VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 20 59
5. Kammer
VorsitzMeisser
RichterAudétat und Racioppi
AktuarinHemmi
URTEIL
vom 28. September 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin 1
und
E._____ AG,
c/o C._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Frey,
Beschwerdegegnerin 2
betreffend Baueinsprache
I. Sachverhalt:
1. Mit Baubescheid vom 19. Februar, mitgeteilt am 9. Mai 2018, bewilligte die Gemeinde B._____ der E._____ AG den Neubau eines Zweifamilienhauses auf der unüberbauten Parzelle D._____ an der G._____ als Erstwohnungen. Der Baubeginn erfolgte am 4. Juni 2018.
2. Am 29. Juli 2019, gleichentags mitgeteilt, verfügte die Gemeinde B._____ einen Baustopp, weil festgestellt worden war, dass das Bauvorhaben abweichend von den bewilligten Plänen umgesetzt worden war. Gleichzeitig wurde der Bauherrschaft sowohl für die Abgabe einer Erklärung hinsichtlich freiwilliger Herstellung des rechtmässigen Zustands wie auch für die Einreichung eines Projektänderungsgesuchs über das gesamte Wohnhaus eine Frist bis zum 19. August 2019 gesetzt. Damals war das Bauvorhaben bis und mit Decke über dem 5. UG im Rohbau ausgeführt.
3. Mit Baubescheid vom 28. Oktober, mitgeteilt am 30. Oktober 2019, stellte die Gemeinde B._____ fest, dass die Baubewilligung vom 19. Februar 2018 dahingefallen sei. Zudem lehnte sie das nachträglich eingereichte Baugesuch ab. Sie führte insbesondere aus, gemäss Art. 94 KRG seien materiell vorschriftswidrige Zustände zu beseitigen, gleichgültig ob für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt worden sei. Was bisher, d.h. bis zu dem von der Baubehörde angeordneten Baustopp ausgeführt worden sei, sei jedoch nicht von vornherein widerrechtlich, sondern könnte im Rahmen eines neuen Baugesuchs gegebenenfalls bewilligt werden. Aus diesem Grund verzichte der Gemeindevorstand diesbezüglich einstweilen auf weitere Schritte. Die Bauherrschaft sei jedoch gehalten, innert drei Monaten seit Eröffnung des vorliegenden Entscheids ein neues Baugesuch einzureichen, welches in allen Teilen den gesetzlichen Vorgaben entspreche. Sollte die Bauherrschaft dieser Aufforderung nicht nachkommen, so bliebe dem Gemeindevorstand aus Gründen des Orts- und Landschaftsbilds nichts anderes übrig, als Wiederherstellungsmassnahmen anzuordnen.
4. Am 9. März 2020 reichte die E._____ AG ein neues Baugesuch ein, welches vom 12. März bis 1. April 2020 öffentlich aufgelegt wurde. Gegenstand dieses Baugesuchs bildet folgendes Bauvorhaben:
EG Zwei Schlafzimmer mit Nasszellen
DG Galerie
5. Während der Auflagefrist erhob A._____ am 27. März 2020 Einsprache gegen das Bauvorhaben und beantragte die Abweisung des Baugesuchs. Begründend wurde im Wesentlichen vorgebracht, das Bauvorhaben stehe in Widerspruch zur Zweitwohnungsgesetzgebung und sei nicht zonenkonform.
6. Mit Vernehmlassung vom 6. April 2020 beantragte die E._____ AG die Abweisung der Einsprache und die Genehmigung des Baugesuchs. Zur Begründung wurde hauptsächlich festgehalten, das eingereichte Bauprojekt halte alle Zonenbestimmungen des kommunalen Baugesetzes und des KRG ein. Zudem umgehe das Bauprojekt das Zweitwohnungsgesetz nicht.
7. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, wies die Gemeinde B._____ die Einsprache von A._____ ab und bewilligte das Baugesuch unter Auflagen, insbesondere der Erstwohnungsverpflichtung. Bezüglich der geltend gemachten Verletzung des Zweitwohnungsgesetzes hielt die Gemeinde im Wesentlichen fest, dass es sich bei B._____ um einen Weltkurort mit mehr als AF.________ Einwohnern handle, bei dem nach wie vor ein angespannter Markt für Erstwohnungen bestehe. Nach wie vor sei es für Ortsansässige schwierig, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Es gebe aber auch viele Personen, welche einen Umzug nach B._____ beabsichtigten und sich in solchen luxuriöseren Objekten wie vorliegend geplant niederlassen wollten. In B._____ bestehe also nach wie vor eine Nachfrage nach Erstwohnungen. Hinzu komme, dass es für Villenbesitzer schwierig sei, die meist sehr teuren Objekte zu überwachen. Dieses Problem lasse sich am besten lösen, indem in den Villen Raum für Hauswarte geschaffen werde. Diesem Bedürfnis werde mit vorliegendem Projekt dadurch Rechnung getragen, dass im zur Diskussion stehenden Bauvorhaben Personalzimmer vorgesehen seien. Abgesehen davon gehe es im konkreten Fall nicht um eine Vielzahl neuer Erstwohnungen, sondern um eine einzige, was schon rein zahlenmässig nicht ins Gewicht falle. Schliesslich dürfe nicht ausser Acht gelassen werden, dass Eigentümer von derart exklusiven Objekten im Allgemeinen gar nicht daran interessiert seien, in einer Villa ohne Not zusätzlichen Wohnraum für Dritte zu schaffen; dadurch wäre die Intimität gefährdet. Daher bestehe kein Anlass, vorliegend einen Rechtsmissbrauch zu vermuten; erst recht liege nicht der vom Bundesgericht geforderte offensichtliche Fall vor.
8. Hiergegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 27. Mai 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, der Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, sei aufzuheben und es sei die Baubewilligung in Abweisung des Baugesuchs vom 9. März 2020 zu verweigern. Unpräjudiziell für die künftige Situation beantragte der Beschwerdeführer keine aufschiebende Wirkung. Die E._____ AG könne sich, falls sie pendente lite in Kenntnis der Beschwerde baue, nicht auf einen Vertrauensschutz berufen. Eine Duldungsverfügung käme nicht in Betracht, ebenso wenig Schadenersatzansprüche gegen den Staat oder den Beschwerdeführer. In materieller Hinsicht brachte der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dass der angefochtene Entscheid Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 ZWG verletze. Vorliegend werde das Projekt erstellt für – angebliche – Interessenten, also noch unbekannte Erwerber. Die E._____ AG habe weder belegt noch glaubhaft dargelegt, dass im betreffenden Segment eine Nachfrage für Erstwohnungen bestehe. Eine solche Nachfrage gebe es nicht. Ohne eigene Erhebungen zu tätigen habe sich die Gemeinde B._____ die Version der Bauherrschaft kritiklos zu eigen gemacht. Sie habe damit den Sachverhalt nicht abgeklärt. B._____ habe bei gleichzeitiger nicht unbedeutender Abnahme der ständigen Wohnbevölkerung eine weit überdurchschnittlich hohe Leerwohnungsziffer und es gebe sehr viele Leerwohnungen, auch im gehobenen Preissegment für ganzjährige Nutzer. Eine Nachfrage nach luxuriösen Villen mit bundesrechtlicher Erstwohnungsauflage gebe es nicht. Hinzu komme, dass solche Personen, wenn es sie denn gäbe, ihren Wohnsitz schnell wieder verlegen würden (z.B. wegen Steueroptimierung), womit keine Nachhaltigkeit bestehe. Die Gefahr, vorliegend von Beginn weg auf die Sistierungsmöglichkeit zu setzen, bestehe. Die Gemeinde habe zur Bekämpfung der Missbrauchsgefahr keine, jedenfalls keine genüglichen bzw. vertieften Abklärungen vorgenommen, obwohl das Baugesuch und die Einsprache hierzu Veranlassung geboten hätten. Im konkreten Fall sei vielmehr der Beweis erbracht, dass das am 19. Februar 2018 bewilligte Wohnhaus nicht verkäuflich gewesen sei. Es sei bis und mit Decke über dem 5. UG im Rohbau bereits ausgeführt gewesen, als ein Baustopp verfügt worden sei. Das nun in der Folge zur Vermeidung der Wiederherstellung des baurechtskonformen Zustands bewilligungsersuchte Projekt sehe einfach eine Wohnung mit einer grossen Anzahl von Schlaf- und Wohnzimmern vor. Selbst die Gemeinde gehe davon aus, dass später Stockwerkeigentum begründet werde, weshalb im Dispositiv des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids verfügt worden sei, dannzumal die Erstwohnungsauflage auf die Stockwerkeinheiten zu verlegen. Es sehe so aus und sei keineswegs ausgeschlossen, dass hier wohl später aus einer Wohnung mehrere Erstwohnungen entstehen würden. Auch hierzu bestehe keine Nachfrage in B._____. Wiederum bestehe die Möglichkeit, auf die Sistierung auszuweichen, was aber missbräuchlich wäre. Die Gemeinde habe auch keine Auflagen verfügt, die von der Bauherrschaft hätten erfüllt werden müssen, um eine Baufreigabe zu erhalten. Damit ergebe sich, dass hier ohne Bedarf ein Spekulationsbau realisiert werden solle, sei es für ein Luxusobjekt, sei es für ein in Stockwerkeigentum umgewandeltes Miet- oder Wohnhaus mit mehreren Stockwerkeinheiten, wenn sich der Verkauf als Einheit nicht erfülle. Damit werde – trotz sehr hohen Leerwohnungsbeständen und weit überdurchschnittlicher Leerwohnungsziffer in B._____ und in der Region – an der Nachfrage vorbei wiederum der Bau kalter Betten bewilligt. Aufgrund der Aktenlage sei mit hoher Wahrscheinlichkeit in absehbarer Zeit mit Gesuchen um Sistierung der Erstwohnungsauflage zu rechnen mit dem Ziel, diese Wohnungen als Zweit- und Ferienwohnungen nutzen zu können, was unzulässig wäre. Der Beschwerdeführer sei überzeugt, dass der Tatbestand einer realistischen Gesetzesumgehung und demzufolge eines keinesfalls schützenswerten Rechtsmissbrauchs erstellt sei.
