R 08 47
4. Kammer
URTEIL
vom 30. September 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Quartierplan (ergänzender Gestaltungsplan Gebiet II)
1. Der Quartierplan …, welcher sich über die Parzellen Nrn. 1064, 1065 und 1835 sowie über Teilflächen der Parzellen Nrn. 1011 und 1066 des Grundbuches … erstreckt, ist bereits im Jahre 2005 erlassen worden. Seinerzeit wurde das Quartierplangebiet in zwei Gestaltungsgebiete aufgeteilt, nämlich das Gestaltungsgebiet I, welches die im Quartierplangebiet gelegenen Flächen der Parzellen Nr. 1065, 1066 und 1835 umfasst, und das Gestaltungsgebiet II mit den Parzellen Nrn. 1011 und 1064. Gemäss Art. 10 der Quartierplanvorschriften (QPV) ist für das Gestaltungsgebiet II vor der Erstellung neuer Bauten und Anlagen ein ergänzender Quartiergestaltungsplan mit den dazugehörigen Gestaltungsvorschriften zu erlassen. Der ergänzende Quartiergestaltungsplan hat unter Berücksichtigung von Art. 21 QPV wenigstens die Situierung der Neubauten im Gestaltungsgebiet II, deren Anschlüsse an die Sammelstrasse sowie die genaue Lage der vorgesehenen Ausweichstelle entlang der Sammelstrasse zu regeln. Am 20. Juli 2007 beantragte die … AG im Einverständnis der Eigentümerin von Parzelle 1064 die Einleitung des Verfahrens über den Erlass des ergänzenden Quartiergestaltungsplanes ... Am 30. Juli 2007 leitete der Gemeinderat das Verfahren ein. Dieser Beschluss erwuchs in Rechtskraft. Auf der Grundlage eines im Auftrag der … AG erarbeiteten Überbauungsvorschlags wurde der ergänzende Gestaltungsplan für das Gebiet II erarbeitet. Er wurde vom 16. November bis 15. Dezember 2007 aufgelegt und die Eigentümer von Grundstücken im Gebiet … am 13. November 2007 über die Auflage orientiert. Gegen diesen ergänzenden Gestaltungsplan liess …, welcher oberhalb des Quartierplangebiets die mit einem Einfamilienhaus überbaute Liegenschaft Parzelle Nr. 1979 besitzt, Einsprache erheben, in welcher er sich insbesondere gegen die für die einzelnen Baufelder bzw. Häuser festgelegten Niveaulinien und die Erhöhung der Ausnützungsziffer von 0.45 auf 0.5 zur Wehr setzte. Am 9. Mai 2008 wies der Gemeinderat die Einsprache von … im Sinne der Erwägungen ab. Er genehmigte den EGP II zum Quartierplan … mit den in Art. 2 QPV festgehaltenen Bestandteilen in der Fassung gemäss öffentlicher Auflage und den unter Ziff. II b angeordneten Änderungen.
2. Dagegen erhob … am 12. Juni 2008 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben; eventuell sei die Sache zur Überarbeitung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die im EGP II festgelegten Niveaulinien seien auf das Vorprojekt und nicht auf Gelände oder Topografie abgestimmt worden. Bei allen Baufenstern seien die Niveaulinien im fraglichen Bereich über dem gewachsenen Terrain festgelegt worden. Aus gestalterischen Gründen dränge sich die Terrainveränderung nicht auf. Das Gelände sei nicht steil und auch nicht besonders kupiert. Beim Haus 2 sei das Terrain angehoben worden, damit das Bauprojekt der Bauherrschaft realisiert werden könne. Sonst gebe es dafür keinen Grund. Man könnte hier wie beim Haus 1 auf das Kellergeschoss verzichten oder tiefer in den Boden hineinbauen.
3. Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Auch im Gestaltungsgebiet I des Quartierplans … seien Niveaulinien festgelegt worden. Dies sei nicht unüblich und gemäss Art. 110 Abs. 2 Ziff. 4 BG zulässig. Die Voraussetzungen dafür seien erfüllt. Die Terrainveränderungen seien auf das von der Bauherrschaft entwickelte Projekt abgestimmt worden. Nur auf die Topografie abzustellen, würde keinen Sinn machen. Ziel sei eine möglichst gute gestalterische Einordnung künftiger Bauten und Anlagen in das bestehende und künftige Gelände und nicht nur eine Terrainverbesserung. Die Terrainveränderungen hielten sich im Rahmen des üblichen und Vertretbaren.
4. Ebenfalls Abweisung der Beschwerde beantragte die Bauherrschaft. Niemand habe Anspruch darauf, dass seine Nachbarschaft nicht baugesetzeskonform überbaut werde. Zudem käme eine Überbauung gemäss Regelbauweise nicht erheblich niedriger zu stehen. Hier könnte man gemäss Baugesetz im kritischen Bereich einen mindestens ebenso hohen Regelbau bauen. Voraussetzung hiefür wäre lediglich die Rücknahme der Gebäudetiefe, was für den Beschwerdeführer sicher kein Gewinn wäre. So müsste auch ein Teil der Garagierung oberirdisch erfolgen, was auch nicht im Interesse der Anstösser sei. Die jetzt festgelegten Niveaulinien gewährleisteten optimale Nutzung und Gestaltung und optimale Lösung des Erschliessungsproblems.
5. Am 29. September 2008 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit seinem Anwalt, der Bauamtschef mit dem Rechtsvertreter der Gemeinde sowie ein Vertreter der Bauherrschaft mit deren Anwalt teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a) Zunächst ist festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) eine uneingeschränkte Kognitionsbefugnis zusteht. Das Verwaltungsgericht hat mithin nicht nur zu prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende Planungsermessen überschritten oder missbraucht, also eine Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit voller Kognition betraute Behörde hat einzuschreiten, wenn sich die angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine bestmögliche Abwägung der schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt die Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung in Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzipes im Rahmen des Planungszweckes jene Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle Betroffenen am wenigsten belasten. Diese gegenüber der früheren Regelung erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet nun aber nicht, dass das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten, die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche Lösung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen. Insofern hat das Verwaltungsgericht die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren (VGU R 07 65; PVG 1993 Nr. 43).
b) Das Bundesgericht hat dazu festgehalten, dass es mit den Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die übergeordneten vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige an der Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich zudem - institutionell - auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (vgl. BGE 114 Ia 248; VGU R 07 65). Bei der umstrittenen Quartiergestaltungsplanung geht es offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen. Die aufgeworfenen Fragen sind daher mit der umschriebenen Zurückhaltung zu prüfen.
2. Beschwerdethema ist vorliegend einzig die Frage, ob die Voraussetzungen erfüllt seien, im Rahmen der umstrittenen Quartiergestaltungsplanung Niveaulinien festzusetzen.
Gemäss Art. 110 Abs. 2 Ziff. 4 BG kann die Berechnung der Gebäude- und Firsthöhen ab neuem Terrain vorgeschrieben werden, wenn sich eine Terrainveränderung aus gestalterischen Gründen aufdrängt. Die Beschwerdegegnerinnen bejahen, dass sich hier eine Terrainveränderung aus gestalterischen Gründen aufdrängt. Deshalb hat die Gemeinde im EGP II Art. 8 Abs. 2 eingefügt, wonach die Gebäude- und Firsthöhen der geplanten Häuser ab neu gestaltetem Terrain zu messen seien. Massgeblich für die Ermittlung der Gebäude- und Firsthöhen seien die im EGP II Schnitte 1:200 für die einzelnen Baufelder bzw. Häuser festgelegten Niveaulinien.
Sinn und Zweck der Vorschriften von Art. 110 Abs. 2 BG besteht darin, auch in schwierigen topographischen Verhältnissen eine gute Gestaltung und Einfügung von Bauten in einem Quartier zu ermöglichen. Zugleich bietet er aber auch Gelegenheit, die sich aus Art. 65 Abs. 1 und 2 BG ergebenden Nachteile bei der Bemessung der Gebäude- und Firsthöhen von Bauten in Hanglagen zu mildern. Gemäss Art. 65 Abs. 1 und 2 BG sind nämlich die Gebäude- und Firsthöhen bei Regelbauweise unabhängig von der topografischen Lage ab der tiefsten Stelle des gewachsenen oder abgegrabenen Bodens zu messen. Dass diese Messweise in Hanglagen gegenüber ebenen Lagen erhebliche Einschränkungen in der Überbaubarkeit mit sich bringt, liegt auf der Hand. Hier bietet Art. 110 Abs. 2 Ziff. 4 BG ein Korrektiv wenn damit zugleich auch eine bessere Quartiergestaltung erreicht werden kann. Vorliegend legt nun der umstrittene Quartiergestaltungsplan nicht nur die Situierung der Bauten und ihre Ge staltung fest, sondern schreibt über die baugesetzlichen Mindestanforderungen hinaus zusätzlich die unterirdische Erstellung der Pflichtparkplätze vor. Dies allein schon führt zu einer besseren Quartiergestaltung, entfällt doch so ein namhafter Teil der oberirdischen Verkehrsflächen, was sowohl der Wohnlichkeit des Quartiers als auch der Nachbarschaft zugute kommt. Damit ist die Voraussetzung der besseren Gestaltung erfüllt. Wie sich nicht nur aus den Plänen erkennen lässt, sondern sich auch am Augenschein bestätigt hat, fällt das Baugelände von der bestehenden Quartierstrasse gegen Süden relativ steil ab. Es ist ausserdem mehrfach kupiert, weshalb eine harmonische Einordnung möglicher Neubauten und eine nach aussen nicht nachteilig in Erscheinung tretende unterirdische Anordnung der Pflichtparkplätze nicht ohne Veränderungen des gewachsenen Bodens möglich sind. Wie die Schemaschnitte zeigen, drängen sich dabei die vom Beschwerdeführer gerügten Terrainveränderungen hauptsächlich wegen der vorgeschriebenen unterirdischen Anlage der für die geplante Überbauung notwendigen Autoabstellplätze auf. Damit sind die grundsätzlichen Voraussetzungen für die Festlegung von Niveaulinien klar gegeben.
3. Damit ist noch das Mass der im Gestaltungsplan festgelegten Terrainveränderungen bzw. der dadurch ermöglichten höheren Gebäudehöhen zu prüfen. Vorab ist dazu festzuhalten, dass das in den Schemaschnitten eingezeichnete Vorprojekt gemäss Gemeinde und Bauherrschaft keine Präjudizwirkung für die definitive Ausgestaltung der Bauten hat, worauf sie zu behaften sind. Um die maximal mögliche Mehrhöhe der in den Baufeldern vorgesehenen Häusern 1 - 4 eruieren zu können, muss in analoger Anwendung von Art. 65 BG die Differenz zwischen der Niveaulinie und dem gewachsenen Terrain bei der vorderen - hangabwärts gelegenen - Baulinie gemessen werden.
Für Haus 1 ergibt sich bei Schemaschnitt 1 eine so gemessene maximal mögliche Mehrhöhe von ca. 2.20 m, beim Schemaschnitt 2 ebenso eine maximal mögliche Mehrhöhe von ca. 2.20 m gegenüber dem gewachsenen Terrain. Bei Haus 2 ergibt sich beim Schemaschnitt 3 eine maximal mögliche Mehrhöhe von ca. 2 m, beim Schemaschnitt 4 ergibt sich für Haus 2 eine maximal mögliche Mehrhöhe von ca. 1.20 m, bei Haus 3 eine solche von 0.4 m, immer gegenüber dem gewachsenen Terrain. Beim Schemaschnitt 5 ergibt sich beim Haus 2 eine Minderhöhe gegenüber dem gewachsenen Terrain von ca. 3 m, beim Haus 3 eine maximal mögliche Mehrhöhe von ca. 0.4 m gegenüber dem gewachsenen Terrain. Beim Schemaschnitt 6 ergibt sich für Haus 3 eine maximal mögliche Mehrhöhe von 0.2 m, beim Schemaschnitt 7 für Haus 4 eine maximal mögliche Mehrhöhe von 0.6 m, beim Schemaschnitt 8 für das Haus 4 eine maximal mögliche Mehrhöhe von ebenfalls 0.6 m, immer gegenüber dem gewachsenen Terrain. Die Auswirkungen dieser Mehrhöhen auf die Liegenschaft des Beschwerdeführers sind nun keineswegs übermässig oder unverhältnismässig. Dies liess sich am Augenschein insbesondere an der Profilierung des Hauses 2, um welches es dem Beschwerdeführer vor allem geht, erkennen. Aus der Sicht des Beschwerdeführers kann nämlich nicht von einer grösseren Beeinträchtigung gesprochen werden, als sie bei einer Überbauung in Regelbauweise in flachem Gelände entstehen würde, wie die Darlegungen der Gemeinde zeigen. Je nach Baufeld betragen die faktischen Abstände (unter Einbezug der dazwischenliegenden Strasse) zur talseitigen Grenze der Liegenschaft des Beschwerdeführers zwischen 7 und 12 m. Die Liegenschaft des Beschwerdeführers liegt zudem bedeutend höher als die gegen Süden stark abfallenden Baufelder 1 und 2, weshalb auch aus diesem Grund nicht von einer erheblichen Beeinträchtigung gesprochen werden kann. Die Gebäude- und Firsthöhe gegen die Liegenschaft des Beschwerdeführers liegen zudem durchwegs weit unter den nach Regelbauweise zulässigen 8.0 m bzw. 11.5 m. Auch mit den strittigen Geländeaufschüttungen profitiert die Liegenschaft des Beschwerdeführers gegenüber einer Regelbauweise (in ebenem Gelände) immer noch von der Hanglage des talseits gelegenen Planungsgebietes. Die Niveaulinien haben daher eindeutig keine unzumutbare Beeinträchtigung der Liegenschaft des Beschwerdeführers zur Folge. Sodann entstehen auch keine grösseren Gebäudevolumina als sie bei der Regelbauweise möglich wären; die Bauten liegen wegen der Aufschüttungen einfach etwas höher im Gelände. Schliesslich ist nicht ersichtlich, inwiefern das Gleichbehandlungsgebot nicht verletzt sein könnte. Folgte man der Auffassung des Beschwerdeführers könnte sonst nie ein von der Regelbauweise abweichender Quartierplan erstellt und umgesetzt werden, was aber das Gesetz gerade vorsieht. Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet.
4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers.
Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Der Beschwerdeführer hat daher die private Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. Der mit den eingereichten Honorarnoten geltend gemachte Betrag von Fr. 6'183.30 erscheint grundsätzlich als ausgewiesen. Allerdings kann der über dem üblichen Ansatz bündnerischer Rechtsanwälte von Fr. 240.-- pro Stunde liegende Honoraransatz von Fr. 250.-- praxisgemäss nicht unter dem Titel der Notwendigkeit der Gegenpartei belastet werden. Die Parteientschädigung ist dementsprechend nach dem üblichen Ansatz festzulegen und beträgt somit Fr. 5'939.50.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass.
Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend
Fr.
5'000.--
Fr.
392.--
zusammen
Fr.
5'392.--
gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 1. Juli 2009 infolge Rückzugs abgeschrieben (1C_593/2008).