Urteil vom 15. Dezember 2021
Referenz ZK2 20 43
Instanz II. Zivilkammer
Besetzung Nydegger, Vorsitzender
Bergamin und Cavegn
Jent-Sørensen, Aktuarin ad hoc
Parteien A._____, Berufungskläger
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Roman Wyrsch
Rechtskraft Advokatur, Badenerstrasse 21, Postfach 2057, 8021 Zürich
gegen
B._____
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Eva Druey Just
Vincenz & Partner, Masanserstrasse 40, 7000 Chur
Gegenstand Abrechnung aus Kauf-/Werkvertrag
Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Surselva vom 18.08.2020, mitgeteilt am 23.09.2020 (Proz. Nr. 115-2017-12)
Mitteilung 21. Dezember 2021
A. B._____ erwarb von A._____ das Stockwerkeigentumsgrundstück Nr. C._____ mit Sonderrecht an der 4 ½-Zimmerwohnung im Obergeschoss mit dem Hobbyraum und dem Keller im Erdgeschoss sowie die Miteigentums-Grundstücke Nr. D._____ und Nr. E._____ je mit dem alleinigen und ausschliesslichen Benutzungsrecht an den Autoeinstellplätzen Nr. 6 und 7 in der Gemeinde F._____ zu einem Preis von insgesamt CHF 1'090'000.00 (RG act. II./4.). Für die Ausführung der – noch zu erstellenden – Bauten und für den inneren Ausbau wurde im Kaufvertrag auf den Baubeschrieb und die bewilligten Baueingabepläne verwiesen. In der Berufung geht es noch um Baukosten in der Höhe von CHF 282'340.00, die B._____ beansprucht, weil A._____ für die Erstellung der Wohnung weniger habe bezahlen müssen als im Vertragspreis enthalten gewesen sei.
B. Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren reichte B._____ gegen A._____, G._____ und H._____ frist- und formgerecht Klage beim Regionalgericht Surselva ein mit folgenden Begehren:
1. Der Beklagte 1 sei zu verpflichten, über die Mehr- und Minderkosten, die aus der Erstellung des Grundstücks I._____ (gemeinschaftliche Teile), des Stockwerkeigentums-Grundstücks Nr. C._____ und der Miteigentums-Grundstücke Nr. D._____ und E._____ in F._____ im Vergleich zu den gemäss Kaufvertrag vom 15. April 2011 geschuldeten Leistungen entstanden sind, umfassend und detailliert abzurechnen.
2. a. Der Beklagte 1 sei zu verpflichten, der Klägerin den Saldo aus der unter Ziff. 1. bezeichneten Abrechnung nach deren gerichtlicher Prüfung, zzgl. 5% Zins seit Einreichung vorliegender Klage, zu bezahlen.
b. Eventualiter sei der Beklagte (1) zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 264'777.65, zzgl. 5% Zins seit Einreichung vorliegender Klage, zu bezahlen.
3. Die Beklagten 1-3 seien unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB zu verpflichten, die folgenden, am 19. Mai 2016 vereinbarten und durch die Klägerin durchzuführenden Arbeiten zu dulden und jegliche Störungen der Planer, Handwerker etc. zu unterlassen:
a. Erstellung Wellnessbereich und Umgestaltung Terrasse EG;
b. Erweiterung Schliessanlage;
c. Ausbau Garderobenraum;
d. Installation eines Dachventilators für das Cheminée;
e. Installation Waschmaschine und Trockner;
f. Installation Tiefkühlschrank und Vorratsregal im Treppenhaus neben Disponibelraum;
g. Wandbefestigungen und Stiefeltrockner Ski- und Veloraum.
Die Duldungsverpflichtung habe sich auf sämtliche, für die Realisierung der bezeichneten Vorhaben notwendigen Arbeiten sowie auf den Betrieb der fertiggestellten Bauten zu beziehen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten.
C. Mit der Klageantwort stellten die Beklagten folgende Anträge:
1. Es sei die Klage vollumfänglich abzuweisen.
2. Es sei widerklageweise ein Gutachten zu erstellen, mit welchem folgende Fragen zu beantworten sind:
a) Wie hoch sind die dem Beklagten Nr. 1 entstandenen Mehrkosten für den Bau der Kaufobjekte (4½-Zimmer-Wohnung mit Nebenräumen sowie zwei Autoabstellplätze) gegenüber deren ursprünglich geplanten Ausbau.
b) Wie hoch ist der Verkehrswert der Verkaufsgegenstände (4½-Zimmer-Wohnung mit Nebenräumen sowie zwei Autoabstellplätze) gegenüber deren ursprünglich geplanten Ausbau.
3. Gestützt auf dieses Gutachten sei die Klägerin widerklageweise zu verpflichten, dem Beklagten Nr. 1 einen noch zu bestimmenden Betrag, jedoch mindestens CHF 100'000.00, zu bezahlen.
4. Es sei den Beklagten nach Abschluss des Beweisverfahrens Frist anzusetzen, um die Widerklageforderung genau zu beziffern.
5. Gestützt auf das Gutachten seien die Wertquoten der Stockwerkeigentümeranteile durch das Gericht widerklageweise neu festzulegen.
6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt. zulasten der Klägerin.
D. Im vorinstanzlichen Verfahren, in dem ein Beweisverfahren durchgeführt wurde, erging am 18. August 2020 folgender Entscheid:
1. Auf die Ziffern 2 und 4 der beklagtischen Rechtsbegehren/Widerklagebegehren wird nicht eingetreten.
2. Die Ziffern 1 und 3 der klägerischen Rechtsbegehren werden als gegenstandslos geworden abgeschrieben.
3. Die Ziffern 3 und 5 der beklagtischen Rechtsbegehren/Widerklagebegehren werden abgewiesen.
4. Die Klage (Ziffer 2 des klägerischen Rechtsbegehrens) wird gutgeheissen, und A._____ wird verpflichtet, B._____ CHF 282'340.00 zzgl. 5% Zins seit dem 13. Juni 2017 zu bezahlen.
5. a) Die Gerichtskosten in Höhe von total CHF 68'468.00 (Entscheidgebühr CHF 36'000.00, Pauschale für das Schlichtungsverfahren CHF 350.00, Kosten des Beweisverfahrens CHF 32'118.00) gehen zu Lasten von A._____. Sie werden aus den von beiden Parteien geleisteten Kostenvorschüssen in der Gesamthöhe von CHF 69'000.00 (Klägerin CHF 40'500.00, Beklagte CHF 28'500.00) bezogen. Der Überschuss vom CHF 882.00 (CHF 69'000 - CHF 36'000.00 - CHF 32'118.00) wird B._____ seitens des Gerichts erstattet.
A._____ ist verpflichtet, B._____ den Betrag von CHF 39'968.00 (vom Gericht bezogener Teil der von der Klägerin geleisteten Kostenvorschüsse sowie Pauschale für das Schlichtungsverfahren) zu ersetzen/zu bezahlen.
b) A._____ ist verpflichtet, B._____ eine Parteientschädigung von CHF 33'337.55 (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen.
6. [Rechtsmittel]
7. [Mitteilung]"
E. Gegen diesen Entscheid reichte A._____ (nachfolgend: Berufungskläger) mit Datum vom 23. Oktober 2020 (Poststempel) Berufung ein und stellte folgende Anträge:
1. Es sei Disp.-Ziff. 4 des Urteils des Regionalgerichts Surselva vom 18. August 2020 vollumfänglich aufzuheben und die Klage abzuweisen;
2. Eventualiter sei Disp.-Ziff. 4 des Urteils des Regionalgerichts Surselva vom 18. August 2020 vollumfänglich aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
3. Es sei Disp.-Ziff. 5 des Urteils des Regionalgerichts Surselva vom 18. August 2020 vollumfänglich aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MwSt. in beiden Instanzen zulasten der Berufungsbeklagten".
F. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Beim Berufungskläger wurde ein Kostenvorschuss von CHF 10'000.00 erhoben, welcher rechtzeitig geleistet wurde. B._____ (nachfolgend: Berufungsbeklagte) erstattete am 26. November 2020 rechtzeitig die Berufungsantwort mit dem Begehren, die Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen, und reichte ihre Honorarnote ein. Mit Datum vom 30. November 2020 wurden die Eingabe samt Honorarnote dem Berufungskläger zugestellt mit dem Hinweis, dass ein weiterer Schriftenwechsel nicht vorgesehen sei.
Die Sache ist spruchreif.
1. Der Berufungskläger hat mit seiner Berufung lediglich die Dispositiv-Ziffern 4 und 5 des vorinstanzlichen Entscheides angefochten. Mit Ablauf der Berufungsfrist am 24. Oktober 2020 sind damit die Dispositiv-Ziffern 1-3 des Entscheids des Regionalgerichts Surselva vom 18. August 2020 in Rechtskraft erwachsen. Davon ist Vormerk zu nehmen.
2.1. Der angefochtene Entscheid ist ein erstinstanzlicher Endentscheid mit einem Streitwert von CHF 282'340.00. Dagegen steht die Berufung offen (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Mit Berufung kann unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Über den Wortlaut hinaus kann auch Unangemessenheit überprüft werden. Auf die form- und fristgerecht (vgl. Art. 311 ZPO) eingereichte Berufung ist einzutreten.
