VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
A 20 5
4. Kammer
VorsitzRacioppi
RichterInPedretti, Meisser
AktuarinHemmi
URTEIL
vom 18. Mai 2020
in der Streitsache
A._____ AG,
B._____ AG,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde C._____,
Beschwerdegegnerin
betreffend Handänderungssteuer
1. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 18. September 2019 verkaufte die A._____ AG (Verkäuferin) der B._____ AG (Käuferin 1) das Hotel D._____ (fünf Stockwerkeinheiten) zum Preis von Euro 44'650'000.--. Gleichzeitig verkaufte die A._____ AG der Hotel D._____ C._____ AG (Käuferin 2) das Betriebsinventar und Zugehör (Hoteleinrichtung wie Mobiliar, Einrichtungsgegenstände, Küchen- und weitere Betriebsgeräte, Maschinen sowie Dekorationsgegenstände, Wäsche/Lingerie, Bilder, Truhen, Accessoires, Besteck und Gläser, Fahrzeuge sowie die bis zur Beurkundung dem Hotelbetrieb dienenden Geräte und Zugehör gemäss Vertragsanhang [Bilder, Teppiche, Möbel etc.]). Zudem wurden der Käuferin 2 die ganzen IT-EDV-Anlagen mit dazugehöriger Software, sämtliche betriebs- und kundenbezogene Daten sowie alle im Zusammenhang mit den Kaufobjekten stehenden immateriellen Rechte (Enseigne Hotel D._____ und Domains) verkauft. Für dieses "Paket" wurde ein Kaufpreis von Euro 2'950'000.-- vereinbart. Ausserdem wurde der Käuferin 2 das Warenlager (Food und Beverage) für Euro 325'000.-- verkauft. Die Käuferin 1 mietete zeitgleich mit dem Kauf und der Betriebsübernahme des Hotels D._____ C._____ das ganze Personalhaus E._____ mit 26 Stockwerkeinheiten und insgesamt 33 Personalzimmern und 11 Aussenabstellplätzen für eine Mietdauer von 20 Jahren zu einer Jahresmiete von Euro 120'000.--. Es wurde vereinbart, den vollen Mietzins von Euro 2'400'000.-- im Voraus zu bezahlen. Die Gesamtzahlungen der Käuferinnen an die Verkäuferin sollten demnach Euro 50'000'000.-- betragen.
2. Offenbar wurde in den weiteren Vertragsbestimmungen zum Kaufvertrag vom 18. September 2019 eine Aufteilung der Handänderungssteuer von 40 % zulasten der Verkäuferin und von 60 % zulasten der Käuferin 1 vereinbart.
3. Die Gemeinde C._____ (Grundbuchamt) ermittelte gestützt auf einen Kaufpreis von Euro 50'000'000.-- abzüglich der Vorausmiete (Euro 2'400'000.--) und des Preises für das Warenlager (Euro 325'000.--) einen massgeblichen Handänderungswert von Euro 47'275'000.--. Umgerechnet zum Kurs von Fr. 1.09 ergab dies einen Betrag von Fr. 51'529'750.--.
4. Gestützt auf die offenbar vertraglich geregelte Aufteilung der Handänderungssteuer stellte die Gemeinde C._____ am 8. Oktober 2019 sowohl der Verkäuferin als auch der Käuferin 1 eine E-Rechnung (jeweils zwei Seiten) in der Höhe von Fr. 412'238.-- (40 % der Handänderungssteuer) bzw. Fr. 618'357.-- (60 % der Handänderungssteuer) zu. Als Vertreteradresse war der Notar Patrik Wagner aufgeführt. Auf den E-Rechnungen wurde darauf hingewiesen, dass die Handänderungssteuer gemäss beiliegender Verfügung in Rechnung gestellt werde.
5. Dagegen erhoben die Verkäuferin und die Käuferin 1 offenbar am 21. Oktober 2019 fristgerecht Einsprache mit folgendem Antrag: "Die Handänderungssteuer sei ohne Berücksichtigung des Mobiliars/Betriebsinventars in der Höhe von Fr. 2'950'000.-- (recte: Euro 2'950'000.--), somit nur auf dem Immobilienwert für Land und Gebäude in der Höhe von Fr. 44'325'000.-- (recte: Euro 44'325'000.--) geschuldet und sei zu 40 % bei der veräussernden Partei und zu 60 % bei der erwerbenden Partei zu veranlagen". Offenbar wurde auch gerügt, dass die Rechnungen keine Verfügungen gemäss Art. 5 VwVG darstellten, da diese keine rechtsgenügliche Unterschrift und keinen Stempel aufweisen würden.
6. Mit Einspracheentscheid vom 19. Dezember 2019 wies die Gemeinde C._____ die Einsprache ab. Begründend wurde ausgeführt, dass gemäss der neueren Rechtsprechung die Unterschrift von Bundesrechts wegen nicht erforderlich sei, sofern das anwendbare Recht keine Unterschrift verlange. Es gebe im Kanton Graubünden keine Bestimmung, die verlange, dass eine Veranlagungsverfügung betreffend Handänderungssteuer unterzeichnet werden müsse. Ausserdem sei die Mitberücksichtigung des Mobiliars/Betriebsinventars bei der Handänderungssteuer aufgrund der im Grundbuch vollzogenen Anmerkung "Zugehör" erfolgt. Das heute geltende Gesetz (GKStG) regele die Frage des angemerkten Zugehörs nicht mehr konkret. Das frühere Landschaftsgesetz von C._____ über die Entrichtung einer Handänderungssteuer habe in Art. 1 festgehalten, dass die Handänderungssteuer auf Liegenschaften mit ihren Bestandteilen und Zubehör nach Art. 642 bis 644 ZGB zu entrichten sei. Art. 12 Abs. 2 und 3 GKStG halte fest, dass die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer der Verkehrswert des übertragenen Grundstücks sei und beim Kauf als Verkehrswert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers gelte. Mittels einer im Grundbuch vollzogenen Anmerkung "Zugehör" widme der Grundeigentümer bewegliche Sachen als Zugehör einem Grundstück. Das Zugehör teile dadurch das gleiche rechtliche Schicksal wie das Grundstück selber und werde damit faktisch zum Bestandteil des Grundstücks (Art. 642 und 644 ZGB). Vorliegend seien am 23. Juni 1992 (im Grundbuch angemerkt am 24. Juni 1992) sämtliche dem Betrieb dienenden beweglichen Sachen (Grossinventar im Wert von Fr. 4'910'710.85, Kleininventar im Wert von Fr. 1'305'579.-- sowie insbesondere auch antike Möbel, Bilder etc. im Wert von Fr. 783'262.--) als Zugehör erklärt worden. In dieser Erklärung sei zudem festgehalten worden, dass neu oder als Ersatz angeschafften Gegenständen ebenfalls Zugehöreigenschaft zukommen solle. Somit gehöre grundsätzlich das Ganze im Grundbuch angemerkte Zugehör (inkl. neu oder als Ersatz angeschaffte Gegenstände) zum Grundstück und sei für die Berechnung der Handänderungssteuer dazuzurechnen. Im gesamten Kaufpreis seien auch Euro 2'950'000.-- für Mobiliar und Betriebsinventar enthalten. Somit gelte dieser Betrag als tatsächlich bezahlter Kaufpreis und da im Grundbuch Zugehör im Wert von über Fr. 7'000'000.-- angemerkt sei (das zum Grundstück gehöre), sei dieser Betrag beim Verkehrswert des Grundstücks mitzuberücksichtigen.
7. Dagegen erhoben die Verkäuferin und die Käuferin 1 (nachfolgend: Beschwerdeführerinnen) am 23. Januar 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten, die angefochtene Verfügung der Gemeinde C._____ vom 19. Dezember 2019 sei aufzuheben. Eventualiter sei die angefochtene Handänderungssteuerveranlagung (recte: der angefochtene Einspracheentscheid) zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Beschwerde sei zudem die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. Zur Begründung wurde ausgeführt, der angefochtene Rechnungsbetrag sei bis zum 6. Januar 2020 zu bezahlen. Ein rechtskräftiger Entscheid liege noch nicht vor. Zur Vermeidung von unnötigen bzw. ungerechtfertigten Verzugszinsen sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu gewähren. Ausserdem seien die formellen Voraussetzungen einer Verfügung gemäss Art. 5 VwVG nicht erfüllt, da eine Unterschrift und ein Stempel fehlen würden. Vorliegend handle es sich nicht um eine Massenverfügung. Gerade bei einer solchen Rechnungshöhe seien höhere Anforderungen an formelle Vorschriften zu erfüllen. Art. 7 Abs. 2 GKStG spreche sodann nur von Grundstücken. Es sei nicht explizit auch das Zugehör erwähnt. Andere kantonale Steuergesetze zählten das Zugehör ausdrücklich zum Besteuerungssubstrat und würden zwischen Immobilien und Zugehör unterscheiden. Das GKStG äussere sich nicht dazu und das kommunale Handänderungssteuergesetz auch nicht (dies im Gegensatz zu früher). Aufgrund des Schweigens im Bündner Steuergesetz sowie der später im Landschaftsgesetz nicht mehr enthaltenen Zugehörsordnung sei von einer ausdrücklichen Abkehr der Besteuerung von Zugehör auszugehen. Der klare Wortlaut des Gesetzes spreche daher klar dafür, dass Zugehör nicht handänderungssteuerpflichtig sei. Des Weiteren stütze die Gemeinde C._____ ihre Argumentation auf die Zugehörsanmerkungen vom 19. Dezember 1968 und 23. Juni 1992. Die Anmerkung beziehe sich nicht bloss auf die eigentliche Hotelbetriebseinheit S54454, sondern auch auf Wohnungen und Läden im Wohn- und Geschäftstrakt. Es sei daher bei der Anmerkung seitens des Liquidators lediglich darum gegangen, alles vorzukehren, damit alle Vermögensgegenstände in die Konkursmasse fallen würden. Die reine Anmerkung der Widmung von Mobiliar zur Immobilien-Hauptsache selbst habe keine konstitutive Bedeutung. Sie begründe nur eine widerlegbare Vermutung. Die Widmung könne nur durch den Eigentümer der Hauptsache erfolgen. Bei der Zugehörsanmerkung 1992 habe sich die GU D._____ AG in Liquidation befunden. Seither habe das Hotel D._____ bereits viermal den Eigentümer gewechselt. Es könne heute ausgeschlossen werden, dass das damals als Zugehör qualifizierte Mobiliar nach dem klaren Willen des Eigentümers der Hauptsache erfolgt sei, schon gar nicht durch die heutige Verkäuferin. Es sei keine klare Willensäusserung dazu erfolgt. Dies im Übrigen auch nicht durch die Käuferinnen 1 und 2, denn die Unterteilung in Immobilien- und Mobiliarkauf sei im Kaufvertrag erfolgt. Ob eine Sache als Zugehör gelte, entscheide sich auch nach dem Ortsgebrauch. Je nach Kanton sei die Beurteilung unterschiedlich. In den Kantonen Tessin, Basel-Landschaft, Zürich, Bern, Luzern und Waadt werde Hotelmobiliar nicht mehr als Zugehör angesehen. Die Zugehörszuteilung habe früher oftmals den Sinn gehabt, die Pfandhaft der Grundpfandgläubigerin zu erhöhen. In Graubünden bzw. C._____ gebe es keinen einheitlichen Ortsgebrauch. Das Zugehör spiele heute beim Erwerb und der Belehnung einer Hotelliegenschaft praktisch keine Rolle mehr. Die Zugehör-Erklärung habe heute in der Praxis ausgedient. Zudem vermöge die Vorinstanz auch nicht darzulegen, dass für C._____ der Ortsgebrauch gelte, wonach "Hotelmobiliar mit oder ohne Anmerkung als Zugehör gelte". Ferner könne der Eigentümer der Hauptsache jederzeit über das ihm gehörende Zugehör verfügen. Damit werde das Zugehörsverhältnis aufgehoben. Mit dem Verkauf des Hotels D._____ hätten die Parteien entschieden, das Betriebsinventar an eine andere Gesellschaft (Käuferin 2) zu verkaufen und die Immobilie der Käuferin 1 zu übertragen. Damit sei die Widmung mit vollständig klarer Willensäusserung aufgehoben worden und damit auch die Eigenschaft des Hotelmobiliars als Zugehör zum Grundstück, obwohl dies im Grundbuch immer noch so angemerkt sei. Die Gemeinde C._____ habe diese Veräusserung an eine andere Gesellschaft nicht gewürdigt. Sie stelle ausschliesslich und begriffs-stur auf die Zugehörsanmerkung ab, die jedoch gerade betreffend Zuordnung zum Immobilium keine konstitutive Wirkung entfalte. Selbst wenn der Argumentation der Gemeinde C._____ gefolgt würde, wäre nicht sämtliches im Vertrag ausgewiesenes Mobiliar/Betriebsinventar in der Höhe von Euro 2'950'000.-- Zugehör des Hotelbetriebs. So seien in diesem Kaufpreis auch immaterielle Rechte wie Marken und Domains, Daten, Software und IT-EDV-Anlagen enthalten. Zudem seien von Gerichten Wohnungsmobiliar, Beleuchtungskörper oder Schalteranlagen nicht als Zugehör bezeichnet worden. Aus Sicht der Beschwerdeführerinnen würden auch teure Antiquitäten kein Zugehör darstellen. Es sei offenkundig, dass die alte Besitzerfamilie nach ihrem Erwerb das Hotel mit ihren Antiquitäten zusätzlich zum schon mitgekauften Hotelinventar ausgestattet habe. Von Ersatzmassnahmen könne und dürfe bei diesen Antiquitäten hier nicht gesprochen werden. Schliesslich seien vier Appartementwohnungen des Wohn- und Geschäftstraktes mitveräussert worden. Diese dürften nicht als eigentlicher Hotelbetrieb angesehen und deren Mobiliar nie und nimmer als Zugehör bezeichnet werden.
8. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 24. Januar 2020 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde im Umfang der strittigen Handänderungssteuer (2 % auf Euro 2'950'000.-- zum Kurs von Fr. 1.09) die aufschiebende Wirkung zu. Im Übrigen sei die verfügte Handänderungssteuer vollstreckbar. Weiter wies der Instruktionsrichter den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen darauf hin, dass die aufschiebende Wirkung einzig den Vollzug, nicht aber die Fälligkeit betreffe. Das Nichtbezahlen des strittigen Betrags könne daher Verzugszinsen nach sich ziehen.
9. Mit Vernehmlassung vom 17. Februar 2020 schloss die Gemeinde C._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) auf Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung wurde vorgebracht, dass es sich bei der Veranlagung der Handänderungssteuer um eine Massenverfügung handle, würden doch pro Jahr durch das Grundbuchamt C._____ über 500 Verfügungen über die Veranlagung der Handänderungssteuer erlassen. Da die Höhe der Steuer grundsätzlich immer 2 % vom Kaufpreis betrage, sei die entsprechende Veranlagung keine "komplexe Sache", die erhöhten formellen Anforderungen zu genügen habe und somit auch nicht unterzeichnet werden oder einen Stempel aufweisen müsse. Im Übrigen ergebe sich aus den beiden zugestellten Blättern klar, dass eine Veranlagungsverfügung vorliege, die sowohl ein Rechnungs- bzw. Verfügungsdatum, eine Zahlungsfrist, die Grundlage für die Berechnung der Steuer, den Steuerbetrag sowie eine Rechtsmittelbelehrung enthalte. Die massgebliche Zugehöranmerkung sei im Jahr 1992 vorgenommen worden. Dabei seien die alten Zugehörsanmerkungen aus den Jahren 1968 und 1991 nochmals bestätigt und zudem festgehalten worden, dass neu oder als Ersatz angeschafften Gegenständen ebenfalls Zugehörseigenschaft zukommen solle. Das Hotel D._____ werde seit dem 19. Jahrhundert betrieben. Im aktuellen Kaufvertrag wie auch in den beiden früheren Kaufverträgen (1999, 2011) seien jeweils beim Beschrieb des gemeinschaftlichen Grundstücks die Zugehörsanmerkungen aufgeführt gewesen. Ausserdem sei auch das für den Betrieb des Hotels notwendige Mobiliar jeweils mitverkauft worden. Im aktuellen Kaufvertrag sei denn auch klar von Zugehör die Rede. Somit könne nicht davon ausgegangen werden, dass die durch die damalige Eigentümerschaft vorgenommene Widmung des Zugehörs zum Grundstück untergegangen sei. Erst recht nicht, da die notwendigen Voraussetzungen für Zugehör, nämlich die innere und äussere Beziehung als objektive Voraussetzungen (dauernde Zweckverbindung nach aussen erkennbar) sowie die Widmung als subjektive Voraussetzung (Zugehör-Anmerkung), nach wie vor gegeben seien. Auch sei in all den Jahren keine Löschung der Zugehör-Anmerkung erfolgt. Da durch die Zugehör-Anmerkung das Mobiliar zum Grundstück gehöre, unterliege der entsprechende Wert der Handänderungssteuer und werde beim Erwerber des Grundstücks besteuert. Da ausserdem durch den Eigentümer der Hauptsache auch Dritten gehörende Sachen als Zugehör gewidmet werden könnten, ändere sich diese Besteuerung auch nicht durch die Tatsache, dass das Mobiliar durch die Käuferin 2 gekauft worden sei und nicht wie die Grundstücke durch die Käuferin 1. Letztlich erstaune, dass jetzt plötzlich vier Appartementwohnungen nicht als eigentlicher Hotelbetrieb angesehen werden dürften. Die Käuferschaft habe im Zusammenhang mit dem BewG ausdrücklich erklärt, dass sie sämtliche Kaufobjekte als Betriebsstätte und somit weiterhin als Hotelbetrieb nutzen und betreiben wolle.
10. Nachdem innert Frist seitens der Beschwerdeführerinnen keine Replik einging, schloss der Instruktionsrichter den Schriftenwechsel am 4. März 2020.
11. Am 9. März 2020 zeigte die Beschwerdegegnerin dem Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden eine allfällige Widerhandlung gegen das BewG an.
