Praxis Kantonsgericht

**8 –**Miete (Art.253 ff.OR); Mietvertragüber einemit Bundes-hilfe nach dem Wohnbau- undEigentumsförderungsge-

setz (WEG)erstellte Wohnung.Erwirkt derEigentümer die Entlassungaus demWEG, sokann erdie dadurchwegfal- lende,Vertragsbestandteil bildende Zusatzverbilligung bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin – in casu gemäss der gegenüber dem Bundesamt für Wohnungs- wesenerklärten Bestandesgarantie somit während vierJahren –nicht aufden Mieterumwälzen.

Erwägungen:

1. Gegen Entscheide der Bezirksgerichte in Mietsachen gemäss Art. 36 der Vollziehungsverordnung zum OR kann gemäss Art. 39 VVzOR in Verbindung mit Art. 218 ff. ZPO innert zwanzig Tagen seit Mitteilung Beru- fung erklärt werden. Die Berufung vom 2. Juli 2002 richtet sich gegen das Urteil des Bezirksgerichts X. vom 7. März 2002, mitgeteilt am 14. Juni 2002, in welchem die Mieter im Wesentlichen verpflichtet wurden, ab dem 1. Oktober 2001 einen um Fr. 200.– erhöhten Mietzins von total Fr. 1663.– pro Monat zu bezahlen. Der Rechtsweg über die Schlichtungsbehörde und die Zivilge- richte steht den Berufungsklägern unbestrittenermassen offen, nachdem der öffentlich-rechtliche Vertrag betreffend die Unterstellung des Mehrfamilien- hauses D.-Strasse unter das WEG mit Wirkung auf den 31. Januar 2001 auf- gelöst worden ist. Im Einzelnen kann auf die zutreffende Begründung der Vorinstanz in E. 1b) verwiesen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Streitgegen- stand ist die Mietzinserhöhung um Fr. 200.– pro Monat ab dem 1. Oktober 2001. Der Streitwert ergibt sich aus der kapitalisierten Mietzinserhöhung von Fr. 200.– pro Monat, mithin von Fr. 2 400.– pro Jahr und liegt damit über den gemäss Art. 218 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 19 Ziff. 1 ZPO vor- ausgesetzten Fr. 8000.– (zur Kapitalisierung Art. 37 der Vollziehungsverord- nung zum OR in Verbindung mit Art. 22 Abs. 2 ZPO, vgl. Art. 36 Abs. 5 OG, Schaetzle/Weber, Kapitalisieren, Handbuch zur Anwendung der Barwert- tafeln, 5. Aufl., Zürich 2001, N. 2.862, S. 331 mit Hinweisen). Auf das frist- und formgerecht eingereichte Rechtsmittel wird eingetreten.

2. Streitgegenstand ist einzig die Frage, ob die Eheleute H. verpflich- tet werden können, ab dem 1. Oktober 2001 einen um Fr. 200.– pro Monat er- höhten Mietzins zu bezahlen, wie Vermieterin und Vorinstanz dafürhalten, oder ob der bisherige Mietzins ungeachtet des Wegfalls der öffentlich-recht- lichen Zusatzverbilligung unverändert zu belassen ist, wie die Mieter geltend machen.

a.) Die Eheleute H. schlossen im Jahre 1997 mit der Baugenossen- schaft Z. einen befristeten Mietvertrag über eine 41/2-Zimmer-Wohnung an der D.-Strasse. Bereits in der Überschrift findet sich der Hinweis darauf, dass

es sich dabei um einen Mietvertrag über eine mit Bundeshilfe zur Verfügung gestellte Wohnung handelt. Entsprechend der im Wohnbau- und Eigentums- förderungsgesetz (WEG) vorgesehenen Aufteilung der Bundesbeiträge wird im Vertrag auch optisch unterschieden zwischen der Grundverbilligung (Art. 36 ff. WEG) und den Zusatzverbilligungen (Art. 42 ff. WEG; vgl. zu den Unterschieden die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz in E. 2. d und e). Unter dem Titel Mietzins werden die Grundmiete (Ziff. 2.1), die Neben- kosten (Ziff. 2.4) und die Miete für den Parkplatz geregelt, wobei festgelegt ist, dass alle zwei Jahre Mietzinsanpassungen erfolgen werden, erstmals um 6 % per Juli 1998. Auf den Abschnitt Mietzins folgt die Rubrik Zusatzverbil- ligung. Von den im Formular vorgedruckten möglichen Zusatzverbilligun- gen «ZV I (Ziff. 2.5.1)/ZV II (Ziff. 2.5.2)/ZV III Ziff. 2.5.3)» wurden bei den Mietern H. alle belassen, ergänzt mit dem Betrag von insgesamt Fr. 500.–, um welchen der monatliche Mietzins gemäss Vertragstext zusätzlich verbilligt werden sollte. Die allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB; BB 3), welche gemäss dem Hinweis auf der Rückseite des Mietvertrages integrierenden Ver- tragsbestandteil desselben bilden, ergänzen den Mietvertrag. In Ziff. 2 wer- den unter dem Titel Mietzins Rechte und Pflichten hinsichtlich Grundmiete (Ziff. 2.1),Mietzinsanpassungen (Ziff. 2.2), Gemeinschaftsraum (2.3) und Nebenkosten (2.4) näher geregelt. In Ziff. 2.5 betreffend Zusatzverbilligun- gen wird zunächst im Grundsatz festgehalten, dass Mieter mit niederem Ein- kommen und Vermögen Zusatzverbilligungen beanspruchen können, wenn sie die im WEG aufgeführten Voraussetzungen erfüllen. In den Ziff. 2.5.1 bis

