Forderung aus unerlaubter Handlung

Urteil vom 7. Oktober 2025

mitgeteilt am 14. Oktober 2025

Referenz ZR2 24 41

Instanz Zweite zivilrechtliche Kammer

Besetzung Richter-Baldassarre, Vorsitz

Bergamin und Aebli

Riesen-Ryser, Aktuarin ad hoc

ParteienA._____ AG Berufungsklägerin

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli

gegen

B._____

Berufungsbeklagter 1

und

C._____

Berufungsbeklagter 2

GegenstandForderung aus unerlaubter Handlung

Anfechtungsobj.Entscheid Regionalgericht Plessur vom 15. April 2024, mitgeteilt am 27. September 2024 (Proz. Nr. 115-2021-28)

Sachverhalt

A. a. Am 14. September 2015 schlossen die A._____ AG als Vermieterin und die in Gründung befindliche Restaurant und Hotel A._____ AG als Mieterin einen Mietvertrag über das Restaurant "A._____" in O.1._____ ab. Darin vereinbarten sie auch, dass das Restaurant samt Terrassen gemäss Konzept und Investitionsbeschrieb umgebaut werden sollte. Die Kosten hierfür waren von den Vertragsparteien je hälftig zu übernehmen, wobei die Obergrenze des von der Vermieterin zu tragenden Anteils auf CHF 250'000.00 (später einvernehmlich erhöht auf CHF 295'000.00) festgelegt wurde.

A. b. Im Weiteren sah der Mietvertrag eine feste Mietzeit von fünf Jahren vor, endend am 30. September 2020. Jede Partei konnte auf dieses Datum hin mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten den Vertrag kündigen. Sofern keine Kündigung erfolgte, verlängerte sich der Mietvertrag zu denselben Bedingungen um weitere fünf Jahre bis zum 30. September 2025 und bei erneut fehlender Kündigung um weitere fünf Jahre bis zum 30. September 2030. An diesem Datum sollte der Vertrag ohne Kündigung enden.

A. c. Für den Fall, dass die Vermieterin den Mietvertrag auf den 30. September 2020 kündigte, vereinbarten die Vertragsparteien eine von der Vermieterin an die Mieterin zu zahlende pauschale Entschädigung von CHF 50'000.00.

B. In der Folge wurde das Mietobjekt umgebaut. Das Mietverhältnis begann am 1. Dezember 2015. Die Mieterin untervermietete das Mietobjekt mit Einverständnis der Vermieterin während der gesamten Mietdauer an die G._____, welche den Restaurantbetrieb führte.

C. Am 15. November 2019 kündigte die Mieterin das Mietverhältnis per 30. September 2020.

D. Am 12. September 2020 liess die Mieterin die Liegenschaft räumen. Dabei entfernte sie auch einen Teil der gemeinsam angeschafften Anfangsinvestitionen.

E. Am 17. September 2020 änderte die Restaurant und Hotel A._____ AG ihre Firma in D._____.

F. a. Am 22. Dezember 2020 meldete die A._____ AG gegen die D._____, B._____ und C._____ (einzelzeichnungsberechtigte Verwaltungsräte der früheren Restaurant und Hotel A._____ AG) bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen der Region Plessur eine Klage zur Schlichtung an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 28. April 2021 konnten sich die Parteien nicht einigen, weshalb tags darauf die Klagebewilligung ausgestellt wurde mit folgenden Rechtsbegehren:

Rechtsbegehren der Vermieterschaft

1. Die Beklage 1 sei zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 16'666.65 zuzüglich 5 % Zins seit dem 1. April 2020 zu bezahlen.

2. Die Beklagten 1, 2 und 3 seien solidarisch zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 421'954.50 zzgl. MwSt. und 5 % Zins seit Rechtshängigkeit) zu bezahlen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Beklagten.

Rechtsbegehren der Mieterschaft 1 (D._____)

1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vermieterschaft.

Rechtsbegehren der Mieterschaft 2 (B._____)

1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vermieterschaft.

3. Der Rechtsvertreter der Mieterschaft 2 beantragt das Protokoll bis 31. Mai 2021 offen zu halten.

Rechtsbegehren der Mieterschaft 3 (C._____)

3. Punkt 2 des Rechtsbegehrens der Vermieterschaft sei vollumfänglich abzuweisen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vermieterschaft.

F. b. Dem Antrag auf Offenhaltung des Protokolls bezüglich der Klage gegen B._____ wurde entsprochen. Da die A._____ AG und B._____ in der Folge jedoch keine Einigung erzielen konnten, stellte die Schlichtungsbehörde für Mietsachen der Region Plessur am 27. Mai 2021 die Klagebewilligung auch in dieser Sache und mit den bereits genannten Rechtsbegehren der A._____ AG und von B._____ (ohne den Antrag bezüglich des Protokolls) aus.

G. Mit Eingabe vom 31. Mai 2021 prosequierte die A._____ AG ihre Klage an das Regionalgericht Plessur, wobei sie ihre Forderung wie folgt reduzierte:

1. [unverändert gemäss Klagebewilligung]

2. Die Beklagten 1, 2 und 3 seien solidarisch zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 271'451.65 (zzgl. MwSt. und 5 % Zins seit Rechtshängigkeit) zu bezahlen.

3. [unverändert gemäss Klagebewilligung]

H. Mit Verfügung vom 10. Mai 2022 vereinigte das Regionalgericht Plessur das vorliegende Verfahren mit dem Verfahren Proz. Nr. 115-2021-27 (D._____ gegen A._____ AG betreffend Forderung aus Mietvertrag).

I. Am 24. Juni 2022 lud das Regionalgericht Plessur die Parteien zu einer Vergleichsverhandlung auf den 15. September 2022, später verschoben auf den 26. September 2022, vor. Anlässlich der Vergleichsverhandlung konnten sich die Parteien nicht einigen.

J. Mit Schreiben vom 18. Januar 2023 teilte das Regionalgericht Plessur den Parteien mit, dass die beiden Verfahren Proz. Nr. 115-2021-27 und Proz. Nr. 115-2021-28 (vorliegendes Verfahren) zur Vereinfachung des Schriftenwechsels in dieser Phase getrennt geführt würden.

K. Die gemeinsame Klageantwort von B._____ und C._____ datiert vom 14. April 2023. Sie enthielt folgende Rechtsbegehren:

1. Im Sinne einer Vorfrage sei festzustellen, dass die Beklagten 2 und 3 nicht passivlegitimiert seien und die Klage vom 31. Mai 2021 sei aufgrund dessen bereits vollumfänglich abzuweisen, soweit überhaupt darauf einzutreten ist.

2. Sollte das Regionalgericht Plessur die Klage nicht bereits aufgrund der fehlenden Passivlegitimation abweisen, sei die Klage eventualiter vollumfänglich abzuweisen, weil kein Anspruch gegen die Beklagten 2 und 3 besteht aus Mietvertrag und sicherlich nicht aus unerlaubter Handlung.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (einschliesslich allfälliger Mehrwertsteuer) zulasten der Klägerin.

L. Mit Klageantwort vom 5. Mai 2023 beantragte die D._____ die vollumfängliche kostenfällige Abweisung der Klage.

M. In ihrer Replik vom 15. August 2023 passte die A._____ AG ihre Forderung erneut an und zwar wie folgt:

1. [unverändert gemäss Klage]

2. Die Beklagten 1, 2 und 3 seien solidarisch zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 256'369.30 (zzgl. 5 % Zins seit Rechtshängigkeit) zu bezahlen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten.

N. In der Folge reichten B._____ und C._____ am 26. September 2023 und die D._____ am 28. September 2023 ihre Dupliken ein. Mit Eingabe vom 16. Oktober 2023 nahm die A._____ AG zu den Dupliken Stellung. Alle Parteien hielten in ihren Rechtsschriften an ihren Rechtsbegehren fest.

O. Am 13. Dezember 2023 erging die Beweisverfügung. Darin wurden die eingereichten Urkunden als relevant erklärt, die Parteibefragungen anlässlich der Hauptverhandlung vorbehalten und der Beizug der Strafakten gutgeheissen. Abgelehnt wurden die Einvernahme der beantragten Zeugen sowie der Beizug der Akten aus dem Massnahmeverfahren.

P. Mit Eingabe vom 12. Februar 2024 stellten B._____ und C._____ den Antrag, es sei ein Zwischenentscheid über die Vorfrage zu erlassen, ob infolge von strafrechtlichen Freisprüchen nicht auch die Haftungsvoraussetzung der Widerrechtlichkeit für die geltend gemachte ausservertragliche Haftung nach Art. 41 Abs. 1 OR ihnen gegenüber entfalle. Während die D._____ mit Schreiben vom 5. März 2024 den Antrag unterstützte und eine Vorababweisung der Klagen gegen B._____ und C._____ verlangte, stellte sich die A._____ AG mit Eingabe vom 6. März 2024 gegen den Antrag und beantragte dessen Abweisung.

Q. Am 2. April 2024 fand die Hauptverhandlung vor dem Regionalgericht Plessur statt. Mit Entscheid vom 15. April 2024, ohne Begründung mitgeteilt am 16. April 2024, schriftlich begründet mitgeteilt am 27. September 2024, entschied das Regionalgericht Plessur was folgt:

1. Die D._____ wird verpflichtet, der A._____ AG CHF 139'804.15 zzgl. Zins zu 5 % seit 1. April 2020 auf den Betrag von CHF 16'666.65 sowie Zins zu 5 % seit 22. Dezember 2020 auf den Betrag von CHF 123'137.50 zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. a) Die Gerichtskosten betragen CHF 9'500.00. Sie gehen je hälftig zu Lasten der A._____ AG und der D._____.

Die Gerichtskosten werden mit dem von der A._____ AG geleisteten Vorschuss von CHF 9'000.00 verrechnet. Den Fehlbetrag von CHF 500.00 haben die A._____ AG und die D._____ im Umfang von je CHF 250.00 dem Kanton Graubünden zu bezahlen.

Die D._____ wird verpflichtet, der A._____ AG deren Kostenvorschuss in Höhe von CHF 4'500.00 zu ersetzen.

b) Die A._____ AG und die D._____ tragen ihre Parteikosten selber.

c) Die A._____ AG hat B._____ und C._____ eine Parteientschädigung von total CHF 20'977.60 zu bezahlen.

3. a) (Rechtsmittelbelehrung)

b) (Rechtsmittelbelehrung Kostenentscheid)

4. (Mitteilung)

R. Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ AG (nachfolgend: Berufungsklägerin) mit Eingabe vom 30. Oktober 2024 Berufung beim damaligen Kantonsgericht von Graubünden. Sie beantragt:

1. Der angefochtene Entscheid vom 15. April 2024 (Proz. Nr. 115-2021-28) sei teilweise aufzuheben und es sei die erstinstanzliche Klage gegen B._____ und C._____ ebenfalls teilweise gutzuheissen, sodass B._____ und C._____ neben der D._____ solidarisch verpflichtet werden, der A._____ AG den Betrag von CHF 123'137.50 zzgl. Zins zu 5 % seit 22. Dezember 2020 zu bezahlen.

2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid des Regionalgerichts Plessur vom 15. April 2024 (Proz. Nr. 115-2021-28) teilweise aufzuheben und zur Neuentscheidung hinsichtlich des Verschuldens von B._____ und C._____ an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter teilweiser Kosten- und Entschädigungsfolge für das erstinstanzliche Verfahren zu Lasten der Berufungsbeklagten.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das zweitinstanzliche Verfahren zu Lasten der Berufungsbeklagten.

S. Am 3. Januar 2025 (Poststempel) haben B._____ (nachfolgend Berufungsbeklagter 1) und C._____ (nachfolgend Berufungsbeklagter 2) je eine (mit wenigen unwesentlichen Abweichungen gleichlautende) Berufungsantwort eingereicht. Beide verlangen die kostenfällige Abweisung der Berufung.

T. Per 1. Januar 2025 erfolgte die Zusammenführung des Kantonsgerichts und des Verwaltungsgerichts zum Obergericht des Kantons Graubünden. Das vorliegende Verfahren ZK2 24 41 wird vom Obergericht unter der Referenz ZR2 24 41 weitergeführt.

U. Gegen den vorliegend angefochtenen Entscheid erhob im Parallelverfahren ZR2 24 40 die D._____ Berufung. Die Urteile in beiden Parallelverfahren ergehen in gleicher Gerichtsbesetzung mit heutigem Datum.

V. Die vorinstanzlichen Akten sind beigezogen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.

Erwägungen

1. Eintreten

1.1. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten sind Endentscheide berufungsfähig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (vgl. Art. 308 ZPO). Dieser Streitwert ist vorliegend unbestrittenermassen erreicht. Der Entscheid des Regionalgerichts Plessur ist somit mit Berufung anfechtbar.

1.2. Nach Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen. Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 15. April 2024 wurde den Parteien am 27. September 2024 begründet mitgeteilt und von der Rechtsvertreterin der Berufungsklägerin am 30. September 2024 entgegengenommen (RG-act. V.17). Die am 30. Oktober 2024 dagegen erhobene Berufung erfolgte frist- und formgerecht. Auf die Berufung ist – unter dem Vorbehalt rechtsgenügender Begründung – einzutreten. Ihre Beurteilung fällt in die Zuständigkeit der Zweiten zivilrechtlichen Kammer (Art. 10 Abs. 1 lit. a OGV [BR 173.010]).

2. Vereinigung und Trennung von Verfahren durch die Vorinstanz

Die Vorinstanz hat mit Verfügung vom 10. Mai 2022 die Verfahren Proz. Nr. 115-2021-27 (Klage der D._____ gegen die Berufungsklägerin betreffend Forderung aus Mietvertrag) und Proz. Nr. 115-2021-28 (vorliegendes Verfahren) vereinigt (RG-act. IV.2). Am 18. Januar 2023 hat sie in einer Verfügung betreffend Fristansetzung für die Klageantworten in beiden Verfahren gewissermassen nebenbei festgehalten, "zur Vereinfachung des Schriftenwechsels" würden die beiden Verfahren "in dieser Phase" getrennt geführt (RG-act. IV.4). Darauf hat sie auch in einem Schreiben vom 8. Februar 2023 an den (damaligen) Rechtsvertreter der beiden Berufungsbeklagten hingewiesen (RG-act. IV.6). In der Folge wurden die beiden Verfahren offenbar bis zum Schluss getrennt geführt und im angefochtenen Entscheid findet sich die Feststellung, mit Schreiben vom 8. Februar 2023 [recte wohl: 18. Januar 2023] sei den Parteien mitgeteilt worden, dass die Verfahren fortan wieder getrennt geführt würden (act. B.1, S. 5 lit. H).

Eine definitive Trennung der beiden Verfahren wurde nicht mittels Verfügung angeordnet. Zumindest findet sich keine entsprechende Verfügung bei den Akten, die Verfügung vom 18. Januar 2023 kann aufgrund des klaren Wortlauts nicht als definitive Trennung verstanden werden. Ebenso wenig aber kann dem Schreiben an den (damaligen) Rechtsvertreter der beiden Berufungsbeklagten, das der Berufungsklägerin lediglich zur Kenntnis zugeschickt worden ist, eine entsprechende Wirkung zukommen. Nachdem aber weder die Berufungsklägerin noch die Berufungsbeklagten diesen Punkt beanstanden, bleibt es bei dieser Feststellung und erübrigen sich Weiterungen.

3. Beizug der Strafakten

3.1. Die Vorinstanz hat in der Beweisverfügung dem Antrag der Berufungsklägerin, die Strafakten der Strafverfahren gegen die Berufungsbeklagten beizuziehen, stattgegeben (RG-act. IV.24, S. 4 Ziff. 2, Spiegelstrich 4). Im angefochtenen Entscheid findet sich dann die Erwägung, es habe sich im weiteren Verlauf des Verfahrens gezeigt, dass in der Strafsache vor Erlass des vorliegend angefochtenen Entscheides kein begründetes Urteil ergehen werde. Aus diesem Grund sei schlussendlich auf den Beizug doch verzichtet worden, zumal der Zivilrichter bei der Beurteilung der Schuld oder Nichtschuld ohnehin nicht an das Strafurteil gebunden sei (act. B.1 Ziff. I E. 3).

Gemäss Art. 154 letzter Satz ZPO kann die Beweisverfügung jederzeit abgeändert oder ergänzt werden. Eine Bereinigung der Beweisverfügung kann zudem anlässlich der Hauptverhandlung stattfinden (Guyan, in: Spüler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 4. Aufl. 2024, Art. 154 N. 10; Hasenböhler/Yañez, in: Sutter-Somm et al., Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 4. Aufl. 2025, Art. 154 N. 27). Inwieweit dies vorliegend geschehen ist, ist dem angefochtenen Entscheid nicht zu entnehmen, da nicht klar ist, wann die Vorinstanz entschieden hat, auf den Beizug der Strafakten doch zu verzichten. Auch das Protokoll der Hauptverhandlung zeigt nicht auf, dass eine Bereinigung der Beweisverfügung stattgefunden hätte (RG-act. VII.1). Insbesondere ist dem Protokoll nicht zu entnehmen, dass die Parteien über den Verzicht auf den Beizug der Strafakten informiert worden wären. Insoweit ist das Vorgehen der Vorinstanz, soweit aus den Akten ersichtlich, prozessrechtlich nicht korrekt. An dieser Einschätzung ändert nichts, dass die Parteien vom vorsitzenden Regionalrichter anlässlich der Hauptverhandlung gefragt worden sind, ob sie weitere Beweisanträge hätten, und das Beweisverfahren nach Verneinung dieser Frage durch die Parteien geschlossen worden ist (vgl. Aufnahme der Hauptverhandlung, RG-act. VII.2, Zeit 00:02:55 – 00:03:05; insoweit erweist sich das schriftliche Protokoll der Hauptverhandlung als nicht korrekt, RG-act. VII.1, S. 2 Ziff. 2). Denn ohne Information durch die Vorinstanz durften die Parteien davon ausgehen, dass die Strafakten, wie in der Beweisverfügung vorgesehen, beigezogen worden waren. Jedoch haben die Parteien den fehlenden Beizug der Strafakten bzw. das diesbezügliche Vorgehen der Vorinstanz im Berufungsverfahren weder gerügt noch auch nur thematisiert. Die erkennende Kammer hat sich daher nicht weiter mit dem fehlenden Beizug der Strafakten auseinanderzusetzen.

3.2. Festzustellen bleibt, dass die Berufungsklägerin den Antrag auf Beizug der Strafakten im Berufungsverfahren nicht wiederholt. Insoweit muss davon ausgegangen werden, dass sie an diesem Antrag nicht mehr festhält, denn die Rechtsmittelinstanz ist nicht gehalten, von sich aus Beweise, die im erstinstanzlichen Verfahren nicht abgenommen worden sind, im Rechtsmittelverfahren abzunehmen (vgl. BGE 144 III 394 E. 4.2).

3.3. Neu verlangen nun aber die Berufungsbeklagten den Beizug der Strafakten im Berufungsverfahren. Sie machen dabei nicht geltend, erst der angefochtene Entscheid bzw. die Berufung habe einen Beizug der Strafakten notwendig gemacht. Es ist denn auch nicht ersichtlich, weshalb sie den entsprechenden Antrag nicht schon vor Vorinstanz hätten stellen können. Dies auch unter dem Gesichtspunkt, dass sie sich in der Klageantwort mit den Strafverfahren durchaus befasst haben (RG-act. I.5 Rz. 38). Insoweit ist der Antrag als verspätet anzusehen (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO), weshalb darauf nicht einzutreten ist.

Daneben wird aus den Berufungsantworten aber auch nicht klar, was mit den gesamten Akten der Strafverfahren bewiesen werden soll. Die Berufungsbeklagten bringen vor, dass sie in den Strafverfahren vom Vorwurf der unrechtmässigen Aneignung freigesprochen worden seien, wobei sie anschliessend unter den Beweisofferten den Beizug der Strafakten anführen (act. A.2 und A.3, jeweils Rz. 10). Um einen Freispruch zu belegen, genügt der entsprechende Entscheid. Die freisprechenden Entscheide des Regionalgerichts Plessur in den Strafverfahren gegen die Berufungsbeklagten haben diese bereits vor der Vorinstanz eingelegt (RG-act. III.5/1 und 2). Ein Beizug der Strafakten wäre daher auch abzulehnen, wenn auf den Antrag einzutreten wäre.

4. Beizug der Akten des Massnahmeverfahrens

Die Berufungsklägerin hat im vorinstanzlichen Verfahren den Beizug der Akten aus dem Massnahmeverfahren beantragt. Dieser Antrag ist in der Beweisverfügung ohne Begründung abgewiesen worden (RG-act. IV.24, S. 4 Ziff. 2, Spiegelstrich 5). Auch im angefochtenen Entscheid äussert sich die Vorinstanz zu dieser Abweisung nicht. Die Berufungsklägerin macht deswegen eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend.

4.1.1. Mit Beweisverfügung vom 13. Dezember 2023 hat die Vorinstanz den Beweisantrag der Berufungsklägerin auf Beizug der Akten des Massnahmeverfahrens ohne Begründung abgelehnt. In der Folge hat die Berufungsklägerin weder bei der Vorinstanz eine Begründung verlangt, noch ihren Beweisantrag erneuert. Auch anlässlich der Hauptverhandlung hat sie den Beweisantrag nicht wiederholt. Ebenso wenig hat sie, wie bereits festgestellt (vgl. E. 3.1), im vorinstanzlichen Verfahren gegen den Schluss des Beweisverfahrens opponiert, obwohl sie wusste, dass die Vorinstanz ihren Beweisantrag ohne Begründung abgelehnt hatte. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben und dem Verbot des Rechtsmissbrauchs ist es nicht zulässig, formelle Rügen, die in einem früheren Prozessstadium hätten geltend gemacht werden können, bei ungünstigem Ausgang noch später vorzubringen (vgl. statt vieler BGE 141 III 210 E. 5.2, 135 III 334 E. 2.2 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 5A_803/2024 vom 3. April 2025 E. 3.3.2, 5A_407/2024 vom 7. August 2024 E. 4.1.3, 4A_518/2023 vom 18. April 2024 E. 3.4.3). Die Berufungsklägerin hätte sich bereits im vorinstanzlichen Verfahren zu der fehlenden Begründung der Beweisverfügung äussern müssen.

4.1.2. Hinzu kommt, dass es sich bei der Beweisverfügung um eine prozessleitende Verfügung handelt, weshalb sie nur soweit begründet werden muss, als sie angefochten werden kann (vgl. Guyan, a.a.O., Art. 154 N. 1; Vischer/Leu, in: Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl. 2025, Art. 154 N. 173 ff.). Das heisst, eine Begründung ist nur da notwendig, wo das Gesetz eine Anfechtung vorsieht oder wo durch die getroffene Anordnung ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil droht (vgl. Art. 319 lit. b ZPO). Die Berufungsklägerin legt nicht dar, worin ihr durch die Ablehnung des Beizugs der Akten aus dem Massnahmeverfahren ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil drohen könnte. In diesem Zusammenhang ist insbesondere festzustellen, dass die Berufungsklägerin Partei des Massnahmeverfahrens war und folglich über sämtliche Akten jenes Verfahrens verfügte, weshalb sie diese selbst hätte einlegen können, wenn sie deren Kenntnisnahme durch das Gericht als notwendig erachtete. Dass die Vorinstanz die Ablehnung des Beweisantrages in der Beweisverfügung überhaupt hätte begründen müssen, ist damit nicht dargetan. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Berufungsklägerin ist im Zusammenhang mit der fehlenden Begründung der Ablehnung des Beizugs der Akten aus dem Massnahmeverfahren in der Beweisverfügung nicht gegeben.

4.2.1. Die Berufungsklägerin begründet ihre Rüge einer Verletzung des rechtlichen Gehörs ferner damit, dass die Vorinstanz die Ablehnung des Beizugs der Akten aus dem Massnahmeverfahren auch im angefochtenen Entscheid nicht begründet habe. In diesem Zusammenhang ist wesentlich, dass die Berufungsklägerin den in der Beweisverfügung abgelehnten Antrag weder vor noch an der Hauptverhandlung vor der Vorinstanz wiederholt hat. Ebenso hat sie gegen den Schluss des Beweisverfahrens in Kenntnis der Ablehnung ihres Beweisantrages nicht opponiert. In dieser Situation durfte die Vorinstanz davon ausgehen, dass die Berufungsklägerin ihren nicht mehr erwähnten Antrag auf Beizug der Akten aus dem Massnahmeverfahren nicht aufrechterhalten wollte. Eine Begründung erübrigte sich damit.

4.2.2. Im Weiteren gibt der Grundsatz des rechtlichen Gehörs einen Anspruch darauf, dass das Gericht die Vorbringen der Parteien auch tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht des Gerichts, seinen Entscheid zu begründen. Erforderlich ist dabei, dass wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen das Gericht sich leiten liess und auf welche sich sein Entscheid stützt (BGE 129 I 232 E. 3.2 mit Hinweisen). Obschon somit ein Anspruch besteht, in Bezug auf Beweisanträge gehört zu werden und an der Beweiserhebung entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern (BGE 127 I 54 E. 2b mit Hinweis), darf daraus nicht abgeleitet werden, dass das Gericht zu jedem Argument der Parteien Stellung nehmen muss. Vielmehr kann es sich auf die für den Ausgang des Verfahrens wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 126 I 97 E. 2b mit Hinweis). Von einer Verweigerung des rechtlichen Gehörs kann demnach nur ausgegangen werden, wenn der Beweisantrag wesentlich war und anhand der Entscheidbegründung nicht ersichtlich ist, warum das Gericht ihm nicht entsprochen hat (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 4P.244/2004 vom 4. Februar 2005 E. 2.1 und 2.2).

Die Berufungsklägerin legt in der Berufungsschrift nicht dar, was sie mit den Akten aus dem Massnahmeverfahren zu belegen hoffte. Dies ergibt sich auch nicht aus ihren vorinstanzlichen Rechtsschriften, in welchen sie nach ganzen Absätzen mit verschiedenen Behauptungen jeweils den Beizug der Akten des Massnahmeverfahrens beantragt hat, ohne konkret zu spezifizieren, welches Actorum bzw. welche Akten aus dem Massnahmeverfahren genau welche Behauptung belegen sollten. Es ist damit nicht klar, ob die Akten überhaupt beweistauglich wären. Weiter ist unbestritten, dass ein Massnahmeverfahren durchgeführt worden ist. Ebenso ist nicht strittig, dass die Vorinstanz im Rahmen des Massnahmeverfahrens eine superprovisorische Verfügung erlassen hat, mit welcher sie der D._____ verboten hat, genau bezeichnete Gegenstände aus dem Mietobjekt zu entfernen. Nicht bestritten ist auch, dass die Vorinstanz den superprovisorischen Entscheid am 11. September 2020 dem damaligen Rechtsvertreter der D._____ per Fax nicht zustellen konnte und dass der Entscheid schliesslich am 14. September 2020 postalisch zugestellt wurde. Dies alles ergibt sich bereits aus dem von den Berufungsbeklagten eingereichten Abschreibungsentscheid der Vorinstanz vom 10. November 2020 im Massnahmeverfahren (RG-act. III.1/4). Es ist nicht klar, inwieweit die Akten des Massnahmeverfahrens weitere, entscheidwesentliche Erkenntnisse liefern könnten. Insbesondere äussert sich die Berufungsklägerin nicht dazu. Dass der Beweisantrag wesentlich gewesen wäre, ist in dieser Situation zu verneinen. Dies auch unter Berücksichtigung, dass die Berufungsklägerin, wie bereits erwähnt, über sämtliche Akten des Massnahmeverfahrens verfügte und diese selbst hätte einlegen können. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist nicht auszumachen.

4.3. Insgesamt ergibt sich, dass eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Berufungsklägerin durch die fehlende Begründung der Ablehnung des Beizugs der Akten des Massnahmeverfahrens durch die Vorinstanz nicht dargetan ist.

5. Vorbehaltene Parteibefragungen

In der Beweisverfügung hat die Vorinstanz die anbegehrten Parteibefragungen für die Hauptverhandlung vorbehalten (RG-act. IV.24, S. 4 Ziff. 2, Spiegelstrich 2). Anlässlich der Hauptverhandlung wurden keine Parteibefragungen durchgeführt. Es finden sich weder im Protokoll der Hauptverhandlung (RG-act. VII.1) noch im angefochtenen Entscheid (act. B.1) Ausführungen dazu, weshalb auf diese verzichtet worden ist, und auch der Aufnahme der Hauptverhandlung (RG-act. VII.2) kann nichts zu dieser Frage entnommen werden. Damit würde sich die Frage einer Verletzung des rechtlichen Gehörs der Parteien stellen. Nachdem die Parteien weder die fehlenden Parteibefragungen noch die nicht vorhandene Begründung für den Verzicht auf deren Abnahme rügen, – sie sich mit diesem Thema vielmehr überhaupt nicht auseinandersetzen –, kann auch die erkennende Kammer von einer Prüfung der Frage absehen. Es sei aber doch darauf hingewiesen, dass sich die Situation bezüglich der Parteibefragungen anders darstellt als mit Bezug auf den Beizug der Strafakten. Denn die Parteien wussten im Zeitpunkt, als das Beweisverfahren vor der Vorinstanz geschlossen wurde, dass keine Parteibefragungen erfolgt waren. Wenn sie in dieser Situation gegen den Schluss des Beweisverfahrens nicht opponierten, so wäre ihnen dies im Rechtsmittelverfahren entgegenzuhalten (vgl. z.B. PKG 2017 Nr. 8).

Schliesslich ist auch mit Bezug auf die Parteibefragungen festzustellen, dass keine der Parteien ihren diesbezüglichen Antrag im Berufungsverfahren wiederholt hat.

6. Mietbeginn

Die Berufungsbeklagten führen aus, aus dem Mietvertrag gehe hervor, dass das Mietverhältnis spätestens am 1. Oktober 2015 begonnen habe. Die Berufungsklägerin hat in ihren vorinstanzlichen Rechtsschriften hingegen mehrfach behauptet, das Mietverhältnis habe am 1. Dezember 2015 begonnen (RG-act. I.1 Rz. 5 und 10; act. I.5 Rz. 5). Die Berufungsbeklagten haben dieser berufungsklägerischen Behauptung vorinstanzlich nicht widersprochen und sie haben auch nie geltend gemacht, das Mietverhältnis habe bereits am 1. Oktober 2015 begonnen. Damit ist zum einen die Behauptung der Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren unbestritten geblieben, womit sie dem angefochtenen Entscheid zugrunde zu legen war, und zum andern ist die Behauptung der Berufungsbeklagten im Berufungsverfahren verspätet und daher nicht zu hören (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Für das vorliegende Verfahren ist davon auszugehen, dass das Mietverhältnis am 1. Dezember 2015 begonnen hat.

7. Mietgegenstand

Die Berufungsbeklagten halten dafür, dass kein Mietinventar aufgenommen worden sei, weshalb auch klar sei, dass von der D._____ kein Inventar gemietet worden sei und für diese keine Verpflichtung bestanden habe, spezifische Gegenstände zurückzugeben.

7.1. Die Berufungsbeklagten verweisen als Begründung für ihre Behauptung, es habe kein Mietinventar gegeben, auf Art. 1 Abs. 5 und Art. 14 des Mietvertrages, welche vom Mietinventar handeln und bestimmen, dieses müsse schriftlich aufgenommen und von beiden Parteien unterzeichnet werden (RG-act. II.1/5). Die Berufungsbeklagten lassen dabei aber Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages ausser Acht, in welchem festgehalten wird, dass neben Restaurant und Terrassen auch die Personalzimmer und die Wohnung Mietgegenstand bildeten. Dann wird ausgeführt, dass Restaurant und Terrassen gemäss im Anhang beschriebenem Konzept und Investitionsbeschrieb umgebaut und dabei Materialisierung und Möblierung zwischen den Parteien abgestimmt würden, und es wird eine hälftige Übernahme der Kosten dieses Umbaus vereinbart, wobei die Obergrenze für den Anteil der Berufungsklägerin auf CHF 250'000.00 festgelegt wird (RG-act. II.1/5). Aus diesem Absatz wird ohne Weiteres deutlich, dass der Umbau auch Möbel und weiteres Inventar umfasst hat. Ebenso aber wird klar, dass in Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages ein Teil des Mietgegenstands umschrieben wird (Art. 1 Abs. 3 des Mietvertrages nennt zusätzlich die Umgebung und den Umschwung der Liegenschaft als Mietgegenstand). Dies zeigt sich nicht nur daran, dass Art. 1 des Mietvertrages mit *"Mietgegenstand"*überschrieben ist. In Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages wird zusätzlich einzeln aufgezählt, was den Mietgegenstand bildete (ohne Umgebung und Umschwung). Dabei wird auch auf den Umbau des Restaurants samt Terrassen hingewiesen, den die Vermieterin und die Mieterin gemeinsam planten, finanzierten und ausführten. Dies weist darauf hin, dass das Restaurant nach dem Umbau als Mietgegenstand gelten sollte. Darauf kann auch aus der Tatsache geschlossen werden, dass der Mietbeginn auf Wunsch des Berufungsbeklagten 1 explizit auf einen Zeitpunkt nach dem Umbau, nämlich auf den 1. Dezember 2015, festgelegt wurde und der Berufungsbeklagte 1 seinen Wunsch damit begründete, dass niemand ein Restaurant auf die Zeit hin mieten würde, in der es geschlossen sei (RG-act. II.6 zu Art. 2). Wenn die Mieterin den Umbau für sich gemacht hätte, dann wäre zu erwarten gewesen, dass sie das Restaurant in dieser Zeit auch mietete, bzw. hätte für die Berufungsklägerin kein Grund bestanden, den Mietbeginn auf eine Zeit nach dem Umbau, der ihr nichts gebracht hätte, zu verschieben, verlor sie dadurch doch die entsprechenden Mieteinnahmen. Und schliesslich wird in Art. 1 Abs. 5 des Mietvertrages wörtlich festgestellt: "Gegenstand der Miete bildet auch das sogenannte Mietinventar gemäss separatem Verzeichnis (vgl. Art. 14)". Die verwendete Partikel "auch" zeigt, dass dieses Mietinventar zum Mietgegenstand, wie er in den Absätzen 1-3 des Art. 1 des Mietvertrages definiert worden ist, hinzutritt. Dieses Mietinventar umfasst daher die im Umbau enthaltene Möblierung nicht. Entgegen der Auffassung der Berufungsbeklagten ist das im Rahmen der Anfangsinvestitionen beschaffte Inventar Mietgegenstand geworden.

7.2. Die Berufungsbeklagten behaupten an verschiedenen Stellen der Berufungsantwort, die Mieterin habe den Umbau geplant, ausgeführt und finanziert. Dieser Behauptung stehen aber Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages sowie ein Schreiben des damaligen Rechtsvertreters der Mieterin vom 8. September 2020 an die Berufungsklägerin entgegen. In Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages wird nicht nur die hälftige Beteiligung der Berufungsklägerin an den Investitionskosten festgehalten, was schon aufzeigt, dass die Mieterin den Ausbau nicht (allein) finanziert hat, es wird auch bestimmt, dass Materialisierung und Möblierung zwischen den Parteien abgestimmt werden (RG-act. II.1/5). Daraus muss geschlossen werden, dass die Berufungsklägerin einen über die reine Finanzierung hinausgehenden aktiven Part in den Erneuerungen und Änderungen, die mit den Anfangsinvestitionen realisiert wurden, spielen sollte. Dass die Berufungsklägerin tatsächlich in jeder Hinsicht aktiv beteiligt war, ergibt sich aus dem bereits erwähnten Schreiben der Mieterin vom 8. September 2020, also aus einer Zeit mitten in der Diskussion zwischen den (Vertrags-)Parteien über die Frage des Eigentums an den Anfangsinvestitionen, in welchem die Mieterin, deren Verwaltungsräte die Berufungsbeklagten waren, selbst erklärt hat, die Parteien hätten ein gemeinsames Konzept für Umbau und Betrieb entwickelt, welches die Berufungsklägerin bis zu einer bestimmten Höhe, nämlich CHF 295'000.00, mitfinanziert habe; es läge m.a.W. kein typischer Mieterausbau vor (RG-act. II.1/16). Die Berufungsklägerin hat sich nicht nur finanziell an den Anfangsinvestitionen beteiligt, sie hat auch über den Umbau und dessen Ausgestaltung mitentschieden. Es handelt sich daher entgegen der Auffassung der Mieterin, und damit der Auffassung ihrer damaligen Verwaltungsräte, also den Berufungsbeklagten, in ihrem Schreiben vom 8. September 2020 nicht um einen untypischen Mieterausbau. Vielmehr ist von einem gemeinsamen Umbau auszugehen. Daran ändert nichts, dass die eingelegten Rechnungen zu den Anfangsinvestitionen auf die Untermieterin lauten und die Untermieterin allenfalls auch die Zahlungen dazu ausgelöst hat. Die Entscheidungen über das Konzept, den Umbau und die Finanzierung des Umbaus lagen bei den (Vertrags-)Parteien, die Untermieterin hat diese folglich lediglich umgesetzt. Die Mieterin hat den Umbau weder (allein) geplant noch (allein) ausgeführt noch (allein) finanziert. Es liegt kein Mieterausbau vor.

7.3. Mit Bezug auf die berufungsbeklagtische Behauptung, das Mietobjekt sei nur im Grundausbau gemietet worden, ist zu sagen, dass diese sich in den vorinstanzlichen Rechtsschriften der Berufungsbeklagten nicht findet, obwohl sie schon vor der Vorinstanz hätte vorgebracht werden können und müssen; sie ist damit verspätet und unbeachtlich (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). Selbst wenn die Behauptung zu beachten wäre, zeigen die Akten, dass sie nicht zutreffend wäre. In der Budgetofferte wird bezüglich des Mobiliars innen festgehalten: "Bestehendes Mobiliar ergänzen/anpassen oder ersetzen" (RG-act. II.1/5). Und in der Rechnung von E._____ vom 4. Dezember 2015 finden sich die Positionen 4.1-4.6, bei welchen es um mehrere bestehende Untergestelle von Tischen und um einen bestehenden Tisch geht, sowie die Position 5.10 Unvorhergesehenes, in welcher das Ausräumen des Restaurants (Bänke, Tische, Stühle, Möbel, wobei dies alles offenbar zweimal umplatziert werden musste für die Arbeiten im Raum und für Parkettlegearbeiten, Abhängen von Bildern und Dekogegenständen und deponieren derselben in einem Zimmer; offensichtlich sollten alle Bänke, Tische, Stühle, Möbel und weitere Gegenstände wiederverwendet werden) in Rechnung gestellt wird (RG-act. II.1./8.4, S. 3 und 5). Daneben fehlen in der Budgetofferte Posten für einen Ausbau von Küche und Toiletten, der Personalzimmer und der Wohnung, die gemäss Art. 1 Abs. 2 des Mietvertrages ebenso zum Mietobjekt gehörten (RG-act. II.1/5). Und schliesslich hat der Berufungsbeklagte 2 in einer E-Mail vom 24. April 2020 an die Berufungsklägerin festgestellt, praktisch alles in der Küche sei vorbestehend gewesen (RG-act. II.1/7). All dies belegt, dass das Mietobjekt nicht im Grundausbau übergeben worden ist.

7.4. Insgesamt zeigen die Akten deutlich, dass die Anfangsinvestitionen Mietobjekt geworden sind. Die Mieterin hätte die Gegenstände der Anfangsinvestitionen folglich im Mietobjekt zurücklassen müssen.

8. Substantiierung der Anfangsinvestitionen

Die Berufungsbeklagten monieren, die Anfangsinvestitionen und somit die angeblichen Mietgegenstände seien weder in der Klage noch in der Replik des vorinstanzlichen Verfahrens und auch nicht im Berufungsverfahren rechtsgenüglich substantiiert behauptet worden.

Die Berufungsklägerin hat in ihren vorinstanzlichen Rechtsschriften detailliert und mit Angaben zum jeweiligen Kaufpreis aufgeführt, was die Mieterin, deren Verwaltungsräte die Berufungsbeklagten waren, aus dem Mietobjekt an Anfangsinvestitionen mitgenommen habe (vgl. RG-act. I.1 Rz. 31 ff.). Als Belege dazu hat sie die entsprechenden Rechnungen eingelegt, die sie von der Mieterin auf Nachfrage erhalten hat (RG-act. II.1/8.1 – 8.14). Dass die Mieterin die Gegenstände aus dem Mietobjekt weggeschafft und nicht mehr zurückgebracht hat, hat es für die Berufungsklägerin unmöglich gemacht, die Anfangsinvestitionen (noch) genauer darzulegen. Das kann ihr in dieser Situation nicht vorgeworfen werden. Dass die einzelnen Anfangsinvestitionen und somit die einzelnen Mietgegenstände von der Berufungsklägerin nicht substantiiert behauptet worden seien, wie es die Berufungsbeklagten beanstanden, stimmt daher nicht. Nachdem die Mieterin, deren Verwaltungsräte die Berufungsbeklagten waren, der Berufungsklägerin keine weiteren Unterlagen zu den Anfangsinvestitionen überlassen und die Gegenstände der Anfangsinvestitionen mitgenommen hat, erscheint die Rüge der ungenügenden Substantiierung zudem als treuwidrig.

9. Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages

Die Berufungsbeklagten beanstanden die Auslegung von Art. 5 Abs. 3 des Mietvertrages durch die Vorinstanz. Sie setzen sich jedoch mit den entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz in keiner Weise auseinander. Vielmehr halten sie der vorin­stanzlichen Auslegung einzig in pauschaler Weise ihre Auffassung entgegen. Das genügt zur Begründung einer Rüge nicht. Die erkennende Kammer kann auf eine Prüfung der Auslegung durch die Vorinstanz verzichten.

10. Zwischenfazit

Die Vorinstanz ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Anfangsinvestitionen, die von der Berufungsklägerin rechtsgenüglich behauptet und substantiiert worden sind, Mietgegenstand geworden sind.

11. Schaden, Widerrechtlichkeit, Kausalität

Die Vorinstanz bejahte bezüglich der Berufungsbeklagten die Haftungsvoraussetzungen des Schadens, der Widerrechtlichkeit und der Kausalität (Verschuldenshaftung nach Art. 41 Abs. 1 OR). Hingegen verneinte sie in Bezug auf die beiden Berufungsbeklagten ein Verschulden (act. B.1 Ziff. II E. 3.3). Letzteres rügt die Berufungsklägerin mit Berufung. Da sich die Berufungsbeklagten in ihrer Berufungsantworten gegen die übrigen von der Vorinstanz bejahten Haftungsvoraussetzungen wehren, sind diese Vorbringen vorab zu prüfen.

11.1. Die Berufungsbeklagten bestreiten, dass der Berufungsklägerin ein Schaden entstanden sei bzw. dass die Berufungsklägerin einen Schaden rechtsgenüglich behauptet und bewiesen habe.

11.1.1.Sie lassen bei ihrer Argumentation allerdings ausser Acht, dass die Gegenstände, die im Rahmen der Anfangsinvestitionen angeschafft worden sind, im Eigentum der Berufungsklägerin standen. Die Gegenstände waren der Mieterin lediglich vermietet. Das heisst, die Mieterin hätte diese Gegenstände bei Mietende der Berufungsklägerin zurückgeben müssen. Das hat sie nicht getan. Damit litt das Mietobjekt an einem Mangel. Die Berufungsklägerin durfte diesen Mangel auf Kosten der Mieterin beheben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_73/2013 vom 16. Juli 2013 E. 6.2.2; Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2020, Art. 267 N. 125; Müller, in: Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art.267-267a N. 20; Koller, in: Guhl [Hrsg.], Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl. 2000, § 44 N. 231; Vischer, in: Mängelrechte des Vermieters bei der Rückgabe einer mangelhaften Mietsache, AJP 6/2023, S. 678). Der Schaden liegt im Mangel und drückt sich in den Aufwendungen aus, die notwendig waren, um den Mangel zu beheben. Dabei ist zu beachten, dass die Berufungsklägerin, indem sie nicht die Rückgabe der mitgenommenen Gegenstände gefordert hat, was ihr aufgrund ihres Eigentums offen gestanden hätte, sondern die Kosten der Ersatzvornahme ersetzt haben will, angezeigt hat, dass sie auf eine Rückgabe der mitgenommenen Gegenstände – und damit auf ihr Eigentum an den Gegenständen – verzichtet. Zur Verdeutlichung ist festzustellen, dass der Berufungsklägerin sowohl ein Anspruch aus Eigentumsrecht als auch einer aus Mietrecht zustand und dass sie wählen konnte, welchen Anspruch sie verfolgen wollte. Insoweit bestand Anspruchskonkurrenz (vgl. für den Rückgabeanspruch Higi/Wildisen, a.a.O., Art 267 N. 15). Die Berufungsklägerin kann folglich die Kosten der Ersatzanschaffung für die entwendeten Gegenstände von der Mieterin zurückverlangen. Nachdem die Berufungsbeklagten als damalige Verwaltungsräte der Mieterin aufgrund ihrer Organstellung solidarisch mit der Mieterin haftbar sind, soweit sie ein Verschulden trifft (vgl. Art. 55 Abs. 3 ZGB), was die Vorinstanz in ihrem Entscheid so ausgeführt hat (vgl. act. B.1 Ziff. II E. 3.3.1) und die Berufungsbeklagten im Berufungsverfahren – zu Recht – nicht bestreiten, kann die Berufungsklägerin den Schaden auch bei den Berufungsbeklagten einfordern, wenn deren Verschulden feststeht.

Indem die Berufungsklägerin ihr Eigentum an den Gegenständen sowie Ersatzanschaffungen nach Mitnahme der Gegenstände durch die Mieterin behauptet und belegt hat, die Ersatzanschaffungen mittels Rechnungen, hat sie den Schaden rechtsgenüglich behauptet und bewiesen. Alternativ wäre im Übrigen ein Schaden auch über den Nachweis des Wertes der entwendeten Gegenstände bei deren Mitnahme belegt, der sich aus dem Verzeichnis der F._____ vom 6. April 2020 ergibt (RG-act. II.1/12).

11.1.2.Mit ihrer Argumentation, die Berufungsklägerin habe keine Vermögensverminderung erlitten, weil die kompletten Umbauten und Erneuerungen im Mietobjekt verblieben seien, lassen die Berufungsbeklagten unberücksichtigt, dass die von der Mieterin mitgenommenen Gegenstände im Eigentum der Berufungsklägerin standen, der Mieterin nur vermietet waren und das Mietobjekt aufgrund der Entfernung der Gegenstände mangelhaft zurückgegeben wurde. Dieser Mangel bzw. die Behebung des Mangels stellte eine Vermögensverminderung dar. Im Übrigen hat sich gezeigt, dass die (gesamten) Anfangsinvestitionen ins Eigentum der Berufungsklägerin übergegangen sind, während für die Umbauten und Erneuerungen, die ohne Zustimmung der Vermieterin vorgenommen worden sind, keine Entschädigung geschuldet ist, nachdem die Parteien des Mietvertrages gemäss Aktenlage keine solche vereinbart haben (vgl. Art. 260a Abs. 3 OR). Beides steht dem Argument der Berufungsbeklagten entgegen.

11.1.3.Auch mit ihrer Auffassung, der Schaden könne höchstens die Hälfte dessen betragen, was die Vorinstanz zugesprochen habe, weil die Berufungsklägerin maximal die Hälfte der Anfangsinvestitionen finanziert habe, dringen die Berufungsbeklagten nicht durch. Sie lassen auch hier aussen vor, dass die Berufungsklägerin Alleineigentümerin der Gegenstände war und deren Fehlen im Mietobjekt sich daher im ganzen Umfang als Mangel und folglich als Schaden auswirkte. Für den Schaden ist daher unerheblich, wer die Gegenstände finanziert hatte.

11.1.4.Weil die Gegenstände im Eigentum der Berufungsklägerin standen und deren Fehlen als Mangel des Mietobjekts angesehen werden muss, ist auch irrelevant, ob die Berufungsklägerin das Mietobjekt tatsächlich mit den Gegenständen an die Nachmieter vermietet hat und ob im neuen Konzept der Nachmieter überhaupt Verwendung für diese Gegenstände war.

11.1.5.Insgesamt vermögen die Berufungsbeklagten mit ihren Argumenten den angefochtenen Entscheid der Vorinstanz bezüglich des Schadens nicht in Frage zu stellen. Es gilt zudem festzustellen, dass sie die Höhe des vorinstanzlich errechneten Schadens nicht substantiiert rügen. Nachdem auch die Berufungsklägerin keine Rügen zum Schaden und dessen Höhe erhebt, bleibt es beim von der Vorinstanz festgestellten Schaden in Bestand und Höhe.

11.2. Bezüglich Kausalität belassen es die Berufungsbeklagten bei der einfachen Behauptung, aufgrund des neuen Konzepts des Nachmieters sei unklar, ob die Kausalität durch die Rücknahme (i.e. die Mitnahme der Gegenstände durch die Mieterin) überhaupt als gegeben zu betrachten sei. Dies genügt als Rüge nicht. Die Berufungsbeklagten hätten sich vielmehr mit dem angefochtenen Entscheid bzw. den Erwägungen der Vorinstanz auseinandersetzen müssen. Zudem lassen die Berufungsbeklagten erneut ausser Acht, dass die Berufungsklägerin Eigentümerin der von der Mieterin mitgenommenen Gegenstände war und durch deren Mitnahme ein Mangel am Mietobjekt entstanden war. Daher kommt es auf die Frage, ob der Nachmieter die Gegenstände in seinem Konzept überhaupt vorgesehen hatte, nicht an.

11.3. Betreffend die Widerrechtlichkeit machen die Berufungsbeklagten einzig geltend, diese liege nicht vor, da die mitgenommenen Inventargegenstände nicht im Eigentum der Berufungsklägerin gestanden hätten. Nachdem sich gezeigt hat, dass die Berufungsklägerin sehr wohl Eigentümerin der Anfangsinvestitionen geworden war, ist der Argumentation der Berufungsbeklagten der Boden entzogen.

11.4. Gesamthaft erweisen sich die Argumente der Berufungsbeklagten gegen den angefochtenen Entscheid in Bezug auf den Schaden, die Kausalität und die Widerrechtlichkeit als nicht überzeugend. Insbesondere vermögen sie den vorinstanzlichen Entscheid diesbezüglich nicht in Frage zu stellen. Es ist damit von einem Schaden in der von der Vorinstanz festgestellten Höhe auszugehen. Ebenso sind die Widerrechtlichkeit und der adäquate Kausalzusammenhang als gegeben zu erachten. Bevor auf die von der Vorinstanz verneinte und mit Berufung beanstandete Frage des Verschuldens der Berufungsbeklagten einzugehen ist, drängen sich Erwägungen zum von der Vorinstanz erlassenen Superprovisorium in der Angelegenheit auf.

12. Superprovisorischer Entscheid der Vorinstanz vom 10./11. September 2020

Die Berufungsklägerin wendet sich gegen die Würdigung des superprovisorischen Entscheids vom 10./11. September 2020 durch die Vorinstanz.

12.1. Mit Schreiben vom 8. September 2020 bot die Mieterin der Berufungsklägerin eine Übernahme der Anfangsinvestitionen zum Preis von CHF 285'000.00 an. Sie befristete dieses Angebot bis zum 11. September 2020, 20:00 Uhr, und erklärte, dass sie nach unbenutztem Ablauf dieser Frist ihren Anteil der Anfangsinvestitionen mitnehmen und den Teil, der infolge Festverbauung nicht mitgenommen werden könne, einfordern werde (RG-act. II.1/16). Nachdem die Berufungsklägerin der Mieterin gegenüber auf dieses Angebot nicht reagiert hatte, räumte die Mieterin das Mietobjekt am 12. September 2020.

12.2. Bereits am 10. September 2020 hatte die Berufungsklägerin aufgrund des Schreibens der Mieterin bei der Vorinstanz ein Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen eingereicht. Sie beantragte, dass der Mieterin verboten werde, genau bezeichnete Gegenstände aus dem Mietobjekt zu entfernen, dass dies zuerst superprovisorisch zu verfügen sei und dass für den Fall der Nichtbeachtung der Anordnung eine Bestrafung nach Art. 292 StGB anzudrohen sei. Mit superprovisorischem Entscheid vom 10./11. September 2020 hiess der Einzelrichter am Regionalgericht Plessur das Gesuch gut und verbot der Mieterin unter Hinweis auf Art. 292 StGB, im Dispositiv des Entscheids bezeichnete Gegenstände aus dem Mietobjekt zu entfernen. In der Folge versuchte die Vorinstanz, den superprovisorischen Entscheid der Mieterin per Fax zuzustellen. Zu diesem Zweck kontaktierte sie am Freitag, 11. September 2020, um ca. 14:45 Uhr den (damaligen) Rechtsvertreter der Mieterin telefonisch und fragte nach der Fax-Nummer, worauf der Rechtsvertreter eine (nicht korrekte) Nummer nannte. Der Rechtsvertreter der Mieterin wurde im Rahmen dieses Telefonats auch darüber informiert, dass ein superprovisorischer Entscheid ergehen werde. Die Vorinstanz versuchte anschliessend erfolglos, den superprovisorischen Entscheid per Fax zuzustellen. Nachdem die korrekte Fax-Nummer auf der Homepage des Rechtsvertreters der Mieterin ausfindig gemacht werden konnte, versuchte die Vorinstanz um 15:16 Uhr erneut, den Entscheid zuzustellen. Auch dieser Versuch schlug fehl, denn offenbar war das Fax-Gerät des Rechtsvertreters nicht (mehr) in Betrieb. Eine daraufhin versuchte telefonische Kontaktaufnahme mit dem Rechtsvertreter der Mieterin gelang ebenfalls nicht, es ertönte lediglich eine Bandansage, dass der Rechtsvertreter erst wieder am Dienstag, 15. September 2020, erreichbar sei. Die postalische Zustellung des superprovisorischen Entscheids erfolgte am 14. September 2020 um 08:38 Uhr (vgl. zum Ganzen RG-act. III.1/4, Ziff. 18.3).

Die Berufungsklägerin sandte den superprovisorischen Entscheid dem (damaligen) Rechtsvertreter der Mieterin am 11. September 2020 um 14:50 Uhr per E-Mail zu (RG-act. II.1/17). Der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin behauptete in der Folge der Berufungsklägerin gegenüber, diese E-Mail sei erst am Abend des 14. September 2020 gelesen worden (RG-act. II.1/17 und 18).

12.3. Für das Berufungsverfahren ist in diesem Zusammenhang Folgendes relevant:

12.3.1.Der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin hatte der Berufungsklägerin eine Frist bis zum 11. September 2020, 20:00 Uhr, gesetzt, um das Angebot einer Übernahme der Anfangsinvestitionen anzunehmen. Er hatte diese Frist auch per E-Mail kommuniziert (RG-act. II.1/17, E-Mail vom 8. September 2020, 17:12 Uhr). Folglich musste er damit rechnen, dass die Berufungsklägerin per E-Mail darauf reagieren würde. Das aber bedeutete, dass er am 11. September 2020 bis und mit nach 20:00 Uhr noch seine E-Mail-Eingänge kontrollieren musste, wollte er seiner anwaltlichen und auch auftragsrechtlichen Sorgfaltspflicht nachkommen. Dabei hätte er die E-Mail der Berufungsbeklagten vom 11. September 2020, 14:50 Uhr, zwangsläufig sehen und auch lesen müssen.

12.3.2.Der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin hat im Massnahmeverfahren vor der Vorinstanz offenbar geltend gemacht, er sei aufgrund der Mitteilung, dass ein superprovisorischer Entscheid ergehe, davon ausgegangen, die Berufungsklägerin habe das Angebot abgelehnt, so dass die bis 20:00 Uhr gesetzte Frist obsolet geworden sei und keine Veranlassung bestanden habe, irgendwelche E-Mails zu sichten oder zu lesen (RG-act. III.1/4, Ziff. 18.3). Zu Recht hat die Vorinstanz in der Begründung des Abschreibungsentscheids im Massnahmeverfahren festgestellt, dass diese Ausführungen nicht nachvollziehbar seien und ein solches Verhalten geradezu stossend und wohl standeswidrig sei (RG-act. III.1/4 Ziff. 18.3).

12.3.3.Ein Rückschluss aus dem telefonischen Hinweis der Vorinstanz, dass ein superprovisorischer Entscheid ergehe, auf eine Ablehnung des Angebots durch die Berufungsklägerin bedingte, dass der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin davon ausging, der superprovisorische Entscheid betreffe die Anfangsinvestitionen. Der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin musste in diesem Fall dafür besorgt sein, dass er den superprovisorischen Entscheid zur Kenntnis nehmen konnte, bevor das Mietobjekt geräumt wurde, denn was das Gericht superprovisorisch konkret verfügt hatte, wusste der Rechtsvertreter allein aufgrund des Anrufs des Gerichts nicht. Er musste jedoch aus der Tatsache, dass ein superprovisorischer Entscheid ergangen war, schliessen, dass die Berufungsbeklagte ihr Eigentumsrecht zumindest an gewissen Gegenständen glaubhaft gemacht hatte (vgl. Art. 261 Abs. 1 ZPO). Welche Gegenstände es waren, konnte er allein aus dem Anruf des Gerichts nicht ableiten. Auf keinen Fall durfte er in dieser Situation einfach nichts tun und zulassen, dass Anfangsinvestitionen aus dem Mietobjekt entfernt wurden, ohne dass er den Inhalt des superprovisorischen Entscheids kannte.

12.3.4.Auch weil der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin nicht wusste, was die Vorinstanz im superprovisorischen Entscheid angeordnet hatte, konnte er nicht davon ausgehen, die Berufungsklägerin habe das Angebot vollständig abgelehnt. Er hätte daher bis und mit nach 20:00 Uhr zwingend seine E-Mail-Eingänge kontrollieren müssen, um sich zu versichern, dass keine (allenfalls auch teilweise) Annahme erfolgt war. Hätte er seine E-Mail-Eingänge kontrolliert, hätte er zwangsläufig die E-Mail der Berufungsklägerin vom 11. September 2020, 14:50 Uhr, welcher der superprovisorische Entscheid angehängt war (RG-act. II.1/17, E-Mail vom 11. September 2020, 14:50 Uhr), gesehen und er hätte den Entscheid zur Kenntnis nehmen können bzw. sogar müssen.

12.3.5.Die Erklärung des (damaligen) Rechtsvertreters der Mieterin, weshalb er am 11. September 2020 nach dem Telefonanruf der Vorinstanz seine E-Mail-Eingänge nicht mehr habe kontrollieren müssen, überzeugt nicht, es handelt sich zweifellos um eine Schutzbehauptung. Zusammen mit dem weiteren Verhalten des Rechtsvertreters, dass er nämlich der Vorinstanz eine nicht korrekte Fax-Nummer bekannt gab und später, als die Vorinstanz die korrekte Fax-Nummer herausgefunden hatte, das Fax-Gerät nicht (mehr) in Betrieb war, obwohl der Rechtsvertreter einen Fax-Eingang erwarten musste, und dass der Rechtsvertreter auch telefonisch nicht mehr erreichbar war, ohne dass er sich beim Gericht nach dem Verbleib der superprovisorischen Verfügung erkundigt hätte, entsteht das deutliche Bild, dass der Rechtsvertreter aktiv verhinderte, dass er den Inhalt der superprovisorischen Verfügung am 11. September 2020 zur Kenntnis nehmen konnte bzw. musste. Das aber ist ein Verhalten gegen Treu und Glauben (Art. 52 Abs. 1 ZPO, Art. 2 Abs. 1 ZGB). Es verdient keinen Schutz. Für das vorliegende Verfahren gilt daher (allenfalls als Fiktion; vgl. den vergleichbaren Fall der Annahmeverweigerung, Art. 138 Abs. 3 lit. b ZPO), dass der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin vom Inhalt des superprovisorischen Entscheids am 11. September 2020 Kenntnis nehmen konnte. Diese Kenntnis ist den Berufungsbeklagten, welche Verwaltungsräte der Mieterin waren, anzurechnen.

Klarzustellen ist, dass es bei dieser Wertung nicht um die Frage geht, wann der superprovisorische Entscheid rechtsgenüglich eröffnet worden ist. Es geht vielmehr darum, ob der Rechtsvertreter der Mieterin die Kenntnisnahme des Inhalts des superprovisorischen Entscheids am 11. September 2020 aktiv verhindern durfte, obwohl er aufgrund der ganzen Situation wissen bzw. zumindest stark vermuten musste, dass dieser die Anfangsinvestitionen betraf und folglich Auswirkungen auf die für den 12. September 2020 geplante Räumung des Mietobjekts haben konnte.

12.3.6.Selbst wenn der (damalige) Rechtsvertreter der Mieterin die superprovisorische Verfügung erst am 14. September 2020 hätte zur Kenntnis nehmen können und müssen, so wäre den Berufungsbeklagten doch vorzuwerfen, dass sie die aus dem Mietobjekt entfernten Gegenstände nicht zurückgebracht haben, obwohl sie wussten, dass sie mit ihrem Verhalten gegen die superprovisorische Verfügung verstiessen. Insbesondere mussten sie aufgrund des superprovisorischen Entscheids damit rechnen, dass das Eigentum an den Gegenständen auf die Berufungsklägerin übergegangen war, hatte die Berufungsklägerin ihr Eigentumsrecht doch zumindest glaubhaft machen müssen (vgl. Art. 261 Abs. 1 ZPO). Die Weigerung der Berufungsbeklagten, die mitgenommenen Gegenstände auf Aufforderung der Berufungsklägerin hin wieder ins Mietobjekt zu verbringen (vgl. RG-act. II.1/18, E-Mail vom 23. September 2020, 15:27 Uhr), erfolgte daher im Wissen um eine mögliche Verletzung des Eigentumsrechts der Berufungsklägerin.

12.4. Die von den Berufungsbeklagten gegen eine solche Würdigung vorgebrachten Argumente überzeugen nicht. Insbesondere kann aufgrund der geschilderten Situation nicht davon ausgegangen werden, dass die Berufungsbeklagten keine Kenntnis vom Inhalt des superprovisorischen Entscheids hatten, als sie das Mietobjekt räumen liessen, müssen sie sich eine Kenntnis ihres damaligen Rechtsvertreters doch anrechnen lassen. Selbst wenn sie aber in jenem Moment keine Kenntnis gehabt hätten, mussten sie nach der postalischen Zustellung der superprovisorischen Verfügung von einem möglichen Eigentumsrecht der Berufungsklägerin ausgehen und konnten sie sich ab diesem Zeitpunkt nicht mehr erfolgreich auf den Standpunkt stellen, die Gegenstände befänden sich klarerweise in ihrem Eigentum.

13. Verschulden

13.1. Vorneweg drängt sich eine Klarstellung auf: Die Berufungsbeklagten bemängeln, dass nicht sie das Inventar am 12. September 2020 aus dem Mietobjekt weggeschafft hätten, sondern die D._____. Dazu ist zu sagen, dass am 12. September 2020 der Berufungsbeklagte 2 der Präsident und der Berufungsbeklagte 1 das einzige Mitglied des Verwaltungsrates der D._____ waren (vgl. RG-act. II.1/22). Es trifft zwar durchaus zu, dass die D._____ eine von den Berufungsbeklagten zu unterscheidende Rechtspersönlichkeit hat. Trotzdem haben die Berufungsbeklagten – als Organe der D._____ – den Entscheid zur Räumung getroffen. Insoweit kann – ungenau – davon gesprochen werden, die Berufungsbeklagten hätten das Mietobjekt räumen lassen.

13.2. Die Berufungsklägerin macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Berufungsbeklagten bei der Räumung des Mietobjekts am 12. September 2020 keine Kenntnis des superprovisorischen Entscheids im Massnahmeverfahren gehabt hätten. Wie sich in Erwägung 12 gezeigt hat, muss davon ausgegangen werden, dass der damalige Rechtsvertreter der Mieterin am 11. September 2020 vom superprovisorischen Entscheid Kenntnis nehmen konnte. Diese Kenntnis ist den Berufungsbeklagten als einzige Verwaltungsräte der Mieterin anzurechnen. Dass sie juristische Laien sind, hilft ihnen entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht, nachdem die Mieterin anwaltlich vertreten war und das Wissen des Anwalts der Mieterin und damit den Berufungsbeklagten anzurechnen war. Die Vorinstanz ist folglich zu Unrecht davon ausgegangen, die Berufungsbeklagten hätten im Zeitpunkt der Räumung des Mietobjekts vom superprovisorischen Entscheid nichts gewusst. Wussten sie aber, was die Vorinstanz superprovisorisch angeordnet hatte, dann mussten sie zumindest damit rechnen, dass das Eigentum an den Gegenständen der Anfangsinvestitionen bei der Berufungsklägerin liegen könnte. Wenn sie in dieser Situation nicht von der Mitnahme dieser Gegenstände Abstand nahmen, nahmen sie in Kauf, durch die Wegnahme der Gegenstände das Eigentumsrecht der Berufungsklägerin zu verletzen. Es ist ihnen mithin zumindest Eventualvorsatz anzurechnen.

Dabei ist ein weiteres Mal darauf hinzuweisen, dass es – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – nicht um die Frage der rechtsgültigen Zustellung der superprovisorischen Verfügung geht. Vielmehr geht es um das Wissen der Berufungsbeklagten im Zeitpunkt der Räumung. Auch wenn die superprovisorische Verfügung am 11. September 2020 nicht formgültig zugestellt werden konnte, so hätte der damalige Rechtsvertreter der Mieterin doch vom Inhalt der superprovisorischen Verfügung Kenntnis erlangen können. Gemäss Treu und Glauben musste er sogar Kenntnis davon nehmen und diese Kenntnis ist den Berufungsbeklagten als Verwaltungsräte der Mieterin anzurechnen. Die Kenntnis des Inhalts der superprovisorischen Verfügung aber genügte, um eine Annahme, selbst eine Überzeugung der Berufungsbeklagten, die Mieterin sei Eigentümerin des Inventars geworden, zu entkräften bzw. zu erschüttern. Die Berufungsbeklagten mussten erhebliche Zweifel an ihrer Annahme oder allenfalls Überzeugung haben, nachdem die Berufungsklägerin im Rahmen des Massnahmeverfahrens für den Erlass der superprovisorischen Verfügung ihr Eigentumsrecht an den Gegenständen hatte glaubhaft machen müssen. Dass das Gericht die superprovisorische Verfügung erliess, zeigte darum klar, dass der Anspruch der Berufungsklägerin nicht von vornherein unsinnig war, wie die Berufungsbeklagten es behaupteten. Sie mussten vielmehr damit rechnen, dass die Gegenstände der Anfangsinvestitionen im Eigentum der Berufungsklägerin standen. Diese reelle Möglichkeit aber genügt, um den Berufungsbeklagten zumindest Eventualvorsatz anzulasten.

13.3. Selbst wenn die Berufungsbeklagten im Zeitpunkt der Räumung am 12. September 2020 vom Inhalt der superprovisorischen Verfügung keine Kenntnis gehabt hätten, so ist doch unbestritten, dass die superprovisorische Verfügung am 14. September 2020 rechtsgültig zugestellt werden konnte. Die Berufungsbeklagten erhielten damit spätestens am 14. September 2020 vom möglichen Eigentumsrecht der Berufungsklägerin Kenntnis. Trotzdem weigerten sie sich mit dem Argument, das Eigentum liege bei der Mieterin, die Gegenstände ins Mietobjekt zurückzubringen, nachdem die Berufungsklägerin sie dazu am 21. September 2020 aufgefordert hatte (vgl. RG-act. II.1/18, E-Mail vom 23. September 2020, 15:27 Uhr, und II.1/19). Mit dieser Weigerung nahmen sie in Kauf, das Eigentumsrecht der Berufungsklägerin zu verletzen, nachdem sie davon ausgehen mussten, dass die Gegenstände tatsächlich im Eigentum der Berufungsklägerin stehen könnten. Ein Eventualvorsatz wäre den Berufungsbeklagten mithin auch aufgrund dieses Verhaltens anzulasten.

13.4. Lediglich der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass es den Berufungsbeklagten nicht helfen würde, wenn sie während des Mietverhältnisses tatsächlich vom Eigentum der Mieterin an den Anfangsinvestitionen ausgegangen wären. Entscheidend ist einzig, was sie im Moment der Räumung des Mietobjektes bzw. im Zeitpunkt der Rückforderung der Gegenstände durch die Berufungsklägerin annehmen durften bzw. wovon sie ausgehen mussten. Dass sie im Übrigen tatsächlich von Eigentum der Mieterin ausgegangen sein sollen, liesse sich – entgegen den Ausführungen der Vorinstanz – nicht aus der Mitversicherung des Inventars in den Poolpolicen der Untermieterin ableiten (RG-act. III.2/1). Denn die Berufungsbeklagten haben im vorinstanzlichen Verfahren mehrfach darauf hingewiesen, dass sie mehr Inventar in das Mietobjekt verbracht hätten, als die Berufungsklägerin in der Klage aufführe (vgl. z.B. RG-act. I.3 Rz. 27.4, 29.4 und 29.7, RG-act. I.7 Rz. 9.7, 16 und 28). Die Mitversicherung kann daher ohne Weiteres allein das Inventar abgedeckt haben, das die Mieterin ausserhalb der Anfangsinvestitionen ins Mietobjekt gebracht hat.

13.5. Zu Recht weist die Berufungsklägerin im Weiteren darauf hin, dass die Vor­instanz Fahrlässigkeit hätte prüfen müssen, wenn sie Vorsatz nicht als gegeben erachtete. Die Berufungsklägerin war entgegen den Ausführungen der Vorinstanz nicht verpflichtet, einen Mangel an Sorgfalt explizit zu belegen. Vielmehr hätte die Vorinstanz, wenn sie Vorsatz und Eventualvorsatz ausschloss, von sich aus prüfen müssen, ob das von der Berufungsklägerin monierte Verhalten der Berufungsbeklagten als fahrlässig einzustufen war. Denn beweisen muss eine Partei einzig behauptete Tatsachen, die Subsumption hingegen ist Aufgabe des Gerichts.

13.6. Was die Berufungsbeklagten dagegen vorbringen, hilft nicht.

13.6.1.Entgegen den Ausführungen der Berufungsbeklagten hat die Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren genügende Behauptungen bezüglich der superprovisorischen Verfügung aufgestellt (vgl. RG-act. I.1 Rz. 24).

13.6.2.Es ist bereits einlässlich festgestellt worden, dass der damalige Rechtsvertreter der Mieterin am 11. September 2020 die superprovisorische Verfügung zur Kenntnis nehmen konnte und musste. Auch wenn die Berufungsbeklagten im Übrigen lediglich gewusst hätten, dass eine superprovisorische Verfügung ergangen war, was sie schon allein aufgrund des Anrufs der Vorinstanz beim damaligen Rechtsvertreter der Mieterin, deren Verwaltungsräte sie waren, am Nachmittag des 11. September 2020 wissen mussten (das Wissen des damaligen Rechtsvertreters ist ihnen anzurechnen), deren Inhalt aber nicht gekannt hätten, so hätten sie doch klarerweise davon ausgehen müssen, dass ihre Ankündigung, das Mietobjekt nach Ablauf der von ihnen auf den 11. September 2020 gesetzten Frist zu räumen, das Gesuch der Berufungsklägerin um (superprovisorischen) Erlass vorsorglicher Massnahmen veranlasst hatte, weshalb klar war, dass es in der superprovisorischen Verfügung um Gegenstände gehen musste, die die Mieterin am 12. September 2020 aus dem Mietobjekt zu entfernen plante. Auch ohne Kenntnis des genauen Inhalts der superprovisorischen Verfügung mussten sie davon ausgehen, dass der Mieterin die Entfernung bestimmter Gegenstände untersagt würde, ansonsten es keinen Sinn gemacht hätte, die Verfügung superprovisorisch zu erlassen. Die Berufungsbeklagten mussten folglich davon ausgehen, dass die Mieterin mit der Wegnahme gewisser Gegenstände das Eigentumsrecht der Berufungsklägerin verletzen könnte, das jene im Massnahmeverfahren offenbar erfolgreich glaubhaft gemacht hatte, ansonsten keine superprovisorische Verfügung ergangen wäre. Das nahmen sie offensichtlich in Kauf, nachdem sie die Räumung trotz ihres Wissens durchführten. Sie handelten zumindest eventualvorsätzlich.

Wie gesehen wäre auf Eventualvorsatz zudem aus ihrem Verhalten anlässlich der Rückforderung der Gegenstände durch die Berufungsklägerin zu schliessen, als die Berufungsbeklagten den Inhalt der superprovisorischen Verfügung klarerweise kannten und die Gegenstände trotzdem nicht zurückbrachten.

13.6.3.Was sich genau am Tag der Räumung abspielte, ob der superprovisorische Entscheid der Räumungsequipe vorgezeigt und ob Rücksprache mit den Berufungsbeklagten genommen wurde, kann unter diesen Umständen offen bleiben. Ebenso wenig muss auf das Schreiben des damaligen Rechtsvertreters der Mieterin vom 17. Juli 2020 (RG-act. II.1/13) zurückgegriffen werden, weshalb es keine Rolle spielt, ob die Berufungsklägerin ihre Behauptungen dazu bereits im vorinstanzlichen Verfahren eingebracht hat. Die Berufungsbeklagten sind aber doch immerhin darauf hinzuweisen, dass im Berufungsverfahren Beweise, die von der Vorinstanz bereits abgenommen worden sind, nicht nochmals zum Beweis angeboten werden müssen. Vielmehr stellt die Berufungsinstanz im Allgemeinen auf jene Beweise ab, die die Vorinstanz abgenommen hat, und es wird im Berufungsverfahren nur ausnahmsweise ein Beweisverfahren durchgeführt, denn in aller Regel handelt es sich beim Berufungsverfahren um einen reinen Aktenprozess (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_13/2019 vom 9. August 2019 E. 6.1 mit Hinweisen).

13.6.4.Die Feststellung der Berufungsbeklagten, es handle sich beim Schreiben der Berufungsklägerin vom 27. Juli 2020 (RG-act. II.1/14) um den brieflichen Austausch im Rahmen von Vergleichsverhandlungen, erscheint wenig glaubhaft. Vor allem wäre dies zweifellos bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht worden, als die Berufungsbeklagten anwaltlich vertreten waren, wenn dem so wäre. Nicht jedes Schreiben von Rechtsanwälten, das einen oder mehrere strittige Punkte betrifft, ist automatisch als Teil von Vergleichsverhandlungen zu sehen. Im Schreiben vom 27. Juli 2020 ist denn auch kein Wille erkennbar, einen Kompromiss zu finden bzw. der Mieterin entgegenzukommen (RG-act. II.1/14), was für eine Vergleichsverhandlung aber zweifellos nötig wäre. Dasselbe wäre im Übrigen zum Schreiben des Rechtsvertreters der Mieterin vom 17. Juli 2020 zu sagen (RG-act. II.1/13), auf welches der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin mit seinem Schreiben vom 27. Juli 2020 geantwortet hat.

13.6.5.Schliesslich ist bezüglich der Fahrlässigkeit auf das bereits Gesagte hinzuweisen: Fahrlässigkeit würde sich auf dieselben Umstände stützen, die bereits für die Beantwortung der Frage des Vorsatzes bzw. Eventualvorsatzes geprüft worden sind. Ob die Berufungsklägerin in diesem Zusammenhang neue Behauptungen aufgestellt habe, die nicht zu hören seien, wie es die Berufungsbeklagten geltend machen, kann offen gelassen werden, nachdem bereits Eventualvorsatz als gegeben erachtet werden muss.

13.7. Aus dem Dargelegten erhellt, dass die Berufungsbeklagten bereits am 11. September 2020 Kenntnis vom superprovisorischen Entscheid der Vorinstanz hatten. Ebenso hat sich gezeigt, dass sie aufgrund dieses Wissens davon ausgehen mussten, dass das Eigentum an den Gegenständen der Anfangsinvestitionen bei der Berufungsklägerin liegen könnte. Dies würde selbst dann zutreffen, wenn sie den genauen Inhalt der superprovisorischen Verfügung nicht gekannt haben sollten. Mussten sie aber damit rechnen, dass das Eigentum an den Gegenständen bei der Berufungsklägerin liegen konnte, so nahmen sie mit der Räumung am 12. September 2020 und der dabei erfolgenden Mitnahme der Gegenstände in Kauf, das Eigentumsrecht der Berufungsklägerin zu verletzen. Selbst wenn sie von der superprovisorischen Verfügung erst am 14. September 2020 Kenntnis erhalten hätten, hätten sie mit ihrer Weigerung, die mitgenommenen Sachen ins Mietobjekt zurückzubringen, in Kauf genommen, das Eigentumsrecht der Berufungsklägerin zu verletzten. Damit ist ihnen so oder anders ein Eventualvorsatz und somit ein Verschulden anzurechnen. Der angefochtene Entscheid erweist sich in diesem Punkt als fehlerhaft und ist insoweit aufzuheben.

14. Schadenersatz, solidarische Haftbarkeit

14.1. Nachdem bezüglich der Berufungsbeklagten alle Voraussetzungen einer ausservertraglichen Haftung gemäss Art. 41 OR erfüllt sind (Schaden, Widerrechtlichkeit, adäquater Kausalzusammenhang, Verschulden), sind die Berufungsbeklagten für den Schaden, der der Berufungsklägerin durch das Entfernen der Gegenstände der Anfangsinvestitionen aus dem Mietobjekt entstanden ist, grundsätzlich haftbar. Da das Verhalten der Berufungsbeklagten offensichtlich als im Rahmen ihrer Aufgaben als Organe der Mieterin erfolgend zu beurteilen ist, haften sie solidarisch mit der Mieterin (vgl. Art. 55 Abs. 3 ZGB und Erwägung 14.2). Mit dieser Frage setzen sich die Parteien im Berufungsverfahren nicht auseinander, insbesondere erheben die Berufungsbeklagten keine Rügen. Auch bezüglich der Höhe des Schadenersatzes, den die Vorinstanz errechnet hat, äussern sich die Parteien im Berufungsverfahren nicht und bringen keine Rügen vor. Damit bleibt es bei dem von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid festgestellten Schaden und der daraus resultierenden Höhe des der Berufungsklägerin von der Mieterin und den Berufungsbeklagten solidarisch geschuldeten Schadenersatzes.

14.2. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid die Haftbarkeit der Mieterin bejaht. Eine dagegen erhobene Berufung der Mieterin weist das Obergericht des Kantons Graubünden mit heutigem Urteil ZR2 24 40 ab. Es steht damit fest, dass neben den Berufungsbeklagten die Mieterin für den der Berufungsklägerin verursachten Schaden in Höhe von CHF 123'137.50 (zzgl. Zins) solidarisch haftbar ist. Um diese Tatsache klar auszuweisen, wird die Ziffer 1 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids, welche allein eine Verurteilung der Mieterin zur Zahlung von Schadenersatz enthält, aufgehoben und im Dispositiv des vorliegenden Urteils neu formuliert.

15. Zwischenfazit

Aus dem Dargelegten erhellt, dass sowohl ein Schaden als auch die Widerrechtlichkeit und ein adäquater Kausalzusammenhang von der Vorinstanz zu Recht bejaht worden sind. Das Verschulden der Berufungsbeklagten hat die Vorinstanz jedoch zu Unrecht als nicht nachgewiesen erachtet. Entgegen dem angefochtenen Entscheid ist daher von einer Haftbarkeit der Berufungsbeklagten auszugehen. Mit Bezug auf die von der Vorinstanz festgestellte Höhe des Schadenersatzes erheben weder die Berufungsbeklagten noch die Berufungsklägerin Rügen und zu der solidarischen Haftbarkeit äussern sich die Parteien nicht. Weiterungen dazu erübrigen sich daher.

16. Fazit

Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid die Haftbarkeit der Berufungsbeklagten zu Unrecht verneint. Der vorinstanzliche Entscheid ist in diesem Punkt aufzuheben, die Klage der Berufungsklägerin gegen die Berufungsbeklagten ist im Umfang des von der Vorinstanz festgestellten Schadens gutzuheissen und die Berufungsbeklagten sind zur Bezahlung des Schadenersatzes in Solidarität mit der Mieterin zu verpflichten. Die Berufung ist vollumfänglich gutzuheissen.

17. Prozesskosten des vorinstanzlichen Verfahrens

17.1. Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). Bezüglich der Prozesse zwischen der Berufungsklägerin und den Berufungsbeklagten hat sich vorliegend gezeigt, dass die Berufungsbeklagten für den von der Vorin­stanz festgestellten Schaden zusammen mit der Mieterin solidarisch haftbar sind. Die Berufungsklägerin hat gemäss Klage verlangt, die Mieterin und die Berufungsbeklagten "seien solidarisch zu verpflichten, der [Berufungsklägerin] den Betrag von CHF 271'451.65 (zzgl. MwSt. und 5 % Zins seit Rechtshängigkeit) zu bezahlen" (RG-act. I.1, S. 3 Ziff. I.2). Unter Berücksichtigung der geltend gemachten Mehrwertsteuer hat die Berufungsklägerin eine Forderung von CHF 292'353.40 eingeklagt. Daran ändert nichts, dass die Berufungsklägerin den eingeklagten Betrag in der Replik herabgesetzt hat, indem sie die Forderung reduziert und die Mehrwertsteuer gänzlich weggelassen hat (RG-act. I.5, S. 3 Ziff. I.3). Dies ist vielmehr als teilweiser Klagerückzug zu werten und insoweit gilt die Berufungsklägerin als unterliegende Partei (Art. 106 Abs. 1 ZPO), was der Vollständigkeit halber auch im Dispositiv zu vermerken ist (vgl. Art. 241 Abs. 3 ZPO). Von der Vorinstanz als Schadenersatz zugesprochen erhalten hat die Berufungsklägerin CHF 123'137.50 (zzgl. Zins zu 5 % seit dem 22. Dezember 2020). Damit hat sie in Bezug auf diese Forderung (Schadenersatz Rückgabe Mietobjekt) insgesamt zu 42 % obsiegt. Nachdem die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens nach dem Ausgang des Verfahrens zu verteilen sind, da keine Partei vollständig obsiegt hat (Art. 106 Abs. 2 ZPO), gehen daher 58 % der Prozesskosten des vorinstanzlichen Verfahrens betreffend die vorliegenden Parteien zulasten der Berufungsklägerin, während die Berufungsbeklagten je 21 % zu tragen haben.

17.2. Bezüglich der Höhe der vorinstanzlichen Gerichtskosten drängen sich zudem folgende Bemerkungen auf: Die Berufungsklägerin hat mit ihrer Klage neben den Berufungsbeklagten auch die D._____ als Mieterin betreffend Schadenersatz (Rückgabe der Mietsache) ins Recht gefasst. Werden mehrere Personen gemeinsam beklagt, ohne dass sie an einem Rechtsverhältnis beteiligt sind, über das nur mit Wirkung für alle entschieden werden kann, so handelt es sich um eine einfache passive Streitgenossenschaft (Art. 71 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 70 Abs. 1 ZPO). Bei einfacher passiver Streitgenossenschaft findet zwischen dem Kläger und jedem einfachen Streitgenossen ein eigener, unabhängiger Prozess statt. Dass diese Prozesse in einem Verfahren zusammengefasst werden, dient der Prozessökonomie, ändert aber nichts daran, dass es sich um eigenständige Prozesse handelt. Die Vorinstanz hat die Klage der Berufungsklägerin gegen alle Beklagten in einem einzigen Entscheid beurteilt und sie hat auch die Gerichtskosten, welche sie gesamthaft auf CHF 9'500.00 festgesetzt hat, gemeinsam verlegt. Dabei hat sie nicht berücksichtigt, dass grundsätzlich drei Prozesse geführt worden sind, und sie hat die Gerichtskosten nicht auf die einzelnen Prozesse aufgeteilt. Nachdem die Mieterin selbständig Berufung gegen den vorinstanzlichen Entscheid führt, soweit dieser die Klage der Berufungsklägerin gegen die Mieterin betrifft (vgl. Berufungsverfahren ZR2 24 40), und es vorliegend allein um die Klage(n) der Berufungsklägerin gegen die Berufungsbeklagten geht, ist eine Aufteilung der Gerichtskosten auf die verschiedenen Prozesse jedoch notwendig. Diese nimmt das Obergericht in pflichtgemässem Ermessen vor. Unter Berücksichtigung des Aufwandes, den die einzelnen Prozesse verursacht haben, erscheint es gerechtfertigt, für die Verfahren zwischen der Berufungsklägerin und den Berufungsbeklagten insgesamt CHF 4'500.00 der vorinstanzlichen Gerichtskosten, also je CHF 2'250.00 pro Verfahren, zu veranschlagen. Diese Gerichtskosten haben wie gesehen die Berufungsklägerin zu 58 % oder CHF 2'610.00 und die Berufungsbeklagten je zu 21 % oder CHF 945.00 zu tragen. Die Gerichtskosten werden gesamthaft mit dem von der Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 9'000.00 verrechnet, wobei zu berücksichtigen ist, dass von diesem Kostenvorschuss bereits die Gerichtskosten für das Verfahren zwischen der Berufungsklägerin und der Mieterin in Höhe von CHF 5'000.00 gedeckt werden (vgl. Berufungsverfahren ZR2 24 40), so dass für das Verfahren zwischen der Berufungsklägerin und den Berufungsbeklagten ein Restbetrag des Kostenvorschusses von CHF 4'000.00 verbleibt. Dieser ist mit den Gerichtskosten von CHF 4'500.00 zu verrechnen. Den Fehlbetrag von CHF 500.00 haben die Berufungsbeklagten dem Kanton Graubünden im Umfang von je CHF 250.00 zu bezahlen (es ist davon auszugehen, dass die Berufungsklägerin mit ihrem Kostenvorschuss ihren gesamten Anteil an den Gerichtskosten abgegolten hat). Die Berufungsbeklagten haben zudem der Berufungsklägerin unter solidarischer Haftbarkeit den Gerichtskostenvorschuss im Betrag von CHF 1'390.00 (CHF 4'000.00 ./. CHF 2'610.00) zu ersetzen (vgl. aArt. 111 Abs. 2 ZPO).

17.3.1.Mit Bezug auf die Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren ist festzuhalten, dass die Kosten der Parteien ebenso dem Ausgang des Verfahrens entsprechend zu verteilen sind. Die Berechnung der Parteientschädigung erfolgt nach der sog. Quoten- bzw. Bruchteilsverrechnungsmethode. Nach letzterer wird zunächst das anteilsmässige Unterliegen und Obsiegen ermittelt. Die Bruchteile bzw. Quoten des jeweiligen Obsiegens beider Parteien werden sodann gegenseitig verrechnet. Die mehrheitlich obsiegende Partei erhält als Parteientschädigung schliesslich die mit der Differenz der verrechneten Bruchteile bzw. Quoten multiplizierte Honorarforderung (vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Graubünden SBK 24 105 vom 17. März 2025 E. 4.2 mit Hinweisen). Vorliegend hat sich gezeigt, dass die Berufungsklägerin mit ihrer Klage betreffend die Berufungsbeklagten zu 42 % durchgedrungen ist, so dass die Berufungsbeklagten mit 58 % obsiegen. Die Berufungsklägern hat mithin den Berufungsbeklagten 16 % (58 % ./. 42 %) ihres notwendigen Aufwands zu ersetzen.

17.3.2.Die Berufungsbeklagten haben vorinstanzlich drei Honorarnoten eingereicht. Darin machen sie einen Aufwand von insgesamt CHF 238'285.75 geltend (RG-act. VI.7). Dies liegt weit über dem, was sich vernünftigerweise vertreten lassen würde. Offensichtlich kann auf die Honorarnoten nicht abgestellt werden. Zu den Honorarnoten ist zudem Folgendes festzuhalten:

17.3.2.1.Die (zeitlich) erste Honorarnote für die Zeit bis zum 31. Dezember 2021 ist an die Untermieterin gerichtet (RG-act. VI.7). Aus der Honorarnote ist weder ersichtlich, ob es sich um Aufwand für eine Rechtsvertretung handelt, noch was konkret abgerechnet worden ist. Mit dieser Honorarnote wird kein im vorinstanzlichen Verfahren ersetzbarer Aufwand nachgewiesen.

17.3.2.2.Die (zeitlich) zweite Honorarnote betrifft den Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten und umfasst den Zeitraum vom 14. Februar 2022 bis zum 20. Dezember 2023 (RG-act. VI.7). Schon die ersten Eintragungen zeigen, dass darin auch Aufwendungen aus den Strafverfahren enthalten sind. Diese können im vorliegenden Zivilverfahren nicht geltend gemacht werden. Hinzu kommt, dass auch keine Unterscheidung getroffen worden ist bezüglich der D._____, die eine Zeit lang ebenfalls vom Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten vertreten worden ist, und der Vertretung der Berufungsbeklagten. Nachdem die Honorarnote beinahe 200 Eintragungen enthält, ist es nicht an der Berufungsinstanz, die verschiedenen Eintragungen den einzelnen Verfahren zuzuweisen und die Kosten zusammenzustellen, die für das vorliegende Zivilverfahren angefallen sein könnten. Auf die Honorarnote kann nicht abgestellt werden.

17.3.2.3.Die (zeitlich) dritte Honorarnote umfasst den Zeitraum vom 24. Januar 2024 bis zum 2. April 2024. Sieht man diese durch, so fällt auf, dass zwei verschiedene Stundenansätze verwendet worden sind. Derjenige des Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten beträgt CHF 550.00 und ist durch die Einlage der Honorarvereinbarung nachgewiesen (RG-act. VI.7). Gemäss Art. 3 Abs. 1 HV (BR 310.250) gilt im Kanton Graubünden jedoch ein Stundenansatz zwischen CHF 210.00 und CHF 270.00 als üblich. Wird eine Honorarvereinbarung mit einem höheren Stundenansatz eingereicht, wird dieser auf den maximal üblichen Stundenansatz von CHF 270.00 reduziert. Für Arbeiten des Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten wird daher mit dem reduzierten Stundenansatz gerechnet. Der zweite Stundenansatz, der in der Honorarnote verwendet wird, beträgt CHF 250.00. Es wird nicht klar, welche Person(en?) diese Arbeiten erbracht hat, jedoch zeigt die Honorarnote, dass es sich nicht um den Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten gehandelt haben kann. Ebenso wenig aber kann es eine juristische Mitarbeiterin/ein juristischer Mitarbeiter gewesen sein, deren Stundenansatz gemäss Honorarvereinbarung durchschnittlich CHF 300.00 betragen würde (RG-act. VI.7). Damit kann nicht überprüft werden, ob der verwendete Stundenansatz von CHF 250.00 gerechtfertigt wäre. Die Honorarnote lässt sich folglich über weite Strecken nicht überprüfen, weshalb nicht auf sie abgestellt werden kann. Dieselbe Problematik würde im Übrigen auch die (zeitlich) zweite Honorarnote betreffen, in welcher ebenso Arbeiten des Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten sowie einer dritten Person abgerechnet worden sind. Insofern könnte auch aus diesem Grund auf die (zeitlich) zweite Honorarnote nicht abgestellt werden.

17.3.3.Nachdem keine verwendbaren Honorarnoten vorliegen, hat das Gericht den Aufwand nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nur ein angemessener und erforderlicher Aufwand vergütet werden kann (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV). Im vorinstanzlichen Verfahren haben die Berufungsbeklagten zwei Rechtsschriften erstattet (Klageantwort und Duplik). Für die Klageantwort veranschlagt das Gericht 25 Stunden, für die Duplik 15 Stunden. Dies auch im Vergleich zu den von der Berufungsklägerin und der Mieterin abgerechneten Kosten für Klage und Replik bzw. Klageantwort und Duplik (RG-act. VI.6 und VI.8). Dann haben die Berufungsbeklagten ein Gesuch um Erlass einer Zwischenverfügung gestellt. Der Aufwand für dieses Gesuch kann jedoch nicht als erforderlich anerkannt werden. Gemäss Art. 237 Abs. 1 ZPO kann das Gericht einen Zwischenentscheid treffen, wenn durch abweichende oberinstanzliche Beurteilung sofort ein Endentscheid herbeigeführt und so ein bedeutender Zeit- oder Kostenaufwand gespart werden kann. Es ist nicht ersichtlich, wie vorliegend durch einen Zwischenentscheid über die Haftungsvoraussetzung der Widerrechtlichkeit ein bedeutender Aufwand an Zeit und Kosten hätte eingespart werden können. Die Berufungsbeklagten haben dies in ihrem Gesuch mit dem schlichten Hinweis begründet, wenn die Widerrechtlichkeit verneint würde, würde das Verfahren vereinfacht und damit ein erheblicher Zeit- und Kostenaufwand für alle Beteiligten eingespart (RG-act. I.9 S. 6 unten). Im Zeitpunkt, als die Berufungsbeklagten das Gesuch gestellt haben, waren alle Rechtsschriften bereits erstattet und das Beweisverfahren, abgesehen von den für die Hauptverhandlung vorbehaltenen Parteibefragungen, abgeschlossen. Das Verfahren war spruchreif. Wo in dieser Situation ein erheblicher Gewinn an Zeit und Kosten erfolgen sollte, wenn ein Zwischenentscheid über die Widerrechtlichkeit ergehen würde, ist nicht ersichtlich und wurde von den Berufungsbeklagten bezeichnenderweise nicht näher begründet. Das Gesuch um Erlass eines Zwischenentscheides muss als von Beginn weg als aussichtlos angesehen werden. Das war schon aufgrund des Zeitpunkts offensichtlich. Die für das Gesuch geltend gemachten Kosten sind daher als nicht erforderlicher Aufwand zu beurteilen; sie sind nicht zu vergüten. Weiter war ein Plädoyer auszuarbeiten, wobei diesbezüglich gesagt werden muss, dass die Berufungsbeklagten ihren Standpunkt bereits in einem doppelten Schriftenwechsel eingehend hatten darlegen können. Es war daher nicht erforderlich, im Plädoyer weitreichende Ausführungen zu machen und rechtliche Abklärungen und Aktenstudium waren schon für die Rechtsschriften notwendig gewesen. Für die Erarbeitung des Plädoyers wird der angemessene Aufwand ermessensweise auf sechs Stunden festgesetzt. Schliesslich nahm der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten an der Hauptverhandlung teil. Nachdem der Rechtsvertreter sein Büro in der Stadt Zürich hat und die Hauptverhandlung knapp zwei Stunden gedauert hat (RG-act. VIII.1), erscheinen weitere sechs Stunden als angemessen. Für Kontakt und Besprechungen zwischen dem Rechtsvertreter und seinen Mandanten sowie dem Gericht und weiteren Personen werden insgesamt zehn Stunden angesetzt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Rechtsvertreter vor der Übernahme der Mandate in derselben Mietstreitsache schon eine Zeit lang die D._____ beraten und vertreten hatte und daher mit dem Sachverhalt und auch den sich stellenden Rechtsfragen vertraut war, was sich bei der notwendigen Instruktion auswirken musste. Insgesamt ergibt sich ein angemessener Aufwand von 62 Stunden. Für die Berechnung der Mehrwertsteuer ist dieser Aufwand auf die Zeit vor und nach dem 1. Januar 2024 aufzuteilen, an welchem Datum der Mehrwertsteuersatz von 7.7 % auf 8.1 % erhöht worden ist. Auf die Zeit nach dem 1. Januar 2024 fallen einzig die Erarbeitung des Plädoyers und die Teilnahme an der vorinstanzlichen Hauptverhandlung. Für beides war keine Instruktion durch die Mandantschaft mehr nötig, jedoch wird für den Kontakt zwischen dem Rechtsvertreter und den Berufungsbeklagten sowie dem Gericht für diese Zeit eine Stunde veranschlagt. Damit fallen 49 Stunden in die Zeit vor dem 1. Januar 2024 und 13 Stunden in die Zeit danach. Unter Berücksichtigung des reduzierten Stundenansatzes von CHF 270.00, einer üblichen Spesenpauschale von 3 % sowie der jeweiligen Mehrwertsteuer ergibt sich ein angemessener Aufwand von CHF 18'584.30. Davon hat die Berufungsklägerin 16 % oder CHF 2'973.50 zu übernehmen.

17.4. Aus Gründen der Klarheit ist die gesamte Ziffer 2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids von Amtes wegen aufzuheben und die Kostenverteilung der vorinstanzlichen Prozesskosten ist im Dispositiv des Berufungsurteils entsprechend den obigen Überlegungen festzuhalten.

18. Prozesskosten des Berufungsverfahrens

18.1. Nachdem die Berufung gutzuheissen ist, haben die Berufungsbeklagten als unterliegende Parteien die Prozesskosten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist gestützt auf Art. 11 Abs. 1 VGZ (BR 320.210) auf CHF 8'000.00 festzusetzen. Diese haben die Berufungsbeklagten solidarisch zu tragen.

Für Verfahren, die am 1. Januar 2025 rechtshängig waren, gilt Art. 111 ZPO in der altrechtlichen Fassung (Art. 407f ZPO e contrario), die vor dem 1. Januar 2025 galt. Demzufolge werden die Gerichtskosten mit den geleisteten Vorschüssen der Parteien verrechnet. Ein Fehlbetrag wird von der kostenpflichtigen Person nachgefordert (aArt. 111 Abs. 1 ZPO). Die kostenpflichtige Partei hat der anderen Partei die geleisteten Vorschüsse zu ersetzen sowie die zugesprochene Parteientschädigung zu bezahlen (aArt. 111 Abs. 2 ZPO).

Die Berufungsklägerin hat dem Obergericht einen Kostenvorschuss von CHF 10'000.00 geleistet. Die Gerichtskosten von CHF 8'000.00 sind damit zu verrechnen. Die restlichen CHF 2'000.00 werden der Berufungsklägerin durch das Obergericht erstattet. Die Berufungsbeklagten haben der Berufungsklägerin die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens in Höhe von CHF 8'000.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu ersetzen (aArt. 106 Abs. 3 ZPO).

18.2. Zudem haben die Berufungsbeklagten die Berufungsklägerin für die Kosten der anwaltlichen Vertretung im Berufungsverfahren zu entschädigen. Da die Berufungsklägerin keine Honorarnote eingereicht hat, setzt die erkennende Kammer die Parteientschädigung nach pflichtgemässem Ermessen fest (Art. 105 Abs. 2 ZPO und Art. 96 Abs. 1 ZPO; Art. 2 Abs. 1 HV). Zu berücksichtigen ist die Honorarvereinbarung vom 26. März 2022, mit welcher die Berufungsklägerin und ihre Rechtsvertreterin einen Stundenansatz von CHF 280.00 vereinbart haben (RG-act. VI.6). Dieser ist auf den gemäss Honorarverordnung maximal üblichen Stundenansatz von CHF 270.00 zu reduzieren. In Anbetracht der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen sowie unter Berücksichtigung des erforderlichen Aufwands erscheint eine Entschädigung in Höhe von CHF 4'171.50, entsprechend 15 Stunden à CHF 270.00 und einer üblichen Spesenpauschale von 3 %, als angemessen. Mehrwertsteuer ist keine geschuldet, nachdem die Berufungsklägerin selbst mehrwertsteuerpflichtig ist und die Mehrwertsteuer, die sie ihrer Rechtsvertretung zu bezahlen hat, als Vorsteuer von ihrer eigenen Mehrwertsteuerschuld abziehen kann (vgl. Art. 28 MWSTG). Die Berufungsbeklagten sind demnach in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO zu verpflichten, die Berufungsklägerin für das Berufungsverfahren unter solidarischer Haftpflicht in besagtem Umfang zu entschädigen (aArt. 106 Abs. 3 ZPO).

Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird gutgeheissen.

1. Ziffer 1 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids des Regionalgerichts Plessur vom 15. April 2024 (Proz. Nr. 115-2021-28) wird aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

1. [Gegenstand des Urteils ZR2 24 40] 2. Die D._____, B._____ und C._____ werden solidarisch verpflichtet, der A._____ AG den Betrag von CHF 123'137.50, zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 22. Dezember 2020, zu bezahlen.

3. Im Mehrbetrag wird die Klage abgewiesen, soweit das Verfahren nicht als durch Klagerückzug erledigt abgeschrieben wird.

1. Ziffer 2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids des Regionalgerichts Plessur vom 15. April 2024 (Proz. Nr. 115-2021-28) wird von Amtes wegen aufgehoben und wie folgt neu gefasst: 3.1. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten für das Verfahren zwischen der A._____ AG und B._____ sowie C._____ betragen CHF 4'500.00. Sie gehen im Umfang von CHF 2'610.00 zulasten der A._____ AG und im Umfang von je CHF 945.00 zulasten von B._____ und C._____.

Die Gerichtskosten werden mit dem von der A._____ AG geleisteten, nicht bereits im Berufungsverfahren ZR2 24 40 verwendeten Kostenvorschuss von CHF 4'000.00 verrechnet. Den Fehlbetrag von CHF 500.00 haben B._____ und C._____ im Umfang von je CHF 250.00 dem Kanton Graubünden zu bezahlen.

B._____ und C._____ werden solidarisch verpflichtet, der A._____ AG den Kostenvorschuss in Höhe von CHF 1'390.00 zu ersetzen.

3.2. Die A._____ AG hat B._____ und C._____ für das erstinstanzliche Verfahren gemeinsam mit CHF 2'973.50 zu entschädigen.

3.3. Über die mit der Klage der A._____ AG gegen die D._____ zusammenhängenden Parteikosten wird im Berufungsverfahren ZR2 24 40 entschieden.

1. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 8'000.00 gehen zulasten von B._____ und C._____ und werden mit dem von der A._____ AG geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von CHF 10'000.00 verrechnet. Der Restbetrag von CHF 2'000.00 wird der A._____ AG durch das Obergericht erstattet. B._____ und C._____ haben der A._____ AG den Kostenvorschuss in Höhe von CHF 8'000.00 in solidarischer Haftbarkeit zu ersetzen.

1. B._____ und C._____ haben der A._____ AG für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 4'171.50 (inkl. Spesen) in solidarischer Haftbarkeit zu leisten. 2. [Rechtsmittelbelehrung] 3. [Mitteilungen]