2.2. Das zweitinstanzliche Verfahren schliesst an den erstinstanzlichen Entscheid an. Die Berufung muss nach Art. 311 Abs. 1 ZPO eine Begründung enthalten, wobei mit der Begründung aufgezeigt werden muss, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft angesehen wird (BGer 4A_651/2012 v. 7.2.2013 E. 4.2). Das Bundesgericht hat in BGE 144 III 398 E. 4.1.4 dazu ausgeführt, dass sich das Berufungsgericht, jedenfalls grundsätzlich, auf die gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen beschränken kann.
3.1. Der vorinstanzliche Entscheid betrifft die "Abrechnung aus Kauf-/Werkvertrag". In Übereinstimmung mit Peter Gauch, Der Werkvertrag, 6. Aufl., Zürich 2019, Rz. 347 ff., ist von einem Grundstückkauf mit Bauleistungspflicht auszugehen, d.h. der Verkäufer verpflichtet sich gegenüber dem Erwerber, auf dem verkauften Grundstück ein Gebäude zu errichten, umzubauen oder fertigzustellen (a.a.O., Rz. 347; vgl. auch RG act. I./3. Rz. 79; RG act. I./4. Rz. 7).
In dem mit Kaufvertrag überschriebenen Dokument, datiert vom 11. März 2011 (RG KB act. 1), wird in Ziff. 1 *"für die Ausführungen der Bauten und für den inneren Ausbau […] auf den bekannten Baubeschrieb und die von der Käuferin eingesehenen, durch die Baubehörden der Gemeinde F._____ bewilligten Baueingabepläne verwiesen".*Unter Ziff. 2 ist vorgesehen, dass die Vertragsgrundstücke bis Ende Dezember 2011 bezugsbereit sind. Der Kaufpreis (von CHF 1'090'000.00) versteht sich für die schlüsselfertigen Vertragsgrundstücke (Ziff. 10). In Ziff. 3 wird dem Berufungskläger die Abänderung des Bauprojektes – wenn notwendig und zweckmässig – ohne Zustimmung der Käuferin erlaubt, sofern damit keine Wertverminderung der Vertragsgrundstücke verbunden ist. Der Käuferin wird das Recht eingeräumt, gegen Verrechnung der Mehrkosten Änderungen und Ergänzungen am Bau zu verlangen, soweit diese baurechtlich zulässig sind. Ziff. 8 definiert, wann die Stockwerkeinheit als fertiggestellt gilt und bezugsbereit ist (tapeziert und/oder gestrichen, gereinigt, möblierbar). Die Anmeldung zur grundbuchlichen Eigentumsübertragung war spätestens anlässlich der Bezugsbereitschaft abzugeben unter der Voraussetzung, dass der Kaufpreis zuzüglich eventuelle Mehrkosten für die von der Berufungsbeklagten bestellten Abänderungen voll bezahlt oder sichergestellt war (Ziff. 12).
3.2. Die Vorinstanz hat die Gutheissung der Klage bezüglich der streitig gebliebenen Dispositiv-Ziffer 4 wie folgt zusammengefasst: "Da der Beklagte [Berufungskläger] die von ihm versprochene Leistung letztendlich nur teilweise erfüllt hat, und die Klägerin [Berufungsbeklagte] gezwungen war, einen grossen Teil des Wohnungsbaus selber in die Hände zu nehmen, hat der Beklagte logischerweise auch nur einen Anspruch auf einen Teil der ursprünglich vereinbarten Vergütung […]. Der Beklagte ist demnach zu verpflichten, der Klägerin den zu viel erhaltenen Betrag von CHF 282'340.00 (Netto-Minderkosten i.e.S. und i.w.S.) zuzüglich 5% Verzugszins seit dem 13. Juni 2017 (vgl. Art. 104 Abs. 1 OR) zu ersetzen/zu bezahlen".
4. Der Berufungskläger macht in der Berufung geltend, die Berufungsbeklagte habe eigenmächtig diverse Arbeiten selber ausgeführt und damit nicht nur den Bau verzögert, sondern auch erheblich verteuert (act. A.1, Rz. 8). Der von der Vor-instanz in E. 4.1 und 4.2 genannte *"ergänzte Baubeschrieb"*sei – entgegen der vorinstanzlichen Annahme – nie vereinbart worden. Der im Kaufpreis enthaltene Mehrkostenbetrag von CHF 45'000.00 sei für die Vergrösserung des Sitzplatzes vereinbart worden, wofür der Berufungskläger beim Bauamt denn auch eine Abänderungseingabe gemacht habe (act. A.1, Rz. 9/B.). Die Vollmacht des Berufungsklägers an seinen Architekten sei beschränkt gewesen und die Berufungsbeklagte habe nicht annehmen dürfen, dass dieser die Befugnis zu allen möglichen Handlungen gehabt habe, insbesondere auch nicht zu solchen, welche für den Berufungskläger zu erheblichen Kostenfolgen geführt hätten (act. A.1, Rz. 9/C.). Die Vorinstanz verneine zu Unrecht eine Doppelmandatierung des (letztlich vom Berufungskläger entlassenen) Architekten (act. A.1, Rz. 9/D.). Fälschlicherweise habe die Vorinstanz den Abzug von Minderkosten nicht nur gegenüber ausgewiesenen Mehrkosten zugelassen (act. A.1/E.). Ausserdem gehe der Berufungskläger – anders als die Vorinstanz – davon aus, dass es der Berufungsbeklagten nicht erlaubt gewesen sei, Arbeiten (insbesondere im Aussenbereich) direkt zu vergeben (act. A.1, Rz. 9/F.).
5.1. Die Berufungsbeklagte hat den im Kaufvertrag festgesetzten Preis von CHF 1'090'000.00 in drei Raten bezahlt, die letzte im Dezember 2012; diese wäre an sich erst bei der schlüsselfertigen Übergabe geschuldet und die Wohnung war im November 2012 noch im Rohbau (RG act. I./1., Rz. 23). Nach ihren Angaben (act. A.2, Rz. 27) hat die Berufungsbeklagte die Zahlung geleistet, weil der Berufungskläger massiven Druck ausgeübt habe (*"ohne Zahlung keine Verglasung"),*was sich auch in der Zeugeneinvernahme bestätigt hat (RG act. IV. Zeugeneinvernahme N.________ S. 2). Das stellt der Berufungskläger in Abrede; er habe lediglich um die Zahlung gebeten, weil er wegen der vielen Änderungswünsche der Berufungsklägerin finanzielle Probleme bekommen habe (RG act. I./3., Rz. 61). Die Grundbuchanmeldung für die Eigentumsübertragung war bereits am 15. April 2011 erfolgt (RG KB act. 1; gemäss Ziff. 11 des Kaufvertrages hätte sie spätestens anlässlich der Bezugsbereitschaft erfolgen müssen, und zwar unter der Voraussetzung, dass der Kaufpreis zuzüglich eventueller Mehrkosten bezahlt oder sichergestellt war).
5.2. Eine (brauchbare) Bauabrechnung wurde nach übereinstimmenden Angaben der Parteien nie erstellt (RG act. I./3. Rz. 38 und Rz. 113; act. A.2 Rz. 41; RG act. I./4. Rz. 11 und Rz. 23), weil der Architekt und alsdann auch der beigezogene Bauingenieur das Bauprojekt nicht mehr begleiteten und die Parteien sich nicht auf eine mit der Abrechnung zu beauftragende Drittperson einigen konnten.
5.3. Im Rahmen des vorinstanzlichen Beweisverfahrens ist nun der Bau durch den Gutachter abgerechnet worden, und zwar in zwei Fassungen (RG act. VI./5. [Gutachten] und RG act. VI./6. [Ergänzungsfragen]), weil sich die Parteien über den massgeblichen Ausgangspunkt für die Abrechnung nicht einig sind. In RG act. VI./6. steht folgende vorinstanzliche Anweisung: "Der Experte habe in kurzer (allenfalls tabellarischer) Form festzuhalten, wie sich das Ergebnis des Gutachtens verändert, wenn davon ausgegangen wird, dass die handschriftlichen Änderungen nicht als Vertragsbestandteil gelten". Streitpunkt ist hier der "bekannte Baubeschrieb"aus Ziff. 1 des Kaufvertrages (vgl. vorstehend E. 3). Beide Parteien haben im vorinstanzlichen Verfahren Dokumente eingereicht: Die Berufungsbeklagte einen undatierten "Kurzbeschrieb" als KB 5, auf welchem handschriftliche Änderungen angebracht sind und einen ebenfalls undatierten "Raumbeschrieb allgemein" mit rot geschriebenen Hinzufügungen, offenbar je stammend vom Architekten K._____ (KB 6), zu denen angemerkt ist: "Bei den in Rot gehaltenen Einträgen handelt es sich um Korrekturen und Anpassungen anlässlich der Besprechung in J._____ vom 29.01.2011. Anwesend: Frau und Herr B._____, A._____/G._____, K._____". Der Berufungskläger hat, als "ursprünglichen Baubeschrieb" bezeichnet, das Dokument "Neubau L._____" eingereicht (BB 3) und ein weiteres, als "ursprünglichen Raumbeschrieb" (BB 4) bezeichnetes Dokument "Neubau L._____", beide ebenfalls undatiert. Streitig ist, welches dieser Dokumente der"bekannte Baubeschrieb" aus Ziffer 1 des Kaufvertrages ist. Der Gutachter hat in Rz. 5 des Gutachtens festgehalten, dass KB 5 und KB 6 und der Baubeschrieb BB 3 und BB 4 bis auf die handschriftlichen Bemerkungen bzw. die rot vermerkten Änderungen identisch seien. Gestützt auf KB 5 und KB 6 und damit auf die Annahme, dass das Exemplar mit den handschriftlichen bzw. rot hervorgehobenen Änderungen/Hinzufügungen der "bekannte Baubeschrieb" von Ziff. 1 sei, berechnete er im Gutachten (RG act. VI./5 S. 39) einen der Berufungsbeklagten zu erstattenden Betrag von CHF 282'340.00. Auf Antrag des Berufungsklägers erstellte der Gutachter die als "Ergänzungsfragen"vorstehend erwähnte zusätzliche Berechnung ("wenn davon ausgegangen wird, dass die handschriftlichen Änderungen nicht als Vertragsbestandteil gelten"). Diese ergab einen Betrag zu Gunsten der Berufungsbeklagten von CHF 190'119.60 (RG act. VI./6. S. 6), und damit eine Differenz von CHF 92'220.40.
6.1. Zu klären ist zunächst, bei welchem der Dokumente es sich um den "bekannten Baubeschrieb" handelt. Vor Vorinstanz hat der Berufungskläger geltend gemacht, der mit den Handnotizen versehene Baubeschrieb (KB 5) enthalte bloss diffuse Wünsche der Berufungsbeklagten, aufgrund derer die Berufungsbeklagte noch gewisse Änderungen habe ausarbeiten lassen wollen. Massgeblich seien einzig der ursprüngliche Bau- und Raumbeschrieb (BB 3 und BB 4). Das sieht die Berufungsbeklagte anders; nach ihr sind die korrigierten/ergänzten Beschriebe, wie sie sie als KB 5 und KB 6 eingereicht habe, massgeblich.
6.2. Die Vorinstanz führt zum Verhältnis von Bau- und Raumbeschrieb folgendes aus (RG act. B.1 S. 16 ff.): Der Berufungskläger verhält sich in Bezug auf den vereinbarten Vertragsinhalt widersprüchlich. Er widerspricht sich insofern, als er einmal ausschliesslich den Baubeschrieb als Vertragsbestandteil anerkennt, um kurz darauf zu erklären, der Bau- und der Raumbeschrieb seien massgeblich. Dass es einen Raumbeschrieb gibt, bestreite der Berufungskläger nicht, im Gegenteil. Er hält allerdings die beiden Begriffe nicht klar auseinander, wenn er z.B. einerseits vom "ergänzten Raumbeschrieb" und andererseits vom "Baubeschrieb mit den nachgeführten Vereinbarungen anlässlich der Unterredung in J._____" spricht. Als Indiz für den Konsens hinsichtlich der Ergänzungen wertet es die Vor-instanz, dass der Berufungskläger, der einräumt, die Ergänzungen spätestens am 26. April 2012 erhalten zu haben, vorprozessual nie reagiert habe. Und das wäre – wenn vom einem unzutreffenden Baubeschrieb ausgegangen worden wäre – zu erwarten gewesen. Der Berufungskläger hat zur Untermauerung seiner Argumente nur sehr spärlich Unterlagen eingereicht und die von der Berufungsbeklagten eingereichten, eindeutigen Unterlagen faktisch ignoriert. Letztlich ist die Kenntnisnahme durch den Berufungskläger persönlich nur begrenzt relevant, weil Architekt K._____ ausdrücklich als sein Vertreter auftrat, in praktisch sämtliche Korrespondenz involviert war und die Kommunikation soweit ersichtlich praktisch ausschliesslich über ihn lief, sodass er den Berufungskläger auch berechtigen bzw. verpflichten konnte. Entsprechend war Architekt K._____ sogar in die Kaufpreisverhandlungen einbezogen worden, in denen es auch um die Gewährung eines Rabattes von CHF 10'000.00 auf den Kaufpreis ging. Faktisch verfügte der Architekt über eine Generalvollmacht zur Reglung der Detailplanung mit der Berufungsbeklagten. Anzeichen, dass der Architekt seine Vertretungsmacht überschritten hätte, gibt es nicht. Der Konflikt des Berufungsklägers mit seinem Architekten basierte auf unterschiedlichen Ansichten bezüglich der Mehr- und Minderkostenabrechnung und auf einzelnen Punkten der Detailplanung. Der Fax vom 2. Juli 2012, der vom Berufungskläger stammt und auf den in KB 38 hingewiesen wird, ist dem Gericht nicht eingereicht worden. Das Verhalten des Berufungsklägers kann deshalb nur als Zustimmung verstanden werden. Für den zwischen den Parteien abgeschlossenen Grundstücksvertrag mit Bauleistungspflicht sind deshalb der angepasste Bau- und Raumbeschrieb (KB 5 und KB 6) massgeblich (act. B.1 S. 19).
6.3. In der Berufung argumentiert der Berufungskläger in der Frage, ob an der Besprechung vom 29. Januar 2011 in J._____ tatsächlich nur der Bauablauf und die Vergrösserung des Sitzplatzes thematisiert waren, einzig damit, dass unmittelbar anschliessend, am 1. Februar 2011, ein (weiteres) Baugesuch eingereicht worden sei, welches am 15. März 2011 bewilligt worden sei (act. A.1 Rz 12). Und in jenem Gesuch sei es einzig um die Vergrösserung des Sitzplatzes gegangen. Wären Ende Januar weitere bauliche Änderungen besprochen worden, so hätten diese – so der Berufungskläger – ebenfalls Eingang in dieses Baugesuch gefunden (act. A.1 Rz. 12).
Die Baueingabe vom 1. Februar 2011 erfolgte aktenkundig kurz nach der gemeinsamen Besprechung der Eheleute A._____/G._____, der Eheleute B._____ und des Architekten K._____ vom 29. Januar 2011 in J._____. Bei den erstinstanzlichen Akten befindet sich als BB 2 die Baubewilligung vom 15. März 2011. Daran angeheftet sind die zugehörigen Baugesuchunterlagen mit der Zweckbestimmung "Erweiterung gedeckte Terrasse". Bezüglich der Behauptung des Berufungsklägers, dass Änderungen in das Baugesuch integriert worden wären, wenn sie tatsächlich beschlossene Sache gewesen wären, liegt es geradezu auf der Hand, dass das nur für solche Änderungen/Ergänzungen zutreffen kann, die überhaupt bewilligungspflichtig sind. Für nicht bewilligungspflichtige Änderungen lässt sich aus der Nichtaufnahme ins Baugesuch nichts ableiten. Ein – kurzer, nicht abschliessender – Blick auf die rot gedruckten Änderungen/Ergänzungen in KB 6 macht klar, dass eine erhebliche Zahl der Änderungen/Ergänzungen gar nicht bewilligungspflichtig sind (Beispiele: Gang Decke: Beton sichtbar, weiss gestrichen [BB 4] – Weissputz gestrichen [KB 6]. Oder: Energieraum Türe: Wärmegedämmte Türe mit Glasausschnitt [BB 4] – Wärmegedämmte Türe ohne Glasausschnitt [KB 6]. Oder: Zimmer Nord-West/Schlafen Kind 1 Boden: Richtpreis fertig verlegt inkl. Vorbereitungsarbeiten und Sockel CHF 105/m2 [BB 4] – Richtpreis fertig verlegt inkl. Vorbereitungsarbeiten und Sockel CHF 120/m2 [KB 6]). Letztlich wäre es am Berufungskläger gewesen aufzuzeigen, inwieweit es sich um bewilligungspflichtige Änderungen gehandelt hat, sodass aus dem Fehlen im Baugesuch vom 1. Februar 2011 ein Rückschluss hätte gezogen werden können.
Dazu kommt, dass die Berufungsbeklagte in act. A.2 Rz. 13 zum Baugesuch betreffend die Erweiterung der gedeckten Terrasse vom 1. Februar 2011 klarstellt, dass die mit diesem Datum der Baubehörde eingereichten Baubewilligungspläne aktenkundig das Datum vom6. Januar 2011tragen. Sie weist darauf hin, dass der vom Berufungskläger aus dem Datum der Besprechung (29. Januar 2011) und dem Datum der Baueingabe (1. Februar 2011) gezogene Schluss, dass deshalb an der Besprechung einzig die Terrassenerweiterung beschlossen worden sein könne, schon deshalb nicht zutreffe, weil die mit dem Gesuch vom 1. Februar 2011 eingereichten Pläne mit Datum 6. Januar 2011 ganz offensichtlich die Terrassenvergrösserung bereits enthalten hatten, sodass es als Folge der Besprechung keine Plananpassung gegeben haben kann.
Dass es andere – offerierte – Beweismittel gab, die nicht abgenommen oder berücksichtigt worden sind, macht der Berufungskläger nicht geltend. Da er im Zusammenhang mit dem Kauf-/Werkvertrag beweisen muss, was genau vom Preis umfasst war, und da er nicht nachweisen kann, dass der von ihm für massgeblich gehaltene Beschrieb (BB 3 und 4) der *"bekannte Baubeschrieb"*gemäss Ziff. 1 des Kaufvertrages ist, ist auf das erste Gutachten (RG act. VI/5.), welches auf dem "ergänzten Beschrieb" basiert, abzustellen.
7.1. Die Vorinstanz sieht es als bewiesen an, dass die von der Berufungsbeklagten unbestrittenermassen bezahlten CHF 45'000.00 von Anfang an als Vorauszahlung für (noch nicht näher bestimmte, aber zu erwartende) Mehrkosten vereinbart worden seien. Sie gründet diese Ansicht (E. 4.1) zunächst auf der Besprechung vom 29. Januar 2011: Der Berufungskläger sei diesbezüglich widersprüchlich. Zum einen habe er behauptet, dort sei einzig der Ablauf des Bauvorhabens besprochen worden und die Berufungsbeklagte habe lediglich diffuse Änderungswünsche vorgebracht, worüber es auch keinen Konsens habe geben können. Unmittelbar danach behaupte der Berufungskläger, die Berufungsbeklagte habe am Schluss die Vergrösserung des Sitzplatzes gewünscht, was der ersten Aussage widerspreche. Ausserdem reiche der Berufungskläger keinerlei Unterlagen ein, um seine Behauptungen bezüglich des fraglichen Betrages zu untermauern, und lasse die von der Berufungsbeklagten eingereichten Unterlagen praktisch unkommentiert, obwohl diese seiner Argumentation klar widersprechen würden. Im von der Berufungsbeklagten eingereichten Mail an den Architekten sei ausdrücklich vom *"Anteil an den Mehrkosten"*die Rede, der Betrag werde in der Liste "Standortbestimmung/Wirtschaftlichkeit" (KB 7) separat ausgewiesen. Und schliesslich bestätige der Architekt als Zeuge, dass es sich um eine Mehrkostenpauschale für von Beginn weg bestehende Änderungswünsche der Familie der Berufungsbeklagten gehandelt habe.
7.2. Der Berufungskläger macht geltend, dass dieser Betrag ausschliesslich für die Kosten der Erweiterung der Terrasse bestimmt worden sei. Es könne daher nicht angehen, ihn pauschal abzuziehen (act. A.1 Rz. 11 ff.). Dass einzig die Vergrösserung des Sitzplatzes speziell thematisiert worden sei, werde durch die Einreichung des bereits erwähnten (weiteren) Baugesuches per 1. Februar 2011 (E. 6.3) belegt, welches einzig die Vergrösserung des Sitzplatzes betroffen habe. Die Vorinstanz ignoriere damit die klare Ausgangslage, dass ins Baugesuch die (einzige) an der Besprechung thematisierte Änderung aufgenommen worden sei. Die Vergrösserung des Sitzplatzes habe Kosten verursacht, weshalb der Betrag von CHF 45'000.00 genau dafür vorgesehen gewesen sei.
7.3. Die Berufungsbeklagte weist in der Berufungsantwort (act. A.2 Rz. 13), wie bereits in Erwägung 6 erwähnt, darauf hin, dass die Vergrösserung der Terrasse an der Sitzung vom 29. Januar 2011 gar kein Thema gewesen sei, was sie bereits in der Replik Rz. 14 dargelegt habe. Die am 1. Februar 2011 eingereichten Baubewilligungspläne, auf die der Berufungskläger hinweise, datierten vom 6. Januar 2011, sodass sie an der Besprechung vom 29. Januar 2011 bereits existiert haben müssten. Dass sie auf der Basis der Besprechung vom 29. Januar 2011 geändert worden seien, sei damit ausgeschlossen.
7.4. Die Argumentation des Berufungsklägers in der Berufung vermag nicht zu überzeugen. Gegen seine Version spricht das Zeugnis des Architekten (act. IV., Zeugeneinvernahme K._____ S. 3, Frage 9). Zwar ist aktenkundig, dass es zwischen ihm und dem Berufungskläger bereits während der Bauzeit, im Jahr 2012, ein Zerwürfnis gab, das dann auch zur Beendigung des Auftrages führte. Dass dies die Aussage beeinflusst hat, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Der Berufungskläger beanstandet auch nicht, dass andere, von ihm ursprünglich genannte Beweismittel nicht abgenommen worden sind. Und letztlich widerlegt die in Erwägung 6 dargestellte Datierung der Baupläne die Version des Berufungsklägers, sodass davon auszugehen ist, die CHF 45'000.00 seien im Hinblick auf irgendwelche zukünftigen Mehrkosten in den Preis einberechnet worden.
8.1. Der Berufungskläger verlangt die Abweisung der Klage, was als Antrag genügend ist. In der Begründung der Berufung ist die fehlende Bezugnahme auf die Abrechnung und deren einzelne Posten dann unproblematisch, wenn das Gericht ohne Auseinandersetzung mit den einzelnen Abrechnungsposten entscheiden und die Berufung vollumfänglich abweisen oder gutheissen kann.
Das Gutachten und entsprechend das Urteil der Vorinstanz beruhen auf den mehrfach erwähnten Klagebeilagen 5 und 6 (RG act. VI/5. Rz. 6). Davon ausgehend hatte der Gutachter das Vorliegen von Sonderwünschen/Bestellungs-änderungen/Abweichungen zum Kaufvertrag und Baubeschrieb und von Planänderungen/Direktaufträgen zu bestimmen/festzustellen und daraus die entstandenen/gerechtfertigten Mehr-/Minderkosten zu beziffern/zu berechnen (RG act. VI./5. S. 1). Die Vorinstanz hält das Gutachten für überzeugend und hat vollumfänglich darauf abgestellt. Sie hat den Berufungskläger gestützt darauf zur Bezahlung von CHF 282'340.00 (zzgl. Zins) verurteilt (Dispositiv-Ziff. 4; vgl. RG act. VI./5 S. 39; tabellarische Zusammenstellung auf S. 38 f.).
Geht es nicht um Gründe, die das Gutachten bzw. den Entscheid insgesamt betreffen, so braucht es eine Auseinandersetzung mit den einzelnen Abrechnungspositionen, indem dargelegt wird, warum und inwieweit sie nach Ansicht des Berufungsklägers falsch sein sollen. Das ergibt sich aus der Begründungspflicht des Berufungsklägers (Art. 311 Abs. 1 ZPO; KGer GR ZK1 20 49 v. 17.6.2021 E. 1.3.2; OGer ZH LF210032 v. 27.5.2021 E. II.2), der die erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder die daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse in Frage stellen muss und aufzuzeigen hat, inwiefern die Überlegungen der Vorinstanz falsch sind. Abgesehen von offensichtlichen Mängeln beschränkt sich die Berufungsinstanz auf die vom Berufungskläger vorgebrachten Beanstandungen (BGE 147 III 176 E. 4.2.1). Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass das Kantonsgericht – wenn konkrete Beanstandungen zu den einzelnen Abrechnungsposten fehlen – gar nicht in der Lage ist, die Abrechnung im Einzelnen zu überprüfen.
8.2. Der Berufungskläger macht geltend, der Architekt habe seine Vertretungsbefugnis überschritten und sei als Vertreter für beide Parteien tätig geworden. Das bedürfte nur schon deshalb der Konkretisierung, weil der Berufungskläger das Vertragsverhältnis mit dem Architekten im Laufe des Jahres 2012 beendete, sodass diese Argumente offensichtlich nicht für die ganze Bauzeit Geltung haben können. Gleichermassen pauschal bleiben die Vorwürfe, die Berufungsbeklagte habe eigenmächtig Aufträge vergeben, wenn nicht gesagt wird, um welche Abrechnungsposten es sich handelt und inwiefern sie sich der Vorwurf zahlenmässig niederschlägt. Mit dem Hinweis des Berufungsklägers, dass "für ganz gewisse Innenausbauten eine Direktvergabe vorgesehen war", dass aber aus der ausdrücklichen Ermächtigung zur Direktvergabe für die Fertigstellung von Unterlagsböden und Heizschlaufen (KB 103) nicht auf eine Generalermächtigung bzw. eine stillschweigende Vereinbarung geschlossen werden dürfe (act. A.1 Rz. 40), wird auch nicht gesagt, in welchen Fällen der Berufungskläger Direktvergaben für beachtlich hält und in welchen Fällen nicht.
8.3.1.Eine vergleichbare Problematik besteht in Bezug auf die Mehr- bzw. Minderkosten. Die Vergütung von Minderkosten sei – so der Berufungskläger – in Ziff. 4 des Kaufvertrages (KB 1) nicht vorgesehen (act. A.1 Rz. 39; vgl. dazu auch RG act. I./3. Rz. 86: Kein Abzug von Minderkosten, die durch die Wünsche der Berufungsbeklagten und die durch die eigenmächtige Arbeitsvergabe der Klägerin entstanden sind). Er dürfe bzw. müsse das Werk erbringen und eine Preisreduktion wäre nur im Falle von Mangelhaftigkeit möglich (act. A.1 Rz. 38). Geschuldet sei daher jedenfalls der Kaufpreis von CHF 1'090'000.00.
8.3.2.Anders sieht es die Vorinstanz, nach der die Berufungsbeklagten Anspruch sowohl auf die Berücksichtigung von Minderkosten im engeren als auch auf Minderkosten im weiteren Sinne hat (Verzicht auf vereinbarte Leistungen und Ausführung auf eigene Kosten durch den Besteller [RG act. VI S. 26]).
8.3.3.Zum Standpunkt des Berufungsklägers, Minderaufwand sei grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, ist anzumerken, dass dies bei der Vereinbarung eines Pauschalpreises an sich zutreffen würde (d.h. wenn das geschuldete Werk als Ganzes zu einem vertraglich fixierten Preis hergestellt und abgeliefert werden muss [Gauch, a.a.O., Rz. 900], und zwar unabhängig davon, ob die Herstellungskosten höher oder tiefer sind [Art. 373 Abs. 1 und 3 OR; Gauch, a.a.O., Rz. 902a]). Wird allerdings der Leistungsinhalt geändert und fällt der hieraus entstehende Mehraufwand aus dem Deckungsbereich des Pauschalpreises (Gauch, a.a.O., Rz. 905), so verringert sich der Anspruch auf Mehrvergütung in dem Umfang, in dem ein Mehr- durch einen Minderaufwand kompensiert wird (Gauch, a.a.O., Rz. 907 m.H.a. Rz. 785 a.E.). Ein typischer Anwendungsfall sind die auch von der Vorinstanz erwähnten luxuriöseren Bodenbeläge: An Stelle des im Preis inbegriffenen Laminatbodens wird ein Eichenparkett gewünscht und verlegt. Selbstverständlich beträgt die Mehrvergütung hier lediglich die Differenz zwischen den Kosten der (im Preis inbegriffenen) billigeren Variante und der teureren Ausführung, auch wenn die Berücksichtigung dieser Minderkosten vertraglich nicht ausdrücklich vorgesehen wurde. Wäre das nicht so, so würde der Unternehmer nur für den Preis des Eichenparketts eine Gegenleistung liefern müssen, während der Betrag, der ursprünglich für den Laminatboden eingesetzt war, ohne Gegenleistung und damit untechnisch gesprochen "geschenkt" wäre.
Keine solche *"automatische"*Gegenrechnung von Mehr- und Minderkosten erfolgt, wenn z.B. auf den Einbau eines im Pauschalpreis inbegriffenen Schwedenofens ersatzlos verzichtet wird. Nach Gauch (a.a.O., Rz. 907) kommt hier sinngemäss Art. 377 OR zur Anwendung: "Verzichtet der Besteller in sinngemässer Anwendung des Art. 377 OR auf einen Teil der noch auszuführenden Arbeiten (Rz. 592 ff. und 775), so bewirkt dies eine entsprechende Reduktion der geschuldeten Vergütung". Im Gegenzug steht dem Unternehmer jedoch ein Anspruch auf "volle Schadloshaltung" zu (a.a.O., Rz. 592). Er kann den auf den Schwedenofen entfallenden Anteil dem Besteller zwar nicht ohne Gegenleistung verrechnen, kann aber allfällige Kosten, die etwa aus der Annullation einer bereits erfolgten Arbeitsvergabe sowie die darauf entfallende vertragliche Gewinnmarge – das positive Vertragsinteresse (vgl. Gauch, a.a.O., Rz. 546; BGer 4A_96/2014 v. 2.9.2014 E. 3 f.; BGE 96 II 192 E. 6) – geltend machen. Im Rahmen dieser auf Bestellungsänderungen bezogenen Anwendung von Art. 377 OR kann es demnach nicht um den Vertrag als solchen, sondern auch um einzelne Werkvertragsposten gehen.
9.1. Im Entscheid der Vorinstanz wird darauf Bezug genommen, dass diverse in den Unterlagen vorhandene Abrechnungen und Korrespondenzen des Architekten und des Ingenieurs sowohl Mehr- als auch Minderkosten enthalten (act. B.1 S. 20 mit Hinweis auf KB 21 [Mehr-/Minderkostenprotokoll 01 des Architekten vom 12. September 2011] sowie KB 40 [Mehrkostenbegründung des Ingenieurs N.________ nach Abschluss des Rohbaus vom 21. Mai 2012. S. 7]). Im Schreiben vom 30. September 2013 habe die Berufungsbeklagte mitgeteilt, dass zumindest Minderkosten, die aufgrund von Mehrkosten entstehen würden, vom Berufungskläger übernommen werden müssten. Dass der Berufungskläger vorprozessual – während mehrerer Jahre – nie geltend gemacht habe, dass Minderkosten per se nicht berücksichtigt würden, lasse seinen heutigen Standpunkt als nahezu rechtsmissbräuchlich erscheinen. Wie es sich damit verhalte, könne aber offenbleiben (act. B.1, S. 20). Die Berufungsbeklagte verlange ja nur die Kompensation von Einsparungen, welche entstanden seien, weil der Berufungskläger vertraglich geschuldete Arbeiten nicht ausgeführt habe, sodass sie diese selber habe ausführen müssen. Das sei bei Vertragsschluss nicht voraussehbar gewesen, weshalb diese Problematik auch nicht vertraglich geregelt worden sei. Zumindest für einen Teil der noch zu erledigenden Arbeiten habe der Berufungskläger sein ausdrückliches Einverständnis erklärt (act. B.1, S. 22 f.). Habe es diesbezüglich einen (allenfalls auch stillschweigenden) Konsens gegeben, so habe die Berufungsbeklagte Anspruch auf eine entsprechende Vergütung. Ein einseitiger Verzicht auf die an sich durch den Berufungskläger auszuführenden Arbeiten sei als Teilverzicht im Sinne von Art. 377 OR gültig; die bisher geleistete Arbeit sei aber zu entgelten und zusätzlich bestehe "volle Schadloshaltung"(act. B.1, S. 23).
9.2. Der Berufungskläger macht geltend, dass in sämtlichen Mehr-/Minderkostenabrechnungen, auf die sich die Vorinstanz berufe, die Mehrkosten überwiegen würden, sodass die Minderkosten von diesen in Abzug gebracht worden seien. Dass vom Kaufpreis von CHF 1'090'000.00 Minderkosten in Abzug gebracht werden könnten, sei weder korrekt noch üblich (act. A.1 Rz. 38). Entsprechend hat sich der Berufungskläger bereits vor Vorinstanz geäussert (RG act. I./3. Rz. 85 f.): Es sei nie vereinbart worden, dass die Berufungsbeklagte eigenmächtig auf Arbeiten verzichten könne und direkt Aufträge erteilen bzw. durch Direktzahlungen an Dritte den Pauschalpreis reduzieren dürfe. Es könnte allerhöchstens davon ausgegangen werden, dass von den Mehrkosten, welche durch Änderungswünsche der Berufungsbeklagten entstandene Minderkosten in Abzug gebracht werden dürften. Eine *"Rückzahlung"*des Pauschalpreises aufgrund eigenmächtiger Handlungen der Berufungsbeklagten falle daher mangels rechtlicher oder vertraglicher Grundlagen von Vornherein ausser Betracht. Diese Sichtweise erklärt, warum der Berufungskläger meint, die Abrechnung nicht substantiiert bestreiten zu müssen, weil der Anspruch auf CHF 1'090'000.00 unverrückbar feststehe.
9.3. Der Berufungskläger weist weiter darauf hin, dass die Berufungsbeklagte, wenn sie Ende 2012 der Ansicht gewesen sei, die Bauarbeiten würden nicht vertragsgemäss ausgeführt, sie dem Berufungskläger gemäss Art. 366 Abs.1 OR hätte Frist ansetzen können, um die Arbeiten weiterzuführen und für den Unterlassungsfall den Teilrücktritt vom Werkvertrag hätte androhen können (RG act. I/3 Rz. 83). Eine stillschweigende Rücktrittserklärung der Berufungsbeklagten habe es nie gegeben. Wenn der Berufungskläger in KB 103 festhalte, die Vollendung sei aus seiner Sicht nicht möglich, sei dies keine Leistungsverweigerung (act. A.1 Rz. 43). Auch sei in der Folge nicht unmissverständlich erkennbar gewesen, dass die Berufungsbeklagte als Bestellerin auf die Ausführungen von weiteren Arbeiten habe verzichten wollen. Tatsächlich sei das Problem nur durch eine Abweichung von der Baubewilligung zu lösen gewesen, was sich aus KB 92 ergebe (act. A.1 Rz. 44). Eine Nachfristansetzung gestützt auf Art. 102 OR erübrige sich jedenfalls dann nicht, wenn es gar keine Weigerung des Berufungsklägers gegeben habe (act. A.1 Rz. 45). Auch die Vorinstanz gehe davon aus, dass ein Vertrags(teil-) rücktritt nur mit ausdrücklicher Information möglich sei, d.h. der Verzicht auf die Arbeiten müsse klar sein. Es könne nicht behauptet werden, im September 2013 oder auch am 19. Mai 2016 (KB 59) sei das unmissverständlich erkennbar gewesen.
9.4. Nach der Berufungsbeklagten sind die Direktaufträge durch den Architekten K._____ erteilt worden, was im Interesse des Berufungsklägers gewesen sei, der die Erstellung samt Zusatzwünschen versprochen habe und dann nicht alles habe finanzieren können (act. A.2 Rz. 63). Die Vorinstanz bestätige, dass der Berufungskläger ab November 2012 keine Absicht mehr gehabt habe, die Wohnung schlüsselfertig zu erstellen (act. A.2 Rz. 64: "endgültige und ernsthafte Weigerung"). Dennoch sei dem Berufungskläger nochmals eine Nachfrist gesetzt worden, um die Arbeiten wiederaufzunehmen; im Januar 2014 habe die Berufungsbeklagte dann den Verzicht auf weitere Leistungen erklärt und mitgeteilt, dass sie die Wohnung selber fertigstelle. Darüber hinaus habe sie gestützt auf Art. 377 OR auf weitere Leistungen verzichtet, sodass sie die Ersparnisse des Berufungsklägers als Minderkosten anrechnen lassen könne.
9.5. Aus dem Vorstehenden gehen die unterschiedlichen Sichtweisen hervor betreffend die Frage, ob die Voraussetzungen für einen Rücktritt nach Art. 366 Abs. 1 OR gegeben waren oder ob gemäss Art. 377 OR gültig verzichtet wurde.
Was Art. 366 Abs. 1 OR anbelangt, ist gesetzlich vorgesehen, dass die Verspätung ohne Schuld des Bestellers eingetreten sein muss. Im vorinstanzlichen Verfahren hat der Berufungskläger die wiederholte Verzögerung der Ausführung der Baute angesprochen, jedoch die Berufungsbeklagte dafür verantwortlich gemacht. Auf Geheiss der Berufungsbeklagten und ohne Wissen des Berufungsklägers seien unbewilligte Arbeiten im Wellnessbereich aufgenommen worden, was zu einem Baustopp am 21. August 2012 geführt habe (dieser ist mit BB 8 [vorschriftswidrige Ausführung/Baustopp] dokumentiert; vgl. auch BB 10 [Schreiben der Gemeinde F._____ vom 1. April 2014, in dem der Fortbestand des Baustopps erwähnt ist]). An der Besprechung vom 17. November 2012 sei schriftlich festgehalten worden, dass der Ausbau der Wohnung der Berufungsbeklagten im Moment nicht vorangetrieben werde (RG act. I./3. Rz. 82 mit Hinweis auf KB 49 [Aktennotiz Bauingenieur], wo allerdings steht: "Es ist offensichtlich, dass der Ausbau der Wohnung B._____ aus nachstehenden Gründen nicht wie geplant vorangetrieben werden konnte […]"; das allerdings nicht in die Zukunft weist, sondern die Vergangenheit betrifft). Der Terminplan, ergänzt durch die Baubewilligung vom 15. März 2011, beziehe sich auf die ursprüngliche Ausführung der Baute; alle Verzögerungen würden auf die Änderungswünsche der Berufungsbeklagten zurückgehen (RG act. I./3 Rz. 35; vgl. dazu auch a.a.O. Rz. 98). Dass es diverse Änderungen gab, bestreitet die Berufungsbeklagte nicht (RG act. I./4. Rz 6 g), wenn auch, dass diese spät bzw. kurzfristig angemeldet wurden (RG act. I./4. Rz. 32). Der Berufungskläger sei über die Änderungswünsche orientiert gewesen und habe nie dagegen opponiert (RG act. I./4. Rz. 40).
9.6.1.Die Vorinstanz geht davon aus, dass ein Rücktritt i.S.v. Art. 366 OR durch die Berufungsbeklagte rechtmässig erfolgt ist (act. B.1 S. 25 oben), allerdings ohne dass geprüft worden ist, ob die Ausführungsverzögerungen dem Risikobereich der Berufungsbeklagten als Bestellerin zuzurechnen gewesen waren (vgl. dazu Gaudenz G. Zindel/Bertrand G. Schott, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, N 12 zu Art. 366 OR). In der Berufung beanstandet der Berufungskläger den vorinstanzlichen Entscheid in verschiedener Hinsicht, thematisiert jedoch diesen Aspekt nicht. Diesbezüglich muss es daher sein Bewenden haben.
9.6.2.Um sich auf Art. 366 Abs. 1 OR berufen zu können, muss der Unternehmer nach herrschender Ansicht zunächst durch den Besteller durch Mahnung in Verzug gesetzt und es muss eine angemessene Nachfrist angesetzt werden (BGE 115 II 50 E. 2; 98 II 113 E. 2). Bezogen auf Ende 2012 hat der Berufungskläger in der Klageantwort (RG act. I./3. Rz. 83; vgl. auch a.a.O., Rz. 68) die Ansetzung einer Nachfrist durch die Berufungsbeklagte bestritten, gleich wie auch einen Teilrücktritt vom Vertrag. Eine Ersatzvornahme komme ohnehin nur bei fehlerhafter Ausführung und nicht bei Verzögerung in Frage. Der eigenmächtige Ausbau sei nicht gerechtfertigt gewesen, zumal er nicht nur den Innenausbau betroffen habe (RG act. I./3. Rz. 84). Die Berufungsbeklagte hätte gemäss Art. 366 OR vorgehen können, um sich gegen die vermeintliche Verzögerung zur Wehr zu setzen.
9.6.3.Die Berufungsbeklagte hat in RG act. I./4. Rz. 18 dazu Stellung genommen: Die Voraussetzungen des Verzuges und der Nachfristsetzung seien erfüllt. Im November 2012 sei die Fertigstellung der im Rohbau befindlichen Wohnung möglich gewesen, der Berufungskläger habe aber keinerlei Leistungen an der Wohnung der Berufungsbeklagten mehr erbracht. Mit Brief vom 24. September 2013 (KB 92) habe der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass die vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt seien. Mit dem Schreiben des Rechtsvertreters des Berufungsklägers vom 30. September 2013 (KB 103) sei in dessen Namen unmissverständlich zum Ausdruck gebracht worden, dass alle vertraglichen Verpflichtungen erfüllt seien und keine Leistungen mehr erbracht würden. Der Anwalt der Berufungsbeklagten habe dann mit Schreiben vom 23. Januar 2014 nochmals festgehalten, dass die Baustelle betreffend die klägerische Wohnung bereits während 14 Monaten grundlos stillstehe, was belege, dass der Berufungskläger seit der Zahlung der letzten Kaufpreisrate im Jahr 2012 nicht mehr beabsichtige, den Ausbau der schlüsselfertigen Wohnung fertigzustellen. Eine solche Weigerung mache Mahnung und Nachfrist überflüssig, beides habe jedoch stattgefunden.
9.6.4. Die Vorinstanz geht davon aus, dass diese Weigerung des Berufungsklägers zur Fortführung der Arbeiten in der sich unbestrittenermassen noch im Rohbau befindlichen Wohnung die Vertragsfortsetzung unzumutbar gemacht habe. Zudem wäre eine Mahnung und Nachfristansetzung i.S.v. Art. 102 OR angesichts einer solchen Weigerung unnütz gewesen. Die Frage, ob das Verhalten der Berufungsbeklagten nicht ohnehin als Mahnung bzw. Nachfristansetzung im Sinne von Art. 102 OR zu qualifizieren sei, könne daher offenbleiben, wobei allerdings vieles dafür spreche (act. B.1, S. 25).
In der Berufung kritisiert der Berufungskläger die Vorinstanz, die zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass er der Berufungsbeklagten die Direktvergaben aller möglichen Arbeiten erlaubt habe bzw. dass die Berufungsbeklagte konkludent vom Vertrag (teilweise) zurückgetreten sei, was nicht zutreffe (act. A.1 Rz. 9 F.). Es sei lediglich bei ganz bestimmten Innenausbauten eine Direktvergabe vorgesehen gewesen und KB 103 betreffe nur die Fertigstellung des Unterlagsbodens und der Heizschlaufen und enthalte keine umfassende Ermächtigung an die Berufungsbeklagte. Die Vorinstanz könne daher nicht von einer stillschweigenden Vereinbarung ausgehen und es habe auch nie eine stillschweigende Rücktrittserklärung gegeben. Die Berufungsbeklagte habe nicht damit rechnen müssen, dass die Fertigstellung nicht erfolgen werde; im Gegenteil hätten diverse Besprechungen stattgefunden und aus KB 103 ergebe sich, dass er die Fertigstellung des Wellness-Bereichs trotz der problematischen Bewilligungssituation bereits wiederholt unterstützt habe. Die Absicht, keine Leistungen mehr zu erbringen, ergebe sich daraus hingegen gerade nicht (act. A.1 Rz. 43). Dass die Berufungsbeklagte als Bestellerin in der Folge unmissverständlich zu erkennen gegeben habe, auf weitere Arbeiten verzichten zu wollen, treffe nicht zu. KB 103 enthalte lediglich eine Mitteilung, dass die Weisung der Berufungsbeklagten nicht befolgt werden könne mit dem Hinweis, dass sie die nächsten Schritte entweder selber ausführen oder die Weisung anpassen müsse. Abhilfe sei nur unter Abweichung von der Baubewilligung möglich gewesen. Dass die Fertigstellung des Rohbaus danach möglich gewesen wäre, sei nicht ansatzweise dargelegt (act. A.1 Rz. 44). Mangels Weigerung sei Art. 102 OR nicht anwendbar gewesen und eine Frist sei nur betreffend Zustimmung zum Wellness-Bereich angesetzt worden mit Androhung des Rückbaus des Wellnessbereichs auf das bewilligte Mass (act. A.1 Rz. 45). Auch die Vorinstanz gehe davon aus, dass ein Vertragsrücktritt nur möglich sei, wenn klar auf weitere Arbeiten verzichtet werde, was sich aus KB 103 gerade nicht ergebe. Nach KB 59 seien nur ganz wenige Arbeiten als Direktauftrag vereinbart worden. Weder im September 2013 noch am 19. Mai 2016 (KB 59) habe der Berufungskläger unmissverständlich den Verzicht auf weitere Arbeiten erkennen müssen, sodass auch nicht von einem Rücktritt gemäss Art. 377 OR sowie von der Zulässigkeit der Aufrechnung von Kosten aus der Direktvergabe ausgegangen werden könne (act. A.1 Rz. 45).
9.6.5.Nach der Berufungsbeklagten ist erstellt, *"dass der klägerische Rechtsanwalt im Namen der Klägerin mit Brief vom 24. September 2013 (KB 92) Nachfrist i.S.v. Art. 107 Abs. 1 OR gesetzt hatte und dass er mit Brief vom 23. Januar 2014 (KB 93) das Wahlrecht gemäss Art. 107 Abs. 2 OR in dem Sinne ausgeübt hatte, als die Klägerin auf die Fertigstellung der Wohnung durch den Beklagten verzichten und die Fertigstellungskosten auf diesen überwälzen würde".*Ausserdem habe der Berufungskläger ohnehin nicht mehr daran gedacht, die Wohnung fertigzustellen, sodass keine Nachfrist i.S.v. Art. 108 Ziff. 1 OR habe angesetzt werden müssen, nachdem die Baustelle während mehr als eines Jahres stillgelegt gewesen sei (act. A.2 Rz. 33). Die eine Variante der Vorinstanz, dass es damit einen Konsens bezüglich sämtlicher verbleibender Arbeiten gegeben habe, sei jedenfalls aufgrund des Wortlautes dieses Schreibens nicht überzeugend.
9.7. Nach Ansicht des Kantonsgerichts ist die Rechtslage wie folgt zu beurteilen: Ob ein rechtsgültiger Rücktritt gemäss Art. 366 Abs. 1 OR erfolgte, ist bestritten und letztlich nicht überzeugend geklärt worden. Die "Weigerung des Berufungsklägers", auf die sich die Vorinstanzbezieht und sie als Ursache für die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung qualifiziert, betrifft direkt, wie der Berufungskläger zu Recht geltend macht, tatsächlich nur die Fertigstellung des Unterlagsbodens und die Heizschlaufen, die er selber für nicht machbar hielt und deshalb die Berufungsbeklagte entsprechend ermächtigte und die Übernahme der Kosten dafür zusicherte (vgl. KB 103 S. 1 und 2). Dass damit gesamthaft eine Weigerung ausgesprochen wurde, die Mahnung und Nachfristansetzung erübrigt hätten, ist demnach nicht erstellt. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Vorinstanz etwas vorschnell von der Entbehrlichkeit von Mahnung und Nachfristansetzung ausgegangen ist. Und selbst wenn der Gutachter im Nachhinein in RG act. VI./5 S. 36 den geschuldeten Ausbau im Bereich der offenen Terrasse, des Sitzplatzes und der bauseits geschuldeten Fertigstellung als ohne weiteres machbar bezeichnet und sich dies auch auf Unterlagsboden und Heizschlangen bezieht, ist damit nicht erstellt, dass dies in jener Situation Zeichen einer generellen Verweigerungshaltung war, welche die einem Rücktritt vorausgehenden Vorkehren entbehrlich gemacht hätten. Was die Nachfrist als solche anbelangt, enthält KB 92 zwar eine Fristansetzung durch die Berufungsbeklagte. Diese betrifft jedoch gemäss dem *"Fazit"*auf S. 4 lediglich und ausdrücklich nur die Mitunterzeichnung des Baugesuchs. Daher kann nicht von einem rechtsgültigen Rücktritt gemäss Art. 366 Abs. 1 OR ausgegangen werden.
Die Berufungsbeklagte hat sich allerdings auch auf das Schreiben ihres Anwalts vom 23. Januar 2014 berufen (KB 93; act. A.2 Rz. 31). Dort wird auf die Einstellung der Ausbauarbeiten hingewiesen und auf die Weigerung, das Projektänderungsgesuch für die Wellness-Anlage zu unterzeichnen. Unmittelbar anschliessend steht, dass sich die Berufungsbeklagte entschlossen habe, "den Innenausbau der Wohnung selber an die Hand zu nehmen, um so […] die längst geschuldete Bezugsbereitschaft in absehbarer Zeit zu erreichen" (KB 93 S. 1). Nach Ansicht der Berufungsbeklagten war sie damit nach Art. 107 f. OR berechtigt, die Wohnung selber fertig zu stellen und die ihr dadurch entstehenden Kosten als Schadenersatz abzuwälzen. Darüber hinaus habe sie, wie auch die Vorinstanz zu Recht ausführe, gemäss Art. 377 OR die Möglichkeit gehabt, auf weitere Leistungen zu verzichten und die Ersparnisse des Berufungsklägers als Minderkosten anrechnen zu lassen. Dass die Ankündigung in KB 93 (Anhandnahme des Innenausbaus durch die Berufungsbeklagte selbst) als Verzicht im Sinne von Art. 377 OR verstanden wird, ergibt sich mit genügender Klarheit aus dem Wortlaut der Ankündigung. Hingegen bestehen hinsichtlich der Annahme der Rechtsfolgen von Art. 107 f. OR vergleichbare Bedenken wie bezüglich Art. 366 Abs. 1 OR, geht es bei Art. 107 f. doch ebenfalls um eine Fristansetzung (Art. 107 Abs. 1 OR) sowie um die antizipierte Nutzlosigkeit einer solchen (Art. 108 Ziff. 1 OR).
Im Zusammenhang mit dem angesprochenen Art. 377 OR ist daran zu erinnern, dass es sich um einen voraussetzungslosen Rücktritt handelt, um ein einseitiges Ablösungsrecht, und zwar unbesehen davon, ob es ernsthafte Gründe für die Ablösung gibt oder ob der Besteller es sich einfach anders überlegt hat (Zindel/Schott, a.a.O., N 1 zu Art. 377 OR). Weil es keine zu erfüllenden Voraussetzungen gibt, ist Art. 377 OR auch anzuwenden, wenn der Rücktritt aufgrund anderer Bestimmungen – Art. 366 und Art. 375 OR – zu Unrecht erfolgt ist, z.B. weil keine Nachfrist angesetzt wurde (vgl. Zindel/Schott, a.a.O., N 2 zu Art. 377 OR; BGE 98 II 113 E. 2 und 3). Unter Verweis auf die Ansicht von Gauch (a.a.O., Rz. 907) ist demnach davon auszugehen, dass der Besteller sowohl auf die ganze Leistung als auch nur auf einzelne Teilleistungen verzichten kann, dass aber, soweit dies voraussetzungslos geschieht, die Einsparungen nur insoweit berücksichtigt werden müssen, als diese nicht durch den "Ersatz des positiven Vertragsinteresses" aufgezehrt werden. Damit soll der Unternehmer gemäss BGE 98 II 113 E. 3 nicht schlechter gestellt werden, als wenn er das Werk vollendet hätte. Anzumerken ist allerdings, dass der Unternehmer den Beweis für die Höhe der Vergütung, die er im Falle der vollständigen Erfüllung zu Gut hätte, erbringen muss (Al-fred Koller, Schweizerisches Werkvertragsrecht, Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 1054). Für das, was er u.a. zufolge der unterbliebenen Erfüllung eingespart hat, hat der Unternehmer zum Beweis beizutragen, indem er die ersparten Aufwendungen umschreibt und beziffert, weil der Besteller regelmässig nicht in der Lage ist, substantiierte Behauptungen aufzustellen. Sich einfach auf den vereinbarten Pauschalpreis zu berufen, reicht demnach nicht aus (vgl. Koller, a.a.O., Rz. 1055).
9.8. Wird gemäss Art. 377 OR auf die Weiterführung des Vertrags verzichtet, so gelten nicht mehr die vertraglichen, sondern die einschlägigen gesetzlichen Regeln. Angewendet werden zwei Methoden: Entweder Ermittlung und Addition der bereits ausgeführten Arbeiten einschliesslich Auslagen samt Bruttogewinn des Unternehmers im Fall der Fertigstellung des Werkes (BGer 4A_96/2014 v. 2.9.2014 E. 4.1; Gauch, a.a.O., Rz. 546 f.) oder Abzug der infolge der Nichtbeendigung der Arbeiten gemachten Ersparnisse vom vereinbarten Werklohn (Gauch, a.a.O., Rz. 551). Bei der vorherrschenden ersten Methode kann der Unternehmer den Schaden aus der entzogenen Arbeit samt Aufwendungen und Auslagen für die erbrachten Leistungen geltend machen (Zindel/Schott, a.a.O., N 22 zu Art. 377 OR; Gauch, a.a.O., Rz. 552). Es geht um die Schadloshaltung im Sinne des positiven Vertragsinteresses, so dass dem Unternehmer wie erwähnt auch der entgangene Gewinn zu ersetzen ist (BGE 96 III 199; BGer 4A_189/2017 v. 5.10.2017 E. 3; BGer 4A_96/2014 v. 2.9.2014 E. 4.1; Gauch, a.a.O., Rz. 534 und 537).
10.1. Ein Begründungsmangel i.S.v. Art. 311 Abs. 1 ZPO liegt vor, wenn nicht aufgezeigt wird, inwiefern der angefochtene Entscheid fehlerhaft ist (BGE 142 I 93 E. 8.2). Ungenügend ist etwa, bloss auf die Vorbringen vor erster Instanz zu verweisen bzw. nur allgemeine Kritik anzubringen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Es genügt nicht, die Tatsachenbehauptungen oder rechtlichen Argumente aus dem vor-instanzlichen Verfahren zu wiederholen, sondern es muss anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzeigt werden, inwieweit die Überlegungen des erstinstanzlichen Richters fehlerhaft sind (BGer 4A_610/2018 v. 29.8.2019 E. 5.2.2.1; BGer 4A_376/2016 v. 2.12.2016 E. 3.2.1).
10.2. Dem Gutachten M._____ (RG act. VI./5) kommt eine doppelte Funktion zu: Zum einen ist es die Bauabrechnung, wie sie sonst vom Architekten im Rahmen seines Auftrages erstellt wird, im vorliegenden Fall aber nicht erstellt wurde. Zum anderen handelt es sich, und das ist hier ausschlaggebend, um ein gerichtliches Gutachten als Beweismittel im Sinne von Art. 183 ff. ZPO. Sowohl bei einer im Prozess liegenden privaten Bauabrechnung wie auch bei einem gerichtlichen Gutachten bezüglich einer Abrechnung muss aufgrund der geübten Kritik aufgezeigt werden, inwiefern sie sich konkret auf das Prozessergebnis auswirkt.
10.3. Die Vorinstanz hat basierend auf dem Gutachten M._____ entschieden, dass der Berufungskläger der Berufungsbeklagten den Betrag von CHF 282'340.00 (nebst Zins) bezahlen muss. Ausgehend von dieser Zahl, die auf einer grösseren Anzahl einzelner Abrechnungsposten der Mehr- und Minderkosten basiert (RG act. VI./5.), hätte der Berufungskläger aufzeigen müssen, welche Abrechnungsposten im Einzelnen beanstandet werden und wie sich die Beanstandungen betragsmässig auswirken. Denn bei Abrechnungsprozessen sind die einzelnen Positionen der fakturierten Leistungserbringung zu bestreiten (BGE 117 II 113 E. 2 betreffend die Obliegenheit, im Einzelnen darzutun, welche Arbeiten der Kläger nicht erbracht oder doppelt verrechnet haben soll). Und in BGer 4A_284/2017 v. 22.1.2018 wird in E. 4 darauf hingewiesen, dass z.B. der Hinweis auf eine reduzierte Wohnfläche (in m2) nicht genüge, wenn es an nachvollziehbaren Berechnungen bezüglich der deshalb geforderten Summe fehlt.
Der Berufungskläger ist der Meinung, dass Minderkosten höchstens von den Mehrkosten abgezogen werden können, so dass es keinesfalls zu einer Reduktion des Kauf-/Pauschalpreises kommen könne. Schon im vorinstanzlichen Verfahren hat er Minderkosten, die durch die Wünsche der Berufungsbeklagten und umso mehr Minderkosten, die durch eigenmächtige Vergabe der Berufungsbeklagten entstanden sind, als nicht abzugsfähig bezeichnet (RG act. I./3. Rz. 86). Dennoch ist er dort auf die behaupteten Minderkosten eingegangen "für den Fall, dass das Gericht deren Abzug von den entstandenen Mehrkosten als gerechtfertigt erachtet"(RG act. I./3. Rz. 87). Nicht ersichtlich ist, warum er dies im Berufungsverfahren nicht gleichermassen getan hat, obwohl die Vorinstanz die Minderkosten ja gerade berücksichtigt hat und letztlich den Preis von CHF 1'090'000.00 durch die Gutheissung der Klage im Betrage von CHF 282'340.00 doch ganz erheblich unterschritten hat. Angesichts seiner eigenen Ausführungen und seinem Vorgehen vor erster Instanz hätte es dem Berufungskläger klar sein müssen, dass er das Urteil, wenn er es geändert haben will, auch betragsmässig in Frage stellen muss und dass er sich nicht auf die Unabänderbarkeit des Pauschalpreises beschränken kann (RG act. I./3. Rz. 89). Angesichts der Tatsache, dass es Einwendungen gegen die Abrechnung bzw. die einzelnen Abrechnungspositionen vorzubringen gilt, konnte es auch nicht genügen, Vollmachtüberschreitungen und die Doppelmandatierung des Architekten K._____ und die Berücksichtigung von Minderkosten bei Drittvergaben zu kritisieren, ohne gleichzeitig aufzuzeigen, wie genau sich die geübte Kritik auf die Abrechnung auswirkt und inwieweit sich der von der Vorinstanz festgesetzte Betrag dadurch reduziert. Dazu kommt das, was im Zusammenhang mit dem Verzicht i.S.v. Art. 377 OR erwähnt wurde: Auch hier reicht es nicht aus, am vereinbarten Preis festzuhalten. Zwar hat der Unternehmer, wenn Art. 377 OR Anwendung findet, Anspruch auf volle Schadloshaltung (positives Vertragsinteresse), wofür die vertragliche Gewinnmarge heranzuziehen ist, die lediglich dem Unternehmer bekannt sein kann. Auch dafür ist er behauptungs- und gegebenenfalls auch beweispflichtig und sie wäre mit Blick auf die Abrechnung der Baukosten zu beziffern gewesen. Weil dies nicht geschehen ist, bleibt es beim vorinstanzlichen Entscheid.
10.4. Die Berufung ist deshalb abzuweisen und der vorinstanzliche Entscheid ist zu bestätigen.
11. Angesichts des verursachten Aufwands und des Interesses der Parteien werden die Verfahrenskosten auf CHF 10'000.00 festgesetzt (Art. 15 Abs. 2 EGzZPO [BR 230.100] i.V.m. Art. 9 VZG [BR 320.210]). Bei diesem Verfahrensausgang gehen sie zu Lasten des Berufungsklägers (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und werden mit dem von diesem geleisteten Kostenvorschuss in selbiger Höhe verrechnet. Zudem hat der Berufungskläger die Berufungsbeklagte für die Kosten der anwaltlichen Vertretung zu entschädigen. Die Entschädigung ist nach gerichtlichem Ermessen festzusetzen, ausgehend von Ansatz/Betrag, der der entschädigungsberichtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird (Art. 2 Abs. 2 HV). Dabei gelten Stundenansätze zwischen CHF 210.00 und CHF 270.00. Die Vorinstanz hat den Stundenansatz auf CHF 240.00 festgesetzt, weil keine Honorarvereinbarung zu den Akten gegeben wurde. Weil die Honorarvereinbarung auch vor Kantonsgericht nicht eingereicht wurde, ist bei gleichgebliebener Ausgangslage von den geltend gemachten Stunden, die als Aufwand angemessen erscheinen, auszugehen. Das Honorar nach Zeitaufwand wird demnach für eine angemessen erscheinende Bearbeitungszeit von 29.10 Stunden à CHF 240.00 auf CHF 6'984.00 festgesetzt. Dazu kommt die verlangte Kleinspesenpauschale von 3 %, d.h. CHF 209.50. Der Berufungsbeklagten als Person im Ausland ist keine Mehrwertsteuer auszurichten. Die Parteientschädigung beläuft sich damit insgesamt auf CHF 7'193.50.
Demnach wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen und der vorinstanzliche Entscheid wird bestätigt.
2. Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 10'000.00 gehen zu Lasten von A._____ und werden mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in derselben Höhe verrechnet.
3. A._____ hat B._____ für das Berufungsverfahren mit CHF 7'193.50 ausseramtlich zu entschädigen.
4. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens CHF 30'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.
5. Mitteilung an: