Praxis Verwaltungsgericht

Steuern 9

Imposte

Kantonssteuer. Einkommenssteuer. Vorzugsmiete an na- hestehende****Person.

• Diese istneu gestütztauf Art.22 Abs.1 lit.b undAbs. 5 StGvoll steuerbar,wenn dasGrundstück zueinem er-heblich vomMarktwert abweichendenMietzins aneine nahestehende Personvermietet wird(E. 1–4).

• **Diese Besteuerungstellt keineUngleichbehandlung ge- genüberder reduziertenEigenmietwertbesteuerung dar (E.**5–6).

Imposta cantonale. Imposta sul reddito. Affitto preferen- zialea personacon laquale s’intrattengonostretti rap- porti.

• **Quest’ultimo è ora completamente imponibile sulla base dell’art. 22cpv. 1lett. b ecpv. 5LIC, se ilfondo è dato inlocazione oaffitto auna persona,con laquale s’intrattengono strettirapporti aduna pigioneconside- revolmente divergentedal valorelocativo dimercato (cons. 1–**4).

• **Questa imposizionenon rappresentauna disparitàdi trattamento perrapporto allariduzione delvalore loca- tivo****proprio (cons.**5–6).

Erwägungen:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfah-

rensbildet derEinspracheentscheid derSteuerverwaltung vom

1. Mai 2008 bzw. die diesem zugrunde liegendeVeranlagungs- verfügung vom 13. Februar 2008 betreffend die Kantonssteuer für das Jahr 2006. Streitig und zu beurteilen ist die Frage, ob bei der Vermietung an nahestehende Personen zu einem unter dem amt-lich geschätzten Eigenmietwert liegenden Mietzins der tatsächlich erzielte Mietzins oder der höhere Eigenmietwert bei derErmitt- lung des steuerbaren Einkommens des Eigentümers undVermie- ters Anwendung findet und ob für die Berücksichtigung des höhe- ren Eigenmietwertes eine hinreichende gesetzliche Grundlage besteht.

2. Art. 22 des StG, welcher Bestimmungen bezüglich der Einkommenssteuer aus unbeweglichem Vermögen enthält, war in den vergangenen Jahren wiederholt Gegenstand von Revisionen. So wurden per1. Januar 2008 u.a. die Absätze 2 und 4 eingefügt, weshalb die aktuelle Absatznummerierung der genannten Bestim- mung nicht mit derjenigen aus den Vorjahren korrespondiert. Ma- teriell haben die hier massgebenden Absätze dieser Bestimmung jedoch keine Änderungen erfahren, weshalbsich die nachfolgen- den Ausführungen in den Erwägungen auf die neuste Fassung des Steuergesetzes, welche im Januar 2008 in Kraft getreten ist, be- ziehen.

3. 1. a) Natürliche Personen sind kraft persönlicher Zuge- hörigkeit unbeschränkt steuerpflichtig, wenn sie im Kanton ihren steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt haben (Art. 6 Abs. 1 StG). Natürliche Personen, die im Kanton weder einen Wohnsitznoch einen Aufenthalt haben, sind kraft wirtschaftlicher Zu- gehörigkeit beschränkt steuerpflichtig, wenn sie an Grundstücken im Kanton Eigentum haben (Art. 7 Abs. 1 lit. c StG).Wer im Kanton nur für einenTeil des Einkommens und Vermögens steuerpflichtig ist, entrichtet die Steuern für die im Kanton steuerbarenWerte nach dem Steuersatz, der seinem gesamten Einkommen undVer- mögen entspricht (Art. 9 Abs. 1**StG).
   2. b) Die Beschwerdeführer besitzen in S., Kanton Graubün- den,eine Eigentumswohnung,welche siean ihreTochter undden Schwiegersohn vermieten. Es ist vorliegend somit unbestritten, dass dieBeschwerdeführer imKanton Graubündenbezüglich der kantonalenSteuern derbeschränkten Steuerpflicht**unterstehen.

