preis ist in diesen Fällen daher nicht zulässig (StR 1987, 192 f.). Hinzu kommt, dass der Erwerber, der eine Liegenschaft im Zu- sammenhang mit einem General- oder Totalunternehmervertrag kauft, im Gegensatz zu jenem, der mit den einzelnen Unterneh- mern bzw. Handwerkern Werkverträge abschliesst, kein Risiko rechtlicher Auseinandersetzungen mit den einzelnen Unterneh- mern etwa wegen Werkmängeln oder der Vergütung läuft, son- dern sich direkt an den General- bzw. Totalunternehmer halten kann. Nur wenn die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien in diesem Sinne darauf ausgerichtet sind, dem Erwerber ein schlüs- selfertiges Haus zu verschaffen, lässt sich eine Zusammenrech- nung von Kaufpreis für das Land und Werklohn unter wirtschaftli- chen Gesichtspunkten rechtfertigen. Da der Fiskus aus einer solchen Konstellation das Besteuerungsrecht ableitet, ist er dafür auch beweispflichtig.
A 01 62Urteil vom 12. April 2002
Handänderungssteuer. Abweichen des Verkaufspreisesvom letzten amtlichen Verkehrswertder Liegenschaft. (Präzisierung der****Rechtsprechung).
Der amtliche Schätzwert kann ein taugliches Richt- mass bilden bei der Prüfung der Unterpreislichkeit eines Liegenschaftenverkaufs (E.2).
Ist dieletzte amtlicheSchatzung älterenDatums und bestehtAnlass zurAnnahme, dasssich dieMarktver- hältnisse seither geändert haben, ist allenfallseine neueamtliche Schätzungzu veranlassen**(E.3).**
Imposta sultrapasso diproprietà. Discrepanzadel prezzo diacquisto dall’ultimovalore commercialedella stimauf- ficialedell’immobile. (Precisazione****della prassi).
**Il valoredella stimaufficiale puòrappresentare unido- neo metododi confrontonell’analisi delsottoprezzo diuna vendita****immobiliare (cons.**2).
Se l’ultimastima ufficialeè divecchia datae sussiste motivodi credereche lecondizioni delmercato immo- biliaresi sianonel frattempomodificate, occorreeven- tualmente procedere ad una nuova stima ufficiale (cons. 3).
Erwägungen:
1. Vorliegend ist die Gemeinde der Ansicht, der angege- bene Verkaufspreis von Fr. 169 000.– sei im Verhältnis zum Ver- kehrswert der amtlichen Schätzung von Fr. 254 597.95 offensicht- lich zu tief angesetzt. Der Verkaufspreis betrage nur 60,84% bzw. 40,48% der amtlichen Schätzung, und gemäss Praxis des Gemein- devorstandes seien Verkaufserlöse, die mehr als 25% unter dem Verkehrswert liegen, zum Verkehrswert zu berechnen. Gemäss Art. 22 lit. a GStG ist beim Wechsel von Grundei- gentum auf Gemeindegebiet eine Handänderungssteuer vom objektiven Übernahmewert zu entrichten. Nach lit. d dieser Be- stimmung ist auf den Verkehrswert abzustellen, wenn der Über- nahmewert gar nicht oder im Vergleich zu den laufenden Preisen offenbar zu niedrig angegeben ist. Diesen bestimmt der Gemein- devorstand, allenfalls unter Heranziehung von Fachleuten oder Schatzung. So soll Art. 22 lit. d GStG sicherstellen, dass die Ge- meinde die Handänderungssteuer auf der Grundlage eines markt- konformen Verkaufspreises veranlagen kann und die Gemeinde nicht wegen offensichtlich zu tief angesetzten Preisen um die ihr zustehenden Steuereinnahmen gebracht wird. Gemäss der lang- jährigen Praxis des Verwaltungsgerichtes ist eine solche Regelung grundsätzlich nicht zu beanstanden. Dagegen erscheint es un- zulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven Erlös zu er- heben, der auf dem Markt für das fragliche Objekt nicht erzielbar ist (PVG 1997 Nr. 37). In diesem Zusammenhang ging das Verwal- tungsgericht seit jeher von der Überlegung aus, dass der steuer- rechtlich relevante, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr normaler- weise erzielbare Preis in der Regel dem amtlichen Schätzwert entspricht. Daraus folgt aber nicht zwingend, dass wie im vorlie- genden Fall einfach auf den Verkehrswert der letzten amtlichen Schätzung abgestellt werden kann. Die amtliche Schätzung ist zwar durchaus ein taugliches Instrument, um die Unterpreislichkeit ei- nes Liegenschaftenhandels zu prüfen. So beruht der amtlich ge- schätzte Verkehrswert in der Regel ebenfalls auf der Vergleichsme- thode. Gemäss Art. 26 Abs. 1 SchR richtet sich der Verkehrswert nach den bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter norma- len Verhältnissen erzielten Verkaufspreisen. Fehlen zuverlässige Vergleichsmöglichkeiten, ist der Verkehrswert nach der in Art. 27 SchR wiedergegebenen Formel zu ermitteln. Dabei liegt es auf der Hand, dass der nach dieser Art der Schätzung ermittelte Verkehrs- wert manchmal an dem für das konkrete Objekt auf dem massge- benden Markt erwirtschaftbaren Preis vorbeigehen kann. In sol-
chen Fällen lässt sich der marktkonforme Preis erst nach erfolgtem Verkauf anhand der konkreten Umstände ermitteln.
1. Im vorliegenden Fall wird vom Rekurrenten auch nicht in Abrede gestellt, dass der anlässlich der letzten Schätzung vor rund sechs Jahren ermittelte Verkehrswert den damaligen Marktver- hältnissen entsprach. Vielmehr bringen sie vor, dass sich die Marktverhältnisse in den letzten Jahren völlig geändert haben und die marktüblichen Preise für vergleichbare Immobilien im heutigen Zeitpunkt erheblich tiefer seien. Zur Begründung weisen sie dar- auf hin, dass sie bereits vor zwei Jahren eine langjährig im selben Gebiet tätige Immobilienfirma mit dem Verkauf beauftragt haben. Diese habe damals den Verkaufspreis der Liegenschaft auf Fr. 195 000.– bis Fr. 205 000.– geschätzt, doch sei auch dieser Preis zu hoch angesetzt gewesen. Aus Alters- und Gesundheitsgründen sei die Wohnung schliesslich zum fraglichen Preis von Fr. 169 000.– ver- kauft worden. Diese Vorbringen erscheinen glaubwürdig und angesichts dieser besonderen Umstände ist nicht einzusehen, weshalb die Ge- meinde trotzdem auf den vor sechs Jahren ermittelten Wert der amt- lichen Schätzung abstellte. Wie oben bereits dargelegt, bildet der durch die amtliche Schätzung ermittelte Verkehrswert nur dann eine taugliche Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Hand- änderung entspricht. Dies setzt zum einen voraus, dass ein genü- gend grosser Markt mit zuverlässigen Vergleichswerten vorhanden ist und zum andern, dass sich die Marktverhältnisse seit der letzten Schätzung nicht wesentlich verändert haben. Mithin wäre es Auf- gabe der Gemeinde gewesen, den Vorbringen des Rekurrenten Rech- nung zu tragen und die aktuellen Marktverhältnisse mittels einer neuen Schätzung abzuklären. Diese Vorgehensweise deckt sich auch mit Art. 22 lit. d GStG, welcher vorsieht, dass der für die Bemessung der Handänderungssteuer massgebende Verkehrswert durch den Gemeindevorstand, allenfalls unter Heranziehung von Fachleuten und Schatzung, zu ermitteln ist. Daraus folgt auch, dass es bei Ver- dacht auf Missbrauch Aufgabe des Gemeindevorstandes ist, den massgebenden Verkehrswert zu ermitteln. Entgegen der Ansicht der Gemeinde war es somit nicht Pflicht des Rekurrenten, selbständig eine neue Schätzung zu beantragen. Vielmehr war sie gehalten, sel- ber die aktuellen Marktverhältnisse zuverlässig zu ermitteln.
Nach dem Gesagten bleibt festzuhalten, dass die Ge- meinde im vorliegenden Fall nicht auf die bereits sechs Jahre zu- rückliegende amtliche Schätzung abstellen durfte, zumal seitens
des Rekurrenten glaubhaft eine Veränderung der Marktverhält- nisse geltend gemacht wurde. Gestützt auf Art. 22 lit. d GStG ist es Aufgabe des Gemeindevorstandes, den aktuellen Verkehrswert, allenfalls unter Heranziehung von Fachleuten oder einer neuen Schatzung, abzuklären und neu zu verfügen.
A 02 18Urteil vom 22. Mai 2002
Handänderungssteuer. Erfordernisder Zuverlässigkeitder Berechnungsbasis. (Präzisierung****der Rechtsprechung).
Stellt eineGemeinde beider Ermittlungdieser Steuer anstelledes effektivbezahlten Übernahmepreisesstrik- teauf denhöheren Verkehrswertgemäss letzteramtli- cher Schätzungab –sofern dieDifferenz zwischendie- sen beidenEckwerten jeweilsmehr als10% beträgt–, setzt diesvoraus, dassan derRichtigkeit undAktualität der amtlichenSchätzung keineZweifel bestehen**(E.1b).**
Bei einerausgewiesenen Wertdiskrepanzvon fast1 Mio.Franken oderumgerechnet 70%zwischen Verkaufspreisund amtlichemSchätzwert erachtetdas Gerichtdie Ein- holungeiner aktuellenGrundstücks- undGebäudeschät- zung als Basis zurSteuerermittlung für****unverzichtbar (E.3).
Imposta sultrapasso diproprietà. Presuppostodell’affida- bilità dellabase dicalcolo. (Precisazionedella prassi).
Se nelladeterminazione dell’impostail comunenon si fondasul prezzod’alienazione effettivamentecorrispo- sto, bensìesclusivamente sulpiù altovalore commer- cialedella stimaufficiale –per quantola differenzatra questi duevalori superiil 10%– ciòpresuppone che****non sussista alcun dubbio sull’esattezza e l’attualità della stima ufficiale (cons. 1b).
**In presenzadi unadifferenza diquasi 1mio. difranchi o del70% trail prezzod’acquisto equello dellastima uffi- ciale,il Tribunaleconsidera indispensabileordinare, perprenderla comebase dicalcolo dell’imposta,una stima attualizzatadel fabbricatoe delfondo (cons.**3).