R 07 73
4. Kammer
URTEIL
vom 26. September 2007
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartiergestaltungsplan "…"
1. a) Beim Grossbrand in … vom 6. Juni 2006 wurden sieben Häuser, u.a. das von … bewohnte und in deren Eigentum stehende 4-Familien-Wohnhaus mit angebautem Stallgebäude auf Parzelle Nr. 144 zerstört. … gehört zudem noch die direkt angrenzende Gartenparzelle Nr. 140.
b) Am 20. Juni 2006 wandte sich die Gemeinde direkt an die betroffenen Grundeigentümer und schrieb, dass grundsätzlich jeder Eigentümer die Möglichkeit habe, gestützt auf das geltende Hofstattrecht gemäss Art. 6 des kommunalen Baugesetzes (BG) seine Liegenschaft in den ursprünglichen Ausmassen wieder aufzubauen, wobei bei den abgebrannten Ställen auch eine Zweckänderung möglich sei, d.h. es könne anstelle eines Stalles auch ein Wohnhaus erstellt werden. Dies habe innerhalb von drei Jahren seit der Zerstörung des betreffenden Gebäudes zu geschehen und der Grundeigentümer sei für die Ausmasse des zerstörten Altbaus beweispflichtig. Der Gemeindevorstand habe festgestellt, dass die Erschliessung für verschiedene Parzellen nicht oder nur ungenügend vorhanden sei. Mittels Quartiergestaltungsplans sei es möglich, Zahl, Art, Lage, äussere Abmessung sowie im Rahmen von Art. 36 und 38 BG die Nutzung und allfällige weitere Einzelheiten wie Dachgestaltung, Materialwahl, Fassadenfarbe etc. festzulegen, wobei die zonengemässe Gebäudehöhe nicht überschritten werden dürfe. Mit einem solchen Verfahren, verbunden mit einer Landumlegung, könne auch eine bessere Erschliessung und Parzellierung erreicht werden. Dies habe für die Grundeigentümer den Vorteil, dass sie auch nach Ablauf der dreijährigen Frist gemäss Art. 6 BG (Hofstattrecht) ihre zerstörten Bauten wieder aufbauen könnten, wobei nicht die Vorschriften gemäss Hofstattrecht zu beachten seien, sondern eben die neu erlassenen Quartierplanvorschriften. Bei der Ausarbeitung des Quartierplans solle der Erhaltung der ursprünglichen Siedlungsstruktur des Gebiets Rechnung getragen werden. Für die Dauer des Quartierplanverfahrens müsse eine Planungszone erlassen werden.
c) Am 13. Juni 2006 beschloss die Gemeinde … gestützt auf Art. 51ff. und 65ff. KRG, Art. 16 KRVO und Art. 39 BG die Durchführung eines Quartiergestaltungsplan- und Landumlegungsverfahrens für das Gebiet … Nachdem ein erster Entwurf einer Quartierplanung vorgestellt worden war, regte … im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens an, die Bebauungsfläche innerhalb der Parzellen und die Gebäudehöhe offener zu gestalten. Sodann sei ihr die Möglichkeit einzuräumen, die beiden vorgesehenen Baukörper durch ein gemeinsames Treppenhaus zu erschliessen und die Parkierungsfrage zu lösen.
d) Vom 2. April bis zum 1. Mai 2007 legte die Gemeinde … den Entwurf des neuen Quartiergestaltungsplanes sowie der Quartierplanvorschriften öffentlich auf. Innert Frist reichten verschiedene Eigentümer von im Quartierplangebiet gelegenen Grundstücken, so u.a. …, Einsprache ein. Mit Schreiben vom 12. Juni 2007 teilte die Gemeinde … den Einsprechern mit, dass sie den Quartiergestaltungsplan und die Landumlegung … unter gleichzeitiger Abweisung der dagegen eingegangenen Einsprachen mit Beschluss vom 5. Juni 2007 in Kraft gesetzt habe.
2. Dagegen liess … am 12. Juli 2007 beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Beschwerde erheben mit dem Antrag, es sei der angefochtene Einsprachentscheid aufzuheben und der Quartierplan an die Gemeinde zur Überarbeitung zurückzuweisen. Zur Begründung machte sie im Wesentlichen geltend, mit der streitigen Quartierplanung werde in unzulässiger Weise das in der Grundordnung statuierte Hofstattrecht ausgehebelt, was nicht angängig sei. Sodann brachte sie vor, ihre Parzelle sei bereits hinreichend über die Via … und die bisherige Strassenparzelle Nr. 143 erschlossen; weil letztere künftig nur noch als Fussweg Verwendung finden soll, gingen ihr vier Parkplätze sowie die Möglichkeit der Erstellung einer eigenen Tiefgarage verloren. Die bisherige Erschliessung ihrer Parzellen würde mit der neuen Planung verschlechtert. Entsprechend erachte sie den zu ihren Lasten vorgenommenen Landabzug für die Quartiererschliessung als unzulässig. Ferner rügte sie die ihres Erachtens unverhältnismässig restriktive Regelungsdichte der QP-Vorschriften, die sie als Grundeigentümerin in ungebührlicher Art und Weise in der Gestaltungsfreiheit für einen Neubau einschränke. Die bisherige Nutzung mit einer 1 1/2 und drei 3 1/2-Zimmer-Wohnungen sei mit den neuen Vorschriften und den knapp bemessenen Grundrissen völlig ausgeschlossen. Wenn das Treppenhaus samt Lift in das Volumen des Ökonomiegebäudes verlegt würden, könnten beide Bauten zusammen erschlossen werden. Als unzulässig erachtete sie sodann auch die Bestandteil der Quartierplanung bildende Landumlegung sowie die Kostenverteilung, mit welcher ihr ein zusätzlicher Landerwerb (ca. 39 m2) zu einem Gesamtpreis von Fr. 27'300.-- aufgezwungen werde. Für dieses Mehrland habe sie weder Verwendung noch verfüge sie über die nötigen finanziellen Mittel.
3. Die Gemeinde … beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten werden könne. Hinsichtlich der Frage des behaupteten Vorranges der kommunalen Hofstattrechtvorschrift verwies sie auf ihre Ausführungen im Verfahren R 07 10. Sodann legte sie die Überlegungen dar, aufgrund derer sie den Vorteil, welche die Beschwerdeführerin aus der neuen Erschliessungsordnung ziehe, als gleichwertig mit jenem der anderen Quartierplangenossen entlang der Via … qualifiziert hat. Ebenso stellte sie in Abrede, dass die gerügten Gestaltungsvorschriften die Grundeigentümer in unverhältnismässiger Art und Weise in ihrer Baufreiheit einschränken würden. Diese würden lediglich sicherstellen, dass sich die neuen Gebäude an den alten benachbarten Dorfkern anpassen und sicherstellen, dass eine zonengemässe einheitliche Gestaltung erzielt werden könne. Unzutreffend sei der Einwand, dass das Bauen aufwendig und teurer werde. Die aufgrund der Landumlegung notwendig gewordene Mehrzuteilung und die der Beschwerdeführerin daraus entstehenden Mehrkosten basierten auf einem rund 30% unter dem Verkehrswert liegenden m2-Preis. Die Mehrzuteilung bringe der Beschwerdeführerin für die beiden Gebäude einen attraktiven Sitzplatz ohne Verkehrsbelästigung.
4. Am 26. September 2007 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, an welchem u.a. die Beschwerdeführerin mit ihrem Rechtsanwalt sowie der Rechtsvertreter der Gemeinde in Begleitung des bisherigen und des designierten Baufachchefs sowie die die Quartierplanunterlagen ausarbeitende Planerin teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit geboten, sich im Gemeindehaus sowie an verschiedenen Standorten im Quartierplangebiet anhand der Pläne und der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf die Ausführungen der Parteien am Augenschein wie auch auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt ist der von der Beschwerdegegnerin vom 2. April bis zum 1. Mai 2007 öffentlich aufgelegte Quartiergestaltungsplan „…“ mit Landumlegung, mit welchem die planerischen Voraussetzungen geschaffen werden sollen, damit der ursprünglich landwirtschaftlich geprägte, durch einen Brand zerstörte Dorfteil „…“ wieder überbaut werden kann.
