Ref.:Chur, 11. Juni 2008Schriftlich mitgeteilt am:
ZF 08 17
(Eine gegen dieses Urteil beim Bundesgericht erhobene Beschwerde ist mit Urteil vom 19. November 2008 abgewiesen worden, soweit darauf einzutreten war).
Urteil
Zivilkammer
Vorsitz
Vizepräsident Bochsler
RichterInnen
Riesen-Bienz, Hubert, Zinsli und Michael Dürst
Aktuarin ad hoc
Bäder Federspiel
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In der zivilrechtlichen Berufung
der AX., Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. et oec. Pius Fryberg, Quaderstrasse 8, 7000 Chur,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 26. Oktober 2007, mitgeteilt am 18. Februar 2008, in Sachen der Klägerin und Berufungsklägerin gegen AY., und Dr. BY., Beklagte und Berufungsbeklagte, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Diener, Bärenloch 1, Postfach 201, 7002 Chur,
betreffend Anfechtung einer Kündigung,
hat sich ergeben:
A. Am 26. Februar 2004 schlossen die Confiserie X. AG als Vermieterin und AX. als Mieterin einen Mietvertrag über eine 5-Zimmer-Wohnung im 2. Stock der Wohn- und Geschäftsliegenschaft der Vermieterin an der A. in B. ab. Der Mietzins wurde auf Fr. 1'750.-- monatlich festgelegt (Nettomietzins Fr. 1'600.--, Nebenkosten pauschal Fr. 150.--). Das Mietverhältnis begann am 1. April 2004. Gemäss Mietvertrag kann das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils per Ende März und per Ende September aufgelöst werden.
Das Wohn- und Geschäftshaus der Confiserie X. AG wurde am 12. Juli 2004 auf Antrag der Grundpfandgläubigerin C. durch das Betreibungsamt Schanfigg versteigert. AY. und Dr. BY. ersteigerten die Liegenschaft im ersten Aufruf für Fr. 2'055'000.--.
Am 14. September 2004 kündigten AY. und Dr. BY. das Mietverhältnis mit AX. mit dem amtlichen Formular auf den 31. März 2005.
B. Diese Kündigung wurde von AX. am 11. Oktober 2004 bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirks Plessur angefochten. Sie beantragte, die Kündigung sei aufzuheben, eventualiter das Mietverhältnis zu erstrecken. AY. und Dr. BY. beantragten in ihrer Vernehmlassung vom 15. November 2004 die Abweisung der Begehren von AX.. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 26. November 2004 konnte keine Einigung erzielt werden. Mit Entscheid vom 26. November 2004, mitgeteilt am 27. Januar 2005, wies die Schlichtungsbehörde die Anträge von AX. ab.
C. Am 28. Februar 2005 instanzierte AX. beim Bezirksgericht Plessur gegen AY. und Dr. BY. eine Klage. Sie stellte folgende Rechtsbegehren:
„1. Der Entscheid der Schlichtungsbehörde für Mietsachen des Bezirks Plessur sei aufzuheben.
Die Kündigung vom 14. September 2004 sei für nichtig, resp. anfechtbar zu erklären und aufzuheben.
2. Eventualiter sei das Mietverhältnis um 4 Jahre, allenfalls nach richterlichem Ermessen, zu erstrecken.
3. Der Klage sei in der Weise aufschiebende Wirkung zu erteilen, indem die Kündigung der Vermieter erst auf den Zeitpunkt der rechtskräftigen Abweisung der Klage wirksam wird.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.“
AY. und Dr. BY. beantragten in ihrer Prozessantwort vom 14. April 2005, was folgt:
„1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Unter voller vermittleramtlicher und gerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.“
D. Die Hauptverhandlung vor dem Bezirksgericht Plessur fand am 26. Oktober 2007 statt. Mit Urteil vom 26. Oktober 2007, mitgeteilt am 18. Februar 2008, erkannte das Bezirksgericht Plessur, wie folgt:
„1. Die Klage wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Kosten des Bezirksgerichtes Plessur von CHF 4'919.20 (Gerichtsgebühren CHF 3'000.00, Schreibgebühren CHF 457.60, Bargebühren CHF 261.60, Streitwertzuschlag CHF 1'200.00) gehen zu Lasten von AX. und werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
AX. hat AY. und Dr. BY. gemeinsam mit insgesamt CHF 3'938.15 (inkl. Barauslagen und 7.6 % MWST) ausseramtlich zu entschädigen.
3. (Mitteilung)“
Das Bezirksgericht war im Wesentlichen zur Erkenntnis gelangt, dass die Kündigung des Mietvertrages als gültig zu qualifizieren sei und darüber hinaus die Voraussetzungen für eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht erfüllt seien.
E. Gegen dieses Urteil liess AX. am 10. März 2008 die Berufung zu Handen des Kantonsgerichts von Graubünden erklären. Sie stellt folgende Berufungsanträge:
„1. Das angefochtene Urteil sei aufzuheben.
2. Die Kündigung vom 14. September 2004 sei für nichtig, resp. anfechtbar zu erklären und aufzuheben.
Eventualiter sei das Mietverhältnis bis zum 30. April 2009 zu erstrecken.
3. Die Kosten des Bezirksgerichtes Plessur von Fr. 4'919.20 seien den Beklagten aufzuerlegen, welche zudem zu verpflichten seien, die Klägerin aussergerichtlich mit Fr. 4'000.00, zuzüglich 7.6% Mehrwertsteuer, zu entschädigen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das Berufungsverfahren zulasten der Berufungsbeklagten.“
F. Am 11. Juni 2008 fand die mündliche Berufungsverhandlung vor dem Kantonsgericht von Graubünden statt. Für die Verfahren ZF 08 16, ZF 08 17 und ZF 08 18 wurde eine gemeinsame Berufungsverhandlung durchgeführt. Anwesend waren der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin, Rechtsanwalt lic. iur. et oec. Pius Fryberg, die Berufungsbeklagten AY. und Dr. BY. sowie ihr Rechtsvertreter, Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Diener. Einleitend verlas der Vorsitzende die Berufungsbegehren. Gegen die Zuständigkeit und die Zusammensetzung des Gerichts wurden keine Einwände erhoben, so dass sich dieses als in der Sache legitimiert erklärte. Da keine Beweisanträge vorlagen, wurde das Beweisverfahren geschlossen. Im Anschluss fanden die Plädoyers der Parteivertreter statt. Rechtsanwalt Fryberg bestätigte und begründete in seinem Plädoyer die Anträge gemäss der schriftlichen Berufungserklärung vom 10. März 2008. Rechtsanwalt Diener beantragte in seinem Plädoyer die Abweisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Berufungsklägerin und begründete seine Anträge entsprechend.
Rechtsanwalt Fryberg und Rechtsanwalt Diener gaben von ihren Vorträgen eine schriftliche Ausführung zu den Akten. Die Parteivertreter erhielten das Recht auf Replik und Duplik.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Urteil sowie auf die Ausführungen der Rechtsvertreter der Parteien in den Rechtsschriften und anlässlich der Berufungsverhandlung wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Die Zivilkammer zieht in Erwägung :
1.a. Gegen Entscheide der Bezirksgerichte in Mietsachen gemäss Art. 36 der Vollziehungsverordnung zum Schweizerischen Obligationenrecht (Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen; VVzOR) kann gemäss Art. 39 Abs. 2 VVzOR in Verbindung mit Art. 218 ff. ZPO beim Kantonsgericht von Graubünden Berufung erklärt werden. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts zur Beurteilung der vorliegenden Streitsache als Berufungsinstanz ist damit gegeben.
Eine Berufung ist innert der peremptorischen Frist von 20 Tagen seit der schriftlichen Mitteilung des Urteils zu erklären und hat die formulierten Anträge auf Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der Beiurteile sowie neue Einreden, soweit solche noch zulässig sind, zu enthalten (Art. 219 Abs. 1 ZPO). Die Berufung von AX. vom 10. März 2008 gegen das Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 26. Oktober 2007, mitgeteilt am 18. Februar 2008, wurde frist- und formgerecht eingereicht, so dass darauf eingetreten werden kann.
2. Das mit Vertrag vom 26. Februar 2004 begründete Mietverhältnis zwischen der Confiserie X. AG als Vermieterin und AX. als Mieterin ging gestützt auf Art. 261 Abs. 1 OR mit dem Eigentum an der Liegenschaft an der A. in B. auf die Berufungsbeklagten AY. und Dr. BY. über. Am 14. September 2004 kündigten diese das Mietverhältnis formgerecht und unter Einhaltung der vertraglich festgelegten Kündigungsfrist auf den vertraglich vereinbarten Kündigungstermin vom 31. März 2005. Dass eine ordentliche Kündigung vorliegt, die form- und fristgerecht erfolgte, ist grundsätzlich unbestritten. Streitig ist dagegen die Frage, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst und ob das Mietverhältnis gegebenenfalls zu erstrecken ist.
3.a. Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Unter welchen Umständen eine Kündigung nach Rechtsprechung und Lehre im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR missbräuchlich ist und wie in diesem Zusammenhang die Beweislast verteilt ist, hat die Vorinstanz ausführlich und fundiert dargelegt. Diese grundsätzlichen Überlegungen in Erwägung 6a des vorinstanzlichen Urteils wurden von den Parteien zu Recht nicht beanstandet, so dass das Kantonsgericht an Stelle eigener Begründung auf diese Bezug nehmen kann (Art. 229 Abs. 3 ZPO).
b. Die Berufungsklägerin bringt vor, vorliegend seien die Voraussetzungen für eine missbräuchliche Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR gegeben. Die Herren Y. hätten nach der Ersteigerung der Liegenschaft sämtliche Mietverträge gekündigt, welche mit einem Mitglied der Familie X. abgeschossen worden seien. Einzig und allein das Mietverhältnis mit den Eheleuten D. sei nicht aufgelöst worden. Die Begründung der Berufungsbeklagten, die unbestrittenermassen vorhandenen Differenzen zwischen den Familien Y. und X. hätten mit dieser Kündigung nichts zu tun, sei aufgrund des gesamten Verhaltens in den verschiedenen Verfahren nur vorgeschoben. Die Berufungsklägerin macht mit anderen Worten geltend, es handle sich vorliegend um eine Rachekündigung, die aufgrund der Differenzen zwischen den Familien Y. und X. ausgesprochen worden sei.
c. Kündigungen von Mietverträgen sind zulässig, wenn sie weder die in Art. 271a OR aufgezählten Voraussetzungen erfüllen – was im vorliegenden Fall zu Recht nicht geltend gemacht wird – noch in anderer Weise, jedoch ähnlich qualifiziert, den Missbrauchsanforderungen von Art. 271 OR entsprechen (Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. A., Zürich 2008, N 25 zu Art. 271 OR). Nach Rechtsprechung und Lehre ist eine Kündigung dann im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR missbräuchlich, wenn sie auf keinem schützenswerten Interesse beruht, wenn das Kündigungsrecht ohne jeden Nutzen ausgeübt wird, mit der Absicht, zu schaden, dem Ziel der Schikane oder Rache, wenn ein krasses Missverhältnis der gegenseitigen Interessen besteht oder wenn die Rechtsausübung durch widersprüchliches Verhalten oder Rücksichtslosigkeit missbräuchlich erscheint (BGE 132 III 737 ff. [744 f.], E. 3.4.2; SVIT-Kommentar, a.a.O., N 20 zu Art. 271 OR; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. A., Zürich 1999, S. 529 ff.; Peter Higi, Zürcher Kommentar zum Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, Art. 271-274g OR, 4. A., Zürich 1996, N 65 ff. zu Art. 271 OR). Anders ausgedrückt sind Kündigungen stets zulässig, wenn sie einem objektiv ernsthaften und schutzwürdigen Motiv und damit einem legitimen Interesse des Kündigenden entsprechen, das Mietverhältnis zu beenden (Urteil des Bundesgerichts vom 27. Mai 2005, 4C.61/2005, E. 4.1).
d. Vorliegend erweist es sich zwar als ausgewiesen, dass zwischen den Familien X. und Y., den beiden Aktionärsgruppen der – sich mittlerweile in Liquidation befindenden – Confiserie X. AG, erhebliche Differenzen bestehen, sind doch unter anderem mehrere Gerichtsverfahren hängig, in denen sich die beiden Familien bzw. Mitglieder derselben gegenüberstehen. Ebenfalls steht fest, dass von den neuen Eigentümern der Liegenschaft nicht nur das Mietverhältnis mit AX., sondern auch jenes mit BX. und mit der X. & Co. Confiserie gekündigt wurde, währenddem der Mietvertrag D. nicht aufgelöst wurde. Allein daraus lässt sich jedoch noch nicht der Schluss ziehen, dass es sich bei der vorliegenden Kündigung um eine missbräuchliche Rachekündigung handelt, die lediglich aufgrund der Tatsache ausgesprochen worden ist, dass die Berufungsklägerin der Familie X. angehört. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es sich grundsätzlich als zulässig erweist, einen Mietvertrag ordentlich zu kündigen, mit dem Ziel, dem Mieter eine andere Person als neuen Vertragspartner vorzuziehen, selbst aus Gründen der Ertragsoptimierung (Higi, a.a.O., N 60 zu Art. 271 OR). Art. 271 Abs. 1 OR verankert keine Treuepflicht der Parteien, namentlich kein Recht des Mieters eines unbefristeten Mietverhältnisses auf grundsätzlichen Verbleib im Mietobjekt (Higi, a.a.O., N 59 u. 79 zu Art. 271 OR; Peter Higi, Zürcher Kommentar zum Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, Art. 266-268b OR, 4. A., Zürich 1995, N 150 f. Vorb. zu Art. 266-266o OR). In diesem Sinn vermögen auch Differenzen zwischen den Parteien eines Mietvertrages für sich allein noch keinen Anspruch auf unbefristetes Verbleiben in einer gemieteten Wohnung zu begründen. Um die Missbräuchlichkeit einer Kündigung beurteilen zu können, sind vielmehr die gesamten Umstände der Kündigung zu betrachten.
Im vorliegenden Fall fällt insbesondere der Umstand ins Gewicht, dass die Berufungsbeklagten ein schutzwürdiges Interesse an der Kündigung des Mietvertrages mit der Berufungsklägerin glaubhaft machen können. So machen sie geltend, den Mietvertrag gekündigt zu haben, um über die neu erworbene Liegenschaft frei verfügen und beispielsweise eine Wohnung für sich beanspruchen zu können. Kündigungen, die der Vermieter damit begründet, er wolle die Mietsache für eigene Bedürfnisse verwenden, erweisen sich grundsätzlich als zulässig (SVIT-Kommentar, N 32 zu Art. 271 OR). Da es nahe liegt, dass die Käufer bzw. Ersteigerer einer Liegenschaft über dieselbe frei verfügen, sich die Mieter selbst aussuchen und allenfalls selbst eine Wohnung beziehen wollen, erscheinen die von den Berufungsbeklagten für die Kündigung angeführten Gründe auch glaubhaft. Bringt ihnen die Kündigung aber den Nutzen, die Liegenschaft nach ihren Interessen zu vermieten und in B. selbst über ein Domizil zu verfügen, beruht diese grundsätzlich auf einem schützenswerten Interesse und es kann nicht davon gesprochen werden, die Kündigung sei ohne jeden Nutzen und lediglich mit der Absicht, zu schaden, oder aus Rache ausgesprochen worden. Auch ein rücksichtsloses oder widersprüchliches Verhalten ist nicht ersichtlich. Zum einen erfolgte die Kündigung frühzeitig und unter Einhaltung der vertraglich festgelegten Kündigungsfrist. Zum anderen ist darin, dass die Berufungsbeklagten das Mietverhältnis mit der Berufungsklägerin ordentlich kündigten und nicht – wie bei den Mietverträgen mit BX. und mit der X. & Co. Confiserie – auf Nichtigkeit des Vertrages klagten, kein Widerspruch zu erblicken, konnte der vorliegende Mietvertrag im Gegensatz zu den beiden anderen Verträgen doch durch ordentliche Kündigung innert vernünftiger Frist beendet werden. Schliesslich wurde von der Berufungsklägerin zu Recht auch nicht geltend gemacht, es liege ein krasses Missverhältnis der Interessen vor.
Unter diesen Umständen gelingt der Berufungsklägerin der Beweis, dass die von den Beklagten angegebenen Kündigungsgründe nur vorgeschoben oder unwahr sind oder dass die Vertragsauflösung aus anderen Gründen gegen Treu und Glauben verstösst, nicht. Die Kündigung ist daher in Übereinstimmung mit der Vorinstanz als gültig zu qualifizieren und die Berufung in diesem Punkt abzuweisen.
4.a. Wird eine Klage auf Anfechtung einer Kündigung abgewiesen, hat das Gericht von Amtes wegen zu prüfen, ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist (Art. 274f Abs. 3 OR in Verbindung mit Art. 274e Abs. 3 OR).
Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Da sich das Bezirksgericht Plessur zu den Voraussetzungen für die Erstreckung eines Mietverhältnisses ausführlich und zutreffend äusserte, kann diesbezüglich grundsätzlich auf Erwägung 7a des vorinstanzlichen Urteils verwiesen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO).
b. Die Berufungsklägerin macht vorliegend geltend, sie sei zusammen mit CX. Mitglied der Kollektivgesellschaft X. & Co., die die Confiserie X. in B. führe. Es sei erforderlich, dass eine der beiden Gesellschafterinnen im gleichen Haus wohne, in dem der Betrieb geführt werde. Daher sei das Mietverhältnis bis am 30. April 2009, dem Endzeitpunkt des Mietvertrags mit der Confiserie X. & Co., zu erstrecken.
c. Zu beachten ist, dass die Berufungsklägerin zwar geltend macht, es sei für einen reibungslosen Betriebsablauf unbedingt erforderlich, dass ein Mitglied der Geschäftsleitung in demselben Haus wohne, in dem sich der Confiserie-Betrieb befindet, dass es ihr indes nicht gelingt, den Nachweis für ihre Behauptung zu erbringen. Namentlich hat AX. in keiner Art und Weise dargelegt, wie Betrieb bzw. Geschäftsleitung organisiert sind und inwiefern eine Notwendigkeit besteht, dass sie als Mitglied der Geschäftsleitung über eine Wohnung in der Geschäftsliegenschaft verfügt. Wie die Vorinstanz korrekt festgehalten hat, trägt der Mieter die Behauptungs- und Beweislast für das Bestehen einer Härtesituation (vgl. Erwägung 2 und 7a in fine des angefochtenen Urteils). Im Allgemeinen besteht keine Pflicht bzw. Notwendigkeit für das Mitglied der Geschäftsleitung einer Confiserie, eine Unterkunft in demselben Haus wie der Confiserie-Betrieb selbst zu bewohnen. Mangels anderweitiger Anhaltspunkte ist daher auch vorliegend davon auszugehen, dass ein reibungsloser Betriebsablauf auch bei einer Anwesenheit im Betrieb zu den ordentlichen Geschäfts- bzw. Arbeitszeiten gewährleistet werden kann. Der blosse Umstand, dass mit der fraglichen Wohnung ein kürzerer Arbeitsweg verbunden ist, reicht ebenfalls nicht aus, um eine Härte zu begründen. Weitere Gründe, weshalb die vertragsgemässe Beendigung des Mietvertrages zu einer Härte für die Berufungsklägerin führt, werden von jener nicht vorgebracht. Soweit ersichtlich liegen solche – wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat – denn auch nicht vor.
Unter diesen Umständen ist der ausführlich begründete Schluss der Vorinstanz, dass in casu kein Härtefall vorliegt, der durch die Interessen der Vermieter nicht zu rechtfertigen wäre, und dass daher die Voraussetzungen für eine Erstreckung nicht gegeben sind, nicht zu beanstanden. Die Berufung von AX. ist auch diesen Punkt betreffend abzuweisen.
5. Zusammenfassend erweist sich das Abweisen der Klage von AX. durch das Bezirksgericht Plessur als korrekt. In dieser Situation besteht kein Anlass, die im angefochtenen Urteil getroffene Kostenregelung aufzuheben. Die Berufung ist somit vollumfänglich abzuweisen.
6.a. Nach Art. 223 ZPO in Verbindung mit Art. 122 Abs. 1 ZPO wird der in einem zivilrechtlichen Berufungsverfahren unterliegende Teil in der Regel zur Übernahme sämtlicher Kosten des Verfahrens verpflichtet. Die unterliegende Partei wird zudem in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle ihr durch den Rechtsstreit verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 223 ZPO in Verbindung mit 122 Abs. 2 ZPO).
b. Da die Berufung von AX. vollumfänglich abgewiesen wird, wird die Berufungsklägerin kostenpflichtig. Sie hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen und überdies die Berufungsbeklagten ausseramtlich zu entschädigen. Hierbei erscheint eine Entschädigung von Fr. 2'000.-- inkl. MwSt. als angemessen.
Demnach erkennt die Zivilkammer :
1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 3'160.-- (Gerichtsgebühr Fr. 3'000.--, Schreibgebühren Fr. 160.--) gehen zu Lasten der Berufungsklägerin, die zudem die Berufungsbeklagten ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'000.-- inkl. MwSt. zu entschädigen hat.
3. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht geführt werden. Diese ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und 90 ff. BGG.
4. Mitteilung an: __________
Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden
Der Vizepräsident:
Die Aktuarin ad hoc: