VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 14 24A
5. Kammer
VorsitzMeisser
RichterInAudétat, Moser, Stecher und Racioppi
AktuarGross
URTEIL
vom 16. Februar 2016
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ und B._____ ,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Attilio R. Gadola,
Beschwerdeführer
gegen
Regierung des Kantons Graubünden,
vertreten durch Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden,
Beschwerdegegnerin 1
und
Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Ortsplanungsrevision
1. Mit Urteil 1C_131/2015 vom 16. Oktober 2015 hiess das Bundesgericht die Beschwerde der Gemeinde X._____ gegen A._____ und B._____ und die Regierung des Kantons Graubünden betreffend Ortsplanungsrevision (C._____) gut und es hob das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 14 24 vom 13. Januar 2015 auf. Die Sache wurde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zurückgewiesen zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen (Ziff. 1 des Dispositivs des Bundesgerichtsurteils). Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- wurden A._____ und B._____ unter Solidarhaft auferlegt (Ziff. 2). Dieses Urteil wurde den Parteien, der Regierung des Kantons Graubünden und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt (Ziff. 3). In der Erwägung 3.4 auf Seite 8 des Bundesgerichtsurteils wurde dazu festgehalten: "Das angefochtene Urteil beruht insoweit auf der falschen tatsächlichen Grundlage, dass es sich beim fraglichen Gelände um eine qualifizierte Pufferzone handle, und zieht gestützt darauf die entsprechenden falschen rechtlichen Schlüsse. Da es um eine einfache Pufferzone im Nahbereich geht, ist eine Fachberatung gerade nicht zwingend." Und in Erwägung 3.5 wurde erwogen: "Das Verwaltungsgericht hat die ihm von den Beschwerdegegnern unterbreiteten Rügen nicht geprüft, sondern einzig gestützt auf die von ihm selbst vorgenommene Fehleinschätzung entschieden. Es ist dem Bundesgericht daher verwehrt, in der Sache zu entscheiden. Vielmehr ist die Angelegenheit an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen zu ergänzender Prüfung der Streitsache und zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen (vgl. Art. 107 Abs. 2 BGG)."
2. Mit prozessleitender Verfügung vom 11. November 2015 teilte der Instruktionsrichter des Verwaltungsgerichts den Parteien mit, dass das hängige Verfahren R 14 24 durch das Bundesgerichtsurteil vom 16. Oktober, mitgeteilt am 3. November 2015, in den Stand vor Ergehen des aufgehobenen Verwaltungsgerichtsurteils R 14 24 versetzt werde (Schriftenwechsel abgeschlossen) und die Parteien sowie Beteiligten die Möglichkeit hätten, eine allfällige Stellungnahme in dieser Sache dem Gericht bis spätestens zum 23. November 2015 zukommen zu lassen.
3. Mit Schreiben vom 23. November 2015 ersuchte der Rechtsvertreter von A._____ und B._____ (Beschwerdeführer) um eine Fristerstreckung für eine Stellungnahme bis zum 10. Dezember 2015, die ihm vom Instruktionsrichter des kantonalen Verwaltungsgerichts gewährt wurde.
4. Mit Stellungnahme vom 10. Dezember 2015 hielten die Beschwerdeführer fest, dass sie an ihren früheren Beanstandungen und Einwendungen vom 24. Februar 2014 (Beschwerde) und 20. Mai 2014 (Replik) vollumfänglich und in allen Punkten festhielten (Ziff. 1). Dass das Gebiet "C._____" gerade mit Blick auf das dort vorhandene Dorfbild einen äusserst heiklen Ortsabschnitt bilde, sei bereits eingehend dargetan worden und bestens bekannt. Durch die angefochtene Zonenplanänderung und dem dadurch ermöglichten Bau eines völlig überdimensionierten Hotels- bzw. Gebäudekomplexes würde das dort vorhandene Dorfbild ganz erheblich beeinträchtigt, ja geradezu zerstört und ein für alle Mal verunstaltet. Zu beachten sei insbesondere, dass die angefochtenen Zonenbestimmungen über-haupt keine Gebäudelängen nennen würden und der Grenzabstand dabei nur auf 2.50 m festgelegt wurde. Erwiesen sei, dass dannzumal Gebäude mit einer Höhe von maximal 17.39 m erstellt werden könnten und dass dadurch das vorhandene Orts- und Landschaftsbild katastrophal beeinträchtigt würde (Ziff. 2). Durch einen derartigen Hotel- bzw. Gebäudekomplex würde die Fern- und Aussicht der Beschwerdeführer von ihrer Stockwerkeigentumswohnung in massivster Weise eingeschränkt, womit ohne Zweifel mit einem Wertverlust der Wohnung in der Grössenordnung von Fr. 300'000.-- zu rechnen wäre. Die Beschwerdeführer hätten dazu noch eine Fotomontage erstellt und aufgelegt (KB 3), welche belege, dass der geplante Baukörper die Wohnung der Beschwerdeführer bei weitem überragen würde. Allenfalls sei durch das Gericht zur Klärung der Situation noch ein Augenschein durchzuführen (Ziff. 3). Anknüpfend an die Ausführungen in der Beschwerde und der Replik wurde nochmals mit Nachdruck darauf hingewiesen, dass das Gebiet "C._____" vom Dorfbild her mit der zentralen Zufahrt in einem sehr sensiblen und heiklen Ortsabschnitt liege und es ein dringendes Anliegen der Planungsbehörden sein müsse, diese ungehinderte Sicht auf das Dorf unbedingt zu erhalten. Dies entspreche mithin auch Art. 3 Abs. 2 lit. d RPG, wonach es zu den Pflichten der Planungsbehörden gehöre, schonend mit der Landschaft umzugehen und insbesondere eine naturnahe Landschaft und entsprechende Erholungsräume zu erhalten. Gerade dieses Anliegen bzw. diese raumplanerische Pflicht würde hier bei Rechtskräftigwerden der angefochtenen Ortsplanungsänderung völlig missachtet (Ziff. 4). Ferner wurde ausdrücklich am Einwand festgehalten, dass sich das Kurzgutachten "D._____" zu all diesen Fragen absolut ungenügend äussere und dabei zugleich einseitige, mithin unvollständige Sachverhaltsfeststellungen gemacht habe. Die Vorinstanz habe eine falsche Interessenabwägung vorgenommen, weshalb zur Frage der Gebäudeeingliederung unter Berücksichtigung der Anliegen des Orts- und Landschaftsschutzes noch ein neutrales Gutachten einzuholen sei (Ziff. 5). Das Gericht habe die vorgebrachten Einwände sachgerecht zu prüfen und im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung angemessen zu berücksichtigen. Tatsache sei derzeit, dass sich die geplante Zonenplanänderung in keiner Weise mit den Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes und schon gar nicht mit der konkreten örtlichen Situation vertragen würde (Ziff. 6). Aus all den genannten Gründen (Ziff. 1-6) sei die Beschwerde daher antragsgemäss gutzuheissen (Ziff. 7).
5. Mit separaten Eingaben vom 14. Dezember 2015 verzichtete sowohl die Regierung des Kantons Graubünden (Beschwerdegegnerin 1) als auch die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) auf die Möglichkeit, sich zur Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 10. Dezember 2015 zu äussern. Sie verwiesen dabei aber mit Nachdruck auf ihre früheren Ausführungen und Anträge vom 31. März 2014 (Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2) und vom 2. April 2014 (Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 1) zur Beschwerde vom 24. Februar 2014 der Beschwerdeführer, welche sich mit Replik vom 20. Mai 2014 nochmals dazu äusserten, während die Beschwerdegegnerin 1 am 23. Mai 2015 und die Beschwerdegegnerin 2 am 27. Mai 2015 auf die Einreichung einer Duplik verzichteten.