12. Am 23. April 2020 reichte die Beschwerdegegnerin dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden eine E-Mail des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerinnen an das Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden vom 11. März 2020 sowie das Schreiben des Grundbuchinspektorats und Handelsregisters Graubünden vom 21. April 2020 betreffend Feststellung Betriebsstätte ein und hielt fest, dass die Aussage in der Beschwerde, wonach die vier Appartementwohnungen nicht als eigentlicher Hotelbetrieb angesehen werden dürften, offensichtlich falsch sei.
13. Am 15. Juni 2020 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen seine Honorarnote ein.
14. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Einspracheentscheid vom 19. Dezember 2019, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der Beschwerdeführerinnen abgewiesen und gleichzeitig die veranlagte Handänderungssteuer von insgesamt Fr. 1'030'595.-- bestätigt hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressatinnen des angefochtenen Einspracheentscheids sind die Beschwerdeführerinnen berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
2. Die Aufteilung der Handänderungssteuer zwischen den Beschwerdeführerinnen im Verhältnis 60 % zu 40 % wurde offenbar vertraglich geregelt (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 0 S. 2), was gemäss Art. 10 Abs. 3 GKStG zulässig ist. Die entsprechende vertragliche Vereinbarung fehlt bei den Akten. Das erwähnte Aufteilungsverhältnis ist allerdings nicht bestritten. Dennoch ist darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdegegnerin trotz ausdrücklichem Hinweis in der Aufforderung zur Einreichung einer Vernehmlassung vom 24. Januar 2020 nicht sämtliche Akten einreichte.
3.1. In materieller Hinsicht ist zunächst zu prüfen, ob eine formell korrekte Veranlagung vorliegt.
3.2. Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, dass jeder Gebührenentscheid- und/oder Rechnungsentscheid, der angefochten werden könne, die formellen Voraussetzungen einer Verfügung gemäss Art. 5 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG; SR 172.021) einzuhalten habe. Dies bedinge eine rechtsgenügliche Unterschrift und einen Stempel der verfügenden Behörde. Vorliegend handle es sich nicht um eine Massenverfügung. Es gehe um eine Handänderungssteuer, die auf einem konkreten Verkaufsgeschäft beruhe und vom Grundbuchamt individuell in Rechnung gestellt werden müsse. Gerade bei der Höhe der hier angefochtenen Handänderungssteuer seien höhere Anforderungen an formelle Vorschriften zu erfüllen. Die vorliegende Veranlagung stelle keine Verfügung im Rechtssinne dar. Auch wenn im Kanton Graubünden keine Vorschrift über den Inhalt einer Verfügung existiere, sei der Verfügungsbegriff gemäss Bundesrecht anzuwenden.
Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, dass es sich bei der Veranlagung der Handänderungssteuer um eine Massenverfügung handle, zumal das Grundbuchamt C._____ mehr als 500 Verfügungen pro Jahr über die Veranlagung der Handänderungssteuer erlasse. Da die Höhe der Steuer grundsätzlich immer 2 % vom Kaufpreis betrage, sei die entsprechende Veranlagung der Handänderungssteuer keine "komplexe Sache", die erhöhte Anforderungen an formelle Vorschriften zu erfüllen habe und somit auch nicht unterzeichnet werden oder einen Stempel aufweisen müsse. Im Übrigen ergebe sich aus den beiden zugestellten Blättern (Rechnung für Notariats- und Grundbuchgebühren/Verfügung über die Veranlagung der Handänderungssteuer sowie die Rechnung mit Einzahlungsschein) klar, dass eine Veranlagungsverfügung vorliege, die sowohl ein Rechnungs- bzw. Verfügungsdatum, eine Zahlungsfrist, die Grundlage für die Berechnung der Steuer, den Steuerbetrag sowie eine Rechtsmittelbelehrung enthalte.
3.3. Eine Verfügung ist ein individueller, an den Einzelnen gerichteter Hoheits-akt, durch den eine konkrete verwaltungsrechtliche Rechtsbeziehung rechtsgestaltend oder feststellend in verbindlicher und erzwingbarer Weise geregelt wird. Diese Umschreibung entspricht der Legaldefinition von Art. 5 Abs. 1 VwVG (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 849 f.). Im Allgemeinen ist der Verfügungsbegriff und die Verfügungsform auseinanderzuhalten. Eine Verfügung liegt immer schon dann vor, wenn eine Verwaltungshandlung die den Verfügungsbegriff kennzeichnenden Strukturmerkmale aufweist. Auf die Formmerkmale kommt es insofern nicht an, weshalb auch eine mit Formmängeln behaftete Verfügung eine Verfügung bleibt (vgl. Häfelin/ Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 872 mit Hinweisen; Kneubühler/Pedretti, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], VwVG-Kommentar, 2. Aufl., Zürich/ St. Gallen 2019, Art. 35 Rz. 3 mit Hinweisen).
3.4. Vorliegend stellte die Beschwerdegegnerin dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen am 8. Oktober 2019 zweimal das Dokument "Rechnung für Notariats- und Grundbuchgebühren/Verfügung über die Veranlagung der Handänderungssteuer" sowie die dazugehörigen E-Rechnungen zu; die Sachverfügungen und das Inrechnungstellen wurden also zusammen eröffnet. Damit wurden die Beschwerdeführerinnen von der Beschwerdegegnerin in Anwendung von Verwaltungsrecht verpflichtet, betreffend Geschäft Kaufvertrag Euro 50'000'000.-- (Euro 325'000.-- Warenlager, Euro 2'400'000.-- Mietzinsvorauszahlungen, somit massgebend Euro 47'275'000.-- zum Kurs von Fr. 1.09 = Fr. 51'529'750.--) Handänderungssteuern in der Höhe von Fr. 412'238.-- (40 %) bzw. Fr. 618'357.-- (60 %) zu entrichten (vgl. Bf-act. 3 und 4). Somit sind alle Erfordernisse des materiellen Verfügungsbegriffs erfüllt.
