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Handänderungssteuer. Wirtschaftliche Betrachtungsweise. Übernahmewert. (Präzisierung der Rechtsprechung).
Wird einKaufvertrag überein Grundstückderart mit einemWerkvertrag fürdie Erstellungoder dieFertig- stellung einerBaute verbunden,dass Bodenund Werkfaktisch eineEinheit bilden,so istdie Handänderungs- steuerauf derSumme vonBodenpreis undWerklohn zu****entrichten (E.3a).
Grundsätzlich ist jedoch für die Zusammenrechnung von Kaufpreisund Werklohndas Vorliegeneines Gene- ral-oder Totalunternehmervertragesoder einesin sei-nen Auswirkungengleichwertigen Vertrageszu verlan-gen, sodassder Kaufim Ergebnisdem Erwerbeines schlüsselfertigen Hauses****gleichkommt (E.3b).
Imposta sultrapasso diproprietà. Interpretazioneecono- mica. Valored’acquisto. (Precisazione****della prassi).
Se uncontratto dicompera diun fondoè cosìstretta- mente legatoad uncontratto d’appaltoper l’erezioneo l’ultimazione diuna costruzioneche fondoe operaco- stituisconopraticamente un’unità,l’imposta sultra- passodi proprietàè dacalcolare sullasomma delprez- zodel terrenoe dell’opera(cons. 3a).
In principio,per calcolarela sommatra ilprezzo d’ac- quistodel terrenoe quellodell’opera èperò necessaria l’esistenza di un contratto d’appalto generale o totale oppuredi uncontratto analogonelle sueconseguenze, cosicché lacompera risultiin praticaessere l’acquisto diuna casacon chiaviin mano**(cons. 3b).**
Erwägungen:
3. a) Nach der wirtschaftlichen Betrachtungsweise gilt als
objektiver Übernahmewert im Sinne von Art. 20 lit. a GStG beim Kauf in der Regel der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leis- tungen. Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit ei- nem Werkvertrag für die Erstellung oder die Fertigstellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bil- den, so ist die Handänderungssteuer auf der Summe von Boden- preis und Werklohn zu entrichten (vgl. PVG 1995 Nr. 68 mit Hin- weisen; vgl. auch BGE in StR 1978, 166, und BGE in ASA 50, 445, beide betreffend den Kanton Zürich). Kauf- und Werkvertrag hän- gen so voneinander ab, dass es ohne den einen nicht zum Ab-
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schluss des andern gekommen wäre und das Geschäft als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt. Massgebend ist, ob der Erwerber mit dem Abschluss eines Kauf- vertrages und eines damit verbundenen Werkvertrages Rechtsge- schäfte tätigt, die wirtschaftlich gesehen die Übertragung der Ver- fügungsgewalt an einer bestimmten Baulandparzelle mit einem bestimmten darauf zu errichtenden Gebäude zum Gegenstand ha- ben. Für die Beurteilung sind die gesamten Umstände des Einzel- falles heranzuziehen, wobei der Wille der Parteien massgebend ist, der darauf gerichtet sein muss, dem Erwerber ein schlüssel- fertiges Haus zu verkaufen (PVG 1995 Nr. 68 ; für St. Gallen: GVP 1976 Nr. 21).
b) Diese langjährige Praxis des Verwaltungsgerichtes, auf welche sich die Gemeinde beruft, bedarf der Klarstellung und Prä- zisierung. Grundsätzlich ist nämlich für die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn das Vorliegen eines General- oder Totalunternehmervertrages oder eines in seinen Auswirkungen gleichwertigen Vertrages zu verlangen; denn nur so kann im Er- gebnis davon gesprochen werden, dass nicht nur ein Grundstück, sondern – wirtschaftlich betrachtet – ausserdem ein zu erstellen- des Bauwerk Gegenstand des Kaufvertrages bildet, es somit wirt- schaftlich um den Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses geht. Die Zusammenrechnung setzt somit voraus, dass im Ergebnis kaum ein Unterschied besteht zum Fall, bei welchem der Käufer ein fer- tigerstelltes Haus erwirbt. Demgegenüber ist eine Ausdehnung der Zusammenrechnungspraxis auf Tatbestände, bei denen sich der Verkäufer des Grundstückes lediglich die Ausführung gewis- ser Arbeiten an der zu erstellenden Baute versprechen lässt, we- der sinnvoll noch zulässig. Als Gegenstand der Handänderung ha- ben all jene liegenschaftlichen Werte zu gelten, die tatsächlich und wirtschaftlich in die Verfügungsgewalt des Erwerbers übergeführt werden. Wie bereits ausgeführt wurde, trifft dies dann zu, wenn der Verkäufer berechtigt ist, etwa als General- oder Totalunterneh- mer ein Haus auf der Liegenschaft zu erstellen oder fertigzustel- len. Dagegen fehlt es am erforderlichen Konnex zwischen Verkauf der Liegenschaft und dem Werklohn, wenn sich der Verkäufer le- diglich gewisse Arbeiten an einem zu erstellenden Gebäude ver- sprechen lässt, der Käufer aber im Übrigen frei ist, wann und wie er sein Grundstück überbauen will (StR 1978, S. 169). In diesen Fäl- len fehlt es an einem liegenschaftlichen Wert, welcher bei wirt- schaftlicher Betrachtungsweise vom Veräusserer an den Erwerber übergehen würde. Eine Zurechnung des Werklohnes zum Erwerbs-
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preis ist in diesen Fällen daher nicht zulässig (StR 1987, 192 f.). Hinzu kommt, dass der Erwerber, der eine Liegenschaft im Zu- sammenhang mit einem General- oder Totalunternehmervertrag kauft, im Gegensatz zu jenem, der mit den einzelnen Unterneh- mern bzw. Handwerkern Werkverträge abschliesst, kein Risiko rechtlicher Auseinandersetzungen mit den einzelnen Unterneh- mern etwa wegen Werkmängeln oder der Vergütung läuft, son- dern sich direkt an den General- bzw. Totalunternehmer halten kann. Nur wenn die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien in diesem Sinne darauf ausgerichtet sind, dem Erwerber ein schlüs- selfertiges Haus zu verschaffen, lässt sich eine Zusammenrech- nung von Kaufpreis für das Land und Werklohn unter wirtschaftli- chen Gesichtspunkten rechtfertigen. Da der Fiskus aus einer solchen Konstellation das Besteuerungsrecht ableitet, ist er dafür auch beweispflichtig.
A 01 62Urteil vom 12. April 2002
Handänderungssteuer. Abweichen des Verkaufspreisesvom letzten amtlichen Verkehrswertder Liegenschaft. (Präzisierung der****Rechtsprechung).
Der amtliche Schätzwert kann ein taugliches Richt- mass bilden bei der Prüfung der Unterpreislichkeit eines Liegenschaftenverkaufs (E.2).
Ist dieletzte amtlicheSchatzung älterenDatums und bestehtAnlass zurAnnahme, dasssich dieMarktver- hältnisse seither geändert haben, ist allenfallseine neueamtliche Schätzungzu veranlassen**(E.3).**
Imposta sultrapasso diproprietà. Discrepanzadel prezzo diacquisto dall’ultimovalore commercialedella stimauf- ficialedell’immobile. (Precisazione****della prassi).
**Il valoredella stimaufficiale puòrappresentare unido- neo metododi confrontonell’analisi delsottoprezzo diuna vendita****immobiliare (cons.**2).
Se l’ultimastima ufficialeè divecchia datae sussiste motivodi credereche lecondizioni delmercato immo- biliaresi sianonel frattempomodificate, occorreeven- tualmente procedere ad una nuova stima ufficiale (cons. 3).
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