R 08 60
4. Kammer
URTEIL
vom 14. November 2008
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Ortsplanungsrevision (Nutzungsplanung "…")
1. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft „…“ (nachfolgend Stockwerkeigentümergemeinschaft) und die Erbengemeinschaft … (nachfolgend Erbengemeinschaft) sind Eigentümer resp. Stockwerkeigentümer der Parzelle Nr. 1148 (Stockwerkeigentümergemeinschaft) und der überbauten Parzelle Nr. 1250 (Erbengemeinschaft) in der Gemeinde … (nachfolgend Gemeinde). Die heute rechtskräftige Ortsplanung der Gemeinde wurde im Wesentlichen 1990 erlassen und es folgten seither mehrere kleinere Teilrevisionen, insbesondere jene über das Gebiet … 1996. Im Anschluss an diese Teilrevision 1996 erliess der Gemeindevorstand am 8. Dezember 1997 den Quartierplan …, welcher parallel zur Ortsplanungsrevision über dieses Teilgebiet erarbeitet worden war und der in Rechtskraft erwuchs. Im Jahre 2003 begann die Gemeinde … ihre Ortsplanung umfassend zu revidieren. Im Verlaufe der Planungsrevision wurde das Hotel … an einen italienischen Investor verkauft. Mit Rücksicht auf eine baldige Realisierung des Hotelprojekts … wurde die Vorprüfung der Planungsvorlage für die Teilgebiete Hotel … vorgezogen. Während der Mitwirkungsauflage gelangten die Stockwerkeigentümer- und die Erbengemeinschaft am 31. Mai 2007 an die Gemeinde und beantragten insbesondere, die Zu- bzw. Ausfahrt zur Autoeinstallhalle auf Parzelle Nr. 1260, sowie den Seeausfluss nicht über Parzelle Nr. 1250 zu führen. Dieses Schreiben wurde vom Gemeindevorstand am 12. Juni 2007 beantwortet. Am 25. Juni 2007 genehmigte die Gemeindeversammlung die Teilrevision „Hotel …“, bestehend aus der Ergänzung des Baugesetzes (Art. 84 ff.), sowie den Ausschnitten mit Änderungen des Zonenplans „Hotel …“ 1:1'000, des Generellen Gestaltungsplans (GGP) „Hotel …“ 1:1'000 und des Generellen Erschliessungsplans (GEP) „Hotel …“ 1:1'000.
2. Dagegen liessen die Stockwerkeigentümer- und die Erbengemeinschaft am 27. Juli 2007 Planungsbeschwerde bei der Regierung erheben. Am 1. Juli, mitgeteilt am 9. Juli 2008 (Protokoll Nr. 906), hiess die Regierung die Beschwerde teilweise gut, nahm den im GEP „Hotel …“ 1:1'000 festgelegten, geplanten, ca. 130 m langen unterirdischen Seewasserabflusskanal im Bereich der Parzellen Nrn. 1157, 1156, 1262, 1250 und 1148 von der Genehmigung aus und wies diesen an die Gemeinde zur Überarbeitung, d.h. zur Prüfung einer möglichst weitgehend offenen Gewässerführung, zurück. Im Übrigen wies die Regierung die Beschwerde im Sinne der Erwägungen ab und genehmigte die Teilortsplanungsrevision gleichentags im Sinne der Erwägungen mit Vorbehalten, Anweisungen, Auflagen, direkten Festlegungen, Erwartungen, Empfehlungen, Hinweisen und direkten Korrekturen (Protokoll Nr. 904). Betreffend geplante Zufahrt zur Parkierungsanlage erwog die Regierung, dass im GEP „Hotel …“ 1:1'000, südlich des Gemeindehauses, eine geplante Zufahrt zur Parkierungsanlage festgelegt werde, welche die Parzellen Nrn. 1250, 1260 und 1262 betreffe. Damit würden die nutzungsplanerischen Voraussetzungen geschaffen, die strassenmässige Erschliessung der auf den Parzellen Nrn. 1252 und 1260 geplanten unterirdischen Parkierungsanlage über eine Rampe realisieren zu können. Entsprechend dem Ausgang des dagegen angestrengten Beschwerdeverfahrens werde die Festlegung für die geplante Zufahrt mit folgenden Auflagen verbunden:
Die für das Hotel … geplante Parkierungsanlage ist im Einbahnverkehrssystem von Nord nach Süd zu bewirtschaften.
Die Gemeinde hat sich an die im Rahmen des Beschwerdeverfahrens gemachte Zusicherung zu halten, dass für die Zufahrt zur Parkierungsanlage höchstens einige wenige m2 Boden von Parzelle Nr. 1250 beansprucht werden.
Die auf den Parzellen Nrn. 1250, 1260 und 1262 geplante Zufahrt zur Parkierungsanlage halte den laut Art. 78 Abs. 2 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG; BR 801.100) innerhalb von Bauzonen einzuhaltenden ordentlichen Gewässerabstand von 10 m gegenüber dem am südlichen Rand von Parzelle Nr. 1148 verlaufenden Bach (Seewasserabfluss) nicht ein. Abweichungen vom Gewässerabstand seien in Anwendung von Art. 78 Abs. 1 KRG in der Grundordnung mittels Baulinien festzulegen, wobei die Funktionen des benachbarten Gewässers in angemessener Weise berücksichtigt werden müssten. Bei Vorliegen besonderer Umstände, insbesondere bei Änderungen an bestehenden Bauten und Anlagen, bei gewissen unterirdischen Bauten oder bei schmalen kleinen Gewässern könne die für die Bewilligung zuständige Behörde, nach Anhörung der dafür zuständigen kantonalen Fachstelle (Amt für Natur- und Umwelt, ANU), Ausnahmen von den ordentlichen Gewässerabständen gewähren, wenn keine überwiegenden Interessen entgegen stünden. Hier wäre ein einzuhaltender reduzierter Gewässerabstand von 5 m denkbar. Zur Zeit könne aber noch nicht gesagt werden, in welchem Abstand die neu zu erstellenden Bauten gegenüber dem Abfluss zu liegen kämen, da sich der Gewässerabstand u.a. auch erst aufgrund der zukünftigen Führung und Ausgestaltung des betroffenen Bachlaufes ergeben werde. Die Gemeinde habe im Rahmen der neuen Planung über den Seewasserabfluss auch zu entscheiden, ob die Ausscheidung von Gewässerabstandslinien erforderlich sei oder nicht. Entsprechend erfolge die Genehmigung der auf den Parzellen Nrn. 1250, 1260 und 1262 geplanten Zufahrt zu der auf den Parzellen Nrn. 1252 und 1260 geplanten Parkierungsanlage ausdrücklich im Sinne einer konzeptionell festgelegten Linienführung und unter dem Vorbehalt, dass das Zufahrtsbauwerk einen minimalen Gewässerabstand von 5 m zum heute bestehenden oder einem allenfalls zukünftig verlangten Bachlauf einzuhalten habe.
3. a) Dagegen erhoben die Stockwerkeigentümer- und die Erbengemeinschaft am 8. August 2008 frist- und formgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Beschwerdeentscheides der Regierung, als er die nördliche Zufahrt zur Parkierungsanlage im Bereich von Parzellen Nrn. 1252 und 1260 genehmige. Die Zufahrt zur Parkierungsanlage sei der Gemeinde zur Überarbeitung zurückzuweisen und den Beschwerdeführern die Möglichkeit einzuräumen, sich zu den entsprechenden Festsetzungen bezüglich Zufahrt Nord zur Parkierungsanlage in Bereich von den Parzellen Nrn. 1252 und 1260 und bezüglich der landwirtschaftlichen Zufahrt auf Parzellen Nrn. 1148 und 1250 im überarbeiteten GEP vernehmen lassen zu können. Ferner sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Letzterem Antrag wurde am 4. September 2008 vom Instruktionsrichter entsprochen.
Die Regierung habe im angefochtenen Entscheid den geplanten unterirdischen Seewasserabflusskanal von der Genehmigung ausgenommen und der Gemeinde zur Überarbeitung zurückgewiesen. Die zu überarbeitende Lösung des Seeabflusses habe zwangsläufig direkte Auswirkungen sowohl auf die Garagenzufahrt als auch auf den im GEP nicht verzeichneten landwirtschaftlichen Weg an der Südgrenze von den Parzellen Nrn. 1250 und 1148, welcher 1958 für das Befahren mit grossen und schweren Ladewagen angelegt worden sei. Jede Modifikation in der Führung des Seewasserabflusskanals im Bereich der Kantonsstrasse sowie auf den Parzellen Nrn. 1262, 1250 und 1148 beeinflusse direkt die Führung der Garagenzufahrt und des Landwirtschaftsweges. Diese Werke stünden in einer derartigen Abhängigkeit zueinander, dass sie planerisch als einheitliches Ganzes betrachtet werden müssten. Die im angefochtenen Entscheid gemachte Einschränkung betreffend Beanspruchung der Parzelle Nr. 1250 durch die Garagenzufahrt, welche auf einer Aussage der Gemeinde beruhe, lasse einen weiten Interpretationsspielraum offen. Deshalb müssten sich die Beschwerdeführer nach dem Vorliegen der überarbeiteten Planung nochmals zur Garagenzufahrt Nord und zum landwirtschaftlichen Weg vernehmen lassen können, weil beide Erschliessungswerke ihr Grundeigentum tangierten. Der angefochtene Entscheid nehme den Beschwerdeführern jedoch diese Möglichkeit, was eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs darstelle.
b) Am 2. September 2008 liess die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf eingetreten werden könne. Im Wesentlichen wurde ausgeführt, dass zwischen der Zufahrt und dem Seewasserabflusskanal keine unmittelbare gegenseitige Abhängigkeit bestehe. Der Seewasserabfluss habe zwar die Option der Zufahrt zur Parkierungsanlage zu beachten und auch dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Zufahrt zu einer gemeinsamen Parkierungsanlage auf den Parzellen Nrn. 1252 und 1260 möglicherweise erst später realisiert werde. Der Abfluss beeinflusse die Zufahrt daher nicht. Zudem werde der unterirdisch angelegte Seewasserabfluss im südlichen Bereich von Parzelle Nr. 1262 auch künftig unterirdisch anzulegen sein, da nur so die notwendigen Verkehrsabläufe und Verkehrsbeziehungen auf dem Platz zwischen Gemeindehaus und … auch in Zukunft aufrecht erhalten werden könnten. Die Zurückweisung des Seewasserabflusskanals zur Überarbeitung bilde keinen zwingenden Grund für die Zurückweisung auch der nördlichen Zufahrt zur Parkierungsanlage. Die von der Regierung konzeptionell genehmigte Zufahrt beanspruche gemäss Plan nur einen kleinen Teil der Gartenparzelle Nr. 1250. Die Ausdehnung der Rampe und das Ausmass des benötigten Bodens hingen nur von den geometrischen Rahmenbedingungen ab, die bei der Planung einer verkehrstechnisch sicheren Einfahrt in die unterirdische Parkierungsanlage zu beachten seien. Detailabklärungen seien im Rahmen der Ortsplanungsrevision noch nicht vorgenommen worden. Diese blieben der notwendigen Revision des Quartierplans … vorbehalten. Dabei werde in Absprache mit der Post vor allem auch der neue