3.5. Verfügungen müssen als solche bezeichnet werden und sind den Adressatinnen und Adressaten schriftlich, begründet und mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen zu eröffnen (vgl. Art. 34 Abs. 1 und Art. 35 Abs. 1 VwVG, Art. 22 Abs. 1 und Art. 23 Abs. 1 VRG). Hinzu kommen elementare Formalien wie die Bezeichnung der erlassenden Behörde sowie des Adressaten (vgl. Uhlmann/Schilling-Schwank, in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 35 Rz. 2). Eine Verwaltungsverfügung muss, unabhängig davon, ob es sich um eine Massenverfügung oder um eine individuell ausgefertigte Verfügung handelt, um Rechtswirksamkeit zu beanspruchen, nicht unterschrieben sein, es sei denn, das einschlägige Recht schreibe dies ausdrücklich vor (vgl. Kneubühler/Pedretti, a.a.O., Art. 34 Rz. 10 mit Hinweisen).
3.6. Vorliegend wurden die dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen am 8. Oktober 2019 zugestellten Dokumente "Rechnung für Notariats- und Grundbuchgebühren" explizit als "Verfügung über die Veranlagung der Handänderungssteuer" bezeichnet. Zudem wird bei Betrachtung der Dokumente "Rechnung für Notariats- und Grundbuchgebühren/Verfügung über die Veranlagung der Handänderungssteuer" und "E-Rechnung" klar, dass sie von der Beschwerdegegnerin als verfügende Behörde stammen und sich an die Beschwerdeführerinnen als Verfügungsadressatinnen (Steuersubjekte) richten. Ferner enthalten die Dokumente "Rechnung für Notariats- und Grundbuchgebühren/Verfügung über die Veranlagung der Handänderungssteuer" eine kurze Begründung, indem mittels einer Berechnung unter Berücksichtigung der Vertragssumme, des Steuersatzes von 2 % und des vertraglich vereinbarten Aufteilungsverhältnisses auf die zu leistende Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 412'238.-- bzw. Fr. 618'357.-- hingewiesen wird. Sodann wurden die E-Rechnungen mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen und in den Dokumenten "Rechnung für Notariats- und Grundbuchgebühren/Verfügung über die Veranlagung der Handänderungssteuer" wird auf die massgebliche Handänderung (Steuerobjekt) verwiesen. Darüber hinaus kann den E-Rechnungen das Verfügungsdatum sowie der Verfügungsort entnommen werden (vgl. Bf-act. 3 und 4). Schliesslich richtet sich die Frage, ob die Unterschrift der verfügenden Behörde Gültigkeitserfordernis für die vorliegend strittigen Verfügungen ist, nach dem VRG. Denn das Verfahren vor der Beschwerdegegnerin bildete ein Verwaltungsverfahren vor einer Gemeindebehörde, weshalb gemäss Art. 2 Abs. 1 VRG auf dieses Verfahren namentlich die allgemeinen Verfahrensgrundsätze von Art. 3 ff. VRG anwendbar waren. In den Art. 3 ff. VRG findet sich allerdings keine Bestimmung, welche eine Unterschriftspflicht explizit festhält (vgl. insb. Art. 23 Abs. 1 VRG). Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin die gesetzlichen Formvorschriften eingehalten hat. Mithin leiden die dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen am 8. Oktober 2019 zugestellten Verfügungen über die Veranlagung der Handänderungssteuer – entgegen ihrer Auffassung – an keinem Formmangel. Der Vollständigkeit halber ist noch festzuhalten, dass selbst das Fehlen einer positivrechtlich vorgeschriebenen Unterschrift nach der Rechtsprechung in der Regel nicht zur Nichtigkeit, sondern höchstens zur Anfechtbarkeit der Verfügung führt (vgl. Kneubühler/Pedretti, a.a.O., Art. 34 Rz. 10 mit Hinweisen).
4.1. Gemäss den beschwerdeführerischen Rechtsbegehren sei der angefochtene Einspracheentscheid vom 19. Dezember 2019 aufzuheben und nur eventualiter zur neuen Veranlagung an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. Damit entsteht der Eindruck, die gesamte Veranlagung der Handänderungssteuer werde bestritten. Tatsache ist aber, dass aus den Rügen und Ausführungen der Beschwerdeführerinnen klar hervorgeht, dass einzig die Handänderungssteuer auf die "Mobilien" (Zugehör, Möbel, Antiquitäten, Kundendaten, IT-EDV-Anlagen, Marke etc.), welche gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 18. September 2019 zu einem Preis von Euro 2'950'000.-- verkauft wurden (vgl. Bf-act. 1 S. 12 und 15), umstritten ist.
4.2. Der Streitwert beläuft sich damit auf Euro 59'000.-- (Fr. 64'310.--). Der seitens der Beschwerdegegnerin vorliegend angewendete Umrechnungskurs von Fr. 1.09 wird nicht beanstandet. Gemäss der Devisen-Kursliste für die direkte Bundessteuer lag der Umrechnungskurs für einen Euro am Tag der Vertragsunterzeichnung (18. September 2019) bei Fr. 1.100850; am Tag der Inrechnungstellung der Handänderungssteuer und Grundbuchgebühren (8. Oktober 2019) hingegen bei Fr. 1.088100 pro Euro (vgl. https://www.ictax.admin.ch/extern/de.html#/ratelist/2019, zuletzt besucht am 7. Januar 2021). Durch die Anwendung des Umrechnungskurses von Fr. 1.09 hat die Beschwerdegegnerin zugunsten der Beschwerdeführerinnen einen tieferen Kurs als den massgeblichen bei Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts berücksichtigt. Die Differenz zwischen den Umrechnungskursen Fr. 1.09/Fr. 1.10 macht auf dem Immobilienwert immerhin Fr. 443'250.-- aus (Differenz bei der Handänderungssteuer: Fr. 8'865.--); mit Blick auf den Wert der "Mobilien" macht die Differenz zwischen den erwähnten Umrechnungskursen Fr. 29'500.-- aus (Differenz bei der Hand-änderungssteuer: Fr. 590.--). Da der Umrechnungskurs von Fr. 1.09 von der Veranlagungsbehörde festgelegt und von den Beschwerdeführerinnen nicht angefochten wurde, ist dieser Teil des angefochtenen Einspracheentscheids in Rechtskraft erwachsen. Somit ist dieser Umrechnungskurs vorliegend massgeblich.
5. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern auf den 1. Januar 2007 bzw. seit der direkten Anwendbarkeit der darin enthaltenen Bestimmungen per 1. Januar 2009 (vgl. Art. 34 Abs. 2 GKStG) ist die Erhebung kommunaler Handänderungssteuern (Rechtsverkehrssteuern) abschliessend durch das kantonale Recht geregelt. Kommunale Kompetenzen bestehen lediglich noch für die Festsetzung des jeweiligen Steuersatzes bis zu einem Maximalsatz von 2 % (Art. 12 Abs. 1 GKStG) und im Rahmen der kantonalen Vorschriften über die Behördenorganisation (Art. 27 GKStG). Dies wurde in der entsprechenden Botschaft auch ausdrücklich so festgehalten (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat betreffend Erlass eines kantonalen Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern, Heft Nr. 3/2006-2007, S. 183 ff.):
III. Zielsetzung des Gesetzes
Mit dem neuen Gesetz sollen in erster Linie die erforderlichen gesetzlichen Grundlagen für die Erhebung der verschiedenen Steuern von Gemeinden und Kirchen geschaffen werden. Grundsätzlich können diese gesetzlichen Grundlagen auf drei Arten ausgestaltet werden:
• Als abschliessende Regelung der kommunalen Steuer im kantonalen Recht; die Gemeinden müssen nur noch Steuerfuss oder Steuersatz und die zuständigen Behörden festlegen.
• Als Rahmengesetzgebung mit Konkretisierung im jeweiligen kommunalen Steuergesetz; die Gemeinden haben einen begrenzten gesetzgeberischen Spielraum.
• Als blosse Delegationsnorm; den Gemeinden kommt eine hohe Gesetzgebungsautonomie zu.
[…]
• Handänderungssteuer: Diese Steuer wird heute aufgrund eines kommunalen Gesetzes von der Gemeinde veranlagt und bezogen. Die gesetzlichenGrundlagen in den 207 Gemeinden sind sehr unterschiedlich. Dies führteinerseits dazu, dass in der grossen Mehrheit der Gemeinden zu zahlreichen Fragen keine Praxis besteht, was von den Gemeinden im Vernehmlassungsverfahren völlig zu Recht bemängelt wurde. Andererseits bestehtauf Seiten der Steuerpflichtigen und deren Berater eine grosse Rechtsunsicherheit, da die Praxis der kommunalen Behörden nicht bekannt ist. Diese Rechtsunsicherheit erschwert den Wirtschaftsverkehr. So ist es vorallem bei grösseren Umstrukturierungen kaum möglich, einen verlässlichen Überblick über die Handänderungssteuerfolgen in den einzelnenGemeinden zu gewinnen. Deshalb soll das GKStG eine abschliessende**Regelung enthalten; die Gemeinde kann nur mehr die Höhe der Handänderungssteuer festlegen. Die Bestimmungen in den kommunalen Steuergesetzen können damit (weitgehend) gestrichen werden.
Die Gemeindenverlieren hier zwar einen Teil ihrer Autonomie imBereich ihrer gesetzgeberischen Gestaltungsmöglichkeiten. Andererseitsgewinnen Sie aber an Effizienz und Kompetenz in der Rechtsanwendung. Die Qualität der Arbeiten der Gemeindemitarbeiter kann weiter gesteigert werden. Zu zahlreichen Konstellationen und Fragen wird innert kurzer Zeit eine Praxis entstehen, auf die auch die kleineren Gemeindenzurückgreifen können. Die Rechtsprechung wird sich nur noch mit einemGesetz auseinandersetzen müssen, womit erreicht werden kann, dass Entscheidungen des Verwaltungsgerichts für alle Gemeinden Gültigkeit entfalten. Der Überblick über das geltende Recht wird verbessert und dieRechtssicherheit erheblich gestärkt. Diese Vorteile einer einheitlichenRegelung überwiegen den Einbruch in die kommunale Gesetzgebungsautonomie bei weitem.
Die Handänderungssteuer bleibt eine kommunale Steuer, die von der Gemeinde veranlagt und auch bezogen wird. Die Gemeinden sind in der Gesetzesanwendung weiterhin autonom. Hier wird eine politische Forderung umgesetzt, die der Grosse Rat im Jahre 1996 mit der Überweisung der Motion Suenderhauf gestellt hatte. Hinzu kommt, dass die Erhebung von Handänderungssteuern gestützt auf Art. 103 des Bundesgesetzes über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung (Fusionsgesetz, FusG) bei Umstrukturierungen ab dem 1. Juli 2009 ausgeschlossen ist. Mit dem GKStG wird also auch Bundesrecht vollzogen.
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerinnen können sie aus dem Umstand, dass sich das Steuergesetz der Beschwerdegegnerin nun nicht mehr zum Zugehör äussert, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Übrigen existiert kein "kommunales Handänderungssteuergesetz", wie vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen in der Beschwerdeschrift erwähnt. Es gibt ein Steuergesetz der Beschwerdegegnerin, welches – wie bereits dargelegt – infolge der Einführung des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern lediglich noch den Steuersatz bis zu einem Maximalsatz von 2 % festsetzen (vgl. Art. 5 des Steuergesetzes der Beschwerdegegnerin) und die Verwendung der Erträge aus der Handänderungssteuer regeln (vgl. Art. 6 des Steuergesetzes der Beschwerdegegnerin) kann. Hingegen sind nun das Steuerobjekt und die Bemessungsgrundlage abschliessend durch das kantonale Recht geregelt (vgl. Art. 7 ff. GKStG).
6.1. Vorliegend begründet die Beschwerdegegnerin ihre Argumentation in Bezug auf das im Grundbuch angemerkte Zugehör und führt im angefochtenen Einspracheentscheid vom 19. Dezember 2019 aus, das vor dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern gültige Landschaftsgesetz von C._____ über die Entrichtung einer Handänderungssteuer habe in Art. 1 unter anderem festgehalten, dass beim Kauf eines in der Landschaft gelegenen Grundstücks der Käufer eine Handänderungssteuer zu entrichten habe und dass Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes Liegenschaften mit ihren Bestandteilen und Zubehör nach Art. 642 bis 644 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) seien (vgl. Bf-act. 0 S. 3). Da die Regelung im Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern – wie bereits dargelegt – mit dem Ziel einer einheitlichen Handhabung der Handänderungssteuer im Kanton erfolgte und die unterschiedlichen Regelungen in den damals 207 Bündner Gemeinden vereinheitlicht werden sollten, kann das alte kommunale Recht nicht zur Interpretation der kantonalen Regelung herangezogen werden.
6.2. Gemäss Art. 7 Abs. 1 und 2 GKStG erhebt die Gemeinde bei Handänderungen eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder Grundstückanteils eine Handänderungssteuer. Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert des übertragenen Grundstücks (Art. 12 Abs. 2 GKStG). Beim Kauf gilt als Verkehrswert der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 12 Abs. 3 Satz 1 GKStG).
Der Begriff "Grundstück" ist weder im Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern definiert noch äussert sich die entsprechende Botschaft dazu. Ebenfalls fehlt eine Definition des Grundstücksbegriffs im Steuergesetz für den Kanton Graubünden (BR 720.000), welches subsidiär auch für das Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern gilt (Art. 1 Abs. 2 GKStG). Daher muss eine Auslegung vorgenommen werden, wobei vom zivilrechtlichen Grundstückbegriff auszugehen ist. Nach Art. 655 Abs. 2 ZGB gelten als Grundstücke:
die Liegenschaften;
die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte;
die Bergwerke;
die Miteigentumsanteile an Grundstücken.
Das ZGB unterscheidet in den Art. 642 und 644 zwischen Bestandteilen und Zugehör. Bestandteil einer Sache (z.B. eines Grundstücks) ist alles, was nach der am Orte üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört (…) (Art. 642 Abs. 2 ZGB). Betreffend Zugehör hält das ZGB lediglich fest, dass das Zugehör, sofern nichts anderes vereinbart ist, dem rechtlichen Schicksal der Hauptsache (in casu des Grundstücks) folgt (Art. 644 Abs. 1 ZGB). Daraus ergibt sich e contrario, dass Zugehör nicht zum Grundstück gehört. Zugehörgegenstände bleiben rechtlich selbständig und können infolgedessen auch Gegenstand gesonderter, ausschliesslich auf sie bezogener Rechtsgeschäfte sein. Dies im Unterschied zu Bestandteilen. Das zentrale Kriterium eines Bestandteils ist, dass dessen Entfernung zu einer Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung der Hauptsache (z.B. des Hauses) führt (vgl. Art. 642 Abs. 2 ZGB). Typischerweise besteht zwischen einem Bestandteil und der Hauptsache eine physische Verbindung. Zusätzlich dazu wird auch eine sogenannte innere Verbindung verlangt, welche dahingehend umschrieben wird, dass Bestandteil und Hauptsache "bestimmungsgemäss eine Einheit" bilden. Bestandteile sind also als Teil einer Sache zu behandeln (z.B. das Dach eines Hauses). Hingegen ist das Zugehör weniger stark mit der Sache verbunden (vgl. zum Ganzen: Wiegand, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977 ZGB, Art. 1-61 SchlT ZGB, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 642 und 644/645 Rz. 1 ff.).
Folgt man diesen Überlegungen, werden Bestandteile vom Akzessionsprinzip erfasst, nicht jedoch grundsätzlich Gegenstände, die Zugehör-Qualität aufweisen. Aufgrund des sachenrechtlichen Akzessionsprinzips wird der Wert bzw. Preis von Bestandteilen bei der Veranlagung der Handänderungssteuer mitberücksichtigt, nicht hingegen derjenige von Zugehör. Dabei ist festzuhalten, dass gewisse Zugehörgegenstände, die nach landläufiger Auffassung zu einem Haus gehören (wie Vorfenster, Fensterläden, nicht eingebaute Öfen, Kochherde, Boiler etc.) als liegenschaftliche Werte (und nicht als Zugehör) angesehen werden. Hierfür geleistete Entschädigungen unterliegen daher der Handänderungssteuer (vgl. Fessler, Das Handänderungssteuerrecht des Kantons Zürich, in: ZBGR 62/1981, S. 2 f.).
Das Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB; BR 210.100) hält bezüglich der Begriffe "Bestandteil" und "Zugehör" Folgendes fest:
Art. 86 I. Bestandteil
1 Bestandteile einer Liegenschaft sind nach Ortsgebrauch im Sinne von Artikel 642,
solange eine andere Übung nicht nachgewiesen ist, insbesondere:
1. die im Boden stehenden Mauern und Einfriedungen;
2. alles, was in einem Gebäude niet- und nagelfest ist;
3. die in Wand eingelassenen Schränke und Spiegel;
4. die in den Boden eingebauten oder mit einer Feuermauer in feste Verbindung
gebrachten Ofen und Herde;
5. Türen und Fensterläden;
6. die mit einem Gebäude baulich verbundenen Einrichtungen wie Maschinen,
Triebwerke, Aufzüge, Röhrenleitungen, elektrische Leitungen, sanitäre und
Heizungsanlagen, Kessel, Brunnen, Jauchekasten und dergleichen.
Art. 87 II. Zugehör
1 Zugehör einer Liegenschaft sind nach Ortsgebrauch im Sinne von Artikel 644,
solange eine andere Übung nicht nachgewiesen ist, insbesondere:
1. die zu einem Gebäude gehörenden Schlüssel;
2. die Vorfenster;
3. bewegliche Bade- und Wascheinrichtungen, Öfen und Herde, sofern nicht die für die
Benutzung der Wohnungen nach dem Ortsgebrauch erforderlichen, mit dem
Gebäude fest verbundenen entsprechenden Einrichtungen vorhanden sind;
4. Fasslager, Gestelle und dergleichen sowie die Löschgeräte.
Aber auch die dargelegten Bestimmungen des EGzZGB ändern nichts an der Tatsache, dass Zugehör nicht als Teil des Grundstücks gilt, sondern höchstens das rechtliche Schicksal desselben teilt.
Ausgehend vom Wortlaut des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern, wonach der Verkehrswert des übertragenen Grundstücks als Bemessungsgrundlage gilt (Art. 12 Abs. 2 GKStG), und des Umstands, dass Zugehör – wie gesehen – zwar das rechtliche Schicksal der Hauptsache (sprich des Grundstücks) teilen kann, aber nicht zum Grundstück gehört, bleibt für eine Besteuerung der Übertragung von Zugehör kein Raum. Im Steuerrecht spielt das Legalitätsprinzip eine grundsätzliche Rolle. Eine Ausweitung einer gesetzlichen Besteuerungsgrundlage gegen den klaren Wortlaut, wie hier die Beschwerdegegnerin vorgenommen hat, ist nicht zulässig.
Eine Aufrechnung bzw. Berücksichtigung von Zahlungen für Zugehör wäre einzig zulässig, wenn der – hier aber nicht zutreffende – begründete Verdacht bestehen würde, dass ein Steuerumgehungstatbestand erfüllt wäre (z.B. bei einer Überbewertung von Zugehör als Teil des Kaufpreises von Grundstück mit Zugehör, um weniger Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern bezahlen zu müssen).
Im Übrigen ist mit den Beschwerdeführerinnen festzuhalten, dass im vorliegenden Fall der Betrag von Euro 2'950'000.-- nicht bloss für allfälliges Zugehör bezahlt wurde. Dieser Preis umfasst nebst der Hoteleinrichtung, Möbel und Kunstwerken auch Kundendaten sowie die Abtretung von immateriellen Rechten und der Domains (vgl. Bf-act. 1 S. 12 und 15). Selbst wenn auf dem Verkauf des Zugehörs eine Handänderungssteuer hätte erhoben werden dürfen, hätte eine Ausscheidung zwischen "klassischem Zugehör" und anderen Werten erfolgen müssen.
Schliesslich unterstreicht im vorliegenden Fall die Tatsache, dass die Immobilien sowie die mobilen und immateriellen Güter an zwei unterschiedliche juristische Personen verkauft wurden, eine implizite Erklärung der Verkäuferin und – durch den von den Käuferinnen 1 und 2 gemeinsam unterzeichneten Kaufvertrag (vgl. Bf-act. 1 S. 26) – die Auflösung der Zugehöreigenschaft. Dass die Anmerkung im Grundbuch nicht gelöscht wurde, spielt dabei – wie die Beschwerdeführerinnen zutreffend ausführen – keine Rolle. Tatsache ist, dass durch den separaten Verkauf von Immobilien sowie mobilen und immateriellen Gütern die unmissverständliche Willenserklärung erfolgte, dass das Zugehör nicht das rechtliche Schicksal der Hauptsache teilen soll (vgl. Wortlaut von Art. 644 Abs. 1 ZGB). Also auch dieser Ansatz spricht letztlich für die oben dargelegte Lösung.
7. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin die Hand-änderungssteuer zu Unrecht auch auf dem Kaufpreis für das Zugehör erhoben hat. Somit ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene Einspracheentscheid vom 19. Dezember 2019 insoweit aufzuheben, als darin der Kaufpreis für das Zugehör in der Höhe von Euro 2'950'000.-- (Fr. 3'215'500.--) betreffend Veranlagung der Handänderungssteuer mitberücksichtigt wird. Die Bemessungsgrundlage für die kommunale Handänderungssteuer bildet der Immobilienwert.
8.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Die Staatsgebühr wird vom Gericht ermessensweise auf Fr. 4'000.-- festgesetzt.
8.2. Gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG haben die obsiegenden Beschwerdeführerinnen Anspruch auf Ersatz der durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu Lasten der unterliegenden Beschwerdegegnerin. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen reichte am 15. Juni 2020 eine Honorarnote über Fr. 1'884.75 (7 Stunden à Fr. 250.‑‑ [recte: 240.--] zzgl. Fr. 70.-- Barauslagen und 7.7 % MWST) ein. Der geltend gemachte Aufwand von drei Stunden bezieht sich nicht auf das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren, sondern auf das vorinstanzliche Einspracheverfahren, weshalb die eingereichte Honorarnote um diese Position zu kürzen ist. Hingegen erscheint der geltend gemachte Aufwand von vier Stunden für die Bemühungen im Zusammenhang mit der Beschwerde als angemessen. Ebenfalls ist der Stundenansatz von Fr. 240.-- nicht zu beanstanden. Bezüglich der beantragten Mehrwertsteuer gilt es jedoch festzuhalten, dass die A._____ AG nicht mehrwertsteuerpflichtig ist und ihr daher die aussergerichtliche Entschädigung inkl. Mehrwertsteuer zuzusprechen ist. Anders sieht es bei der B._____ AG aus, welche mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist. Die ihr zustehende Parteientschädigung ist ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen. Da beide juristische Personen von einem Rechtsbeistand vertreten sind, rechtfertigt es sich, die Honorarnote durch zwei zu teilen und die Mehrwertsteuer einzig für den Entschädigungsanteil der A._____ AG zuzusprechen. Folglich ergibt sich eine aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 554.70 (2 x Fr. 240.-- [Fr. 480.--] zzgl. Fr. 35.-- Barauslagen und 7.7 % MWST von Fr. 515.-- [Fr. 39.70]) zugunsten der A._____ AG bzw. von Fr. 515.-- (2 x Fr. 240.-- [Fr. 480.--] zzgl. Fr. 35.-- Barauslagen) zugunsten der B._____ AG. In diesem Umfang hat die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerinnen aussergerichtlich zu entschädigen.
Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Einspracheentscheid der Gemeinde C._____ vom 19. Dezember 2019 insoweit aufgehoben, als darin die Handänderungssteuer auf dem Kaufpreis für das Zugehör in der Höhe von Euro 2'950'000.-- (Fr. 3'215'500.--) erhoben wird.
2. Die Gerichtskosten, bestehend
Fr.
4'000.--
Fr.
482.--
zusammen
Fr.
4'482.--
gehen zulasten der Gemeinde C._____.
3. Die Gemeinde C._____ entschädigt aussergerichtlich:
die A._____ AG mit Fr. 554.70.
die B._____ AG mit Fr. 515.--.
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