1. werden die Dauer, die Höhe und die persönlichen Voraussetzungen für die einzelnen Zusatzverbilligungen aufgelistet. Die Zusatzverbilligungen kommen mithin den Mieterinnen und Mietern zugute, welche die persön- lichen Voraussetzungen gemäss WEG erfüllen. Anspruchsberechtigt sind demzufolge die Mieter. Ausbezahlt werden die Zuschüsse gemäss Art. 14 VWEG hingegen der Eigentümerin des Mietobjektes. Diese hat den Miet- zins der betreffenden Mieter im Umfang der ihr ausbezahlten Zusatzverbil- ligung zu reduzieren. Im Fall der Eheleute H. wurden bei Vertragsabschluss im Jahre 1997 Zusatzverbilligungen im Umfang von Fr. 500.– gewährt. Die Grundmiete betrug Fr. 1663.– zuzüglich Fr. 180.– Nebenkostenakonto und Fr. 120.– für den Parkplatz, total mithin Fr. 1963.–. Reduziert um die Zusatz- verbilligungen war mithin ein Betrag von Fr. 1343.– zu bezahlen (vgl. KB 3, Mietvertrag samt angeheftete Beilagen).

1. Öffentlich-rechtlich betrachtet steht zunächst fest, dass die Y. AG mit der Ersteigerung der Liegenschaft D.-Strasse die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen gemäss WEG übernehmen musste (vgl. Art. 18a Abs. 1 WEG). Gemäss ihrer eigenen Erklärung war sich die Erwerberin völlig im Klaren, dass sie ein dem WEG unterstelltes Objekt kaufte. Mittels Rückzah- lung der Grundverbilligung gemäss WEG befreite sie sich von den öffentlich-

rechtlichen Verpflichtungen, namentlich vom System der an den Mietzinsplan gebundenen kontrollierten Mietzinsen. Bedingung hierfür war die Zusiche- rung, während vier Jahren keine Mietzinserhöhungen vorzunehmen und den Mieterinnen und Mietern während dieser Zeit nicht zu kündigen. Mit der Auflösung des öffentlich-rechtlichen Vertrages fielen systembedingt (vgl. Art. 42 Abs. 2 WEG) auch die Zusatzverbilligungen dahin, welche der Vermiete- rin während der Unterstellung unter das WEG ausbezahlt worden waren.

1. Ob die Eheleute H. aufgrund des Wegfalls dieser öffentlich-recht- lichen Zusatzverbilligungen verpflichtet werden können, ab dem 1. Oktober 2001 einen um Fr. 200.– pro Monat erhöhten Mietzins zu bezahlen, entschei- det sich indessen nicht aufgrund des öffentlichen, sondern aufgrund des privaten Rechtes. Auszugehen ist dabei von Art. 261 Abs. 1 OR, wonach die privatrechtlichen Mietverhältnisse mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber übergehen, wenn der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrages veräussert oder wenn sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen wird. Abgesehen von den Kündigungsmög- lichkeiten der neuen Eigentümerin gemäss Art. 261 Abs. 2 OR bleiben die Rechte und Pflichten aus dem vertraglichen Mietverhältnissen unverändert. Konkret bedeutet dies, dass der Leistung der Vermieterin, dem Überlassen der 41/2-Zimmer-Wohnung an der D.-Strasse, nach wie vor die Zahlung der ver- traglich vereinbarten Geldleistung gegenübersteht. Leistung und Gegenleis- tung stehen dabei in einem Austauschverhältnis zueinander, auszugehen ist von einem vollkommen zweiseitigen Vertrag (Weber/Zihlmann, Basler Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht, OR I, 2. Aufl., Basel 1996, N. 1 der Vorbemerkungen zu Art. 253–274g OR). Selbst wenn die öffentlich- rechtlichen Zusatzverbilligungen nicht als Bestandteil des Mietzinses ange- sehen würden, da sie vom jeweils massgebenden steuerbaren Einkommen und Vermögen der Mieter abhängen (vgl. Zusatzblatt zum Mietvertrag), sind sie auf jeden Fall wesentlicher Bestandteil der Gegenleistung gemäss dem zu beurteilenden Mietvertrag für mit Bundeshilfe zur Verfügung gestellte Woh- nungen. Wäre der Vertrag, wie dies in Art. 18 WEG für den Fall der Hand- änderung und in Art. 18a WEG für den Fall der Zwangsverwertung vorgese- hen ist, auch bei einem Eigentumswechsel weiterhin dem WEG unterstellt geblieben, hätten die Mieter H. im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen auch weiterhin von den Zusatzverbilligungen profitieren können. Dass sich ihre Verhältnisse verändert hätten, wird weder behauptet noch bewiesen. Auf das Gesuch der Erwerberin hin hat das Bundesamt für Woh- nungswesen den öffentlich-rechtlichen Vertrag betreffend das Objekt D.- Strasse aufgelöst. Ob dies zulässig war, obwohl es im Gesetz nicht vorgese- hen ist, hat das Kantonsgericht nicht zu beurteilen. Entscheidend ist aber, dass es die Y. AG war, die aus unternehmerischen Gründen, nämlich mit dem Ziel, am Mietobjekt Stockwerkeigentum zu begründen, den Mieterinnen