2. Hinsichtlich der Frage des anwendbaren Rechts ist das neue, am 1. November 2005 in Kraft getretene KRG einschlägig. Es regelt zumindest in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Quartierplanung und die Landumlegung abschliessend. In materiellrechtlicher Hinsicht enthält es insofern aber einen Vorbehalt, als dass gemäss der in Art. 107 Ziff. 1 KRG enthaltenen Übergangsregelung bestehende Ortsplanungen noch solange gültig bleiben, bis im Zuge der nächsten Überprüfung der Ortsplanung - spätestens innerhalb von 15 Jahren - eine Anpassung ans (neue) KRG erfolgt. Eine solche Anpassung des Baugesetzes der Beschwerdegegnerin wurde bislang nicht vorgenommen. Nachdem auch kein von Art. 107 Abs. 2 KRG erfasster Anwendungsbereich vorliegt, ist für die materielle Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfragen ausschliesslich auf das kommunale Baugesetz (BG; Art. 39 ff., Art. 78) abzustellen.
3. a) Zunächst ist festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 RPG eine uneingeschränkte Kognitionsbefugnis zusteht. Das Verwaltungsgericht hat mithin nicht nur zu prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende Planungsermessen überschritten oder missbraucht, also eine Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit voller Kognition betraute Behörde hat einzuschreiten, wenn sich die angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine bestmögliche Abwägung der schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt die Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung in Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzipes im Rahmen des Planungszweckes jene Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle Betroffenen am wenigsten belasten. Diese gegenüber der früheren Regelung erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet nun aber nicht, dass das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten, die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche Lösung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestlegung setzen. Insofern hat das Verwaltungsgericht die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren (PVG 1993 Nr. 43).
b) Das Bundesgericht hat dazu festgehalten, dass es mit den Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der Überprüfung zurückhalte (BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die übergeordneten vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige an der Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich zudem - institutionell - auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (BGE 114 Ia 248). Bei der umstrittenen Quartierplanung geht es offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen. Die von der Beschwerdeführerin aufgeworfenen Fragen sind daher mit der umschriebenen Zurückhaltung zu prüfen.
4. Soweit sich die Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren zur Stützung ihres Begehrens auf den Standpunkt stellt, dass das im kommunalen Recht statuierte Hofstattrecht der streitigen Planung bzw. den dort enthaltenen Vorgaben und Vorschriften vorgehe, kann ihr nicht gefolgt werden. Das Gericht hat sich mit dieser Frage im Verfahren R 07 10 bereits ausführlich auseinandergesetzt. In E. 3 ff. des zur Publikation in PVG 2007 vorgesehenen Urteils ist es - davon ausgehend, dass Art. 6 BG die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des Hofstattrechtes ebenso wie die zulässigen Abweichungen abschliessend regelt - zum Schluss gelangt, dass das Hofstattrecht den (künftigen) Quartierplanbestimmungen nicht vorgehe, die Auffassung der Beschwerdeführerin mithin im Gesetz keine Stütze finde. Es hat dort, soweit vorliegend von Interesse u.a. ausgeführt:
„Ob die Quartierplanvorschriften oder das im BG umschriebene Hofstattrecht Vorrang geniessen, ist ausgehend von der in Art. 6 BG enthaltenen Umschreibung zu entscheiden. Dieser regelt (im Sinne von Art. 81 KRG) die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des Hofstattrechtes ebenso wie die zulässigen Abweichungen abschliessend. Vorliegend sieht er nun aber ausdrücklich lediglich vor, dass die Vorschriften über Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäudehöhe und Ausnützungsziffer - mithin also diejenigen der Regelbauweise i.S. von Art. 22 ff. KRG - nicht anwendbar sind, eine Baute ohne Rücksicht auf die genannten Vorschriften daher im bisherigen Umfang wieder hergestellt werden darf. Zudem wird darin festgehalten, dass Zweckänderungen innerhalb der Bauzonen zulässig seien. Als ausdrücklich nicht zulässig bezeichnet werden hingegen Abweichungen von Bau- und Niveaulinien, welche wiederum u.a. Gegenstand einer Quartierplanung bilden und gemäss Abs. 2 der erwähnten Bestimmung einzuhalten sind. Ebenso wenig sieht er vor, dass - abgesehen von den eben erwähnten Ausnahmen - weitergehende Abweichungen von der geltenden Regelbauweise möglich sein sollen; insbesondere entbindet das Hofstattrecht bereits daher nicht vom Einhalten von Quartierplanvorschriften und zwar weder von bereits geltenden noch von vorgesehenen Vorschriften. Steht aber fest, dass im Baugesetz keine Ausnahme, aufgrund derer generell dem Hofstattrecht gegenüber (geltenden oder künftigen) Quartierplanvorschriften der Vorrang zuzugestehen wäre, vorgesehen ist, hat das Baugesuch des Beschwerdeführers folglich auch dem künftigen Recht zu entsprechen.“
Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Eingabe nichts vor und es ist für das Gericht auch nichts ersichtlich, was eine Abweichung von der in jenem Urteil vertretenen Auffassung rechtfertigen würde.