Standort der Postautohaltestelle zu klären sein, da der Platz zwischen Gemeindekanzlei und … als Kehrplatz für die Postautos genutzt werde. Zudem sei die Gemeinde aufgrund der Auflage der Regierung gehalten, möglichst wenig Land der Gartenparzelle Nr. 1250 zu beanspruchen. Die Rücksichtnahme ergebe sich auch aus dem zu beachtenden Grundsatz der Verhältnismässigkeit. Dabei hätten zudem die Beschwerdeführer im Rahmen der Revision des Quartierplans alle gesetzlich vorgesehenen Mitwirkungs- und Einsprachemöglichkeiten. Ihr Anspruch auf rechtliches Gehör sei nicht verletzt. Der projektierte Landwirtschaftsweg, welcher von der geplanten verkehrsberuhigten Erschliessungsstrasse Curtin abzweige, bilde Teil des jetzt rechtskräftigen Quartierplans … von 1997. Er sei im Rahmen der jetzigen Teilortsplanungsrevision zusätzlich auch in die Grundordnung übernommen worden, womit die Erreichbarkeit der westlich der Bauzone Curtin gelegenen, landwirtschaftlich genutzten Flächen erreicht werde. Den von den Beschwerdeführern erwähnten, offenbar vor 50 Jahren ausgebauten Weg kenne der GEP nicht. Weder die Zufahrt zur Parkierungsanlage noch der Seewasserabfluss hätten eine erkennbare Auswirkung auf den im GEP festgelegten Landwirtschaftsweg.
c) Am 4. September 2008 liess auch die Regierung die Abweisung der Beschwerde beantragen und führte aus, dass die Argumentation der Beschwerdeführer nicht nachvollziehbar sei. Die Überarbeitung des Abflusskanals habe im Rahmen der Nutzungsplanung zu erfolgen, in welchem die Beschwerdeführer wiederum alle Mitwirkungs- und Beschwerderechte hätten. Wenn die Befürchtung zutreffen sollte, dass die Zufahrtsrampe Nord wegen der Überarbeitung der Planung des Seewasserabflusskanals nicht mehr so schonend ausgeführt werden könnte, wie dies im angefochtenen Beschluss angenommen worden sei, stünde es ihnen frei, dies in einer erneuten Mitwirkung resp. Beschwerde dannzumal zu rügen. Das rechtliche Gehör sei nicht verweigert. Zudem sei unklar, wo der von den Beschwerdeführern erwähnte Landwirtschaftsweg an der Südgrenze von den Parzellen Nrn. 1250 und 1148 sei.
4. Ein zweiter Schriftenwechsel erbrachte für das Gericht keine wesentlichen neuen Erkenntnisse.
5. Am 12. November 2008 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichtes im Beisein der Beschwerdeführer und ihres Rechtsvertreters, der Regierung des Kantons Graubünden sowie Vertretern der Gemeinde, in Begleitung ihres Rechtsvertreters, vor Ort einen Augenschein durch. Den Anwesenden wurde die Gelegenheit gegeben, ihren Standpunkt anhand der Örtlichkeiten in mündlicher Form zu verdeutlichen.
Auf die am Augenschein gewonnenen Erkenntnisse sowie auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 43 Abs. 2 lit. a des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Verwaltungsgericht in Fünferbesetzung über Beschwerden gegen Entscheide der Regierung oder des Grossen Rates. Da vorliegend eine von der Regierung abgewiesene Planungsbeschwerde sowie ein Genehmigungsbeschluss über die Teilrevision einer Ortsplanung angefochten werden, sind die Voraussetzungen für eine Fünferbesetzung offensichtlich erfüllt.
2. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet der von der Gemeinde … am 25. Juni 2007 beschlossene und von der Regierung mit Beschluss vom 1./9. Juli 2008 (Protokoll Nr. 904) teilweise genehmigte GEP „Hotel …“ 1:1'000 und der Entscheid der Regierung vom 1./9. Juli 2008 betreffend die Planungsbeschwerde (Protokoll Nr. 906). Streitig und zu prüfen ist nachfolgend, ob die Regierung nicht nur den im GEP „Hotel …“ 1:1'000 geplanten unterirdischen Seewasserabflusskanal, sondern auch die vorgesehene Zufahrt zur Parkierungsanlage im Bereich der Parzellen Nr. 1252 und 1260 der Gemeinde zur Überarbeitung hätte zurückweisen müssen.
3. a) Materiell ist grundsätzlich vorweg festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Nutzungsplänen aufgrund von Art. 33 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) eine uneingeschränkte Kognitionsbefugnis zusteht. Das Verwaltungsgericht hat mithin nicht nur zu prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende Planungsermessen überschritten oder missbraucht hat, sondern ebenso, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit voller Kognition betraute Behörde hat einzuschreiten, wenn sich die angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine bestmögliche Abwägung der schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt die Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung, in Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzips, im Rahmen des Planungszweckes jene Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle Betroffenen am wenigsten belasten. Diese Kognitionsbefugnis bedeutet nun jedoch nicht, dass das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten, die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche Lösung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen. Insofern hat das Verwaltungsgericht die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren (VGU R 07 72; PVG 1993 Nr. 43).
b) Das Bundesgericht hat dazu festgehalten, dass es mit den Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der Überprüfung zurückhalte (BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die Rechtsmittelinstanz hat aber soweit einzugreifen, als dass die übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich zudem auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern hat die kommunalen Planungen an einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (BGE 114 Ia 248; VGU R 07 65 und 72). Bei der umstrittenen Nutzungsplanung (GEP) geht es offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen. Die aufgeworfenen Fragen sind deshalb mit der umschriebenen Zurückhaltung zu prüfen.
4. a) Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die Zufahrt Nord im GEP „Hotel …“ 1:1'000 nur rudimentär festgelegt sei und ihnen die Möglichkeit gegeben werden müsse, sich zu der von der Gemeinde überarbeiteten Planung vernehmen zu lassen. Durch den Entscheid der Regierung werde ihnen diese Möglichkeit genommen, was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle. Dieser Meinung kann sich das Gericht nicht anschliessen.
b) Gemäss Art. 21 ff. KRG besteht die kommunale Nutzungsplanung aus der Grundordnung (Art. 22 ff. KRG) und der Quartierplanung (Art. 51 ff. KRG). Die Quartierplanung ist eine Folgeplanung der Grundordnung, was bedeutet, dass die Grundordnung die Nutzung und Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung bestimmt und der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail regelt (Art. 51 Abs. 1 KRG). Die Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, dem GGP und dem GEP (Art. 22 Abs. 2 KRG). Nach Art. 45 KRG legt der GEP in den Grundzügen die Verkehrs-, Versorgung- und Entsorgungsanlagen zur Erschliessung der Bauzonen und anderer Nutzungszonen fest. Er enthält mindestens die Anlagen der Grund- und Groberschliessung und, wo keine Folgeplanung festgelegt ist, auch Anlagen der Feinerschliessung, die mehreren Grundstücken dienen (Art. 45 Abs. 1 KRG). Bei der Projektierung geplanter Anlagen sind geringfügige Abweichungen gegenüber dem GEP zulässig, sofern die konzeptionellen Vorgaben gewahrt sind (Art. 45 Abs. 4 KRG).
c) Art. 47 bis 50 KRG i.V.m. Art. 12 bis 15 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) und Art. 53 KRG i.V.m. Art. 18 f. KRVO regeln das Mitwirkungs- und Einspracheverfahren im Verfahren bezüglich des Erlasses der Grundordnung bzw. im Quartierplanverfahren auf Gemeindeebene. Im Mitwirkungsverfahren hat jedermann die Möglichkeit, Einwendungen und Vorschläge zu den Entwürfen einzureichen. Bei Vorliegen eines schutzwürdigen Interesses kann im Quartierplanverfahren Einsprache erhoben werden. Im Planungsverfahren betreffend die Grundordnung besteht sodann die Gelegenheit, gegen den Beschluss der Gemeindeversammlung bei der Regierung Beschwerde zu erheben (Art. 101 Abs. 1 KRG) und den Entscheid der Regierung mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht weiterzuziehen (Art. 102 Abs. 1 KRG).
Werden Teile der Grundordnung von der Regierung nicht genehmigt und der Gemeinde zur Überarbeitung zurückgewiesen, hat die Gemeinde bezüglich der Änderung, sofern diese gewichtig ist, eine zweite Mitwirkungsauflage durchzuführen (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Revision des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 326 erster Absatz).
d) Vorerst gilt es festzuhalten, dass der Sinn und Zweck einer Grundordnung darin besteht, die Grundzüge einer Planung festzulegen. Dem Vorwurf der Beschwerdeführer, dass die Garagenzufahrt im GEP nur rudimentär festgelegt sei, kann daher nicht gefolgt werden. Bezüglich der Forderung, dass den Beschwerdeführern die Möglichkeit gegeben werden müsse, sich zu der von der Regierung zurückgewiesenen und von der Gemeinde überarbeiteten Planung zu äussern, kann auf die vorstehenden Erwägungen verwiesen werden, wonach die Gemeinde bei einer gewichtigen Planänderung eine zweite Mitwirkungsauflage durchzuführen hat. Wird der Seewasserabflusskanal verlegt resp. teilweise geöffnet, werden verschiedene Parzellen und somit verschiedene Eigentümer von der Änderung betroffen sein. Auch ist es möglich, dass die Planänderung Auswirkungen auf andere Erschliessungsanlagen, wie z.B. die Kantonsstrasse oder die Zufahrt Nord haben könnte. Schliesslich muss die neue Bachführung sowohl den Vorschriften des Gewässer- als auch des Naturschutzes genügen. Da der zu überarbeitende Seewasserabflusskanal unbestrittenermassen eine gewichtige Änderung gegenüber dem ursprünglichen Plan darstellt, hat die Gemeinde mindestens den GEP nochmals öffentlich aufzulegen, wobei den Betroffenen wiederum eine Mitwirkungs- resp. Beschwerdemöglichkeit zusteht. Der Vorwurf, durch den Entscheid der Regierung werde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer verletzt, ist daher unbegründet.
5. a) Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, dass die Seeabflusslösung Auswirkungen auf die Garagenzufahrt Nord als auch auf den nicht im GEP „Hotel …“ 1:1'000 verzeichneten Landwirtschaftsweg an der Südgrenze der Parzellen Nrn. 1250 und 1148 habe. Jede Modifikation in der Führung des Seewasserabflusskanals im Bereich der Kantonsstrasse sowie auf den Parzellen Nrn. 1250 und 1148 beeinflusse direkt die Führung der Garagenzufahrt Nord als auch des besagten Landwirtschaftsweges, weshalb die Regierung nicht nur die Verlegung des Seewasserabflusskanals, sondern auch die Zufahrt Nord hätte zur Überarbeitung zurückweisen müssen.