6. Im Übrigen kann zum Sachverhalt und zur gesamtem Prozessgeschichte betreffend der hier umstrittenen Ortsplanungsrevision – um unnötige Wiederholungen zu vermeiden – auf die Angaben im inzwischen aufgehobenen Verwaltungsgerichtsurteil R 14 24 verwiesen und darauf abgestellt werden, da sich bezüglich des teilrevidierten Zonenplans (Umzonung der Parzelle 1239 von ZöBA in Hotel- und Wohnzone C._____ [HWZS]) und des entsprechend abgeänderten Baugesetzes (nArt. 45 und 56b BauG) seit dem Bundesgerichtsurteil vom 16. Oktober 2015 nichts geändert hat. Die Ausgangslage, die Vorgeschichte (Planungsbeschwerde) und die ganze Prozessgeschichte können daher weiterhin den Ziff. 1-15 bzw. Seiten 1-15 des Urteils R 14 24 vom 13. Januar 2015 aussagekräftig und unverändert entnommen werden (unrichtig hingegen E.1 und E.4 des Urteils).
7. Am 5. Februar 2016 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, an welchem der Beschwerdeführer A._____ persönlich in Begleitung seines Rechtsvertreters (RA Dr. Gadola) und des Urhebers der Fotomontage mit Höhenmessung vom 8. April 2014 teilnahmen. Seitens der Regierung (Beschwerdegegnerin 1) waren ein Vertreter des Departementes für Volkswirtschaft und Soziales (DVS) sowie der Amtsleiter für Nutzungsplanung zugegen. Die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) war durch ihren Präsidenten, den Bauamtsleiter, den Baukommissionsvorsteher, den Planungsberater/Architekten (D._____) sowie ihren Rechtsvertreter (RA Dr. Pally) präsent. Allen Anwesenden wurde dabei an vier verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zu den räumlichen Gegebenheiten und zur bestehenden Erschliessung der Bauparzelle 1239 samt Gestaltungs- und Nutzungsvorgaben im Rahmen der angefochtenen Ortsplanungsrevision vom 27. Oktober 2011, von der Bündner Regierung mit Beschwerdeentscheid vom 14./15. Januar 2014 bereits einmal bestätigt, noch frei an Ort und Stelle zu äussern, wovon allseits sachdienlich Gebrauch gemacht wurde. Das Gericht erstellte seinerseits noch insgesamt 16 Fotos von den derzeit bestehenden Verhältnissen im Nahbereich zur Bauparzelle 1239 entlang des Inns sowie insbesondere betreffend Aussicht/Ausblick ab der schon seit Jahrzehnten mit einem Wohnhaus überbauten Parzelle 1614, in dem die Beschwerdeführer über eine Stockwerkeinheit verfügen. Bezüglich der neu geschaffenen Hotel- und Wohnzone C._____ (HWZS), wo sich insbesondere auch die hier interessierende Bauparzelle 1239 im Halte von ca. 5'197 m2 (neue HWZS insgesamt ca. 6‘829 m2) befindet, sind vor allem die künftige Bebauung (Gebäudehöhe/Volumina), die strassenmässige Erschliessung und die landschaftliche Beeinträchtigung des bestehenden Ortsbildes (Gestaltung/Wirkung der neu geplanten Baukörper auf Parzelle 1239 inklusive Aussichts-/Wertverlust der Parzelle 1614) zur Diskussion gestanden und von den Parteien völlig gegensätzlich beurteilt worden (vgl. Protokoll des Augenscheins vom 5. Februar 2016).
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Heisst das Bundesgericht eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ganz oder teilweise gut, kann es reformatorisch entscheiden, also in der Sache selbst Anordnungen treffen, oder aber kassatorisch, also den angefochtenen Entscheid bloss aufheben oder die Angelegenheit an die Vorinstanz oder an die erstinstanzlich verfügende Behörde zur Neubeurteilung zurückweisen (Art. 107 Abs. 2 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110]; vgl. Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 1640). Entscheidet das Bundesgericht kassatorisch und hebt das angefochtene Urteil lediglich auf, ohne genaue und verbindliche Anordnungen in der Streitsache selbst zu treffen, wird das hängige Verfahren wieder in den Stand vor Ergehen des aufgehobenen Verwaltungsgerichtsurteils versetzt (vgl. im Sachverhalt Ziff. 2; Prozessleitende Verfügung vom 11. November 2015), wobei das neue Verwaltungsgerichtsurteil die Erwägungen des Bundesgerichtsurteils sinngemäss zu berücksichtigen hat (so Dispositiv Ziff. 1 des Bundesgerichtsurteils).
2. Anfechtungsobjekt ist vorliegend die Teilrevision Ortsplanung 2011/Zonenplan mit Gestaltungselementen sowie Generellem Erschliessungsplan 1:1000 C._____ in der betreffenden Gemeinde (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) bzw. der zugehörige Beschwerdeentscheid vom 14. Januar 2014 der Regierung des Kantons Graubünden (Beschwerdegegnerin 1), worin insbesondere die Parzelle 1239 im Gebiet C._____ nördlich des Inns von der bisherigen Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) in die neu geschaffene Hotel- und Wohnzone C._____ (HWZS) umgezont werden soll und dazu entsprechend neue Bestimmungen im Baugesetz erlassen und in Kraft gesetzt werden sollen. Damit konnten sich die Eigentümer einer Stockwerkeinheit im Haus auf Parzelle 1614 (Beschwerdeführer) nicht einverstanden erklären, weshalb sie dagegen am 24. Februar 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben und die Gutheissung ihrer Beschwerde (Ziff. 1) sowie die Aufhebung der beschlossenen Zonenplanänderung samt neuer Baugesetzesbestimmungen beantragten (Ziff. 2). Beschwerdethemen bilden dabei vor allem die künftigen Überbauungs-/Bebauungsmöglichkeiten der Parzelle 1239 (Gebäudehöhe und -volumina) in der HWZS, die strassenmässige Erschliessung dieses Teilgebiets, die Beeinträchtigungen des bestehenden Orts- und Landschaftsbildes durch die Gestaltung und Wirkung der neu geplanten Baukörper auf Parzelle 1239 im Halte von ca. 5'197 m2 (neue HWZS total ca. 6‘829 m2) sowie der Aussichts- und Wertverlust für die Parzelle 1614 der Beschwerdeführer in der rund 80 m entfernt im Norden davon gelegenen Kernzone. In formeller Hinsicht gilt es zunächst aber noch den Einwand der Beschwerdeführer einer allfälligen Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanzen zu klären.