5. a) Die Beschwerdeführerin erachtet hinsichtlich ihrer Eingriffswirkung in ihre „Baufreiheit“ pauschal verschiedene Quartierplanbestimmungen im Einzelnen und in ihrer Gesamtheit als willkürlich und unverhältnismässig (so nennt sie ausdrücklich folgende Artikel der QPV: 6 [Standorte], 7 [Dachneigung u.a.], 8 [Parkierungsbauten], 10 [Terraingestaltung], 11 [Gartenbereiche, keine oberirdischen Parkplätze], 14 [Wände und Fassaden], 15 [Balkone], 16 [Fassadenöffnungen], 17 [Dächer], 18 [Private Parkierungsanlagen]). Ferner fügt sie auch die planerische Vorgabe, aufgrund derer, sie das ihr aufgrund des bisherigen Wohnhauses und des Stalles zustehende Bauvolumen in zwei Baukuben realisieren muss. Ihr kann nicht gefolgt werden.
b) Die gesetzliche Grundlage für die gerügten QP-Bestimmungen und die Festlegung zur Realisierung des Bauvolumens mittels zweier Baukuben findet sich u.a. in Art. 39 BG. Danach können für Teilgebiete der Kernzonen Quartiergestaltungspläne erlassen werden. Diese Pläne bestimmen Zahl, Art, Lage, äussere Abmessungen sowie im Rahmen von Art. 36 und 38 die Nutzung der Gebäude und allfällige weitere, zur Anpassung an das Siedlungsbild erforderliche Einzelheiten wie Dachgestaltung, Materialwahl, Fassadenfarbe usw. Die zonengemässe Gebäudehöhe darf nicht überschritten werden (Abs. 1). Die Vorschriften betreffend erhaltenswerte Bauten und Bauteile sind auch beim Erlass von Quartiergestaltungsplänen zu beachten (Abs. 2.)
c) Die erwähnten Bestimmungen sind sowohl im Einzelnen als auch in ihrer Gesamtheit geeignet und erforderlich, die von der Gemeinde mit dem neuen Plan verfolgten Ziele und Absichten (vgl. zum Ganzen Ziff. 6.2 - 6.5 des Berichtes zum Quartiergestaltungsplan „…“) für das zufolge eines Grossbrandes neu zu überbauende, in der Kernzone I und II gelegene Gebiet zu erreichen. Aufgrund der Lage des Gebietes im alten Siedlungskern, der angrenzenden Bebauung und der gebotenen guten Einordnung in das Siedlungsbild erweist sich eine Regelungsdichte, wie sie der streitigen Quartiergestaltungsplanung zugrunde liegt, als durchaus sinnvoll und zweckmässig. Sie geht angesichts der bestehenden, historisch gewachsenen, umliegenden Bebauung und der Situierung des wieder aufzubauenden Dorfteils auch nicht weiter als die die Verfolgung der von der Gemeinde verfolgten Ziele gebietet. Aus der Sicht des Verhältnismässigkeitsprinzipes ist jedenfalls keine Verletzung ersichtlich und die Beschwerdeführerin hat denn auch eine solche weder in ihrer Eingabe noch am Augenschein rechtsgenüglich dartun können. Sie verkennt im Übrigen auch, dass mit der Regelungsdichte nicht nur eine geordnete Bebauung des wieder aufzubauenden Dorfteils, sondern eine einheitliche Gestaltung der Neubauten und damit eine harmonische Einordnung ins bisherige Siedlungs- und Gassenbild angestrebt wird, weshalb die Gemeinde denn auch einen Quartiergestaltungsplan erarbeitet und aufgelegt hat. Die geklagten Vorgaben in den QP-Bestimmungen stehen auch aus dieser Sicht betrachtet in einem gewichtigen öffentlichen Interesse, gegenüber welchem das geltend gemachte private Interesse nach möglichst uneingeschränkter Bauweise nicht einmal im Ansatz aufzukommen vermag. Von einer übermässigen, unzulässig schweren Einschränkung der Baufreiheit kann keine Rede sein.
d) Nicht von der Hand zu weisen, aber ohne direkten Einfluss auf den Ausgang des vorliegenden Verfahrens, ist die von der Beschwerdeführerin am Augenschein verdeutlichte Frage, dass die gebäudeinterne Erschliessung der beiden Baukuben in möglichst weitgehender Berücksichtigung der bisherigen Nutzungsmöglichkeiten auf den beiden Parzellen der Beschwerdeführerin zweckmässigerweise gelöst werden könnte und müsste. Aufgrund der relativ kleinen Grundrisse geht ihr mit jeweils je einer gebäudeinternen Erschliessung (Treppe o.ä.) unverhältnismässig viel Wohnfläche verloren. Den Planungsverantwortlichen, welche sich aufgrund des Ausganges der beiden Beschwerdeverfahren R 07 66 und R 07 71 noch einmal näher mit Teilen der Planung befassen müssen, wird empfohlen, sich mit der Erschliessung der beiden Baukuben noch einmal vertiefter auseinanderzusetzen. Mit der Beschwerdeführerin ist nämlich davon auszugehen, dass mit einem gemeinsamen (aufgrund der geltenden Vorschriften allenfalls offen ausgestalteten) Treppenhaus beide Baukuben auf einfache Art und Weise erschlossen und die von ihr diesbezüglich geklagten Nachteile mit vertretbarem Aufwand beseitigt und das auch seitens der Gemeinde nicht in Abrede gestellte Problem allseits befriedigend gelöst werden können.
6. a) Die Beschwerdeführerin erachtet den ihr auferlegten unentgeltlichen Baulandabzug für die Quartiererschliessung als unzulässig. Ihr Einwand trifft nicht zu. Die gesetzliche Grundlage für den unentgeltlichen Baulandabzug findet sich in Art. 78 BG. Danach erfolgt der Landabzug für private Quartierstrassen und andere, ausschliesslich dem Quartier dienende Gemeinschaftsanlagen unentgeltlich. Zwischen den Parteien sind zu Recht unter Hinweis auf die einschlägige Praxis des Verwaltungsgerichts (VGU R 06 32; PVG 1997 Nr. 51) die massgebenden Voraussetzungen dargestellt worden.
b) Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, dass ihr die neue Quartiererschliessung keinerlei Vorteile bringe. So verfüge sie mit der Via … bereits heute über eine gute Erschliessung ihrer Parzellen. Der Umstand, dass die Strassenparzelle Nr. 143 künftig nur noch als Fussweg diene, wodurch die unterhalb des bisherigen Hauses gelegenen Parkierungsmöglichkeiten aufgehoben würden, sei sodann als gewichtiger Nachteil zu gewichten. Die Gemeinde hat ausgehend von einem Vergleich „alter Bestand“ - „neuer Bestand“ das Vorliegen eines hinreichenden Sondervorteils bejaht. Ihr kann gefolgt werden. Wie sich den Akten entnehmen lässt, verfügte die Beschwerdeführerin über die mit einem sehr kleinen Wohnhaus sowie einem angebauten Stall überbaute Liegenschaft auf Parz. Nr. 144 (im Halte von 291 m2) sowie über die nicht überbaubare Parz. Nr. 140 (107 m2 auf der anderen Seite der im Eigentum der Gemeinde stehenden Strassenparzelle Nr. 143). Mit der neuen Planung und insbesondere aufgrund der darin vorgesehenen Zusammenlegung der beiden Parzellen zu einer einzigen Parzelle Nr. 140 wird der Beschwerdeführerin die Realisierung von wesentlich mehr Wohnvolumen als nach bisheriger Ordnung ermöglicht; sie zieht insofern gar einen gewichtigen Vorteil aus der neuen Planung. Zutreffend ist, dass sie aufgrund der Neuorientierung der Erschliessung und der Rückführung der Strassenparzelle Nr. 143 im oberen Bereich auf einen Fussweg die parzelleninterne Parkierung neu organisieren muss, was insgesamt einen Nachteil darstellt. Hält man sich aber die Steilheit des schmalen Weges im oberen Bereich und seine unzeitgemässe, äusserst beschränkte Befahrbarkeit insbesondere in der Winterszeit vor Augen, erhellt, dass die Beschwerdeführerin insgesamt betrachtet doch zumindest gleich viele Vorteile wie die übrigen, entlang der Via … situierten Quartierplangenossen aus der neuen Planung zieht, was letztlich unter der Optik von Art. 78 BG betrachtet für den unentgeltlichen Landabzug genügen muss. Zu Recht hat die Gemeinde darüber hinaus darauf hingewiesen, dass die neue Erschliessungsordnung zu wesentlich mehr Ruhe (weniger Strassenlärm) im Quartier - vor allem im südlichen Bereich der Häuser, wo sich normalerweise die Leute im Freien aufhalten - führe, was ebenfalls als Vorteil gewichtet werden durfte. Insgesamt betrachtet lässt sich daher der streitige unentgeltliche Landabzug für die Quartiererschliessung nicht beanstanden. Was die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang sonst noch vorbringen lässt, zielt ins Leere.
7. a) Die Beschwerdeführerin erachtet sodann noch die Baulandumlegung und Kostenverteilung als unzulässig. Von der Gesamtfläche der beiden bisherigen Parzellen (insgesamt 398 m2) seien 14 m2 in Abzug gebracht worden, woraus ein Anspruch von 384 m2 in der neuen Planung resultiere. Zugeteilt worden seien ihr nun aber 423 m2. Die zusätzlichen 39 m2 habe sie mit Fr. 700.-- pro m2 (insgesamt Fr. 27'300.--) abzugelten. Dies gehe nicht an. Abgesehen davon, dass sie für diese Mehrzuteilung keine Verwendung habe, würden ihr auch die finanziellen Mittel für den Erwerb fehlen. Auch sei der Entschädigungspreis bei Weitem übersetzt; er müsste um mindestens 2/3 reduziert werden. Ihre Argumentation erweist sich als unbehelflich.
b) Zwischen den Parteien herrscht zu Recht Einigkeit darüber, dass ein Grundeigentümer bei einer Landumlegung grundsätzlich Anspruch auf eine vergleichbar grosse Parzelle wie die frühere hat. Diesem Anliegen wurde mit der vorliegend streitigen Planung in vertretbarer Weise nachgelebt. Wie die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung nachvollziehbar dargelegt und am Augenschein aufgrund der Örtlichkeiten und der Pläne noch verdeutlicht hat, war sie bemüht, im Rahmen der mit der Planung verfolgten Ziele eine gute Lösung zu finden. Angesichts der bisherigen Parzellierungs- und Überbauungsverhältnisse liegt es dabei in der Natur der Sache, dass sich Mehr- oder Minderzuteilungen nicht verhindern liessen. Entscheidend ist, dass die Veränderungen sachlich begründet sind und sich in einem vertretbaren Verhältnis bewegen. Diesen Vorgaben wird die gerügte Landumlegung ohne weiters gerecht. Die streitige Mehrzuteilung im Umfang von 39 m2 lässt sich jedenfalls nicht beanstanden. Sie ist aufgrund der konkreten Vorgaben für die künftige Überbauung und zur Realisierung der weiteren mit der Planung verfolgten Ziele sachlich gerechtfertigt und bewegt sich zudem auch offenkundig in dem einer Gemeinde in Planungssachen zustehenden weiten Beurteilungs- und Ermessensspielraum.
c) Ebenso wenig lässt sich der von der Gemeinde der Mehrzuteilung zugrunde gelegte Entschädigungspreis von Fr. 700.-- pro m2 für Mehr- oder Minderzuteilungen beanstanden. Angesichts der Lage in einer Kernzone in einem weitbekannten Kur- und Ferienort erweist sich die Argumentation der Gemeinde, wonach dieser Preis rund 30% unter dem Verkehrswert liege, als glaubhaft und nachvollziehbar. Die Beschwerdeführerin vermag jedenfalls nicht darzutun und für das Gericht ist auch nichts Entgegenstehendes ersichtlich, was den Entschädigungspreis als zu hoch bzw. gar als übersetzt erscheinen liesse und begründete Zweifel an der Darstellung der Gemeinde wecken könnte. Die Beschwerde erweist sich damit auch aus dieser Sicht als unbegründet. - Im Lichte des oben Dargelegten (E. 5. d) ist sie im Sinne der Erwägungen abzuweisen.
8. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der anwaltlich vertretenen Gemeinde denn auch keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist.
Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend
Fr.
3'000.--
Fr.
302.--
zusammen
Fr.
3'302.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.