b) Der im GEP „Hotel …“ 1:1'000 festgelegte Seewasserabflusskanal wurde von der regierungsrätlichen Genehmigung ausgenommen und zur Überarbeitung an die Gemeinde zurückgewiesen, da die vorgesehene Verlegung des Bachlaufes mit zusätzlicher Eindolung auf einer Länge von rund 25 m resp. einer Beibehaltung des bereits heute unterirdisch verlaufenden Seewasserabflusses gegen Art. 38 des Bundesgesetzes über den Gewässerschutz (GSchG; SR 814.20) verstosse (Protokoll Nr. 904 vom 1./9. Juli 2008, S. 31 f.). Die Linienführung des Seewasserabflusskanals wurde von der Regierung hingegen nicht bemängelt, weshalb wahrscheinlich ist, dass der neue, allenfalls teilweise offen geführte Seewasserabfluss im Bereich der Zufahrt Nord an denselben Ort zu liegen kommt, wie der bereits im GEP „Hotel …“ 1:1'000 eingetragene. Wäre dem so, müsste die räumliche Abhängigkeit zwischen dem Bachlauf und der Zufahrt resp. dem nicht im GEP „Hotel …“ 1:1'000 eingetragenen landwirtschaftlichen Weg bejaht werden. Bis zum aktuellen Zeitpunkt liegt bezüglich des Seewasserabflusskanals noch kein überarbeitetes Projekt vor, weshalb die Anlage noch nicht einmal in ihren Grundzügen besteht bzw. in der revidierten Grundordnung enthalten ist. Da noch nicht feststeht, wo der Bachlauf im Bereich der Parzellen Nrn. 1148 und 1250 unterirdisch geführt bzw. wo er geöffnet wird, kann auch nicht gesagt werden, ob und wenn ja, welche Auswirkungen dieser auf die Garagenzufahrt Nord und den nicht im GEP verzeichneten Landwirtschaftsweg haben wird. Wie bereits vorstehend ausgeführt, ist die Zufahrt Nord erst in den Grundzügen festgelegt. Ergibt sich bei der Ausarbeitung der neuen Variante des Seewasserabflusskanals, dass auch die Zufahrt Nord einer Modifikation bedarf, erfolgen die notwendigen Anpassungen - in Beachtung der durch die Grundordnung festgelegten Rahmenbedingungen - im Quartierplan resp. im darauffolgenden Baubewilligungsverfahren. Weshalb die Regierung das Zufahrtsbauwerk zusammen mit dem Seewasserabflusskanal hätte zur Überarbeitung zurückweisen sollen, ist daher nicht nachvollziehbar.
c) Den Bedenken der Beschwerdeführer, dass sie durch die überarbeitete Variante des Seewasserabflusskanals einen grösseren Landverlust erleiden könnten, hat sich die Regierung im Genehmigungsbeschluss angenommen (Protokoll Nr. 904 vom 1./9. Juli 2008). So wurde die Festlegung für die geplante Zufahrt zu der auf den Parzellen Nrn. 1252 und 1260 geplanten Parkierungsanlage mit der Auflage verbunden, dass sich die Gemeinde an die im Rahmen des Beschwerdeverfahrens gemachte Zusicherung, wonach für die Zufahrt zur Parkierungsanlage höchstens wenige Quadratmeter Boden der Parzelle Nr. 1250 beansprucht würden, zu halten habe. Mit dieser Auflage ist sichergestellt, dass - auch wenn der modifizierte Abwasserkanal Auswirkungen auf die Ausgestaltung der Garagenzufahrt Nord bzw. den nicht im GEP eingetragenen Landwirtschaftsweg haben sollte - die Beschwerdeführer nur eine geringe Fläche ihres Bodens zur Verfügung stellen müssen.
6. a) Zusammenfassend ergibt sich, dass sich die von der Regierung am 1./9. Juli 2008 abgewiesene Planungsbeschwerde resp. der Genehmigungsbeschluss über die im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung vorgezogene, projektbezogene Nutzungsplanung „Hotel …“, in jeder Beziehung als rechtens erweist, was zu ihrer Bestätigung und zur Abweisung der Beschwerde führt.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 2 VRG unter solidarischer Haftung zu gleichen Teilen vollumfänglich den Beschwerdeführern aufzuerlegen. Dem Kanton und den Gemeinden wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend ist kein Grund ersichtlich, um von diesem Grundsatz abzuweichen.
Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend
Fr.
2'500.--
Fr.
371.--
zusammen
Fr.
2'871.--
gehen unter solidarischer Haftung zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft … und der Erbengemeinschaft … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.