und Mietern nach dem OR zu künden und die Wohnungen frei zu Markt- konditionen zu verkaufen, einseitig die Entlassung der Liegenschaft aus dem WEG erwirkte. Mit diesem Vorgehen verunmöglichte sie den Bezug der gemäss Art. 42 Abs. 2 WEG von der Ausrichtung der Grundverbilligung ab- hängigen Zusatzverbilligungen, welche den Mietern H. zum fraglichen Zeit- punkt im Umfang von Fr. 500.– zugute kam. Die Mieter hatten zur Entlas- sung aus dem WEG nichts zu sagen. Könnte die Y. AG als Vermieterin den Wegfall der öffentlich-rechtlichen Subvention unter diesen Umständen ein- fach an die Mieter weiter geben, würde das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung aus dem ursprünglichen Mietvertrag massiv zu Unguns- ten der Mieter verschoben. Faktisch müssten diese eine Mietzinserhöhung hinnehmen, wie auch aus dem Rechtsbegehren der Klägerin und Berufungs- beklagten ersichtlich ist. Auf eine solche von ihr selbst veranlasste einseitige Vertragsänderung zu Lasten der schwächeren Vertragspartei kann sich die Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen. Die Mieter, welche eine dem WEG unterstellte Wohnung wählten, haben vielmehr Anspruch darauf, dass ihnen das Mietobjekt bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR) zu den Bedingungen gemäss dem ursprünglichen Mietvertrag zur Verfügung steht.

1. In ihrem Gesuch an das Bundesamt für Wohnungswesen um Be- freiung aus der Bundeshilfe vom 15. Januar 2001 verpflichtete sich die Y. AG ausdrücklich, während vier Jahren keine Mietzinserhöhungen vorzunehmen und den Mietern nicht zu kündigen. Was sie dabei unter dem Verzicht auf eine Mietzinserhöhung tatsächlich verstand, kann offenbleiben. Aus der der Zusicherung der Y. AG vom 15. Januar 2001 vorangehenden Korrespondenz ergibt sich, dass die Vermieterin beabsichtigte, so rasch als möglich vom Sys- tem des WEG befreit zu werden. Das Bundesamt für Wohnungswesen hatte im Rahmen der Verhandlungen im Schreiben vom 29. November 2000 auf die von Bund und Kanton ausgerichteten Zusatzverbilligungen hingewie- sen. Im selben Brief wurde auch ausdrücklich festgehalten, dass dem Teil der Mieterschaft, welcher seine Wohnung nicht kaufe, eine Bestandesgarantie gegeben werden müsse. Mit Fax vom 28. November 2000 war der Y. AG be- reits eine Mietzinsliste übermittelt worden, aus welcher sowohl die Grund- verbilligung als auch die möglichen Zusatzverbilligungen ersichtlich waren. Sinn und Zweck der darauf folgenden Abrede zugunsten der Mieterinnen und Mieter vom 15. Januar 2001 kann demnach nur gewesen sein, dass diese wenigstens noch während der nächsten vier Jahre von denselben Vergünsti- gungen profitieren könnten wie bei einer Unterstellung unter das WEG. Entsprechend hatte das Bundesamt für Wohnungswesen die Zusicherung auch verstanden. Gemäss Schreiben vom 10. Juli 2001 ging es bei der Aufhe- bung des öffentlich-rechtlichen Vertrages davon aus, dass «die Y. AG die Mietzinse auf dem bisherigen Mietzinsniveau, d.h. bei den effektiv von der

Mieterschaft bezahlten Mietzinsen, belassen würde, dass also Personen mit Anspruch auf Zusatzverbilligung weiterhin die zusatzverbilligte Miete und Personen, welche die grundverbilligte Miete bezahlten, letztere weiterhin bezahlen würden». Dem Bundesamt für Wohnungswesen war zweifellos be- wusst, dass mit der Entlassung der Liegenschaft aus dem WEG auch die Grundlage für eine weitere Subventionierung der Mieter entfallen würde. Die Vermieterin vertrat zwar noch in ihrer Stellungnahme an die Schlich- tungsbehörde den Standpunkt, die Zusatzverbilligung habe mit ihr als Ei- gentümerin nichts zu tun und empfahl den Mietern, ihre Ansprüche auf Zu- satzverbilligung gegenüber ihrem ursprünglichen Ansprechpartner geltend zu machen. Angesichts der Tatsache, dass die Y. AG seit Jahren im Immobili- enbereich tätig ist, konnte ihr das in der Tat eher komplizierte System des WEG aber nicht fremd sein. Hinzu kommt, dass Verwaltungsratsmitglied und Rechtsanwalt Dr. iur. A. die Verhandlungen führte. Der juristisch ge- schulte Vertreter hätte aufgrund der gesetzlichen Regelung in Art. 42 WEG und Art. 27 ff. VWEG ohne weiteres zum Schluss kommen müssen, dass die Gewährung von Zusatzverbilligungen im konkreten Fall von der Ausrich- tung der Grundverbilligung abhängt, dass umgekehrt also der Wegfall der Grundverbilligung auch den Wegfall der Zusatzverbilligungen zur Folge ha- ben würde. Das Bundesamt für Wohnungswesen hielt vor der Entlassung des Objektes aus dem WEG zwar tatsächlich nicht explizit fest, dass die ver- langte Bestandesgarantie bedeutet, dass die Mietzinsen trotz des Wegfalls der Leistungen des Bundes und des Kantons für die Dauer von vier Jahren auf dem zusatzverbilligten Niveau zu belassen seien. Aufgrund der gesamten Umstände und entsprechend dem Sinn und Zweck des WEG, die Mietzinsen bei Vorliegen der entsprechenden persönlichen Voraussetzungen auch mit- tels Zusatzverbilligungen zu vergünstigen, hätte aber auch die Erwerberin die vom Bundesamt verlangte Bestandesgarantie dahingehend verstehen müssen, dass den Mieterinnen und Mietern in der vierjährigen Übergangs- frist sämtliche Vergünstigungen zukommen würden, welche sie bei Aufrecht- erhaltung des öffentlich-rechtlichen Vertrages hätten beanspruchen können. Auch aus diesem Grund sind die Eheleute H. in ihrem Vertrauen auf den ur- sprünglichen Mietvertrag zu schützen.

e.) Zu beurteilen ist vorliegend einzig, ob die Mieter verpflichtet wer-

den können, ab dem 1. Oktober 2001 einen um Fr. 200.– pro Monat erhöhten Mietzins zu bezahlen, weil mit der Entlassung des Mietobjektes aus dem WEG die Zusatzverbilligungen weggefallen sind. Für die Beantwortung die- ser Frage ist unerheblich, ob die Grundmiete vor der Versteigerung des Ob- jektes wie nach WEG vorgesehen periodisch angepasst wurde. Ebensowenig ist von Belang, ob und wie lange welche Zusatzverbilligungen noch ausge- richtet worden wären. Entscheidend ist, dass mit der Eigentumsübertragung der zu diesem Zeitpunkt gültige Mietvertrag mit den Eheleuten H. nach Art.

261 Abs. 1 OR auf die Erwerberin überging und sich die Mieter auf ihre Rechte aus diesem Vertrag berufen können. Die Erwerberin hätte nach Art. 261 Abs. 2 OR grundsätzlich die Möglichkeit gehabt, das Mietverhältnis in- nert der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündi- gen. Hat sie sich, um sich von den Vorgaben des WEG befreien zu können, verpflichtet, während vier Jahren nicht zu kündigen und in dieser Zeit keine Mietzinserhöhungen vorzunehmen, ist sie an diese Erklärung gebunden.

f.) Zusammengefasst ergibt sich, dass die von der Vermieterin per

1. Oktober vorgenommene Mietzinserhöhung um Fr. 200.– aufgrund des Wegfalls der öffentlich-rechtlichen Zusatzverbilligungen nicht zulässig ist. Die Berufung wird gutgeheissen und das angefochtene Urteil aufgehoben. ZF 02 45 Urteil vom 27. August 2002