VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 24 2
5. Kammer
VorsitzBrun
RichterInAudétat und Pedretti
Aktuarin Maurer
URTEIL
vom 27. August 2024
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____ GmbH,
Beschwerdeführerin
und
B._____ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Patrick Dietrich und Rechtsanwalt MLaw Lorenz Raschein,
Beigeladene 1
gegen
Gemeinde C._____,
Beschwerdegegnerin
und
D._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Andreas Flütsch,
Beigeladene 2
betreffend Baubewilligung (Auflage)
I. Sachverhalt:
1. Mit Verfügung vom 26. September 2023, mitgeteilt am 3. Oktober 2023, erteilte C._____ der A._____ GmbH die provisorische Baubewilligung betreffend die Umnutzung und Fassadenwerbung an der E._____, Geb. Assek Nr. 191 auf Parz.-Nr. 427, C._____ (Baugesuch-Nr. 2023-9072 vom 19. September 2023), unter dem Vorbehalt der Genehmigung des fristgerecht einzureichenden Betriebskonzepts sowie allfällig weiteren notwendigen kantonalen Bewilligungen.
2. Mit Verfügung vom 26. Juni 2023 (recte: 19. Dezember 2023), mitgeteilt am 19. Dezember 2023, erteilte C._____ gestützt auf das Baugesuch vom 31. Oktober 2023 (Nr. 2023-9072-1) die definitive Baubewilligung für das bereits provisorisch erteilte Umnutzungsprojekt unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Gesuchsteller (A._____ GmbH) der Gemeinde C._____ vor Baubeginn das schriftliche Einverständnis der Grundeigen-tümerin vorweise, ohne diesen Vorweis dürfe mit dem Umbau nicht begonnen werden.
3. Gegen die definitive Baubewilligung der Gemeinde C._____ erhob die A._____ GmbH (nachfolgend: Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 4. Januar 2024 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Rechtsbegehren:
"1. Ziffer 3 der definitiven Baubewilligung der Gemeinde C._____ vom 26. Juni 2023, mitgeteilt am 19. Dezember 2023, sei ersatzlos aufzuheben.
2. Es sei vorsorglich, für die Dauer des Verfahrens, vorerst superprovisorisch Ziffer 3 der definitiven Baubewilligung der Gemeinde C._____ vom 26. Juni 2023, mitgeteilt am 19. Dezember 2023, ersatzlos aufzuheben und die Beschwerde-führerin für berechtigt zu erklären, das geplante Bauvorhaben umzusetzen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Gemeinde C._____."
Begründet wurde die Beschwerde im Wesentlichen damit, dass die Beschwerdeführerin seit 2018 Mieterin der Räumlichkeiten im Unter-geschoss an der E._____ in C._____ sei. Seit Mietantritt führe die Beschwerdeführerin während des O._____ jeweils Veranstaltungen im Mietobjekt durch. In der Vergangenheit, massgeblich für die O._____ 2022 und 2023, sei die Baubewilligung jeweils ohne Weiteres erteilt worden. Am 14./15. September 2023 habe die Beschwerdeführerin mit verschiedenen Vertragspartnern einen Eventvertrag abgeschlossen, die O._____-Veranstaltung des indischen Staates finde vom N._____ bis am K._____ 2024 statt. Das Betriebskonzept als einzige Auflage der provisorischen Baubewilligung vom 3. Oktober 2023 sei fristgerecht eingereicht und auch bewilligt worden, die provisorische Baubewilligung damit in Rechtskraft erwachsen. Sämtliche weiteren notwendigen Bewilligungen (GVG, Tiefbauamt) seien erteilt worden. Nachdem die Grundeigentümerin, vertreten durch die H._____ AG, bereits am 12. Dezember 2023 mitgeteilt habe, dass keine Zustimmung vorliege, sei mit der zusätzlichen Auflage gemäss Ziffer 3 der definitiven Baubewilligung vom 19. Dezember 2023 faktisch die Durchführung der O._____-Veranstaltung untersagt worden; dies gerade mal zwei Wochen vor Beginn der Bauarbeiten. Der Gemeinde C._____ verbleibe in Bezug auf Art. 8 Abs. 2 des Reglements I._____ kein Spielraum, im Rahmen der Erteilung der definitiven Baubewilligung noch zusätzliche Auflagen und Bedingungen, welche nicht im Zusammenhang mit dem Betriebskonzept stünden, aufzuerlegen. Die Gemeinde C._____ habe dadurch die Vorgaben zum Bewilligungsverfahren verletzt. Die Voraussetzungen für die Verknüpfung einer Bewilligung mit Auflagen und Bedingungen im Sinne von Art. 10a Abs. 1 des Reglements I._____ i.V.m. Art. Q._____ des Baugesetzes seien nicht erfüllt, da mit der neu ergänzten Ziffer 3 keinerlei öffentliche Interessen verfolgt würden. Die Gemeinde C._____ habe auch den Grundsatz von Treu und Glauben im Rechts-verkehr verletzt, indem sie rund zwei Wochen vor Baubeginn die Baubewilligung mit einer aufschiebenden Bedingung verknüpft habe, nachdem die Beschwerdeführerin bereits zahlreiche Dispositionen getroffen habe; zumal ihr aufgrund der E-Mail-Korrespondenz vom 12./13. Dezember 2023 bekannt gewesen sei, dass die Eigentümerin keine Zustimmung erteilen werde. Die Beschwerdeführerin habe sich, nachdem die definitive Baubewilligung in den vergangenen Jahren stets diskussionslos und ohne Auflagen und Bedingungen erteilt worden sei, auf die rechtskräftige provisorische Baubewilligung verlassen dürfen und nicht damit rechnen müssen, dass ihr Bauvorhaben kurz vor Baubeginn verhindert werde. Die Auflage gemäss Ziffer 3 erweise sich demnach als unrechtmässig. Das Interesse an der Durchführung der O._____-Veranstaltung überwiege das Interesse der Gemeinde C._____ am Schutz der rein privaten Interessen der Grundeigentümerin klar. Im Innern werde die Lokalität gemäss dem im Mietvertrag umschriebenen Zweck genutzt, faktisch finde gar keine Umnutzung statt. Auch bei der geplanten Fassadenwerbung handle es sich lediglich um eine geringfügige temporäre Umgestaltung, wodurch die Vermieterin keinerlei Nachteile erleide. Auch das Verhalten der Vermieterin verletze den Grundsatz von Treu und Glauben, habe diese doch bereits durch die Verfügung der Gebäudeversicherung vom 20. November 2023 Kenntnis vom geplanten O._____-Event erhalten und habe, nachdem in den vergangenen Jahren bereits solche Veranstaltungen stattgefunden hätten, davon ausgehen müssen, dass dies auch im Jahr 2024 der Fall sein werde. Könne die O._____-Veranstaltung nicht durchgeführt werden, erleide die Beschwerdeführerin einen massiven finanziellen Schaden, könnten doch die bereits zahlreich getroffenen Dispositionen nicht mehr rückgängig gemacht werden. Nebst dem, dass die Beschwerdeführerin die Hilfspersonen und Angestellten in erheblichem Umfang bezahlen müsse, könnten auf sie auch Schadenersatzforderungen der Kundin zukommen, die bereits Zahlungen geleistet habe. Zudem würde auch der Standort C._____ einen Imageschaden erleiden. Im Weiteren machte die Beschwerdeführerin die zeitliche Dringlichkeit des Gerichtsentscheids geltend.
4. In ihrer Vernehmlassung vom 8. Januar 2024 betreffend vorsorgliche Massnahme beantragte die Gemeinde C._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung des Gesuchs der Beschwerde-führerin um ersatzlose Aufhebung von Ziffer 3 der Baubewilligung vom 26. Juni 2023 [recte: 19. Dezember 2023, mitgeteilt am 19. Dezember 2023]), sofern darauf überhaupt einzutreten sei; unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Begründend führte sie im Wesentlichen aus, der Beschwerdeführerin fehle es an einem schutzwürdigen Interesse. Ein Bauvorhaben auf einer fremden Liegenschaft hänge bereits von Gesetzes wegen von der Zustimmung der Grundeigentümerin ab. Die Aufhebung von Ziff. 3 der angefochtenen Verfügung würde deshalb nicht dazu führen, dass die Beschwerdeführerin ohne diese Zustimmung zur Umsetzung des Bauvorhabens berechtigt erklärt werden könne. Zudem seien die Voraussetzungen für den Erlass einer vorsorglichen Massnahme in dem von der Beschwerdeführerin verlangten Umfang nicht gegeben. Bei unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung sei es Sache des Zivilrichters, zu entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung seines Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Sicher zu verbieten sei oder nicht.
5. Mit Eingabe vom 8. Januar 2024 ersuchte die B._____ GmbH (nachfolgend: Beigeladene 1) zunächst um Einladung zur Teilnahme am Verfahren R 24 2. Darüber hinaus beantragte sie die ersatzlose Aufhebung von Ziffer 3 der definitiven Baubewilligung der Gemeinde C._____ vom 19. Dezember 2023, dies zunächst vorsorglich für die Dauer des Verfahrens bzw. superprovisorisch. Zudem sei der Beschwerde vom 4. Januar 2024 die aufschiebende Wirkung zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zu Lasten der Gemeinde C._____. Begründend führte die Beigeladene 1 im Wesentlichen aus, als Gesellschaftszweck verfolge sie den Aufbau und die Förderung bzw. Vertiefung der Beziehungen zwischen der schweizerischen Eidgenossen-schaft und der Republik Indien. In den vergangenen Jahren sei sie massgeblich darum besorgt gewesen, für die indische Delegation am O._____ repräsentative Räumlichkeiten zu organisieren, weshalb sie nun mit der Beschwerdeführerin für die Räumlichkeiten an der E._____, C._____, für das O._____ 2024 einen entsprechenden Eventvertrag abgeschlossen habe. In materieller Hinsicht verwies die Beigeladene 1 betreffend Verletzung des Baugesetzes durch die Beschwerdeführerin grundsätzlich auf die Ausführungen in der Beschwerde vom 4. Januar 2024. Ergänzend führte sie die Verletzung des Vertrauensschutzes gegenüber der Beschwerdeführerin an. Die Beschwerdeführerin habe auf die definitive Bewilligung der Beschwerdegegnerin vertrauen dürfen, da die in Rechtskraft erwachsene provisorische Baubewilligung vom 26. September 2023 offensichtlich eine vertrauensbegründende Zusicherung darstelle und ihr in den vergangenen zwei Jahren jeweils ohne explizite Zustimmung der Grundeigentümerin die definitive Baubewilligung erteilt worden sei. Die bisherige Praxis der Beschwerde-gegnerin habe darin bestanden, die Baugesuche im Reglement I._____ unbesehen von der tatsächlichen Zustimmung des Grundeigentümers zu bewilligen. Wenn sie nun bei unverändertem Normwortlaut davon abweiche, müsse sie die Voraussetzungen für eine Praxisänderung erfüllen, was vorliegend nicht der Fall sei. Weder seien ernsthafte sachliche Gründe dafür ersichtlich noch überwiege ein Interesse an der neuen Rechtsanwendung gegenüber der Rechtssicherheit. Die Praxis-änderung verstosse gegen Treu und Glauben, da sie nicht rechtzeitig angezeigt worden sei. Eine Abweisung der Beschwerde habe gravierende, nicht wiedergutzumachende Nachteile sowohl für die Beigeladene 1 und als auch die indische Republik zu Folge. Im Gegenzug seien keine öffentlichen Interessen erkennbar, welche die in Ziffer 3 der Baubewilligung vom 19. Dezember 2023 verfügte Auflage rechtfertigen würden.
6. Mit Verfügung vom 9. Januar 2024 (Verfahren R 24 2a) wies die Instruktionsrichterin das Gesuch um Erlass von vorsorglichen Massnahmen im Verfahren R 24 2 ab und forderte die Beschwerde-gegnerin sowie die Beigeladene 2 zur Vernehmlassung in der Sache selbst auf.
7. Mit Vernehmlassung vom 8. Januar 2024 (eingegangen am 10. Januar 2024) beantragte die D._____ AG (nachfolgend: Beigeladene 2), die Abweisung der Beschwerde als auch des Begehrens um vorsorgliche Massnahme; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zu Lasten der Beschwerdeführerin. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, sie habe die Beschwerdeführerin mehrfach darauf hingewiesen, dass sie einer Untervermietung während dem O._____ nicht zustimme. Diese habe sich ohne Weiteres während den O._____-Veranstaltungen 2022 und 2023 über dieses ausdrückliche Verbot hinweggesetzt. Die Beschwerdeführerin sei auch der Aufforderung, die Bedingungen der Untervermietung offen zu legen, nicht nachgekommen. Die Beigeladene 2 habe umgehend, nachdem sie davon erfahren habe, dass sich die Mieterin abermals über die fehlende Zustimmung hinweg-setzen werde, die Beschwerdegegnerin dahingehend informiert. Von der Verfügung der GVG habe sie damals keine Kenntnis gehabt; auch sei ihr das Baugesuch der Beschwerdeführerin nicht bekannt. Die Beigeladene 2 hätte gemäss Reglement I._____ und dem kommunalen Baugesetz grundsätzlich bei einer entsprechenden Baueingabe der Mieterin das Baugesuch mitunterzeichnen sollen, resp. zumindest die Zustimmung dazu geben müssen. Eine solche sei nicht erfolgt. Es liege eine Verletzung von Treu und Glauben vor, wenn die Beschwerdeführerin nun sämtliche von ihr getätigten Aufwände als Begründung für die superprovisorisch zu erlassende Massnahme ins Feld führe, nachdem sie diese in voller Kenntnis der fehlenden Zustimmung zur Untervermietung (seit Mai 2022) getätigt habe. Die Beigeladene 2 hielt zudem fest, dass es sich bei der Frage der Zustimmung zum Untermietvertrag um eine privatrechtliche Angelegenheit handle.
8. Mit Eingabe vom 30. Januar 2024 verwies die Beigeladene 2 auf ihre Vernehmlassung vom 8. Januar 2024 und verzichtete auf weitere Ausführungen.
9. Die Beschwerdegegnerin beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 8. Februar 2024 die vollumfängliche Abweisung der Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin, sofern darauf einzutreten sei; unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Begründend wurde ausgeführt, bereits in der Vernehmlassung vom 8. Januar 2024 sei das schutzwürdige Interesse der Beschwerdeführerin an der beantragten Aufhebung der Ziffer 3 der Baubewilligung in Frage gestellt worden; für die Begründung werde auf die Vernehmlassung vom 8. Januar 2024 verwiesen. Ergänzend führte die Beschwerdegegnerin aus, das schutzwürdige Interesse und damit die Beschwerdelegitimation fehle umso mehr, nachdem die betroffene Baubewilligung an einen Anlass geknüpft gewesen sei, welcher inzwischen der Vergangenheit angehöre. Selbst wenn die Beschwerde hinsichtlich der Aufhebung von Ziffer 3 der angefochtenen Verfügung gutgeheissen würde, vermöge dies im jetzigen Zeitpunkt an der recht-lichen Situation der Beschwerdeführerin in baurechtlicher Hinsicht nichts mehr zu ändern. Die Rechtsposition der Beschwerdeführerin hätte sich selbst dann nicht geändert, wenn ihrem Antrag unmittelbar und noch vor Baubeginn entsprochen worden wäre. Der Beschwerdeführerin fehle es nicht an einer Baubewilligung, sondern am Einverständnis der Eigen-tümerin für ihr bauliches Vorhaben. Mit ihrer Beschwerde gegen die Baubewilligung befinde sie sich im falschen Verfahren. Für das vorliegende Verfahren bestehe deshalb kein rechtlich geschütztes Interesse und damit keine Legitimation, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten sei. Sollte das Gericht dennoch auf die Beschwerde eintreten, wäre diese aus den bereits genannten Gründen abzuweisen.
10. Nach Abschluss des Schriftenwechsels am 12. Februar 2024 ersuchte die Beigeladene 1 mit Eingabe vom 23. Februar 2024, es sei aus Billigkeits-gründen von einer Kostenauferlegung in irgendeiner Form an sie abzusehen.
11. Mit Schreiben vom 27. März 2024 teilte Rechtsanwalt Patrick Schmid dem Verwaltungsgericht mit, dass die Beschwerdeführerin ab sofort nicht mehr durch die Brändli Rechtsanwälte AG vertreten werde.
12. Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 15. April 2024 auf weitere Eingaben.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Mit Beschwerde anfechtbar sind Entscheide von Gemeinden, von anderen Körperschaften und von selbständigen Anstalten des kantonalen Rechts, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind (Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Angefochten ist vorliegend die Baubewilligung der Gemeinde C._____ vom 26. Juni 2023 (recte: 19. Dezember 2023), mitgeteilt am 19. Dezember 2023, mit welcher der Beschwerdeführerin die definitive Baubewilligung für das bereits provisorisch erteilte Umnutzungs-projekt an der E._____, C._____, unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Gemeinde C._____ vor Baubeginn das schriftliche Einverständ-nis der Grundeigentümerin vorgewiesen werde, erteilt wurde (vgl. Akten der Beschwerdeführerin [Bf-act.] 2; Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 5). Dabei handelt es sich um einen kommunalen Entscheid, der weder endgültig ist noch bei einer anderen Instanz angefochten werden kann und somit um ein geeignetes Anfechtungsobjekt. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ist somit örtlich und sachlich zuständig.
2.1. Nach Art. 50 Abs. 1 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat. Die Beschwerdeführerin ist als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids durch diesen unmittelbar betroffen.
2.2. Bestritten wird seitens der Beschwerdegegnerin hingegen das schutz-würdige Interesse an der Aufhebung bzw. der Änderung des Entscheids. Gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. c des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) ist zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berechtigt, wer ein schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung hat. Grundsätzlich muss das schutzwürdige Interesse nicht nur zum Zeitpunkt der Einreichung der Beschwerde, sondern auch zum Zeitpunkt der Urteilsverkündung bestehen. Das Bundesgericht verzichtet jedoch ausnahmsweise auf das Erfordernis eines aktuellen Interesses, wenn sich die mit der Beschwerde aufgeworfenen Fragen jeweils unter gleichen oder ähnlichen Umständen wieder stellen könnten, an ihrer Beantwortung wegen ihrer grundsätz-lichen Bedeutung ein hinreichendes öffentliches Interesse besteht und im Einzelfall eine rechtzeitige höchstrichterliche Prüfung kaum je möglich wäre (BGE 147 I 478 E.2.2 mit Verweis auf BGE 146 II 335 E.1.3, 142 I 135 E.1.3.1 und 139 I 206 E.1.1). Diese Voraussetzungen hat das Bundesgericht u.a. in den Fällen von Demonstrationsbewilligungen bejaht, da sich die Situation mit den Demonstrationen jährlich wiederholt, die Anfechtung des Demonstrationsverbotes vor Bundesgericht aber nicht innert Frist möglich ist, jedoch ein erhebliches öffentliches Interesse an der Beantwortung der Frage besteht, ob die Einschränkung des Demonstrationsrechts zulässig sei oder nicht (BGE R._____).
2.3. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Mit dem angefochtenen Entscheid war ein temporäres Bauprojekt für das O._____ 2024 betroffen. Solche Bauprojekte werden jedes Jahr unter denselben oder ähnlichen Umständen wieder neu beantragt. Insbesondere können mitunter auch Bauherrschaft und Grundstückeigentümer wie im vorliegenden Fall auseinanderfallen. Aufgrund der sehr engen Zeitfenster können Rechts-mittel bei solchen Projekten nicht immer rechtzeitig vor der Durchführung des Events entschieden werden. Somit sind das schutzwürdige Interesse und damit die Legitimation der Beschwerdeführerin zu bejahen. Auf die im übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich einzutreten.
3. Streitgegenstand der vorliegenden Beschwerde bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht die definitive Baubewilligung unter der aufschiebenden Bedingung erteilt hat, dass die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin vor Baubeginn das schriftliche Einverständnis der Grundeigentümerin (Beigeladene 2) vorweise und ohne diesen Vorweis mit dem Umbau nicht begonnen werden dürfe. Unbestritten ist, dass die Beigeladene 2 (Grund-)Eigentümerin der Parzelle 427, E._____, C._____, ist und die Beschwerdeführerin wiederum Mieterin dieser Liegenschaft.
4. Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, festzustellen, ob ein geplantes Bauvorhaben oder eine Nutzung mit den einschlägigen Vorschriften des öffentlichen Rechts übereinstimmt. Die Baubewilligung gilt nach herrschender Lehre und Rechtsprechung als Polizeibewilligung, auf deren Erteilung ein Rechtsanspruch besteht, sofern die gesetzlichen Vorschriften erfüllt sind. Sie stellt fest, dass dem ihr zugrundeliegenden Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen, insbesondere baupolizeilichen und raumplanerischen Hindernisse entgegenstehen. Andererseits dürfen die Baubewilligungsbehörden grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen, sondern sich nur auf öffentlich-rechtliche Vorschriften berufen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 21 24, R 21 32 und R 21 33 vom 6. Juli 2021 E.3.1. m.w.H.).
5.1. Gemäss Reglement zum I._____ gilt für Projekte im Kernbereich ein zweistufiges Bewilligungsverfahren (Art. 8 Abs. 2 Reglement I._____). Grundsätzlich gilt die Bewilligungspflicht gemäss Baugesetz der Beschwerdegegnerin (BG), wobei die temporäre Umnutzung eines Raumes oder Ladenlokales für Aktivitäten während des O._____ wie Events, Privatanlässe, Empfänge und dergleichen als Nutzungsänderung i.S.v. Art. F._____ BG gilt (Art. 6 Abs. 1 und 2 Reglement I._____). Auch das Anbringen von Werbung während des O._____ ist bewilligungs-pflichtig (Art. 6 Abs. 3 Reglement I._____). Damit gelangen die einschlägigen kantonalen und kommunalen Bestimmungen über das Baubewilligungsverfahren zur Anwendung (Art. P._____ BG i.V.m. Art. 86 ff. Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100] und Art. 146 ff. BG).
5.2. Ist die Bauherrschaft nicht Eigentümerin des Baugrundstücks, ist das Baugesuch durch den Eigentümer oder die Eigentümerin mit zu unterzeichnen (Art. 89 Abs. 3 KRG). Diese Bestimmung des formellen Baurechts ist gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG unmittelbar anwendbar und geht abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Art. 146 Abs. 1 BG übernimmt diese Vorgaben und schreibt vor, dass zur Einreichung von Baugesuchen Grundeigentümer sowie von diesen bevollmächtigte Vertreter oder mit Zustimmung des Grundeigentümers handelnde Bauinteressenten befugt sind. Damit ist die zivilrechtliche Bauberech-tigung explizit in einer öffentlich-rechtlichen Norm vorgesehen, womit es im Ergebnis nicht um die Anwendung von Privatrecht durch die Baubehörde geht, sondern von öffentlichem Recht, welches diese von Amtes wegen anzuwenden hat.
5.3. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin hat somit die Beschwerdegegnerin im Rahmen der Erteilung der definitiven Baubewilligung keine zusätzlichen Auflagen und Bedingungen auferlegt, die sich nicht bereits aus den anwendbaren Gesetzen ergeben. Die Gültigkeit einer an eine andere als die Grundeigentümerin ausgestellten Baubewilligung hängt somit zwingend von deren Zustimmung ab. Auch dem weiteren Argument der Beschwerdeführerin, wonach mit der Auflage in Ziffer 3 der Baubewilligung keinerlei öffentlichen Interessen verfolgt würden, kann nicht gefolgt werden. Es ist eindeutig, dass die aufschiebende Bedingung den Zweck der Einhaltung der bau- und damit öffentlich-rechtlichen Bestimmungen verfolgt, was wiederum ein gewichtiges öffentliches Interesse darstellt.
5.4.1. Die Beschwerdeführerin stützt sich bezüglich ihre Legitimation auf den zwischen ihr und der Beigeladenen 2 abgeschlossenen Mietvertrag vom 31. August 2018 / 3. September 2018 (Bf-act. 3). Begründend führt die Beschwerdeführerin an, dass sie während des O._____ jeweils Veran-staltungen im Mietobjekt durchführe. Aus dem Mietvertrag zwischen der Grundeigentümerin und der Beschwerdeführerin ergebe sich implizit eine Zustimmung zum Bauvorhaben (Ziff. 7, Bauliche Veränderungen/ Leuchtreklame). Indem die Eigentümerin die Verantwortung für das Einholen von behördlichen Bewilligungen vollumfänglich der Mieterin (Beschwerdeführerin) übertragen habe, habe sie auch konkludent die Zustimmung zu derartigen Bewilligungen bzw. Bauvorhaben erteilt. Entsprechend bedürfe die ersuchte Baubewilligung keiner weiteren Zustimmung. Anders liesse sich nicht erklären, dass der Beschwerde-führerin seitens der Gemeinde C._____ in den vorangegangenen Jahren jeweils ohne Weiteres die Baubewilligung erteilt worden sei.
5.4.2. Die Beschwerdegegnerin akzeptierte diesen Mietvertrag in der Vergangenheit offenbar als Einverständniserklärung i.S.v. Art. 146 Abs. 1 BG und erteilte ausweislich der Akten zumindest in den Jahren 2021 und 2022 für die O._____-Veranstaltungen 2022 und 2023 die definitive Baubewilligung (Bf-act. 7, vgl. auch Vernehmlassung der Beigeladenen 2 vom 8. Januar 2024 Rz. 4). Aus der Vernehmlassung der Beigeladenen 2 vom 8. Januar 2024 geht sodann hervor, dass diese in der Vergangenheit lediglich gegenüber der Beschwerdeführerin intervenierte und kundtat, nicht mit einer Untervermietung während der O._____-Veranstaltungen einverstanden zu sein. Erst mit E-Mail vom 12. Dezember 2023 wandte sich die Beigeladene 2 bzw. deren Verwalterin an die Beschwerde-gegnerin und teilte mit, dass sie keine Bewilligung für die von der Beschwerdeführerin beantragte Umnutzung für das O._____ 2024 erteilt habe (Bg-act. 4).
5.4.3. Aus Ziffer 7 des Mietvertrags ergibt sich, dass Fassadenteile dem Mieter nicht mitvermietet sind. Das Anbringen von Einrichtungen und Vorrichtungen ausserhalb des Mietobjektes sowie die Änderung bestehender Einrichtungen und Vorrichtungen dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterin erfolgen (Abs. 1). Der Mieter ist in der Ausgestaltung und Einrichtung der Lokalität frei. Er sorgt für die allfällig notwendigen behördlichen Bewilligungen (Abs. 2). Ziff. 7 Abs. 2 und 3 betreffen den Gebrauch des Mietobjektes durch die Beschwerdeführerin selbst. Das Verbot der Untermiete ohne schriftliche Zustimmung der Beigeladenen 2 ergibt sich wiederum aus den AGB zum Mietvertrag, die integrierenden Bestandteil des Vertrages bilden (vgl. Ausgabe 2014 Ziff. 12; Beilage 8 der Beigeladenen 2). Demgemäss kann der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete (vgl. auch Art. 262 Abs. 2 lit. a OR) verweigern, wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben, was hier der Fall ist. Ausserdem wurde der Beschwerdeführerin ausweislich der Akten die Untermiete mehrfach schriftlich untersagt (vgl. Beilagen 3 bis 6 der Beigeladenen 2). Vorliegend hat die Beschwerdeführerin die ihr vermieteten Räume mit Vertrag vom 10. September 2023 an die G._____ resp. die B._____ GmbH während des O._____ für die Dauer vom J._____ bis K._____ 2024 gegen Entgelt weitervermietet (Bf-act. 8). Dieser Vertrag sah nebst der Überlassung der Räumlichkeiten zum Gebrauch u.a. auch die Bereitstellung von Personal vor. Demnach hätte offensichtlich eine (untersagte) Untermiete vorgelegen.
5.4.4. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Beschwerdegegnerin folge der Praxis, wonach die Baugesuche im Reglement L._____ unbesehen von der tatsächlichen Zustimmung des Grundeigentümers bewilligt würden; sie verletze den Grundsatz von Treu und Glauben im Rechtsverkehr, wenn sie rund zwei Wochen vor Baubeginn die Baubewilligung mit einer aufschiebenden Bedingung verknüpft habe. Es trifft zwar zu, dass die Beschwerdegegnerin in der Vergangenheit den dem Baugesuch beigelegten Mietvertrag offenbar als Einverständniserklärung i.S.v. Art. 146 Abs. 1 BG akzeptierte. Dies war aber dem Umstand geschuldet, dass für die unzähligen Baugesuche betreffend die O._____-Veranstaltungen aufgrund des engen Zeitplans kaum Zeit für eine umfassende Prüfung bestand. Aus den Akten ergibt sich überdies auch nicht, dass die Beschwerdegegnerin Zweifel an der Zustimmung der Grundeigentümerin hatte resp. hätte haben müssen und damit diesen Umstand auch nicht näher prüfen musste, bis zum Widerruf durch die Grundeigentümerin resp. Beschwerdeführerin. Aus dem bisherigen Vorgehen der Beschwerdegegnerin lässt sich aber das Vorliegen einer gefestigten Praxis nicht herleiten, womit auch keine Vertrauensgrundlage vorlag resp. kein Rechtsanspruch auf eine erneute Ausstellung der definitiven Bewilligung wie sie in den vergangenen Jahren bestand.
5.4.5. Spätestens gestützt auf die erstmalige Intervention der Beigeladenen 2 als Grundeigentümerin war die Beschwerdegegnerin gezwungen, die Berechtigung zum Bau-/Umnutzungsgesuch der Beschwerdeführerin gemäss Art. M._____ BG in Frage zu stellen. In der Folge wies die Beschwerdegegnerin das Bau- bzw. Umnutzungsgesuch jedoch nicht mangels Einhaltung der Vorschriften gänzlich ab, sondern wählte die mildere Massnahme und erteilte die definitive Baubewilligung unter Vorbehalt des Vorweises der Zustimmung der Grundeigentümerin vor Baubeginn. Dieses Vorgehen ist aufgrund der Sachlage nicht zu beanstanden und verletzt auch nicht den Vertrauensschutz, zumal in der provisorisch erteilten Baubewilligung vom 26. September 2023, mitgeteilt am 3. Oktober 2023, in Ziffer 8 auch ausdrücklich die besseren Rechte Dritter (privatrechtliche Einsprachen) als vorbehalten erklärt wurden (Bg-act. 2, S. 3). Im Übrigen liess sich die Beigeladene 2 mit E-Mail ihrer Verwaltung vom 4. Januar 2024 an die Beschwerdegegnerin erneut dahingehend verlauten, keine Zustimmung zum Umnutzungsgesuch der Beschwerdeführerin zu erteilen (Bg-act. 6). Der Umstand, dass die Beschwerdeführerin umfassende Dispositionen getroffen und die erhaltenen Gelder der Beigeladenen 1 bereits weiterverwendet hatte, ohne die definitive Baubewilligung abzuwarten, ist ihr, auch aufgrund ihres treuwidrigen Verhaltens, selber zuzuschreiben. Damit erübrigen sich auch weitere Ausführungen zur Interessenabwägung.
5.5. Zusammenfassend erhellt, dass die Beschwerdegegnerin die aufschiebende Bedingung in Ziffer 3 der definitiven Baubewilligung vom 19. Dezember 2023 zu Recht erlassen hat. Grundsätzlich wäre sie befugt gewesen, aufgrund der fehlenden Zustimmung der Grundeigentümerin zum Bau-/Umnutzungsgesuch auf dieses gar nicht einzutreten bzw. – da die provisorische Bewilligung bereits erteilt worden war – die definitive Bewilligung gänzlich zu verweigern. Denn gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu Art. 89 Abs. 3 KRG sind die Gemeinden nicht verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellerinnen und Gesuchstellern zu behandeln, deren (zivilrechtliche) Bauberechtigung offensichtlich fehlt (VGU R 21 44 vom 28. September 2021 E.3 m.H.a. R 18 7 vom 12. September 2018 E.3.1; PVG 1990 Nr. 25 und PVG 1987 Nr. 20).
6.1. Im Rechtsmittel- und im Klageverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Mehrere Parteien tragen ihre Kosten zu gleichen Teilen, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Staatsgebühr wird in Anwendung von Art. 75 Abs. 2 VRG und in Anbetracht des Verfahrensaufwandes sowie der weiteren Bemessungskriterien auf CHF 2'500.00 festgesetzt.
6.2. Mit ihrem Schreiben vom 23. Februar 2024 ersuchte die Beigeladene 1, es seien ihr keine Kosten in irgendeiner Form aufzuerlegen. Nimmt eine beigeladene Dritte am Verfahren teil, stehen ihr zwar die gleichen Rechte wie den Hauptparteien zu, sie kann im Gegenzug aber auch mit Kosten belegt werden (Art. 40 Abs. 2 VRG). Vorliegend hat sich die Beigeladene 1 mit Stellungnahme vom 8. Januar 2024 und Schreiben vom 23. Februar 2024 vernehmen lassen. Da die Beigeladene 1 am Verfahren teilgenom-men hat, Anträge gestellt und sich über mehrere Seiten zur Sache geäussert hat, erscheint es durchaus sachgerecht, ihr ebenfalls Verfahrenskosten aufzuerlegen (Art. 40 Abs. 2 VRG). Anders wäre allenfalls zu entscheiden, wenn sie von einer Teilnahme abgesehen hätte oder sich lediglich den Ausführungen der Beschwerdeführerin angeschlossen hätte, ohne eigene Rechtsbegehren zu stellen und diese ausführlich zu begründen.Angesichts dessen, dass die Beigeladene 1 als gutgläubige Dritte aufgrund des nicht zustande gekommenen Mietverhältnisses bereits grosse finanzielle Dispositionen getätigt hat, rechtfertigt es sich, ihr die Verfahrenskosten lediglich in reduziertem Mass aufzuerlegen. In Anbetracht des Verfahrensausganges gehen die Verfahrenskosten somit zu drei Vierteln zulasten der unterliegenden Beschwerdeführerin und zu einem Viertel zu Lasten der unterliegenden Beigeladenen 1 (Art. 73 Abs. 1 VRG).
6.3. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verur-sachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
6.3.1. Der obsiegenden Beschwerdegegnerin steht keine Parteientschädigung zu, zumal sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt (Art. 78 Abs. 2 VRG).
6.3.2. Namentlich aus der Gleichstellung in den Parteirechten (Art. 40 Abs. 2 VRG) leitet die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung auch einen Anspruch auf eine Parteientschädigung gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG im Falle des Obsiegens ab (vgl. VGU R 21 51 vom 26. Oktober 2021 E.7.1). Der ebenfalls obsiegenden Beigeladenen 2 ist demnach antragsgemäss eine Parteientschädigung zu Lasten der unterliegenden Beschwerde-führerin und der Beigeladenen 1 zuzusprechen. Für deren Bemessung kann auf den vom Rechtsvertreter geltend gemachten – und unbestritten gebliebenen – Aufwand von insgesamt 14.33 Stunden gemäss Honorar-note vom 30. Januar 2024, inkl. Honorarvereinbarung vom 10. Januar 2024, abgestellt werden. Folglich haben die unterliegende Beschwerde-führerin und die Beigeladene 1 eine Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt CHF 3'900.70 (inkl. Spesen und MWST) zu leisten, wobei die Beschwerdeführerin davon drei Viertel und die Beigeladene 1 einen Viertel zu tragen hat.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend aus
CHF
2'500.00
CHF
484.00
zusammen
CHF
2984.00
gehen zu drei Vierteln zulasten der A._____ GmbH und zu einem Viertel zu Lasten der B._____ GmbH.
3. Die A._____ GmbH hat die D._____ AG aussergerichtlich mit insgesamt CHF 2'925.50 (inkl. Spesen und MWST) zu entschädigen. Die B._____ GmbH hat die D._____ AG aussergerichtlich mit insgesamt CHF 975.20 (inkl. Spesen und MWST) zu entschädigen.
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