4. a) Gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG unterliegen allewieder- kehrenden und einmaligen Einkünfte, insbesondere solche aus unselbständiger und selbständiger Erwerbstätigkeit, ausVermö- gensertrag, eingeschlossen die Eigennutzung von Grundstücken, aus Vorsorgeeinrichtungen sowie aus Leibrenten der Einkom- menssteuer. Diese Regelung schreibt den Kantonen die Besteue- rung des Eigenmietwertes von Grundstücken ausdrücklichvor. Bei der direkten Bundessteuer wird der Mietwert der selbstgenutzten Wohnungnach dem objektiven Marktwert festgelegt.Nach der Praxis des Bundesgerichts zur direkten Bundessteuer kann bei Mietverträgen unter Verwandten nicht bereits aus derTatsache, dass der vereinbarte Mietzins unter dem Eigenmietwert liegt, auf Eigennutzung geschlossen werden. Liegt jedoch der vereinbarte Mietzins unter dem Eigenmietwert, so ist die Differenz zwischen dem vereinbarten Mietzins und dem Eigenmietwert dem**Eigen-

*tümer als steuerbares Einkommen aus unbeweglichemVer- mögen zuzurechnen; allerdings muss essich um einen bedeuten- den Differenzbetrag handeln (BG-Urteil vom 22. Februar 2007 [2C_12/2007] E.*3.2).

1. Im kantonalen Steuerrecht haben verschiedene Kantone*(OW,** NW,AR, AI, SG, JU) wie auchder Kanton Graubünden, im Nachgang zu PVG 1997Nr. 32, eine klare gesetzliche Grundlage ge- schaffen, die es erlaubt, die Differenz zwischen vereinbartem Miet- zins und Eigenmietwert steuerlich zu erfassen (Blöchliger, Die Be- steuerung der Vorzugsmiete an Liegenschaften, StR**62/2007,* S. 610 ff.). Gemäss Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbewegli- chem Vermögen, insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Ver- pachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie der Mietwert von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die sich der Steuer- pflichtige kraft Eigentums oder eines Nutzungsrechtes für den Ei- gengebrauch zur Verfügung hält (lit. b) steuerbar. Die Besteuerung des Mietwertes einer Wohnung, die der Steuerpflichtige als Ei- gentümer im Sinne von lit. b der erwähnten Bestimmung selbst bewohnt oder die ihm zumindest zur jederzeitigen freien Verfü- gung steht (Eigengebrauch), entspricht dem Grundsatz der rechts- gleichen Behandlung der Wohnungseigentümer einerseits und der Mieter andererseits. Massgebend für die Bemessung des an- zurechnenden Eigenmietwertes ist dabei grundsätzlich der objek- tive Marktwert der Liegenschaftsnutzung, d.h. der Mietzins, den der Steuerpflichtige bei der Vermietung von einem Dritten erhalten könnte (Art. 22 Abs. 2 StG). Der Mietwert gemäss Abs. 1 lit. b der genannten Bestimmung ist auch dann steuerbar, wenn das Grund- stück zu einem erheblich vom Marktmietwert abweichenden Miet- zins an eine nahestehende Person vermietet oder verpachtet wird (Art. 22 Abs. 5 StG). Mit dieser Bestimmung wollte der Gesetzge- ber sicherstellen, dass auch im Fall einer Vorzugsmiete, nament- lich unter Verwandten, eine rechtsgleiche Besteuerung durchge- setzt werden kann. Von einer erheblichen Abweichung im Sinne von Art. 22 Abs. 5 StGB wird bei einer Differenz von 20% oder mehr gesprochen (Grossratsprotokoll vom März 1999, Nr. 4, 98/99, S. 536).

2. Im Folgenden ist zu beurteilen, ob die umstrittene Auf- rechnungzu Rechtvorgenommen wurde.Im vorliegendenFall ha- ben die Beschwerdeführer ihre Eigentumswohnung zu einem Mietzinsvon Fr.13200.00 proJahr andie Tochterund denSchwie- gersohn vermietet. Die Besteuerung des Eigenmietwerts basiert im KantonGraubünden aufden amtlichenSchätzungen. Die**amt-

liche Schätzung stellt ein taugliches Instrumentdar, um dieUnter- preislichkeit eines Mietverhältnisses zu überprüfen, beruhtdoch der amtlich geschätzte Eigenmietwert in der Regel auf derVer- gleichsmethode. Mit den Schätzungen wird auf Grund vonVer- gleichsobjekten in der engeren Umgebung der Eigenmietwert ermittelt, der bei einer Drittvermietung erzielt werden könnte (VGU A 07 44). Der Eigenmietwert der Liegenschaft beträgt ge- mäss amtlicher Schätzung vom 20. Juni 2008, welche im Übrigen von den Beschwerdeführern nicht angefochten wurde und daherin Rechtskraft erwachsen ist, Fr.19 200.00.Dieser Wertwurde auchvon der Steuerverwaltung im Rahmen ihrer Duplik anerkannt. Zwischen den effektiven Einnahmen und dem neu festgelegten Eigenmietwert der Liegenschaft ergibtsich eineDifferenz vonFr. 6000.00bzw. 31,25 %, welche gemäss vorstehenden Aus- führungen als «erheblich» bezeichnet werden kann. Schliesslich ist auchdas zweite Erfordernis der «nahestehenden Person(en)» vor-liegend erfüllt; so gelten dochdie Tochterund der Schwiegersohn als nahe Verwandte unbestrittenermassen als nahestehend. Dass im streitigen Fall eine «unterpreisliche Vermietung an naheste- hende Personen» vorliegt, was von Gesetzes wegen dem Eigen- gebrauch gleichgestellt ist, ist zu bejahen. Die Steuerverwaltung hat somit die Differenz von Fr.6000.00 bzw. 31,25 % zuRecht im Sinne von Art. 22 Abs. 5 StG**aufgerechnet.

1. a)Die Beschwerdeführerbringen weitervor, dass,wenn die jetzigenMieter derStockwerkeigentumswohnung Eigentümer würden, der Steuer-Eigenmietwert zur Anwendung gelangen würde. Dieser sei anzupassen und gegenüber denFr. 22800.00herabzusetzen. Es ist richtig, dass für die am Wohnsitz dauernd selbst bewohnteLiegenschaft lediglich70%* desEigenmietwertes berechnet werden**(Art.** 22Abs. 3StG). Dafürwird aberwie inder Bestimmung erwähnt,vorausgesetzt, dassdas Steuersubjektam Ort der Liegenschaft Wohnsitz hat und diese dauernd selbst be- wohnt. Die Beschwerdeführer können sichfolglich bereits vom Wortlaut derNorm hernicht aufArt. 22Abs. 3StG berufen,da sie nichtin derGemeinde S.Wohnsitz haben,was sieim Übrigenauch nicht geltend machen. Dass der Selbstnutzungsabzug für Liegen- schaften,die vonnahe stehendenPersonen genutztwerden, nicht geltensoll, ergehtbereits ausder betreffendenBestimmung, wo-nach nur «das am Wohnsitz selbst (durch den Eigentümer) ge- nutzteWohneigentum» inden Genussder Tieferbewertungkom- men darf. Die gesetzliche Grundlage für die Berücksichtigung eines Eigenmietwertes von 100 % bei einer Fremdvermietung ist*

daher hinreichend bestimmt. Die Anwendung der betreffenden Norm entgegen ihrem klaren Wortlaut, wie das von den Be- schwerdeführern verlangt wird, würde gegen deren Sinn und Zweck verstossen. Mit dem Selbstnutzungsabzug von 30 %ver- folgte der Gesetzgeber das Ziel, die Bildung von am Wohnsitz selbstgenutztem Wohneigentum zu fördern. Die Gewährung des Abzugesauch bei Vermietung an Dritte, selbst wenn essich um nahe stehende Personen handelt, ist von diesem im Gesetz um- schriebenen Zweck nicht mehr gedeckt. Abzugsberechtigtsoll nachdem klaren Wortlaut und wie aufgezeigt, auch nachdem Sinn und Zweck des Gesetzes, nurderjenige Eigentümersein, dersein Wohneigentum am Wohnsitz selber nutzt. Diese zur Vermie-tung an nahe stehende Personen unterschiedliche Veranlagung ist daher gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sachlichbegründet und durchaus zulässig (BG-Urteil vom 26. Juni 2008 [2C_188/2007]). Würdedie Liegenschaftder Beschwerdeführerhin- gegen durch dieTochterund den Schwiegersohn erworben, würde diese, sofern die Voraussetzungen nachArt. 22 Abs. 3 StG erfüllt wären, zu 70 % des Mietwertes besteuert werden. Da vorliegend aber die Beschwerdeführer Eigentümer der betreffenden Liegen- schaft**sind, gelangt die Eigenmietwertreduktion von 30 % nicht zur Anwendung.

1. Aufgrund des Dargelegten ergibt sich, dass die Be- schwerde unbegründet und deshalb abzuweisen ist, soweit sie nicht wegen der neuen amtlichen Schätzung vom 20. Juni 2008 an- erkannt**wurde. A08 30Urteil vom 10.Oktober 2008

Dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich- rechtlichen Angelegenheiten noch pendent.