstanzlicher Einschätzung 1.23 SAK auf. Im angefochtenen Entscheid wurde einzig festgehalten, dass im bestehenden Ökonomieteil – wobei unklar ist, ob damit das Gebäude Nr. mmm oder ppp gemeint ist – mit geringen Investitionen von einigen CHF 10'000.- Milchwirtschaft betrieben werden könne und die zu tätigenden Investitionen für den Betrieb tragbar seien. Weiter finden sich im angefochtenen Entscheid Ausführungen zu Gemüsebau, Direktvermarktung und Agrotourismus, ohne dass diese Betriebszweige Eingang in die SAK-Berechnung gefunden hätten.

Der Beschwerdeführer bringt vor, ohne die 25 GVE würde das Arbeitsaufkommen lediglich 0.555 SAK betragen, womit die für das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes erforderliche eine SAK gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB nicht erreicht würde. Er stellt der SAK-Berechnung der Vorinstanz zwei eigene Berechnungen entgegen, in denen er SAK-Werte von 0.96 bzw. 0.99 ermittelt. Weiter rügt er, dass die notwendigen Sanierungskosten für die Nutztierhaltung deutlich mehr als wenige zehntausend Franken betragen würden. Er bezieht sich auf eine Kostenschätzung des I.________ vom 9. Dezember 2021, wonach im Wohn- und Ökonomiegebäude aufgrund des Alters des Gebäudes sowie notwendiger Anpassungen an die Tierschutzbestimmungen Sanierungskosten in der Höhe von CHF 442'700.- anfallen würden. Somit sei ausgeschlossen, dass die Investitionen für seinen Betrieb tragbar seien. Dies beweise auch die Tragbarkeitsberechnung der J.________ AG vom 15. März 2022.

4.3. Im Wesentlichen ist die Vorinstanz nach dem Gesagten in Anwendung von Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB zum Schluss gekommen, dass die Möglichkeit bestünde, die vorhandenen betriebsnotwendigen Gebäude umzubauen bzw. instand zu stellen, und dass die entsprechenden, mit wenigen zehntausend Franken bezifferten Aufwendungen für den Betrieb tragbar wären. Welche konkreten Arbeiten an welchen Gebäuden notwendig wären und weshalb diese mit wenigen CHF 10'000.- zu veranschlagen seien, begründet die Vorinstanz nicht. Weiter kann dem angefochtenen Entscheid nichts zur Frage entnommen werden, inwiefern die Aufwendungen für den Betrieb tragbar sein sollen. Zu beidem finden sich auch in den Akten keine entsprechenden Abklärungen. Die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz sind damit offensichtlich ungenügend. Ob auf die vom Beschwerdeführer eingereichten Unterlagen (Kostenschätzung und Kurzbericht zur Tragbarkeitsberechnung) abzustellen ist, bei denen es sich um Parteibehauptungen bzw. -gutachten handelt, kann unter diesen Umständen offenbleiben.

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erfordert die Beurteilung der Frage, mit welchem Aufwand fehlende betriebsnotwendige Gebäude erstellt bzw. vorhandene umgebaut, instand gestellt oder ersetzt und inwiefern die entsprechenden Aufwendungen vom Betrieb getragen werden können, in der Regel ein Sachverständigengutachten (vgl. BGE 135 II 313 E. 5.2.1; Urteil BGer 5A_345/2012 vom 20. September 2012 E. 3.2). Daran ändert nichts, dass es nach Ansicht der Vorinstanz nicht im Sinne des Gesetzgebers sein könne, dass die Bewilligungsbehörde verschiedene detaillierte Betriebskonzepte mit hypothetischen Betriebsbudgets entwickeln müsse, um festzustellen, ob ein Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB vorliege und ob die Aufwendungen tragbar seien, trifft sie doch diesbezüglich im Rahmen der Pflicht zur Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen (Art. 45 Abs. 1 VRG) die Beweisführungslast.

4.4. Zusammenfassend erweisen sich die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen zum Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes, namentlich zur Möglichkeit, vorhandene betriebsnotwendige Gebäude umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, sowie zur Tragbarkeit der entsprechenden Aufwendungen, als ungenügend. Bereits deshalb ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur neuen Instruktion und anschliessend neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dabei wird sie sich mit der Kostenschätzung und der Tragbarkeitsberechnung des Beschwerdeführers auseinanderzusetzen haben und angesichts der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung allenfalls ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben müssen (wobei sie hierfür gestützt auf Art. 6 Abs. 3 AGBGBB einen Kostenvorschuss vom Beschwerdeführer einholen kann). Sie wird sich weiter auch zu den vom Gesuch ebenfalls erfassten Gebäuden Nr. kkk und lll zu äussern haben, was sie im angefochtenen Entscheid unterlassen hat (vgl. Ziff. 3 des Dispositivs).

5.

Der Beschwerdeführer beantragt ferner die Verfahrenskoordination im Sinne von Art. 4 a VBB.

5.1. Die angestrebte Nichtunterstellung der abzuparzellierenden Teilflächen unter das bäuerliche Bodenrecht wirft die Frage nach deren künftigen Nutzung auf, da diese nicht nur einen bodenrechtlichen, sondern auch einen raumplanerischen Aspekt aufweist und damit ein Bedürfnis nach verfahrensrechtlicher Koordination begründet (BGE 125 III 175 E. 2c). Seit dem Inkrafttreten am 1. September 2000 sieht Art. 4 a * VBB und die analoge Bestimmung von Art. 49 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) in Nachachtung der zitierten Rechtsprechung eine solche Verfahrenskoordination bei der Bewilligung von Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot und im Verfahren um Erlass einer entsprechenden Feststellungsverfügung oder einer solchen über die Nichtanwendbarkeit des BGBB ausdrücklich vor, wenn auf dem betroffenen Grundstück eine Baute oder Anlage besteht und sich diese ausserhalb der Bauzone im Sinne des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) befindet. In diesen Fällen kann die bodenrechtliche Bewilligungsbehörde erst entscheiden, wenn eine rechtskräftige raumplanungsrechtliche Verfügung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 25 Abs. 2 RPG; im Kanton Freiburg gemäss Art. 136 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] die Direktion für Raumentwicklung, Infrastruktur, Mobilität und Umwelt [RIMU]) vorliegt, in der die Rechtmässigkeit der künftigen Nutzung der betreffenden Baute oder Anlage festgestellt wird (Art. 4 a Abs. 2 VBB; vgl. Urteil BGer 2C_747/2013 vom 8. September 2014, das im Nachgang an das Urteil KG FR 603 2012 89 vom 11. Juni 2013 ergangen ist). Die Verfahrenskoordination erübrigt sich, wenn offensichtlich ist, dass keine Ausnahmebewilligung nach dem BGBB erteilt werden kann oder das betroffene Grundstück dem BGBB unterstellt bleiben muss (Art. 4 * a Abs. 3 VBB).

5.2. Art. 4 *a * VBB findet vorliegend Anwendung, da der Beschwerdeführer insbesondere um Feststellung der Nichtanwendbarkeit des Bodenrechts auf die abzuparzellierenden Teilflächen, auf denen sich Bauten ausserhalb der Bauzone befinden, ersucht hat. Die Verfahrenskoordination erübrigt sich zwar wie gesehen, wenn offensichtlich ist, dass keine Ausnahmebewilligung nach dem BGBB erteilt werden kann oder das betroffene Grundstück dem BGBB unterstellt bleiben muss. Da dies aufgrund des Verfahrensausgangs zumindest nicht offensichtlich erscheint, hat die Verfahrenskoordination mit der RIMU zu erfolgen. Die Vorinstanz hat daher im Rahmen der erneuten Instruktion der Angelegenheit die Akten der RIMU zuzustellen und deren rechtskräftigen Entscheid abzuwarten.

6.

Im Ergebnis ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben. Die Angelegenheit ist zur neuen Beurteilung im Sinne der vorstehenden Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.

7.

Die Rückweisung zur Neubeurteilung gilt praxisgemäss als vollständiges Obsiegen (Urteil KG FR 603 2019 136 vom 25. August 2020 E. 5.2 mit Hinweisen). Von der Erhebung von Gerichtskosten ist vorliegend abzusehen, da dem Staat in Anwendung von Art. 133 VRG keine Verfahrenskosten aufzuerlegen sind. Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 2'000.- ist dem Beschwerdeführer zurückzuerstatten.

Der obsiegende Beschwerdeführer hat Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 137 ff. VRG und Art. 8 ff. des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [Tarif VJ; SGF 150.12]). Mit Kostenliste vom 26. August 2022 weist er ein Honorar von CHF 6'725.- (22.4 Stunden à CHF 300.-), Auslagen von pauschal 3 % des Honorars, ausmachend CHF 201.75, sowie als weitere Auslage die Rechnung der J.________ AG vom 22. März 2022 über CHF 1'615.50 aus; die insgesamt geltend gemachte Entschädigung beläuft sich inklusive Mehrwertsteuer auf CHF 9'075.60.

Da die Kostenliste nicht gänzlich den gesetzlichen Anforderungen entspricht – der Stundenansatz liegt auch bei komplexeren Fällen bei CHF 250.- (Art. 8 Abs. 1 Tarif VJ) und eine pauschale Entschädigung der Barauslagen ist nicht vorgesehen (Art. 9 Tarif VJ) – ist die dem Beschwerdeführer geschuldete Parteientschädigung für Honorar und Auslagen ex aequo et bono auf CHF 5'700.- (zzgl. MwSt. zu 7.7 %, ausmachend CHF 438.90) festzusetzen. Die Kosten für die Tragbarkeitsberechnung der J.________ AG können nicht entschädigt werden, da sie nicht als notwendige Kosten im Sinne von Art. 137 Abs. 1 VRG zu betrachten sind: Die Beschwerde war bereits aufgrund der Ausführungen in der Beschwerdeschrift gutzuheissen. Die Tragbarkeitsberechnung vermag sodann die weitere Instruktion der Angelegenheit durch die Vorinstanz nicht zu ersetzen, zumal auch die Höhe der notwendigen Sanierungskosten ungenügend abgeklärt wurde (zur ausnahmsweisen Entschädigung von Privatgutachten als Parteikosten in öffentlich-rechtlichen Verfahren vgl. Urteil BGer 1C_302/2021 vom 25. Januar 2022 E. 3.3). Insgesamt beläuft sich die Entschädigung damit auf CHF 6'138.90 (inkl. MwSt.). Sie ist dem Staat Freiburg aufzuerlegen.

(Dispositiv auf der nächsten Seite)

Der Hof erkennt:

I. Die Beschwerde wird gutgeheissen.

Der Entscheid der Vorinstanz vom 21. September 2021 wird aufgehoben und die Angelegenheit zur neuen Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

II. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. Der Kostenvorschuss von CHF 2'000.- wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet.

III. Dem Beschwerdeführer wird zuhanden von Rechtsanwalt Pius Koller eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 6'138.90 (davon CHF 438.90 MwSt.) zugesprochen. Diese wird vollumfänglich dem Staat Freiburg auferlegt.

IV. Zustellung.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten und der Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheids angefochten wird (Art. 148 VRG).

Freiburg, 15. September 2022/mpo

Die Vizepräsidentin:

Der Gerichtsschreiber: