R 09 10
5. Kammer
URTEIL
vom 3. Juli 2009
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
betreffend Baugesuch (Unterstellung Planungszone)
1. Im Februar 1994 erliess die Gemeinde … den Quartierplan …, unter anderem enthaltend die Parzellen 597T und 598. Im Erläuterungsbericht vom 21. Februar 1994, Ziff. 5., wurde erwähnt, dass Parzellen 597T und 598 gestalterisch, erschliessungsmässig und bautechnisch noch einige Probleme bei der Detailplanung aufwürfen, die jedoch nicht im Rahmen der Quartierplanung gelöst werden könnten. Sowohl für Parzelle 598 allein als auch für Parzellen 598 und 597T zusammen werde deshalb das Recht auf eine Arealüberbauung gemäss Art. 79 des Baugesetzes … (BG) festgelegt, unabhängig von der dort geforderten Mindestgrösse. Es müssten jedoch jeweils die gesamten Parzellen gemäss neuem Besitzstand der Quartierplanung erfasst werden. Art. 79 BG schreibt vor, dass für grosse Bauvorhaben eine Arealüberbauung durchgeführt werden müsse. Dabei muss mittels eines Gestaltungsplans im Sinne von Art. 71 BG (Quar-tiergestaltungsplan) der Nachweis für die Entstehung einer gesunden, wohnlichen Überbauung, die sich in die gewachsene Landschaft einfügt, erbracht werden. Der Gestaltungsplan umfasst mindestens einen Situationsplan mit Darstellung der überbaubaren und freizuhaltenden Bereiche und der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen, ein Geländemodell mit Überbauungsvorschlag gemäss Baueingabe und einen Bericht mit Angaben zu den Gestaltungsgrundsätzen, Bezug zur umgebenden Landschaft und Siedlung, Areal, Gestaltungsideen.
Am 7. Oktober 2008 beschloss der Gemeindevorstand … für das gesamte Gemeindegebiet eine Planungszone im Hinblick auf die Gesamtrevision der Ortsplanung. Die Publikation erfolgte am 16. Oktober 2008. Mit der Revision sollten die Planungsmittel an die neuen übergeordneten Gesetze und Planungen angepasst, die raumplanerischen Vorkehrungen zur Umsetzung des Leitbildes 2005 getroffen und insbesondere auch Massnahmen zur Förderung von Erst- und Zweitwohnungen und zur Lenkung des Zweitwohnungsbaus geprüft werden. Die Planungszone gelte für maximal 2 Jahre und sei auf alle zum Zeitpunkt der Publikation noch nicht eingegangenen Baugesuche anzuwenden. Bauvorhaben, die der Schaffung von Wohnraum für Einheimische und der Erstellung von Dienstleistungs- oder Gewerbenutzungen dienten, sowie Vorhaben, die auf genehmigten, projektbezogenen Areal- oder Quartiergestaltungsplänen beruhten, seien nicht betroffen. Über alle anderen Bauvorhaben entscheide die Baubehörde aufgrund der Planungsziele auf Anfrage. Die Planungsziele und gegebenenfalls weitergehende Vorschriften würden publiziert, sobald sie ausreichend konkretisiert seien.
Am 3. resp. 5. November 2008 reichte die … SA ein Baugesuch für den Neubau zweier Wohnhäuser auf Parzelle 598 ein. Nach einem Briefwechsel zwischen der Gesuchstellerin und der Gemeinde unterstellte der Gemeindevorstand das Bauvorhaben mit Verfügung vom 9. Januar 2009 der Planungszone.
2. Dagegen erhob die … SA am 5. Februar 2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht, mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Gemeinde anzuweisen, ihr Baugesuch unverzüglich zu behandeln, öffentlich auszuschreiben und den Baubescheid zu fällen. Bauvorhaben, die auf genehmigten, projektbezogenen Areal- oder Quartiergestaltungsplänen beruhten, seien von der Planungszone ausgenommen. Die Überbauung von Parzelle 598 gehöre zur Arealüberbauung … Dort sei 1994 das Quartierplanverfahren durchgeführt und abgeschlossen worden. Die Baueingabe stütze sich auf einen genehmigten Areal- resp. Quartiergestaltungsplan ab. Das Bauvorhaben sei mit den vorgegebenen Auflagen, die mit dem Projekt erfüllt würden, projektbezogen. Das Bauamt … habe mit Mail vom 15. Juli 2008 die rechtskräftige Quartierplanung bestätigt. Das Bauprojekt werde deshalb von der Planungszone nicht erfasst, wie die Wohnhausüberbauung … auf Parzelle 170 und die Wohnhausüberbauung … auf Parzelle 280, welche ebenfalls nach dem Erlass der Planungszone publiziert und behandelt worden seien. Die Gemeinde wisse zurzeit nicht, ob und wenn ja wie und für welche Gebiete allenfalls Bestimmungen zur Förderung von Erstwohnungen und zur Lenkung des Zweitwohnungsbaus eingeführt werden sollten. Andere Baugesuche seien bewilligt worden, was rechtsungleich sei.
3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Beim Quartierplan … von 1994 handle es sich um eine einfache Quartierplanung mit Landumlegung und Verkehrserschliessung. Sonst werde dort nichts geregelt. Man habe die Zufahrten zu den Parzellen geregelt, eine neue Strassenparzelle ausgeschieden und den neuen Besitzstand zugewiesen. Einen Gestaltungsplan gebe es nicht. Projektbezogene Quartierpläne verlangten minimal einen projektbezogenen Gestaltungsplan mit Lage, Höhe, Ausdehnung der Häuser etc. Hier liege nicht einmal eine schematische Gestaltung vor. Die Planungszone beabsichtige klar u.a. Massnahmen zur Förderung von Erstwohnungen und zur Lenkung des Zweitwohnungsbaus. Das Projekt der Beschwerdeführerin umfasse nur Zweitwohnungen, keine Erstwohnungen und widerspreche somit den Planungszielen. Die Ziele der Planungszone seien klar umschrieben. Es liege keine Ungleichbehandlung vor.
4. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen. Nach Beizug der Unterlagen des genehmigten Quartierplans …, des bewilligten Baugesuchs …, des genehmigten Quartierplans … (eine dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Bundesgericht am 8. Juni 2009 abgewiesen, soweit es darauf eintrat), des Baugesuchs … und des bewilligten Baugesuchs … konnten die Parteien dazu Stellung nehmen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Nach Art. 21 Abs. 2 KRG darf in der Planungszone nichts unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen. Diese Bestimmung ermöglicht der Behörde, präjudizierende Bauvorhaben in einem Gebiet, dessen Nutzungsordnung sie ändern oder ergänzen will, zu verhindern. Für ein konkretes Baubewilligungsgesuch bedeutet dies, dass ihm nur stattgegeben werden darf, wenn dadurch die Verwirklichung der vorgesehenen Planung nicht erschwert wird. Besteht eine Planungszone mit Bausperre, sind die Baugesuche einer kumulativen Prüfung zu unterziehen. Danach darf die Behörde das geltende Recht nicht mehr alleine anwenden, sondern sie hat in einer ersten Phase das Baugesuch daraufhin zu überprüfen, ob es mit dem geltenden Recht übereinstimmt. Fällt der Befund darüber positiv aus, so ist in einer zweiten Phase abzuklären, ob das nach altem Recht zu bewilligende Baugesuch dem künftigen Recht widerspricht. Entspricht es auch dem künftigen Recht, so ist das Baugesuch zu bewilligen. Steht das Baugesuch aber mit dem künftigen Recht in Widerspruch, so ist der Entscheid so lange zu sistieren, bis das künftige Recht endgültig in Kraft gesetzt ist. Die Sistierung des Baugesuchs entspricht der Praxis des Verwaltungsgerichts, sofern nicht bereits mildere Massnahmen den Zweck der Bausperre erreichen, der bekanntlich darin besteht, künftiges Recht zu sichern und eine unerwünschte Präjudizierung der Planung zu verhindern (PVG 1991 Nr. 35; PVG 1993 Nr. 45). Für die Bewilligung von Vorhaben ist es notwendig, dass sie auch unter dem neuen Recht, wenn es in Kraft träte, zugelassen werden könnten. Die Bausperre allein entfaltet somit lediglich eine vorübergehende befristete Wirkung im Sinne vorläufiger Eigentumsbeschränkungen. Diese sind von den definitiven Eigentumsbeschränkungen zu unterscheiden, die mit den vorübergehenden identisch sein können, aber nicht zu sein brauchen. Ob und wie das von der Sperre betroffene Eigentum belastet wird, ergibt sich erst aus der definitiven raumplanungsrechtlichen Massnahme. Die Bausperre wirkt sich nach dem Gesagten nicht als befristetes gänzliches Bauverbot bis zum Inkrafttreten der künftigen Ordnung aus, sondern ermöglicht es den Grundeigentümern, schon während herrschender Bausperre ein den Planungsabsichten entsprechendes Bauvorhaben zu verwirklichen, ohne erst die Rechtskraft der neuen Regelung abwarten zu müssen (vgl. Urteil des Bundesgerichtes vom 3. November 1982 i. S. Dres. Sch., zitiert in: Siegrist, Die Bausperre unter besonderer Berücksichtigung des aargauischen Rechtes, S. 56), sofern es zugleich mit dem geltenden Recht übereinstimmt oder nicht eine Auszonung vorgesehen ist (vgl. zu alldem PVG 2001 Nr. 33).
2. a) Vorliegend hat die Gemeinde zu Recht das Baugesuch der Beschwerdeführerin der Planungszone unterstellt, bzw. dessen Behandlung im Sinne der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung sistiert. Die Gemeinde führt völlig zutreffend aus, beim Quartierplan … aus dem Jahre 1994 handle es sich um eine einfache Quartierplanung, welche im Wesentlichen eine Landumlegung und eine Verkehrserschliessung umfasste und sonst nichts. Die Zufahrten zu den Parzellen seien geregelt, eine neue Strassenparzelle ausgeschieden und von der Gemeinde übernommen und der neue Besitzesstand zugewiesen worden. Der Quartierplan umfasse jedoch keinen Gestaltungsplan. Projektbezogene Quartierpläne verlangten im Minimum einen projektbezogenen Gestaltungsplan, aus welchem sich Lage, Höhe, Ausdehnung der Häuser etc. ergäben. Hier liege nicht einmal eine schematische Gestaltung vor, so dass die Ausnahmeregelung bezüglich genehmigten, projektbezogenen Areal- oder Quartiergestaltungsplänen nicht zur Anwendung komme. Die Beschwerdeführerin lege denn auch nur dar, dass ihre Parzelle zum Quartierplan aus dem Jahre 1994 gehöre, aber sie lege in keiner Weise dar, dass eine irgendwie geartete Gestaltung des Quartiers im Plan vorgesehen war. Gegenteils werde im Erläuterungsbericht darauf hingewiesen, dass die fragliche Parzelle gestalterisch und erschliessungsmässig sowie bautechnisch noch einige Probleme der Detailplanung aufwerfen würden, die nicht im Rahmen der Quartierplanung zu lösen seien. Diesen Ausführungen kann sich das Gericht nach Einsichtnahme in die Quartierplanunterlagen uneingeschränkt anschliessen.
b) Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin trifft es offensichtlich auch nicht zu, dass die Gemeinde keine klaren Planungsziele habe. Insbesondere sind Massnahmen zur Förderung von Erstwohnungen und zur Lenkung des Zweitwohnungsbaues vorgesehen. Das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin sieht nun aber keine Erstwohnungen vor und stützt sich, wie erwähnt, auch nicht auf eine Quartiergestaltungsplanung oder eine Arealplanung im Sinne von Art. 79/71 BG. Die Unterstellung könnte höchstens dann hinterfragt werden, wenn eines dieser Kriterien nicht sachlich begründbar, d.h. willkürlich gewählt wäre. Bezüglich der Erstwohnungsverpflichtung ist dies klar nicht der Fall; bezüglich des Erfordernisses der vorangehenden Planung auch nicht, weil die Gemeinde hier offensichtlich diejenigen Bauwilligen befreien wollte, die zur Zeit des Inkrafttretens der Planungszone bereits sehr konkrete, quasi baubewilligungsreife Vorhaben entwickelt hatten. Dies ist. auch unter dem Titel des Vertrauensschutzes gerechtfertigt und stellt keine Ungleichbehandlung mit denjenigen Bauwilligen dar, die zu diesem Zeitpunkt noch nicht so weit waren, wie eben die Beschwerdeführerin.
c) Auch die Berufung der Beschwerdeführerin auf andere Bauvorhaben ist unbehelflich. Bei den Vorhaben … und … ist klar, dass der Gestaltungsplan projektbezogen war. Das Vorhaben … umfasst nur Erstwohnungen, während dem Baugesuch der Beschwerdeführerin nicht zu entnehmen ist, dass sie Erstwohnungen erstellen will. Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet.
3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Beschwerdeführerin.
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der anwaltlich vertretenen Gemeinde keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist.
Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend
Fr.
3'000.--
Fr.
194.--
zusammen
Fr.
3'194.--
gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.