9. Die Gemeinde B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 23. Juni 2020 auf Abweisung der Beschwerde. Betreffend aufschiebende Wirkung zeigte sie sich erstaunt, dass der Beschwerdeführer keine aufschiebende Wirkung beantragt habe. Dieser Verzicht erwecke den Anschein, dass es ihm mit seiner Intervention nicht ganz so ernst sei. Immerhin hätte der Instuktionsrichter die Möglichkeit, der Beschwerde von Amtes wegen die aufschiebende Wirkung zukommen zu lassen. Eine solche Massnahme sei umso eher in Betracht zu ziehen, als die E._____ AG ihre Bautätigkeit trotz der Beschwerde fortsetze und damit die Angelegenheit gegebenenfalls noch weiter verkompliziert werde. Dennoch verzichte die Beschwerdegegnerin 1 auf einen solchen prozessualen Antrag, da der jetzige unfertige Bauzustand das Ortsbild stark störe und sie ein Interesse daran habe, dass der Bau endlich fertiggestellt werde. In Bezug auf die geltend gemachte Verletzung von Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 ZWG hielt die Beschwerdegegnerin 1 fest, vorliegend gehe es um eine einzige Wohnung und zwar um eine Villa mit einem sehr grossen Raumangebot an bester Lage. Wie die Erfahrungen in B._____ gezeigt hätten, gebe es zwar vergleichsweise wenige Personen, welche sich ein solches luxuriöses Objekt leisten könnten, es gebe aber immer wieder Leute, die über die nötigen finanziellen Mittel verfügten und bereit seien, diese in ein solches Luxusobjekt zu investieren, sei es im Rahmen eines Kaufs oder einer Miete. Viele dieser Interessenten seien aber erst bereit, ein solches Liebhaberobjekt zu kaufen oder zu mieten, wenn das betreffende Objekt realisiert sei und sie sich konkrete Vorstellungen über die Ausgestaltung und Zweckmässigkeit machen könnten. Zudem bestehe weder eine Pflicht noch eine gesetzliche Grundlage, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nachzuweisen, dass solche Wohnbauprojekte vermietet oder verkauft würden (geschweige denn an welche Personen). Der Beschwerdeführer blende aus, dass das seinerzeit bewilligte Bauvorhaben ein Wohnhaus betroffen habe, welches sich in Bezug auf die Erstwohnungsnutzung nicht von der jetzt zur Diskussion stehenden Villa unterscheide. Mit der Baubewilligung vom 19. Februar 2018 sei damit festgestellt worden, dass das Bauvorhaben in jeder Hinsicht rechtskonform gewesen sei, und zwar auch in Bezug auf die Vorgaben, welche das Zweitwohnungsgesetz hinsichtlich Erstwohnungen mache. Die Baueinstellung sei denn auch nicht wegen eines Konflikts mit der Zweitwohnungsgesetzgebung erfolgt, sondern nur deshalb, weil von den bewilligten Plänen abgewichen worden sei. Die Bauherrschaft habe also davon ausgehen dürfen, dass die Bauarbeiten nach Bereinigung dieser Unstimmigkeiten fortgesetzt werden dürften. Auch mache der Beschwerdeführer nicht geltend, dass das jetzige Bauvorhaben materiell vorschriftswidrig sei. Gerade weil dem so sei, hätte die Beschwerdegegnerin 1 auch kaum eine Handhabe für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Unter diesen Umständen erscheine es als vertretbar, der Bauherrschaft die Fertigstellung des rechtskräftig bewilligten Wohnbauprojekts zu ermöglichen und an den Bedarfsnachweis für Erstwohnungen keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Letzteres rechtfertige sich umso mehr, als mit der Projektrealisierung nur eine Wohnung geschaffen werde und es immer wieder einen Markt für solche Luxusobjekte gebe, also auch dann, wenn der Bestand an Leerwohnungen der übrigen Kategorien gross sei. Auch der Beschwerdeführer behaupte nicht, dass es in B._____ ein Überangebot von solchen Villen gebe oder solche seit längerer Zeit gar leer stünden. Hinzu komme, dass die Beschwerdegegnerin 1 auch aus Gründen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes ein Interesse daran habe, dass die exponierte Baustelle bald einmal verschwinde. Der Zustand lasse sich nur beheben, indem die Baute fertiggestellt werde. Für eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands fehle es nicht nur an einer materiellen Rechtsverletzung; ein Rückbau wäre auch unverhältnismässig.
10. In ihrer Vernehmlassung vom 26. Juni 2020 beantragte die E._____ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, das Bauvorhaben richte sich an eine zahlungskräftige und gehobene Kundschaft. Aufgrund der Dimensionen des Wohnhauses und dessen Ausstattung sei dieses klar im Luxussegment anzusiedeln. Dafür sei B._____ auch der richtige Ort. Die Parzelle D._____ besteche ausserdem durch ihre Lage mit spektakulärer Sicht auf den H._____. Sie sei eines der letzten frei bebaubaren Grundstücke in B._____ mit einer solchen Aussicht. Das Grundstück sei deshalb prädestiniert für den Bau eines stattlichen Anwesens. Dafür bestehe auch ein stetiger und relativ krisensicherer Markt. Kaufinteressenten für eine solche Liegenschaft verlangten äusserste Diskretion für die Verkaufsverhandlungen. Die Beschwerdegegnerin 2 als Verkäuferin habe den Kaufinteressenten deshalb entsprechende Vertraulichkeit zugesichert. Zudem sei der Leerwohnungsbestand in B._____ im Vergleich zu anderen Bündner Gemeinden in völlig anderen raumplanerischen Bezugssituationen nicht überdurchschnittlich hoch. Die Behauptung des Beschwerdeführers, die Beschwerdegegnerin 2 erstelle nur pro forma eine Erstwohnung, um dann auf die zweijährige Sistierungsmöglichkeit für Ferienwohnungszwecke zu spekulieren, sei ferner nicht stichhaltig. Hätte die Beschwerdegegnerin 2 die Absicht, das umstrittene Wohnhaus nur für eine Nutzungsdauer von zwei Jahren zu Ferienwohnungszwecken zu bauen, würde sie kaum CHF 10.5 Mio. in einen Neubau investieren. Niemand miete oder kaufe einen Neubau, um diesen anschliessend nur für zwei Jahre als Zweitwohnung nutzen zu können. Die Kosten dafür wären nicht amortisierbar. Ausserdem baue niemand auf Vorrat ein Wohnhaus für CHF 10.5 Mio., ohne zu wissen, ob er dafür einen Käufer finden werde. Wer dieses Haus erwerben wolle, müsse seinen Wohnsitz nach B._____ verlegen oder dieses an in B._____ domizilierte Personen vermieten. Auch ein Ausländer könne dieses Haus nur erwerben, wenn er seinen Wohnsitz nach B._____ verlege. Des Weiteren beruhten die vom Bundesgericht beurteilten Umgehungsfälle (insb. BGE 145 II 99, Saanen) auf völlig anderen Gegebenheiten und seien nicht ansatzweise mit dem vorliegenden Bauvorhaben vergleichbar. Die Unterschiede zum vorliegenden Fall lägen auf der Hand. So habe die Beschwerdegegnerin 2 nicht ein überarbeitetes Zweitwohnungsprojekt vorgelegt, sondern originär ein Gesuch um Bau einer Erstwohnung eingereicht. Das Wohnhaus sei aufgrund seiner Dimensionierung für einen Erstwohnsitz der Luxusklasse bestens geeignet und für eine Ferienwohnung viel zu gross. Das Baugrundstück liege an bester Lage im Zentrum von B._____ in einem Umfeld von Luxushotels und stattlichen Anwesen. Es werde ein Einzelobjekt erstellt und keine Überbauung mit einer Vielzahl an standardisierten Wohnungen. Dass dafür ein Markt bestehe, sei durch die Feststellungen der Vorinstanz, die den lokalen Immobilienmarkt aufgrund der dort eingehenden Baugesuche und Handänderungsanzeigen gut kenne, mehr als glaubhaft gemacht worden. Beim vorliegenden Bauvorhaben seien die Kriterien an einen Hauptwohnsitz also erfüllt. Damit dürften die im Zusammenhang mit dem ZWG vom Beschwerdeführer vorgebrachten Rügen widerlegt sein. Schliesslich sei dem Beschwerdeführer die Rechtskraft der am 19. Februar 2018 erteilten Baubewilligung entgegenzuhalten. Die Beschwerdegegnerin 1 habe bereits damals die Erstellung eines neuen Wohnhauses auch unter dem Titel des ZWG als zulässig erachtet. Dieser Entscheid sei unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Die vorliegende Baubewilligung enthalte keine Umnutzung, sondern weiterhin eine Erstwohnungsnutzung. Somit habe sich der Beschwerdeführer die Rechtskraft der am 19. Februar 2018 erteilten Baubewilligung in Bezug auf die Erstwohnungsnutzung entgegenhalten zu lassen. Auf diesen bereits von der Beschwerdegegnerin 1 beurteilten Punkt könne im vorliegenden Verfahren nicht mehr zurückgekommen werden. Somit seien die vom Beschwerdeführer gegen die Erstwohnungsnutzung vorgebrachten Rügen obsolet und im hiesigen Verfahren nicht zu hören. Folgerichtig wäre auf seine Beschwerde gar nicht einzutreten.
11. Am 3. August 2020 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen materiellen Anträgen fest und nahm zu den beschwerdegegnerischen Vernehmlassungen Stellung. In prozessualer Hinsicht beantragte er neu, es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und der Beschwerdegegnerin 2 (und ihren Hilfspersonen) zu verbieten, die Bauarbeiten pendente lite fortzusetzen. Das Verfahren sei in Bezug auf diesen Antrag für dringlich zu erklären.
12. Der Instruktionsrichter wies den Antrag auf Dringlicherklärung des Verfahrens am 7. August 2020 ab.
13. Am 18. August 2020 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf das Einreichen einer Duplik. Betreffend aufschiebende Wirkung führte sie aus, dass sie den diesbezüglichen Entscheid dem angerufenen Gericht überlasse, dies umso mehr, als sie diesbezüglich keine eigenen speziellen Interessen habe.
14. Am 25. August 2020 beantragte die Beschwerdegegnerin 2, der Antrag auf aufschiebende Wirkung sei abzuweisen. Zudem ersuchte sie um Fristerstreckung zur Einreichung der Duplik in der Sache bis am 7. September 2020.
15. Mit prozessleitender Verfügung vom 27. August 2020 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu und verbot der Beschwerdegegnerin 2 (und ihren Hilfspersonen), die Bauarbeiten pendente lite fortzusetzen. Gleichzeitig wurde der Beschwerdegegnerin 2 die anbegehrte Fristerstreckung gewährt.
16. Mit Schreiben vom 4. September 2020 teilte die Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht mit, dass sie sich bereits mit Vernehmlassung vom 25. August 2020 zur Replik des Beschwerdeführers geäussert habe. Sie habe sich darin vorwiegend zum Antrag auf aufschiebende Wirkung geäussert. Das darin Gesagte gelte sinngemäss auch für den materiellen Teil der Replik.
17. Am 18. September 2020 nahm der Beschwerdeführer zu den Ausführungen in den beschwerdegegnerischen Dupliken kurz Stellung.
18. Die gegen die prozessleitende Verfügung vom 27. August 2020 erhobene Prozessbeschwerde der Beschwerdegegnerin 2 hiess das Verwaltungsgericht mit Urteil R 20 86 vom 8. Dezember 2020 gut und hob die angefochtene Verfügung auf. Gleichzeitig wurde die Beschwerdegegnerin 2 auf ihrer Revers-Erklärung vom 28. August 2020 behaftet, wonach sie sich unwiderruflich verpflichtet, auf eigene Kosten und ohne Überwälzung der Kosten auf Dritte alle Gebäudeteile oder das gesamte Gebäude rückzubauen, die allenfalls vom Verwaltungsgericht im Verfahren R 20 59 oder im Falle des Weiterzugs an das Bundesgericht von diesem als rechtswidrig qualifiziert werden. Ausserdem wurde die Beschwerdegegnerin 1 ermächtigt, diesen Rückbau, falls notwendig, zwangsweise durchzusetzen.
19. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und auf den angefochtenen Entscheid sowie auf die vorliegenden Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, in welchem die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache des Beschwerdeführers gegen das aufgelegte Bauprojekt "Neubau Einfamilienhaus nach Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) betreffend Parzelle D._____" abwies und die Baubewilligung unter Auflagen, insbesondere der Erstwohnungsverpflichtung, erteilte. Dabei handelt es sich um einen Entscheid einer Gemeinde, welcher nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden kann oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig ist (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Folglich ist das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden örtlich und sachlich zuständig. Als Eigentümer der Parzelle I._____, welche – sieht man von der dazwischenliegenden Wegparzelle J._____ ab – unmittelbar oberhalb der Bauparzelle D._____ liegt, ist der Beschwerdeführer vom angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid berührt und er weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG), weshalb er zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist. Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit einzutreten.
1.2. Soweit die Beschwerdegegnerin 2 geltend macht, dass dem Beschwerdeführer die Rechtskraft der am 19. Februar 2018 erteilten Baubewilligung in Bezug auf die Erstwohnungsnutzung entgegenzuhalten sei, womit die von ihm gegen die Erstwohnungsnutzung vorgebrachten Rügen obsolet und im vorliegenden Verfahren nicht zu hören seien und demnach auf seine Beschwerde gar nicht einzutreten wäre, ist ihr entgegenzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 mit Baubescheid vom 28. Oktober, mitgeteilt am 30. Oktober 2019, rechtskräftig feststellte, dass die Baubewilligung vom 19. Februar 2018 dahingefallen sei (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 4 S. 16). Damit zielt der erhobene Einwand der Beschwerdegegnerin 2 ins Leere.
2. In materieller Hinsicht streitig und zu prüfen ist, ob das Bauvorhaben auf der Parzelle D._____ eine rechtsmissbräuchliche Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) und Art. 6 Abs. 1 ZWG darstellt.
3.1. Seit dem 1. Januar 2016 ist das ZWG in Kraft. Dieses regelt die Zulässigkeit des Baus neuer Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen Änderung bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent (Art. 1 ZWG). Es ist unbestritten, dass die Beschwerdegegnerin 1 einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent aufweist und damit in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes fällt. Gemäss Art. 25 Abs. 1 ZWG ist dieses Gesetz anwendbar auf Baugesuche, über die nach seinem Inkrafttreten erstinstanzlich oder in einem Beschwerdeverfahren zu entscheiden ist. Dies ist vorliegend der Fall.
Nach Art. 6 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Neue Wohnungen dürfen nur noch bewilligt werden, wenn sie als Erstwohnungen oder als touristisch bewirtschaftete Wohnungen genutzt werden (Art. 7 Abs. 1 ZWG). Die Baubewilligungsbehörde ordnet in der Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung an (Art. 7 Abs. 3 ZWG). Unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung weist die Baubewilligungsbehörde zudem das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken (Art. 7 Abs. 4 ZWG). Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid sieht eine Nutzungsbeschränkung des geplanten Einfamilienhauses als Erstwohnung gemäss ZWG vor. Das Grundbuchamt K._____ wird im besagten Entscheid zudem angewiesen, auf der Parzelle D._____, Grundbuch B._____, die Anmerkung "Erstwohnung oder einer Erstwohnung gleichgestellten Wohnung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG (EGID 191577251, EWID 2)" als Zweckentfremdungsverbot einzutragen. Bei einer Stockwerkeigentumsbegründung sei die Beschwerdegegnerin 1 berechtigt, zu gegebener Zeit die Nutzungsbeschränkung mit einer ergänzenden Verfügung auf den jeweiligen Stockwerkeinheiten anmerken zu lassen (vgl. Akten des Beschwerdeführers [Bf-act.] 3 S. 17 f.).
3.2. Nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG kann jedoch die Baubewilligungsbehörde auf Gesuch der Eigentümerin oder des Eigentümers eine Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG sistieren, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, welche die Wohnung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen. Diese Sistierung ist zeitlich beschränkt, kann jedoch verlängert werden, wenn die Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind (Art. 14 Abs. 2 ZWG). Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu sistieren, erhöht gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde demnach dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnung zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (vgl. BGE 145 II 99 E.3, 144 II 49 E.2.4 [Pra 107/2018 Nr. 140]).
Wenn in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut werden dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt wird, kann somit eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots und damit ein Rechtsmissbrauch beabsichtigt sein. Ein Rechtsmissbrauch muss offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Will eine Behörde, dass die umgangene Bestimmung angewendet wird, muss sie die Rechtsumgehung oder einen ernsthaften Verdacht auf eine solche nachweisen. Dies erfordert eine Beurteilung von Fall zu Fall. Um einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch handelt es sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur, wenn von Anfang an klar ist, dass das Vorhaben nicht wie angegeben genutzt werden kann. Ein solcher Fall liegt namentlich vor, wenn in der fraglichen Gemeinde eine ungenügende Nachfrage nach Erstwohnungen der betreffenden Art besteht oder andere konkrete Indizien für eine Umgehung sprechen. Diese Indizien können die Lage der Liegenschaft (Bauzone, Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, den Preis sowie die Verhältnisse der Person betreffen, die dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohnsitz, Arbeitsort, Absichtserklärung der Interessierten). Wenn die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner nicht bekannt sind, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Sektor das Hauptkriterium. Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht. In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen. Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnung zu vermarkten: Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Diesfalls ist auch der Einwand unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage (vgl. BGE 145 II 99 E.3.1, 144 II 49 E.2.2 ff. [Pra 107/2018 Nr. 140]).
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen (vgl. BGE 145 II 99 E.3, 144 II 49 E.2.4 [Pra 107/2018 Nr. 140]).
4. Die Beschwerdegegnerin 2 beabsichtigt den Bau eines Einfamilienhauses mit zehn Geschossebenen sowie einer Nettogeschossfläche (NGF) von über 3'000 m2 auf der Parzelle D._____ an der G._____ in B._____. Das Wohnhaus verfügt über eine Autoeinstellhalle mit 14 Parkplätzen (vier davon für das Haus L._____) und Technikräume im 7. UG, über drei Zimmer mit Nasszellen, einen Abstellraum, eine Werkstatt mit Lager, einen Weinkeller und zwei WCs im 6. UG, über fünf Personalzimmer mit Nasszellen, zwei Küchen (warme/kalte Küche) mit Kühlräumen, eine Waschküche, einen Trockenraum und zwei WCs im 5. UG, über ein Schwimmbad mit Wellnessbereich (Dampfbad, Sauna, Massageraum, Ruheraum), einen Technikraum und einen Putzraum im 4. UG, über einen Fitnessraum, ein Kino, ein Büro, einen Abstell-/Putz-/Technikraum und über zwei WCs im 3. UG, über drei Gästezimmer mit Nasszellen, einen Gartengeräteraum, einen Technikraum und einen Putz-/Waschküchenraum im 2. UG, über drei Gäste-/Kinderzimmer mit Nasszellen, einen Technikraum und einen Abstellraum im 1. UG, über zwei Schlafzimmer mit Nasszellen im EG, über einen Wohn- und Essraum, eine Küche, einen Abstellraum und ein WC im 1. OG sowie über eine Galerie im DG. Die Baukosten werden mit CHF 10.5 Mio. beziffert (vgl. Bg1-act. 4 und 5). Unter den Parteien ist unbestritten, dass das streitgegenständliche Bauvorhaben dem luxuriösen Segment zuzuordnen ist.
5. Vorliegend behauptet die Beschwerdegegnerin 2 zwar, dass es Kaufinteressenten für das fragliche Einfamilienhaus gäbe, legt diese aber nicht offen, obwohl sie in ihrer Prozessbeschwerde vom 28. August 2020 ankündigte, aufgrund von weit fortgeschrittenen Verkaufsverhandlungen in absehbarer Zeit gegenüber der Beschwerdegegnerin 1 sowie dem angerufenen Gericht einen Käufer namentlich nachzuweisen. Folglich sind die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner des streitgegenständlichen Einfamilienhauses nicht bekannt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bildet in einem solchen Fall die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Sektor das Hauptkriterium, wobei glaubhaft gemacht werden muss, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht (vgl. vorstehend Erwägung 3.2).
6.1.1. Diesbezüglich hält die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, fest, es handle sich bei B._____ um einen Weltkurort mit mehr als 5'000 Einwohnern, bei dem nach wie vor ein angespannter Markt für Erstwohnungen bestehe. Nach wie vor sei es für Ortsansässige schwierig, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Es gebe aber auch viele Personen, welche einen Umzug nach B._____ beabsichtigten und sich in solchen luxuriöseren Objekten wie vorliegend geplant niederlassen wollten, um ihren Lebensmittelpunkt nach B._____ zu verlegen. In B._____ bestehe also nach wie vor eine Nachfrage nach Erstwohnungen (vgl. Bf-act. 3 S. 10).
6.1.2. Ausserdem führt die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung vom 23. Juni 2020 aus, vorliegend gehe es um eine einzige Wohnung und zwar um eine Villa mit einem sehr grossen Raumangebot an bester Lage. Wie die Erfahrungen in B._____ gezeigt hätten, gebe es zwar vergleichsweise wenige Personen, welche sich ein solches luxuriöses Objekt leisten könnten, es gebe aber immer wieder – auch in Zeiten der Krise – Leute, die über die nötigen finanziellen Mittel verfügten und bereit seien, diese in ein solches Luxusobjekt zu investieren, sei es im Rahmen eines Kaufs oder einer Miete. Einen Markt für solche Luxusobjekte gebe es immer wieder und zwar auch dann, wenn der Bestand an Leerwohnungen der übrigen Kategorien gross sei. Der Beschwerdeführer behaupte denn auch nicht, dass es in B._____ ein Überangebot von solchen Villen gebe oder solche seit längerer Zeit gar leer stünden, also weder als Erst- noch als Zweitwohnungen genutzt würden.
6.2. Die Beschwerdegegnerin 2 hält in ihrer Vernehmlassung vom 26. Juni 2020 betreffend Bedarf fest, die Parzelle D._____ besteche durch ihre Lage mit spektakulärer Sicht auf den H._____ und sei eines der letzten frei bebaubaren Grundstücke in B._____ mit einer solchen Aussicht. Das Grundstück sei deshalb prädestiniert für den Bau eines stattlichen Anwesens, welches sich an eine entsprechend begüterte Kundschaft richte. Dafür bestehe auch ein stetiger und relativ krisensicherer Markt. Soweit der Beschwerdeführer die schweizweit durchschnittliche Leerwohnungsziffer von 1.66 % anrufe, sei ihm entgegenzuhalten, dass es sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bei Leerwohnungsbeständen von weniger als 2 % um eine Wohnungsnot handle, was natürlich nicht als Zielgrösse für die Bestimmung des Wohnungsbedarfs sein könne. Man könne deshalb nicht ernsthaft behaupten, es müsse erst eine Wohnungsnot eintreten, bis wieder Bedarf am Bau von neuen Erstwohnungen entstehen könne. Vor diesem Hintergrund sei eine Leerwohnungsziffer in B._____ denn auch nicht besonders hoch. Der Beschwerdeführer begründe den Leerwohnungsstand von B._____ mit der unbelegten Behauptung, die Nachfrage an Erst- und Zweitwohnungen sei im Q.________ nach Inkrafttreten der neuen Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zusammengebrochen; neue Erstwohnungen seien schlicht unverkäuflich. Er ignoriere allerdings, dass es im Kanton Graubünden andere Gemeinden mit ähnlich hohen oder sogar höheren Leerwohnungsbeständen gebe, die aber keine ausgeprägten Tourismusgemeinden seien. So habe z.B. die Gemeinde M._____ eine Leerwohnungsziffer von 4.15 %, N._____ (vor der Fusion mit der Gemeinde O._____) eine solche von 7.84 % und die Gemeinde P._____ eine solche von 5.32 %. Diese Gemeinden seien ausgeprägte Agglomerationsgemeinden, die aufgrund der hohen Immobilienpreise in O._____ eine hohe Nachfrage für freien Wohnraum hätten. Trotzdem gebe es dort hohe Leerwohnungsziffern. Es wäre willkürlich, in Bezug auf diese Gemeinden anhand der Leerwohnungsziffern den Bedarf an neuen Wohnungen zu bestreiten. Der Grund für Leerwohnungsziffern könne nämlich auch ganz woanders liegen: alte Bausubstanz, die renovationsbedürftig sei oder an einem unattraktiven Ort liege, Eigentümerschaften, die verkaufsunwillig seien und ihre Liegenschaften horteten etc. Damit sei gezeigt, dass der Leerwohnungsbestand in B._____ im Vergleich zu anderen Bündner Gemeinden in völlig anderen raumplanerischen Bezugssituationen nicht überdurchschnittlich hoch sei und sich daraus gegen das vorliegende Bauvorhaben auch keine Schlüsse ziehen liessen, wie sie der Beschwerdeführer verstanden haben wolle.
6.3. Auf der Homepage der Beschwerdegegnerin 1 ist unter dem Titel "Wohnen in B._____, Mieten und Kaufen" die Rede von einer grossen Nachfrage. Wie es mit dem Leerbestand von Wohnungen in der Gemeinde B._____ aussieht, kann den Leerwohnungsziffern des Bundesamts für Statistik (BFS) entnommen werden (vgl. https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/kataloge-datenbanken/karten.assetdetail.18704433.html, zuletzt besucht am 28. September 2021). Demnach verfügte B._____ in den Jahren 2018 bis 2021 über einen Anteil an leerstehenden Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand von F.________ / Y.________ / Z.________ / AA.________ , während diese Zahl im ganzen Kanton bei 1.59 % / 1.68 % / 1.4 % / 0.87 % bzw. in anderen Gemeinden des Q._____ (für die Jahre 2020 und 2021: R._____ 1.87 % / 0.94 %, S._____ 0.8 % / 0.4 %, T._____ 1.64 % / 1.44 %, U._____ 0.22 % / 0.43 %, V._____ 0.91 % / 0.78 %, W._____ 2.8 % / 1.09 %) tiefer liegt und gesamtschweizerisch zum ersten Mal seit zwölf Jahren rückläufig ist (vgl. dazu Medienmitteilung vom 13. September 2021, abrufbar unter https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen.assetdetail.18664830.html, [nachfolgend: Medienmitteilung], zuletzt besucht am 28. September 2021). Aus dem online abrufbaren Grundlagenbericht für das Kommunale räumliche Leitbild (KRL) der Firma X._____ AG geht hervor, dass die Leerwohnungsziffer in den Jahren 2010 bis 2014 relativ tief war (zwischen AB.________ und AC.________ und im Jahr 2015 auf über AD.________ anstieg. Zudem zählt die Gemeinde B._____ gemäss Angaben auf der Homepage ca. AE.________ ganzjährige Einwohnerinnen und Einwohner.
6.4. Die dargelegten Ausführungen der Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zeigen klar, dass damit nicht glaubhaft gemacht ist, dass eine effektive Nachfrage nach Erstwohnungen im luxuriösen Segment in B._____ besteht, zumal dies bloss behauptet wird, was rechtsprechungsgemäss – wie bereits dargelegt (vgl. vorstehend Erwägung 3.2) – nicht genügt. Zudem ist insbesondere unklar, weshalb der Leerwohnungsbestand im Jahr 2015 anstieg, für eine gewisse Zeit auf dem höheren Niveau verharrte und anschliessend wieder sank, wobei festzuhalten ist, dass als leerstehende Wohnungen im Sinne der Zählung sowohl Erstwohnungen (Wohnungen und Einfamilienhäuser, die zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden und am Stichtag [1. Juni 2021] nicht bewohnt sind) wie auch Zweitwohnungen (ganzjährig bewohnbare Ferien- oder Zweitwohnungen, sofern sie zur Dauermiete oder zum Verkauf ausgeschrieben sind) gelten (vgl. Medienmitteilung S. 3). Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen der Berechnung der Leerwohnungsziffer nicht nur Wohnungen im Segment des streitgegenständlichen Einfamilienhauses berücksichtigt wurden. Folglich fehlen genauere Angaben zum Leerbestand von Erstwohnungen im Luxussegment, zur Anzahl der erstellten Erstwohnungen im betreffenden Marktsegment sowie zum Verhältnis von Erst- und Zweitwohnungen der entsprechenden Art. Damit bleibt unklar, ob tatsächlich eine Nachfrage nach Erstwohnungen im luxuriösen Segment besteht.
6.5. Das Gericht stellt somit fest, dass die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Abklärungspflicht nicht genügend nachgekommen ist. Daher drängt es sich auf, die Beschwerde gutzuheissen und die Angelegenheit zur Abklärung des Immobilienmarktes in der Gemeinde B._____ – insbesondere der Nachfrage nach Erstwohnungen im Segment des fraglichen Einfamilienhauses – unter Berücksichtigung aller Umstände (vgl. vorstehend Erwägung 3.2) an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen. Im Rahmen einer solchen Abklärung könnte z.B. ein Gutachten eines auf Immobilienmarktanalysen spezialisierten Fachbüros eingeholt werden. Dabei ist auf Art. 141 Abs. 1 des Baugesetzes der Beschwerdegegnerin 1 hinzuweisen, welcher unter anderem vorsieht, dass die Baubehörde bei allen Baugesuchen auf einzelne Planunterlagen verzichten oder weitere anfordern kann, sofern dies für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist. Sollte sich im Rahmen der vorzunehmenden Abklärung ergeben, dass die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, darf die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen (vgl. vorstehend Erwägung 3.2).
7. Im Ergebnis ist die Beschwerdegegnerin 1 mit Erlass des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, ihrer Abklärungspflicht im Zusammenhang mit der Frage nach einer allfälligen Umgehung des ZWG nicht hinreichend nachgekommen. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen, der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid aufzuheben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen.
8.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren für Ausfertigungen und Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG).
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.-- festgesetzt. Sie wird zusammen mit den Kanzleiauslagen dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2, je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit (vgl. Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 2 VRG), auferlegt.
8.2. Nach Art. 78 Abs. 1 VRG wird im Rechtsmittelverfahren die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG).
Vorliegend wird die Parteientschädigung dem Ausgang des Verfahrens entsprechend zu Gunsten des obsiegenden Beschwerdeführers und zu Lasten der unterliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zugesprochen. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers teilte am 18. September 2020 mit, dass die Höhe der Parteientschädigung (resp. die Anzahl an aufgewendeten Stunden) in das pflichtgemässe Ermessen des streitberufenen Gerichts gestellt werde. Der zur Parteientschädigung anbegehrte Stundenansatz liege bei CHF 270.-- und sei durch die ins Recht gelegte Honorarvereinbarung gedeckt, ebenfalls die Spesenpauschale von drei Prozent. Demzufolge wird die Parteientschädigung ermessensweise auf CHF 4'500.-- (inkl. MWST und Spesen) festgesetzt und je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zur Zahlung auferlegt.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, wird aufgehoben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde B._____ zurückgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend aus
CHF
3'000.--
CHF
584.--
zusammen
CHF
3'584.--
gehen, je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit, zu Lasten der Gemeinde B._____ einerseits und der E._____ AG anderseits.
3. Die Gemeinde B._____ einerseits und die E._____ AG anderseits haben A._____, je zur Hälfte, mit CHF 4'500.-- (inkl. MWST und Spesen) aussergerichtlich zu entschädigen.
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