3. a) Nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) haben Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Auf kantonaler Ebene ist der Grundsatz in Art. 16 ff. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) verankert. Das rechtliche Gehör dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift (vgl. statt vieler: BGE 135 I 187 E.2.2, 127 I 54 E.2b; Häfelin/Haller/Keller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2012, Rz. 835; Steinmann, in: Ehrenzeller/Mastronard/Schweizer/Vallender, Die Schweizerische Bundesverfassung, Kommentar, 3. Aufl., Zürich/Ba-sel/Genf/St. Gallen 2014, Art. 29 Rz. 42f.; Biaggini, Kommentar zur Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, Zürich 2007, Art. 29 Rz. 17; zudem Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 14 3 und 4 vom 21. Oktober 2014 E. 2a, R 13 171 vom 1. April 2014 E.3b). Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör folgt unter anderem auch die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 140 I 99 E.3.4, 137 II 266 E.3.2, 136 I 229 E.5.2, 134 I 83 E.4.1, 133 III 439 E.3.3; 129 I 232 E.3.2, 126 I 97 E.2b, je mit weiteren Hinweisen; Häfelin/Haller/Keller, a.a.O., Rz. 838; Steinmann, a.a.O., Art. 29 Rz. 49; Biaggini, a.a.O., Art. 29 Rz. 23 und 25; VGU R 13 171 vom 1. April 2014 E.3e; PVG 2011 Nr. 31).
b) Im konkreten Fall trifft es nicht zu, dass die Einwände der Beschwerdeführer von den Vorinstanzen nicht genügend abgeklärt und/oder berücksichtigt worden sind. Die Beschwerdegegnerinnen sind ihrer jeweiligen Begründungspflicht ausreichend nachgekommen. Eine Gehörsverletzung gemäss Art. 29 Abs. 2 BV liegt nicht vor. Im Übrigen wäre eine allfällige leichte Verletzung des rechtlichen Gehörs als geheilt zu betrachten, da vorliegend ein doppelter Schriftenwechsel stattgefunden hat, den Parteien nach Erhalt des Bundesgerichtsurteils 1C_131/2015 noch die Möglichkeit zu einer Vernehmlassung eingeräumt wurde (vgl. im Sachverhalt Ziff. 2), davon nachweislich insbesondere von den Beschwerdeführern Gebrauch gemacht wurde (im Sachverhalt Ziff. 4) und überdies am 5. Februar 2016 auch noch ein gerichtlicher Augenschein an Ort und Stelle durchgeführt wurde (im Sachverhalt Ziff. 7; sowie Protokoll des Augenscheins samt 16 erstellter Bildaufnahmen). Mit ihrem Einwand betreffend Gehörsverweigerung dringen die Beschwerdeführer deshalb nicht durch.
c) Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Verwaltungsgerichts gilt es präzisierend festzuhalten, dass Entscheide der Beschwerdegegnerin 1 über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen und über Planungsbeschwerden mit verwaltungsgerichtlicher Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden können. Nach Art. 51 Abs. 1 VRG erstreckt sich die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren dabei auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts (lit. b). Das streitberufene Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt und die Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist. Amtete die Beschwerdegegnerin 1 nicht einzig als Genehmigungs-, sondern – wie hier – auch noch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit (erst) die zweite kantonale Rechtsmittelinstanz, gilt jedoch auch in Ortsplanungsverfahren die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG (so bereits: VGU R 14 3 und 4 vom 21. Oktober 2014 E.2d, R 11 46 vom 24. Januar 2012 E.2a, R 09 7 vom 19. Mai 2009 E.1b, R 08 76 vom 28. April 2009 E.1c sowie R 07 47 vom 11. September 2007 E.1; zu den identischen altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42 und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich deshalb in Bezug auf die Ermessensausübung auf die reine Rechtskontrolle, das heisst auf die Prüfung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der Ermessensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet ist. Die Beantwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand der nachfolgenden materiell-rechtlichen Erwägungen (s. E.5a-c) sein.
d) Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Diese Urteilsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt, zumal die Beschwerdeführer auf Parzelle 1614 aufgrund ihrer räumlichen Nähe zur Parzelle 1239 und der dort künftig veränderten Nutzungsmöglichkeiten (neu HWZS anstatt ZöBA) durchaus als „berührt“ im Sinne von Art. 50 VRG bezeichnet werden können und ihnen daher auch ein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung der Ortsplanungsrevision (2011) der Beschwerdegegnerin 2 sowie des Beschwerdeentscheids vom 14. Januar 2014 der Beschwerdegegnerin 1 zugebilligt werden kann. Mit der Beschwerdeschrift vom 24. Februar 2014 wurde zudem die 30-tägige Anfechtungsfrist gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG eingehalten, weshalb auf die Beschwerde vollumfänglich eingetreten werden kann.
e) Laut Art. 11 VRG ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln (Abs. 1; Untersuchungsmaxime). Die am Verfahren Beteiligten sind verpflichtet, an der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde [bzw. das Gericht] erhebt die notwendigen Beweise, wobei sie [es] an Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts nicht gebunden ist (Abs. 3). Nach Art. 12 Abs. 1 lit. e VRG dienen der Behörde [dem Gericht] als Beweismittel – neben dem Wissen ihrer Mitglieder – insbesondere auch Augenscheine. Gemäss Art. 21 VRG ist die Behörde [das Gericht] in der Beweiswürdigung frei. Dasselbe gilt grundsätzlich auch für die Ermittlung des rechtserheblichen Sachverhalts bzw. die Beweiserhebung. Im konkreten Fall haben insbesondere die Beschwerdeführer noch die Durchführung eines Augenscheins (beweisrechtlich) für sinnvoll und notwendig erachtet, um die sich vorliegend stellenden Fragen zuverlässig und verbindlich beantworten zu können. Diesem Begehren ist das Gericht am 5. Februar 2016 nachgekommen, indem es vor Ort einen entsprechenden Augenschein in Anwesenheit aller Parteien und deren Fachleute (Architekten; Raumplaner, Bauberater und Rechtsvertreter) durchführte und die Parteien insbesondere auch zum Kurzgutachten vom 23. Januar 2012 des Bau- und Planungsberaters der Beschwerdegegnerin 2 nochmals ausführlich vor Ort Stellung nehmen konnten. Das weitere Begehren der Beschwerdeführer, wonach zusätzlich auch noch ein (neutrales und unabhängiges) Gutachten über die künftigen Bebauungs- und Gestaltungsmöglichkeiten vor Ort einzuholen sei, erweist sich damit als unnötig, zumal von der Einholung einer solchen Expertise zum vornherein keine neuen Erkenntnisse zu erwarten sind (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung: BGE 136 I 229 E.5.3, 124 V 90 E.4b; Urteil des Bundesgerichts 8C_898/2014 vom 24. März 2015 E.3.3 m.w.H). Das Gericht kann danach auf die Abnahme zusätzlicher Beweise verzichten, wenn es aufgrund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür annehmen darf, seine Überzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert. Hinzu kommt, dass es für eine weitere Expertise auch an einer entsprechenden Rechtsgrundlage gefehlt hätte. Die Durchsicht des Baugesetzes der Beschwerdegegnerin 2 hat jedenfalls keine derartige Verpflichtung zu Tage gefördert. In tatsächlicher Hinsicht gilt es allerdings noch die Feststellung im Bundesgerichtsurteil 1C_131 /2015 unter Erwägung 3.2 (S. 7) zu berücksichtigen, wonach das betreffende Teilbaugebiet nicht in der qualifizierten Pufferzone gemäss Richtplankarte UNESO-Welterbe liegt, sondern in der einfachen Pufferzone im Nahbereich, wofür aber keine Gestaltungsberatung obligatorisch ist. Zieht die Gemeinde eine entsprechende Beratung bei, kann sie deren Umfang selbst frei bestimmen (vgl. Erwägung 3.3 in fine, S. 8 oben). Diese höchstrichterliche Planungsauflage hat die Beschwerdegegnerin 2 mit der Einholung eines Kurzgutachtens 2012 bereits einwandfrei und sachdienlich erfüllt. Die Beschwerdeführer stossen daher mit diesem Verfahrensantrag ins Leere.
4. a) In materieller Hinsicht gilt es zuerst die hier massgebenden Bestimmungen des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700), des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) und des kommunalen Baugesetzes (BauG) samt Kurzgutachten vom 23. Januar 2012 anzuführen, um danach unter Einbezug und Würdigung des Augenscheins vom 5. Februar 2016 zur Fallentscheidung zu gelangen.
Art. 1 RPG – Ziele
1Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.
2Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen,
lit. abis) die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität.
Art. 3 RPG - Planungsgrundsätze
1Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten auf die nachstehenden Grundsätze;
2Die Landschaft ist zu schonen, insbesondere sollen
lit. b) Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen.
3Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen
lit. abis) Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche
3Für die öffentlichen oder im öffentlichen Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachgerechte Standorte zu bestimmen. Insbesondere sollen
lit. a) regionale Bedürfnisse berücksichtigt […] werden; lit. b) Einrichtungen […] gut erreichbar sein.
Art. 22 KRG – Allgemeines [zur Grundordnung bzw. Ortsplanung]
1Die Gemeinden erlassen die Grundordnung. Diese bestimmt die Nutzung sowie die Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung des Gemeindegebietes. Sie ist für jedermann verbindlich.
2Die Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, dem Generellen Gestaltungsplan (GGP) und dem Generellen Erschliessungsplan (GEP). Für Teilgebiete kann ein Arealplan erlassen werden. Anstelle eines Generellen Gestaltungsplans können die Gemeinden im Baugesetz Gestaltungsvorschriften erlassen.
3Die Grundordnung berücksichtigt die Vorgaben und Vorschriften des übergeordneten Rechts. Die Gemeinden können im Rahmen ihrer Zuständigkeit strengere Bestimmungen aufstellen, soweit es die örtlichen Verhältnisse erfordern und die übergeordnete Regelung dem nicht entgegensteht.
Art. 24 KRG – Baugesetz
1Das Baugesetz enthält mindestens die Bauvorschriften, die Zonenvorschriften sowie weitere nach kantonalem Recht erforderliche Bestimmungen.
2Die Bauvorschriften regeln entsprechend den örtlichen Bedürfnissen insbesondere:
1. Die Anforderungen an Bauten und Anlagen hinsichtlich Ausführung, Betrieb und Unterhalt
2. Die Gestaltung und Erhaltung von Bauten, Anlagen und Aussenräumen.
Art. 25 Abs. 1 KRG – Regelbauweise
1Die Regelbauweise umfasst wenigstens das Mass der Nutzung, die Bauweise (geschlossene, offene Bauweise) sowie die Grenz- und Gebäudeabstände.
Art. 27 Abs. 1 KRG – Bauzonen [1. Allgemeines]
1Bauzonen können unterteilt werden in Kernzonen,[..], Wohnzonen, [..], Hotelzonen, [..] etc.. Die Gemeinden können weitere Arten von Bauzonen festlegen.
Art. 58 KRG – Erschliessung [Allgemeines]
1Die Gemeinden planen im Rahmen ihrer Zuständigkeit die Grund-, Grob- und Feinerschliessung ihres Gebietes […].
2Die Grunderschliessung umfasst die Versorgung eines grösseren zusammenhängenden Gebietes mit den übergeordneten Anlagen wie Hauptstrassen, Eisenbahnlinien [....].
3Unter Groberschliessung wird die Versorgung eines zu überbauenden Gebietes mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich [..] Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen. Sie verbinden die Anlagen der Grunderschliessung mit denjenigen der Feinerschliessung.
Art. 73 KRG – Siedlung und Landschaft [unter dem Titel Gestaltung]
1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht.
2Wo dieses Gesetz oder die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung vorsehen, haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der Projektpläne und die Baubehörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch Fachleute in Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen (N.B. Laut Bundesgerichtsurteil 1C_131/2015 E.3.2 bis 3.4 liegt das hier interessierende Teilgebiet mit Parzelle 1239 in einer einfachen Pufferzone, für welche gerade keine Verpflichtung zur Gestaltungsberatung besteht).
Art. 75 KRG – Bauabstände [1. Gebäude]
1Bei der Erstellung von Gebäuden, die den gewachsenen Boden überragen, ist gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Grenzabstände vorschreibt.
2Zwischen Gebäuden ist ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Gebäudeabstände vorschreibt.
Art. 107 KRG – Übergangsbestimmungen [1. Verhältnis zu Ortsplanungen]
1Die bestehenden Ortsplanungen bleiben, soweit Absatz 2 nichts anderes bestimmt, bis zur Anpassung an dieses Gesetz in Kraft. Die Anpassung hat bei der nächsten Überprüfung der Ortsplanung, jedoch innert 15 Jahren, zu erfolgen. Die Regierung kann diese Frist angemessen verlängern. [Das KRG ist am 1.11.2005 in Kraft getreten].
2Unmittelbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes gehen abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gelten (nebst Ziff. 1-4):
5. die kantonalen Bauvorschriften (Art. 72-84 KRG)
6. das formelle Baurecht (Art. 85-96 KRG).
Kurzgutachten vom 23. Januar 2012
(mit Auszügen betreffend [A] Siedlungsstruktur, [B] Verkehr, [C] Städtebauliches Konzept sowie [D] Landschafts- und Ortsbild)
[A] Die räumliche und architektonische Kohärenz der historischen Siedlungsgestalt wurde massgeblich in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts von einer diffusen Expansion umringt, die das heutige Zersiedelungsgebiet prägt. In den 60er Jahren überschreitet die Entwicklung den Inn. Südlich des Flusses entstehen in der Ebene die Überbauung E._____ (1963) und das Gewerbequartier F._____. Die mangelhafte Vernetzung und der fehlende räumliche Bezug dieser neuen Gebiete bewirken eine räumliche Absonderung gegenüber dem Kontext der Siedlungsstruktur.
[B] Die Verkehrsinfrastruktur entwickelte sich ebenfalls heterogen. [..] Die sogenannte kleine Umfahrung erweitert die Via G._____ und entlastet den historischen Dorfteil. Dabei verbessert sie massgeblich die Verbindung zum Bahnhof, jedoch bedingt durch die topographische Situation und die mangelhafte Urbanisierung, vermag diese „Achse“ weder eine räumliche und städtebauliche Aufwertung des Bahngebietes noch einen Bezug zum Dorfkern herzustellen. Diese Konstellation wird noch weiter durch die Tatsache kompromittiert, dass der ganze intensive Verkehr nach Süden über die Innbrücke bei C._____ zusammengefasst und in Richtung Z._____ sowie ins Unterengadin geleitet wird. Demzufolge entsteht ein bedeutender Knotenpunkt, der ausserdem die einzige Verbindung zu den südlichen Gebieten F._____ und C._____ bildet.
[C] Zur Brücke hin wird die Bebauung zusammenhängender, dichter und höher, um, übereinstimmend mit dem neuen „Kopfbau“ auf dem Areal H._____, den städtebaulich wichtigen Kontext des öffentlichen Raumes, von der Brücke bis zum projektierten Kreisel und dem Coop-Gebäude, einzufassen. Diese Situation bildet sowohl das urbane Begrenzungselement zum Inn und der Promenade als auch den Übergang zum Dorfkern. Auf dem Baugebiet C._____ ist die Erstellung eines Hotels und einer angemessenen Anzahl Wohnungen für Einheimische vorgesehen. Aus städtebaulicher Sicht ist die Definition des „Brückenkopfes“ und des Übergangs zum Dorfkern, aber auch als identifizierbarer Abschluss des Bahnareals, durch eine prägnante massivere Gestalt prädestiniert. Aus diesem Grund bietet sich für das Hotel, aufgrund seiner Grösse und übrigen Anforderungen, die Lage am „Brückenkopf“ geradezu ideal an, denn die Gestaltung dieses Bereiches erfordert die grösste Baudichte; wobei die Vorzüge einer optimalen Erschliessung und eines attraktiven Ausblicks zum Inn und der Ebene nicht weniger relevant sind. Die aufgelockerte Bebauung in der Nähe der Auen wird durch Wohnungen für Einheimische gebildet und formuliert mit ihrer geringeren Dichte den Übergang zum renaturierten Inn-Bereich.
[D] Es ist nun mal eine Konstante, dass das Landschafts- und Ortsbild überwiegend von den historischen Siedlungsstrukturen geprägt ist.[..] Dennoch sind die städtebaulichen und architektonischen Eingriffe gerade im peripheren Bereich von grosser Bedeutung, weil nur dadurch Grundlagen geschaffen werden, um die Kohärenz des Siedlungskontextes zu bewahren und auszubauen. In diesem Sinne hat die Gemeinde vorausschauend gehandelt und mit den Planungen C._____ und H._____ die Ausgangslage für die Entwicklung dieser bedeutenden Schlüsselstelle gebildet. Die hierarchische Aufwertung des Gebietes am südlichen Rand des Dorfkerns, als räumlicher und architektonischer Übergang zum Dorfkern, widerspricht in keiner Weise den höher gelegenen historischen Strukturen. Die urbane Ergänzung des südlichen Gürtels bedient sich der grundsätzlichen typologischen Instrumente, um die städtebaulichen Zusammenhänge zwischen dem historischen Siedlungsteil, dem Inn und der Ebene wieder hervorzubringen. Die Definition des Bebauungskonzepts nimmt direkt Bezug auf das Orts- und Landschaftsbild und differenziert entsprechend sowohl die Lage, die Dichte und die Höhe der Baukörper. Diese städtebauliche Addition thematisiert kohärenterweise die Entwicklung des 20. Jahrhunderts, die offensichtlich mit dem Bau der Bahnanlage und der südlichen Verkehrserschliessung verbunden ist, und setzt auch im Nutzungsbereich die gestalterische Interaktion mit dem Dorfkern um.
Art. 56b BauG – Hotel und Wohnzone C._____ (Neu seit Teilrevision)
1Die Hotel- und Wohnzone C._____ ist bestimmt (a) für die Erstellung von Hauptwohnungen sowie (b) für nicht störende Produktions- und Dienstleistungsbetriebe, namentlich Hotels mit hoteltypischen Service- und Dienstleistungen. Aparthotels sind nicht zulässig.
2An Stelle der Gebäude- und Firsthöhe gilt eine Gesamtbauhöhe von 1‘721.50 m ü.M., welche – mit Ausnahme technisch notwendiger Dachaufbauten (Liftüberfahrt, Kamine) – von keinem Punkt der Dachkonstruktionen überschritten werden darf. Bei Realisierung einer Hotelnutzung dürfen im nördlichen Bereich – wie im Zonenplan dargestellt – abgestuft Gesamtbauhöhen von 1‘723.50 m ü.M. realisiert werden, wird dieser Höhenbonus genutzt, ist die Hotelnutzung dauernd beizubehalten (vgl. Ausschnitt Zonenplan – Beilage 2 [act. 4 S. 10] der Beschwerdegegnerin 1; wonach die HWZS in drei Teilgebiete gestaffelt von Osten nach Westen unterteilt wird und bei einer Hotelbaute im östlichsten Teil eine max. Gesamtbauhöhe von 1‘726.50 m ü.M. erlaubt ist).
3Die ganze Hotel- und Wohnzone C._____ gilt als Fläche gemäss Art. 97 Abs. 1 Ziff. 2 KRG mit Enteignungsrecht betreffend das bestehende privatrechtliche Bauverbot, soweit dieses einer zonenkonformen Überbauung gemäss Absatz 1 und 2 entgegensteht.
Art. 45 BauG – ** Ergänzung**Zonenschema (Neu mit Teilrevision eingefügt)
HWZS = Hotel- und Wohnzone C._____; Ausnützungsziffer = AZ 0.80; Max. Gebäudehöhe und max. Firsthöhe ab Gebäudehöhe (s. Art. 56b Abs. 2); max. Gebäudelänge (--); Grenzabstand klein und gross jeweils 2.5 m, Hauptwohnungsanteil 100 %.
b) Im Lichte der soeben zitierten Gesetzesbestimmungen und unter Berücksichtigung des auszugsweise rezitierten Kurzgutachtens vom 23. Januar 2012 gilt es nachfolgend im Besonderen die materiellen Haupteinwände der Beschwerdeführer betreffend Verletzung des Orts- und Landschaftsbildes (Verschandelung der Landschaft durch krass überdimensionierte Hotelbaukörper), unzureichende Strassenerschliessung (Verkehrschaos bei Kreiseln) und Aussichts- und Wertverlust der eigenen Wohneinheit auf Parzelle 1614 - welche nachweislich knapp 80 m nördlich von der hier interessierenden Parzelle 1239 entlang des Inns bzw. der neuen Hotel- und Wohnzone C._____ (HWZS) liegt (vgl. Beilage 4 [act. 1] der Beschwerdegegnerin 1 mit Luftaufnahme; aus Vogelperspektive) - zu entscheiden.
5. a) Wie der gerichtliche Augenschein vom 5. Februar 2016 gezeigt hat, handelt es beim von der ZöBA in die HWZS umgezonten Bauland (inkl. Parzelle 1239) um einen schmalen Landstreifen, der im Süden durch den Inn, im Osten durch den Strassenzubringer mit zwei Verkehrskreiseln (davon einer vor und der andere nach der Innbrücke), im Norden durch den RhB-Tunnel samt dahinter liegender Wohnzone W3c und im Westen durch das Wohngebiet H._____ (WG4) mit naher Auenlandschaft gegen Südwesten, umfasst wird. Auf der gegenüberliegenden Flussseite des Inns, weiter südlich in einer Luftdistanz von ungefähr 150 m beginnt das genau abgegrenzte Areal E._____ (W4), welches bereits mit mehrstöckigen Wohnblöcken überbaut ist und selbst im Norden, Osten und Süden von einer Auenlandschaft und Wiesland (inkl. Golfplatzzone) umgeben ist (vgl. Ortsplanung mit Zonenplan 1:5‘000 samt Gerichtsfotos am Standort 1: s. Foto 1: Innbrücke mit Verkehrszubringer [inkl. Kreisel] ab Umfahrungsstrasse; Foto 3: Blick Richtung Areal E._____ mit mehrstöckigen Wohnblöcken [W4] südlich des Innverlaufs; Foto 4: Parkplätze auf Parzelle 1239; Foto 5: Blick Richtung Dorfkern im Norden mit vorderstem Haus [inkl. Wohnung Beschwerdeführer) auf Parzelle 1614). Aus dem Gesagten ergibt sich, dass derzeit eine sehr heterogene und durchmischte Besiedlung mit verschiedensten Verkehrsträgern (Strasse, Kreisel, Brücken, RhB-Bahn) rund um das hier zur Diskussion stehende Teilbaugebiet (HWZS) anzutreffen ist. In Bezug auf die Dimensionierung des geplanten Bauvorhabens und dessen Auswirkungen auf das bestehende Landschafts- und Ortsbild hat derselbe Augenschein – insbesondere unter Berücksichtigung der höhenmässig korrigierten Fotomontage in der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 (s. Skizze Ziff. 9.2, S. 7) – ebenfalls ergeben, dass der entsprechend vorgelegten Fotomontage der Beschwerdeführer (vgl. Beilage 3 [act. 3] der Beschwerdegegnerin 1) nicht gefolgt werden kann, weil die darin enthaltenen Höhenangaben unzutreffend sind. Ausgehend vom einzig vorhandenen Gebäude im östlichsten Teil der Parzelle 1239 (Restorant/Pizzeria; s. Gerichtsfoto 1 am Standort 2, Foto 1 am Standort 3 und im Besonderen Fotos 1 und 2 am Standort 4 [ab Aussenterrasse im Erdgeschoss auf Parzelle 1614]) mit einer aktuellen Firsthöhe von 8.39 m lässt sich leicht abschätzen, dass maximal noch 9.00 m höher gebaut werden kann, da das gewachsene Terrain bei der Pizzeria 1‘709.11 m über Meer (m ü.M.) misst und die maximale Gebäudehöhe laut Art. 56b Abs. 2 BauG (s. Ausschnitt Zonenplan; Beilage 2 [act. 4 S. 10] der Beschwerdegegnerin 1) bei einer Hotelnutzung 1‘726.50 m ü.M. nicht überschreiten darf. Die Differenz daraus ergibt 17.39 m (1‘726.50 – 1‘709.11), womit ab Firsthöhe Pizzeria (1‘709.11 m ü.M. + 8.39 m = 1‘717.50 m ü.M.) noch 9.00 m fehlen, um das höchstzulässige Niveau von 1‘726.50 m ü.M. (erstes Baufeld mit „Kopfbaute“) zu erreichen. Die Fotomontage der Beschwerdeführer implizit perspektivisch aber einen bedeutend höheren und damit wuchtigeren Gebäudekomplex, als er tatsächlich gebaut werden darf. Diese Fotomontage erweist sich daher zweifelsfrei als falsch und nicht aussagekräftig. Dasselbe gilt auch für die allenfalls im Westen direkt anschliessenden Hotelbauten (gestaffelt von Osten nach Westen) mit einer Höhenbeschränkung von 1‘723.50 m ü.M. (zweites Baufeld) bzw. 1‘721.50 m ü.M. (drittes Baufeld). Richtig ist demnach, dass das im Osten als Kopfbaute dereinst zu erstellende Hotelgebäude eine Maximalhöhe von 17.39 m (1‘726.50 – 1‘709.11) erreichen könnte. Diese Gebäudehöhe kann für Hotelbauten mit in der Regel höheren Zwischenstockwerken als Mehrfamilienhäuser aber nicht schon als absonderlich oder besonders störend in der Aussenwirkung bezeichnet werden, da in den umliegenden Wohnzonen mit zulässigen Firsthöhen von 17.50 m (W4 E._____) bzw. von 13.50 m (W3c H._____) durchaus schon vergleichbar hohe Gebäudekomplexe erstellt werden durften (vgl. Zonenschema Art. 45 BauG). Hinzu kommt, dass eine Nutzungskonzentration und bauliche Massierung des im Osten auf Parzelle 1239 allenfalls als Kopfbaute zu erstellenden Hotels in der Realität kaum beabsichtigt wird, da bei Ausschöpfung der erwähnten Gebäudehöhe von max. 17.39 m nicht mehr genügend Bruttogeschossfläche (BGF) für eine vernünftig gestaffelte Überbauung der andern beiden Baufelder gegen Westen hin zur Verfügung stünde. Bei einer Gesamtfläche der neuen HWZS von 6‘829 m2 und der AZ von 0.80 ergibt sich nämlich eine Bruttogeschossfläche von 5‘463.20 m2. Bei einer Gebäudehöhe der Kopfbaute von 17.39 m im Osten (erstes Baufeld) – was einer Hochbaute mit fünf Stockwerken entspricht – würden aber unwidersprochen bereits ca. 4‘980 m2 BGF (5 x 996 m2) konsumiert, womit für die restlichen beiden Baufelder lediglich eine BGF von 483.20 m2 übrig bliebe, was hinreichend belegt, dass der Planungsvorgabe der Gebäudestaffelung von Osten nach Westen nicht mehr nachgelebt werden könnte, da für die Überbauung des zweiten und dritten Baufeldes in der HWZS gar keine nennenswerte Bruttogeschossfläche mehr zur Verfügung stünde. Die Bedenken und Befürchtungen der Beschwerdeführer – wonach ein riesiger und ausserordentlich voluminöser (monströser) Bauklotz als „Hotelkopfbaute“ im Osten auf Parzelle 1239 erstellt würde – erweisen sich deshalb sowohl bezüglich Gebäudehöhe als auch Gebäudevolumen als unbegründet. Daran ändert entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer auch nichts, dass keine Gebäudelängen und bloss ein (kleiner/grosser) Grenzabstand von 2.50 m im ergänzten Art. 45 BauG vorgeschrieben werden, weil die Überbauungsgestaltung als Ganzes in der HWZS möglichst harmonisch und ausgewogen zu erfolgen hat und deshalb die Längenmasse einzelner Baukörper dem höher zu gewichtenden Kriterium eines guten Gesamteindrucks nicht entgegenstehen dürfen. Die entsprechenden Ausführungen im Kurzgutachten bezüglich historischer Siedlungsstruktur ([s. Abschnitt [A], städtebauliches Konzept [C] und Orts- und Landschaftsbild [D]) des von der Beschwerdegegnerin 2 zur Planungs- und Bauberatung beigezogenen Experten sind denn auch nachvollziehbar und einleuchtend, zumal dadurch die verdichtete Bauweise im Nahbereich zu den öffentlichen Verkehrsmitteln (RhB-Bahnhof ca. 300 m entfernt) gefördert werden und eine weitere bauliche Zersiedelung auf der Südseite des Inns so planerisch wirksam verhindert werden sollte. Anlässlich des Augenscheins vom 5. Februar 2016 hielt der Verfasser des Kurzgutachtens dazu nochmals mit Nachdruck fest, dass mit der angefochtenen Ortsplanungsrevision (erst) die Möglichkeit eröffnet werde, eine grössere Überbauung und gleichzeitig einen sichtbaren Abschluss des Siedlungsgebiets nach aussen zu verwirklichen (vgl. Beilage 2 [act. 4 S. 4-8] der Beschwerdegegnerin 1, mit Plänen 1-5 über historische Bauentwicklung). Dieser Einschätzung gibt es nichts beizufügen. Eine Verletzung der Gestaltungsvorschrift gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG (gute Einfügung/Einordnung ins bestehende Orts- und Landschaftsbild) ist daher in einer Gesamtschau - unter Einbezug des vorrangigen Planungsziels eines möglichst effizienten und haushälterischen Umgangs mit Bauland (Art. 1 RPG) - zu verneinen.
b) Die Erschliessungssituation der Parzelle 1239 bzw. der gesamten Hotel- und Wohnzone C._____ darf als ausgezeichnet gewertet werden, da das fragliche Teilgebiet unmittelbar an den Verkehrsträger der Südumfahrung anschliesst. Die Hauptstrasse zum Zentrum der Gemeinde wird zunächst durch einen Verkehrskreisel vor der Innbrücke und danach nochmals durch einen Strassenkreisel nach der Innbrücke südlich der Kernzone erschlossen (vgl. Beilage 4 [act. 2] der Beschwerdegegnerin 1). Die Zufahrt zur Parzelle 1239 bzw. zur HWZS kann darum von Osten her sofort problemlos und ohne zusätzliche künstliche Bauwerke im erforderlichen Ausmass sichergestellt und perfekt genutzt werden. Nebst der idealen strassenmässigen Erschliessung fällt weiter ins Gewicht, dass der Bahnhof der RhB lediglich ca. 300 m weiter östlich entfernt liegt und das hier zur Diskussion stehende Teilgebiet somit auch zu Fuss über die bestehenden Trottoirs oder sonst via Fahrradweg rasch, bequem und gefahrlos erreicht werden kann (s. Gerichtsfoto 1 am Standort 1: Einfahrt zur Parzelle 1239 ab Hauptstrasse; Foto 2 Hauptstrasse mit Gehsteiganlage und Verkehrskreisel Richtung Dorfzentrum/Kernzone; Foto 3 Hauptstrasse mit beidseitigem Trottoir über Inn-Brücke in Richtung südlich verlaufender Umfahrungsstrasse; Foto 4 Blick zum RhB-Bahnhofareal im Osten, ca. 300 m entfernt). Das zitierte Kurzgutachten vom 23. Januar 2012 [s. unter Vermerk: B und C] ist auch diesbezüglich schlüssig und überzeugend, zumal auch dort von einem Verkehrsknotenpunkt und einer Schlüsselstelle für die einwandfreie Erschliessung der HWZS über die existierende Innbrücke von Osten her die Rede ist (vgl. ferner Beilage 2 [act. 4 S. 9] der Beschwerdegegnerin 1, mit Plan 6 - Verkehr). Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass der motorisierte Individualverkehr zum neuen Bauzonenperimeter friktionsfrei und einfach über die Hauptstrasse abgewickelt werden kann. Die Benützung von öffentlichen Sammel- oder Quartierstrassen entfällt vollständig, was sowohl betreffend Verkehrssicherheit, Lärmbelastung sowie Zeitgewinn (wegen der guten und raschen Verkehrsanbindung zur Umfahrungsstrasse) grosse Vorteile mit sich bringt. Nichts Gegenteiliges ist auch dem Generellen Erschliessungsplan (GEP) des betreffenden Teil-gebiets zu entnehmen, wird darin doch dokumentiert, welche Steuerungs- und Entlastungsfunktion dem zweiten Verkehrskreisel in Richtung Zentrum und parallel zum RhB-Tunnel in diesem heiklen und stark frequentierten Verkehrsknotenpunkt zukommt (s. Beilage 3 [GEP] der Beschwerdegegnerin 1). Die Befürchtungen der Beschwerdeführer, wonach die strassenmässige Erschliessung der Parzelle 1239 bzw. der neu geschaffenen HWZS ungenügend sei und somit die angefochtene Teilrevision der Ortsplanung nicht geschützt werden dürfe, sind damit ebenfalls unbegründet. Eine Verletzung der in Art. 58 KRG verankerten Erschliessungskriterien betreffend Grund- und Groberschliessung ist jedenfalls nicht ersichtlich; vielmehr sind diese Voraussetzungen hier tadellos erfüllt und die geschilderten Probleme geradezu vorbildlich gelöst worden. Es liegt daher praktisch eine perfekte Erschliessung der Parzelle 1239 (bzw. HWZS) vor.
c) Was den gerügten Aussichtsverlust der Beschwerdeführer von ihrer Wohnung auf Parzelle 1614 in Fernsichtrichtung Z.______ samt zugehöriger Berglandschaft durch die auf Parzelle 1239 dereinst möglicherweise gebauten Hotelkomplexe und/oder Wohnbauten betrifft, so gilt es grundsätzlich festzuhalten, dass es keinen Rechtsanspruch auf Erhalt bisherig intakter und absolut unversehrter Wohn- und Aussichtsverhältnisse gibt, solange die geltenden Zonen- und Bauvorschriften respektiert werden. Die strikte Trennung zwischen Bauland und Nichtbauland bedeutet vielmehr umgekehrt, dass innerhalb von Bauzonen im Sinne von Art. 27 KRG jederzeit mit der künftigen Überbauung und zonenformen Nutzung solcher Grundstücke gerechnet werden muss. Es macht auch keinen Unterschied, ob die Parzelle 1239 wie bis anhin der ZöBA oder neu der HWZS zugewiesen ist, da es sich in beiden Fällen grundsätzlich um Bauland handelt, welches dereinst mit Hochbauten bestückt werden darf. Mit ihrem Einwand des Aussichtsverlusts auf die unbestritten grandiose Bergwelt des Z.______ wegen viel zu hoher und zu voluminöser Hotelbauten an einem völlig ungeeigneten Standort entlang des Inns rund 80 m südlich von der dortigen Kernzone bzw. ihrer Wohnung auf Parzelle 1614 dringen die Beschwerdeführer deshalb schon aus grundsätzlichen Überlegungen zu Gunsten einer geordneten und koordinierten Nutzung des verfügbaren Baulandes nicht durch. Dazu kommt, dass die visuelle Beeinträchtigung durch eine allfällige Kopfbaute im östlichsten Teil auf Parzelle 1239 durch die erhöhte Hanglage von Parzelle 1614 tatsächlich noch relativiert wird. Das Landniveau beim bestehenden Restaurationsbetrieb (Pizzeria) weist nachweislich eine Meereshöhe von 1‘709.11 m ü.M. aus, während das Erdgeschoss des Gebäudes auf Parzelle 1614, worin die Beschwerdeführer eine Wohnung zu Eigentum besitzen, eine Höhe von 1‘713.40 m ü.M. aufweist. Der Höhenunterschied von 4.29 m zu Gunsten der hangaufwärts situierten Liegenschaft der Beschwerdeführer bliebe unverändert auch bei einer Maximalbauhöhe von neu 17.39 m auf Parzelle 1239 erhalten, womit die Höhendifferenz höchstens noch 13.1 m (17.39 m – 4.29 m) betragen würde. Noch wichtiger ist aber, dass zwischen Parzelle 1614 und Parzelle 1239 eine Entfernung von rund 80 m besteht, was den Neigungs- bzw. Betrachtungswinkel ab der Liegenschaft der Beschwerdeführer deutlich weniger steil ansteigen lässt, als es bei einem Gebäudekomplex auf der viel näher gelegenen Wohnzone W3c im Südwesten von Par-zelle 1614 der Fall wäre, wonach laut Zonenschema (Art. 45 BauG) eine maximale Firsthöhe von 13.50 m erlaubt ist. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die bisherige Aussicht durch ein allfälliges Hotelgebäude auf Parzelle 1239 zwar tatsächlich etwas eingeschränkt würde, diese visuelle Beeinträchtigung aber weder übermässig noch unverhältnismässig ist, da innerhalb von Baugebieten stets systembedingt mit Einschränkungen und Abstrichen im Interesse anderer Bauwilliger gerechnet werden muss. Mit dem Einwand einer verschlechterten Wohn- und Aussichtssituation infolge künftig allenfalls zonenkonform erstellter Hotels auf Parzelle 1239 (in der HWZS) dringen die Beschwerdeführer somit ebenfalls nicht durch.
d) Zur Rüge des Wertverlustes der eigenen Immobilie in der Grössenordnung von Fr. 300‘000.-- durch die Aussichtsverminderung im Zuge neuer Hotelkomplexe auf Parzelle 1239 (HWZS) gilt es klarzustellen, dass sich ein solcher (angeblicher) Schaden erst anhand eines konkreten Bauprojekts auf Parzelle 1239 zuverlässig abschätzen, d.h. beziffern und beurteilen liesse. Für eine derartige Schadenersatzklage wegen Wertverlustes der eigenen Wohnung infolge Überbauung eines rund 80 m entfernt gelegenen Baugrundstücks wäre sodann aber nicht das Verwaltungsgericht gestützt auf öffentliches Bau- und Planungsrecht zuständig, sondern der örtlich und sachlich zuständige Zivilrichter bzw. das entsprechende Bezirksgericht gestützt auf Privatrecht spruchbefugt (vgl. VGU R 14 77 vom 17. März 2015 E.2c). Auf diese im Wesentlichen nachbarschaftliche Rüge tritt das Verwaltungsgericht deshalb mangels funktionaler Zuständigkeit bzw. fehlender Spruchkompetenz von vornherein gar nicht ein.
e) Soweit die Beschwerdeführer die Vereinbarkeit der vorgenommenen Orts-planungsrevision samt ergänzender Bauvorschriften mit der am 11. März 2012 vom Schweizer Souverän angenommenen Zweitwohnungsinitiative (s. Art. 75b BV) mit dem Titel „Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen“ anzweifelte, kann ihnen nicht gefolgt werden. Ausgehend vom Wortlaut des neu eingefügten Art. 56b Abs. 1 BauG sind die Beschwerdeführer offenbar der Ansicht, dass es gar keinen Bedarf an neuen Erstwohnungen gebe, was allerdings eine unbelegte Behauptung darstellt. Selbst wenn diese Behauptung jedoch zuträfe, wäre dies kein Argument, welches im hier zur Beurteilung gestellten Planungs- und Genehmigungsverfahren von rechtlicher Relevanz wäre. Im jetzigen Verfahrensstadium besteht nämlich noch die Möglichkeit, das ganze Areal hotelmässig und/ oder zu Erstwohnungszwecken zu nutzen (vgl. Beilage 3 [Planungs- und Mitwirkungsbericht - Beschwerdegegnerin 2] der Beschwerdegegnerin 1). Die hierzu erhobene Rüge der Beschwerdeführer könnte infolgedessen erst im konkreten Baubewilligungsverfahren vorgetragen werden, wenn ein individuell genau bestimmtes Bauprojekt für die Überbauung eines der drei vorgesehenen Baufenster auf Parzelle 1239 bzw. auf dem Landstreifen der neu geschaffenen HWZS eingereicht wird, da erst zu diesem Zeitpunkt die definitive Nutzung als Erst-/Hauptwohnung, Hotel oder artverwandter Dienstleistungsbetrieb festgelegt wird. Im Übrigen dürfte das öffentliche Interesse an der Neuerstellung von (bezahlbaren) Erstwohnungen seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative noch gestiegen sein. Am vitalen und aktuellen Gesamtinteresse die in der Bauwirtschaft durch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative verlorengegangenen Arbeitsplätze durch neue Arbeitsplätze in anderen Bereichen kompensieren zu können, besteht regional ein fundamentales Wirtschaftsinteresse (Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG). Im Vordergrund steht hierfür die Schaffung neuer Arbeitsplätze auf dem Sektor der Hotellerie und in anderen touristisch ausgerichteten Dienstleistungsbetrieben (vgl. dazu VGU R 13 222 + 223 vom 14. Juli 2015 E.5c sowie R 13 215 vom 14. Juli 2015 E.3a-b). Mit der offenen Formulierung von Art. 56b BauG wurde diesen Rahmenbedingungen bestmöglich Rechnung getragen, zumal die künftige Verwendung der HWZS sowohl eine Hotelnutzung, eine Erstwohnungsnutzung als auch eine gemischte Nutzung mit Kombination von Hotellerie und artverwandten Dienstleistungsbetrieben zulässt (vgl. zudem die zutreffenden Ausführungen in der Vernehmlassung vom 31. März 2014 der Beschwerdegegnerin 2, in den Ziff. 12.2 bis Ziff. 12.4 auf S. 11-13). Die Beschwerdeführer stossen daher auch mit ihren diesbezüglichen Einwänden ins Leere.
f) Was sodann die Einhaltung des Gewässerabstands zum südlich von Parzelle 1239 verlaufenden Flusslauf des Inns betrifft, so besteht nach Auffassung des streitberufenen Gerichts keine Veranlassung, an den nachvollziehbaren und einleuchtenden Erklärungen der Beschwerdegegnerin 1 in deren Stellungnahme vom 27. Oktober 2014 zu zweifeln. Darin wurde bereits unmissverständlich erwogen: Gemäss Art. 41a Abs. 4 der Gewässerschutzverordnung (GSchV; SR 814.201) kann „die Breite des Gewässerraums in dicht überbauten Gebieten den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet ist.“ Und nach Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV kann die Behörde „in dicht überbauten Gebieten für zonenkonforme Bauten und Anlagen Ausnahmen be-willigen, soweit keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.“ Wie die Beschwerdegegnerin 1 in Anwendung dieser Bestimmungen mit Fug erkannte, lag die Parzelle 1239 aufgrund ihrer bisherigen Nutzungszuweisung in der ZöBA und durfte als weitgehend überbautes Gebiet eingestuft werden, da dort bereits diverse Infrastrukturen dem öffentlichen Interesse dienten (so Sportplatz, Eisfeld, Tennis, Garderoben, Restaurant/Pizzeria, Baustelleninstallationsplatz für Tunnel der RhB). Die Anliegen des Hochwasserschutzes seien genügend berücksichtigt worden, zumal die HWZS ausserhalb der Gefahrenzone 1 angesiedelt worden sei und somit keine akute Hochwassergefährdung bestehe. Im Übrigen hatte die Beschwerdegegnerin 1 im Schreiben vom 26. September 2014 – unter Bezugnahme auf die fachkundige Stellungnahme des Amts für Natur und Umwelt vom 22. Februar 2012 – schon einmal ausdrücklich bestätigt, dass sich die in Frage stehende Hotel- und Wohnzone innerhalb des weitgehend überbauten Gebiets befinde und die planerisch festgelegte Gewässerabstandslinie akzeptiert werden könne. Folgerichtig steht der angefochtenen Ortsplanungsrevision auch unter dem erweiterten Blickwinkel der Einhaltung des umweltrelevanten Gewässerschutzes nichts im Wege.
g) Die angefochtene Teilrevision Ortsplanung 2011/Zonenplan mit Gestaltungselementen und Generellem Erschliessungsplan 1:1000 C._____ der Beschwerdegegnerin 2 samt zugehörigem Beschwerdeentscheid vom 14. Januar 2014 der Beschwerdegegnerin 1 sind demnach rechtens und zu schützen, was zur Abweisung der Beschwerde vom 24. Februar 2014 führt, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann (s. E.5d, hiervor).
6. a) Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den Beschwerdeführern, untereinander solidarisch haftend für das Ganze, aufzuerlegen.
b) Aussergerichtlich steht weder der Beschwerdegegnerin 1 (erste Rechtsmittelinstanz und gleichzeitig Genehmigungsbehörde bei Ortsplanungen) noch der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 (hauptverantwortliche Planungsträgerin) eine Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG).
Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Gerichtskosten, bestehend
Fr.
4'000.--
Fr.
599.--
zusammen
Fr.
4'599.--
gehen zulasten von A._____ und B._____, solidarisch haftend, und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
[Rechtsmittelbelehrung]
[Mitteilungen]